績(jī)溪上河國(guó)際養(yǎng)老中心項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

1、績(jī)溪上河國(guó)際養(yǎng)老中心項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告為進(jìn)一步了解省內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)需求及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，加快公司養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的籌劃與發(fā)展，相關(guān)人員對(duì)績(jī)溪上河國(guó)際養(yǎng)老中心項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察調(diào)研，在此基礎(chǔ)上形成以下考察調(diào)研報(bào)告。一、項(xiàng)目概況績(jī)溪上河國(guó)際養(yǎng)老中心位于安徽省宣城市績(jī)溪縣瀛洲鎮(zhèn)仁里村東側(cè)上河徽院項(xiàng)目?jī)?nèi)，與仁里村隔登源河而望,距縣城約5公里。上河徽院項(xiàng)目由安徽思瑞投資集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，三面環(huán)水、一面臨山，占地280畝，總投資7.5億元。2009年通過公開出讓取得建設(shè)用地，地價(jià)20萬(wàn)元/畝。項(xiàng)目2010年開工建設(shè)，2012年8月27日首批產(chǎn)品小戶型公寓開盤，2013年所有類型物業(yè)具備銷售條件，但受到當(dāng)時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)行

2、業(yè)形勢(shì)和項(xiàng)目自身定位等問題的影響，產(chǎn)品難于去化，由于資金壓力，企業(yè)轉(zhuǎn)變思路，將部分產(chǎn)品改造成養(yǎng)老公寓，即上河國(guó)際養(yǎng)老中心項(xiàng)目。該養(yǎng)老中心于2013年8月招募會(huì)員，2014年5月正式運(yùn)營(yíng)。上河徽院交通區(qū)位圖上河徽院全景圖（一）項(xiàng)目規(guī)劃情況上河徽院項(xiàng)目規(guī)劃包括準(zhǔn)五星級(jí)酒店、配套服務(wù)設(shè)施（商業(yè)中心、醫(yī)療中心）、養(yǎng)老中心、可售物業(yè)（小高層住宅、花園洋房、聯(lián)別墅、獨(dú)棟別墅）四部分項(xiàng)上河徽院功能分區(qū)圖筑面積20.5萬(wàn)平米，其中地上建筑面積19.4萬(wàn)平米，地下建筑面積1.1萬(wàn)平米，容積率1.04，建筑密度28.23%，綠地率61.05%。上河國(guó)際養(yǎng)老中心總建筑面積1.97萬(wàn)平米，規(guī)劃1496套居住單元，可容

3、納2000人同時(shí)入住。（二）開發(fā)企業(yè)性質(zhì)及產(chǎn)品定位安徽思瑞投資集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)業(yè)為核心，集房產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)生養(yǎng)老、五星級(jí)酒店、物業(yè)、建工、科技、貿(mào)易等多種經(jīng)營(yíng)為一體的大型民營(yíng)企業(yè)，總部位于安徽省合肥市，代表項(xiàng)目有合肥瑞生自由艙大廈、淮南斯瑞明珠城等。上河徽院項(xiàng)目原整體定位為高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)定位為高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。其中上河國(guó)際養(yǎng)老中心屬于民辦非企業(yè)單位，性質(zhì)為社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，產(chǎn)品定位是高檔會(huì)員制老年公寓。上河徽院實(shí)景圖養(yǎng)老中心實(shí)景圖獨(dú)棟別墅實(shí)景圖（三）項(xiàng)目配套設(shè)施準(zhǔn)五星級(jí)酒店項(xiàng)目配套的準(zhǔn)五星級(jí)酒店投資近2億元，包含住宿、餐飲、會(huì)議、學(xué)習(xí)、休閑、健身于一體，不僅可為養(yǎng)老中心會(huì)員及家屬提供服務(wù)，也可

4、為周邊及以外的人群服務(wù)。酒店入口處實(shí)景酒店大堂實(shí)景休閑娛樂設(shè)施養(yǎng)老中心配有健身室、閱覽（書畫）室、乒乓球室、棋牌室、多功能室（影院、卡拉OK、舞蹈、琴房等），供會(huì)員免費(fèi)使用?；▓@洋房實(shí)景圖聯(lián)排別墅實(shí)景圖身、老年大學(xué)養(yǎng)老中心以能者為師的方式開設(shè)老年大學(xué)課程，涵蓋舞蹈、健音樂、美術(shù)、書法、保健養(yǎng)生等，滿足老人的各種愛好需求。餐飲中心閱覽書畫室乒乓球室棋牌室醫(yī)療設(shè)施養(yǎng)老中心設(shè)有診療室、輸液室和藥房，并配備有全科醫(yī)生，同時(shí)與績(jī)溪縣中醫(yī)院進(jìn)行合作，安排中醫(yī)院醫(yī)生定時(shí)義診，為老人提供基本醫(yī)療服務(wù)，并建立個(gè)人健康檔案。開通120急救中心綠色通道，緊急情況先進(jìn)行治療，費(fèi)用由醫(yī)院和養(yǎng)老中心進(jìn)行直接結(jié)算,事后養(yǎng)老

