[廣東]房地產(chǎn)項目營銷策劃報告(營銷思路)146頁

1、準地鐵教育資源社區(qū)引領(lǐng)融城居住的未來新城策劃營銷報告從“之一”到“唯一” 市場大勢分析030204010605071政策回顧及分析市場大勢分析2惠陽大亞灣房地產(chǎn)周期分析3區(qū)域利好分析政策回顧2004年房地產(chǎn)政策回顧國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當提高包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)由20%及以上提高到35%及以上 2004.4月底國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號令，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地2004.3.30國務(wù)院下發(fā)緊急通知

2、，要求全國半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批，深入開展土地市場治理整頓 出臺經(jīng)濟適用房管理辦法以及關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的通知 2004.5.13國家發(fā)改委、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費從04年10月1日起實行明碼標價 2004.7從2004年10月29日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮 2004.10.29要求全國國土部門以2004年12月31日為基準日期，到2005年3月31日，對全國城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進行地毯式調(diào)查 2004.12.21月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價格變動率成交面積1月2月

3、3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2004年政策分析：該年度政策較少，并且主要以第5類政策為主，全年房地產(chǎn)市場走勢平穩(wěn)，成交量在11月增幅較大價格變動率成交面積44443政策分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2005.3.26舊國八條。國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知，共有八條意見 新國八點： 國務(wù)院總理溫家寶4月27日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，研究進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題。2005.4.272005.3. 17個人住房貸款利率從從2005年3月17日起再次上調(diào) 2005. 5.11七部門日聯(lián)合出臺關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作

4、意見的通知?！氨ＷC中小套型住房供應(yīng)”、“打擊炒地”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”，成為此次房地產(chǎn)新政的關(guān)鍵詞 建設(shè)部等三部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。 2005.5.312005. 10關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實行明碼標價、禁止價格欺詐的通知深圳開征土地增值稅2005.11使用全市統(tǒng)一的示范文本 ；取得預(yù)售許可證后，必須全部即時上網(wǎng)公開銷售 ；不得采取“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式 ；嚴禁“炒賣樓花” 2005年房地產(chǎn)政策回顧2005. 10.18國稅局強調(diào)要對 20% 個人所得稅進行一體化征收2005. 11財政部部

5、長金人慶表示， “ 十一五 ” 期間將出臺物業(yè)稅央行發(fā)布 2004 年中國房地產(chǎn)金融報告，建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度2005.8.152005. 7.21人民幣兌美元即日升值 2% 。 ，我國開始實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一攬子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理地浮動匯率制度，人民幣匯率不再盯住單一美元價格變動率成交面積政策回顧2005年政策分析：“國八條”的相關(guān)政策始終貫穿整個05年，稅收政策是05年房地產(chǎn)政策的主題；“國八條”以行政稅收手段直接影響到購房者1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價格變動率成交面積212411434141均為“國八條”相關(guān)政策政策分析1月2月3月4月5月6月

6、7月8月9月10月11月12月價格變動率成交面積4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率027個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由612上調(diào)至639。2006. 4.282005.3. 5溫家寶所作的政府工作報告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題2006. 5.24建設(shè)部等九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見一、近期經(jīng)濟適用房建設(shè)目標9月底前公布 二、90平方米以下住房須占項目總面積七成以上 三、購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅 四、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物 五、個人房貸首付比例不低于三成 六、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小套型 七、土

7、地閑置2年將被收回使用權(quán) 八、各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度 2006. 7.14一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，要求把套型結(jié)構(gòu)比例落實到具體項目二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當在10日內(nèi)開始銷售商品房三、5土地出讓金用于廉租房 2006. 5.17溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（“國六條”）2006.7.24建設(shè)部、商務(wù)部等聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見(“外資限炒令”）。境外機構(gòu)和個人在國內(nèi)購房必須滿足三點要求：其一，必須到土地和房地產(chǎn)部門備案；第二，在中國工作或者學習超過一年；第三，購房實名制。 上海市國家稅務(wù)總

8、局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知的操作意見。2006. 8.1一、用地預(yù)申請制度，二、國有土地協(xié)議出讓公示五部委聯(lián)合發(fā)出緊急通知：要求各地在1個月內(nèi)對今年以來的新開工項目進行全面清理，新開工項目至少滿足5個條件：2006.8.19一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，個人住房貸款利率下限由貸款基準利率的0.9倍擴大到0.85倍2006.9.4國家外匯管理局、建設(shè)部發(fā)布關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知，凡外商投資房地產(chǎn)公司未全部繳付注冊資本金、未取得國有土地使用證或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得借用外債；外國投資

9、者專用外匯賬戶內(nèi)的資金不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2006. 11.152006.12.27國土資源部發(fā)布全國工業(yè)用地出讓最低價標準，將全國工業(yè)用地劃分為15個等級。,標準自2007年1月1日起實施。 2006年房地產(chǎn)政策回顧政策回顧2006年政策分析：“國六條”和“國十五條”以控制產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和房價快速增長為目的，直接影響到購房者；而針對開發(fā)商出臺的政策對成交量的影響則不大1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價格變動率成交面積241244441331均為“國六條”“國十五條”相關(guān)政策政策分析1月2月3月4月5月6月7月8月2007

10、. 1.16國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，要求從2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收3060不等的土地增值稅。2007. 3.16十屆全國人大五次會議閉幕式上，中華人民共和國物權(quán)法草案獲得通過。全市所有一手在售樓盤6月30日前完成商品房銷售明碼標價工作；第二步：全市所有二手房12月30日前完成二手商品房明碼標價工作 2007.3.72007.1.22建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知，對通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)代收代付客戶交易結(jié)算資金的支付方式作了多項重點“規(guī)范”。2007.1.5從2007年1月1

11、5日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點 從2007年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點 2007. 2.162007. 3.22從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。從2007年5月19日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。 2007.4.5從2007年4月16日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點 。從2007年5月

12、15日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。 2007. 4.292007.7.10境外個人、港澳臺地區(qū)居民和華僑在深圳市只能購買一套用于自住的商品房（住宅類） 未獲預(yù)售證禁止內(nèi)部認購、內(nèi)部登記、辦理VIP卡認購書使用全市統(tǒng)一示范文本嚴禁“炒賣樓花”；商品房項目必須實行明碼標價。 “認購書”、“房地產(chǎn)買賣合同”，應(yīng)使用全市統(tǒng)一的示范文本 ，不得使用手寫文本。 嚴禁“炒賣樓花” 。從事二手商品房銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)盡快完成二手商品房明碼標價工作。 2007.7.13自2007年7月21日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點；一年期

