北郊錦繡天下項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、PAGE PAGE 23錦繡天下項(xiàng)目可行性研究報(bào)告關(guān)鍵詞：未央湖板塊核心居住區(qū)、北郊大學(xué)城、西安地鐵、西安行政中心（西安市政府北遷）、西安北客運(yùn)站目錄一、概述二、項(xiàng)目概況三、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查四、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模確定五、項(xiàng)目定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇六、資源共給條件分析七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)八、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)各管理費(fèi)用研究九、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃編制十、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析十一、結(jié)論及建議一、概述西安市未來(lái)五年的城市發(fā)展將嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃，以科學(xué)規(guī)劃為先導(dǎo)，優(yōu)化城市布局，按照“一城多心”和“九宮格局”的城市布局，大力推進(jìn)“新老分治”。完善公路、鐵路、民航相協(xié)調(diào)的對(duì)外交通運(yùn)輸體系，健全以公交為主體，各種交

2、通方式相結(jié)合的多層次、多類型的城市綜合交通體系。加快西安國(guó)際港務(wù)區(qū)、西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)和鐵路樞紐擴(kuò)能等項(xiàng)目建設(shè)，地鐵二號(hào)線建成通車，全面貫通三環(huán)路。加大歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)和利用力度，重點(diǎn)保護(hù)和利用四大遺址、重要文物古跡和歷史街區(qū)，建設(shè)唐大明宮、漢長(zhǎng)安城國(guó)家歷史遺址公園，通過古跡保護(hù)、景點(diǎn)標(biāo)識(shí)、標(biāo)志性建筑復(fù)原等方式，展現(xiàn)世界歷史文化名城的獨(dú)特魅力。 本項(xiàng)目所在區(qū)域作為“九宮格局”最北邊未央湖草灘鎮(zhèn)板塊將迎來(lái)巨大的發(fā)展契機(jī)，隨著西安地鐵張家堡廣場(chǎng)至城北客運(yùn)站段率先貫通和辛王路至東二環(huán)的擴(kuò)建將極大提高本區(qū)域住戶物業(yè)的價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)無(wú)疑將開啟北繞城高速外房地產(chǎn)開發(fā)的大盤時(shí)代，使之與南繞城高

3、速外的紫薇田園都市和富力城遙相呼應(yīng)，締造西安房地產(chǎn)業(yè)界新時(shí)代。二、項(xiàng)目概況錦繡天下項(xiàng)目地處西安市未央?yún)^(qū)繞城高速以北，辛王路以西，未央?yún)^(qū)大學(xué)城（西安醫(yī)學(xué)院、西北工業(yè)大學(xué)）以南，東臨灞河千余米。本項(xiàng)目北面是西安市著名的休閑旅游區(qū)未央湖景區(qū)，東面有浐灞生態(tài)區(qū)，西面距離西安最大的城市廣場(chǎng)張家堡廣場(chǎng)僅3000余米，據(jù)西安北客運(yùn)站約1500米，地勢(shì)平坦，自然環(huán)境宜人，遠(yuǎn)離城市污染是居住的絕佳之地。錦繡天下項(xiàng)目總用地2156.853畝，其中道路用地405.336畝。總建筑面積約200萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積10萬(wàn)平方米，小高層住宅（11F）90萬(wàn)平方米，高層住宅（18F）100萬(wàn)平方米。錦繡天下項(xiàng)目是集居住、

4、商務(wù)辦公、商業(yè)于一體的綜合性大型社區(qū)，社區(qū)配套設(shè)施齊全，幼兒園、中小學(xué)、會(huì)所一應(yīng)俱全。項(xiàng)目規(guī)劃居住人數(shù)近5萬(wàn)，建成后本區(qū)域的長(zhǎng)期居住人口將達(dá)50余萬(wàn)人，本板塊將成為繼城南大學(xué)城板塊后西安最具活力的現(xiàn)代化景觀新城。三、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查1、項(xiàng)目的進(jìn)展情況本項(xiàng)目于2002年7月29日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證本項(xiàng)目分別于2002年8月、2004年11月取得項(xiàng)目用地的國(guó)有土地使用證本項(xiàng)目的概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)與2005年9月獲西安市規(guī)劃局批復(fù)本項(xiàng)目與2005年9月按原交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)獲取建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目市政配套繳費(fèi)書本項(xiàng)目語(yǔ)2005年10月18日獲取西安市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于本項(xiàng)目的備案確認(rèn)書（市發(fā)改投發(fā)2005385號(hào)）

5、本項(xiàng)目于2006年3月控制性詳細(xì)規(guī)劃總平面獲西安市規(guī)劃局批復(fù)2、項(xiàng)目地塊調(diào)查與分析1）、項(xiàng)目地塊區(qū)域城市用地規(guī)劃西安市20042020年城市總體規(guī)劃2006年西安市主城區(qū)用地規(guī)劃從以上城市規(guī)劃的主城區(qū)用地規(guī)劃圖中我們可以得出以下結(jié)論：本區(qū)域是西安市向北發(fā)展的主要方向，是近期城市發(fā)展的主要區(qū)域。2006年新的主城區(qū)用地規(guī)劃圖顯示在新一期城市規(guī)劃的思路下北郊基本區(qū)域文、教、衛(wèi)及公共事業(yè)用地增加，住宅用地增加，工業(yè)用地相對(duì)減少。本區(qū)域主干交通系統(tǒng)規(guī)劃已經(jīng)完成并進(jìn)入實(shí)際勘測(cè)和施工階段。本區(qū)域住宅用主要集中在本項(xiàng)目周邊和偏南方向，這也是形成辛王路沿線已經(jīng)有較多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原因。從整體城市規(guī)劃角度考