5、中心再與患者進(jìn)行結(jié)算。目前養(yǎng)老中心已與幾家當(dāng)?shù)刂t(yī)院進(jìn)行接洽，籌備聯(lián)合開辦醫(yī)院，選址于項(xiàng)目入口西側(cè)的醫(yī)療中心內(nèi)，醫(yī)院的具體運(yùn)作模式目前還在商談中。商業(yè)中心項(xiàng)目入口東側(cè)規(guī)劃有商業(yè)中心，滿足居住、生活的基本要求，具體業(yè)態(tài)目前還未明確。餐飲中心養(yǎng)老中心配套餐飲中心，提供三正餐（早餐、中餐、晚餐）和兩輔餐（下午茶、宵夜），并根據(jù)老年人特點(diǎn)供應(yīng)低糖餐、低脂餐、流食、半流食、素食等特殊配餐，老人可根據(jù)不同需求進(jìn)行有償就餐。、黨支部建立中共上河國(guó)際養(yǎng)老中心支部委員會(huì)，定期開展黨支部學(xué)習(xí)等活動(dòng)。（四）目前經(jīng)營(yíng)狀況養(yǎng)老中心養(yǎng)老中心入住采用會(huì)員制，成為會(huì)員后才有資格入住養(yǎng)老中心。目前中心有會(huì)員4000余人，建成

6、床位300余張，另有400張床位正在裝修中，6月份即可投入使用。據(jù)介紹，中心每年12月份-4月份入住率能達(dá)到50%以上，5月份-11月份基本達(dá)到100%。目前中心出售會(huì)員卡每月可實(shí)現(xiàn)1000萬(wàn)元的現(xiàn)金流。小高層、花園洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅小高層、花園洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅采取出售的形式，除小高層尚在建設(shè)階段，其余類型物業(yè)均為現(xiàn)房。據(jù)介紹，目前花園洋房銷售已超過三分之二，小高層、聯(lián)排和獨(dú)棟別墅去化較少，目前總銷售收入約2億元，約為總投入的50%。準(zhǔn)五星級(jí)酒店目前酒店客房入住率較低，配套設(shè)施使用率不高，年虧損1000萬(wàn)元左右。二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式及盈利模式（一）運(yùn)營(yíng)模式入住條件目前養(yǎng)老中心會(huì)員均為可自理的

7、老人，入住前需提交三甲醫(yī)院的體檢報(bào)告，審核通過后方可入住。運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)由企業(yè)自身組建，主要包括醫(yī)療、衛(wèi)生、前臺(tái)、餐飲、客服、旅居、財(cái)務(wù)等部門，約30余人，其中普通員工基本工資每月1000多元。企業(yè)目前已與日本的一家養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)簽訂了合作協(xié)議，本月15號(hào)抵達(dá)項(xiàng)目，與企業(yè)自身團(tuán)隊(duì)合作運(yùn)營(yíng)，旨在學(xué)習(xí)國(guó)外養(yǎng)老的先進(jìn)運(yùn)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)自己的團(tuán)隊(duì)，為本項(xiàng)目和今后開發(fā)的其他項(xiàng)目提供更好的服務(wù)。運(yùn)營(yíng)方式（1）體驗(yàn)式營(yíng)銷養(yǎng)老中心在北京、上海、南京、合肥、蕪湖、淮南等13個(gè)城市設(shè)有營(yíng)銷中心，并定期組織客戶自費(fèi)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參觀，并結(jié)合周邊的旅游線路，在體驗(yàn)項(xiàng)目本身的同時(shí)，感受周邊環(huán)境，游覽周邊景點(diǎn)，通過

