綿陽MOMA學(xué)府廣場前期策劃定位報(bào)告課件

1、MOMA學(xué)府廣場前期策劃定位報(bào)告四川博睿行地產(chǎn)投資顧問有限公司二0一0年十月目 錄第一部分:市場調(diào)查分析第二部分:片區(qū)規(guī)劃分析第三部分:產(chǎn)品定位分析第四部分:營銷思路分析第五部分:廣告設(shè)計(jì)欣賞第一部分:市場調(diào)查分析2009年與2010年市場整體情況對比1月2月3月4月5月6月合計(jì)2009年121745.267975.17231775.0758163.12232386.57171911.612010年601253.88254253.06284084.92249926.43303303.64145932.167月8月9月10月11月12月2009年186809.56214120.45261940.

2、12155288.78207082.83678911.525281102010年362915.62382608.61002098.57 3586377市場整體放量情況對比市場整體成交量情況對比成交套數(shù) 1月2月3月4月5月6月合計(jì)2009年59612401347153858811202010年4416149027832242149511227月8月9月10月11月12月2009年12821556113977415681817145652010年15151900156818531成交面積 1月2月3月4月5月6月合計(jì)2009年63057.58120344.21139201.16155312.05

3、59470.10113890.982010年423581.74147191.01271298.12230478.77147809.31113885.177月8月9月10月11月12月2009年131690.07158311.10117573.5784922162218.89186691.6914926832010年149346.06198351.84153863.5 1835806 市場整體成交價(jià)格情況對比 1月2月3月4月5月6月整體均價(jià)2009年3216311432303118321533812010年3793378739423981398336427月8月9月10月11月12月2009年

4、34793345341235033650373133912010年38363940412638912009年-2010年市場（供、銷、價(jià)）態(tài)勢研判 2009年綿陽房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)出“供需兩旺”的局面；如果說2009年初是因?yàn)閲业恼哒{(diào)控引發(fā)了剛性需求在市場中的集中爆發(fā)，那么09年后半程正是因?yàn)榱鲃有猿湓Ｔ斐赏涱A(yù)期增加，從而引發(fā)投資性需求發(fā)力。但這一切歸根結(jié)底，是由于上半年極度寬松的貨幣政策所致，房地產(chǎn)投資對市場和政策的依賴程度可見一斑；從以上圖標(biāo)中的數(shù)據(jù)我們不難看出，09年1-4月，綿陽市場的整體成交態(tài)勢為“量漲價(jià)穩(wěn)”，表現(xiàn)出剛性需求集中釋放的特征，5月出現(xiàn)小幅調(diào)整；而到了5月之后，市場

5、總體表現(xiàn)為“量穩(wěn)價(jià)漲”，伴隨高端物業(yè)的陸續(xù)放量和其動銷比例的加大，市場價(jià)格被連續(xù)拉升，價(jià)高勢必放慢銷售速度乃銷售中的常識，對剛性需求的“擠出效應(yīng)”也逐步明顯，甚至在9-10月成交量出現(xiàn)下滑，在10月出現(xiàn)了較大的波動，該局面實(shí)則很大程度上是賴于信貸杠桿的延長與流動性充裕引發(fā)的投資需求旺盛而造成的結(jié)果；總而言之，09年房市的火爆源于寬松的貨幣政策，然而伴隨2010年4月后的政策收緊，已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月的成交下跌，市場成交開始逐步放緩。綿陽教育園區(qū)規(guī)劃情況據(jù)綿陽教育信息網(wǎng)報(bào)道，2009年11月16日，綿陽教育園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃通過專家小組評審。綿陽教育園區(qū)是由綿陽教育投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)開發(fā)管理

6、的市重點(diǎn)教育產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)分三期進(jìn)行，園區(qū)建成后，在校學(xué)生規(guī)模將達(dá)8萬人次，年培訓(xùn)農(nóng)民工10萬人次，技能鑒定10萬人次。綿陽市教育投資發(fā)展有限責(zé)任公司經(jīng)市政府批準(zhǔn)，于2009年9月4日成立，是市屬國有獨(dú)資企業(yè)。公司目前擁有四川中醫(yī)藥高等專科學(xué)校、四川幼兒高等師范?？茖W(xué)校、綿陽廣播電視大學(xué)、綿陽水利電力學(xué)校、綿陽農(nóng)業(yè)學(xué)校、綿陽市成人中專校等六個(gè)董事成員單位。綿陽日報(bào)10月版（涪城加速打造四大產(chǎn)業(yè)集中區(qū)） 政策支持：園藝區(qū)域項(xiàng)目情況1、華潤中央公園2、田森奧林春天3、樹高卡地亞4、倍特領(lǐng)尚5、林海山莊6、辰興優(yōu)山美郡7、卓信龍嶺8、東辰陽光清華9、長興太陽城10、錦林俊域1、華潤中央公園項(xiàng)目基礎(chǔ)情

