北京新項(xiàng)目國(guó)瑞城營(yíng)銷提案

1、北京 國(guó)瑞城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案第一部分 市場(chǎng)掃描競(jìng)爭(zhēng)樓盤3第二部分 項(xiàng)目理解及產(chǎn)品定位建立城市新秩序，樹(shù)立國(guó)瑞商圈新地標(biāo)項(xiàng)目解讀二環(huán)之內(nèi)綜合業(yè)態(tài)高尚居住國(guó)瑞A區(qū)的三重屬性地理位置生活方式建筑品質(zhì)5核心賣點(diǎn)1 地段：二環(huán)之內(nèi)，地塊稀缺2 交通發(fā)達(dá)：雙軌走廊，地鐵三線交匯3 配套成熟，優(yōu)先發(fā)展4 超越周邊產(chǎn)品5 全新的生活方式商務(wù)、時(shí)尚、國(guó)際、快捷6 產(chǎn)品附加價(jià)值6目標(biāo)客戶我們的客戶在哪里？1、國(guó)內(nèi)買家，包括外省市專業(yè)投資人士2、外籍買家，包括境外投資基金3、在長(zhǎng)安街、建國(guó)門工作的企業(yè)中高層管理人員，國(guó)家級(jí)運(yùn)動(dòng)員教練員4、有住宅升級(jí)需求的本區(qū)域客戶7產(chǎn)品定位建立城市新秩序，樹(shù)立國(guó)瑞商圈新地標(biāo)改變城市

2、的無(wú)序狀態(tài)，不要奔波，不要切換，一切盡在國(guó)瑞城！留在人們腦海中的不是崇文門外有個(gè)國(guó)瑞城，而是國(guó)瑞城那片地區(qū)以前叫崇外！8案名建議釋義：1、延續(xù)國(guó)瑞城氣場(chǎng)2、國(guó)瑞城產(chǎn)品升級(jí)，顛峰之作3、A概念的延展9A釋義，A延展Absolute 完全的，絕對(duì)的Achievement 成就，功績(jī)Accept 接受，認(rèn)可，同意，承認(rèn)Accelerate 加速Ace 一流的，王牌Admirable 令人欽佩的，值得贊美的，絕妙的，極好的Acclaim 喝彩，歡呼，稱贊Active 積極的，主動(dòng)的，活躍的Across 交叉，越過(guò)Advanced 高級(jí)的，先進(jìn)的Advantage 優(yōu)勢(shì)，有利條件，利益Aggiornam

3、ento現(xiàn)代化Aesthete 審美家，唯美主義者10解題 A級(jí)化：國(guó)瑞城的A級(jí)區(qū)，商圈的A級(jí)區(qū) A極化：A，極度深入，極度豐富A概念演繹A形象11副標(biāo)題之一紅中心深白公寓紫金公館總部形象生產(chǎn)力客觀品質(zhì) 主觀享受高度氣質(zhì) 名流魅力12副標(biāo)題之二完全中心 尤其公寓絕對(duì)公館 低調(diào)奢侈 高調(diào)舒適建筑尤品 自得其所完全財(cái)質(zhì) 中心價(jià)值力13第三部分 營(yíng)銷策略銷售目標(biāo) 項(xiàng)目產(chǎn)品銷售面積預(yù)計(jì)成交均價(jià)（元/米2）開(kāi)盤起價(jià)預(yù)計(jì)1年內(nèi)升值均價(jià)銷售周期公寓3934520000-220001900025000-3500012個(gè)月服務(wù)公寓3500921000-240002000025000-3500012個(gè)月寫字樓15

4、00016000-180001580016000-1800016個(gè)月四合院8726按套銷售按套銷售按套銷售18個(gè)月15銷售目標(biāo)公寓部分銷售金額約： 9.1億元 (均價(jià)23000元/平方米)酒店公寓部分銷售金額約： 8.4億元 (均價(jià)24000元/平方米)寫字樓部分銷售金額約： 2.6億元 (均價(jià)17000元/平方米)四合院部分銷售金額約： 4.3億元 (均價(jià)50000元/平方米)總體銷售金額約： 24.4億元 16營(yíng)銷五大方針大盤效應(yīng)，大宅觀念主打自用啟動(dòng)市場(chǎng)，帶動(dòng)投資型產(chǎn)品銷售分步推廣，節(jié)奏控制老客經(jīng)營(yíng)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)北京結(jié)果，全國(guó)開(kāi)花17整合營(yíng)銷：定向傳播、互動(dòng)溝通 新聞策劃、品牌互動(dòng)總體營(yíng)銷策

