東華ZZ中學(xué)物業(yè)管理采購項目服務(wù)方案（DOC47頁）

1、服務(wù)文件目錄第一章 廣州東華物業(yè)管理有限公司簡介1第二章 服務(wù)工作目標(biāo)6第三章 物業(yè)管理服務(wù)組織架構(gòu)設(shè)立和整體運作流程7第四章 質(zhì)量保證措施10第一節(jié) 保安管理10第二節(jié) 清潔管理16第三節(jié) 綠化管理19第四節(jié) 宿舍管理26第五節(jié) 水電維修管理29第五章 工作人員的培訓(xùn)及管理32第一節(jié) 人員培訓(xùn)32第二節(jié) 人員管理36第六章 項目經(jīng)理簡歷表40第七章 主要管理及服務(wù)人員一覽表41第八章 對各項管理指標(biāo)的承諾42第九章 服務(wù)響應(yīng)差異表43倍訊易 /第一章 廣州東華物業(yè)管理有限公司簡介公司概述廣州東華物業(yè)管理有限公司（以下簡稱東華物業(yè)）是廣州市最早涉足物業(yè)管理行業(yè)、建設(shè)部第一批核發(fā)一級資質(zhì)的專業(yè)物

2、業(yè)管理公司，其前身為廣州東山區(qū)引進(jìn)外資住宅建設(shè)指揮部東湖新村管理處，該管理處被建設(shè)部譽為全國第一個管理處。隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，1987年成立了廣州東華實業(yè)管理服務(wù)公司；2001年，更名為廣州東華物業(yè)管理有限公司。東華物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊伍、高效的運行機制、先進(jìn)的管理理念和管理方法以及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和有效的質(zhì)量保障體系，而且養(yǎng)殖之家 /形成了較大的管理規(guī)模和門類較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專業(yè)分工體系。經(jīng)過二十多年的積累與發(fā)展，東華物業(yè)已成為全國頗具規(guī)模和名望的物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)，注冊資金550萬元，員工總?cè)藬?shù)達(dá)700多人，88%以上的管理層人員取得大專以上學(xué)歷；中級職稱以上的管理人

3、員和工程技術(shù)人員也有120人，取得了建設(shè)部的全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證的人員達(dá)到100人。憑借豐富的管理經(jīng)驗和較高的管理水平，東華物業(yè)取得了一系列令人矚目的優(yōu)異成績。1992年，東華物業(yè)管理的五羊新村以總分第一名的好成績，在建設(shè)部組織的全國模范文明住宅小區(qū)評比中折桂；1998年8月，東華物業(yè)在廣州地區(qū)的同行業(yè)中，首家通過ISO9001質(zhì)量管理體系國際、國內(nèi)雙認(rèn)證；環(huán)境優(yōu)雅的會所泳池從1988年開始，東華物業(yè)及其所管理的物業(yè)屢獲殊榮。在1988年到1992年的五年時間，五羊新村一路凱歌高奏，囊括了“市優(yōu)”、“省優(yōu)”、“國優(yōu)”等所有級別的榮譽。在五羊新村以總分第一名的成績被評為全國模范文明小區(qū)后，

4、東華物業(yè)管理模式風(fēng)靡全國，從各地趕來的參觀者絡(luò)繹不絕。羊城晚報等多家新聞媒體，歷時多年對東華物業(yè)的管理模式、管理經(jīng)驗進(jìn)行全方位報道，有力地促進(jìn)了東華物業(yè)的管理經(jīng)驗在全國的推廣；2001年4月，東華物業(yè)經(jīng)層層嚴(yán)格審批，被建設(shè)部評定為全國首批具有一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；2001年年末，東華物業(yè)又率先通過ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證，建立起了規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)代企業(yè)管理制度；2003年年末，東華物業(yè)又通過ISO9001、 ISO2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書年審；2004年年末，公司管理近二十年的五羊新村順利通過了市優(yōu)復(fù)檢。 企業(yè)文化經(jīng)營理念：盡心盡力，做到最好，創(chuàng)造宜人的家居生活經(jīng)營原則

