綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可行性研究

1、 TOC o 1-5 h z 一、研究背景及意義1二、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)概況2三、綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4四、商圈分析5（一）選址方向分析5、綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市副中心5、綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)特點(diǎn)分析6（二）人口數(shù)量及其特點(diǎn)6（三）商業(yè)發(fā)展?jié)摿?、南河片區(qū)真空行業(yè)萬(wàn)千百貨7、自主配套商業(yè)投資萬(wàn)達(dá)院線8、新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)高級(jí)酒店8（四）影響商圈的因素9、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地理位置92、交通運(yùn)輸情況10五、綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)策略分析10（一）綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)優(yōu)勢(shì)分析101、土地成本控制分析102、強(qiáng)化了“房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)”策略113、調(diào)整了資金頭寸114、增強(qiáng)了調(diào)研信息11（二）綿陽(yáng)項(xiàng)目資金來(lái)源和融資渠道分析121、資金來(lái)源1

2、22、融資渠道12（三）綿陽(yáng)項(xiàng)目現(xiàn)金流策略分析13六、結(jié)語(yǔ)14一、研究背景及意義2009年9月16日下午，在第十屆西博會(huì)中國(guó)科技城綿陽(yáng)投資項(xiàng)目推介會(huì)上，綿陽(yáng)市政府與大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在蓉舉行綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目簽約儀式，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擬投資60億元參與涪城區(qū)南河片區(qū)舊城改造，開發(fā)建設(shè)包括百貨、酒店、餐飲、娛樂、住宅等綜合業(yè)態(tài)的綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這也是今年第十屆西博會(huì)上綿陽(yáng)市成功引進(jìn)的首個(gè)大型投資項(xiàng)目。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)40多個(gè)城市投資項(xiàng)目，已開發(fā)開業(yè)27個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。綿陽(yáng)系川北重鎮(zhèn)，四川第二大城市。萬(wàn)達(dá)綿陽(yáng)項(xiàng)目占地約218.2畝，它將綿陽(yáng)一舊城區(qū)改造成為新一代城市綜合體一一以現(xiàn)代商業(yè)為中心為主，包含高檔百貨、五星級(jí)酒店

3、、精品餐飲樓、娛樂樓、影城、步行街、底商、SOHO公寓、住宅等綜合業(yè)態(tài)。該項(xiàng)目建成后將成為綿陽(yáng)市新的城市商業(yè)中心和標(biāo)志性建筑，全面提升該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展水平和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平。綿陽(yáng)市政府在協(xié)議書中承諾，為項(xiàng)目開辟“綠色通道”，實(shí)行專人負(fù)責(zé)制，對(duì)項(xiàng)目的引進(jìn)、落戶、審批的全過(guò)程提供廉潔高效的投資服務(wù)，切實(shí)保障項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)，并在各個(gè)方面提供優(yōu)惠的政策支持。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)來(lái)綿投資建設(shè)綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，不僅有利于完善綿陽(yáng)城市功能、全面提升城市品位、帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)升級(jí)，而且有利于提升綿陽(yáng)城市形象、促進(jìn)社會(huì)就業(yè)、增加地方財(cái)稅收入，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。二、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)概況大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于1988年，經(jīng)過(guò)20

4、年發(fā)展，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn)300億元，年銷售額200億元。2009年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)納稅近15億元，被中國(guó)銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行兩家總行評(píng)為“A類重點(diǎn)大客戶”，全國(guó)只有不到50家各行業(yè)企業(yè)獲得這個(gè)待遇。從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、發(fā)展前景看，為國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前在全國(guó)有40多個(gè)投資項(xiàng)目，已在全國(guó)開業(yè)19個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，6家五星級(jí)酒店，持有型物業(yè)面積近280萬(wàn)平方米。從2008年開始，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃每年有5-8個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，以及3-5個(gè)五星級(jí)酒店開業(yè)。2008年萬(wàn)達(dá)完成年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的80%在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)調(diào)整和地產(chǎn)調(diào)整下，萬(wàn)達(dá)仍保持高速發(fā)展

