2019年中國商業(yè)綜合體零售現(xiàn)狀、發(fā)展特點(diǎn)及發(fā)展趨勢分析圖

1、2019年中國商業(yè)綜合體零售現(xiàn)狀、發(fā)展特點(diǎn)及發(fā)展趨勢分析圖商業(yè)綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體）。一、現(xiàn)狀隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，消費(fèi)理念逐漸升級，城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度后的必然產(chǎn)物。在全國地產(chǎn)投資處于

2、低迷的狀況下，城市綜合體的投資總量卻被逐步激發(fā)。2018年中國商業(yè)綜合體帶動的零售消費(fèi)市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到36.6萬億元。隨著近期中國各城市城市綜合體的相繼竣工，預(yù)計(jì)2021年城市綜合體帶動的零售消費(fèi)市場規(guī)模將突破47萬億元。2016-2021年中國城市商業(yè)綜合體市場規(guī)模及增速預(yù)測數(shù)據(jù)來源：公開資料整理智研咨詢發(fā)布的2019-2025年中國商業(yè)綜合體市場全景調(diào)查及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告數(shù)據(jù)顯示:2019年住宅房產(chǎn)的緊縮政策，驅(qū)動地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向。中國主要一線城市以北京上海為首，擁有超過100家購物中心，且核心商圈租金超過2000元，而其余一線城市如廣州、深圳等購物中心量存則相對較少，這主要是受到城

3、市規(guī)模人口影響；重慶、西安等城市購物中心數(shù)量與租金趨勢脫離，說明這些地區(qū)商業(yè)用地庫存過剩。中國主要城市購物中心數(shù)量160中國主要城市購物中心數(shù)量數(shù)據(jù)來源：公開資料整理中國主要城市購物中心核心商圈首層平均租金中國主要城市購物中心核心商圈首層平均租金平均粗金元月怦方米數(shù)據(jù)來源：公開資料整理伴隨著城市收縮等供求關(guān)系進(jìn)一步失衡，地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)調(diào)整應(yīng)對策略，部分企業(yè)更關(guān)注三四線城市發(fā)展。消費(fèi)者對于商場的選擇很大程度取決于商場交通的便利程度，而且對于熟悉的商場有一定的依賴性。商場引入的品牌、商場的話題流量還有價(jià)格是消費(fèi)者其次考慮的因素。近70%消費(fèi)者在商場的逗留時(shí)間不超過1小時(shí)。消費(fèi)者選擇商場的理由占比05

4、10152口25354045332120131165.61S代消費(fèi)者選擇商場的理由占比理由占比(%)動備近品種塞商場活動配全數(shù)據(jù)來源：公開資料整理二、發(fā)展的特點(diǎn)1、數(shù)量快速增加，老城區(qū)相對集中。2016年，我市擬納入統(tǒng)計(jì)的城市商業(yè)綜合體8家，較2015年新增7家。其中，位于老城區(qū)的商業(yè)綜合體6家，1家位于城市發(fā)展新區(qū)，1家位于新老城區(qū)結(jié)合部。從發(fā)展趨勢看，新建或試營業(yè)的城市商業(yè)綜合體均分布在城市發(fā)展新區(qū)，如埔橋區(qū)萬達(dá)城市廣場、碭山縣七彩商城等。2、商戶數(shù)量眾多,自營或聯(lián)營較少。從綜合體內(nèi)商戶數(shù)量看，在重點(diǎn)調(diào)查的8家城市商業(yè)綜合體中，經(jīng)營商戶總數(shù)量為514戶，其中自營或聯(lián)營單位108家，僅占全部

5、經(jīng)營單位的21%。個(gè)別商業(yè)綜合體內(nèi)經(jīng)營單位全部為對外租賃商戶，如埔橋區(qū)同盛購物廣場、泗縣第一街購物中心、靈璧縣萊迪購物中心等。3、經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，商品零售占一半以上。分業(yè)態(tài)看，2016年我市商業(yè)綜合體零售業(yè)商戶321戶，主要業(yè)務(wù)活動涵蓋服裝鞋帽、化妝品、電子產(chǎn)品、珠寶首飾、黃金、圖書文化用品等領(lǐng)域，占商戶總數(shù)的62.5%；餐飲業(yè)商戶93戶，主要提供正餐、快餐、甜品、飲品等，占18.1%；電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓(xùn)、健身養(yǎng)生等服務(wù)業(yè)商戶100戶,占19.45%。4、銷售量增長較快，億元以上項(xiàng)目較少。2016年前10月，全市8家城市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)銷售（營業(yè)）額8.11億元，同比增長49.73

6、%。分業(yè)態(tài)看，零售業(yè)5.93億元，增長25.5%；餐飲業(yè)1.01億元，增長236.7%；電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓(xùn)、健身養(yǎng)生等服務(wù)業(yè)1.17億元，增長197.9%。但從銷售規(guī)模看，銷售額（營業(yè)額）達(dá)億元以上單位僅3家，分別為埔橋區(qū)創(chuàng)新時(shí)代廣場、碭山縣香港商城、泗縣文廟商城,億元以上單位數(shù)占綜合體總數(shù)不足一半。5、大眾化消費(fèi)居多，專賣店和精品店較少。受限于地區(qū)人口數(shù)量、居民消費(fèi)能力，我市商業(yè)綜合體經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以百貨和超市為主，尤其是縣城里的商業(yè)綜合體，大眾化消費(fèi)商品居多，專賣店和精品店較少，在餐飲和服務(wù)業(yè)態(tài)中，小吃和特色餐飲較多，正餐較少。KTV和影視較多，教育及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)較少。三、面臨的