13、貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點；其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。 2007. 7.21從2007年8月15日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點 2007.8.15金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，；一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點，個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。 2007.8.222007. 7深圳房貸緊縮政策 2007年房地產(chǎn)政策回顧價格變動率成交面積政策回顧1月2月3月4月5月6月7月8月價格變動率成交面積2007年政策分析： 07年的政策以金融政策為主，前期出臺金融政策，屬于間

14、接影響，對成交量的影響較小，而后期金融政策直接涉及到購房者的首付及貸款資格，屬于直接影響，對成交量的影響較大；“限外令”則直接限制了部分客戶的購房權(quán)31543453334533233政策分析2008. 8.27中國人民銀行、中國銀監(jiān)會正式聯(lián)合發(fā)布關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知銀發(fā)2008214號，明確把“建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)”納入金融優(yōu)先支持節(jié)地房地產(chǎn)開發(fā)項目范疇。 。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文稱 將逐步取消毛坯房 建設(shè)部：16日起下調(diào)個人住房公積金利率 2008.112008.9溫家寶部署了落實中央政策措施的七項工作中第三項增加廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的投資收

15、購和開發(fā)建設(shè)；落實和完善促進合理住房消費的政策措施；促進中小戶型、中低價位普通商品房開發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展；加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范市場交易。 2008.12央行出臺管理辦法支持廉租房建設(shè)國務(wù)院：改善性住房取消二套房貸限制 國務(wù)院：鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)以合理價格促銷商品房財政部：90平米以下住房契稅下調(diào)至1%2008.1建設(shè)部三措施穩(wěn)定房價 同防過快上漲與過猛下降 2008.4國土資源部：堅決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地 7月1日起，惠州市住房公積金最高貸款額度將由原來的每筆15萬元提高到20萬元。2009年1月1日起，夫妻雙方共同申請公積金貸款最高額度為單人最高額度

16、之和，可達40萬2008.7.1政策回顧價格變動率成交面積2008年房地產(chǎn)政策回顧521月2月3月4月5月6月7月8月42429月10月11月12月政策分析價格變動率成交面積2008年政策分析： 08年的政策以金融政策為主，前期出臺金融政策，屬于直接影響，對成交量的影響較小，隨著后期金融優(yōu)惠政策的加大二套房改等政策的出臺，直接涉及到購房者的首付及貸款資格，屬于直接影響，對成交量的影響較大。2009.5.27國務(wù)院 發(fā)布國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知，決定保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。住建部、發(fā)改委、財政部 聯(lián)合

17、印發(fā)2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃，2009年新增廉租住房房源177萬套，新增發(fā)放租賃補貼83萬戶；2010年新增廉租住房房源180萬套，新增發(fā)放租賃補貼65萬戶；2011年將新增廉租住房房源161萬套，新增發(fā)放租賃補貼43萬戶。2009.6.192009.6.7關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知（銀監(jiān)發(fā)200959號） 堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。 2009.9.1國土資源部 關(guān)于嚴格建設(shè)用

18、地管理促進批而未用土地利用的通知，要求地方政府要加強建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴厲打擊囤地行為。住建部等七部門 聯(lián)合發(fā)出關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的實施意見，提出在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行?！肮e金”和“保障房”實現(xiàn)“對接”。 2009. 10.16中央經(jīng)濟工作會議 1.繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策2.增加普通商品住房供給3.支持居民自住和改善性購房需求4.

19、加大農(nóng)村危房改造支持力度 5.加強廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造。2009.12. 072009.2.1中央1號文件 進一步提出要建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。2009.3.5溫家寶總理政府工作報告 支持居民購買自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。國務(wù)院常務(wù)會議 對現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進行調(diào)整。降低商品住房等項目資本金比例，同時適當提高屬于“兩高一資”項目的資本金比例。2009.4.30 政策回顧價格變動率成交面積2009年房地產(chǎn)政策回顧2009.7.17在“2009年第三次經(jīng)濟金融形勢通

20、報會”上強調(diào)：要控制房地產(chǎn)貸款風險，嚴格執(zhí)行“二套房”標準，嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。2009.7. 27銀監(jiān)會 發(fā)布固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法與項目融資業(yè)務(wù)指引，確保固定資產(chǎn)貸款資金真正用于實體經(jīng)濟的需要，防止貸款被挪作他用，以及防范貸款快速增長形勢下的銀行風險。2009.12. 09國務(wù)院常務(wù)會議 1.個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年2.其他住房消費政策繼續(xù)實施2009.12.17國土部等五部委 發(fā)布進一步加強土地出讓收支管理的通知，關(guān)鍵政策如下：分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓

21、款的50%。如果開發(fā)商拖欠地價款，不得參與新的土地出讓交易。2009.12. 22財政部、國稅總局 公布營業(yè)稅減免細則,政策收縮幅度小于預(yù)期,對普通和非普通住宅營業(yè)稅減免進行了區(qū)分：5年以上普通住房免征營業(yè)稅，非普通住宅差額征收；5年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。 2009.12.28國務(wù)院 國務(wù)院總理溫家寶接受新華社專訪，談到政府應(yīng)做好四件事情：1.加大保障性住房的建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)的改造。在資金、土地以及稅收上，都要給予優(yōu)惠和保障。2.要鼓勵居民購買自住房和改善性住房。但同時要采取措施抑制投機。中國國情決定了我們的住房必須堅持安全、經(jīng)濟、適用和省地的原則，特別要重視中小套型

22、和中低價位房屋的建設(shè)3.要運用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟杠桿加以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。4.要維護房地產(chǎn)市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不建、哄抬房價等違法違規(guī)的行為。 政策分析2009年政策分析： 09年的政策以金融政策為主，前期出臺金融政策，屬于直接影響，對成交量有一定的影響，隨著后期全國房價上漲過快，政府開始取消二套房貸優(yōu)惠政策，和以家庭為單位，直接涉及到購房者的首付及貸款資格，屬于直接影響，對成交量的影響較大。1月2月3月4月5月6月7月8月541112價格變動率成交面積9月10月11月12月12432004-2009年政策分析：成交量的變動主要由直接影響類政策引起，及主要由第1類

