上海春之韻房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目策劃書(shū)

1、WORD117/117 目 錄第一章 項(xiàng)目概況開(kāi)發(fā)單位地理位置周邊配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃技術(shù)指導(dǎo)第二章 項(xiàng)目地塊特征分析地塊特征地塊資源市場(chǎng)基本面分析對(duì)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)估項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析第三章 本案目標(biāo)客戶(hù)分析本區(qū)域樓盤(pán)客戶(hù)分析本案客戶(hù)群分析第四章 項(xiàng)目定位分析與評(píng)價(jià)項(xiàng)目定位與評(píng)價(jià)關(guān)于春之韻花苑產(chǎn)品定位的描述第五章 產(chǎn)品區(qū)隔與產(chǎn)品修正本案產(chǎn)品區(qū)隔項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)產(chǎn)品問(wèn)題點(diǎn)第六章 關(guān)于市場(chǎng)推廣作業(yè)春之韻花形象定位項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣定位項(xiàng)目包裝項(xiàng)目本身素質(zhì)提升策略會(huì)所配套建議物業(yè)管理建議項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議第七章 關(guān)于項(xiàng)目市場(chǎng)導(dǎo)入策略建議推廣主題設(shè)計(jì)市場(chǎng)推廣臺(tái)階精品物業(yè)的塑造項(xiàng)目推廣步驟第一章項(xiàng)目

2、概況一、地理位置航華一村一街坊位于閔行區(qū)航東路航華一村7175號(hào)地塊，該地東臨航華一村舊公房，南接新明星花園，西南面是一塊未開(kāi)發(fā)的新明星花園地塊（與之相隔接航東路），北靠龍柏地段醫(yī)院?；匚挥诤饺A地區(qū)中心，周邊是成熟的生活小區(qū)，整個(gè)基地總面積為12001.36m2。二、周邊配套設(shè)施航華地區(qū)是大面積的市區(qū)拆遷安置區(qū)域，由于幾年的積累，周邊的生活配套設(shè)施已趨完備與成熟。交通方面地理位置優(yōu)越，交通方便，519從公園地鐵口直達(dá)航華小區(qū)，其它有56部公交車(chē)到莘莊地鐵蓮花站、南方商城、徐家匯、人民廣場(chǎng)都很便利，但由于地處虹橋機(jī)場(chǎng)，直線(xiàn)距離較長(zhǎng)，車(chē)程較遠(yuǎn)。線(xiàn)路名稱(chēng)起點(diǎn)終點(diǎn)925B線(xiàn)航華新村人民廣場(chǎng)709路航

3、華新村西路凱旋路519路航華新村公園739路平吉新村梅川新村945路航南路新開(kāi)河中衛(wèi)線(xiàn)衛(wèi)家角公園莘華線(xiàn)莘莊華漕87路七寶753路蓮花路地鐵站龍柏二村911路萬(wàn)科城市花園老西門(mén)91路莘莊北新涇滬朱線(xiàn)朱家角西區(qū)汽車(chē)站936路龍柏人民廣場(chǎng)757路虹古路蓮花路地鐵站931新橋路新橋路南浦大橋941 虹橋機(jī)場(chǎng)火車(chē)站57路龍柏新村路48路連云路動(dòng)物園購(gòu)物方面各種購(gòu)物條件一應(yīng)俱全，生活便利，大型菜場(chǎng)就在本案的近旁，人壽堂中藥、捷強(qiáng)配銷(xiāo)總匯、家得利超市、梅林正廣和、美亞音像、頂頂鮮超市、證券、白玉蘭小吃、云都海鮮城、云都溫泉浴場(chǎng)、等日常生活所需與消耗品的購(gòu)買(mǎi)不成問(wèn)題。且隨著地區(qū)生活配套的成熟，現(xiàn)位于航中路吳中

4、路口的航華輕紡建材大市場(chǎng)也剛開(kāi)業(yè)。教育方面有博愛(ài)雙語(yǔ)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，航華一小、航華二小、航華中學(xué)均在邊上，同時(shí)市重點(diǎn)中學(xué)七寶中學(xué)也距離本案不遠(yuǎn)。公建配套醫(yī)院、郵局、銀行齊全，附近有人壽堂國(guó)藥、建行、銀行、工行、浦發(fā)銀行、證券等。規(guī)劃設(shè)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積12001.36m2，由五棟多層組成。其中74#、75#一層為臨街商鋪，商鋪面積為831.7m2。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念大體可概括為以下幾點(diǎn)：第一：運(yùn)用園林造景手法進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。第二：清晰便捷的行車(chē)系統(tǒng)。第三：方便、環(huán)境優(yōu)雅的人行系統(tǒng)，人車(chē)分流。第四：保證良好的住宅日照，保證消防功能。具體而言：其規(guī)劃結(jié)構(gòu)采用環(huán)狀車(chē)行主干道框架，使車(chē)輛方便抵達(dá)各住

5、戶(hù)。環(huán)狀車(chē)道圍合出的系統(tǒng)是以步行為主的靜態(tài)區(qū)，不受車(chē)輛影響，達(dá)到理想的人車(chē)分流效果。住宅以聯(lián)排結(jié)構(gòu)為基本結(jié)構(gòu)，充分利用空間，營(yíng)造環(huán)境景觀。景觀設(shè)計(jì)上呈現(xiàn)整體自然主義風(fēng)格，融古典自然主義的浪漫、詩(shī)意與現(xiàn)代造園的手法于一身，注意住戶(hù)私家花園與公共綠地之間的空間流動(dòng)與人流路線(xiàn)的精心安排，利用常綠落葉樹(shù)種進(jìn)行空間分隔或局部造景。力求營(yíng)造雅俗共賞，同時(shí)又時(shí)尚現(xiàn)代的居住區(qū)環(huán)境景觀。住宅戶(hù)型配合規(guī)劃結(jié)構(gòu)和環(huán)境布局進(jìn)行了切合地形的整體設(shè)計(jì)，在考慮戶(hù)外景觀景色的引入的同時(shí)，也保證了戶(hù)型部的合理性，做到功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分離。注意小區(qū)中高檔的定位，在功能配置、采光條件、私密性方面較目前（主流）房型中有所提高，不僅