6、慮本項(xiàng)目還不屬于郊區(qū)項(xiàng)目。西安行政中心的北移、西安北客運(yùn)站的建成將在北二環(huán)以外區(qū)域形成一座現(xiàn)代化新城。2）、項(xiàng)目地塊區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域現(xiàn)狀圖（2005年）西安地鐵網(wǎng)絡(luò)示意圖從以上圖片資料可以得出以下結(jié)論：本項(xiàng)目北面未央湖區(qū)域道路網(wǎng)格已經(jīng)形成，本區(qū)域僅有主干道路，本區(qū)域的道路網(wǎng)絡(luò)還需要在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)完善形成本區(qū)域一體的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。本項(xiàng)目區(qū)域有大量非建設(shè)用地，非常有利于政府的土地運(yùn)營(yíng)和城市運(yùn)營(yíng)。本區(qū)域具備進(jìn)行城市擴(kuò)展，房地產(chǎn)開發(fā)的空間，周邊現(xiàn)在主要是文教用地和文教配套用地的開發(fā)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的盲區(qū)，市場(chǎng)前景廣闊。西安地鐵的北延線延伸到本區(qū)域，本區(qū)域?qū)⒕邆淇焖俚某鞘薪煌ㄍǖ溃緟^(qū)域與城市核心區(qū)

7、域的距離。西安地鐵的開工建設(shè)給本區(qū)域的開發(fā)注入強(qiáng)心劑。西安城北客運(yùn)站的建成，將極大提成本區(qū)域的城市基礎(chǔ)設(shè)施，為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)迎來(lái)契機(jī)。北郊大學(xué)城的進(jìn)一步發(fā)展將極大提升本區(qū)域的文化氣息，同時(shí)也將凝聚本項(xiàng)目的人文氣質(zhì)。本區(qū)域的開發(fā)建設(shè)必將使紅旗廠居住區(qū)和未央湖板塊和核心居住連成一片，顯現(xiàn)出城市的聚集效用，促使城市功能升級(jí)。3）、項(xiàng)目地塊周邊的房地產(chǎn)開發(fā)情況未央湖以北涇河工業(yè)園天正花園簡(jiǎn)介：天正花園總占地面積700余畝，建設(shè)規(guī)劃100余棟中式多層、小高層/高層，花園洋房等。在戶型設(shè)計(jì)上力求方正實(shí)用、空間合理、南北貫通、干濕分離，做到戶戶朝陽(yáng)，窗窗有景。戶型從56m292m2的玲瓏兩居到99m215

8、6m2經(jīng)典三居多種，為使購(gòu)房業(yè)主能有更多的選擇空間，目前我們又推出水岸精品洋房、陽(yáng)光板式小高層，面積為110m2160m2可滿足不同購(gòu)房者的需求。目前一期中1#34#樓現(xiàn)房屋現(xiàn)已售出98以上，1#28#樓已入住，其余部分正在交房。均價(jià)：1800元/平方米高陵區(qū)項(xiàng)目，預(yù)售證號(hào):（高）2006002生態(tài)家園項(xiàng)目地址：西安涇河工業(yè)園涇渭廣場(chǎng)旁水岸花城項(xiàng)目地址：涇渭四路和涇渭五路之間簡(jiǎn)介：目位于北城開發(fā)區(qū)的涇渭三角洲內(nèi)，距鐘樓22公里，其中人文、歷史及自然景觀遍布期間，被譽(yù)為“漢代文化教科書”的漢陽(yáng)陵博物苑和神奇的自然景觀!“涇渭分明”都分布在項(xiàng)目周邊“漢陽(yáng)陵旅游景區(qū)”占地3000多畝，是集文物和園林

9、的大型漢文化旅游景區(qū)。其中占地2000多畝的園林綠化景觀被譽(yù)為“西安后花園”，現(xiàn)已成為廣大游客及附近居民旅游、休閑、春游、踏青的理想場(chǎng)所，漢陽(yáng)陵為整個(gè)西安北城帶來(lái)了深厚的漢文化底蘊(yùn)，它的興起即將成為我省的一顆新興的旅游明珠，繼而將會(huì)帶動(dòng)涇渭三角洲內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。隨著市政府北遷規(guī)劃方案的出臺(tái)、火車站北移的逐步實(shí)施，西安市今后的發(fā)展建設(shè)必將向北轉(zhuǎn)移，加之“新渭河大橋”已經(jīng)通車，涇渭三角洲與市中心將會(huì)迅速融為一體。同時(shí)國(guó)家對(duì)渭河投資數(shù)百億元進(jìn)行綜合治理也即將全面啟動(dòng)，西安將擁有獨(dú)具特色的城中之河，屆時(shí)將與本項(xiàng)目東鄰的6000畝涇渭濕地公園共同為本地居民提供更適宜人居生活的氣候環(huán)境。價(jià)格：

