三亞大茅項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)

1、 三亞大茅項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)Sanya damao xianmu gainian fangan sheji 201408 市場調(diào)研01案例分析02本案所在位置 有些旅程改變了你的視野 有些改變了你與世界相處的方式萬科森林度假公園實(shí)景 生命是一次旅程萬科森林度假公園實(shí)景 會不會有這樣一個地方正在或即將發(fā)生改變的可能人生若只如初見 找一片寧靜的、異境化的 像世外桃源的地方徹底放松自己，放松心情萬科森林度假公園實(shí)景找到一個可以安靜下來的地方項(xiàng)目坐落于三亞大學(xué)城片區(qū)內(nèi)的落筆洞風(fēng)景區(qū)，既三亞市荔枝溝鎮(zhèn)東北方向,距三亞市6公里,距三亞機(jī)場12公里；萬科森林度假公園處于三亞未來城市發(fā)展規(guī)劃的中軸線上；距三亞灣

2、、亞龍灣、機(jī)場均約15分鐘車程；緊鄰三亞學(xué)院、三亞理工學(xué)院、瓊州學(xué)院、長江商學(xué)院三亞分院、高爾夫球場；項(xiàng)目被譽(yù)為“海南最值得期待的項(xiàng)目”之一。項(xiàng)目名稱萬科森林度假公園項(xiàng)目位置三亞市迎賓大道學(xué)院路落筆洞風(fēng)景區(qū)開盤日期2011年9月3日物業(yè)類型公寓、別墅開發(fā)商海南萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積總共2000畝其中一期44926m2建筑面積一期約72697m2容積率1.5建筑形態(tài)公寓、疊拼物業(yè)公司深圳市萬科物業(yè)管理有限公司建筑密度20%戶數(shù)一期：1236戶PART 1 項(xiàng)目概況PART 1 項(xiàng)目概況-項(xiàng)目規(guī)劃一期二期三期5#4#3#2#1#1#2#3A3B3C4#6#D15#D2疊墅聯(lián)排聯(lián)排二期疊墅杭

3、州君瀾酒店萬科辦公區(qū)三期產(chǎn)權(quán)為50年水上樂園濕地公園兒童中心美食廣場酒店公寓PART 2 形象定位整體定位：一站式度假樂園，家庭、全時(shí)、全生命周期的全新度假領(lǐng)地PART 2 形象定位PART 3 推售情況-戶型配比-萬科森林度假公園一期產(chǎn)品類型戶型建筑面積（）贈送花園面積（）銷售均價(jià)（元/）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）供應(yīng)套數(shù)戶型配比合計(jì)（套）比例（%）已售銷售率小高層度假公寓一房35/22000-250002500（精裝修）70657%1176套95%51372.6%470100%二房67/70/47038%疊拼別墅A型三房115/35000-400002500（簡裝修）202%60套5%60100%2

4、02%B型三房132/C型三房137/202%合計(jì)/ /1236套100%1236套100%104384.4%公寓產(chǎn)品占首期供應(yīng)套數(shù)95%，面積為35平1房和70平2房；疊拼別墅面積115-137平方米萬科森林度假公園一期產(chǎn)品供應(yīng)戶型配比PART 3 推售情況-戶型配比-萬科森林度假公園二期產(chǎn)品類型戶型建筑面積（）贈送花園面積（）銷售報(bào)價(jià)（元/）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）供應(yīng)套數(shù)戶型配比合計(jì)（套）比例（%）已售銷售率小高層度假公寓二房65/22000-250002500（精裝修）44270%442套70%442100%疊拼別墅A型三房115/均價(jià)300003500（硬裝）396%117套18%8875%