7、況建筑形態(tài)33F電梯占地面積387畝建筑面積534000平米總戶數(shù)3164戶戶型區(qū)間70-130價(jià)格區(qū)間5300-5800容積率2.6物業(yè)地址科創(chuàng)園新行政中心側(cè)項(xiàng)目動態(tài)：9月11號，華潤中央公園將攜手品牌珠寶和老爺車開放；9月22日，項(xiàng)目開盤項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目于2010年9月22日開盤，推出房源390套，建筑面積約為4萬平米，面積區(qū)間為70-130平米，加上贈送面積實(shí)得面積區(qū)間為104-190平米，此項(xiàng)目為贈送面積產(chǎn)品的典型代表。項(xiàng)目開盤前排號客戶280余組，開盤當(dāng)天成交250余組，現(xiàn)已銷售290余組。項(xiàng)目現(xiàn)均價(jià)5300-5800元，實(shí)得后均價(jià)4200元。2、田森奧林春天基礎(chǔ)情況項(xiàng)目建筑形態(tài)電梯占

8、地面積387畝建筑面積240000平米總戶數(shù)2108戶戶型區(qū)間55-135平米價(jià)格區(qū)間均價(jià)4300容積率2.38物業(yè)地址科創(chuàng)園九州大道旁項(xiàng)目動態(tài)：8月底，項(xiàng)目二期一批次開盤，二批次同時(shí)排號9月中旬，項(xiàng)目二期二批次開盤項(xiàng)目現(xiàn)狀：田森奧林春天二期奧斯卡一批次于2010年8月底開盤，推出房源390套，現(xiàn)已消化300余套，二批次于9月中旬開盤推出房源300余套，已售100余套。3、樹高卡地亞項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)11、18、26F電梯占地面積180畝建筑面積250000平米總戶數(shù)2008戶戶型區(qū)間47-230（主力65-120）價(jià)格區(qū)間待定容積率2.19物業(yè)地址創(chuàng)業(yè)大道項(xiàng)目動態(tài)：6月4日晚，樹高卡地亞媒

9、體見面會在綿州酒店三樓南濤宮舉行8月，沃爾瑪臨時(shí)接待中心進(jìn)場展示9月13號，樹高卡地亞營銷體驗(yàn)中心亮相，VIP會員排號項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目于9月13日開始排號，現(xiàn)排號人數(shù)為200余組，預(yù)計(jì)推出500余套，預(yù)計(jì)均價(jià)4200-4300元，現(xiàn)正在做地基。4、倍特領(lǐng)尚項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)一期7+1二期10+1電梯占地面積73畝建筑面積110000平米總戶數(shù)800余戶戶型區(qū)間70-150價(jià)格區(qū)間4500元容積率1.9物業(yè)地址園藝街8月13日，成都極地海洋世界，“海洋世界清涼一日游”活動開始8月21日，成都極地海洋世界，“海洋世界清涼一日游”活動結(jié)束9月20日，焰火賞月晚會成功舉辦項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目自開盤以來，銷售

10、業(yè)績一直不佳，推出房源300余套，但隨著時(shí)間的推移，現(xiàn)推出房源已銷售過80%，剩余70余套，現(xiàn)銷售均價(jià)為4500元左右。二批次500余套，現(xiàn)處咨詢階段，無任何優(yōu)惠信息和排號信息。5、林海山莊項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)雙拼、聯(lián)排別墅 洋房占地面積100畝建筑面積60000平米總戶數(shù)325戶戶型區(qū)間一期別墅（比弗利莊園）106套（雙拼40套、聯(lián)排66套），其中聯(lián)排別墅面積區(qū)間240-360平方米，雙拼別墅面積區(qū)間300-416平方米。二期花園洋房（香松嶺闊景花園洋房）219套。價(jià)格區(qū)間4400元容積率0.85物業(yè)地址827部隊(duì)后項(xiàng)目動態(tài)：6月6日，一期聯(lián)排、雙拼別墅開盤項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目自開盤以來，銷售業(yè)績