5、：信譽為本，質(zhì)量取勝管理模式：企業(yè)化、規(guī)?；?、專業(yè)化、人性化的管理管理目標(biāo)和質(zhì)量方針目標(biāo)通過全體員工的努力，確保管理轄區(qū)內(nèi)市政、園林、綠化、設(shè)備設(shè)施正常運作和維持正常的社區(qū)生活秩序；確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的不斷提高，使顧客滿意度不斷提高，為業(yè)主/住戶營造一個“安全、優(yōu)美、環(huán)?！钡囊巳思揖由瞽h(huán)境；確保質(zhì)量管理體系在管理服務(wù)中得到貫徹實施；并通過認(rèn)證機構(gòu)的年檢，使我司的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益逐年提高。質(zhì)量方針“盡心盡力，做到最好”公司所取得的國家認(rèn)證情況1998年7月，我司的管理體系通過德國DQS和中國方圓標(biāo)志認(rèn)證委員會質(zhì)量認(rèn)證中心的ISO9001國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)合認(rèn)證，成為廣州地區(qū)首家通

6、過質(zhì)量管理體系國際國內(nèi)雙認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)。 2001年年末，東華物業(yè)又率先通過ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證，在物業(yè)管理中融入環(huán)境管理理理念，建立了規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的環(huán)境管理制度。瑞士SGS向我司頒發(fā)的ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證證書。中國方圓向我司頒發(fā)的ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證證書。2001年4月，我司憑借良好的信譽、優(yōu)質(zhì)的管理和豐富的經(jīng)驗，經(jīng)過層層嚴(yán)格審批，在申報的近千家物業(yè)管理企業(yè)中脫穎而出，被國家建設(shè)部評為全國首批物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)（全國共40家，廣州僅4家）。2004年2月，我司憑借優(yōu)質(zhì)的清潔服務(wù)和豐富的經(jīng)驗，經(jīng)過重重嚴(yán)格審批，被廣州環(huán)衛(wèi)行業(yè)協(xié)會授予廣州市市容

7、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)資質(zhì)認(rèn)定書。經(jīng)營業(yè)績評價為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展潮流，東華物業(yè)堅持開拓進(jìn)取的企業(yè)精神。在人力資源管理方面，堅持向外吸收人才和對內(nèi)培養(yǎng)人員雙管齊下的做法。一方面，不斷吸納高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才充實管理層，到目前為止，大專以上學(xué)歷的員工已占到管理層人員總數(shù)的88%；另一方面，建立完善的培訓(xùn)機制，積極鼓勵員工參加內(nèi)部及外部的各類專業(yè)知識培訓(xùn)，培養(yǎng)了一大批業(yè)務(wù)能力較強、技術(shù)水平過硬的專業(yè)管理隊伍，有力地保證了公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量的高質(zhì)素。在體制改革、完善機制的同時，公司在社會效益方面也取得了豐碩的成果。在管理工作中一直堅持“以人為本、業(yè)戶至上”的服務(wù)宗旨及“盡心盡力，做到最好”的針量方針，通

8、過標(biāo)準(zhǔn)化的管理、貼心的服務(wù)、良性的溝通，使得各項管理、服務(wù)工作均得到了廣大業(yè)主住戶的充分肯定。多年來的管理、服務(wù)咨詢調(diào)查統(tǒng)計顯示，住戶對我司的管理服務(wù)滿意率均保持在90%以上，紛至沓來的一面面錦旗就是最好的見證。我司一方面努力做好各項基本的物業(yè)管理服務(wù)工作（清潔、園林綠化、保安、公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)等）；另一方面我司在做好各項物業(yè)管理工作的同時，針對現(xiàn)代社會中人情關(guān)系淡漠，鄰里互不關(guān)心的問題，致力營造社區(qū)文化，定期或不定期組織開展多姿多彩的社區(qū)文化活動，如：太極拳、交誼舞、大合唱、舞蹈班、粵曲、象棋、書法、美術(shù)、攝影、園藝等各類文體興趣班；進(jìn)行征文比賽、釣魚比賽、象棋比賽、拖拉機比賽等；組建少年籃