5、略根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，形象定位，產(chǎn)品屬性，制定以下總體營(yíng)銷策略：18營(yíng)銷策略闡述：定向傳播是一種高效的經(jīng)濟(jì)的傳播方式，本項(xiàng)目未來(lái)的客戶群層次非常高，如采用大眾化的推廣手法勢(shì)必要付出極大的推廣費(fèi)用，因此建議采用小眾媒體，定向直投，直接到達(dá)準(zhǔn)客戶的終端，節(jié)省推廣費(fèi)用?；?dòng)溝通利用投資說(shuō)明會(huì)、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、售樓處、樣板間落成、通過(guò)大量的客戶互動(dòng)溝通活動(dòng)，讓客戶直接體驗(yàn)本項(xiàng)目產(chǎn)品帶來(lái)的高標(biāo)準(zhǔn)、高水準(zhǔn)服務(wù)、高附加值，增加客戶對(duì)投資本項(xiàng)目的信心。新聞策劃充分調(diào)動(dòng)和利用一切可以利用的媒體資源為項(xiàng)目宣傳服務(wù)，策劃各種類型的新聞話題，制造新聞熱點(diǎn)，保持一個(gè)相對(duì)較高的曝光率，有利于在大眾心目中樹(shù)立品牌形象，籍由大

6、眾客群影響到目標(biāo)客群。品牌互動(dòng)利用其它行業(yè)知名品牌，如名車、名表、名酒、高爾夫等客戶資源，進(jìn)行品牌互動(dòng)傳播，承辦或組織大型的有影響力的會(huì)議、論壇等。19媒體通路考慮：1、網(wǎng)絡(luò)廣告2、DM直投3、機(jī)場(chǎng)媒體4、機(jī)票票封5、財(cái)經(jīng)時(shí)尚類雜志、報(bào)紙6、外省市推介會(huì)或報(bào)廣7、報(bào)紙媒體8、廣播媒體20另類機(jī)會(huì)媒體票底廣告位：山西煤票 農(nóng)機(jī)展銷會(huì)入場(chǎng)券 工業(yè)科技進(jìn)步展入場(chǎng)券針對(duì)異地的大型展會(huì)，定點(diǎn)促銷： 農(nóng)用機(jī)械展銷會(huì) 礦業(yè)設(shè)備展銷會(huì) 山西煤交會(huì) 21整體銷售推盤節(jié)奏公寓酒店式公寓四合院四合院國(guó)瑞辦公客戶積累期銷售第一階段銷售第二階段尾盤銷售階段06.12 市場(chǎng)預(yù)熱07.03 樣板間開(kāi)放07.07 樓體封頂0

7、7.11 收官正式公開(kāi)積累客戶22整體時(shí)間表23銷售實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的五大戰(zhàn)役24第一大戰(zhàn)役 客戶積累階段 06.1207.3聯(lián)誼酒會(huì)老客戶答謝會(huì)產(chǎn)品研討會(huì)，戶型鑒賞裝修招標(biāo)會(huì)，新聞炒點(diǎn)戰(zhàn)役結(jié)果：完成客戶積累8001000組國(guó)瑞尊榮售卡儀式高密度軟文轟炸，提升人氣節(jié)日主題活動(dòng)銷售現(xiàn)場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)懇談會(huì)專家會(huì)25第二大戰(zhàn)役 聚集人氣全面啟動(dòng)階段 07.407.6戰(zhàn)役結(jié)果：完成公寓銷售的25%，寫字樓的5%天價(jià)四合院若隱若現(xiàn)新聞話題制造開(kāi)盤強(qiáng)勢(shì)入市異地定點(diǎn)銷售老客戶定向銷售定向渠道銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售異地同步開(kāi)盤節(jié)日主題活動(dòng)公關(guān)活動(dòng)26第三大戰(zhàn)役 產(chǎn)品縱向拔高階段 07.707.10戰(zhàn)役結(jié)果：產(chǎn)品

