項目開發(fā)全過程

1、作為地產(chǎn)人，必須知道房地產(chǎn)項目開發(fā)的流程。具體來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)一般分為前期、中期、后期7大階段。如果想要對房地產(chǎn)運營做到運籌帷幄，就必須對項目全流程及重要控制點做到了然于心。1房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移！前期（決策期）：由拿地到方案定案一一重在決策（大局已定）;中期（實施期）：由施工圖設(shè)計到入伙 重在執(zhí)行； 后期（運營期）：入伙后到房屋拆除一一重在服務(wù)，重在總結(jié)反饋 1、企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程2、客戶視角的房地產(chǎn)流程33國有土地使用證 一建設(shè)用地規(guī)劃許可可節(jié)點項目I竣工眨收主體封頂開盤預(yù)售還主體開工旃工

2、n可證項目開工精裝交樓標(biāo)漁施工圖及行料定板建設(shè)工程規(guī)劃許可證主體篇工圖完成械基施工圖完成方案圖報建方案設(shè)許完成3案許南小息平圖規(guī)劃設(shè)計完成國有ft使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 總平圖規(guī)劃設(shè)計完成 方案設(shè)計完成kmM 一至雨缸固完成一 B工程提劃在可證 楮裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及 材料定扳項目開工 施工許可證預(yù)售Hffi_ _主體封咬 虹甌即項目啟動時間,取得設(shè)計要點后經(jīng)集團評宙通過的時間； 指國有土地使用證的簽發(fā)時間;指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間；指規(guī)劃設(shè)計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準(zhǔn);指方案通過集團事會批準(zhǔn)的時間；指取得政府相關(guān)部門批文時間，以最后部門的批文附間為準(zhǔn)；指可用于招標(biāo)及施工的樁基

3、施工圖完成時間;指可用于招標(biāo)及眶工的指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時f司;指應(yīng)批吊精裝交樓項目可用于招標(biāo)及施工的缸圖完成時間；指項目動土?xí)r間，以土方開W指施工許可證的筌發(fā)時間;二的開始時間為準(zhǔn)抵總包單位進場.以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準(zhǔn); 指預(yù)瞥許可證的簽發(fā)時間：（指取得預(yù)號證后,正式開盤犍的時間）;（指主體屋面結(jié)1勾的完成時間）;指唆工甄收備案證明的簽發(fā)時間）;2項目全流程7大關(guān)鍵節(jié)點1、土地獲取(一)企業(yè)獲得土地的方式 1、行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用 地分配基本上是控制在政府手里。2、資本市場：(1)投資參股：用資金入股或

4、用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司；(2) 土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、 印花稅、契稅等稅費；(3)收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。3.土地市場：通過在土地市場進行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以 價高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。(二)拿地與否及拿地價格應(yīng)該

5、考慮哪些因素？1、市場未來預(yù)期；2、項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；3、規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)；4、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；5、競爭對手的情況分析。案例：佳兆業(yè)拿地原則(1)住宅為主，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比 例。(2)選擇預(yù)售條件寬松、如可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具 備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。(3)避免拿超級大盤(建面100萬平方米以上)，以免過多占用資金。(4)深耕目前已進駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進入城市有3個可售建筑面積在30萬褶以上的項目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)

6、行。(三)各部門職責(zé)1、投資開發(fā)部：收集土地信息 一一項目立項報告（分公司）一一項目立項審批（董事會） 一一項目 可研報告（集團）一一項目投資決策（董事會）一一項目獲?。ㄕ信茠?、股權(quán)收購） 一一成交確認(rèn)書 移交給項目公司。2、營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。3、設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案。4、工程部：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）5、財務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。6、成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計部提供的 規(guī)劃要點進行估算）7、采購部：制定項目合約計劃方案、市場調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：項目可研報告2、定位決策1、地產(chǎn)項目開發(fā)三大核心

7、要素：錢、地、人！決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實施進度。決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門。2、案例：佳兆業(yè)項目定位決策三大要素定位 項目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！定案一一總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！定價一一銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標(biāo)等！3、各部門職責(zé)投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證一一國有土地使用證。營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。設(shè)計部：概念設(shè)計任務(wù)書 一一概念設(shè)計深化方案。工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。財務(wù)部：

8、概念版投資收益。（三個指標(biāo)）成本部：可研版成本2。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算）采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計單位。關(guān)鍵要素：項目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計深化方案。3、產(chǎn)品設(shè)計1、地產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計周期設(shè)ij周期3: 5: 2IIIFQ.設(shè)計前期實施方案施工圖3個月5個月2個月2、包含的主要設(shè)計階段:概念設(shè)計：大概詳規(guī)設(shè)計：大概單體方案：大概12周;擴初方案：大概 施工圖設(shè)計：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概 10周;景觀設(shè)計：大概5-6周;樣板房及會所設(shè)計：大概4周。關(guān)鍵要素：各階段方案評審。3.常見的問題: 進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問題：評價體系和評

9、價經(jīng)驗的缺失。4、設(shè)計控制點概念設(shè)計研究、區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計研究結(jié)論、規(guī)劃方案設(shè)計、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會、區(qū)域單體確認(rèn)、 實施方案完成、基礎(chǔ)施工圖、全套施工圖完成、景觀設(shè)計、銷售包裝設(shè)計。5、項目重要節(jié)點詳規(guī)報建、方案報建、初步設(shè)計報建、施工圖報建、開工時間、開盤時間。方案文本中，最重要兩張圖 項目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！6、最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考;時間進度控珈第什第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃單位單體設(shè)計規(guī)劃單位施工圖設(shè)計軸構(gòu)單位景觀設(shè)計景觀公亙樣板房及會所:裝飾設(shè)計規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控；規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底；施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計。最優(yōu)秀的設(shè)計