9、球隊等。通過舉辦一系列的業(yè)戶集體活動，使業(yè)戶們互相認(rèn)識、互相幫助、互相團(tuán)結(jié)；建立業(yè)戶間的友誼，增進(jìn)業(yè)戶間的溝通；消除業(yè)戶與業(yè)委會、業(yè)戶與物業(yè)管理管理處之間的隔閡；使小區(qū)形成欣欣向榮、安居樂業(yè)的美好生活。我司還編印了社區(qū)期刊天下一家免費贈送業(yè)戶閱覽，讓大家共同參與到大廈的管理、服務(wù)中來，為業(yè)主、住戶營造溫馨祥和的社區(qū)氛圍。為此南方都市報、廣州電視臺等多家新聞媒體亦對此進(jìn)行了專題報道。隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務(wù)，對特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢，我司提供的有償服務(wù)得到了廣大業(yè)主和住戶充分肯定。近年來除了傳統(tǒng)的家政、社區(qū)服務(wù)得到進(jìn)一步的發(fā)展外，像會所經(jīng)營管理、智能化信息服務(wù)等新興的服

10、務(wù)內(nèi)容也成為我司在各個樓盤和社區(qū)實施的重要工作。我司深信在全體員工的勤奮耕耘下，現(xiàn)在、將來必將開拓出更廣闊的物業(yè)管理新天地，實現(xiàn)為廣大業(yè)主“創(chuàng)造宜人家居生活”的理想。廣州東華物業(yè)管理有限公司的控股公司廣州市宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司成立于2000年7月，注冊資金2000萬元。短短一年期間，被廣州市譽為物業(yè)管理行業(yè)的“后起之秀”于2001年12月獲得廣州市二級物業(yè)管理資質(zhì)。廣州市宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司以股權(quán)收購及資產(chǎn)重組的模式，針對廣州市物業(yè)管理的國營企業(yè)屬下的物業(yè)管理公司作為開發(fā)對象，分別于2002年10月收購廣州東華實業(yè)公司屬下的廣州東華物業(yè)管理有限公司（一級資質(zhì)，在管面積593萬平方米），

11、于2004年4月收購廣州白云山集團(tuán)屬下的廣州百潤物業(yè)有限公司（二級資質(zhì)，在管面積87萬平方米），于2004年12月收購新一方實業(yè)公司屬下的廣州新一方物業(yè)管理有限公司（二級資質(zhì)，在管面積54萬平方米）。經(jīng)過7年多年來的辛勤耕耘，廣州市宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司（在管面積161萬平方米）及其所控股的旗下三家物業(yè)管理公司從管理上合理利用資源，有效地達(dá)到成本控制，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，得到了業(yè)界及廣大業(yè)主的高度認(rèn)同，于2007年11月，廣州市宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司獲得物業(yè)管理一級資質(zhì)，也因此成為到目前為止，廣州物業(yè)管理行業(yè)中在管面積最大的物業(yè)管理公司（地產(chǎn)商集團(tuán)屬下的公司除外），近三年來的在管面積達(dá)建筑面

12、積895萬平方米，其中住宅面積達(dá)建筑面積640萬平方米。第二章 服務(wù)工作目標(biāo)一、服務(wù)工作目標(biāo)：房屋建筑的完好率達(dá)到98以上；報修及時率達(dá)到100；清潔管理無盲點；設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98以上；管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；學(xué)生宿舍管理服務(wù)滿意率達(dá)98以上；有效投訴處理率100；服務(wù)滿意率達(dá)95以上；綠化完好率達(dá)到98以上；道路完好率達(dá)到98；各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100；無服務(wù)安全事故發(fā)生。第三章 物業(yè)管理服務(wù)組織架構(gòu)設(shè)立和整體運作流程物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本物業(yè)管理處按“直線制”

13、設(shè)置管理架構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。一、管理處組織架構(gòu)保安消防部管理處宿舍管理部清潔綠化部工程維修部水電工宿管部長保安部長清潔綠化部長工程主管保安班長保安員義務(wù)消防員男生宿舍管理員女生宿舍管理員清潔員綠化工二、管理處組織架構(gòu)描述：1.組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能，采用管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營責(zé)任書，實行獨立核算。2.管理處各崗位所需人力資源配置實行物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的

14、團(tuán)隊。3.管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。4.保安消防部的職責(zé)是維持轄區(qū)良好的公共治安秩序，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)防火、防盜、防事故等工作。5.宿舍管理部的職責(zé)是維持學(xué)生宿舍樓正常的學(xué)習(xí)生活秩序，督促學(xué)生遵守宿舍紀(jì)律，搞好宿舍衛(wèi)生，協(xié)助學(xué)校進(jìn)行諸如雅室評比等各項工作。6.清潔綠化部的職責(zé)主要是負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍樓的公共環(huán)境衛(wèi)生，保持清新宜人的學(xué)習(xí)生活環(huán)境，對轄區(qū)內(nèi)的綠化物進(jìn)行精心養(yǎng)護(hù)和維護(hù)工作。7.工程維修部的職責(zé)是負(fù)責(zé)轄區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、檢修以及客戶的請修工作。三、管理服務(wù)人員的配備（81人）常駐主管：1人1、初中校區(qū)22人 保安：10人花工：2人 清潔：1