10、2400元/平方米綜述：本區(qū)域?qū)儆诠I(yè)型園區(qū)的配套生活區(qū)域，具體西安城區(qū)距離較遠(yuǎn)，價(jià)格約為18002400元/平方米。未央湖區(qū)域銀河灣：別墅、花園洋房豐源美佳別墅：別墅碧云天花園：別墅、洋房碧水怡蘭：別墅、洋房翠湖明居簡(jiǎn)介：翠湖明居位于未央湖旅游開發(fā)區(qū)草灘派出所向東200米，總占地192畝，一期已入住，二期占地67.8畝由29棟別墅和13棟洋房組成。70平米143平米多種戶型，買一層送一層，超底起價(jià)，即買即住。學(xué)府新苑項(xiàng)目地址：西銅輔道草灘鎮(zhèn)杜家堡村（科技大學(xué)西門對(duì)面）簡(jiǎn)介：園區(qū)占地350畝，由16棟多層，17棟板式小高層，13棟高層構(gòu)成，幼兒園占地18000平方米，商業(yè)服務(wù)設(shè)施8000平方米

11、，建筑密度22.7%；從數(shù)百種戶型中優(yōu)選出8種經(jīng)典戶型，全部南北通透、戶戶朝陽(yáng)；全落地景觀陽(yáng)臺(tái)、外飄窗，面積從50-130，干濕分離，動(dòng)靜分開。超寬的樓距、詩(shī)意的綠化園區(qū)內(nèi)樓與樓南北間距20-50米，東西間距10-15米，多個(gè)組團(tuán)綠地、廣場(chǎng)、花園，房前屋后居家花園，40%的綠化園。走進(jìn)園區(qū)、走進(jìn)愜意的生活項(xiàng)目性質(zhì)：城中村鑫鷹晨光麗景佳園項(xiàng)目地址：未央大學(xué)城南簡(jiǎn)介：項(xiàng)目占地320畝，總建筑面積40萬(wàn)平方米，小區(qū)緊鄰繞城以北，霸河以西，東二環(huán)延伸路以東，大學(xué)城以南，地理位置優(yōu)越，風(fēng)景獨(dú)特，交通便利，配套設(shè)施齊全。52130平方米等二十多種戶型任你選擇?，F(xiàn)一期已經(jīng)入住，二期正在熱銷。香格里拉名苑項(xiàng)目

12、地址：北郊大學(xué)城西南200米簡(jiǎn)介：小區(qū)距未央大學(xué)城僅200米之遙，南臨北饒城高速，西臨西銅輔道。509，719，236，336，西航班車從門口經(jīng)過，讓你出行無(wú)憂，未央湖游樂公園近在咫尺，和政府新址僅三環(huán)線之隔，是城北的政治文化中心，也是城北的發(fā)展樞紐，總占地6000多畝，現(xiàn)3所大學(xué)現(xiàn)已入住，陜西科技大學(xué)，西安工業(yè)大學(xué)，陜西醫(yī)學(xué)高等專科學(xué)院及附中附小。小區(qū)總占地350畝，前期以多層為主，后期小高層，前期10棟多層。小區(qū)樓間距20米，磚混全現(xiàn)澆，外墻高檔面磚，陽(yáng)臺(tái)全落地景觀陽(yáng)臺(tái)，綠化率高達(dá)40%，小區(qū)自建幼兒園，小學(xué)，中學(xué)。暖氣，天然氣到戶。本項(xiàng)目已獲國(guó)家相關(guān)批文，現(xiàn)已取得中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)

13、劃許可證。項(xiàng)目性質(zhì)：城中村綜述：本區(qū)域原物業(yè)產(chǎn)品以別墅和洋房為主，別墅價(jià)格約4000元/平方米，洋房?jī)r(jià)格約3000元/平方米。由于北郊大學(xué)城的開發(fā)興建和北客運(yùn)站的建設(shè)以及市政府的北遷，本區(qū)域也出現(xiàn)了較多的住宅產(chǎn)品，豐富了本區(qū)域的物業(yè)類型。辛王路區(qū)域（東二環(huán)北延伸線途徑本項(xiàng)目）錦繡茗城項(xiàng)目地址：東二環(huán)北延伸線與北三環(huán)交匯處西北角簡(jiǎn)介：項(xiàng)目總占地200畝，住宅面積24.5萬(wàn)平方米，商業(yè)面積1.5萬(wàn)平方米。戶型面積45127平方米供你選擇。社區(qū)內(nèi)設(shè)會(huì)所、老年人活動(dòng)中心、醫(yī)療保健中心、停車為等。項(xiàng)目所在地塊為省、市政府規(guī)劃的居住新區(qū)核心，周邊政府新新址，未央大學(xué)城，127萬(wàn)平方米的浐灞生態(tài)園，東二環(huán)北