5、的勢(shì)頭。2009年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)保持高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，計(jì)劃有8個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)要開業(yè)，實(shí)現(xiàn)300億元的銷售，凈利潤(rùn)超過(guò)45億元。目前發(fā)展態(tài)勢(shì)：.萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前擁有近40個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，開業(yè)19個(gè)，項(xiàng)目均分布于國(guó)內(nèi)一二線城市。.萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起于1999年，在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的“訂單地產(chǎn)”模式當(dāng)前仍對(duì)其產(chǎn)生較大的推動(dòng)力，商業(yè)地產(chǎn)資源平臺(tái)呈現(xiàn)加強(qiáng)的態(tài)勢(shì)。.產(chǎn)品歷經(jīng)第一代單體商業(yè)和第二代大型商業(yè)的摸索，目前第三代“城市綜合體”產(chǎn)品獲得銷售上的較大成功。.萬(wàn)達(dá)模式在國(guó)內(nèi)一二線城市獲得認(rèn)可，2008年下半年與2009年,在土地投資上，保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。.2009年，萬(wàn)達(dá)旗下項(xiàng)目將要全面開業(yè)，同時(shí)還有其他9個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開工

6、。此前，萬(wàn)達(dá)的開業(yè)項(xiàng)目一般維持在每年3個(gè)。.從2008年第四季度至今，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)增加了11個(gè)項(xiàng)目，新進(jìn)入三座城市，新增項(xiàng)目總投資額達(dá)到560億元。對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言，資金注定成萬(wàn)達(dá)編輯委員會(huì)、萬(wàn)達(dá)紀(jì)念文集、中央文獻(xiàn)出版社、2005年為其未來(lái)發(fā)展的最大命脈。在公司戰(zhàn)略上，目前萬(wàn)達(dá)也進(jìn)行了一些調(diào)整，比如在新增項(xiàng)目中加大了住宅的比例，注重在成熟的地段拿地并利用萬(wàn)達(dá)品牌控制土地成本，近來(lái)也參與了住宅類用地的競(jìng)奪。.擁有商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨四大支柱產(chǎn)業(yè)，在商業(yè)地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)鏈條上，萬(wàn)達(dá)電影文化產(chǎn)業(yè)與萬(wàn)千百貨呈現(xiàn)快速擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。三、綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析綿陽(yáng)房地產(chǎn)在2008年下半年陷入量?jī)r(jià)齊跌的僵局，到

7、2009年初，成交量隨著氣溫的回暖逐漸回升，當(dāng)部分錯(cuò)過(guò)2008年下半年抄底機(jī)會(huì)的買家還在期盼“倒春寒”的時(shí)候，市場(chǎng)卻完全出乎人們的意料之外，5、6月份開始量?jī)r(jià)齊漲，跨過(guò)8月份，市場(chǎng)幾乎出現(xiàn)了“恐慌性搶購(gòu)”，到2009年10月份，個(gè)別樓盤的房?jī)r(jià)幾乎是一天一個(gè)價(jià)，而且開盤即告售罄。短短一年間，綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，由買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場(chǎng)。綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)總體行情迅速走高的大環(huán)境下有著自身的特點(diǎn)，2008年的特大地震創(chuàng)造了大量額外的市場(chǎng)需求，國(guó)家大量的災(zāi)后重建資金的投入，帶動(dòng)了區(qū)域消費(fèi)的增長(zhǎng)，提高了區(qū)域居民的購(gòu)買力，間接拉動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。從短期來(lái)看，

