物業(yè)管理糾紛處理法律制度課件

1、項目物業(yè)管理糾紛處理法律制度 -物業(yè)管理糾紛處理概述-物業(yè)管理糾紛類型-物業(yè)管理糾紛處理-物業(yè)管理糾紛處理概述一、物業(yè)管理糾紛概念與特點物業(yè)管理糾紛的概念 物業(yè)管理糾紛是指物業(yè)管理各主體之間在物業(yè)管理的民事、經濟、行政活動中，因對同一項與物業(yè)有關或與物業(yè)管理服務有關或與具體行政行為有關的權利和義務有相互矛盾的主張和請求，而發(fā)生的具有財產性質的爭執(zhí)。下一頁返回-物業(yè)管理糾紛處理概述物業(yè)管理糾紛的特點（）高發(fā)性。（）群體性。（）法律關系復雜，解決難度大。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理概述二、物業(yè)管理糾紛原因人們對高質量物業(yè)管理的要求法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政工作管理不完善當事人民主意識、法

2、律意識淡薄當事人受不良意識、道德風氣影響客觀因素產生糾紛下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理概述三、物業(yè)管理糾紛防范物業(yè)服務企業(yè)應強化合同意識業(yè)主要增強契約意識，審慎訂立合同加強物業(yè)管理行為的監(jiān)管避免過激行為，防止糾紛的擴大下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理概述四、物業(yè)管理糾紛投訴物業(yè)管理糾紛投訴受理制度的建立 投訴受理制度是指政府有關行政管理部門接受投訴后的處理程序。物業(yè)管理投訴受理制度是指物業(yè)管理行政部門接受業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)對違反物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)服務合同等行為投訴的受理及處理程序。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理概述投訴的種類（）業(yè)主或使用人對其他業(yè)主或使用

3、人的投訴。（）業(yè)主或使用人對業(yè)主委員會的投訴。（）業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對物業(yè)服務企業(yè)的投訴。（）業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對有關專業(yè)管理部門的投訴。（）業(yè)主委員會對業(yè)主和使用人的投訴。（）物業(yè)服務企業(yè)對有關專業(yè)管理部門的投訴。（）業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對建設單位的投訴。（）業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對物業(yè)管理部門的投訴。（）其他方面的投訴。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛類型 一、前期物業(yè)管理服務糾紛業(yè)主與開發(fā)建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)的糾紛前期物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域引起的糾紛無因管理糾紛下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛類型二、業(yè)主自治糾紛業(yè)主自治活動運行過程中發(fā)生的糾紛開發(fā)商或物業(yè)服

4、務企業(yè)操縱業(yè)主委員會引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者要求自主治理的管理活動中引發(fā)的糾紛業(yè)主或業(yè)主委員會與行政機關之間發(fā)生的糾紛下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛類型三、物業(yè)管理糾紛（一）物業(yè)服務企業(yè)選聘糾紛（二）物業(yè)維修服務糾紛（三）社區(qū)安全服務糾紛業(yè)主財產受到侵害引起的糾紛業(yè)主在小區(qū)內人身受到侵害或傷害引起的糾紛（四）住宅公共區(qū)域糾紛小區(qū)共同部位的侵權糾紛業(yè)主違章搭建引起的糾紛小區(qū)共同部位的出租營利問題（五）物業(yè)收費糾紛下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理一、物業(yè)管理糾紛處理原則嚴格執(zhí)行法規(guī)和政策的原則保護合法產權、債權的原則法律政策與實事求是相結合的原則及時原則便

5、民原則合理原則下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理二、物業(yè)管理糾紛處理途徑（一）物業(yè)管理糾紛和解物業(yè)管理糾紛和解的特點（）通俗性和民間性。（）高度自治性。（）非嚴格規(guī)范性。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理物業(yè)管理糾紛和解原則（）合法原則。（）公平與自治原則。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理物業(yè)管理糾紛和解應注意的問題（）物業(yè)管理的相關法律法規(guī)與雙方簽訂的物業(yè)管理合同是當事人和解的主要依據。（）要注意法律中的時效規(guī)定。（）不宜選擇和解方式的情形。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理（二）物業(yè)管理糾紛調解調解的分類、特點與方式 調解主要有人民調解、其他社會團體組織的調解和行政調解等。 三個主要特點

6、：（）第三者的中立性。（）糾紛主體的合意性。（）非嚴格的規(guī)范性。 物業(yè)管理糾紛的調解包括民事調解和行政調解兩種。（）民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、組織和個人，由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見，經雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。（）物業(yè)管理糾紛的行政調解則是借助主管政府的力量進行調解處理，但這種處理如果一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他的手段解決。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理物業(yè)管理糾紛調解原則（）自愿平等原則。（）合法合理原則。（）保護當事人訴訟權利原則。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理物業(yè)管理糾紛調解中應注意的問題（）物業(yè)行政主管部門的調解是物業(yè)糾紛調解的主要方式。（）調