14、延伸經(jīng)濟(jì)帶，西北最大五層互通立交環(huán)伺，坐享無(wú)限地產(chǎn)升值商機(jī)！項(xiàng)目性質(zhì)：城中村晨興源項(xiàng)目地址：東二環(huán)延伸線與北三環(huán)交匯處 簡(jiǎn)介：地段和環(huán)境一直是古今選擇居室的首選，“晨興源”位于東二環(huán)延伸線與北三環(huán)交匯處，是西安市規(guī)劃中的未央新城。城市運(yùn)動(dòng)公園，張家堡廣場(chǎng)，灞柳生態(tài)景區(qū)，近在咫尺，水岸生活將不再是夢(mèng)想！全現(xiàn)澆純板式結(jié)構(gòu)，南北通透，44168，二十余種全新戶型，滿足您的不同需求，全玻落地陽(yáng)臺(tái)、外飄窗、超大景觀露臺(tái)，集中供暖，天然氣到戶，充分保障生活的舒適與便利。項(xiàng)目性質(zhì)：城中村北辰嘉苑項(xiàng)目地址：未央大學(xué)城以南簡(jiǎn)介：小區(qū)占地156畝商規(guī)劃22棟樓，總建筑面積近20萬(wàn)平方米，一期9棟多層，集住宅，上鋪

15、于一體。緊鄰東二環(huán)北延伸線，距離灞河西岸河堤僅800米，南邊為正在修建的三環(huán)公路，北邊是未央大學(xué)城。項(xiàng)目性質(zhì)：城中村綜述：由于辛王路原本就是一條村級(jí)道路，周邊城中村較多，新的城市規(guī)劃下才計(jì)劃將其修建成城市主干道后周邊的城中村改造項(xiàng)目相繼出現(xiàn)，加劇了本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也促進(jìn)了本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。張家堡廣場(chǎng)區(qū)域銀池花香麗舍：住宅雅荷春天西安印象明珠花城(EE康城)高山流水幸福快車等等綜述：本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)成熟，房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，房?jī)r(jià)在3500元以上，是西安北郊主要的房地產(chǎn)供給區(qū)域。四、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模確定（一）西安市概述西安古稱長(zhǎng)安，是陜西省省會(huì)，是人類文明和中華民族的發(fā)祥地之一，世

16、界著名的歷史文化名城和國(guó)際旅游城市，我國(guó)重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，是新歐亞大陸橋中國(guó)段隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶最大的中心城市。 西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，總?cè)丝?16.6萬(wàn)。其中，中心城區(qū)規(guī)劃面積275平方公里，建成區(qū)面積203平方公里，市區(qū)總?cè)丝?10.26萬(wàn)人。 西安市位于關(guān)中平原中部，處于我國(guó)東西兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，平均海拔424米，年降水量約600毫米，平均氣溫15，日照1377小時(shí)，具有顯著的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候特征。盛產(chǎn)小麥、棉花等多種經(jīng)濟(jì)作物和土特產(chǎn)，著名的石榴、火晶柿子、獼猴桃、酥梨、板栗、核桃、葡萄、梨棗、辣椒、大蒜等。境內(nèi)的秦嶺北麓，

17、海拔15003500米，蘊(yùn)藏著金、銅、石英、水晶、大理石等豐富的礦產(chǎn)資源。還是我國(guó)重要的種子植物“基因庫(kù)”之一。有230余種鳥類以及珍貴的金絲猴、大熊貓、羚牛、錦雞、大鯢等野生動(dòng)物棲息其間。 西安是一座具有光榮革命傳統(tǒng)的城市，在中國(guó)近現(xiàn)代史上曾經(jīng)產(chǎn)生過重要的影響。“西安事變”促成了抗日民族統(tǒng)一戰(zhàn)線的形成；設(shè)在西安的八路軍辦事處，成為通往革命圣地延安的重要橋梁。 建國(guó)后，西安曾是中央西北行政委員會(huì)所在地，中央人民政府的直轄市；1954年改為省轄市；1984年恢復(fù)計(jì)劃單列；1992年被批準(zhǔn)為內(nèi)陸開放城市；1994年被批準(zhǔn)為全國(guó)綜合配套改革試點(diǎn)城市和副省級(jí)城市。 經(jīng)過50多年的建設(shè)和發(fā)展，西安已形成

18、門類較為齊全的工業(yè)體系和城市服務(wù)體系，成為我國(guó)重要的航空、航天、兵器、電子、通訊、設(shè)備、輸變電設(shè)備、儀器儀表的科研、生產(chǎn)基地和輻射北方中西部地區(qū)的金融、科技、教育、旅游、商貿(mào)中心。2003年，全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值940.4億元，增長(zhǎng)13.5，占到全省比重的39.2；三個(gè)產(chǎn)業(yè)比重為5.23：47.53：47.24億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到7748元和2838元，分別增長(zhǎng)7.9和7.4。 西安既是一座歷史文化底蘊(yùn)深厚的古都，又是一個(gè)充滿生機(jī)與活力的現(xiàn)代化城市。一是科技教育實(shí)力雄厚。西安是我國(guó)科學(xué)研究、高等教育、國(guó)防科技和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地，綜合科技實(shí)力僅次于北京，上海

19、，居全國(guó)第3位。擁有普通高等院校35所，民辦高校50多所；各類科研及技術(shù)創(chuàng)新機(jī)構(gòu)3000多個(gè)，各類獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)661家，其中國(guó)家級(jí)重點(diǎn)試驗(yàn)室93家，國(guó)家級(jí)技術(shù)研究中心，行業(yè)測(cè)試中心29家，兩院院士42人，各類專業(yè)技術(shù)人員36.2萬(wàn)人，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到45；西安是中國(guó)第一臺(tái)計(jì)算機(jī)、第一架民用飛機(jī)、第一塊集成電路、第一臺(tái)運(yùn)載火箭發(fā)動(dòng)機(jī)的誕生地。二是文化旅游資源豐富。西安是“絲綢之路”的起點(diǎn)，有3100多年的城建史和1100多年的國(guó)都史。遠(yuǎn)古時(shí)代，“藍(lán)田猿人”就在這里繁衍生息；新石器時(shí)代，“半坡先民”在此建立部落，種植狩獵；約公元前十一世紀(jì)，周文王在灃河西岸建立都城豐京，從此揭開了西安