8、未來(lái)3至5年間，將是綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的黃金時(shí)期；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，綿陽(yáng)作為內(nèi)地城市，其城鎮(zhèn)化和工業(yè)化發(fā)展的過(guò)程還是很漫長(zhǎng)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有相當(dāng)大的潛力。四、商圈分析綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于南河片區(qū)，東至文昌街，西至健安街，南至體運(yùn)村路，北至南河路，占地總面積約為218.2畝。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資60億元,參與該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的舊城改造，并將該片區(qū)建設(shè)為新一代城市綜合體。(一)選址方向分析1、綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一一城市副中心(1)城市核心商圈土地十分稀缺，競(jìng)爭(zhēng)激烈及土地成本高，而城市副中心及新區(qū)土地成本較低；針對(duì)綿陽(yáng)而言，城市整體不大，中心地帶如果要給萬(wàn)達(dá)大面積的商業(yè)地塊的話成本運(yùn)營(yíng)上太高，而更關(guān)鍵市政規(guī)劃上拆遷工

9、作難度也太高。(2)城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，城市配套好，適合營(yíng)造高品質(zhì)的項(xiàng)目，城南地區(qū)是本就是綿陽(yáng)規(guī)劃上準(zhǔn)備打造的城市副中心。緊鄰三江半島，隨著更南邊經(jīng)開區(qū)這幾年的高速發(fā)展，樓盤的快速銷售，城南片區(qū)的人口流動(dòng)，經(jīng)濟(jì)效應(yīng)完全不能同日而語(yǔ)，如果加上萬(wàn)達(dá)開發(fā)項(xiàng)目的興建，可以說(shuō)，綿陽(yáng)南河片區(qū)將成為新的城市中心地帶。(3)中國(guó)城市的一個(gè)重要特征是中高收入群體向副中心或新區(qū)轉(zhuǎn)移，從而為商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較好的消費(fèi)基礎(chǔ)；綿陽(yáng)南河片區(qū)經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，居住情況都為綿陽(yáng)市中高收入家庭，更是行政事業(yè)單位人員的聚集地。這片地區(qū)的固定收入者將是商業(yè)圈最好的消費(fèi)保證。(4)城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大，可以開發(fā)多種產(chǎn)品，

10、降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；南河片區(qū)萬(wàn)達(dá)開發(fā)區(qū)域足夠提供萬(wàn)達(dá)所要的占地面積。(5)城市副中心及新區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目投入成本較低，升值潛力較大；(6)在城市副中心及新區(qū)開發(fā)大型綜合體，可以獲得政府較好的政策優(yōu)惠。南河片區(qū)本就是行政事業(yè)單位比較集中的地方，綿陽(yáng)市黨委書記，人大常委主任吳靖平就發(fā)表過(guò)申明，將全力支持萬(wàn)達(dá)對(duì)綿陽(yáng)舊城改造項(xiàng)目。對(duì)此，萬(wàn)達(dá)的開發(fā)優(yōu)勢(shì)越加明顯。2、綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)特點(diǎn)分析規(guī)模地產(chǎn)：萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)是大中型項(xiàng)目。用規(guī)?；_發(fā)控制開發(fā)成本，提高項(xiàng)目的品質(zhì)，形成項(xiàng)目的市場(chǎng)群體效應(yīng)。綿陽(yáng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是要在綿陽(yáng)城南樹立一個(gè)新的地產(chǎn)標(biāo)桿，成為綿陽(yáng)典型商業(yè)圈。新城地產(chǎn)：萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)通過(guò)改造或建造新的城市住區(qū)，打造具

11、有城市形象代表性的項(xiàng)目，通過(guò)項(xiàng)目的開發(fā)，達(dá)到優(yōu)化城市區(qū)域功能，整合，挖掘、利用好城市的土地資源，重塑新的城市形象。城南南河片區(qū)舊城形象也要在這次開發(fā)中徹底改頭換面，成為時(shí)尚頂尖聚集地。(二)人口數(shù)量及其特點(diǎn)據(jù)綿陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局09年發(fā)文2008-2009年度綿陽(yáng)社會(huì)發(fā)展基本情況綜述上統(tǒng)計(jì)，截止2008年底，綿陽(yáng)市常住人口已達(dá)5407080人。其中,綿陽(yáng)市轄區(qū)內(nèi)總?cè)丝谶_(dá)到1204504人。涪城區(qū)人口總數(shù)比游仙區(qū)略多。原因在于，涪城區(qū)一直以來(lái)是綿陽(yáng)的主城區(qū)，人口密度相對(duì)較高。在綿陽(yáng)人口統(tǒng)計(jì)情況表上看到，截止2008年底，我市出生人口比死亡人口多了約15000人。與此同時(shí)，遷入人口比遷出人口也多了約100