6、做到明廳、明廚、明衛(wèi)、敞亮的餐廳，更注意設(shè)置合理的貯藏空間。小區(qū)戶(hù)型以二室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)為主，二房面積控制在85.3m2100.9m2,三房面積控制在109m2127.1m2,合乎目前流行的小三房、小二房的趨勢(shì)。每個(gè)單元頂層都有躍層，面積控制在122.9M2166.8M2，由于頂層配送大面積露臺(tái)，估計(jì)不會(huì)形成太大抗性。造型設(shè)計(jì)以雅俗共賞，落落大方為第一宗旨。部分采用坡屋頂形式，積極配合小區(qū)優(yōu)美環(huán)境，共同構(gòu)成高品質(zhì)的小區(qū)外部空間景觀。住宅建筑采用三段式構(gòu)圖，并運(yùn)用簡(jiǎn)化的建筑線(xiàn)腳，古典建筑精髓外加折中主義的建筑手法，更大限度地為渴望改善生活品質(zhì)的中產(chǎn)階級(jí)所接受，屋頂以坡屋頂形式為主、結(jié)合屋

7、頂平臺(tái)、裝飾花架等手法，形成豐富細(xì)膩的建筑輪廓線(xiàn)，并增加建筑的親和力。整體建筑風(fēng)格不刻意堆砌，根據(jù)建筑美學(xué)規(guī)律反復(fù)推敲每一個(gè)建筑構(gòu)件的比例、尺度、以與構(gòu)件空間位置關(guān)系，使其符合人們自然的審美習(xí)慣從而產(chǎn)生一種樸素大方的美感，不輕易增加裝飾性建筑構(gòu)件，盡量利用平窗、凸窗、窗臺(tái)、檐口、空調(diào)機(jī)平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)欄桿等功能性元素組合成富有韻律和層次的建筑立面。 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量1基地面積平方米12001.362建筑面積平方米17097.753商業(yè)面積平方米4住宅面積平方米15911.25容積率平方米1.426戶(hù)數(shù)戶(hù)1357建筑密度%23.48綠化率%359集中綠化%1510停車(chē)位輛50

8、11自行車(chē)棚面積平方米399具體戶(hù)型如下：序號(hào)戶(hù)型套數(shù)面積（m2）比例序號(hào)戶(hù)型套數(shù)面積（m2）比例A(底)2+2+1286.51.48%B（躍）3+2+22145.91.48%A（標(biāo)）2+2+1888.25.92%C（1底）2+2+138532.22A(躍)3+2+22122.91.48%C(2底)3+2+23117.72.22%B（底）3+2+24118.12.96%C（1標(biāo)）2+2+12088.114.81B(標(biāo))3+2+222121.516.29%C(2標(biāo))3+2+220122.214.81D（1標(biāo)）3+2+28120.95.92%C（2躍）3+2+25147.437%D(2標(biāo))2+2+

9、18100.95.92%C(1躍)3+2+25126.73.7%D(1躍)4+2+21157.70.74%E(1標(biāo))3+2+28127.15.92%D（2躍）3+2+21137.70.74%E(2標(biāo))3+2+28109.05.92%E(1躍)4+2+3216680.74%E(2躍)3+2+21152.60.74%第二章 項(xiàng)目地塊特征分析地塊特征該地塊規(guī)模不大，但地處航華地區(qū)，其北面為虹橋機(jī)場(chǎng)，該區(qū)域被滬青平公路、路高架、七莘路、環(huán)西大道等各交通要道所包圍，地理位置優(yōu)越。本地塊地處航東路有一段距離，周邊均為成熟小區(qū)，給人較辟靜的感覺(jué)，十分適合居住。由于本案附近擁有的樓盤(pán)不是很多，僅有地理位置不是

10、很優(yōu)越的滬青平公路旁的新景苑與本案的施工進(jìn)度相仿，且隨著本案附近的復(fù)泰華庭銷(xiāo)售的近半，龍柏地區(qū)西郊龍柏香榭苑銷(xiāo)售尾聲的到來(lái)，本案將成為當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)的又一焦點(diǎn)。但是，該地塊規(guī)模較小，物業(yè)管理和小區(qū)部環(huán)境的塑造都將是一個(gè)抗性較大的問(wèn)題，如何在這兩方面作足文章抵消不良抗性將是本案成功銷(xiāo)售的重要課題。地塊資源分析與評(píng)價(jià)具體而言，航華一村一街坊地處于航華地區(qū)中心，該地區(qū)是由華漕鎮(zhèn)政府所屬華漕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的大面積拆遷安置經(jīng)濟(jì)房（航華一村至四村），人居密度很高，小區(qū)整體感觀印象不是很好。但經(jīng)過(guò)幾年的時(shí)間積累，這一地區(qū)已形成成熟的公建配套設(shè)施，周邊有郵局、醫(yī)院、人壽堂國(guó)藥號(hào)、工行、學(xué)校、證券等公建配套，有十

11、余條通往全市各地的公交線(xiàn)路，工作、生活均較為便利。航華一村的地理位置資源概括而言，主要體現(xiàn)在以下方面：1、地塊優(yōu)點(diǎn)綜述：相對(duì)較低的居住成本和較高的生活質(zhì)量。 周邊設(shè)施配套較齊全，公共交通較方便，相較一些市郊區(qū)域新開(kāi)發(fā)的小區(qū)，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)成本還是時(shí)間成本，都會(huì)有較大的節(jié)余。再者，由于便捷，使居住者在除工作之余的業(yè)余生活會(huì)更加多采，社交活動(dòng)會(huì)更加頻繁，相對(duì)生活質(zhì)量更高。地區(qū)人氣很旺，而周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案不多，銷(xiāo)售壓力相對(duì)較小。除復(fù)泰華庭、新景苑二個(gè)面向航華區(qū)域客的商品房樓盤(pán)外，該地區(qū)新盤(pán)上市很少?，F(xiàn)存的航華地區(qū)老經(jīng)濟(jì)房房型舊，面積也偏小，無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng)?shù)鼐用窀纳粕钇焚|(zhì)的需要，因此這一地區(qū)的購(gòu)房潛在需求很大。