15、0人2、高中校區(qū)58人 保安：24人花工：4人清潔：15人宿管：10人司機：1人 高壓電工：4人第四章 質(zhì)量保證措施第一節(jié) 保安管理治安管理一、治安管理服務(wù)內(nèi)容學(xué)?；緦嵭蟹忾]式管理；實行24小時值班及巡邏制度；執(zhí)行學(xué)校內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項，如：照明、漏水等；結(jié)合學(xué)校特點，制訂安全防范措施；進(jìn)出學(xué)校各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；學(xué)校停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊；非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔；危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。及時處理學(xué)校內(nèi)各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄

16、；檢查學(xué)校設(shè)施是否完好；負(fù)責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通；檢查門崗出入設(shè)備、工具及非開放時段進(jìn)出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作；監(jiān)督學(xué)校內(nèi)裝修項目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。二、 門崗服務(wù)門崗值崗時要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實行24小時立崗秩序管理服務(wù)；在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。做好人員進(jìn)出管理工作。監(jiān)督物品進(jìn)出管理。負(fù)責(zé)機動車輛進(jìn)出、停放管理工作。三、人員及物品出入管理按照學(xué)校要求所有出入人員一律憑學(xué)生證或工作證出入校園。對沒有按照要求的人員進(jìn)行登記和糾正工作。對裝修施工人員的進(jìn)出管理進(jìn)行

17、辦卡登記做到一人一卡，按照裝修管理規(guī)定認(rèn)真管理轄區(qū)內(nèi)的裝修施工人員。做好轄區(qū)物品進(jìn)出管理工作，阻止易燃、易爆、劇毒等危險物品進(jìn)入轄區(qū)，按照物品放行工作程序做好轄區(qū)物品放行工作。四、車輛管理對機動車進(jìn)出實行出入證制度、登記制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進(jìn)入管理區(qū)域。停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報告，做好記錄。對于外來車輛實行管制和臨時出入卡制度。車輛駛出學(xué)校時，收回停放證，做好記錄。對自行車的管理我們認(rèn)為車主為自行車有償安裝“可分式防盜車牌”，是防止車輛丟失的有效方法。五、巡崗服務(wù)管理區(qū)內(nèi)實行全年365天24小時全天

18、候治安管理巡視服務(wù)。巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機房、門、窗、裝修現(xiàn)場等；按治安管理服指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時間?？蛻粜枰獛椭鷷r，應(yīng)及時提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場處理；發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對講機及時報告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視；發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告管理處做出相應(yīng)處理；遇緊急情況，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時通知設(shè)備人員修復(fù)；巡視結(jié)束后，交接巡視器材；六、

19、突發(fā)事件的處理發(fā)生火警立即用對講機通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119；通知并協(xié)助做好人員撤離危險區(qū)的工作；做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。發(fā)生刑案1、立即向管理處報告或報公安部門110并保護(hù)現(xiàn)場，并救護(hù)傷員；2、向發(fā)現(xiàn)人和周圍人了解情況并記錄。3、向公安人員提供情況，協(xié)助破案。發(fā)生盜、搶事件 1、用對講機報告請求支援，同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；2、對犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時報告公安部門110；3、保護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助破案。發(fā)現(xiàn)觸電事故1、切斷電源，使觸電者脫離電源；2、報告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心，同時盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120，請求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場

20、；3、引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場；4、無救護(hù)車時，臨時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。發(fā)現(xiàn)電梯困人1、立即用對講機報告，督促設(shè)備人員迅速前往處理；2、安慰被困人員；3、協(xié)助設(shè)備人員搶險，安全接應(yīng)被困人員。消防管理消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防管理作為一項重要工作來抓。我們著重開展以下幾項工作： 一、我們堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念,實施全員義務(wù)消防員制。二、加強消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作（一）消防教育宣傳工作：我們將在校園宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。我們還將不定期的向?qū)W校