11、一直不佳，多層共200余套，分二批次推出，一批次一銷售約80余套，二批次現(xiàn)正在選房，已銷售50余套，銷售均價(jià)約為4400元。6、辰興優(yōu)山美郡項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)6+1，7+1退臺電梯洋房占地面積372畝建筑面積800000平米（一期270000）總戶數(shù)一期1952戶戶型區(qū)間80-130平米價(jià)格區(qū)間4600元容積率1.6物業(yè)地址東辰中學(xué)對面項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目開盤形式都屬于小批量多批次開盤，但每次開盤效果均不理想，已銷售約500余套，現(xiàn)銷售均價(jià)為4600元。7、卓信龍嶺項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)8F 12F電梯占地面積46畝建筑面積686000平米總戶數(shù)700余戶戶型區(qū)間80-220價(jià)格區(qū)間4200-430

12、0容積率1.96物業(yè)地址園藝街項(xiàng)目動態(tài)：2月6日，一批次開盤3月2、3批次開盤項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目已基本售罄，現(xiàn)只剩余部分大戶型難以一時(shí)消化，其商業(yè)門面約6000平米正在銷售中，銷售情況良好。8、東辰陽光清華項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)多層占地面積建筑面積當(dāng)期55000平米總戶數(shù)612戶戶型區(qū)間80-115價(jià)格區(qū)間3607均價(jià)容積率1.07物業(yè)地址東辰學(xué)校旁項(xiàng)目動態(tài)：項(xiàng)目于2010年9月中旬開盤項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目開盤后推出房源400余套，當(dāng)天銷售過60%，現(xiàn)已銷售300余套 9、長興太陽城項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)4F花園洋房、7F電梯洋房、1118F高層洋房占地面積建筑面積45000總戶數(shù)500余套（三批次）戶型區(qū)

13、間80-120價(jià)格區(qū)間均4000容積率1.6物業(yè)地址園藝路項(xiàng)目動態(tài)：項(xiàng)目于2010年5月開盤項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目推出三批次房源500余套，現(xiàn)已銷售300余套，銷售均價(jià)約4000元，四批次400余套，推出時(shí)間及價(jià)格待定 10、錦林俊域項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)17F電梯占地面積28畝建筑面積49000平米總戶數(shù)436戶戶型區(qū)間73-130價(jià)格區(qū)間3850均價(jià)容積率2.59物業(yè)地址九州大道項(xiàng)目動態(tài)：項(xiàng)目一期一批次8月28日開盤二批次10月底動工項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目開盤推出一批次房源180套，已售90余套，銷售均價(jià)為3850元。第二部分:市場規(guī)劃分析園藝山教育片區(qū)規(guī)劃目標(biāo)及功能定位1、教育園區(qū)位于牌坊溝，龍溪溝兩條溝

14、渠內(nèi)，三大板塊雖然為一整體，實(shí)際情況卻為山林分割各自形成獨(dú)立板塊，形成魚骨架布局整體規(guī)劃。2、通過城市交通干道在三個(gè)片區(qū)內(nèi)聯(lián)通，各區(qū)形成獨(dú)立的市政配套，主要居住板塊位于北片區(qū)，南片區(qū)僅有一塊小型商業(yè)用地（本項(xiàng)目所在地）和一塊小型居住用地。教育片區(qū)規(guī)劃學(xué)校及人口院校用地畝人口（人教職工規(guī)模所屬片區(qū)四川省中醫(yī)藥高等專科學(xué)校490900060008000人西片區(qū)四川省幼兒師范高等?？茖W(xué)校48610000綿陽水利電力學(xué)校1906000綿陽農(nóng)業(yè)學(xué)校2157000綿陽廣播電視大學(xué)1003000綿陽高級技工學(xué)校2297000綿陽中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校2228000南片區(qū)南山中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校2608000綿陽外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校

15、2228000民辦學(xué)校4219000西北片區(qū)未來入駐院校43310000總計(jì)85000整個(gè)教育園區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?4-18萬人，人口構(gòu)成：學(xué)生6-9萬人，教職工6000-8000人，居住人口7-9萬人 居住、商業(yè)情況（單位畝）項(xiàng)目用地總面積可建設(shè)用地面積公共綠地代征道路其他居住用地1160136915居住用地28226956463居住用地34283791138居住用地41149969居住用地595878居住用地61881844居住用地7218190622居住用地889822商業(yè)中心約20017561491、南片區(qū)為教育園區(qū)啟動區(qū)，四面山林環(huán)繞，位于溝內(nèi)南坡，獨(dú)立形成三所中小學(xué)教育板塊。2、配套本項(xiàng)