20、千年帝都的輝煌史，先后有周、秦、漢、唐等13個(gè)王朝在此建都，是世界最著名的歷史古都之一。西安文化遺存十分豐富，獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國(guó)旅游資源普查的109個(gè)類型中占據(jù)80種，具有資源密度大、保存好、級(jí)別高的特點(diǎn)，歷史上長(zhǎng)安文化代表著中華文化的主干。保存完整，規(guī)模宏大的明城墻，108平方公里的周秦漢唐四大遺址， “世界八大奇跡”之一的秦始皇陵兵馬俑及十二多萬(wàn)件館藏文物等，被譽(yù)為“天然歷史博物館”。以文化、文物為主體的旅游業(yè)已成為西安的支柱產(chǎn)業(yè)。西安已與15個(gè)國(guó)家的17個(gè)城市締結(jié)友好關(guān)系。2003年共接待海外游客33.7萬(wàn)人次，接待國(guó)內(nèi)旅游者1614萬(wàn)人次，旅游總收入

21、105.7億元。全市擁有年接待游客10萬(wàn)人以上的景區(qū)30個(gè)，國(guó)家4A級(jí)景區(qū)9個(gè)。三是工業(yè)基礎(chǔ)良好。航空、航天、機(jī)械、電子、儀表、光學(xué)、紡織、電力設(shè)備等應(yīng)用技術(shù)居全國(guó)前列，是我國(guó)重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、成套輸變電設(shè)備制造業(yè)和飛機(jī)制造業(yè)基地之一。現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)4.7萬(wàn)戶，資產(chǎn)總值1054.36億元，從業(yè)人員109萬(wàn)人。四是物流潛力巨大。西安是西北地區(qū)最大商貿(mào)中心和物資集散地，現(xiàn)有各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)10余萬(wàn)個(gè)，商品集貿(mào)市場(chǎng)514個(gè)，連鎖企業(yè)56家，連鎖網(wǎng)點(diǎn)1020個(gè)，2003年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額440.05億元。五是開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展迅速。擁有2個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)和1個(gè)西北地區(qū)唯一的國(guó)家級(jí)西安出口加工區(qū)、3個(gè)省級(jí)開

22、發(fā)區(qū)及一批新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其中西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是中國(guó)首批加入亞太經(jīng)合組織（APEC）科技工業(yè)園網(wǎng)絡(luò)的四個(gè)高科技園區(qū)之一，2002年被聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織認(rèn)定為中國(guó)最具發(fā)展活力的六個(gè)城市區(qū)域之一。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是西北地區(qū)吸引世界500強(qiáng)企業(yè)較多的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。2003年，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值127億元。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值42.5億元，分別增長(zhǎng)34和44。 改革開放以來(lái)，西安經(jīng)濟(jì)社會(huì)步入一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。1993年，江澤民同志來(lái)陜西視察時(shí)給西安題詞：“以科技、旅游、商貿(mào)為先導(dǎo)，把西安建設(shè)成一個(gè)社會(huì)主義的外向型城市”，指明了西安發(fā)展的方向。1999年，江澤民同志在西安發(fā)

23、出實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的動(dòng)員令。 西安市委、市政府將以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，帶領(lǐng)全市人民群眾，緊緊抓住國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的歷史機(jī)遇，解放思想，與時(shí)俱進(jìn)，奮發(fā)圖強(qiáng)，努力把西安建設(shè)成為城市功能完備、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、文化先進(jìn)繁榮、社會(huì)文明進(jìn)步、人民生活富裕的社會(huì)主義外向型城市和西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，實(shí)現(xiàn)“中國(guó)西安西部最佳”的目標(biāo)。（二）西安市2005-2006年人口等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指 標(biāo)2005年2006年全市常住人口(萬(wàn)人)806.81822.52地區(qū)生產(chǎn)總值(億元)1270.141450.02地方財(cái)政收入(億元)83.9796.31在崗職工平均工資17728 元/人20475 元/人城市居

24、民人均可支配收入9628 元/人10905 元/人農(nóng)村居民人均純收入3460 元/人3809 元/人城市居民人均生活消費(fèi)支出7900 元/人8987 元/人農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出2603 元/人2709 元/人居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100.3101.6房屋銷售價(jià)格指數(shù)104.3103.6分析：2004年后西安常住人口年增長(zhǎng)在30左右，主要原因是新的“雙千”規(guī)模城市規(guī)劃頒布，外地遷居西安人口數(shù)量進(jìn)一步加大，同時(shí)也極大拉動(dòng)了西安市房地產(chǎn)投資置業(yè)需求，使西安市房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上漲。尤其是陜北地區(qū)外來(lái)遷居人口涌入，使北郊區(qū)域房地產(chǎn)需求一直保持旺盛的趨勢(shì)。（三）西安市房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)1、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)