8、客戶全方位的體驗(yàn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化和中心會(huì)員卡的辦理。（2）旅居服務(wù)養(yǎng)老中心目前與海南、青島、北戴河、嘉興、揚(yáng)州等全國(guó)34家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以及韓國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，定期組織短期旅游和長(zhǎng)期度假，提供候鳥式養(yǎng)老服務(wù)。（3）會(huì)員費(fèi)有息全額返還及會(huì)員差別式服務(wù)養(yǎng)老中心會(huì)員卡從3.3萬(wàn)到16.5萬(wàn)元不等，分為五個(gè)檔次，按照購(gòu)卡金額的不等企業(yè)每年給予會(huì)員不同金額的福利補(bǔ)助，3年后，會(huì)員費(fèi)全額返還會(huì)員。會(huì)員入住養(yǎng)老中心的費(fèi)用，同樣也是按照會(huì)員卡的檔次進(jìn)行打折，折扣從95折最高至75折。此外公司正在研究根據(jù)繳納會(huì)員費(fèi)的不同，提供差別式服務(wù)，目前方案還在進(jìn)一步研究中。（4）買房送保險(xiǎn)，60歲后按月領(lǐng)取小高層、花園洋房、聯(lián)排

9、、獨(dú)棟別墅目前分別以35004000、6500、7500元/平米的銷售價(jià)格對(duì)外出售。開發(fā)企業(yè)與泰康人壽保險(xiǎn)公司合作，對(duì)于購(gòu)買住宅的業(yè)主，在60歲后按月領(lǐng)取退休金，領(lǐng)取期限至少20年，根據(jù)購(gòu)買時(shí)的年齡和購(gòu)房款不同，每月領(lǐng)取金額在1000元至13000元不等。運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的問題及困難1）老人人身傷害的風(fēng)險(xiǎn)老人存在意外跌倒、撞擊等人身傷害，中心一方面通過購(gòu)買意外傷害險(xiǎn)來提供保障，一方面通過強(qiáng)化員工的安全意識(shí)，提高服務(wù)水平，爭(zhēng)取最大程度預(yù)防上述情況的發(fā)生。2）養(yǎng)老中心虧損由于養(yǎng)老中心收費(fèi)偏低且較為單一，而運(yùn)營(yíng)成本較高，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中是虧損的。項(xiàng)目目前主要是通過提供旅居服務(wù)，收取旅游公司和會(huì)員之間的差價(jià)實(shí)現(xiàn)

10、盈利。3）聯(lián)排、獨(dú)棟別墅難以去化由于定位問題，項(xiàng)目目前聯(lián)排和獨(dú)棟別墅去化率較低，且外觀已大量出現(xiàn)破舊的現(xiàn)象，一方面占用大量資金，另一方面增加了銷售難度。企業(yè)目前雖采用了“買房送保險(xiǎn)”，“置業(yè)住全國(guó)”等營(yíng)銷手段，但收效甚微。（二）盈利模式出售會(huì)員卡通過出售會(huì)員卡，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。出售房產(chǎn)通過出售房產(chǎn)，資金能夠快速回籠。旅居服務(wù)養(yǎng)老中心與其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，采取候鳥式養(yǎng)老結(jié)合旅游的模式，通過與旅游機(jī)構(gòu)合作，賺取差價(jià)，實(shí)現(xiàn)收益。與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作養(yǎng)老中心目前已開始接洽醫(yī)療機(jī)構(gòu)，與其合作，未來醫(yī)院運(yùn)營(yíng)后可實(shí)現(xiàn)收益。進(jìn)入老年人產(chǎn)品市場(chǎng)中心目前在打算籌建面向會(huì)員的老年人產(chǎn)品的銷售網(wǎng)站，在會(huì)員不斷積累的前提下，

11、通過銷售老年人產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)收益。拓展養(yǎng)老中心的類型，擴(kuò)大客戶群體。目前企業(yè)已打算在合肥市建設(shè)一所康復(fù)療養(yǎng)中心，收住半自理和不能自理的老人，此外還打算在淮南等地收購(gòu)當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。以上舉措旨在進(jìn)一步拓展市場(chǎng)，擴(kuò)大客戶群體，增加收益。餐飲收入餐飲中心為老年人提供有償餐飲服務(wù)，通過經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收益。物業(yè)收入項(xiàng)目采用的自己的物業(yè)公司，通過物業(yè)費(fèi)的收取實(shí)現(xiàn)收益。三、項(xiàng)目獲取的政策支持情況（一）該項(xiàng)目開始階段并不是養(yǎng)老項(xiàng)目，而是房產(chǎn)開發(fā)，因而在前期建設(shè)費(fèi)用上基本無(wú)補(bǔ)貼，后期項(xiàng)目申請(qǐng)改造補(bǔ)貼20余萬(wàn)元。（二）養(yǎng)老中心運(yùn)營(yíng)后每年每床位政府補(bǔ)貼4000元。（三）養(yǎng)老中心在運(yùn)營(yíng)過程中水、電煤氣費(fèi)用執(zhí)行居民生活類價(jià)