7、解協(xié)議不具有強制執(zhí)行力。（）調解與仲裁、訴訟的比較。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理（三）物業(yè)管理糾紛行政裁決與行政復議行政復議的特點（）以申請人的申請為前提。（）復議是申請人向作出行政行為的上一級行政機關提出的復查并請求作出裁決的制度。（）行政復議機關是依法負有履行行政復議職責的物業(yè)行政機關。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理行政復議的原則（）依法獨立行使行政復議權的原則。（）一級復議的原則。（）對合法性和適當性進行審查的原則。（）不調解原則。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理行政復議機關行政復議機關是指依行政復議法履行行政復議職責的行政機關，一般是指作出具體行政行為的上一級行政機關。下一

8、頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理行政復議的范圍（）對物業(yè)行政主管部門作出的警告、罰款、沒收違法所得、沒收非法財物、責令停產停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照、行政拘留等行政決定不服的。（）對物業(yè)行政主管部門作出的限制人身自由或者查封、扣押、凍結財產等行政強制措施決定不服的。（）對物業(yè)行政主管部門作出的有關許可證、執(zhí)照、資質證、資格證等證書變更、中止、撤銷的決定不服的。（）認為物業(yè)行政主管部門侵犯合法經營自主權的。（）認為符合法定條件，申請行政機關頒發(fā)許可證、執(zhí)照、資質證、資格證等證書，或者申請行政機關審批、登記有關事項，行政機關沒有依法辦理的。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理行政復議的

9、程序（）行政復議申請。）行政復議申請人。行政復議申請人是指申請行政復議的公民、法人或者其他組織。有權申請行政復議的公民死亡的，其近親屬可以申請行政復議。有權申請行政復議的公民為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，其法定代理人可以代為申請行政復議。有權申請行政復議的法人或者其他組織終止的，承受其權利的法人或者其他組織可以申請行政復議。另外，同申請行政復議的具體行政行為有利害關系的其他公民、法人或者其他組織，可以作為第三人參加行政復議。）行政復議申請方式。申請人申請行政復議可以采取書面申請和口頭申請兩種方式。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理（）行政復議受理。行政復議機關應在收到行政復議申請

10、后日內進行審查。對于不符合法律規(guī)定的行政復議申請，不予受理，并書面告知申請人；對于符合法律規(guī)定，但是不屬于本機關受理的行政復議申請，應當告知申請人向有關行政復議機關提出。行政復議申請自行政復議機關負責復議工作的機構收到申請之日起即為受理。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理（）行政復議決定。行政復議決定應符合以下規(guī)定：）具體行政行為認定事實清楚、證據確鑿、適用依據正確、程序合法、內容適當的，決定維持。）被申請人不履行法定職責的，決定其在一定期限內履行。）具體行政行為有下列情形之一的，決定撤銷、變更或者確認該具體行政行為為違法；決定撤銷或者確認該具體行政行為為違法的，可以責令被申請人在一定期限內重

11、新作出具體行政行為。）被申請人不按法定期限提出書面答復、提交當初作出具體行政行為的證據、依據和其他有關材料的，視為該具體行政行為沒有證據、依據，決定撤銷該具體行政行為。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理（四）物業(yè)管理糾紛仲裁仲裁的特點（）自愿性。（）專業(yè)性。（）靈活性。（）保密性。（）快捷性。（）經濟性。（）獨立性。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理仲裁的原則（）意思自治原則。（）仲裁獨立原則。（）以事實為根據，以法律為準繩，公平合理地解決糾紛的原則。（）協(xié)議仲裁制度。（）或裁或審制度。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理仲裁條件和要求（）符合仲裁的受理范圍。（）需要有訂立有效的仲裁協(xié)議。（）在

12、仲裁的時效期間內申請。（）仲裁請求要明確具體，且符合仲裁協(xié)議約定的范圍。（）仲裁請求的證據材料要充分。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理物業(yè)管理糾紛仲裁處理程序（）一方當事人向選定的仲裁委員會提交仲裁申請書。（）仲裁委員會于收到申請書后日內決定立案或不立案。（）案后在規(guī)定期限內將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送達申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊送達被申請人。（）申請人在規(guī)定期限內答辯，雙方按名冊選定仲裁員。（）開庭：審理調查質證、辯論、提議調解。（）制作調解書或調解不成時制作裁決書。（）當事人向法院申請執(zhí)行。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理（五）物業(yè)管理糾紛訴訟物業(yè)管理糾紛訴訟的特點（