23、政策和第2類政策引起 在沒有第1類政策和第2類大量出現(xiàn)的階段，即使3、4、5類政策頻出，成交量的走勢也比較平穩(wěn)，甚至不斷走升，說明第3、4、5類政策（間接影響類政策）對成交量的影響較小； 在第1類政策和第2類集中出現(xiàn)的階段，成交量會出現(xiàn)大幅的萎縮，說明第1、2類政策（直接影響類政策）對成交量的影響較大政 策 分 類直接影響1、政府購房者2、政府金融機構(gòu)購房者間接影響3、政府金融機構(gòu)4、政府開發(fā)商5、政府中介無明顯下降階段42005年1，2，43，4，12006年1，2，43，42007年1，2，3，4，53，4，5成交量下降階段主要政策其他階段主要政策年度2004年政策分析價格變動率成交面積2

24、008年1，4，53，4，52009年無明顯下降3，4直接影響類政策的影響程度分析：在具體的細則出臺后政策將迅速對成交量產(chǎn)生影響，一般影響周期為2-3個月，成交量萎縮40%-60%，同時價格將出現(xiàn)小幅下降1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月“新國八條”細則出臺成交量首月下降26%價格仍保持增長連續(xù)下跌3個月成交量下降42%價格出現(xiàn)小幅下降4個月后成交量、價格開始出現(xiàn)回升吹風/“舊國八條” 出臺吹風“國l六條”“國十五條”細則出臺成交量首月下降55%價格仍保持增長連續(xù)下跌2個月成交量下降57%價格出現(xiàn)小幅下降3個月后成交量開

25、始回升，但價格出現(xiàn)小幅下降下降周期為3個月成交量下降42%價格小幅下降下降周期為2個月成交量下降57%價格小幅下降2005年主要房地產(chǎn)政策對成交量的影響2006年主要房地產(chǎn)政策對成交量的影響政策分析世聯(lián)數(shù)據(jù)：政策出臺后，成交量的下降周期為2-3個月，成交量下降幅度為40%-60%世聯(lián)代理項目的成交量，在2005年和2006年政策出臺前后與整個市場的情況非常相似：成交量在政策細則出臺后開始下降，下降周期為2-3個月，下降幅度為40%-60%政策的影響顯著2005年世聯(lián)代理項目在政策細則出臺后開始持續(xù)下降3個月，成交量萎縮39%；2006年世聯(lián)代理項目在政策細則出臺后開始持續(xù)下降2個月，成交量萎縮

26、61%下降周期為3個月成交量下降39%下降周期為2個月成交量下降61%政策分析根據(jù)研究，3-4月為政策出臺前的傳聞及醞釀期，5-8月為政策的高發(fā)期，強力型政策一般都在這段時間內(nèi)出臺，其它時間為政策的消化期2005 年 3 月 5 日，國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中明確提出抑制高房價。矛頭直指房地產(chǎn)投資過熱，房價上漲過快。2006年 3 月 5 日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題。以上兩個政策指向直接拉開了05、06年的政策大調(diào)控。2005 年 4月底5月初，國八條、新國八條的細則相繼出臺，在接下來的5-6月由此3項政策引出

27、的各種細節(jié)性政策不斷出現(xiàn)。2006年 5月中旬，國六條出臺，5月底細化文件國十五條出臺，6-7月各種細節(jié)性政策層出不窮。2007年6月，各銀行開始緊縮房貸，7月出臺限外令。強力型政策一般都在此段時間中出臺。政策吹風期3-4月政策集中出臺期政策消化期5-8月9-12月政策分析進入9月以后，一般以市場整治類的政策居多，較少出現(xiàn)直接影響購房者的購買成本，購房門檻，購買資格的政策。政策在這段時間的影響相對較弱，市場逐漸進入政策消化期。20我國國內(nèi)經(jīng)濟開始復(fù)蘇09年宏觀政策影響數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局21出口形勢轉(zhuǎn)好，通脹苗頭突現(xiàn)在全球各國經(jīng)濟普遍復(fù)蘇的情況下，我國的外貿(mào)逐漸恢復(fù)隨著CPI、PPI的拐頭向上

28、，社會對通貨膨脹的預(yù)期加劇。日前國務(wù)院工作會議確定：要把正確處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期的關(guān)系作為宏觀調(diào)控的重點。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局09年宏觀政策影響22國房景氣指數(shù)的V型走勢昭示著房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇 2009年3月，國房景氣指數(shù)下降至近十年的最低點94.74，房地產(chǎn)行業(yè)的活躍度處于歷叱低潮。上半年超預(yù)期的銷售拉勱國房景氣指數(shù)上揚，最終形成V型反彈。8月份指數(shù)向上突破100，轉(zhuǎn)入景氣區(qū)間。銷售所帶來的開工、投資上升將把國房景氣指數(shù)推至新高。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局09年宏觀政策影響23國內(nèi)行業(yè)：分類指數(shù)顯示，復(fù)蘇在各鏈條環(huán)節(jié)表現(xiàn)不一數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局09年宏觀政策影響

29、24房價：各地房價持續(xù)大漲，超越07/08年高點開創(chuàng)出新高數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局09年宏觀政策影響09年宏觀政策影響全國房地產(chǎn)價格進行全面上漲趨勢26成交量：全國總體商品房銷售仍在加速，大部城市同比增幅巨大數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1-10月，全國商品房銷售面積66369萬平方米，同比增長48.4%，增速比上月提高了3.6個百分點，表明10月成交量增速仍在加快。從城市來看，大部分城市成交量都較去年同期有大幅上升，其中北京、上海、重慶、成都、鄭州、天津、長沙、西安的增幅普遍都在100%以上，而深圳、東莞、佛山等珠三角城市成交量在飆升之后，出現(xiàn)一定程度的回落，同比增幅開始收窄。09年宏觀政策影響供求關(guān)系：