12、西郊地區(qū)環(huán)境較好，空氣污染小。 西郊地區(qū)沒(méi)有大型的工廠群，是大面積的居住社區(qū)。周邊有云海浴場(chǎng)、西郊動(dòng)物園等，除虹橋機(jī)場(chǎng)對(duì)其有一定噪音污染外，做為居住地，還是比較理想的。而對(duì)于當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域客來(lái)講，機(jī)場(chǎng)的大環(huán)境，他們已經(jīng)習(xí)以為常，且對(duì)航華的周邊生活熟悉，他們一般會(huì)選擇留在航華；對(duì)于機(jī)場(chǎng)方向的客戶(hù)群來(lái)講，由于距離其工作地點(diǎn)近，上班方便，輕度噪音，都不會(huì)形成太大抗性。價(jià)格優(yōu)勢(shì)，與升值潛力，明珠線(xiàn)由寶山路延伸至虹橋路與地鐵二號(hào)線(xiàn)由公園延伸至虹橋機(jī)場(chǎng)。航華地區(qū)近幾年的價(jià)格走勢(shì)如下：航華三村-三佳苑97年入住2430-2650 元/平方米航新路 - 景麗苑98年10月入住2330-2730元/平方米航北路-鴻

13、禧花園98年11月入?。ㄍ怃N(xiāo)）6100-7600元/平方米丹桂花園（三期）99年10月入住3300-4000元/平方米航華四村三街坊已銷(xiāo)完均價(jià)3000元/平方米新明星花園（航北路180弄地塊）2000年6月入住2780-4380元/平方米嘉豐新苑（一期）2000年6月入住2740-3370元/平方米新明星花園（航東路258號(hào)地塊）已入住3110元-4380元/平方米嘉豐新苑（二期）已入住2930-3530元/平方米航華滬青平路391號(hào)已入住均價(jià)2300元/平方米復(fù)泰華庭熱銷(xiāo)至50%以上2900-3500元/平方米新景苑與本案施工進(jìn)度相仿未定龍柏地區(qū)走勢(shì)如下西郊龍柏?zé)徜N(xiāo)至95%3700-4800

14、元/平方米錦繡江南熱銷(xiāo)至85%以上4100-5000元/平方米韻動(dòng)時(shí)代2002年7月入住4200-5500元/平方米龍興苑2002年5月交房4180-4650元/平方米金匯名人苑僅剩兩套4500-5400元/平方米金虹大廈2002年2月交房3100-4100元/平方米七寶地區(qū)中較有實(shí)力的為萬(wàn)兆家園二期萊茵清境開(kāi)盤(pán)價(jià)為3200-3600元/平方米。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況與各小區(qū)不同品質(zhì)綜合分析，航華一村一街坊地塊與復(fù)泰華庭的可比性最大，但本案的地理位置優(yōu)勢(shì)與復(fù)泰華庭不具可比性，且復(fù)泰華庭的地塊取得有政府手段，價(jià)格相對(duì)較為便宜，所以本案以其為參照的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的調(diào)整，均價(jià)定為3600地/平方米。而由于

15、莘莊、閔行兩地的雙輻射的影響，與地鐵二號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，隨著對(duì)該地塊關(guān)注率的不斷提升，樓盤(pán)有升值的空間。潛在交通優(yōu)勢(shì)： 根據(jù)2001年市重大工程建設(shè)計(jì)劃排定，地鐵二號(hào)線(xiàn)西沿伸工程（公園虹橋機(jī)場(chǎng)9.5公里）將于年完成，同時(shí)軌道交通明珠線(xiàn)也由寶山延伸至虹橋路。航華地區(qū)憑借地鐵交通優(yōu)勢(shì)，將大大改觀目前至市中心時(shí)間長(zhǎng)的缺憾。2、地塊劣勢(shì)綜述：1） 地區(qū)商業(yè)不發(fā)達(dá)，交通目前相對(duì)落后。 航華地區(qū)處于西郊偏遠(yuǎn)地區(qū)，周邊無(wú)大型的購(gòu)物場(chǎng)所，吳中路、虹梅路附近的易初蓮花，七莘路、吳中路附近的樂(lè)購(gòu)、與古北地區(qū)的家樂(lè)福，與航華都有一段距離，而航華除日常生活必需物購(gòu)買(mǎi)較為方便外，家電、衣物、飾品等都得到吳中路易初蓮花超市和沿

16、線(xiàn)其大型配銷(xiāo)中心、人民廣場(chǎng)或徐家匯購(gòu)買(mǎi)，航華有925B線(xiàn)直達(dá)人民廣場(chǎng)，到徐家匯得先坐709路到虹橋路轉(zhuǎn)72路天鑰橋路下，而無(wú)論能否直達(dá)，其直線(xiàn)距離、車(chē)程都很長(zhǎng)。2） 小區(qū)規(guī)模小 由于小區(qū)總面積僅為12001.36m2，可做景觀的空間不大，小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目投資有限，只可能在一定圍盡量顯示小區(qū)特色，向精致方向，而非大氣方向發(fā)展。因此，特別強(qiáng)調(diào)小區(qū)外立面與環(huán)境規(guī)劃的精心細(xì)鑿，定位為品位樓。與新明星花園、與嘉豐新苑（一二兩期）總體規(guī)劃相比，都顯出我們的不足。當(dāng)然，從另一角度而言，由于體量較小，只要在房型、價(jià)位、外立面、小區(qū)環(huán)境上趨于合理，去化的風(fēng)險(xiǎn)不大。3） 開(kāi)發(fā)商知名度不大本地塊的開(kāi)發(fā)商不是本市知名

17、企業(yè)，且在航華地區(qū)沒(méi)有開(kāi)過(guò)盤(pán)，因此知名度不大。第三章 關(guān)于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位市場(chǎng)基本面分析 1、宏觀市場(chǎng)分析2001年市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供求平衡，土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)格控制，商品房銷(xiāo)售增勢(shì)強(qiáng)勁，存量房屋交易快速攀升。2001年下半年開(kāi)始土地出讓逐步采用招標(biāo)、拍賣(mài)方式。2001年全年新增經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目土地出讓面積為1050萬(wàn)平方米，較去年同期增加20.25%。2001年和去年比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增加9.6%，商品房新開(kāi)工面積、商品房竣工面積分別增加7.5%和7.0%，完成土地開(kāi)發(fā)面積則增加48.9%.2001年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年增加7.15%，其中商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年增加21.2%