5、396%B型三房132/C型三房137/396%聯(lián)排別墅AB型三房145配套泳池均價(jià)400004500（硬裝）7212%7212%2433%合計(jì)/ /631套100%631套100%55488%在售公寓產(chǎn)品，面積為65平2房；疊拼別墅均為三房，面積115-137平方米，聯(lián)排別墅145平方米萬科森林度假公園二期產(chǎn)品供應(yīng)戶型配比PART 3 推售情況-戶型分析-一房公寓優(yōu)點(diǎn)：1、采光較好2、投資度假較好的選擇，在大社區(qū)中，升值潛力較大。一期一房公寓戶型PART 3 推售情況-戶型分析-兩房公寓優(yōu)點(diǎn)：1、有入戶花園、露臺2、整個戶型通風(fēng)、采光好3、廚房可觀景缺點(diǎn)：1、客廳由于遷就大面積的陽臺，在布局

6、上出現(xiàn)了電視墻較短的問題2、浴室與床位之間的隔板防水性較差一期兩房公寓戶型PART 3 推售情況-戶型分析-兩房公寓二期兩房公寓3種戶型均為65平方米戶型方正，陽臺寬大，景觀效果佳，開放式廚房寬敞戶型方正，功能格局強(qiáng)烈，動靜分隔效果好，廚房餐廳格局緊湊戶型方正，陽臺寬敞，觀景效果較好PART 3 推售情況-戶型分析-疊加別墅優(yōu)點(diǎn)：1、有天有地，大庭院、大露臺，活動范圍廣，觀景效果好2、臥室均可觀景，采光效果好3、廚房餐廳設(shè)計(jì)較合理疊墅一層戶型疊墅二層戶型115、132平方米電梯別墅，獨(dú)立入戶方式，贈送大尺度私家庭院115平方米132平方米ABCA戶型，115平B戶型，132平PART 3 推售

7、情況-戶型分析-疊加別墅疊墅四層戶型疊墅三層戶型專屬電梯后勤通道C戶型，137平ABC137平方米電梯別墅，贈送大尺度休閑露臺；雙重私家入戶方式PART 3 推售情況-戶型分析-聯(lián)排別墅AB戶型建筑面積145，三房兩廳優(yōu)點(diǎn)：1、入戶花園、頂層大露臺，觀景效果好2、屋頂花園、燒烤露臺，度假體驗(yàn)強(qiáng)烈3、二層臥室陽臺搭配，獨(dú)立衛(wèi)生間缺點(diǎn)：1、功能廳較少2、一層臥室私密性較差，且緊挨廚房，通透性較差屋頂燒烤園餐廳客廳臥室廚房前院木平臺泳池按摩池車位衛(wèi)生間衛(wèi)生間衛(wèi)生間臥室臥室陽臺陽臺陽臺一層平面圖頂層平面圖二層平面圖屋頂燒烤園PART 3 推售情況-產(chǎn)品效果圖公寓聯(lián)排別墅公寓疊加別墅PART 3 推售情

8、況-樣板間展示-公寓大陽臺，休閑娛樂與實(shí)用性結(jié)合70m2公寓兩房樣板間展示浴室的比較潮濕，會對臥室造成影響飄窗設(shè)計(jì)，增大臥室采光，同時(shí)增加使用空間與面積，提高舒適感PART 3 推售情況-樣板間展示-別墅疊加別墅115A戶型樣板間PART 3 推售情況-樣板間展示-別墅疊加別墅137C戶型樣板間屋頂小花園，美化環(huán)境同時(shí)隔離空間，保證私密空間屋頂大樓臺觀景效果甚好飄窗設(shè)計(jì)，加大使用面積，提高舒適感轉(zhuǎn)角空間有效利用，提高使用率樓梯兩側(cè)落地窗增加采光度浴室鏤空連臥室，臥室濕度加大PART 4 現(xiàn)場營造-營銷中心現(xiàn)去現(xiàn)場有沙盤和樣板間可參觀，銷售中心離工地現(xiàn)場1.5公里?，F(xiàn)場銷售中心充分利用山景，且內(nèi)