7、困難由于受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、電商分流、城市建設(shè)改造升級、自身商業(yè)定位不準(zhǔn)、經(jīng)營管理不到位、承租戶換手率高等因素影響，我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展和統(tǒng)計(jì)工作還存在不少困難。1、受新產(chǎn)業(yè)及新消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變影響，零售行業(yè)實(shí)體店遭遇寒冬。近年來，隨著電商行業(yè)迅猛發(fā)展，部分零售行業(yè)實(shí)體店成了“觀摩店”、“試衣間”，銷售額大幅下降。以蕭縣龍城國購廣場為例，其一期項(xiàng)目國購步行街2012年12月8日商戶入駐率為100%，滿鋪開業(yè)，現(xiàn)如今只有70%的開業(yè)經(jīng)營率，最低潮時(shí)開業(yè)率低至50%,商場第一層服飾零售幾乎全部關(guān)停。如今開業(yè)率有所回升，但店鋪換手率偏高。店鋪空置及較高的換手率導(dǎo)致城市綜合體管理方租金大幅下降，目前

8、市場租金已普遍比原先開業(yè)時(shí)下降30%-50%。2、商業(yè)布局過于密集，市場消費(fèi)潛力不足。以埔橋區(qū)為例，宿州創(chuàng)新時(shí)代購物廣場與大潤發(fā)購物中心相距不足500米，與創(chuàng)新時(shí)代購物廣場一路之隔的國購廣場也正在建設(shè)之中。而由于城市改造，主城區(qū)人口大量外遷，再加上本區(qū)域沒有大量新建高檔社區(qū)，即使部分拆遷戶回遷，該區(qū)域整體商業(yè)市場消費(fèi)能力仍有待觀察。埔橋區(qū)華夏世貿(mào)廣場，2011年開業(yè)時(shí)，商戶爭著入住商場，但從2013年開始，周邊城區(qū)改造，居民大量外遷，加上周邊商場（如華夏、蘇果商場）較多，同等商品售價(jià)較低，從而導(dǎo)致商業(yè)綜合體經(jīng)營困難。目前商場為留住商戶，增加商場人氣，不僅不收租金，還出人出資與商戶聯(lián)合經(jīng)營。3、

9、商業(yè)定位涉后，消費(fèi)層次有待轉(zhuǎn)型升級。建設(shè)城市商業(yè)綜合體的初衷就是改變?nèi)藗兿M(fèi)觀念、增加消費(fèi)體驗(yàn)，提高居民消費(fèi)質(zhì)量和層次。但從調(diào)研情況看，個(gè)別老城區(qū)城市商業(yè)綜合體除精品店、專賣店?duì)I業(yè)額較好外，日常百貨、服裝，快餐等行業(yè)均與周邊商業(yè)無異。有的商業(yè)綜合體除有特色的餐飲和影院外，其他部分甚至演變成規(guī)模較大的商品交易市場了（商品交易市場特別是有批發(fā)活動的商品交易市場不屬于城市商業(yè)綜合體范疇）。如碭山香港商城，其一樓商業(yè)大部分為個(gè)體經(jīng)營服裝百貨，定位較低，與周邊商業(yè)無異。部分位于新城區(qū)的城市商業(yè)綜合體，由于新區(qū)正在建設(shè)，人流量不足，市場消費(fèi)能力偏低，綜合體內(nèi)商戶換手率高，商戶空置率也偏高。消費(fèi)層次難以實(shí)現(xiàn)

10、轉(zhuǎn)型升級。4、基礎(chǔ)設(shè)施投入不足，停車場建設(shè)普遍涉后于商業(yè)發(fā)展速度。我市現(xiàn)有城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目多數(shù)屬于主城區(qū)，有成熟繁榮的商圈，有足夠的消費(fèi)群體支撐，但存在共性的問題就是停車場設(shè)計(jì)偏小，如碭山縣香港商城、泗縣文廟商城等，停車位明顯跟不上城市商業(yè)發(fā)展需求；有的城市商業(yè)綜合體雖然有地下車庫且停車位也較多，但進(jìn)出地下車庫的道路不順，如埔橋區(qū)創(chuàng)新時(shí)代購物廣場、同盛廣場，蕭縣龍城國購廣場等。5、管理松散，服務(wù)水平有待提升。一些城市商業(yè)綜合體建成后，招商缺少統(tǒng)一規(guī)劃，綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)布局不清晰，商業(yè)綜合體管理公司在經(jīng)營過程中重租金輕管理的現(xiàn)象大量存在。管理松散，城市商業(yè)綜合體整體的營銷推廣開展不力。經(jīng)調(diào)查，全市

11、八家主要城市商業(yè)綜合體內(nèi)自營、聯(lián)營部分僅115家商戶，占經(jīng)營總單位個(gè)數(shù)的22.07%，有的商業(yè)綜合體全部對外出租，管理方只收取租金，而對市場安全、商品質(zhì)量、人員管理服務(wù)不到位四、發(fā)展趨勢城市商業(yè)綜合體能夠更好地刺激消費(fèi)，帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是未來商業(yè)地產(chǎn)的趨勢。從購物中心到商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢來看，人們對于購物的需求越發(fā)頻繁、隨性。而由于網(wǎng)絡(luò)電商的發(fā)展，人們購物的場景也變得越發(fā)碎片化。商業(yè)綜合體因?yàn)閾碛懈叨嘶颡?dú)家的品牌零售而產(chǎn)生的競爭力逐漸減弱，人們更加注重線下購物的全方面體驗(yàn)，因此衍生了更多類型，集合不同功能的綜合體。中國整體消費(fèi)主要發(fā)生在夜間，其夜間消費(fèi)額占據(jù)全天消費(fèi)的60.0%，大型商場在夜晚18時(shí)-22時(shí)期間，銷售額的占比達(dá)到全天銷售