30、消化率持續(xù)保持在100%以上，供不應(yīng)求主導(dǎo)市場27數(shù)據(jù)來源：中銀國際房地產(chǎn)周報七大城市存量持續(xù)下滑，10月成交量隨之回升至上半年高點消化率持續(xù)保持在100%之上，七大城市供應(yīng)維持平穩(wěn)，幵沒有明顯的增加09年宏觀政策影響28土地市場：各地地王頻出，市場熱度不斷上升從全國土地購置面積同比增速來看，09年110月土地購置面積同比下跌了18.7%，沒有恢復(fù)去年同期的水平，但整個走勢呈走高形態(tài)，近幾月表現(xiàn)加速跡象，上半年商品房銷量大增的效應(yīng)開始逐步體現(xiàn)到土地市場。從監(jiān)測的11個城市來看，近幾月土地成交面積和成交價格增幅明顯，9月份成交土地的樓面地價接近5000元/平方米，這也印證了地王頻出的這一現(xiàn)象。數(shù)

31、據(jù)來源：國家統(tǒng)計局09年宏觀政策影響價量走勢：共同經(jīng)歷上半年的價量齊升后，各地市場的走勢開始分化（A）價升量跌型城市：這類城市主要表現(xiàn)為，房價繼續(xù)上漲，而成交量隨著房價的上漲出現(xiàn)連續(xù)的下滑，幅度超過30%以上。09年宏觀政策影響09年宏觀政策影響價量走勢：共同經(jīng)歷上半年的價量齊升后，各地市場的走勢開始分化（B）價升量穩(wěn)型城市:這類城市主要表現(xiàn)為：房價繼續(xù)上漲，成交量在經(jīng)歷上半年的沖高之后，繼續(xù)維持在高位，上升或下滑幅度都比較小，沒形成明顯優(yōu)勢09年宏觀政策影響價量走勢：共同經(jīng)歷上半年的價量齊升后，各地市場的走勢開始分化（C）價升量齊升城市:這類城市主要表現(xiàn)為：價量均緩慢上漲，市場波動幅度比較小

32、土地市場，各地地王頻出，市場熱度不斷上升（A)09年宏觀政策影響土地市場，各地地王頻出，市場熱度不斷上升（B)09年宏觀政策影響34開發(fā)商：金融環(huán)境寬松，銷售回款猛增，現(xiàn)金充裕 09年全年的國內(nèi)新增貸款可能將達到10萬億發(fā)展研究中心宏觀部副部長魏加寧表示,今年以來信貸投放增長速度過快、貸款結(jié)構(gòu)丌吅理令人擔心,調(diào)研發(fā)現(xiàn)大約50的資金流向了股 房地產(chǎn)、票據(jù)市場。寬松的金融環(huán)境、銷售回款的大幅增長使得開發(fā)商現(xiàn)金充裕，這也是導(dǎo)致今年地王頻出的重要原因。09年宏觀政策影響09年宏觀政策影響各地融資大門重新向房地產(chǎn)行業(yè)開啟36 觀點：關(guān)于宏觀政策，保增長和政策的連貫性使得政策在2009年未出現(xiàn)大幅度調(diào)整，

33、但國家對于2009年部分城市房價上漲過快的擔憂，2009年底頻頻出現(xiàn)新政策，防止房價繼續(xù)過快上漲，2010年假設(shè)全國房價繼續(xù)上漲，一旦通脹加劇、泡沫積累，政策可能再度成為其泡沫破滅的針刺，但假設(shè)2009年底政策能有效防止房價過度上漲，預(yù)計2010不會出現(xiàn)大幅度調(diào)整。2010年宏觀政策預(yù)判1宏觀政策分析市場大勢分析2惠陽大亞灣房地產(chǎn)周期分析3區(qū)域利好分析政策回顧及分析惠陽大亞灣住宅市場經(jīng)歷了快速發(fā)展期、調(diào)整期、復(fù)蘇期三個階段,目前處于復(fù)蘇期階段住宅市場發(fā)展（成交量）快速發(fā)展期（04年-07年第四季度）2005年后惠陽大亞灣區(qū)域利好提前釋放，市場持續(xù)上升城市價值因為預(yù)期而提前釋放新政后投資客退潮，

34、客戶觀望，市場急速下滑受深圳市場影響，投資客涌入，市場第一次高潮來臨政府救市，剛性需求釋放，深圳市場回暖促使市場復(fù)蘇調(diào)整期（07年第四季度-08年底）復(fù)蘇期（09年初-）2002-2009年大亞灣住宅成交均價2002-2009年惠陽住宅成交均價05年后中海殼牌的投產(chǎn)刺激深圳購房熱潮，外銷客戶更進一步推動惠陽大亞灣住宅市場量價齊升,進而刺激開發(fā)商的集中爆發(fā);07年新政前達到頂峰07-08年年新政后深圳投資客7成退場，受深圳影響較大的惠陽大亞灣市場同樣出現(xiàn)了量價齊跌的局面隨著09年深圳市場的回暖,惠陽大亞灣市場進入復(fù)蘇期目前階段周期研究04-07年快速發(fā)展期：市場總體體現(xiàn)市場供應(yīng)量、消化量、均價同

35、時上升2004-2007年惠陽大亞灣房地產(chǎn)消化量2004-2007年惠陽大亞灣房地產(chǎn)供需情況對比2005年以來多種因素推動房地產(chǎn)的快速發(fā)展：深圳樓市快速發(fā)展的拉動；大亞灣價值提前釋放；深圳客戶投資客戶持續(xù)進入惠陽大亞灣市場；快速發(fā)展期價格持續(xù)上升快速發(fā)展期市場供應(yīng)及消化量持續(xù)上升周期研究07-08年調(diào)整期：總體體現(xiàn)消化量、均價、客戶量同時下滑；中建彩虹城之前預(yù)計開盤價格會在5000元/平米，新政后以4200元/平米低調(diào)開盤；新政后：定價預(yù)期降低！上門量猛降！成交慘淡每月12套！07與08年惠陽大亞灣房地產(chǎn)推售及消化量比較08年惠陽住宅均價走勢周期研究09年復(fù)蘇期供應(yīng)量減少，消化量及均價同時上升

36、09與08年惠陽大亞灣房地產(chǎn)比較2009年惠陽大亞灣房地產(chǎn)月銷量走勢2009年惠陽大亞灣房地產(chǎn)月價格走勢 受深圳市場回暖影響及長時間剛性壓抑的釋放,投資需求復(fù)蘇，2009年惠陽大亞灣市場一路飄紅，半銷售量已遠遠超過了2008年全年成交總量，成交均價一路上揚； 周期研究進一步分析：區(qū)域規(guī)劃、政策及深圳市場變動為惠陽大亞灣住宅市場變動的主要影響因素區(qū)域規(guī)劃利好一直是支撐惠陽大亞灣區(qū)域市場的重要因素：05年-07年惠陽大亞灣住宅市場持續(xù)上升源于區(qū)域規(guī)劃利好的提前釋放；09年初深莞惠一體化規(guī)劃的出臺，成為了09年市場回暖的重要刺激因素。惠陽大亞灣住宅市場為深圳市場的附屬市場，與深圳市場聯(lián)系緊密，隨著深