18、，商品房批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積比去年同期增加10.1%。2001年與去年同期比較，預(yù)售面積增加26.1%，達(dá)1832萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售登記面積增加16.3%，達(dá)2020萬(wàn)平方米。全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際銷(xiāo)售面積之比達(dá)到1：1.04，實(shí)際預(yù)售面積大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。住宅成為商呂房銷(xiāo)售的主體，2001年預(yù)售商呂房中住宅占97.9%，銷(xiāo)售商品房中住宅占93.0%.2001年非本市人員購(gòu)買(mǎi)商品房明顯增加，商品房銷(xiāo)售登記中屬外地人士購(gòu)買(mǎi)面1524套，比去年增加54.6%，屬?lài)?guó)外和境外人士購(gòu)買(mǎi)面639套，比去年增加106.3%，屬?lài)?guó)外人士購(gòu)買(mǎi)2937套，比去年增加204%。2001年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房比重繼續(xù)攀升，商品房預(yù)

19、售登記中屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi)190678套，占95.3%，比去年上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi)146688套，占97.9%，比去年上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。2001年銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售排名為浦東、閔行、普陀、徐匯、寶山、分別占全市銷(xiāo)售量的18.3%、15.6%、8.2%、7.2%、6.5%。而銷(xiāo)商品房預(yù)售排名為浦東、閔行、普陀、長(zhǎng)寧、寶山、分別占全市預(yù)售總量的18.5%、12.3%、9.1%、8.0%、6.9%。2001年存量房交易繼續(xù)快步上升，比去年增加82.7%，為1422.4萬(wàn)平方米，已達(dá)到商品房銷(xiāo)售量的64.1%，其中住宅占72.5%。2001年已售公房上市出售成交69832套，交易面積地64萬(wàn)平方米

20、，占總存量交易面積的25.6%，比去年增加61.8%。上市平均出售價(jià)為13.87萬(wàn)元/套，平均出售單價(jià)為2643元/平方米，比去年增加301元，平均建筑面積為52.13平方米。2001年已備案的全市差價(jià)換房總成交戶(hù)數(shù)為10888戶(hù)，總成交面積32.8%，其中轉(zhuǎn)讓8106戶(hù)，面積19.2萬(wàn)平方米，金額5.3億元，交換你782戶(hù)，面積13.5萬(wàn)平方米。2001年全市房地產(chǎn)抵押建筑面積達(dá)8500萬(wàn)平方米，比去年同期增加84.5%,商品房抵押貸款金額為1533億元，其中期房抵押建筑面積為2897萬(wàn)平方米，約13.3萬(wàn)件，個(gè)人（私有財(cái)產(chǎn)）抵押12.9萬(wàn)件，1884萬(wàn)平方米，抵押貸款金額為366億元。房地

21、產(chǎn)市場(chǎng)得以發(fā)展歸結(jié)為以下幾個(gè)條件：理念、市場(chǎng)化程度高，有廣闊的消費(fèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中國(guó)龍頭城市擁有無(wú)以比擬的優(yōu)越投資條件有較高素質(zhì)的一批開(kāi)發(fā)商群體。當(dāng)?shù)卣闹С峙c良好的自然經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 2閔行地區(qū)市場(chǎng)概述航華滋養(yǎng)在閔行的大環(huán)境，閔行區(qū)位于西南城郊結(jié)合部，擁有廣闊的腹地。它作為新崛起的房產(chǎn)市場(chǎng)，以其優(yōu)越的自然條件、地理環(huán)境、便捷的交通、良好的生活環(huán)境和適中的房?jī)r(jià)，使閔行區(qū)成為中心城區(qū)能量輻射和吸收的黃金區(qū)域。1992年至1998年，中心城區(qū)大批動(dòng)遷居民遷入閔行，出現(xiàn)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的安置性普通住宅，使閔行人氣漸旺?！熬盼濉逼陂g，大量資金的投入，使基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境得到進(jìn)一步的改善，1998年到1

22、999年一直獨(dú)占房產(chǎn)銷(xiāo)售面積排行第一位，領(lǐng)銜樓市風(fēng)云。閔行區(qū)已獲得“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模城區(qū)”、“國(guó)家園林城區(qū)”稱(chēng)號(hào)，并正努力創(chuàng)建“國(guó)家衛(wèi)生城區(qū)”。這一切，為閔行住宅建設(shè)的騰飛創(chuàng)造了條件，也為住在閔行打下較好的基礎(chǔ)。閔行區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在全區(qū)中扮演了具有極有重要的角色，9年來(lái)，住宅竣工面積達(dá)到1759萬(wàn)平方米，建成撥點(diǎn)小區(qū)一個(gè)，建成55個(gè)城市，區(qū)級(jí)完整街坊。涌現(xiàn)了一批名都城、萬(wàn)科城市花園、君臨天下花園、紫藤新苑等布局合理，質(zhì)量上乘、環(huán)境優(yōu)美的高檔生活小區(qū)，使閔行區(qū)人均居住面積2000年達(dá)到15.30平方米，高于市人均9.3平方米的水平。伴隨大量住宅的交付使用，居住區(qū)公建配套設(shè)施完成177萬(wàn)平方米，累計(jì)公

23、建配套率11%以上。其中，完成教育配套投資2.8億元，竣工交付面積17.6萬(wàn)平方米。建成中學(xué)8所，小學(xué)12所，幼兒園23所，文化娛樂(lè)設(shè)施完成投資1.5億元，竣工交付面積6.8萬(wàn)平方米。地區(qū)公建完成投資2.8億元。居住區(qū)綠化面積達(dá)508公頃，小區(qū)集中綠化152公頃，全區(qū)人均公共綠地10.6平方米，城區(qū)綠化率達(dá)31%。未來(lái)閔行人均居住面積規(guī)劃如下：2005年，為16萬(wàn)平方米。住宅建設(shè)基本完成一線(xiàn)四點(diǎn)中舊區(qū)改造任務(wù)，居住水平達(dá)到小康型。住宅開(kāi)發(fā)向花園住宅、高檔公寓的方向發(fā)展。新開(kāi)工住宅總量約為750萬(wàn)平方米，平均每年開(kāi)工面積約150萬(wàn)平方米。2010年，人均居住面積在8平方米。住宅類(lèi)型以花園住宅、高