12、格。四、養(yǎng)老中心入住客戶群體情況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一）入住群體情況項(xiàng)目目前入住的群體均為可自理型老人，年齡階段在50-70歲之間居多，職業(yè)以教師、公務(wù)員、離休干部居多，也有少部分工人。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨著會(huì)員人數(shù)的增多和項(xiàng)目知名度的擴(kuò)大，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：雙人間：1300元/人*月；單人間：2400元/人*月；（三）免費(fèi)服務(wù)內(nèi)容（1）住宿服務(wù)提供單人間和雙人間兩種類型的房間，床頭、衛(wèi)生間安裝了觸碰按鈕，配備緊急呼叫系統(tǒng)（SOS），衛(wèi)生間配備了部分老年人設(shè)施。（2）衛(wèi)生服務(wù)中心每星期會(huì)集中一到兩次給老年人打掃室內(nèi)衛(wèi)生、清洗床上用（3）理發(fā)服務(wù)有專門的理發(fā)人員每月一次義務(wù)為老人提

13、供理發(fā)服務(wù)。房間內(nèi)景衛(wèi)生間內(nèi)老年人設(shè)施衛(wèi)生間內(nèi)老年人設(shè)施衛(wèi)生間內(nèi)老年人設(shè)施（4）醫(yī)療服務(wù)中心內(nèi)部配有全科醫(yī)生，醫(yī)務(wù)室和藥房，提供24小時(shí)值班服務(wù)，可進(jìn)行簡(jiǎn)單的身體檢查，建立健康檔案。此外，定期請(qǐng)縣中醫(yī)院醫(yī)生來中心義診。（5）親情服務(wù)養(yǎng)老中心與入住老人采取交朋友的方式，每月要給會(huì)員至少打一次電話，每個(gè)星期要去入住老人房間談心、做家務(wù)，時(shí)刻與老人保持溝通，了解老人的想法，與老人建立親密的關(guān)系。五、項(xiàng)目考察印象（一）值得借鑒之處提供特色旅居服務(wù)養(yǎng)老中心與國(guó)內(nèi)外多家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，采取候鳥式養(yǎng)老結(jié)合旅游的模式，在給老人提供不同居住體驗(yàn)的同時(shí)，通過開展旅游服務(wù)，提升養(yǎng)老中心的吸引力和附加值，促進(jìn)房產(chǎn)的

14、銷售和會(huì)員卡的辦理，繼而帶動(dòng)旅游服務(wù)的不斷更新和擴(kuò)展，在通過旅游服務(wù)收費(fèi)賺取差價(jià)，形成持續(xù)穩(wěn)定的收益的同時(shí)，贏得客戶好評(píng)，賺取口碑，促進(jìn)的項(xiàng)目運(yùn)作的良性循環(huán)，形成具有項(xiàng)目自身特點(diǎn)的運(yùn)作和盈利模式。延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目打算引進(jìn)一家醫(yī)療機(jī)構(gòu)，合作進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，此外，還打算建立老年人用品網(wǎng)站，出售老年人用品，企業(yè)把養(yǎng)老中心作為項(xiàng)目運(yùn)作的母體，通過其帶動(dòng)附屬產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，占領(lǐng)更大的市場(chǎng)，尋求更多更廣的盈利點(diǎn)。豐富養(yǎng)老機(jī)構(gòu)類型通過逐步建立不同類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，服務(wù)不同需求和不同自理程度的老人，擴(kuò)大客戶群體，搶占市場(chǎng)，在未來產(chǎn)業(yè)鏈的擴(kuò)展中占據(jù)更多的資源，在行業(yè)中形成優(yōu)勢(shì)地位。會(huì)員費(fèi)有息全額返還及差別服務(wù)通過這種方式，能夠增加會(huì)員卡辦理的吸引力，有利于項(xiàng)目快速融資，形成持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，相比銀行繁瑣的貸款手續(xù)可也省去很多工作量。即使3年后全額有息返還會(huì)員，也可以賺取利息差價(jià)。買房送保險(xiǎn)增加置業(yè)對(duì)于客戶的吸引力，尤其是即將年滿60的客戶，公司只需要從客戶的購(gòu)房款中支出一小部分用來購(gòu)買保險(xiǎn)，由保險(xiǎn)公司在業(yè)主60歲后按月支付收益，此舉不僅有助營(yíng)銷，加快回籠資金，也可使業(yè)主獲得可觀的收益。（二）不足之處老年人設(shè)施不完善養(yǎng)老