37、圳市場的變動趨勢而變動住宅市場發(fā)展（成交量）（04年-07年第四季度）2005年后惠陽大亞灣區(qū)域利好提前釋放，市場持續(xù)上升城市價值因為預(yù)期而提前釋放新政后投資客退潮，客戶觀望，市場急速下滑受深圳市場影響，投資客涌入，市場第一次高潮來臨政府救市，剛性需求釋放，深圳市場回暖促使市場復(fù)蘇（07年第四季度-08年底）（09年初-目前）目前惠陽大亞灣住宅市場與深圳市場聯(lián)系更加緊密,變動趨勢同步產(chǎn)生。周期研究總結(jié):自2009年3月份,大亞灣市場開始回暖,一路穩(wěn)步上升,2009年底政策頻出，預(yù)計2010上半年市場處于觀望期，但總體會保持平穩(wěn)趨勢。2010年上半年觀點：關(guān)于惠陽大亞灣房地產(chǎn)市場周期，自2009

38、年3月份,惠陽大亞灣房地產(chǎn)開始回暖,一路穩(wěn)步上升趨勢,但由于年底宏觀政策頻頻出臺，預(yù)計在2010年上半年市場處于觀望,但總體保持平穩(wěn)趨勢。關(guān)于惠陽大亞灣市場周期1宏觀政策分析市場大勢分析23區(qū)域利好分析政策回顧及分析大亞灣房地產(chǎn)周期分析未來規(guī)劃利好沿海高速由羅湖到大亞灣轉(zhuǎn)惠陽城區(qū)約45分鐘，預(yù)計于2009年底通車地鐵3號線2010年通龍崗中心城，預(yù)留深惠城際線接駁口，由龍興街站接惠陽廈深高鐵惠州段全長65公里，預(yù)計2010年底通車規(guī)劃驅(qū)動3交通網(wǎng)絡(luò)逐步兌現(xiàn)深圳撤關(guān)擴容，深圳二線關(guān)整體外移，大亞灣區(qū)域?qū)⒂型蔀橄乱粋€深圳龍崗。深圳撤關(guān)、龍崗大運會將促進大亞灣住宅市場的發(fā)展，同時推動投資產(chǎn)品的發(fā)展

39、。規(guī)劃驅(qū)動1深莞惠一體化規(guī)劃驅(qū)動2深圳撤關(guān)擴容，龍崗大運會深莞惠一體化將打破惠陽大亞灣與深圳之間的區(qū)隔，將極大的促進惠陽大亞灣住宅市場發(fā)展。2010-2011年眾多規(guī)劃利好釋放期，將對大亞灣市場起到重要的支撐作用；區(qū)域利好驅(qū)動利好 推進珠江口東岸地區(qū)緊密合作框架協(xié)議簽約儀式在深圳市舉行深莞惠一體化深惠莞三市聯(lián)席會議暨推進珠江口東岸地區(qū)緊密合作框架協(xié)議簽約儀式在深圳市舉行。省委副書記、深圳市委書記劉玉浦，深圳市市長許宗衡；惠州市委書記、市人大常委會主任黃業(yè)斌，市委副書記、市長李汝求；東莞市委書記劉志庚、東莞市市長李毓全等出席活動。市委常委、常務(wù)副市長黃仕芳，市委常委、秘書長吳衛(wèi)華和市有關(guān)部門負責

40、人等參加活動。 一要在規(guī)劃定位上對接；二要在基礎(chǔ)設(shè)施上對接；三要在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上對接；四要在生態(tài)環(huán)保上對接；五要在社會管理上對接；六要在領(lǐng)導(dǎo)機制上對接。 深莞惠一體化將打破惠陽大亞灣與深圳之間的區(qū)隔，將極大的促進惠陽大亞灣住宅市場發(fā)展區(qū)域利好驅(qū)動利好深莞惠三城市融合，產(chǎn)業(yè)分工，力爭1+12；惠州借力中海殼牌，發(fā)展沿海城市深圳政府建設(shè)大深圳和惠州政府城市全面發(fā)展的規(guī)劃順應(yīng)了都市融合的大趨勢，未來深圳與惠州必然向著城市融合的方向發(fā)展，惠州尤其是惠陽將成為大深圳東擴的第一站。深圳全面發(fā)展先鋒城市，未來城市發(fā)展三大功能定位：國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和自主創(chuàng)新的示范城市、區(qū)域性物流中心城市、與香港共同發(fā)展的國

41、際都會深化區(qū)域合作，提升區(qū)域中心城市輻射力貫通與東莞、惠州等相鄰城市的交通設(shè)施銜接，開展在能源、資源、生態(tài)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)方面的合作。城市建設(shè)布局結(jié)構(gòu)輻射狀的城市基本骨架，東部發(fā)展軸沿布吉、龍崗一線向惠陽方向發(fā)展，為全市新世紀最具潛力增長點。先鋒城市定位，深化區(qū)域合作惠州發(fā)展沿海城市，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)新城借力中海殼牌，改變沿江城市的戰(zhàn)略部署2003年借力中海殼牌，改變戰(zhàn)略部署加速由沿江城市向沿海城市過渡。大城市和全面發(fā)展規(guī)劃由縣域經(jīng)濟規(guī)劃向大城市規(guī)劃的轉(zhuǎn)變，城市建設(shè)調(diào)整為第一個層次發(fā)展以惠陽、惠城、大亞灣為中心?；蓐柦煌ê彤a(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃優(yōu)勢“惠州市惠陽中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2007-2020）草案”輕軌1、2號