24、檔公寓為主，居住水平達(dá)到舒適型。新開(kāi)工住宅面積約720萬(wàn)平方米平均每年住宅新開(kāi)工約140多萬(wàn)平方米。2015年，人均居住面積的0平方米，面積約720萬(wàn)平方米，平均每年住宅新開(kāi)工面積約720萬(wàn)平方米，平均每年住宅新開(kāi)工面積約140多萬(wàn)平方米。根據(jù)閔行區(qū)政府的規(guī)劃，未來(lái)五年發(fā)展總體目標(biāo)：建設(shè)以吳中路“現(xiàn)代消費(fèi)專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)通道”、虹中路的“現(xiàn)代時(shí)尚文化閑通道”為中心的發(fā)展框架，體現(xiàn)現(xiàn)代綜合消費(fèi)新時(shí)尚的創(chuàng)意中心之一，展示國(guó)際多元文化連接中外文化的重要場(chǎng)所之一，具有發(fā)達(dá)的商貿(mào)流通功能、優(yōu)雅的休閑服務(wù)功能、高品質(zhì)的現(xiàn)代居住功能相融合的新興城區(qū)之一。其中最主要的是未來(lái)居住區(qū)規(guī)劃，即在“十五”時(shí)期興建100萬(wàn)平方

25、米高品質(zhì)現(xiàn)代化住宅小區(qū)。其中以吳中路為軸線(xiàn)，兩則重點(diǎn)開(kāi)發(fā)“錦繡江南”、“明申花園”、“湘府花園”、“古北新城二期”等新型備用，以此全面提升吳中路居住區(qū)的品制裁，使之成為地區(qū)最現(xiàn)代化的居住區(qū)之一。閔行“金虹橋”地區(qū)目前正在高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，爭(zhēng)取未來(lái)五年形成現(xiàn)代化新型城鎮(zhèn)，成為閔行區(qū)一顆閃亮的明珠。二、項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域分析位于閔行與長(zhǎng)寧兩區(qū)交界線(xiàn)的航華地區(qū)，北接虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、動(dòng)物園，南望莘莊，東靠虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，西臨青浦。莘莊地區(qū)的樓市，在某種程度上已成為樓市奇跡的代名詞。而虹橋地區(qū)在90年代則發(fā)生了翻天覆地的變化，成為富有的現(xiàn)代居住區(qū)之一。虹橋地區(qū)東近路，北接路，西至新涇港，南臨漕寶路，區(qū)域圍不大

26、，如此看虹橋，即便反吳中路沿線(xiàn)的樓盤(pán)劃開(kāi)，這里也應(yīng)有不少樓盤(pán)，且大多在金匯花園地區(qū)，其中，寶虹房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金匯花園是整個(gè)虹橋地區(qū)最大的居住小區(qū)，由于地塊分階段開(kāi)發(fā)，金匯地區(qū)的建筑風(fēng)格有所不同，建筑水平也有高有低，但作為最鄰近虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)和古北新區(qū)的環(huán)外居住區(qū)，這里也多多少少受到了外銷(xiāo)住宅重視規(guī)劃和品味的景響，另外這里距中心城區(qū)最近，經(jīng)多家開(kāi)發(fā)商連年開(kāi)發(fā)后，這里的住宅土地越來(lái)越少，這說(shuō)明，今后這里新的高質(zhì)量樓盤(pán)會(huì)顯得日益珍貴，其地價(jià)，地級(jí)的含金量上漲空間較大。虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)在人的心目中是上檔次的地區(qū)象征，90年代初期虹橋地區(qū)所開(kāi)發(fā)的物業(yè)大部分以外銷(xiāo)房為主，所面對(duì)的客源群體多為境外人士，其主力價(jià)格也在13

27、002800美元/平方米之間，地居民和本地居民所占的比例極小，90年代后，市場(chǎng)客源情況則出現(xiàn)向境客源和本地客源傾斜的狀態(tài)，地區(qū)銷(xiāo)房?jī)r(jià)格大部分保持穩(wěn)定在4000元/平方米左右。虹橋地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)蒸蒸日上，城高面積不斷更新。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總建筑面積200多萬(wàn)平方米，近期正在建設(shè)的項(xiàng)目約70多萬(wàn)平方米，其中絕大多數(shù)為中高檔樓盤(pán)，銷(xiāo)售率達(dá)80%。上苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的紫京苑短短幾個(gè)月就銷(xiāo)售一空。金斯置業(yè)開(kāi)發(fā)的金斯花園融公寓與別墅為一體先后榮獲98年十佳房型獎(jiǎng)和97、98年度“市房地產(chǎn)銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)企業(yè)的榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。獨(dú)特綠化景觀頗具特色的復(fù)鑫苑、明申花園五樓電梯房、著名的金匯花園，以現(xiàn)代運(yùn)動(dòng)題材為主的韻動(dòng)時(shí)代，以江南園林

28、風(fēng)格為的錦繡江南等樓備用均受市民與海外人士的喜愛(ài)。另外一些高檔涉外出租別墅，如虹梅別墅、虹橋別墅、豪嘉府邸等，由于品位高、地理位置優(yōu)越、服務(wù)良好深受駐流外籍人士青睞，出租率達(dá)90%以上。未來(lái)五年，這一板塊將實(shí)施金匯南路、虹井南路、虹泉路、虹路、合川路、紅松路等十余條市政道路工程，全長(zhǎng)約14公里。1998年美國(guó)總統(tǒng)克林頓在訪(fǎng)問(wèn)期間，走訪(fǎng)了金匯某個(gè)小區(qū)的一個(gè)業(yè)主家庭，整個(gè)金匯、整個(gè)虹橋都為之轟動(dòng)一時(shí)。轉(zhuǎn)眼四年過(guò)去了，克林頓訪(fǎng)問(wèn)這戶(hù)居民的原因，我們?nèi)匀徊恢?，但是金匯的時(shí)尚品味應(yīng)該是他選擇這個(gè)區(qū)域的原因之一吧。金匯地區(qū)占地面積約50公頃，位于閔區(qū)東北，屬虹橋鎮(zhèn)，北起西路，西到吳中路，與龍柏新村隔路相

29、望，是”新虹橋生活圈”中更能代表時(shí)尚的居住區(qū)域。金匯地理位置十分優(yōu)越，與西區(qū)中的重要地段“虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)”親密相鄰，這些都是賦予金匯地區(qū)時(shí)尚的具體表現(xiàn)。周邊簇?fù)碇奈璧笇W(xué)校、芭蕾舞團(tuán)、海粟美術(shù)館、油畫(huà)塑館等知名藝術(shù)團(tuán)體和文教基地使這里彌漫著厚重的歷史人文氣息;虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和漕河涇經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，使這里融入了科技的的現(xiàn)代氣息，這里離虹橋機(jī)場(chǎng)、仙霞網(wǎng)環(huán)中心以與大賣(mài)場(chǎng)易初蓮花只不過(guò)幾公里的路程，居民生活出行都十分便 捷，無(wú)論是想購(gòu)物、娛樂(lè)還是學(xué)習(xí)，居民們都可輕松到達(dá)目的地，這一切都促使這塊土地日益成為一個(gè)在古典與現(xiàn)代中脫穎而出的”時(shí)尚的居住區(qū)域。如念，這里已成為時(shí)尚運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者的天地，足球俱樂(lè)部，高