16、目商業(yè)用地和一塊居住用地，其余均為校園用地和自然山體。3、主干道路未能形成，學(xué)校在建設(shè)中。區(qū)域板塊目前還不成熟。南片區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀南片區(qū)學(xué)校情況分析南山中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校：教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、學(xué)生食堂、實(shí)驗(yàn)樓、配套用房以及運(yùn)動場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。除運(yùn)動場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施外擬設(shè)計(jì)工程建筑面積為46200平方米。外國語中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校：教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、學(xué)生食堂、實(shí)驗(yàn)樓、配套用房以及運(yùn)動場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。除運(yùn)動場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施外擬設(shè)計(jì)工程建筑面積為24200平方米。綿中實(shí)驗(yàn)學(xué)校：教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、學(xué)生食堂、實(shí)驗(yàn)樓、配套用房以及運(yùn)動場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。除運(yùn)動場和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施外擬設(shè)計(jì)工程建筑面積為46200平方米。 三個(gè)學(xué)

17、校均有各500平米左右的配套用房，滿足校園內(nèi)學(xué)生購物、餐飲等需要。南片區(qū)三大學(xué)校情況調(diào)查南山中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校綿陽中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校外國語學(xué)校實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)生規(guī)模800080006000學(xué)生構(gòu)成高一、高二、復(fù)習(xí)班4000-5000人（2011年）高一、高二、復(fù)習(xí)班4000-5000人（2011年）初中、小學(xué)學(xué)生來源外地+復(fù)習(xí)班外地+復(fù)習(xí)班要求搬遷時(shí)間2011年3月2011年3月2011年3月預(yù)計(jì)搬遷時(shí)間2011年82011年8月2011年8月管理要求全封閉全封閉全封閉教師配備500人左右500人左右300人左右教師公寓1000套（有待落實(shí)）片區(qū)規(guī)劃分析結(jié)論 1、三個(gè)學(xué)校含教職工全負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)后，合計(jì)規(guī)模為2300

18、0人左右。 2、由于所處地塊偏狹，考慮安全因素及中小學(xué)教育本身的特點(diǎn)，三個(gè)學(xué)校均為寄宿制學(xué)校，實(shí)行封閉式管理，學(xué)生在外消費(fèi)的概率相對偏小，但周末和節(jié)假日經(jīng)濟(jì)仍然值得本案關(guān)注。 3、綿中和南中以復(fù)讀生和外地生為主要招生方向。此點(diǎn)帶來了陪讀家長的必然性，是本項(xiàng)目突破的一個(gè)重點(diǎn)。 4、教職工的居住及消費(fèi)值是本案重點(diǎn)關(guān)注方向之一。 5、樹高地塊的啟動時(shí)間和規(guī)模，后期居住人口帶來的商業(yè)需求值得整體考慮。大專院校遠(yuǎn)景規(guī)劃與本板塊接近，也是值得考量的方向，不排除高校生在此租賃居住。 6、整個(gè)南片區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，屬于城郊教育專業(yè)性較強(qiáng)的板塊，局限性較大，消費(fèi)人群固定,應(yīng)控制好商業(yè)規(guī)模。 7、園藝山開發(fā)逐漸成熟，本

19、案與樹高地塊的啟動，帶來新的居住小板塊，依舊能吸引城市居住人群，在本案定位中應(yīng)充分考慮。第三部分:產(chǎn)品定位分析用地分析客層定位產(chǎn)品定位營銷思路學(xué)校學(xué)校學(xué)校居住用地山林山林道路道路道路河渠本案1、本案商業(yè)主要面對學(xué)校服務(wù)，后期可延展為滿足南面統(tǒng)建房和樹高地產(chǎn)居住用地商業(yè)需求。2、地塊位于洼地，南面有河流形成自然景觀，項(xiàng)目北面為園區(qū)內(nèi)干道，三面臨學(xué)校，只有正北面臨學(xué)校大門，但與學(xué)校有一定的地形高差關(guān)系。3、地形不規(guī)則，地塊規(guī)模小，場地內(nèi)地塊高差可形成車庫。規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容 積 率： 3.0 建筑密度： 50% 建筑高度： 60m 綠 地 率： 30%項(xiàng)目用地分析項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會 稀缺性：絕對稀缺