12、00人。這充分說(shuō)明我市人口呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。另外，根據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，如果一個(gè)地區(qū)60歲以上老年人達(dá)到總?cè)丝诘?0%或65歲以上老年人占人口總數(shù)的7%以上，那么這個(gè)地區(qū)人口已進(jìn)入老齡化。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，截至去年底，綿陽(yáng)60歲以上老年人口為848122人，占總?cè)丝跀?shù)的15.7%,表明綿陽(yáng)市人口已進(jìn)入老齡化。據(jù)統(tǒng)計(jì)局估算，綿陽(yáng)南河片區(qū)占據(jù)近8皈帛陽(yáng)市常住人口數(shù)量，而據(jù)綿陽(yáng)市房管局商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)中顯示，綿陽(yáng)南河片區(qū)的房?jī)r(jià)均價(jià)為4500-5200左右，相比以CBD為中心的同半徑范圍相等區(qū)域，高出近2%-3%g百分點(diǎn)。從這里側(cè)面反應(yīng)了綿陽(yáng)南河片區(qū)所居住的為綿陽(yáng)中高收入家庭。據(jù)綿陽(yáng)市國(guó)土資源據(jù)土地儲(chǔ)備情況顯示

13、，南河片區(qū)有三種性質(zhì)不一樣的房屋構(gòu)成，第一種是綿陽(yáng)市早批次的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人口，約占該片區(qū)近20%:匕例，這部分房屋業(yè)主居住的為宅基地房屋，職業(yè)大部分為自主生意人。第二種產(chǎn)權(quán)辦理注冊(cè)顯示為某單位整幢產(chǎn)權(quán)，及是說(shuō)這批次的房屋為行政，事業(yè)單位當(dāng)初的福利分房而構(gòu)成，自然這部分業(yè)主據(jù)大多數(shù)為行政，事業(yè)單位構(gòu)成。第三種為高品質(zhì)商品房，“長(zhǎng)城春天花園”“名士苑”“安江名苑”等。這部分房屋的價(jià)格在綿陽(yáng)二手房市場(chǎng)的標(biāo)價(jià)也一直居高不下。顯而易見，這部分業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收入也頗為可觀。而這里要說(shuō)明的是，在萬(wàn)達(dá)擬建的綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)占建范圍包括了上面所說(shuō)的第一種，第二種房屋，而第三種房屋恰是圍繞萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)占建面積。（三）商業(yè)發(fā)展?jié)?/p>

14、力1、南河片區(qū)真空行業(yè)一一萬(wàn)千百貨2007年的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)年中總結(jié)會(huì)上，萬(wàn)達(dá)宣布公司將發(fā)起成立自己的百貨連鎖品牌“萬(wàn)千百貨?！比f(wàn)達(dá)自主投資萬(wàn)千百貨店出發(fā)點(diǎn)在于，萬(wàn)達(dá)每年開工、竣工七八個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，但百貨方面很少有哪家品牌公司能夠以這樣的速度開出分店。急速擴(kuò)張其建筑綜合體計(jì)劃的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，不希望受制于國(guó)內(nèi)幾個(gè)著名百貨品牌的發(fā)展步伐，它希望遵循并確保自己的開發(fā)節(jié)奏。綿陽(yáng)南河片區(qū)行業(yè)一直沒有相應(yīng)配套百貨行業(yè)，目前百貨行業(yè)集中在綿陽(yáng)CBD地區(qū)，而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的打造其一最重大意義就是確定南河城市副中心的市場(chǎng)定位，形成一個(gè)綿陽(yáng)地產(chǎn)標(biāo)桿性旗幟，進(jìn)而形成另一個(gè)CBD地區(qū)，而在這樣一個(gè)大環(huán)境下，百貨行業(yè)的強(qiáng)勢(shì)崛起勢(shì)在必行。