25、發(fā)展趨勢(shì)及基本情況分析1、2002年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2002年是西部大開發(fā)走向深入的一年，在市政府“十五”計(jì)劃的深入指引下，西安兩大支柱產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定資產(chǎn)投資、旅游、對(duì)外貿(mào)易等方面都取得了好的成績(jī)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)人民生活水平也相應(yīng)獲得提高，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大，消費(fèi)方式也呈現(xiàn)出多樣化，表現(xiàn)在住房消費(fèi)方面的支出也有較大幅度增長(zhǎng)。2002年扣除城鄉(xiāng)和農(nóng)村私人建房，全市完成固定資產(chǎn)投資280.31億元，同比增長(zhǎng)19.48%。其中基本建設(shè)完成投資131.48億元，比去年同期增長(zhǎng)15.76%；更新改造建設(shè)51.66億元

26、，比去年同期增加20.67%，政府在舊城改造方面也在逐漸加大投資力度，這必將帶動(dòng)西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改良，從而為經(jīng)濟(jì)更快速的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2002年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資79.24億元，比去年同期增加18.41%；其它投資17.93億元，較去年同期增長(zhǎng)了58.71%。西安經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)得益于房地產(chǎn)的發(fā)展及西部大開發(fā)政策吸引的區(qū)縣投資額的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大支柱，隨著西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新格局的出現(xiàn)，這也將反作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之向著更加良性的方向發(fā)展。（1）市場(chǎng)供應(yīng)2002年西安市商品房完成投資373823萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)了28.51%。占全市固定資產(chǎn)投資總額的23.4%，近

27、幾年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率逐步高走。2002年商品房施工面積2123401平方米，較去年增長(zhǎng)15.71%；商品房竣工面積2449655平方米，比去年上升了26.12%；2002年商品房新開工面積為1957393平方米，比去年同期增長(zhǎng)了18.7%。（2）市場(chǎng)銷售2002年西安經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)也帶動(dòng)了商品房市場(chǎng)的運(yùn)作，市場(chǎng)交投活躍，銷售面積與銷售額穩(wěn)定增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格較去年有所上升。2002年西安商品房平均銷售價(jià)格3597元/平方米，較去年增長(zhǎng)了9.04%，從總體看2002年宏觀經(jīng)濟(jì)的繁榮，很大程度上拉動(dòng)了商服用房的市場(chǎng)銷售量，從而對(duì)整個(gè)商品房市場(chǎng)的價(jià)格起到了一定的拉動(dòng)作用，此外2002

28、房地產(chǎn)一系列宏觀規(guī)范政策出臺(tái)，從而對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)交易起到了一定的作用，市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍，價(jià)格也一路高走。2002年西安市商品房銷售面積2279053平方米，比2001年增長(zhǎng)了10.76%，增幅較大，其中售給個(gè)人2055020平方米，占商品房銷售總量的90.17%，個(gè)人購(gòu)房總量繼續(xù)呈上升趨勢(shì)，反映出住房制度改革以后居民購(gòu)房意識(shí)增強(qiáng)，個(gè)人購(gòu)房已成為商品房銷售市場(chǎng)中的決定性力量。2002年商品房銷售額82.85億元，比去年同期增長(zhǎng)了22.09%。盡管今年以來(lái)“房地產(chǎn)泡沫”和“樓市冬天”之說(shuō)在業(yè)界傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但西安樓市銷售量依然穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)于西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景我們充滿信心。4、2003年西安房地產(chǎn)發(fā)展

29、狀況2003年西安國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值940.35億元，比去年同期增長(zhǎng)13.5%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值49.21億元，比去年同期增長(zhǎng)1.3%，第二產(chǎn)業(yè)增加值446.95億元，比去年同期增長(zhǎng)17.4%，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值444.19億元，比去年同期增長(zhǎng)11.3%。宏觀經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)頭。（1）市場(chǎng)供應(yīng)2003年全市完成固定資產(chǎn)投資445.84億元，同比增長(zhǎng)45.11%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額440.05億元，比去年同期增長(zhǎng)13.01%。2003年西安市商品房完成投資61.38萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)了64.21%。占全市固定資產(chǎn)投資總額的26.8%，2003年西安商品房投資額繼續(xù)在上年的基礎(chǔ)上大幅提升。

30、2003年商品房施工面積3206010平方米，較去年增長(zhǎng)50.98%；商品房竣工面積2866399平方米，比去年上升了17.01%；2002年商品房新開工面積為3029717平方米，比去年同期增長(zhǎng)了54.78%。本年度西安商品住宅施工面積2365134平方米，占同期商品房施工面積總量的73.77%，比去年增長(zhǎng)了49.64%；竣工面積為2200711平方米，占同期商品房總竣工面積總量的76.77%，較去年增長(zhǎng)了12.71%；新開工面積為2314099平方米，占同期商品房新開工面積總量的76.38%，較去年同比增長(zhǎng)了53.75%。（2）市場(chǎng)銷售2003年西安商品房平均銷售價(jià)格3684元/平方米，較

