[鄭州]國際商業(yè)街項目規(guī)劃定位方案(功能定位)

1、XX商業(yè)房地產營銷管理有限公司XX國際商業(yè)街規(guī)劃定位方案 2007年4月6日目 錄一、形象定位二、消費客層定位三、功能定位（一）功能細分定位（二）功能規(guī)劃建議（三）業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃定位一、形象定位立足本土的國際化商業(yè)典范 依據集團公司對XX國際商業(yè)街的戰(zhàn)略規(guī)劃及定位要求，為了使XX商業(yè)街的經營定位達到輻射整個鄭州及周邊縣市的目的，我們遵照商業(yè)街高起點、高品味、高檔次的規(guī)劃要求，把XX國際商業(yè)品牌一條街，打造成為該區(qū)域內高檔次、規(guī)模化、特色化的商業(yè)地標，使其成為鄭州商業(yè)界的名片與特色商業(yè)的典范。 經過我們的詳細調研與集團領導對XX國際商業(yè)步行街的精準定位，使我們對XX國際商業(yè)街的規(guī)劃有了明確的方向。

2、步行街將是特色性、國際化，規(guī)模化、高品味的商業(yè)地標。主力消費群體是一些高端消費群和目的性消費群，在這里可以滿足他們對國際精品與特色商業(yè)的體驗式消費要求，走進XX商業(yè)街就是一種品位與高貴的象征。國際化的品牌內涵和極具特色的品牌形象號召力，能更有效的吸納鄭州市及周邊城市的高端消費客層。 為了使XX商業(yè)街達到特色化國際化商業(yè)街，商品結構定位于高檔品牌，主要以國際品牌服飾為主，再穿插一些特色餐飲。從個性化，特色化的角度考慮，使其成為國際化購物中心，成為鄭州商業(yè)界獨一無二的亮點。讓顧客購物中休閑，在休閑中購物。其核心地位在未來數年都將無法動搖，將持續(xù)發(fā)揮其重要的影響力 。二、消費客層定位高級公務員、高級

3、白領、高級商務人士、私營業(yè)主及周邊縣市的高收入客層。（25-45歲）此類客層主要是整個鄭州市及周邊地市IT界、金融界、地產界及商務界等的高級白領及高級商務人士；高級行政區(qū)內的高級行政官員；私營老板等。消費習慣：1、具有很強的經濟能力及支配權；2、追求品牌和娛樂消費，消費心理較為成熟；3、以高檔為主；特色消費為輔，是本案的主力消費群體；4、以奢侈品和高檔品牌消費為主要特征，對消費環(huán)境及個性化服務要求較高；5、注重商品的品質和品牌附加值，追求更高層次的文化、娛樂、精神享受。三、功能定位體驗式消費品味中心（一）功能細分定位 XX國際廣場的功能分區(qū)，一定要考慮如下三大因素的支持：1、設計休閑購物和目的

4、性購物人流（1）購物人流的設計，是直接決定步行商業(yè)街經營成功與否的主要因素之一，從功能分區(qū)的角度來考慮，商業(yè)街購物人流的設計應充分考慮休閑購物和目的購物人流，具體作如下規(guī)劃：（2）設計明確的功能區(qū)域和板塊，引導目的性購物人流。（3）設計功能與功能區(qū)域之間的相互作用關系，以此帶彼，以彼促此，使各種業(yè)態(tài)之間的互動得到有力的加強和補充。（4）橫向和縱向設計不同的亮點和購物興奮點，設計人性化的輔助功能設施，引導觀光休閑人流留連忘返。（5）設計日常消費人流，增強步行商業(yè)街人氣，以日常消費促進、帶動其它非日常的購物。（6）設計步行商業(yè)街的建筑標志與功能標志，定期、定時、定點引導觀光、休閑、購物人流，以制造