42、線接駁深圳，為接受深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移鋪路；產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃，吸引國外和深圳等地高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)進駐深莞惠一體化進程產(chǎn)業(yè)分工區(qū)域利好大亞灣西部工業(yè)區(qū)承接深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，范圍涉及汽車零部件、電子、鋼鐵、紡織材料、紙品等。已投產(chǎn)項目近40個，投資總額約6.5億美元，其中投資超過1000萬美元的項目21個。目前已投產(chǎn)項目近40個，投資總額約6.5億美元，其中，投資超過1000萬美元的項目21個，主要包括東風本田、東風易進、永昶電子、三洋激光、光弘電子、三洋光部品、寶興鋼鐵、三鑫玻璃、新華昌集裝箱等。在建項目19個，投資總額約3億美元，其中，投資超過1000萬美元的項目11個，主要包括比亞迪、敏華家具、海德運動器材、

43、星華電子項目等。在談項目8個，投資總額約1億美元，其中投資超過1000萬美元的項目5個。 驅(qū)動利好深圳的發(fā)展進程中，城市功能板塊呈現(xiàn)出新增和板塊功能轉(zhuǎn)移的特征，并產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)和人口外溢科技園南山后海寶安產(chǎn)業(yè)區(qū)龍崗產(chǎn)業(yè)區(qū)惠陽大亞灣產(chǎn)業(yè)板塊功能轉(zhuǎn)移溢出效應(yīng)產(chǎn)業(yè)遷移人口遷移經(jīng)濟高速增長帶來深圳發(fā)展受限的問題，很多企業(yè)開始尋找低成本新區(qū)域進行產(chǎn)業(yè)遷移。大量以勞動密集型為主的產(chǎn)業(yè)遷移帶來了大量的產(chǎn)業(yè)人口的遷入。大深圳發(fā)展格局下產(chǎn)業(yè)和人口的外溢，直接對周邊城市尤其是惠州的惠陽區(qū)產(chǎn)生了重大影響，惠陽城市開始向區(qū)域化方向發(fā)展。深莞惠一體化進程產(chǎn)業(yè)外溢區(qū)域利好驅(qū)動利好深圳撤關(guān)擴容，大亞灣區(qū)位升級，猶如深圳的關(guān)外；龍

44、崗大運會，大大刺激區(qū)域城市化進程,同時也拉近了深圳與大亞灣的距離備受矚目的深圳綜合配套 改革試驗總體方案(下簡稱方案)本月6日獲國務(wù)院批準通過后，深圳市高層近日正加緊研究該方案的3年分步落實規(guī)劃。其中2009年的改革重頭戲包括向中央申報將特區(qū)范圍擴大至全市，即將原屬關(guān)外的寶安區(qū)、龍崗區(qū)和光明新區(qū)納入特區(qū)之內(nèi)。如獲批準，深圳特區(qū)總面積將由395平方公里擴容為1948平方公里，差不多是整個香港面積(1103平方公里)的近兩倍。 “大運會將會引發(fā)深圳市今后幾年大規(guī)模的建設(shè)運動，從而令龍崗中心城的城市化大步提速?！?在這個城市化過程中，旅游、酒店、地產(chǎn)這幾大產(chǎn)業(yè)將直接受益，城市功能將在這個城市化進程中

45、得到更為完善的提高。 -深圳市社科院城市運營 中心主任高海燕深圳撤關(guān)擴容，深圳二線關(guān)整體外移，惠陽大亞灣區(qū)域?qū)⒂型蔀橄乱粋€深圳龍崗2011年龍崗大運會舉辦，將大大刺激龍崗區(qū)域城市化進程，交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，給龍崗物業(yè)將帶來進一步的升值，惠陽大亞灣作為龍崗周邊區(qū)域也將面臨良好契機深圳撤關(guān)、龍崗大運會將促進惠陽大亞灣住宅市場的發(fā)展，同時推動投資產(chǎn)品的發(fā)展深莞惠一體化進程撤關(guān)、大運會區(qū)域利好房地產(chǎn)價格剪刀差2007年惠陽房價比深圳最低區(qū)的房價相差約6000元/，存在相當大的價格差。居民的消費水平相差較多2007年深圳居民人均可支配收入24870.21元；2007年惠陽區(qū)居民人均可支配收入計劃為130

46、00元。驅(qū)動利好深圳各區(qū)房價與惠陽大亞灣差別明顯，刺激了深圳市民跨區(qū)域消費 惠陽大亞灣這邊的消費水平不高，在這里買套房子，周末來度假感覺不錯，路上時間跟去大、小梅沙差不多，而且消費要低很多，喜歡這種生活方式。 某樓盤業(yè)主吳先生寶安南山福田羅湖鹽田龍崗惠陽18000元/21000元/13000元/4000元/28000元/22000元/35000元/價格優(yōu)勢明顯惠陽大亞灣與深圳相比在房價及消費上都具有價格的優(yōu)勢，形成了明顯的價格剪刀差，刺激了深圳市區(qū)居民到惠陽大亞灣的消費。深莞惠一體化進程價格洼地區(qū)域利好3號線12號線惠鹽高速深汕高速機荷高速水官高速清平高速深鹽路羅沙公路鹽壩高速大亞灣鹽排高速驅(qū)

47、動利好隨著沿海高速、深惠公交車的開通等利好，兩地之間的交通日益便利，將加快大深圳步伐寶安機場規(guī)劃交通體系完善沿海高速：全長56.94公里，全程為雙向6車道， 2009年通車，區(qū)域交通瓶頸完全打開；南坪快速：二期工程向東接深汕高速直達深圳龍崗大工業(yè)區(qū)，未來將貫通大亞灣石化大道，2010年通車，屆時南山到大亞灣僅1小時；石化大道(西三大道)：通往龍崗大工業(yè)區(qū)，車程約6分鐘。城際軌道連通將實現(xiàn)區(qū)域無縫對接地鐵三號線在軌道建設(shè)上已經(jīng)預(yù)留了與惠州城際鐵路的接駁；廈深鐵路惠州段，將直通龍華汽車站，全長65公里，預(yù)計11年底通車。交通網(wǎng)絡(luò)的全面完善將徹底實現(xiàn)“深圳一小時生活圈”的生活方式，大亞灣會成為深惠一