31、去年增長(zhǎng)了2.42%，從總體看2003年商服用房市場(chǎng)銷售一片火熱，從而也從總體上拉動(dòng)了商品房總體的市場(chǎng)成交價(jià)格。2003年西安市商品房銷售面積3291582平方米，比2002年增長(zhǎng)了44.43%，其中售給個(gè)人3097378平方米，占商品房銷售總量的94.1%，個(gè)人購(gòu)房比例逐年攀升，已成為決定商品房市場(chǎng)銷售優(yōu)劣的決定性力量。2003年商品房銷售額124.35億元，比去年同期增長(zhǎng)了50.59%。2003年普通住宅銷售面積為2368137平方米，占商品房銷售總量的71.95%，較去年增長(zhǎng)39.34%，本年度普通住宅銷售額為676221萬(wàn)元，占商品房銷售額總量的54.30%，較去年增長(zhǎng)了32.72%。

32、5、2004年19月西安房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r（1）市場(chǎng)供應(yīng)2004年13季度，西安市商品房完成投資508859萬(wàn)元，商品房施工面積3714623平方米，商品房竣工面積3628477平方米，商品房新開工面積3883620平方米。（2）市場(chǎng)銷售2004年13季度的西安樓市銷售繼續(xù)大幅放量中，經(jīng)歷了春、秋季房展會(huì)的熱鬧與喧囂，樓市的銷售也有極佳表現(xiàn)，形勢(shì)極為喜人。2004年13季度西安市商品房銷售面積3318200平方米，13季度西安商品房市場(chǎng)平均成交價(jià)格為3512元/平方米，商品房銷售額為1165388萬(wàn)元。綜上所述：商品房開發(fā)投資逐年增加，商品房銷售面積屢攀新高，商品房投資市場(chǎng)信心十足西安商品房開發(fā)投

33、資近幾年高速增長(zhǎng)，商品房投資市場(chǎng)可謂信心十足。以2002年為例，全年西安市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資79.24億元（同比上年增長(zhǎng)18.41%），其中全年完成商品房投資37億元（同比上年增長(zhǎng)28.51%），商品房投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的46.7%，商品房的投資增長(zhǎng)比例已經(jīng)超過了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的增長(zhǎng)比例，可見商品房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的比重加大，作用加強(qiáng)。商品房投資的逐年增加，表明開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)抱有很大的信心，同時(shí)商品房市場(chǎng)格局進(jìn)一步改善，西部大開發(fā)良好的投資、招商環(huán)境更為商品房市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展提供了良好的開發(fā)環(huán)境。商品房投資自2002年到2006年市場(chǎng)投資在逐年遞增，開發(fā)商對(duì)這個(gè)市場(chǎng)也存有較高的期望和信心

34、。商品房銷售市場(chǎng)交投活躍，市場(chǎng)需求空間較大從近四年（20022006年）商品房市場(chǎng)伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，商品銷售市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)向好的帶動(dòng)下也呈現(xiàn)熱銷的局面，市場(chǎng)交投活躍，銷售面積和銷售額大幅增長(zhǎng)。2002年至2005年，商品房銷售面積每年平均增長(zhǎng)34.6%，其中2003年商品房銷售面積較上年增長(zhǎng)44.5%，可見，近四年西安商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的銷售勢(shì)頭，市場(chǎng)需求潛力巨大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安市目前還有32.8%的住戶沒有自有住房，按此比例推算我市潛在的購(gòu)房戶達(dá)35萬(wàn)戶，而根據(jù)調(diào)查顯示的西安居民收入水平來(lái)看，這部分潛在購(gòu)房人群其購(gòu)買能力與實(shí)際商品房的售價(jià)仍有相當(dāng)大的差距，調(diào)查結(jié)果顯示在這35萬(wàn)

35、戶中，其中48%的住戶想通過購(gòu)買二手房解決住房問題，而其余52%也就是近18.2萬(wàn)戶將是商品房的潛在購(gòu)買人群。另對(duì)于已購(gòu)住房人群的調(diào)查，有超過三分之一的人出于改善環(huán)境等的需要有以小換大、以舊換新的購(gòu)房需求，因此西安商品房市場(chǎng)的空間相當(dāng)巨大。具體來(lái)看，由于西安目前尚有超過18.2萬(wàn)戶（18.2萬(wàn)戶 = 35萬(wàn)戶 * （1 - 48%）有商品房購(gòu)房欲求，以平均每戶需求100 m2 空間計(jì)算，目前市場(chǎng)尚需1820萬(wàn)平方米住房，而目前西安每年消化的住房不過300多萬(wàn)平方米，由此可見，西安未來(lái)幾年將有巨大的市場(chǎng)需求潛力。（四）項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 1、周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況2002年至今西安市北郊

36、的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐年穩(wěn)步發(fā)展，但開發(fā)量一直難以和南郊抗衡，2005年新的城市規(guī)劃頒布后北郊的房地產(chǎn)開發(fā)變以次買上了新的臺(tái)階。此次規(guī)劃修編，期限將從2004年至2020年。進(jìn)入21世紀(jì)，西安快速發(fā)展，作為承東啟西的橋頭堡，對(duì)西安城市發(fā)展的速度、規(guī)模、形態(tài)等提出了新的要求，因此這次規(guī)劃修編的任務(wù)是建設(shè)“現(xiàn)代化的新西安”，和前三次規(guī)劃相比較應(yīng)該是一個(gè)跨越式的、具有歷史意義的城市規(guī)劃。本次規(guī)劃完成后，僅拿人口、用地兩個(gè)指標(biāo)來(lái)說(shuō)將達(dá)到“雙千”規(guī)模，即人口1000萬(wàn)、用地1000平方公里，發(fā)展的幅度非常之大，將把西安帶入一個(gè)現(xiàn)代大都市。新的城市規(guī)劃在作為主城區(qū)的發(fā)展方向就是城區(qū)北移，加之以“雙千”規(guī)模城市作為