20、的產(chǎn)品形態(tài) 發(fā)展機(jī)會：教育園區(qū)的持續(xù)性 威脅 校園內(nèi)商業(yè)配套帶來的競爭 優(yōu)勢名校效應(yīng)：三大綿陽名校強(qiáng)大的招生號召力環(huán)境優(yōu)勢：自然環(huán)境無可挑剔稀缺性：南園區(qū)唯一的商業(yè)用地SWOT劣勢 地段偏，生地屬性 中小學(xué)的管理模式限制了學(xué)生消費(fèi)是本案最大的劣勢 開發(fā)企業(yè)世泰樂地產(chǎn)不具備品牌效應(yīng)“3”個(gè)核心問題點(diǎn)商業(yè)面對消費(fèi)人群的局限性：學(xué)生、教職工、陪讀家長、統(tǒng)建房、樹高地塊未來居住人群。（因此應(yīng)合理控制商業(yè)規(guī)模）。學(xué)生及家長的快速流動性，最長3年周期；（但學(xué)校生源具有持續(xù)性，名校號召力可帶來強(qiáng)勁的持續(xù)消費(fèi)需求。長期還可考慮職教園區(qū)學(xué)生的租賃及消費(fèi)需求）。地理位置偏，地塊規(guī)模小。（決定了本案難以吸引二次置業(yè)

21、和第一居所客戶群體，而應(yīng)以青年首次置業(yè)群體和投資性住宅公寓為主）。項(xiàng)目客層定位客戶群分級：純投資客戶，占到本案的70%，客戶為3545歲的中產(chǎn)階層。自住兼投資客戶，滿足部分年輕教職工的居家需求，滿足城市青年置業(yè)群體，占到本案30%，客戶為2035歲的青年知識階層?？蛻羧簛碓矗阂跃d陽城區(qū)為主要客戶來源輻射綿陽所轄區(qū)縣項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃思路投資測算總平建議立面形象戶型定位園林建議產(chǎn)品規(guī)劃思路 針對本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)應(yīng)以投資為主，兼顧部分自住類型；形成復(fù)合型產(chǎn)品形態(tài)，照顧多面需求，全面滿足項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展。 由于本項(xiàng)目商業(yè)面向客戶比較固定，商業(yè)體量應(yīng)合理控制，建議純商業(yè)面積控制在600

22、0平米左右，通過10000平米酒店式公寓（按商業(yè)來報(bào)）沖抵商業(yè)部分的面積，滿足報(bào)建16000平米的商業(yè)規(guī)模。 居住以以下兩類群體為目標(biāo)對象。 一類：滿足純投資客戶群體，未來租賃方向主要面向陪讀及學(xué)生群體（含未來職校學(xué)生群體）。 二類：滿足投資自由雙向功能群體，居住以城市青年群體，青年教職工群體類的年輕知識階層客戶群。三大產(chǎn)品復(fù)合形態(tài)產(chǎn)品類型酒店式公寓青年公寓純商業(yè)產(chǎn)品性質(zhì)商業(yè)產(chǎn)權(quán)居住產(chǎn)權(quán)商業(yè)產(chǎn)權(quán)樓層規(guī)劃11+1層或18層以下（按實(shí)際規(guī)劃確定樓層，最好11層）18層局部兩層，局部一層體量控制10000 30000 6000后期用途純投資產(chǎn)品可自住可投資自用或投資124總平建議51、2、3、5棟：

23、青年公寓，4棟：酒店式公寓商業(yè)布局以臨街商鋪，兩層商為主，局部可考慮一層3投資概算分析見EXCEL文檔立面形象酒店式公寓形象酒店式公寓形象青年公寓形象戶型定位酒店式公寓3040平米4050平米套型標(biāo)間套一房戶型面積60%40%短租/青年公寓3040平米4050平米6575平米8590平米套型標(biāo)間套一套二小套三戶型面積20%30%40%10%酒店式公寓標(biāo)間短租公寓標(biāo)間標(biāo)間戶型參照套一戶型參照套二戶型參照小套三戶型參照園林定位本項(xiàng)目園林主要通過拓寬項(xiàng)目南門河渠，形成天然河景作為項(xiàng)目的外部園林，內(nèi)部園林可利用空間不多，可增設(shè)硬質(zhì)小品等景觀元素。河道景觀處理建議拓寬河道，并在臨河部分可形成休閑商業(yè)(露