21、師生人員發(fā)放一冊消防知識手冊。（二）做好消防培訓(xùn)及演練工作：重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊員和師生共同參與的消防演練，提高全體師生及學(xué)校工作人員的“自救”意識和能力，防范于未然。三、加強裝修的消防管理（一）對裝修審批時，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場施工。（二）對于復(fù)雜裝修、大面積裝修，要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)以及滅火方案，方可開工。（三）在裝修期間，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標(biāo)識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。四、建立消防快速反應(yīng)分隊結(jié)合以往的工作經(jīng)驗，我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處“消防快

22、速反應(yīng)分隊”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少火災(zāi)損失。附火警應(yīng)急程序如下：（一）報警1、管理處所有人員均應(yīng)加強消防意識，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報。2、管理處值班員接到火警報警后，應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場，查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。（二）召集1、火警確認(rèn)后，通知義務(wù)消防隊員趕赴現(xiàn)場。2、管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場，參與滅火。管理處經(jīng)理接報后應(yīng)趕往現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)度，經(jīng)理助理協(xié)助進(jìn)行指揮。3、到達(dá)現(xiàn)場的人員必須聽從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。（三）滅火1、現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員

23、工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。2、滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力將貴重物品及危險物品搬離現(xiàn)場。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場的人員迅速由消防通道疏散，同時指揮停泊在危險區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。3、后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。4、若火勢過大且消防警已到場時，不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢被完全控制。（四）善后與恢復(fù)火勢完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒，保護(hù)現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。第二節(jié)

24、清潔管理一、清潔管理（一）清潔衛(wèi)生管理要點：1全員保潔，人過地凈；重點部位，重點保潔。2確保轄區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識齊全；3建立專業(yè)化的保潔隊伍，制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)，實行每日10小時保潔服務(wù)；4生活垃圾和裝修垃圾實行分類袋裝，日產(chǎn)日清，收集和轉(zhuǎn)運采用密閉方式。（二）清潔管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn)：序號項目具體措施標(biāo)準(zhǔn)01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉，桶外壁干凈無垃圾粘附物垃圾車、池垃圾車、池每日沖洗，每周徹底消殺一次垃圾車無明顯附著物，垃圾池周圍無積水、污漬02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次，每月沖洗一次2、瓷磚地面每

25、日用地拖擦拭一遍3、大理石地面定期拋光打蠟1、水泥地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡2、瓷磚地面干凈，無明顯污跡黑印，無積水，條縫清晰3、大理石地面光亮，可映出照明輪廓，干凈無蠟跡03公共墻面1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵，無蛛網(wǎng)2、瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼，用白紙巾擦拭表面50厘米，紙巾不被明顯污染3、外墻光亮、整潔，無明顯水漬、油漬04公共照明燈罩每月用清潔劑清洗擦抹一次目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無積塵05消火栓、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹1、玻璃明亮，目視無塵2、箱頂、側(cè)無塵，用

26、白紙巾擦試30厘米不被明顯污染3、無明顯積塵、無蛛網(wǎng)06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次1、玻璃目視明亮，無灰塵、污跡、無水珠2、窗臺目視無積塵3、鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無塵，用白紙緊擦拭30厘米，紙巾不被明顯污染樓梯梯級每天清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一次目視干凈無垃圾，無雜物，無明顯污跡（油污、黑印等）08各種指示牌、標(biāo)識每周清洗擦抹一次目視無明顯積塵、無水珠、無破損09集中綠地每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次草坪目視干凈，無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無磚頭、大石子，配自動剪草機10宣傳欄每天擦抹一次玻璃明亮，目視無塵、

27、無水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內(nèi)無明顯的可見積塵11花池每月徹底擦抹及沖洗一次。隨時清潔污染處瓷貼片干凈、無明顯污跡、水垢12地面其他公共設(shè)施每月徹底擦抹一次，隨時清潔污染處無亂張貼，無亂涂劃，無破損13廣場地磚、轄區(qū)道路每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次，每月沖洗一次目視干凈，無雜物，無明顯污跡，條縫清晰、無雜草二、“四害”消殺維持公共環(huán)境衛(wèi)生，預(yù)防疾病的發(fā)生，進(jìn)行除蟲、滅鼠消殺服務(wù)，進(jìn)而提升轄區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊伍，配備消殺器材，定期對轄區(qū)進(jìn)行消殺，每周五將對小區(qū)的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物，進(jìn)行集中消殺，在不同季節(jié)，或特殊需要配合市政部門可以調(diào)