10、成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。7、各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復(fù)意見書 一一建設(shè)工程規(guī)劃許可證一一基礎(chǔ)施工許可證。營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計方案評審（含單體設(shè)計方案） 景觀方案評審 初步設(shè)計成果評審（含基坑支護設(shè)計圖） 一一建筑施工圖評審（含基礎(chǔ)設(shè)計圖） 一一正式施工圖評審。工程部：地質(zhì)初堪一一地質(zhì)詳堪一一土方開挖及邊坡支護一一基礎(chǔ)施工。財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標(biāo)）成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算）采購部：施工圖顧問單位一一景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計單位一一監(jiān)理單位招標(biāo)一一

11、土建總包招標(biāo)一一工 程材料設(shè)備采購?？头?、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護8、關(guān)注風(fēng)險點：工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標(biāo)表！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！設(shè)計部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙！4、項目報建1、如何加快項目報批報建進程？(1)內(nèi)部控制：設(shè)計圖紙的圖紙質(zhì)量、出圖時間、圖紙變更(報建圖紙的變更)等；(2)現(xiàn)場配合：項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待；(3)外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào);(4)合作方

12、的協(xié)調(diào)：合作方報建資料、合作方工程配合(主要是現(xiàn)場)、合作方報建工作(勞保金、 中標(biāo)備案、淤泥證等)、合作方的資源配合(尤其是專業(yè)部門)。2、如何處理無證施工？(1)技術(shù)處理文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工？(2)協(xié)調(diào)關(guān)系城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。(3)處理技巧以有替無，以小替大；(以小施工證開大標(biāo)段的工)減免申請，考慮天氣及形象/影響等因素。5、施工建設(shè)1、工程建設(shè)的相關(guān)知識(1)工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備;（2）整體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部分、室外管線;（3）建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；（4）項目施工周期（合理進度）：多層

13、及低密度：912個月；小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；（5）施工組織次序：基礎(chǔ)部分一主體工程一外墻裝飾及安裝一園區(qū)管線一景觀施工一竣工驗收。（6）影響工程造價的主要因素：a.建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu) 框剪 框架 磚混；b.外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)；c.施工取費等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減；d.地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本；e.場地條件：是否平整、是否山地；f.抗震等級：6級、7級、8級；g.節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；景觀環(huán)境造價。2、各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。營銷部：示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶

14、積累。設(shè)計部：配套工程圖紙（水、電、燃?xì)狻⑴盼郏?、配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）。財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標(biāo)）成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。（主要包括消防、人防、永久水電、燃?xì)?、鋁合金門窗、幕墻、 精裝修等）客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)（取得預(yù)售證的必要條件）。關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。關(guān)鍵要點：質(zhì)量控制、進度控制、成本控制、協(xié)調(diào)管理！6、推廣銷售1、三個階段售前階段售中階段售后階段市場、客戶.產(chǎn)同客戶. 傳播、錯售服務(wù).於格.促銷兇險控制策劃咨詢、代理公

15、司銷售代理、廣告代理媒體組建錯售團隊銷M總監(jiān)，銷餐遷理.靖修員、策劃總監(jiān)，策劃經(jīng)理.策劃師 主推廣語、主形象畫面. 項目案名.項目LOG。等 區(qū)伍一地段產(chǎn)品、環(huán)境、價格、品牌等項目*賣點國版推廣周期、媒體組合、甥用計劃F重大營銷活動方案等2、關(guān)鍵節(jié)點開盤方案、銷國手冊.錯唐周期、價格、法律文件.培訓(xùn)瞥 外國導(dǎo)示、售樓處.樣板房,看樓通道.工地等廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司.媒體、印刷等3、各部門職責(zé)投資開發(fā)部：面積預(yù)測報告 一一取得預(yù)售許可證。營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。設(shè)計部：配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）工程部：施工進度達到預(yù)售條件。（產(chǎn)品類型不同、城

16、市不同，情況有異）成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。關(guān)鍵要素：工程達到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。7、入住交付1、關(guān)鍵節(jié)點客戶預(yù)驗房流程；（工地開放日）交付風(fēng)險檢查流程；（內(nèi)部驗收）模擬驗收流程；（內(nèi)部走場）集中交付現(xiàn)場接待流程交付后房屋維修。（物業(yè)、客服）2.案例：入伙交付流程3、各部門職責(zé)投資開發(fā)部：面積實測報告 一一竣工驗收備案。營銷部：持續(xù)銷售一一售罄/入伙兩書（住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書）設(shè)計部：竣工圖確認(rèn)。工程部：組織各專項驗收一一竣工驗收(毛坯)一一組織整改一一移交物業(yè)。(精裝修一般都是毛坯 入伙后，委托開發(fā)商裝修，單獨簽訂協(xié)議。政府驗收標(biāo)準(zhǔn)？質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)？)財務(wù)部：項目決算報告 一一項目后評報告(對內(nèi)含報酬率、凈利率、毛利率進行核算)。成本部：竣工結(jié)算。(項目結(jié)算報告)采