30、爾夫俱樂(lè)部，卡丁車(chē)館等新潮運(yùn)動(dòng)，使這個(gè)地段的品質(zhì)有了進(jìn)一步的提高，著名的金匯幼兒園、新基礎(chǔ)實(shí)驗(yàn)以與法國(guó)與德國(guó)的國(guó)際學(xué)校、日本學(xué)校等高檔次學(xué)校，也為此地注入了文化氣息。因?yàn)楹鐦蜷_(kāi)發(fā)區(qū)和古北地區(qū)的帶動(dòng)，也因?yàn)榻饏R自身歷來(lái)的地域品質(zhì)，建造出高質(zhì)量的真正符合現(xiàn)代人生活品味的時(shí)尚樓盤(pán)便是在此投資的開(kāi)發(fā)商所追求的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商也為此動(dòng)足了腦筋。金匯韻動(dòng)時(shí)代的開(kāi)發(fā)商復(fù)地集團(tuán)在做好樓盤(pán)質(zhì)量的同時(shí)，把”運(yùn)動(dòng)時(shí)尚的概念融入到樓盤(pán)中去，推出了”鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的主題會(huì)所，斥巨資建設(shè)了具國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)員制2000足球俱樂(lè)部，提倡以球會(huì)友，這個(gè)集比賽，觀賞，社交，健身為一體的會(huì)所吸引了國(guó)足大腕們前來(lái)熱身，也給球迷們提供了在自己的

31、球場(chǎng)上一展身手的機(jī)會(huì)，小區(qū)的品質(zhì)也為此提升不少。如今，金匯已成為時(shí)尚運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者的天地，除了足球俱樂(lè)部，卡丁車(chē)館的陸續(xù)建成，都讓喜愛(ài)運(yùn)動(dòng)和追逐新潮的人們過(guò)足了癮。而錦繡江南則在此推出了另一種居住時(shí)尚，追求復(fù)古和回歸自然，在建筑風(fēng)格上開(kāi)商推出了中國(guó)傳統(tǒng)的園林與現(xiàn)代居住品味融合的理念，在小區(qū)規(guī)劃上，則別具一格地把平地做成不平地，追求丘陵地帶的效果，也為居住品味展示了都市園林的另類(lèi)時(shí)尚。這里的開(kāi)發(fā)商認(rèn)準(zhǔn)了主這了塊土地，一直在這里做項(xiàng)目，這塊土地給了他們信心，也給了他們很大的責(zé)任感，他們中的大多數(shù)已經(jīng)愛(ài)上了這個(gè)地方，他們說(shuō)，如果要讓他們出資作一些市政改造，只要是有這個(gè)需要的，只要是用在金匯的，我們肯定毫

32、不猶豫。受虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶的輻射，虹橋地區(qū)聚集了大量的白領(lǐng)人士和外籍人士，這部分人在購(gòu)房和租房時(shí)都 有著獨(dú)特的參考標(biāo)準(zhǔn)，相對(duì)于房子本身而言，他們似乎更注重房子的附加值，極佳的房型或外立面不一定會(huì)成為這些人購(gòu)房動(dòng)機(jī)，但便捷時(shí)尚的生活氛圍對(duì)他們來(lái)講卻是個(gè)不小的的誘惑。而金匯周邊的金融設(shè)施，各種會(huì)員俱光部，便捷的商娛設(shè)施以與一大批高尚住宅小區(qū)都樗著這里的高尚的生活品味，這些都成為這批購(gòu)房者傾心此個(gè)的原因，因而，金匯會(huì)成為他們購(gòu)房的首選區(qū)域，他們對(duì)金匯認(rèn)可也是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)優(yōu)秀樓盤(pán)他大力改善周邊設(shè)施的動(dòng)力，這樣的互動(dòng)對(duì)金匯樓市的活躍與提升起著極其重要的作用。金匯地區(qū)成為房產(chǎn)熱點(diǎn)的重要原因之一，這

33、里緊鄰漕河涇等開(kāi)發(fā)區(qū)，和海的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)房你都很熱，所以金匯個(gè)區(qū)的興旺也不足為奇，這里的白領(lǐng)為方便工作，都得附近買(mǎi)房，而且這批人有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，促使個(gè)區(qū)樓市升溫。在高檔住宅中，有這樣一句話(huà)，叫東有湯臣，西有虹橋，虹橋在乃至港臺(tái)地區(qū)的消費(fèi)已經(jīng)形成了高尚商住聚集地的口碑。它獨(dú)特的區(qū)位和潛在含金量將會(huì)有充分的開(kāi)發(fā)，一個(gè)嶄新的金匯將會(huì)在此崛起。古時(shí)候?yàn)閭兙拖矚g用”三足鼎力”來(lái)形容勢(shì)態(tài)的穩(wěn)定，而獨(dú)特的優(yōu)秀個(gè)理位置，頗具開(kāi)發(fā)理念的投資他崇尚時(shí)尚生活的入住為群，便成不支持金匯成為高尚生活區(qū)的三支實(shí)力之足。受莘莊與虹橋地區(qū)樓市的影響與輻射，和航華地區(qū)自身的人氣，航華地區(qū)逐漸被業(yè)人士看好。周邊西郊龍柏香榭苑、龍柏

34、城市花園、新明星花園、丹桂花園、嘉豐新苑、鴻禧花園等樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況可以說(shuō)明。周邊在已售或在售樓盤(pán):虹橋金俊苑 虹井路368號(hào)，寶虹公寓：紅松路、金江路口，明申花園：吳中路429弄17號(hào)，古北首席：吳中路429弄17號(hào)，龍柏金鈴公寓：紅松路477號(hào)，金匯華光城：金匯路588號(hào)，虹橋世家花園：中路179號(hào)，龍柏西郊公寓：紅松路688號(hào)，龍柏金悅公寓：青杉路115號(hào)虹橋金斯花園：金雨路88弄西郊龍柏香榭花苑：青杉路169弄虹橋明珠公寓：伊犁南路34弄3號(hào)虹橋光大花苑：程家橋路269弄金匯名人苑：金匯路17號(hào)公交線(xiàn)路：中衛(wèi)線(xiàn)：公園久事西郊花園 936路：龍柏外高橋936B線(xiàn)：龍柏人民廣場(chǎng)757路：虹古