9、部裝修內(nèi)容比較豐富，營造度假格調(diào) 營銷中心裝修較為溫馨，鋼琴、咖啡廳等為營銷中心舉辦小型活動等也提供了便利。PART 4 現(xiàn)場營造-工程進(jìn)度工程進(jìn)度截止2012年3月29日PART 5 活動策略-客戶分析客戶分析現(xiàn)場訪談紀(jì)要區(qū)域客戶： 主要來自于東北、北京客戶。一年以前，東北客戶非常多，都是以老人過冬為主，隨著海南島的建設(shè)，越來越多的內(nèi)地人到海南購房。特別是近幾年北京客戶非常多，特別是一家人，老人、小孩、年輕夫妻，到海南度假，購置適合一家人居住的房屋，但是由于偶爾居住，面積不用太大。另外，河北、河南、四川，重慶等地區(qū)客戶也逐年增多。 萬科內(nèi)部客戶就占約一半，大部分以老帶新客戶的形式來促進(jìn)成交銷

10、售。客戶敏點(diǎn)： 根據(jù)生活需要，越來越多人到海南旅游，特別是剛需人群。這部分客戶都希望以“家“為單位旅游，讓老人和小孩也陪同一起，所以，整個萬科森林度假公園針對這部分客群，配置了兒童中心、便民服務(wù)等設(shè)施，同時(shí)，控制總價(jià)，盡量在140萬以下的公寓產(chǎn)品為主，既滿足感謝旅游居住需求，總價(jià)也不用太高，會有專業(yè)的萬科物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理。PART 6 廣告策略-媒體投放推廣策略 線上：強(qiáng)調(diào)萬科品牌進(jìn)駐海南進(jìn)駐三亞，項(xiàng)目定位養(yǎng)生度假休閑，突出項(xiàng)目景觀資源及整體規(guī)劃配套優(yōu)勢；線下：主打圈層營銷與分眾營銷，以會員招募、體驗(yàn)活動、訓(xùn)練營等活動，吸引客戶前來現(xiàn)場體驗(yàn)，以在深圳、沈陽、北京等均設(shè)有銷售中心，利用萬科品牌在

11、全國的影響力吸引客戶；2012年4月，啟動“萬科約你來三亞”森林、湖畔兩盤聯(lián)動的全國城市推介會，目前已經(jīng)在北京、重慶、成都等地成功舉辦。媒體組合 報(bào)紙：?？谕韴?bào) 網(wǎng)絡(luò)：搜房新浪樂居搜狐焦點(diǎn) 短信：以高端客戶和老業(yè)主精準(zhǔn)投放為主總體推廣策略：線上與線下相互配合充分利用周邊山水資源，在三亞二線腹地打造項(xiàng)目差異化項(xiàng)目位于三亞二線腹地，沒有海景資源，但周邊有原生態(tài)的山林、濕地公園、山體公園等珍貴資源，森林覆蓋率高，更加適合養(yǎng)生，項(xiàng)目規(guī)劃上面充分考慮到周邊的資源優(yōu)勢，旨在打造一座配套齊全的生態(tài)城，與其他海景項(xiàng)目形成差異化。首次提出家庭式度假生活方式，開啟三亞度假新時(shí)代在以短期濱海度假方式為主的三亞，項(xiàng)目首次提出全時(shí)效，全齡化的家庭式度假生活方式，打造多種配套，滿足每一個家庭成員的度假需求。產(chǎn)品定位精準(zhǔn)，合理控制戶型面積及總價(jià)首期產(chǎn)品以3570的小面積1-2房公寓為主以及海南首創(chuàng)120平方的三疊院別墅產(chǎn)品，小戶型低總價(jià)的產(chǎn)品受到客戶的追捧，在淡市之下成交量依然保持較高水平。與萬科湖畔度假公園項(xiàng)目造成同質(zhì)化競爭萬科森林和湖畔兩個項(xiàng)目均位于三亞二線腹地