8、價(jià)格普遍上調(diào)10%適度硬廣推廣，形象樹(shù)立四合院產(chǎn)品鑒賞觀摩活動(dòng)產(chǎn)品拍賣會(huì)天價(jià)四合院面市，制造新聞點(diǎn)企業(yè)公益性捐助活動(dòng)專業(yè)商業(yè)論壇或金融論壇項(xiàng)目吉祥物征集高密度軟文轟炸，提升人氣27第四大戰(zhàn)役 全面消化階段 07.1007年底戰(zhàn)役結(jié)果：完成公寓銷售、酒店式公寓的85%；寫字樓的60%，四合院的50%工程進(jìn)度宣傳 主題性公關(guān)活動(dòng)制造勢(shì)頭 針對(duì)性促銷活動(dòng) 異地巡展銷售活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)SP銷售活動(dòng) 全面軟文密集宣傳元旦答謝客戶音樂(lè)會(huì)展會(huì)促銷 28第五大戰(zhàn)役 高調(diào)謝幕戰(zhàn)役結(jié)果：08年延續(xù)07年氣勢(shì)，成功推高價(jià)格，寫字樓清盤，四合院封盤影力響全面發(fā)散29價(jià)格節(jié)奏控制30銷售控制策略每次開(kāi)盤少量供應(yīng)每次開(kāi)盤100銷

9、售每個(gè)階段制造供不應(yīng)求的效果31 第一階段工作計(jì)劃售樓處選定售樓處開(kāi)放售樓處裝修06.1207.0107.027.03春節(jié)銷售工具制作培訓(xùn)全面接受咨詢售卡排號(hào)樣板間裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)確定公寓開(kāi)盤樣板間開(kāi)放軟文炒做樣板間開(kāi)放，即將開(kāi)盤鎖定客戶異地推廣預(yù)熱，同步開(kāi)盤籌備32第四部分 媒體表現(xiàn)明暗雙線，主輔相成 A計(jì)畫： 視覺(jué)沖擊，畫面感染 鎖動(dòng)目標(biāo)，傳遞信息主線，明線輔線，暗線 A計(jì)話： 循序漸進(jìn)，逐步灌輸 國(guó)瑞商圈，頻繁出現(xiàn)34主題訴求A 是戰(zhàn)略格局A出，格局定當(dāng)仁不讓，坐鎮(zhèn)中央，是為格局35主題訴求36主題訴求A 是造城態(tài)度所有大理想，都要事無(wú)巨細(xì)的做事態(tài)度成全37主題訴求38主題訴求A 是上層生活

10、凡空間，都是意識(shí)形態(tài)的外化表現(xiàn)39主題訴求40主題訴求A 是交通要地地鐵、長(zhǎng)安街、兩廣路，路多的效果是人快41主題訴求42主題訴求A 是建筑品質(zhì) 建筑之品，可鑒造者之德43主題訴求44主題訴求A 是服務(wù)水準(zhǔn)任何可以服務(wù)的地方，都有服務(wù)45主題訴求46主題訴求A 是頂級(jí)時(shí)尚引領(lǐng)時(shí)尚話語(yǔ)權(quán)，代言標(biāo)準(zhǔn)47主題訴求48主題訴求A 是商務(wù)形象在商，形象力就是生產(chǎn)力49主題訴求50主題訴求A 是TOP休閑吃喝玩樂(lè)，唱念做打，都在最high狀態(tài)51主題訴求52媒體表現(xiàn)燈箱53媒體表現(xiàn)燈箱54媒體表現(xiàn)燈箱55媒體表現(xiàn)燈箱56媒體表現(xiàn)燈箱57媒體表現(xiàn)：報(bào)廣58媒體表現(xiàn)：報(bào)廣59媒體表現(xiàn)：報(bào)廣60媒體表現(xiàn)：報(bào)廣6