35、路蓮花路地鐵站721號(hào)：體育館綠苑路911路：萬(wàn)科城市花園老西門(mén)753路：綠苑咱蓮花路地鐵站57路：龍柏新村路87路：華星路931路：虹橋機(jī)場(chǎng)火車(chē)站925路：虹橋機(jī)場(chǎng)人民廣場(chǎng)91路：莘瀝路北新涇48路：連去路動(dòng)物園超市：易初蓮花超市：吳中路1218號(hào)家得利：黃樺路269號(hào)市農(nóng)工商超市：吳中路623號(hào)捷強(qiáng)連鎖超市：吳中東路507號(hào)好美家吳中店：吳中路1245號(hào)家樂(lè)福古北店：水城南路、西路美亞音像租憑連鎖店：虹橋路1012號(hào)特價(jià)書(shū)店：虹橋路1016號(hào)。三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析與評(píng)價(jià) 1、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境目前航華地區(qū)處于七寶、虹橋與機(jī)場(chǎng)的包圍之中，特別是虹橋地區(qū)更是此該地塊擁有較高的價(jià)值的又一因素。虹橋新區(qū)的金

36、匯、龍柏、吳中路沿線(xiàn)中檔價(jià)位精品樓盤(pán)的大量涌現(xiàn)，既迎合了新一代中產(chǎn)階級(jí)的經(jīng)濟(jì)承受能力，又給予購(gòu)房者入住虹橋高樓居住區(qū)的優(yōu)越感。據(jù)調(diào)查顯示，除了外籍人士，在“新虹橋生活圈”的購(gòu)房者中，長(zhǎng)寧、徐匯、靜安的客源占60%以上，盧灣、普陀、青浦、嘉定、的購(gòu)房者占20%左右，還有10%是更遠(yuǎn)省市購(gòu)房者?，F(xiàn)將與我們競(jìng)爭(zhēng)力不大，但與本案有一定的距離，具有可行性分析的龍柏地區(qū)和虹橋地區(qū)主要已竣工樓盤(pán)分析如下：1） 金匯花園： 虹橋地區(qū)最大的房產(chǎn)項(xiàng)目，占地43公頃，規(guī)劃面積70萬(wàn)平方米，從19993年至今，已基本建成四個(gè)街坊，一條商業(yè)街，入住居民達(dá)到5000余家。金匯花園給人的最大感覺(jué)是它的相對(duì)成熟，作為自成體系

37、的平民小區(qū)，在環(huán)線(xiàn)外并不是到處可見(jiàn)。從商業(yè)配套來(lái)看，金匯花園歐陸風(fēng)格商業(yè)街有小金陵的之稱(chēng)。不失為熱鬧。從環(huán)境來(lái)看，小區(qū)的綠化率超過(guò)40%，從教育設(shè)施來(lái)看，寶虹房產(chǎn)投資近億元的金匯新基礎(chǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校是一道亮麗的風(fēng)景，該校實(shí)行十五年一貫制教學(xué)。目前在售的是三街坊、寶虹公寓和紫晶苑。金匯三街坊，得房率高達(dá)88%，房型都在100平方米以上，三房地136平米，四房地146平米和156平米，對(duì)一般工薪階層來(lái)說(shuō)，顯大。寶虹公寓和紫晶苑均為現(xiàn)房，寶虹公寓二房地116平米，紫晶苑二房93至100平米，寶虹公寓另有復(fù)式住宅，面積為206平米至229平米。2） 金匯華光城： 位于金匯路，由多幢小高層組成，總建筑面積15

38、平方米，從規(guī)模，外立面和規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)看，是該地區(qū)較具實(shí)力和身價(jià)的樓盤(pán)。目前已開(kāi)發(fā)完畢，均為現(xiàn)房，價(jià)格4200至5400元。 三房二廳較多，面積有127平米、133平米、139平米、141平米、145平米、149平米等，四房二廳160平米，由于面積較大總價(jià)要在六十萬(wàn)元左右，銷(xiāo)售上有一定壓力。另外，該樓盤(pán)部分建筑緊鄰河水混濁的新涇港，對(duì)具銷(xiāo)售也有一定的影響。3） 虹橋花園 位于虹梅路3200號(hào)，占地55000平米，建有多幢小高層和多層，總建筑面積12萬(wàn)平方米，143平米，另有一定數(shù)量的復(fù)式，其中有三層復(fù)式，面積為216平方米，底層為餐廳客，二層為客廳和臥室，頂層為儲(chǔ)藏室。4） 虹橋金斯花園 位于金雨

39、路88弄，由疊加式別墅和小高層組成，其疊加式別墅與躍層、多層、高層公寓相比，擺脫了平面布局，將家居主體功能劃為三大部分并分布于三個(gè)樓面，強(qiáng)調(diào)了私密性和功能分區(qū)，該疊加別墅為六層樓房，一二三層為一住宅單元，四五層為另一住宅單元，一般一個(gè)住宅單元有五房二廳，其中客廳面積達(dá)到55平米，主臥面積達(dá)到30平米，銷(xiāo)售價(jià)格大多在6000元以上，總價(jià)在100元萬(wàn)以上。該樓盤(pán)緊鄰新涇港，河水污染，是其現(xiàn)階段的不足之處。5） 虹橋金俊苑 位于虹井路金匯花園南側(cè)，占地28000平米，由6幢公寓（2幢11層、2幢8層、1幢5層）和別墅住宅（19幢），總建筑面積3600平方米，前年開(kāi)始預(yù)售，售價(jià)每平米4200元起，公寓

40、房型面積較大，二房二廳二衛(wèi)達(dá)127平米，其中客餐廳40平米，廚房9平米，主臥衛(wèi)生間8.6平米，三房二廳二衛(wèi)181平米，其中客餐廳50平米，廚房9平米，主臥達(dá)23平米，有雙陽(yáng)臺(tái)。處航華地區(qū)最近的一個(gè)地區(qū)是龍柏地區(qū)，龍柏地區(qū)大致可以分為兩大塊，一塊靠的近虹橋地區(qū)和西郊公園，大部分樓盤(pán)冠以龍柏之名，一塊靠近七寶和虹橋機(jī)場(chǎng)，即航華地區(qū)。龍柏地區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)有條不紊，各樓盤(pán)的樓次比較接近，既少見(jiàn)大富大貴的豪門(mén)，也少見(jiàn)樸素簡(jiǎn)陋的低價(jià)房，房型設(shè)計(jì)，外立面等方面較為用心。航華地區(qū)大部分為六層多層房，外立面簡(jiǎn)單，排列單調(diào)，深深烙上了當(dāng)初作為動(dòng)遷小區(qū)的印跡，但也有幾個(gè)樓盤(pán)為該區(qū)域帶來(lái)了新氣候，如有丹桂花園、新明星花