5、興奮點，從而達到集中引導購物的目的。2、提高步行商業(yè)街的整體物業(yè)和投資價值 的建議XX國際商業(yè)街是一艘巨型的“商業(yè)航空母艦”，她是以一個整體的形象而出現的，她既要有整體的概念形象，又要有各種細分功能的支持，因此，步行商業(yè)街的細分功能區(qū)，橫向、縱向、樓層、方位等等，都要細致地考慮，各種功能的經營贏利與經營成本，只有解決了各功能區(qū)經營與成本之間的矛盾，才能有效地做好銷售，提高整體的銷售率，有效快速地回籠資金，盡早實現步行商業(yè)街的正常運營。3、后續(xù)的經營和管理XX商業(yè)街在功能分區(qū)的同時，必須考慮到商業(yè)步行街的經營和管理，尤其象特色餐飲功能區(qū)域，更應是如此。（二）功能規(guī)劃建議 為了讓XX國際商業(yè)步行街

6、能夠達到輻射鄭州市及周邊地市，XX國際商業(yè)步行街必須具備以下條件 1、對主力品牌的要求（1）必須是具有系統(tǒng)化、全線化、規(guī)?；膰H國內著 名品牌。 （2）在本行業(yè)中具有較強的影響力與領導性，并具有很強的代表性。（3）品牌在河南省屬獨有性或稀缺性，具有很強的競爭能力和適應能力。（4）品牌的單店規(guī)模應具有相當強的號召力，并具有很好的品牌形象及健全的全國營銷網絡。（5）站在輻射整個鄭州市及周邊地級市的高度而言，品牌 必須具有個性化、國際化，特色化的高檔次品牌和個性化品牌。2、對特色品牌的要求（1）在本行業(yè)有很強的創(chuàng)新能力，有跨區(qū)域拓展的業(yè)務發(fā)展需要，具有良好的品牌形象和口碑；（2） 具有相對成熟的系

7、統(tǒng)化發(fā)展模式和選店條件。（3） 對新市場的適應能力較快，本土創(chuàng)新能力較強。（4） 在本行業(yè)領域的品牌個性較強。影響力較大。（5） 與相關業(yè)態(tài)的互補性較強，能夠很好的促進整體的商業(yè)形象提升。3、對項目本身的要求（1）從項目的硬件設施來看，動線、燈光的設計，店面的設計和停車位等技術面一定要達到高標準的要求。（2）經營管理上，要有經驗豐富的經營管理公司進行管理。其對整個商業(yè)街項目的成功至關重要，它能夠很好的調節(jié)整體商業(yè)的品牌結構可以通過各種宣傳活動和促銷手段來加大XX國際商業(yè)步行街在鄭州市的知名度，從而吸引客戶，并能讓商業(yè)物業(yè)持續(xù)增值。（3）從服務上講，要更為專業(yè)化、更為個性化，以滿足顧客的需求。（

8、4）發(fā)展商的知名度及品牌實力對項目的推廣也起著很大的推動作用。所以建議XX集團在商業(yè)地產方面的招商策略應該與知名品牌進行合作，通過與知名品牌建立合作聯盟，從而提高XX國際商業(yè)步行街在商業(yè)界的知名度。（三）業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃定位國際化與個性化購物天堂 1、XX商業(yè)街功能分區(qū)總原則（1）實行橫向、縱向交叉式的功能分區(qū)；（2）以步行商業(yè)街中段“中心功能”區(qū)域向東門口和北門口輻射；（3）完全考慮主題商業(yè)整體經營管理模式的功能分區(qū)；（4）各功能分區(qū)的大小比例合理規(guī)劃。2、XX國際商業(yè)街功能分區(qū)規(guī)劃（見圖一）XX商業(yè)街總長度350米，室內面積約19237m2，我們將對建筑單位的自然塊狀自西向東分為四個區(qū)兩個館，

9、以經營國內、國際一線品牌為主。業(yè)態(tài)定位A區(qū)：國際品牌男裝系列B區(qū)：國際品牌女裝系列C區(qū)：歡樂購物街D區(qū)：國內精品男、女裝A館：美美時代百貨B館：特色餐飲XX商業(yè)街業(yè)態(tài)功能布局表區(qū)域域名業(yè)態(tài)功能分區(qū)占比面積業(yè)種營業(yè)時間A區(qū)國際品牌男裝系列服飾、鞋帽18.39%3549 m休閑裝、商務正裝、運動裝9:00-21:30B區(qū)國際品牌女裝系列服飾、鞋帽17.04%3290m少、淑女裝、休閑裝、運動裝9:00-21:30C區(qū)歡樂購物街化妝品、箱包、皮具、飾品12.34%2381m化妝品、飾品、皮具、箱包9:00-21:30D區(qū)國內精品男、女裝服飾19.02%3670 m鞋帽、衣、精品女裝9:00-21:3