48、體化進程中最先啟動的區(qū)域。地鐵3號線預(yù)留深惠城際線接駁口，由龍興街站接惠陽，預(yù)計2010年通車地鐵12號線地鐵3號線的延長線，連接龍崗次中心區(qū)、大工業(yè)區(qū)及坑梓衛(wèi)星新城廈深鐵路惠州段全長65公里，預(yù)計2009年通車深圳至大亞灣：沿海高速鹽壩高速深鹽路羅沙公路車程30分鐘南山南坪快速深汕高速石化大道 車程1小時沿海高速鹽壩高速機荷高速清平快速泥崗車程30分鐘深汕高速機荷高速清坪高速泥崗車程50分鐘深莞惠一體化進程公共交通區(qū)域利好觀點：關(guān)于區(qū)域利好，隨著區(qū)域利好的逐漸兌現(xiàn),例如沿海高速2010年初正式通車,深惠一體化進程的加快,對惠陽大亞灣發(fā)展有巨大的推動作用。關(guān)于惠陽大亞灣區(qū)域利好關(guān)于市場的重要結(jié)

49、論：1、關(guān)于宏觀政策:保增長和政策的連貫性使得政策在2009年未出現(xiàn)大幅度調(diào)整，但國家對于2009年部分城市房價上漲過快的擔憂，2009年底頻頻出現(xiàn)新政策，防止房價繼續(xù)過快上漲，2010年假設(shè)全國房價繼續(xù)上漲，一旦通脹加劇、泡沫積累，政策可能再度成為其泡沫破滅的針刺，但假設(shè)2009年底政策能有效防止房價過度上漲，預(yù)計2010不會出現(xiàn)大幅度調(diào)整。2、關(guān)于惠陽大亞灣房地產(chǎn)市場周期，自2009年3月份,惠陽大亞灣房地產(chǎn)開始回暖,一路穩(wěn)步上升趨勢,但由于年底宏觀政策頻頻出臺，預(yù)計在2010年上半年市場處于觀望,但總體保持平穩(wěn)趨勢。3、關(guān)于區(qū)域利好，隨著區(qū)域利好的逐漸兌現(xiàn),例如沿海高速2010年初正式通

50、車,深惠一體化進程的加快,對惠陽大亞灣發(fā)展有巨大的推動作用。 項目概況03010402060507項目基礎(chǔ)經(jīng)濟數(shù)據(jù)位置：惠陽淡水愛民西路規(guī)劃用地面積：18215計容積率用地面積;16606計容積率建筑面積:82863 總建筑面積;99348 容積率；4.99綠化率:30.24%建筑密度:22.41%總戶數(shù):875總車位數(shù):572個,其中地下257項目認知西臨南湖路，面惠陽中山中學東面農(nóng)民自建房北面瑜進花園南面一條水溝，對面為石橋村屬于高容積率，中等規(guī)模，無自然景觀資源，周邊環(huán)境以農(nóng)民自建房為主，城市感不強，項目自身優(yōu)勢不明顯項目區(qū)域?qū)傩源髞啚陈糜涡蓍e度假區(qū)大亞灣石油化學產(chǎn)業(yè)園區(qū)大亞灣港口物流倉

51、儲區(qū) 大亞灣行政金融商務(wù)區(qū) 大亞灣西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū) 惠陽 中心區(qū)秋長北組團中心秋長組團中心 三和組團中心惠陽新中心區(qū)項目位于惠陽中心南區(qū)，土湖組團，老淡水人集中居住點之一，所在居住區(qū)域購房升級換代需求旺盛。區(qū)域交通惠陽中心區(qū)深汕高速沿海高速南坪快速隨著深惠兩地交通網(wǎng)絡(luò)的建立，半小時融城生活時代即將開啟規(guī)劃建設(shè)中的廈深高鐵規(guī)劃建設(shè)中的深圳地鐵3號線項目核心價值1 深圳地鐵3號線規(guī)劃中的一期工程起于紅嶺站，終點至龍崗雙龍站，全長32.86公里，計劃2010年10月1日前建成通車。 深圳地鐵3號線二期工程向西延伸至益田村（3號線西延線） 3號線西延線是其二期工程，長約8.8公里，將設(shè)置8個車站。 3號

52、線西延后，全長（益田村至龍崗雙龍站）約41.8公里，設(shè)30個車站。預(yù)計2011年6月30日建成通車。 本項目靠近規(guī)劃中的深惠地鐵淡水出口，由地鐵規(guī)劃利好將帶來物業(yè)的巨大升值空間。 從項目1015分鐘車程，即可上到珠三角東部最主要的高速公路：深汕高速、沿海高速、南坪快速、惠大高速等，臨近規(guī)劃中的深圳地鐵3號線延長線淡水出口（區(qū)政府附近）。白云路惠陽中山中學太陽島學校本項目南湖綜合市場金惠大道世紀華園大酒店圖書館區(qū)政府中惠酒店承修四路惠陽林業(yè)局三和醫(yī)院天虹商場半島公園國土局體育公園人人樂花旗賓館人民五路東華大道中南湖路土湖街深汕高速文文區(qū)域配套5分鐘車程內(nèi)：第一配套圈：惠陽中山中學，太陽島中英文學

53、校，南湖綜合市場，中惠酒店，新美味，世紀華園大酒店等。5-10分鐘車程：第二配套圈：天虹商場，萬聯(lián)商場，萬聯(lián)汽車站，圖書館，體育公園，花旗賓館，三和醫(yī)院，人人樂等。10-15分鐘車程：第三配套圈：沃爾瑪，惠陽商貿(mào)廣場等惠陽正骨醫(yī)院綠苑中學文萬聯(lián)汽車站萬聯(lián)商場新美味5-10分鐘5以內(nèi)分鐘中醫(yī)院項目享受惠陽中心區(qū)成熟配套惠陽世貿(mào)廣場區(qū)域配套 配套 舉例菜市場南湖綜合市場，草洋市場等醫(yī)院惠陽三和醫(yī)院，惠陽正骨醫(yī)院，惠陽中醫(yī)院，惠康門診，草洋東永安衛(wèi)生站等商場天虹商場，人人樂商場，供銷民生廣場，萬聯(lián)商場等學?；蓐栔猩街袑W，太陽島中英文學校，綠苑中學，土湖幼兒園，惠陽區(qū)黨校附屬第二幼兒園，惠陽市云和藝術(shù)