24、天茶吧等）商業(yè)部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)商鋪面積：首層2550平米，二層：大小可自由分割。開間：3.63.9米進(jìn)深：914米首層層高：5.2米，二層層高3.9米商鋪內(nèi)考慮上下水，商鋪可考慮廁所。水電到位，餐飲區(qū)預(yù)留管道設(shè)備。設(shè)置統(tǒng)一店招。商業(yè)街區(qū)形象業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)序號規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃面積序號規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃面積1文具店100平米17精品禮品店200平米2餐飲、小吃店600平米18網(wǎng)吧200平米3通訊店100平米19蔬果店100平米4理發(fā)店200平米20茶樓酒水吧400平米5超市600平米21凈菜市場600平米6洗衣店100平米22小型歌舞廳300平米7書店300平米23銀行郵政300平米8礦泉水店100平米24特長培訓(xùn)班

25、400平米9糕點(diǎn)店100平米25其他商業(yè)400平米10藥店100平米商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)以滿足學(xué)生、家長及樹高居住人群基本生活配套需求為主，總商業(yè)體量控制在6000平米左右。11小五金電器店100平米12照相館100平米13打字復(fù)印店100平米14奶茶飲品店100平米15眼鏡店100平米16服裝、鞋店300平米第四部分：項(xiàng)目營銷思路銷售模式招商思路案名建議廣告推廣營銷節(jié)點(diǎn)營銷費(fèi)用銷售模式短租青年公寓：按普通住宅清水房常規(guī)銷售模式。商鋪銷售模式：普通商鋪銷售模式+先招商后銷售相結(jié)合。酒店式公寓：由于酒店式公寓的獨(dú)特客戶群體為學(xué)生及陪讀家長均為短租客戶，最長為三年左右時(shí)間，決定了該類客戶購買的比例不大，需

26、通過引入外來投資客戶購買，做如下建議?！?”套項(xiàng)目運(yùn)作策略 純投資銷售模式“私酒店”公寓模式酒店式公寓銷售模式探討策略一：純投資銷售模式成功的關(guān)鍵點(diǎn)精裝銷售：客群特征決定務(wù)必采用精裝銷售，裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到滿足日常生活使用，包括家具家電配齊，本項(xiàng)目可按照400600的標(biāo)準(zhǔn)配置裝修，并從銷售價(jià)格中另外體現(xiàn)。引入第三方管理：成立或引入一家酒店管理公司，也可由物業(yè)管理代此項(xiàng)工作，全面承擔(dān)酒店的租賃管理和日常經(jīng)營。五年回購承諾：由于地段較偏，投資客戶可能存在擔(dān)心租賃的問題，開發(fā)商可承諾五年原價(jià)回購，消除購買后的擔(dān)憂；五年地段的成熟和物業(yè)的升值使得原價(jià)回購對開發(fā)商沒有任何影響。固定回報(bào)模式：針對本案情況，我們

27、提出承諾月租金穩(wěn)定回報(bào)方式；只能選擇其中一種。承諾回報(bào)租金水平按照7%8%進(jìn)行考慮。純投資公寓，三者之間的關(guān)系開發(fā)商業(yè)主管理方出售房屋（出租）給管理方擁有產(chǎn)權(quán)固定支付業(yè)主回報(bào)委托經(jīng)營管理開發(fā)商出售房屋給業(yè)主，并通過委托給管理公司全面進(jìn)行后期經(jīng)營，管理公司擁有自住經(jīng)營權(quán)，業(yè)主在管理方承租期領(lǐng)取固定回報(bào)，擁有產(chǎn)權(quán)但無經(jīng)營權(quán)。擁有經(jīng)營權(quán)，收取中介費(fèi)生存該套策略下三方利弊權(quán)衡開發(fā)商客戶管理方利1、可以確保項(xiàng)目的開發(fā)成功。2、便于炒作，可以短期內(nèi)形成關(guān)注點(diǎn)。3、銷售資金回籠速度較快。4、客戶不會太在意樓層、戶型、公攤之類的問題。1、后期做甩手房東，固定時(shí)間領(lǐng)取固定回報(bào)。2、小面積、低總價(jià)，客戶自然樂意投