15、2、自主配套商業(yè)投資一一萬(wàn)達(dá)院線萬(wàn)達(dá)影院是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最早投資的自主配套商業(yè)，影院作為大型商業(yè)的“吸客”業(yè)態(tài)組合，萬(wàn)達(dá)“訂單模式”最初選擇的是時(shí)代華納，伴隨時(shí)代華納退出內(nèi)地市場(chǎng)，以及影院投資額較小、自持商業(yè)出租給合作影院的租金低等綜合考慮，萬(wàn)達(dá)影院成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首個(gè)自主經(jīng)營(yíng)的商業(yè)配套產(chǎn)業(yè)。萬(wàn)達(dá)院線的目標(biāo)是到2010年建成70家以上的多廳影城，銀幕總數(shù)超過(guò)600塊，占有全國(guó)30%勺市場(chǎng)份額，到2015年將超過(guò)1200塊銀幕，占據(jù)全國(guó)50%E右的市場(chǎng)份額，成為全球排名前五的院線。3、新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)一一高級(jí)酒店早在2004年底，萬(wàn)達(dá)定位“經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店將成為集團(tuán)新的支柱產(chǎn)業(yè)”。王健林當(dāng)時(shí)做出了一一“商業(yè)地產(chǎn)

16、收縮、酒店業(yè)擴(kuò)張、住宅地產(chǎn)保持穩(wěn)定”的定位。做出上述決策的背景在于，當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品在經(jīng)歷第一代和第二代的銷售風(fēng)波后，向第三代產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，萬(wàn)達(dá)第三代產(chǎn)品在選址上更加側(cè)重于城市新興區(qū)域，在產(chǎn)品組合上，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店更符合市場(chǎng)需求。同時(shí)，酒店市場(chǎng)的格局是，伴隨內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)型酒店領(lǐng)域的市場(chǎng)空缺，需求前景看好，并且經(jīng)濟(jì)型酒店也為資本市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)行業(yè)。在實(shí)際操作過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店構(gòu)想變成了“五星級(jí)酒店”“超五星級(jí)酒店，在定位上出現(xiàn)了顛覆。綿陽(yáng)地區(qū)唯一的五星級(jí)酒店坐落城郊，比鄰旅游風(fēng)景區(qū)，CBDfe段的高級(jí)酒店也極度匱乏。對(duì)于綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這個(gè)地段來(lái)說(shuō)，飽和度地下，高級(jí)酒店的修建也會(huì)成為另一個(gè)新的

17、利潤(rùn)增值點(diǎn)。而另一個(gè)值得提到的地方，隨著市場(chǎng)需要，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)管理公司成立，而本來(lái)作為可持有型物業(yè)的高級(jí)酒店，有存在長(zhǎng)期邊際效應(yīng)遞減的缺點(diǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)管理公司的成立將大大削減這個(gè)缺點(diǎn)，可以看到萬(wàn)達(dá)內(nèi)部資料顯示，2008年萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司超額完成了目標(biāo)，租金總收入達(dá)到10.34億元；租金綜合收繳率達(dá)到99.3%,物管費(fèi)收繳率達(dá)到98.3%。萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司管理300萬(wàn)平方米商業(yè)面積，按照60喻效計(jì)租面積計(jì)算，其每平方米租金為1.6元/天/平方米。我們認(rèn)為，上述租金收入水平，明顯低于合理估值。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)上海五角場(chǎng)項(xiàng)目租金年收入約3億多元，刨除上海項(xiàng)目后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目的租金水平將更加偏低。綿陽(yáng)