54、幼兒園，廣東市旅游商貿(mào)職業(yè)學校等娛樂休閑區(qū)體育公園，高爾夫球場，星湖歌劇院等行政配套惠陽大劇院，惠陽圖書館，體育館等。汽車站萬聯(lián)汽車站，惠陽汽車站，16路公交車站等銀行中國銀行，建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行等郵局惠陽郵電局遼湖支行等酒店新美味酒家，中惠酒店，世紀華園大酒店，富華酒店，金谷酒店，新世紀酒店，長城大酒店，星光大酒店，新不夜天美食城等項目自身周邊生活配套齊全，可滿足日常基本生活所需 項目周邊有16路公交車站，南湖綜合市場，二十多家日常家居生活小商鋪經(jīng)營等，配套齊全，可滿足日?；拘枨?。項目核心價值2項目核心價值3太陽島中英文學校中央教育科學研究所定為“外語教學試點學?！被蓐栔猩街袑W2004年8

55、月28日，惠陽第二中學正式更名為惠陽中山中學暨“省一級學?！?地處名校學府地帶，教育資源豐富享受入學便利，利于子女成才鴻益帝湖新城的KPI價值體系KPI價值體系區(qū)域價值：位于惠陽中心南區(qū)，土湖組團，屬于老淡水人聚集地之一，居住區(qū)域購房升級換代需求旺盛。交通便利，升值空間大：臨近深惠地鐵淡水出口，準地鐵物業(yè)，具有巨大的升值空間配套齊備：項目周邊配套齊全，同時享受惠陽中心區(qū)完善配套毗鄰名校：地處名校學府地帶，教育資源豐富。享受入學便利，利于子女成才 項目定位02010403060507地鐵 影響力理論地鐵為市民出行提供快速、穩(wěn)定的交通工具，提升社會效益項目定位依據(jù)地鐵是一種載客量大、快速準點、舒適

56、安全、環(huán)保的軌道交通，為市民出行提供快速、穩(wěn)定的交通工具，提升社會效益地鐵建設(shè)效益沿線商業(yè)提升生活空間和便利度地鐵成為城市生活重要的組成部分，人們可以通過地鐵站快速的到達城市的商業(yè)中心、辦公地點以及居住地，同時地鐵站也成為人們進行社交活動的場所。改善城市投資環(huán)境地鐵的快速便捷使城市的距離越來越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來越大。為沿線土地帶來增值地鐵的開通運營，帶來了一種蘊含無限商機的“地鐵經(jīng)濟”，從而帶旺一個片區(qū)，增加物業(yè)升值空間。地鐵作為城市軌道交通的6大特征地鐵六大特征地鐵的首要目標是實現(xiàn)其公共事業(yè)的服務(wù)功能，這需要政府予以投資和扶持；但同時通過審慎的商業(yè)運作，地鐵是具有盈利的能力地

57、鐵后期的運營與線路客流的培育息息相關(guān)，因此地鐵的建設(shè)和物業(yè)開發(fā)要做到“四同步”，即同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步運營地鐵建設(shè)具有城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)不可分割性和技術(shù)不可分割性兩大特點，其要求地鐵建設(shè)的主體應(yīng)是同一建設(shè)主體，以保證地鐵的安全、降低協(xié)調(diào)和接駁成本地鐵建設(shè)和運營帶來的效益具有正外部性，即內(nèi)部效益外部化和經(jīng)濟效益社會化，因此地鐵的循環(huán)建設(shè)和良性運營是有可能實現(xiàn)“經(jīng)濟效益”和“社會效益”雙豐收地鐵的良性運營需依靠客流和地鐵網(wǎng)絡(luò)成規(guī)模后帶來的規(guī)模效應(yīng)，因此城市的地鐵建設(shè)需要盡快成網(wǎng)成行地鐵的首要目標是實現(xiàn)其公共事業(yè)的服務(wù)功能，這需要政府予以投資和扶持；但同時通過審慎的商業(yè)運作，地鐵是具有盈

58、利的能力1-準公共產(chǎn)品性2-規(guī)劃互動性3-規(guī)模效應(yīng)性4-開發(fā)建設(shè)同步性5-高度集成和技術(shù)不可分割6-效益正外部性高速鐵路站點對于周邊發(fā)展的影響根據(jù)空間和時間的變化而呈現(xiàn)不同第一影響區(qū)域距離站點步行或者自行車距離5-10分鐘，適合發(fā)展高等級功能，包括高級辦公、商業(yè)以及居住，開發(fā)強度高；通常是地價最高、最先發(fā)展起來的區(qū)域;開發(fā)強度很高（very high) 第二影響區(qū)域距離站點通過其他交通方式15分鐘內(nèi)可以到達（包括交通以及換乘時間），是上述高等級功能的備選區(qū)域同時適合布局可進行產(chǎn)業(yè)聚集（cluster)的相關(guān)功能；開發(fā)強度較高（high) 第三影響區(qū)域距離站點通過其他交通方式需要15分鐘以上的時

59、間（包括交通以及換乘時間），取決于地段狀況可以發(fā)展多種功能；開發(fā)強度取決于地塊以及開發(fā)內(nèi)容資料來源：Schtz E, 1998, Stadtentwicklung durch Hochgeschwindigkeitsverkehr (Urban development by High-Speed Traffic) Heft 6,地鐵作為功能性的城市建設(shè)項目不僅能緩解城市交通堵塞問題，還能刺激內(nèi)需，拉動GDP增長在20世紀90年代，上海市經(jīng)濟的快速增長在一定程度上得益于以“路溝橋”為主的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資以及由其帶動的房地產(chǎn)投資拉動的。大批“路溝橋”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目為上海市近十年的經(jīng)濟增長作出了極

60、大的貢獻。基礎(chǔ)設(shè)施投資與城市GDP增長呈正相關(guān)關(guān)系地鐵明珠線二期工程能給上海GDP的增長產(chǎn)生拉動效應(yīng)上?；A(chǔ)設(shè)施投資增長與GDP增長比較年份固定資產(chǎn)投資總額（億元）GDP（億元）固定資產(chǎn)投資對GDP總量的貢獻作用20011934.734950.842.65年份明珠線二期總投資（5年建設(shè)期）對GDP貢獻作用增加GDP年均增加GDP占上海2001年GDP的比重2001132.67億2.65351億70億1.4%以明珠線二期投資為例以上海為例地鐵能拉動沿線區(qū)域房地產(chǎn)投資，并改變沿線土地的功能結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，產(chǎn)生人口集聚效應(yīng)、誘發(fā)消費和投資需求，擴大就業(yè)，對經(jīng)濟增長具有乘數(shù)效應(yīng)經(jīng)濟效益以軌道交通明珠線