28、資。3、業(yè)主不需承擔(dān)后期物業(yè)管理等費(fèi)用1、獲得的是精裝酒店，不需投入費(fèi)用，只需投入人力成本。弊1、管理方屬于開發(fā)商，如果能單獨(dú)招管理方當(dāng)然最理想，如果不能則開發(fā)商基承擔(dān)租賃不出去的風(fēng)險(xiǎn)。2、商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，銷售時(shí)只能辦理5成10年按揭1、最大的劣勢也是經(jīng)營不善，無法支付回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。2、業(yè)主擁有的是商業(yè)產(chǎn)權(quán)40年，由于是商用水電氣，后期轉(zhuǎn)向自住比較麻煩。后期經(jīng)營如果支付不了客戶租金，將面臨最直接的問題就是無法經(jīng)營，并將面臨賠償。最終針對本案將轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商策略二：“私酒店”公寓模式清水房方出售：不考慮裝修，客戶自己裝修。引入第三方管理：由物業(yè)管理代此項(xiàng)工作，全面承擔(dān)租賃管理和日常經(jīng)營。五年回購承諾：

29、由于地段較偏，（此種模式仍可考慮此種承諾），投資客戶可能存在擔(dān)心租賃的問題，開發(fā)商可承諾五年原價(jià)回購，消除購買后的擔(dān)憂；五年地段的成熟和物業(yè)的升值使得原價(jià)回購對開發(fā)商沒有任何影響。市場決定回報(bào)模式：客戶自己租賃，也可委托租賃，管理方對租金水平可按照7%8%計(jì)算出租賃指導(dǎo)價(jià)。三方的關(guān)系開發(fā)商業(yè)主出售房屋擁有產(chǎn)權(quán)租客物管公司委托物管全面從事后期經(jīng)營和管理委托代租代售自用或自己尋找租客開發(fā)商出售房屋給業(yè)主，并委托給物管公司全面進(jìn)行后期經(jīng)營，業(yè)主既可自己使用也可以自己租賃，也可以委托物管代為租賃，業(yè)主通過租賃獲取收益回報(bào)。該套策略下三方利弊權(quán)衡開發(fā)商客戶物管利直接銷售房屋，省去招租等眾多麻煩，售完即全

30、面脫手。1、更靈活的選擇投資模式。1、通過物業(yè)管理獲取物管理費(fèi)。2、可以通過代租賃、配套商務(wù)等內(nèi)容獲取額外收益。弊1、客戶面將比較狹窄，客戶對投資的興趣打折扣，銷售周期必然拉長2、售價(jià)與周邊住房不容易拉高。3、客戶會非常挑剔樓層、戶型、公攤等。1、投資客對租賃市場無法把握，如果后期需要靠租賃，加之較大的體量，肯定擔(dān)心租賃不出去的問題，直接影響了購買信心。2、自住客后期需要承擔(dān)較高的物業(yè)管理費(fèi)。3、40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)及商業(yè)水電氣使用對租賃的局限1、管理會很麻煩，由于業(yè)主可委托，也可不委托，租客質(zhì)量難以保障。2、業(yè)主完全可自主房屋裝修，裝修水準(zhǔn)將不齊，必然影響項(xiàng)目口碑，對長期經(jīng)營來說對物業(yè)形象有很大損

31、傷。酒店式公寓模式的選擇針對本案實(shí)際情況，酒店式公寓風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大大小于多增加10000平米純商業(yè)的空置風(fēng)險(xiǎn)；本案地理位置和現(xiàn)狀決定了客戶對本案的投資信心不足，采用固定回報(bào)模式更利于項(xiàng)目銷售和資金的回籠。商業(yè)招商招商時(shí)間：項(xiàng)目住宅銷售達(dá)到60%后即可啟動招商。招商政策：制定合理的招商租賃價(jià)格，入住商家均可獲得一定期限的免租期，事先交納半年或以年租金，可獲得半年或一年免租期。招商形式：1、自然招商，前期銷售客戶群中自然帶來部分商家資源。2、成立招商團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行主力商家拜訪招商，針對主力店，如超市、網(wǎng)吧、餐飲、書店、茶樓等定向招商。案名建議MOMA摩瑪，Modern Mart的縮寫和音譯，時(shí)尚的代名詞，契合目標(biāo)居住客戶群體年輕特征。北京的當(dāng)代摩瑪公寓極有影響力； 成都亦有摩瑪城，主打科技低碳住宅。其