28、整消殺的頻率，進(jìn)行定點重點防治，減少蚊蠅蟲的孳生地。經(jīng)常巡查、抽查，收集客戶反映的信息，進(jìn)行針對性的投放鼠藥，進(jìn)行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蟲害、鼠患。（一）消殺時間：每周五下午。（二）消殺地點：垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、食堂宿舍、設(shè)備房、消防梯、停車場、商業(yè)網(wǎng)點等。 （三）消殺過程及方法：用噴霧器噴灑殺蟲藥水，消殺蟲害；投藥、放藥、裝籠、堵洞，消滅鼠患。（四）經(jīng)常巡查、抽查，收集客戶反映的信息，進(jìn)行針對性的投放鼠藥，進(jìn)行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蚊蠅、蟑螂、白蟻等蟲害和鼠患。第三節(jié) 綠化管理園林綠化是有生命的，可以美化

29、生活，陶冶情操，對實現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠，加強綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)校園，極大的提高環(huán)境效益。實行園林綠化管理校園的綠化系統(tǒng)由花壇綠化的“點”，道路綠化的“線”，綠地的“面”組成。綠化本著“經(jīng)濟(jì)、美觀”的指導(dǎo)思想，見縫插針，合理配置，注意景觀，采取重點與一般，集中與分散，點、線、面、帶相結(jié)合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進(jìn)行多層次的立體綠化，收到“立地成景，四季常青的效果，從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。園林綠化的布置注意層次的搭配，正確選擇植物的品種，配置必要的速生、抗病

30、蟲的花草樹木，以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等，做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺效果。二、綠化養(yǎng)護(hù)管理俗話說：“三分種樹，七分養(yǎng)護(hù)”，這說明日常養(yǎng)護(hù)管理十分重要。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等，還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時，還要針對不同花草樹木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長期，對生存的客觀條件的要求，進(jìn)行針對性的和動態(tài)性的管理。做到樹木生長茂盛無枯枝，樹形美觀完整無傾斜，花壇土壤疏松無垃圾，草坪平整清潔無雜草。三、綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1、草坪1.1養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求a. 草坪覆蓋度不少于95%；b. 每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；c. 應(yīng)控制病蟲害，草坪色澤正常

31、，生長良好，無雜草；1.2灌溉、排水a(chǎn). 灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為100mm，不發(fā)生地面長時間積水；b. 灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長期、草種等因素確定；c. 灌溉時期和灌溉時間可按下列規(guī)定：-冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。-暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。1.3修剪a. 草坪長到60-70mm時，應(yīng)進(jìn)行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為40mm。b. 草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。1.4清除雜草a. 應(yīng)及時清除雜草，除早、除小、除了；b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。1.5施肥a. 冷地型草種追肥宜在

32、春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b. 追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。追肥的時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.6病蟲害防治a. 病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；b. 對不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。1.7草坪更新a. 更新復(fù)壯的方法有：補播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。1.8其他養(yǎng)護(hù)a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運用切邊機切邊養(yǎng)護(hù)。邊緣斜坡宜為300mm；2、喬灌木2.1灌溉與排水a(chǎn). 對新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，

33、應(yīng)保持土壤中有效水分；b. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時進(jìn)行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉，有時還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧；c. 灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)；d. 樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。2.2中耕除草a. 喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴(yán)重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；b. 樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次；c. 中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時候進(jìn)行；d. 中耕深度以不影

34、響根系生長為限。2.3 施肥a. 樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長勢進(jìn)行；“注”：花灌木應(yīng)在開花前、開花后進(jìn)行。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。b. 施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應(yīng)施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期欲擴大樹冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量；c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為25-30cm；d. 施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅

35、，宜施氮肥，觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。2.4修剪、整形a. 樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木生長茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。-喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主干要求3.2m高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。-灌木類灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，

36、分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強，去老留新”的原則進(jìn)行。-綠籬類綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。-地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。b. 修剪時切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成45度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對于過于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時必須保證安全；c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的樹種