37、目標(biāo)，僅半年時(shí)間二環(huán)外未央路沿線完成拆遷，北郊的房地產(chǎn)開飯從此進(jìn)入了快車道。 2、項(xiàng)目所在區(qū)位市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)布局就像一個(gè)弓箭型：高新區(qū)和曲江就是弓柄，北二環(huán)是弓，南二環(huán)是弓弦，長(zhǎng)安路和未央路是弓箭，長(zhǎng)安是弓箭的羽毛，北二環(huán)以外是箭頭，在強(qiáng)弩和利箭的帶動(dòng)下箭頭將射向西安市房地產(chǎn)業(yè)的制高點(diǎn)。 （五）本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力與前景分析 1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 以本項(xiàng)目的體量在本區(qū)域只有珠江新城能和之競(jìng)爭(zhēng)，在未央湖板塊具備極大的競(jìng)爭(zhēng)力。 同時(shí)本項(xiàng)目土地成本低，原地快屬于西安市倉(cāng)儲(chǔ)用地?zé)o拆遷安置成本，這都將極大提升本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 2、銷售前景比較分析 未央湖板塊住宅的銷售價(jià)格在24003000元

38、/平方米，隨著區(qū)域交通環(huán)境和市政配套的完善，本區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值還將進(jìn)一步提升。本區(qū)域由于外地客戶投資置業(yè)住宅物業(yè)的入住率較低，但本區(qū)域的住宅物業(yè)的銷售率一直在80%以上，銷售周期較西安市的平均周期長(zhǎng)8至12月。 五、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇1、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)根據(jù)北郊房地產(chǎn)市場(chǎng)一貫的目標(biāo)客戶分析本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)客戶主要為以下幾類周邊行政事業(yè)性單位職工周邊企業(yè)職工周邊原居住村民外地準(zhǔn)備移居西安客戶外地準(zhǔn)備在西安投資置業(yè)客戶西安東郊在此區(qū)域有置業(yè)需求客戶西安其他區(qū)域?qū)Ρ緟^(qū)域沒有抗性的置業(yè)客戶項(xiàng)目的市場(chǎng)定位根據(jù)以上目標(biāo)客戶需求，結(jié)合此類人群的置業(yè)偏好，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)

39、目應(yīng)定位于“西安城北、地鐵站旁、大學(xué)城城邊、新行政中心區(qū)域一座集居住、商務(wù)、休閑、娛樂于一體的能夠展現(xiàn)大西安，新西安的未來(lái)之城（未央未來(lái)城）。本項(xiàng)目地塊特性決定本項(xiàng)目即屬于地鐵物業(yè)，又屬于大學(xué)城物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮此類物業(yè)的特性，合理布局商業(yè)與居住的空間，同時(shí)充分突出小區(qū)營(yíng)造的自然景觀和人文景觀對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 （略）六、資源供給條件分析1、交通條件分析本項(xiàng)目現(xiàn)狀是僅有一條市政道路連通城市交通，局部交通極為不利項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目四面均是規(guī)劃道路，政府近期將開始修筑，為了便于項(xiàng)目開發(fā)首先要完成項(xiàng)目北面的市政道的修筑，使本項(xiàng)目和未央大學(xué)城區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)連通。這需要在那

40、個(gè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)及時(shí)和政府溝通，利用政府力量促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)。2、區(qū)域發(fā)展分析本區(qū)正在進(jìn)行土地儲(chǔ)備，原建筑正在拆遷，區(qū)域新的交通系統(tǒng)正在形成，區(qū)域發(fā)展跡象明顯，具備項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件。七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目地塊環(huán)境調(diào)查（略）2、開發(fā)建設(shè)中環(huán)境影響（略）八、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究1、項(xiàng)目開發(fā)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)的影響（略）2、項(xiàng)目的管理費(fèi)用控制（略）九、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃編制1、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)機(jī)選擇進(jìn)入本項(xiàng)目的一條完好的市政道路正在進(jìn)行擴(kuò)寬勘測(cè)，周邊正在進(jìn)行大面積拆遷。項(xiàng)目南邊有一條進(jìn)入本項(xiàng)目的施工道路，大學(xué)城的施工也依靠此條道路和沒有翻修的辛王路。因此項(xiàng)目的前期施工不會(huì)受到影響。項(xiàng)目入市的時(shí)間最好在本項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)與周邊交通網(wǎng)絡(luò)連接后。2、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃選擇進(jìn)行分期分區(qū)域開發(fā)根據(jù)本區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施和市場(chǎng)需求變換調(diào)整分期開發(fā)的開發(fā)量要獲得最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)，可增長(zhǎng)本項(xiàng)目的開發(fā)周期。由于北郊房地產(chǎn)產(chǎn)品的去劃速度較南郊慢，所以延長(zhǎng)項(xiàng)目的開發(fā)周期并不影響項(xiàng)目的預(yù)期銷售周期。十、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（一）、項(xiàng)目成本估算開發(fā)成本1、土地費(fèi)用土地出讓金、契稅土地成本估算： 約為35545萬(wàn)