18、市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)管理公司的藍(lán)海市場(chǎng)將又是一個(gè)新的利潤(rùn)增值點(diǎn)的有效保證。（四）影響商圈的因素1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地理位置目前綿陽(yáng)市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)集中區(qū)都在CBD地區(qū)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在南河片區(qū)的崛起從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，就是有爭(zhēng)奪CBD地段的意思，那么萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也就是于綿陽(yáng)現(xiàn)有的核心地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，雖然綿陽(yáng)現(xiàn)階段沒有可以于萬(wàn)達(dá)相比的大型商業(yè)，但是地理位置的這個(gè)不足將是影響萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的早期收血。2、交通運(yùn)輸情況隨著綿陽(yáng)工業(yè)化和城市化的推動(dòng)，目前綿陽(yáng)交通壓力已快達(dá)到一個(gè)瓶頸。而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的待建地區(qū)也正是一環(huán)邊上，比鄰三江，占據(jù)出城進(jìn)程的交通咽喉地段，這個(gè)地段的交通的壓力將是影響萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)退道路紅線的重要依據(jù)。五、綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)策略分析

19、（一）綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)優(yōu)勢(shì)分析1、土地成本控制分析萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是參與了綿陽(yáng)市規(guī)劃的舊城改造而打造的綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，而眾所周知，舊城改造的土地不是用來(lái)拍賣競(jìng)標(biāo)的，簡(jiǎn)單意義上講，萬(wàn)達(dá)拿這塊地是不需要承付土地使用費(fèi)。支付的是舊城拆遷費(fèi)用，而我的上文的有體現(xiàn)，現(xiàn)目前待建面積所有業(yè)主，近半數(shù)為宅基地業(yè)主，對(duì)于宅基地的賠付相應(yīng)普通商品房的出讓土地賠付就便宜許多了，而其余地段的土地都是目前行政事業(yè)單位的所在地和其福利房的所在地。對(duì)于這部份土地使用權(quán)的賠付，在綿陽(yáng)市市政班子的積極支持政策導(dǎo)向下，賠付比例不會(huì)像普通商品房那樣高，這樣看來(lái)，萬(wàn)達(dá)的土地賠付成本將大大的節(jié)約。2、強(qiáng)化了“房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)”策略在產(chǎn)品開

20、發(fā)領(lǐng)域的側(cè)重點(diǎn)上，在擴(kuò)張?jiān)斐傻馁Y金鏈壓力下，在新增城市綜合體項(xiàng)目中，加大了住宅的比例。在綿陽(yáng)市場(chǎng)而言，內(nèi)陸地市級(jí)城市，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)觀念完全沒有達(dá)到沿海城市那個(gè)高度，基本上沒有人關(guān)注什么是城市綜合體，對(duì)房地產(chǎn)的要求仍舊取決了住宅面積合理性和實(shí)用行，而對(duì)配套設(shè)施的要求強(qiáng)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，那么，此次萬(wàn)達(dá)開發(fā)當(dāng)然不能墨守成規(guī)，也不會(huì)打造高出綿陽(yáng)市場(chǎng)很高的品質(zhì)地產(chǎn)，那樣對(duì)銷售環(huán)節(jié)將是一個(gè)致命打擊，所以，綿陽(yáng)市場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)勢(shì)必將在住宅比例上有所上浮。3、調(diào)整了資金頭寸自2005年以來(lái)堅(jiān)持的商業(yè)地產(chǎn)“只租不售”，在局部項(xiàng)目改變，上海周浦項(xiàng)目2009年4月計(jì)劃出售部分沿街商鋪收回資金3億元。2009年3月和4

21、月，分別與西安國(guó)際信托、中誠(chéng)信托合作，通過(guò)信托方式融資。上述資金籌集涉及的金額均較小，顯示出萬(wàn)達(dá)在擴(kuò)張之后的資金鏈壓力，以及調(diào)整資金頭寸的需要。對(duì)于綿陽(yáng)近一年的市場(chǎng)來(lái)看，因而地震影響，引起許多外地者來(lái)綿投資，這樣的市場(chǎng)氛圍，局限于以往的只租不售的話將大面積的打擊了廣大潛在客戶。4、增強(qiáng)了調(diào)研信息在集團(tuán)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)上，在調(diào)研中獲得信息與萬(wàn)達(dá)有合作的某金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)影院和萬(wàn)千百貨在經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流上巨大，可為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供資金支持，具模式類似“國(guó)美電器與國(guó)美房地產(chǎn)”的投資模式。(2008萬(wàn)達(dá)編輯委員會(huì)、萬(wàn)達(dá)紀(jì)念文集、中央文獻(xiàn)出版社、2005年年萬(wàn)達(dá)院線收入達(dá)到5.7億；萬(wàn)千百貨計(jì)劃到2010年開業(yè)25