13、）必須嚴格依照法律規(guī)定進行。（）法院的審判活動在訴訟過程中起重要作用。（）訴訟過程具有階段性和連續(xù)性。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理物業(yè)管理糾紛訴訟的原則（）僅對物業(yè)具體行政行為的合法性進行審查的原則。（）被告物業(yè)行政主管部門或政府負有舉證責任的原則。（）訴訟期間原行政行為不停止執(zhí)行的原則。（）不得調解的原則。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理物業(yè)管理糾紛訴訟管轄與受理范圍（）物業(yè)管理糾紛訴訟的管轄。）級別管轄。）地域管轄。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理（）物業(yè)管理糾紛訴訟受理范圍。）對拘留、罰款、吊銷許可證和執(zhí)照、責令停產停業(yè)、沒收財務等行政處罰不服的。）對限制人身自由，或者對財產的

14、查封、扣押、凍結等行政強制措施不服的。）認為行政機關侵犯法律規(guī)定的經營自主權的。）認為符合法定條件申請行政機關頒發(fā)許可證和執(zhí)照，行政機關拒絕頒發(fā)或者不予答復的。）申請行政機關履行保護人身權、財產權的法定職責，行政機關拒絕履行或者不予答復的。）認為行政機關違法要求履行義務的。）認為行政機關侵犯其人身權、財產權的。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理物業(yè)管理糾紛訴訟的優(yōu)勢和劣勢（）物業(yè)管理糾紛訴訟的優(yōu)勢。）訴訟的嚴格公正性，一方面可以限制法官的恣意，以防止當事人合法的程序性權益和實體性權益遭受侵害；另一方面有利于維護當事人雙方之間的平等。訴訟的嚴格公正性可使當事人能夠自由平等地行使訴訟權利，提出訴訟

15、請求或主張、提供證據、進行辯論，從而有助于案件真實的澄清和物業(yè)糾紛的合理解決。）訴訟的嚴格規(guī)范性，可以更好地保護當事人的實體權益，提高并保障糾紛解決結果的可預見性，滿足當事人明確的權益要求，實現權利人的合法權益。）訴訟的國家強制力使得物業(yè)糾紛能夠得到最終的解決，最終實現物業(yè)服務公司與業(yè)主委員會或業(yè)主的合法權益。）采用訴訟的方式解決物業(yè)管理糾紛，使得事實認定清楚，雙方的責任認定明確，不存在哪一方妥協(xié)、放棄權利的情況，更能彰顯法律的權威為與公正。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理（）物業(yè)管理糾紛訴訟的劣勢。）訴訟在認知方面不易為一般民眾所理解和接受，很難使當事人全面地參與其中，造成了他們在心理上和

16、訴訟保持著一定的距離，妨礙了對訴訟的利用。）訴訟的程度與其他物業(yè)管理糾紛的解決機制相比較復雜繁瑣、細微嚴謹、耗時長、成本高昂，常常讓人望而卻步。）訴訟的自愿性較差。訴訟的嚴格規(guī)范性和國家強制力，在很大程度上限制了當事人的意思自治，一旦經過訴訟程序，除非在法院主持下調解，否則法院的裁判都是依據事實和法律進行的，不會考慮當事人的意愿，這樣就難以適應特殊個案所需的靈活性解決要求，也難以滿足當事人之間不傷和氣與維持原有關系的要求。）訴訟的自愿履行性較差。法院裁判不同于調解，結果出于當事人自愿，所以判令一方履行賠償等義務的情況下，該當事人往往不服，提出上訴，或不自愿履行，需要另一方當事人申請執(zhí)行。下一頁

17、返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理物業(yè)管理糾紛訴訟的程序（）申請與受理。（）審理和判決。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理物業(yè)管理糾紛訴訟的強制措施（）對應當歸還的罰款或應給付的賠償金，通知銀行從該物業(yè)管理機關的賬戶內劃撥。（）在規(guī)定期限內不履行的，從期滿之日起，對該物業(yè)管理機關按日處以元的罰款。（）向該管理機關的上一級物業(yè)管理部門提出司法建議。（）拒不履行判決、裁定，情節(jié)嚴重構成犯罪的，依法追究主管人員和直接責任人員的刑事責任。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理三、物業(yè)管理糾紛起訴書撰寫（）首部。首部應依次寫明文書名稱“民事起訴狀”，原告和被告的基本情況。（）正文。）訴訟請求。）事實與理由。）證據及證據來源，證人姓名和住址。）尾部寫明受訴法院名稱，附件除寫明起訴狀副本份外，提交證據的，還要寫明證據的名稱和數量。最后由起訴人簽名蓋章，寫明起訴日期。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理四、物業(yè)管理糾紛舉證責任（一）證據證據的概念與類型 證據是指能夠證明案件真實情況的客觀事實。根據我國民事訴訟法規(guī)定，證據有下列幾種：（）書證。（）物證。（）視聽資料。（）證人證言。（）當事人的陳述。（）鑒定結論。（）勘驗筆錄。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理證據的基本特征（）客觀真實性。（）與案件有關聯性、準確性。（）合法性。合法性內涵法定性和許可性。（）證據的程序性。下一頁返回上一頁-物業(yè)管理糾紛處理（二