10、0A館特色餐飲餐飲8.72%1683 m特色美食廣場、西餐，歐克一佰咖啡、音樂廚房9:00-02:00B館美美百貨百貨24.49%4727 m精品百貨9:00-21:30國際國內品牌一覽表業(yè)態(tài)主力品牌次主力品牌國際男裝唐納卡蘭、路易威登、范思哲、迪奧、Gucci古奇、瓦倫蒂諾、PYADA、猜（Guess ） 、阿瑪尼、夢特嬌杰克瓊斯、國內精品男裝柒牌、勁霸、七匹狼、利郎、才子、太子龍、九牧王、虎都、帝牌、Boss 、卡賓、金利來、Esprit、群豪、偉志、愛登堡、亞瑟王、仙霞少紳男裝觀奇、順美、雅戈爾、喬夫、卡賓、成龍、報喜鳥、艾斯鋪瑞、圣大保羅、富紳、卡爾丹頓、鱷魚、莊吉、CAMEL、藍豹、

11、商務正裝杉杉、花花公子、圣大保羅、維可多、倫敦霧、馬克華菲、莊吉、順美雅戈爾、培蒙、僑蒙、運動男裝耐克Nike、阿迪達斯Adidas、銳步Reebok、彪馬PUMA、斐樂FILA、美津儂Mizuno、茵寶UMBRO、背靠背KAPPA、迪亞多納DIADORA、樂途LOTTO、Esprit、花花公子、Bossni、李寧、Gstar、哥倫比亞、真維斯、佐丹奴、LEE、蘋果、探路者、美特斯邦威、波姆斯、國際女裝夏奈爾、Burbery、路易斯、Kenzo、（Drol）迪奧、JIVENCHY、VERSACE、 VLENTZNO、PRADA、BOSS、（PORTS）寶姿、Louis Vuitton、 Pra

12、da、范思哲、克里斯丁迪奧、紀梵喜、伊夫圣洛朗、瓦倫蒂諾、喬治阿瑪尼、三宅一生、卡爾文克萊恩、唐娜卡倫、法涵詩、Burberry、國內女裝Only、艾格、歌莉婭、太平鳥、蟲蟲、太和、斯爾麗、迪絲平、千百惠、歌力思婕儷絲、魅族、桑迪、周仕依林、播牌、歐時力、美特斯邦威、圣瑪田、雪歌、傲絲度、蝶苑、佳人苑、玉璞少淑女裝Cushow、EUE、洛卡小鎮(zhèn)、花木馬、季侯風、艾格、淑格、時尚小魚、BK、閣蘭秀、法國箱子、茵佳妮、臺秀、城市麗人、靜夜思、簡、播敦奴、路逸莎美、娜爾思、紅人、閣蘭秀、法米尼、凱萊、依瑤、以純國際國內運動休閑女裝耐克（Nike）、阿迪達斯（Adidas）、銳步（Reebok）、彪馬

13、（PUMA）、斐樂（FILA）、美津儂（Mizuno）、茵寶（UMBRO）、背靠背（KAPPA）、迪亞多納（DIADORA）、樂途（LOTTO）、Bossni、李寧、Gstar、哥倫比亞、真維斯、佐丹奴、LEE、蘋果、探路者、美特斯邦威、波姆斯、國際精品內衣黛安芬、曼妮芬、安莉芳、愛慕、國內精品內衣歐迪芬、龍笛、研色國際、國內名品珠寶金伯利鉆石、金克拉鉆石、謝瑞麟、周大福、周生生、六福、明牌、金鷺、吉盟、金至尊、金得利、老鳳祥、福輝國際名表雷達、勞力士、浪琴、歐米茄、豪雅表、卡地亞、艾美、萬寶龍世界知名香水（Chanel Nos）香奈兒、（GUERLAIN）嬌蘭、（Lancome）蘭蔻、（Sh