22、家店，年銷售額達(dá)到100億元）（二）綿陽(yáng)項(xiàng)目資金來(lái)源和融資渠道分析1、資金來(lái)源資金來(lái)源萬(wàn)達(dá)資金構(gòu)成的核心是“以售養(yǎng)租”，通過(guò)項(xiàng)目的銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，商業(yè)持有部分的低租金以達(dá)到“穩(wěn)定開業(yè)”為核心目標(biāo)，“房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)”的模式為當(dāng)前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開發(fā)模式的精髓。對(duì)于資金鏈銜接的精巧，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部評(píng)價(jià)為：“以售養(yǎng)租的做法，很多公司都有，我們的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整，前端和后端能夠無(wú)縫銜接，并且形成了核心競(jìng)爭(zhēng)力?！比f(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)資金鏈來(lái)源的構(gòu)成，相對(duì)國(guó)內(nèi)其他開發(fā)商更為豐富。由于開發(fā)資金需求量大，持有型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，在資金調(diào)配的復(fù)雜程度要求其精細(xì)化。萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目開發(fā)的典型資金來(lái)源：自有資金

23、、銀行開發(fā)貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中長(zhǎng)期抵押貸款等。在分期滾動(dòng)開發(fā)下，前期銷售收入對(duì)持有型物業(yè)的資金來(lái)源支持作用很大。項(xiàng)目銷售部分的利潤(rùn)，以及商業(yè)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后的租金收入，有效的解決了商業(yè)持有部分的資金成本。在商業(yè)持有部分業(yè)務(wù)對(duì)成本敏感，而對(duì)市場(chǎng)價(jià)格不敏感，長(zhǎng)期現(xiàn)金流做為投資測(cè)算依據(jù)，租金可基本滿足投資運(yùn)轉(zhuǎn)。加之經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的中長(zhǎng)期抵押貸款，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)項(xiàng)目不僅能解決項(xiàng)目本身的資金缺口問(wèn)題，還可以為集團(tuán)其他項(xiàng)目貢獻(xiàn)一定資金。2、融資渠道銀行資金萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在銀行資金的使用上，更加倚重。從萬(wàn)達(dá)的開發(fā)項(xiàng)目分析，貸款類型包括：土地抵押貸款、開發(fā)貸款、資產(chǎn)抵押貸款、資金貸款、租約抵押貸

24、款和銀行貸款的異地使用等。雖然萬(wàn)達(dá)號(hào)稱項(xiàng)目資金封閉運(yùn)作，但資金由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配。萬(wàn)達(dá)的資金在不同項(xiàng)目之間的周轉(zhuǎn)，萬(wàn)達(dá)對(duì)自有資金和銀行資金的使用，從現(xiàn)金流角度非常重視。此外，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與國(guó)內(nèi)銀行保持良好、深度的合作關(guān)系。央行金融管理部門金融司還把萬(wàn)達(dá)列為了全國(guó)房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，享受“綠色貸款”通道。萬(wàn)達(dá)已經(jīng)分別與中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行簽訂了“總對(duì)總授信”的協(xié)議。所謂“總對(duì)總授信”，就是指由商業(yè)銀行總行與企業(yè)簽訂授信協(xié)議，在協(xié)議簽署后，企業(yè)在該商業(yè)銀行各地各分行的貸款，將無(wú)須再履行既有的信貸逐級(jí)審批程序。（附錄中列舉了2007年貸款情況）（三）綿陽(yáng)項(xiàng)目現(xiàn)金流策略分析首先，綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的低土