37、應(yīng)在夏、秋兩季修剪。3、補植樹木3.1 樹木缺株應(yīng)盡早補植；3.2 補植季節(jié)a. 落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補植。b. 針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植；或在秋季新梢停止生長后、降霜以前補植。3.3補植的樹木，應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來的景觀相協(xié)調(diào)。補植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。4、枯死植株的挖除4.1結(jié)合補植工作對枯死植株進(jìn)行調(diào)整；4.2枯死的大樹挖除前，必須報經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個人無權(quán)擅自挖除。5、花壇花境5.1花壇的養(yǎng)護(hù)、管理a. 根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆

38、水時應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；b. 做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水；c. 花卉生長旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；d. 及時做好病蟲害防治工作；e. 花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；f. 花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5天；g. 花卉應(yīng)生長健壯、花型正、花色艷、花期長，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；h. 花壇內(nèi)應(yīng)及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過3-5處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。第四節(jié) 宿舍管理一、宿管員崗位職責(zé)宿舍管理員實行2

39、4小時輪流值班制，每天8：00接班，次日8：00交班。必須按時上下班，做好交接班工作。遵守勞動紀(jì)律，不得遲到、早退、脫崗（不在崗達(dá)15分鐘即視為脫崗）。管理員負(fù)責(zé)本崗位的秩序及安全管理工作，要忠于職守，上崗時不得做與本職工作無關(guān)的事。文明執(zhí)勤，服務(wù)熱情、主動，注意工作方法，不與他人發(fā)生爭吵。嚴(yán)格執(zhí)行作息時間制度，按時開、關(guān)宿舍大門，并督促學(xué)生自覺遵守。要求熟悉本宿舍人員的住宿情況，嚴(yán)格出入登記和訪客登記制度。熟悉學(xué)生宿舍管理辦法及學(xué)生手冊中的相關(guān)規(guī)定，并在學(xué)生中加以宣傳、教育，嚴(yán)格日常管理，努力提高管理水平。了解消防知識和技能，學(xué)會使用消防器材和設(shè)施，遇到火警等突發(fā)事件要冷靜處理，及時匯報有關(guān)

40、部門并引導(dǎo)學(xué)生有序疏散。同事之間相互尊重，相互團(tuán)結(jié)，發(fā)揚團(tuán)隊協(xié)作精神，共同做好管理工作。服從分配，聽從指揮，愛崗敬業(yè)，積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。7.11對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時向保安或管理員匯報。二、出入登記和訪客制度按照學(xué)校規(guī)定嚴(yán)格控制人員進(jìn)出宿舍情況；非宿舍開放時間進(jìn)出宿舍的人員一律做好登記，杜絕學(xué)生無批條進(jìn)入宿舍；禁止異性進(jìn)入學(xué)生宿舍，除房修、檢查衛(wèi)生、巡視宿舍的教職工和學(xué)生干部外；禁止小商販進(jìn)入學(xué)生宿舍從事叫賣、推銷活動；非本宿舍樓人員入內(nèi)必須問明原由，查驗證件，做好會客記錄。包括來客姓名、來訪時間、證件（身份證）號、找哪位學(xué)生、與被訪學(xué)生關(guān)系、離開時間。嚴(yán)禁不明

41、身份的人入內(nèi)，發(fā)現(xiàn)可疑人員或可疑情況要及時報告上級。對攜帶貴重或大量物品出宿舍者，要查驗學(xué)生證或身份證，并認(rèn)真登記搬出時間、學(xué)生姓名、班級、寢室號和搬出物品的詳細(xì)情況。第五節(jié) 水電維修管理我司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。根據(jù)設(shè)備機房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則實施安全管理。制定運行管理規(guī)程，實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計，確保安全正常運行和使用。一、設(shè)備管理內(nèi)容1. 供配電設(shè)備1.1每日按照設(shè)備、設(shè)施巡

42、視內(nèi)容與程序巡視配電機房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄表；1.2 配電機房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。1.3按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；1.4供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；1.5供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。1.6每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；1.7管理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況，填寫供配電系

43、統(tǒng)檢查表。2 .供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進(jìn)行報修。3 電梯設(shè)備3.1 每周按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時負(fù)責(zé)清潔電梯機房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；3.2設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告經(jīng)理，記錄于設(shè)備故障記錄表上,并及時處理。3.3定期巡視電梯設(shè)備，填寫電梯房巡視記錄。發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯維保人員并報告經(jīng)理，督促維修保養(yǎng)；3.4每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；3.5管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運行狀況，填寫電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表。對每次周期