14、alimar）夏爾美、（Chritian dior）迪奧、（Gucci）奇歐古孜、（Joy jean patou）喜悅香水、（Davidoff）大衛(wèi)杜夫、（Estee Lauder）雅詩蘭黛、（RALPH LAUREN）羅夫羅倫、（PORTS）寶姿（Elizabeth Arden）伊麗莎白雅頓、4711科隆水、Calvin Klein 、畢揚、第凡內Tiffany、狄娃（Diva）、小馬車、艾佩芝、象牙、愛耐絲愛耐絲、尼娜麗茜、歌寶婷世界男士香水切維濃、哈利、BOSS、登喜路、范思哲、古奇歐古孜、克麗絲汀迪奧、大衛(wèi)杜夫、小馬車、Kenzo第凡內、蘭德爾、蘭堡、法國RUF征服者、凱熱NO6、奧德

15、、圣羅蘭OPIUM鴉片香水、阿瑪尼、都彭、紀凡希國際女鞋名牌千百度、百麗、卡佛兒、哈森、沙馳、老人頭、皮爾卡丹、蘋果、布谷、暇步士、接吻貓、美美天美意、AEE國際、國內男鞋品牌華倫天奴、夢特嬌、阿瑪尼、皮爾卡丹、登喜路、BOSS、大白鯊、鱷魚、杰尼亞、蘋果康奈、紅晴蜓、奧康、人生路、老爺車國際化妝品品牌蘭蔻、倩碧、碧歐泉、夏奈兒、圣羅蘭、雅詩蘭黛克、里斯汀迪奧、歌雯琪、伊麗莎白雅頓、嬌蘭、嬌韻詩、奧倫納素、歐萊雅、國內化妝品品牌旁氏、凡士林、克萊倫絲、妮維雅、花牌強生、玉蘭油、卡姿蘭特色餐飲歐克一佰、大時代、九洲方圓、朵娜咖啡、哈根達斯、星巴克、澳門豆撈、必勝客、辣妹、一尊皇牛、土大力西餐咖啡

16、新島咖啡、海景咖啡、朵娜咖啡、哥頓咖啡、上島咖啡綠茵閣咖啡、捷農咖啡、迪歐咖啡休閑餐飲音樂廚房品 牌 釋 義美美時代百貨 美美時代百貨為香港華鐙集團之下屬企業(yè)。集團多年來致力于高檔賣場的經營和管理，旗下包括美美與LCX兩大零售品牌。自1994年至今，現已設立上海美美百貨、成都美美力誠百貨、香港LCX海運大廈、北京LCX、重慶美美時代百貨等多家賣場。集團與多間國際知名品牌建立了穩(wěn)固友好的合作關系，獲得包括Gucci、Salvatore Ferragamo、Hugo Boss等在內的眾多國際頂級品牌的支持，成為大陸最高檔百貨品牌之管理者與業(yè)界翹楚。 現在美美百貨在國內已成功象征著一個高檔次的百貨品

17、牌，除了在上海得到顧客接受和堅實地位外，第二家美美力誠于二零零一年十二月在成都正式開業(yè)，現在重慶美美時代百貨亦在各界朋友支持下隆重開幕。美美的標志作為城市生活的櫥窗與時尚。潮流的載體，憑著對國際時尚有著準確及時的理解和把握，成為了國內高檔百貨業(yè)翹楚。一直以來，美美堅持引進國際知名品牌，使國內消費者不出國門即能領略這些國際一線品牌的獨特魅力，二零零四年十月美美時代百貨在重慶試營業(yè)，是公司把握市場脈搏，協調拓展跨地域的良機，從而使公司經營管理發(fā)展的方向再邁進新一步。從十多年來的發(fā)展和成長，顧客見證了美美優(yōu)良的品質，超級品牌的引進，體貼的服務態(tài)度，優(yōu)雅的購物環(huán)境，這種種的優(yōu)質生活方式，將會引進到國內不同的城市，與經濟水平快速提升的市場，一起延續(xù)高檔百貨理念的營運模式，提高生活質素。國際品牌首先，品牌不是認證出來的，是消費者認同的。一個牌子得到國際上的認可成為國際