25、地成本抵押后將是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)啟動(dòng)第一部分現(xiàn)金流來(lái)源。相對(duì)賠付資金，相信抵押資金完全有能力平衡賠付資金。其次，承建商招標(biāo)，在綿陽(yáng)市場(chǎng)看來(lái)，有能力拿下萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的只有如同青建，華西，中鈦等大型建筑商。承建商的資本能力直接決定承建商的資金墊付能力，從而影響開發(fā)周期。那么這些強(qiáng)大的承建商無(wú)疑將是綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)金流的第二次強(qiáng)力注入。然后，可持有型物業(yè)抵押和租約抵押，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)比例本就是其顯著的地方，這部分的資金力度毫無(wú)疑問(wèn)相當(dāng)強(qiáng)大。叩23:附錄中列舉了2007年貸款情況最后，銷售回款，這無(wú)疑是綿陽(yáng)項(xiàng)目現(xiàn)金流最為重要的部分，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅開發(fā)，其銷售回款將是其平衡商業(yè)地產(chǎn)的最重要指標(biāo)

26、。而在萬(wàn)達(dá)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”中，銷售回款占據(jù)了非常重要的作用。關(guān)于銷售對(duì)現(xiàn)金流的支撐，萬(wàn)達(dá)的內(nèi)部定位是一一“完成銷售指標(biāo)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的生命線，關(guān)系著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的持續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性”。（在附錄中列舉了2007營(yíng)業(yè)收入）六、結(jié)語(yǔ)通過(guò)此文，可以預(yù)見萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)駐綿陽(yáng)，參與綿陽(yáng)舊城改造，打造萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這樣的舉措將不僅有利于完善綿陽(yáng)城市功能、全面提升城市品位、帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)升級(jí)，而且有利于提升綿陽(yáng)城市形象、促進(jìn)社會(huì)就業(yè)、增加地方財(cái)稅收入，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。而對(duì)我，一個(gè)土生土長(zhǎng)的綿陽(yáng)人而言，看到作為川西北一個(gè)新的都市打造的綿陽(yáng)又有了向前的一定邁進(jìn)，誠(chéng)心的希望自己的故鄉(xiāng)晉升繁華之最.附錄大連萬(wàn)達(dá)商

27、業(yè)地產(chǎn)有限公司2007年度抵押資產(chǎn)情況抵押物所有權(quán)人抵押物抵押物類別抵押期限借款金額（萬(wàn)元）抵押物賬面價(jià)值（力兀）昆明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)存貨2005.10.31-2008.10.314,500.009,000.00昆明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)存貨2006.4.30-2008.4.308,800.0016,700.00昆明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)存貨2006.7.4-2008.4.301,200.002,400.00昆明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)存貨2007.11.30-2009.11.305,000.004,600.00昆明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)存貨2007.2.26

28、-2009.2.262,300.0014,400.00昆明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)存貨2007.4.13-2009.4.137,200.0010,000.00昆明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)存貨2007.7.31-2009.1.315,000.0010,000.00昆明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)存貨2007.8.1-2010.8.15,000.0010,000.00昆明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)存貨2007.9.29-2009.9.298,500.0017,000.00北京景藏健康置業(yè)有限公司土地使用權(quán)存貨2006.11.29-2009.11.2850,000.0074,087.00北

29、京景藏健康置業(yè)有限公司土地使用權(quán)存貨2007.6.2-2009.6.540,000.0053,560.00重慶萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)有限公司土地使用權(quán)存貨2007.4.28-2010.4.2710,000.002,500.23重慶萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)有限公司土地使用權(quán)存貨2007.9.14-2009.8.1617,400.006,801.24大連明珠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在建開發(fā)產(chǎn)品存貨2006.2.17-2008.2.1750,000.0016,341.16南京萬(wàn)達(dá)房地廣開發(fā)有限公司紫金明16、17、18幢在建工程2006.6.13-2008.6.134,000.005,079.37南京萬(wàn)達(dá)房地廣開發(fā)有限公司紫金明珠19幢在建工程2007.6.22-2008.12.223,350.004,253.97南京萬(wàn)達(dá)房地廣開發(fā)有限公司江南明珠農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)