11、1媒體表現(xiàn)：報(bào)廣62廣播媒體表現(xiàn)90.0音樂(lè)臺(tái)集中使用,每次以月為單位,每天發(fā)布次數(shù)不少于8次廣播內(nèi)容（60S）：鋼琴單音節(jié)伴奏，童音唱字母歌ABCDEFG；男金屬音立體回聲此起彼伏A是崛起、A是格局、A是態(tài)度、A是生活、A是交通、A是品質(zhì)、A是服務(wù)、A是時(shí)尚、A是商務(wù)、A是休閑；宏大的Yanni背景樂(lè)，磁性男聲 國(guó)瑞城A區(qū)，二環(huán)內(nèi)的百萬(wàn)平米建筑群；國(guó)瑞城A區(qū)，城市中心的高處。國(guó)瑞城A區(qū)電話：，廣播內(nèi)容（30S）：男高音美聲歌聲最高潮部3s，轉(zhuǎn)背景音磁性男聲，寬廣、激昂高度，是一種品質(zhì)，是一種態(tài)度。國(guó)瑞城A區(qū)，城市中心的高處。背景男高音歌聲漸起敬請(qǐng)高人蒞臨品鑒，國(guó)瑞城A區(qū)熱線：男高聲結(jié)束音，掌

12、聲，漸隱63銷售工具64軟文商圈形成的幾個(gè)必要條件區(qū)域交通便利性業(yè)態(tài)豐富搭配合理有一定的商業(yè)歷史積淀核心建筑的大體量（核心建筑對(duì)商圈的完善和整合）崇文門區(qū)域商圈現(xiàn)狀（已有初步規(guī)模，但商圈概念影響力不大）65軟文崇文門區(qū)域期待核心建筑群崇文門區(qū)域交通現(xiàn)狀崇文門區(qū)域業(yè)態(tài)分布現(xiàn)狀崇文門區(qū)域的商業(yè)歷史積淀崇文門區(qū)域已經(jīng)在快速發(fā)展，亟需核心建筑整合誰(shuí)會(huì)是崇文門區(qū)域的核心建筑？ （新世界百貨使商圈形成初步規(guī)模，但體量小、且單一項(xiàng)目無(wú)法承載商圈概念。國(guó)瑞城A區(qū)補(bǔ)充和完善，更將商圈影響力擴(kuò)大到極致）66軟文國(guó)瑞城，崇文門區(qū)域核心建筑群國(guó)瑞城雅仕苑吸納大量高消費(fèi)人群國(guó)瑞購(gòu)物中心、花市大街商場(chǎng)有益補(bǔ)充崇文門區(qū)域業(yè)

13、態(tài)國(guó)瑞城A區(qū)綜合性、大體量建筑重新整合崇文門區(qū)域業(yè)態(tài)布局國(guó)瑞城，商圈核心建筑群67倡議書國(guó)瑞城關(guān)于促成崇文區(qū)加速發(fā)展的倡議書崇文區(qū)迎來(lái)最好的發(fā)展時(shí)期區(qū)域布局已到了最后的關(guān)鍵國(guó)瑞城A區(qū)建筑群和區(qū)域造城運(yùn)動(dòng)對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大國(guó)瑞城以核心的建筑群，通過(guò)科學(xué)規(guī)劃和布局，做消費(fèi)者需要的建筑，做能帶領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的建筑倡導(dǎo)區(qū)域各地產(chǎn)商業(yè)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，共同建設(shè)一個(gè)繁榮昌盛的崇文區(qū)68活動(dòng)建筑帶動(dòng)商業(yè)，商圈促成區(qū)域 加速崇文區(qū)域發(fā)展研討會(huì)時(shí)間：2007年初地點(diǎn)：國(guó)瑞地產(chǎn)辦公樓形式：國(guó)瑞地產(chǎn)發(fā)起，區(qū)政府牽頭，專家學(xué)者，崇外區(qū)域各地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商參加內(nèi)容：建筑形態(tài)分布格局?jǐn)?shù)據(jù)分析與預(yù)測(cè) 政府未來(lái)宏觀調(diào)控思路 地產(chǎn)行業(yè)與地方發(fā)展的關(guān)系討論69軟文國(guó)瑞商圈，區(qū)域發(fā)展生產(chǎn)力國(guó)瑞城A區(qū)、雅仕苑、富貴園及周邊其他項(xiàng)目吸納大量高消費(fèi)人群國(guó)瑞城A區(qū)崇外購(gòu)物中心、富貴園商場(chǎng)、花市大街商場(chǎng)有益補(bǔ)充崇文門區(qū)域業(yè)態(tài)，加上新世界