44、檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；4 給排水設(shè)備4.1每日一次巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表；4.2 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。周交替更換一次；4.3按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4.4給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。4.5每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；4.6管理處每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。5 消防系統(tǒng)5.1日常巡視

45、治安管理人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。5.2定期檢查5.2.1每月進(jìn)行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄設(shè)備定期啟動記錄表；5.2.2由管理處組織，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表。5.3維修保養(yǎng)5.3.1按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；5.3.2消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。5.3

46、.3每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；5.3.4每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫消防及報警系統(tǒng)檢查表。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；第五章 工作人員的培訓(xùn)及管理第一節(jié) 人員培訓(xùn)一、管理服務(wù)人員的培訓(xùn)（一）培訓(xùn)工作原則理論聯(lián)系實際，學(xué)用一致，按需施教，講求實效。（二）培訓(xùn)系統(tǒng)的實施運作1、培訓(xùn)系統(tǒng)圖 培訓(xùn)計劃 修正 執(zhí)行 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織 培訓(xùn)考核 反饋 評價2、培訓(xùn)的組織方式（1）培訓(xùn)職責(zé) 管理處負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)計劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。 主管級以上的管理人員根據(jù)公司提出

47、的培訓(xùn)計劃進(jìn)行逐級培訓(xùn)，并對培訓(xùn)實施評估和反饋。（2）培訓(xùn)形式實行公司與管理處兩級的培訓(xùn)，根據(jù)培訓(xùn)要求，采取多種形式對員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)，其中在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)的主要形式。（3）培訓(xùn)實施流程員工培訓(xùn)分為三個階段，即：崗前培訓(xùn)崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)在崗培訓(xùn)。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見新員工公共培訓(xùn)科目。三個月試用期滿后，經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的在崗培訓(xùn)，內(nèi)容詳見多工種培訓(xùn)科目表。所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進(jìn)行考核、評價，并歸檔管理。（三）培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)1、新員工公共培訓(xùn)科目序號公共科目名稱具體內(nèi)容一禮儀知識：1、常用禮儀知識 2、物業(yè)管理公司儀表、儀態(tài)、行為

48、規(guī)范二服務(wù)意識：1、職業(yè)道德教育 2、如何處理客戶投訴 3、與客戶的溝通技巧三企業(yè)文化：1、公司發(fā)展史及基本情況介紹 2、公司經(jīng)營理念 3、員工手冊4、內(nèi)部管理規(guī)章制度四物業(yè)轄區(qū)基本情況介紹及管理要點五行業(yè)法規(guī)：建設(shè)部及廣州市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例六物業(yè)管理基礎(chǔ)知識七安全知識及消防知識2、保安員培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一單兵隊列動作 2、三大步法3、體能訓(xùn)練逢周一、周五每天訓(xùn)練一小時培養(yǎng)組織紀(jì)律性練就扎實基本功二擒拿格斗基本功 2、捕俘拳3、防衛(wèi)術(shù)逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內(nèi)務(wù)管理每周一次檢查評比保持宿舍干凈整潔四工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及分析）每周一次

49、提高思想覺悟總結(jié)自身存在不足五保安服務(wù)工作手冊每月一次培訓(xùn)考核熟練掌握保安員崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)六保安服務(wù)的規(guī)章制度及相關(guān)法規(guī)政策每月一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識，提升理論水平七消防管理工作手冊每月一次培訓(xùn)考核了解消防的基礎(chǔ)知識，救火的基本程序及各自職責(zé)3、清潔工、綠化工培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及分析）每周一次提高思想覺悟，總結(jié)自身存在不足二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三清潔服務(wù)工作手冊綠化服務(wù)工作手冊每月一次培訓(xùn)及考核熟練掌握清潔工（綠化工）崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)四清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)；清潔用品的使用；園藝機械、設(shè)備

50、的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能，保持工作效率4、水電工培訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及技術(shù)交流）每月召開一次提高思想覺悟，總結(jié)自身不足，提高技術(shù)水平二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三維修服務(wù)工作手冊設(shè)備管理工作手冊消防管理工作手冊每月一次培訓(xùn)考核熟悉技工的崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握消防知識和設(shè)備管理知識四房屋維修方面的管理條例，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識，提升理論水平五轄區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向，設(shè)備設(shè)施特點，維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核了解和熟悉轄區(qū)狀況，提高工作效率六土建、機電、給排水等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識每半年一次培訓(xùn)考核