41、園、鴻禧花園、嘉豐新苑等，以與最近亮相的美景苑，該區(qū)域樓盤(pán)大多以較高檔的形式出現(xiàn)的其針對(duì)的客戶(hù)是白領(lǐng)，其多項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好。四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目由于其位置的唯一性,使許多樓盤(pán)不具備真正的可比性,就客戶(hù)而言,其對(duì)一個(gè)樓盤(pán)的評(píng)價(jià)是地段、價(jià)格、戶(hù)型、物業(yè)管理、公建配套、綠化環(huán)境等要素的綜合評(píng)判，具有很大的不確定性和偶然性。故而營(yíng)銷(xiāo)推廣會(huì)將這些因素優(yōu)化整和，結(jié)合市場(chǎng)和自身的特點(diǎn)，給出一個(gè)合適的項(xiàng)目定位。項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的核心之一，兩個(gè)相近的項(xiàng)目若其定位也相似，則構(gòu)成最強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。航華一村一街坊與周邊項(xiàng)目相比，考慮施工進(jìn)度，項(xiàng)目定位這兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)要素新景苑是其最大對(duì)手。2001年3月，丹桂

42、南苑針對(duì)復(fù)式房型，推出“加1萬(wàn)元可獲得價(jià)值6萬(wàn)元的地下產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)一個(gè)”的促銷(xiāo)方案，復(fù)式面積在169193M2左右，總價(jià)在60、70萬(wàn)元上下，現(xiàn)已全部售完，僅有車(chē)庫(kù)在出租當(dāng)中，其另有項(xiàng)目也在2002年底揭曉。與其相鄰的新明星花園1月份也對(duì)133M2復(fù)式房型推出優(yōu)惠價(jià)銷(xiāo)售，售價(jià)為3535-3580M2，總價(jià)50萬(wàn)元上下。但以上樓盤(pán)在價(jià)格上與本案無(wú)可比性?，F(xiàn)新明星花園僅剩下三套房，GC的122.37平方米的9樓三房，售價(jià)4180元，GB三房二廳二衛(wèi)1樓，售價(jià)4210元，D型三房二廳二衛(wèi)133平方米，售價(jià)4065元。新地塊也將在明年初有所動(dòng)作。據(jù)調(diào)查，嘉豐新苑已全部售出，其房型面積從93-190平方米，

43、與本案來(lái)說(shuō)其如此大的房型也能賣(mài)成10月份閔行預(yù)售排行榜的第三名，據(jù)了解該樓盤(pán)也將在2002年年底有新的項(xiàng)目開(kāi)工，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這正是本案在航華地區(qū)的火爆市場(chǎng)機(jī)會(huì)，利用市場(chǎng)上缺少的規(guī)模項(xiàng)目，推出我們的樓盤(pán)。滬青平平公路睪邊上的新景苑也在4月份推出，其與本案較近的地理位置成為本案的一大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但目前房型與價(jià)格等各項(xiàng)因素未定，二房面積90-100平方米左右，三房面積在30-150平方米左右。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的反映情況該案也成為當(dāng)?shù)氐囊淮鬅狳c(diǎn)。與本案存在競(jìng)爭(zhēng)最大。東西走賂的吳中路是一條貫穿虹橋鎮(zhèn)的重要交通干道，虹橋鎮(zhèn)生要的腹地走廊，擁有得天獨(dú)厚的的地理位置，該地區(qū)住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)相當(dāng)成熟，吳中路沿線(xiàn)是聚集了一批

44、小區(qū)型樓盤(pán)，以虹許路為界，東面有海聯(lián)花園、湘府花園、古北新城、明申花園，西面有虹橋金斯花園、韻動(dòng)時(shí)代、東苑怡和園等。目前在建項(xiàng)目有：古北新城東塊，規(guī)劃建造和7萬(wàn)平方米多高層住宅；海聯(lián)花園三期以20層住宅為主，有5萬(wàn)平方米左右，定價(jià)4400-5400元/平方米，市場(chǎng)接受度不容樂(lè)觀；上市的錦繡江南規(guī)劃41萬(wàn)平方米，是目前吳中路沿線(xiàn)規(guī)模最大的住宅項(xiàng)目。韻動(dòng)時(shí)代位于金匯路462號(hào)，紅松路以南、金匯路以東、吳中路以北。小區(qū)占地5.3萬(wàn)平方米，總建筑面積9.7萬(wàn)平方米，綠化率40%。規(guī)劃建造12幢8至11層小高層，總建筑面積97000平方米。該樓盤(pán)分三期開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)發(fā)15000平方米，2001年四月底開(kāi)盤(pán)

45、，已銷(xiāo)售2幢9層住宅，現(xiàn)所剩房源不多。均價(jià)5000元。二期是位于足球場(chǎng)東側(cè)的4幢11層住宅，全部一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，兩房面積109平方米，三房面積127133平方米，并在西端位置安排這45平方米景觀四房，開(kāi)盤(pán)價(jià)4200-5500元。比一期上漲150元/平方米。首期七月交房，二期9月交房。三期推出18套全裝修房，預(yù)計(jì)12月底交房。該樓盤(pán)房型較實(shí)惠，得房率84%，二房95平米左右，三房120至130平方米。 沿金匯路一側(cè)建有一個(gè)運(yùn)動(dòng)2000標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)，實(shí)行會(huì)所員制，凡購(gòu)房皆成為該修飾樂(lè)訓(xùn)會(huì)員。足球場(chǎng)與住宅小區(qū)聯(lián)姻，在不多見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商提倡全民健身理念值得稱(chēng)道。小區(qū)運(yùn)動(dòng)設(shè)施較多，有環(huán)跑徑等。規(guī)劃中還有各項(xiàng)體育

46、設(shè)施，規(guī)劃、配套方面都具有較大的優(yōu)勢(shì)。錦繡江南北起吳中路，東鄰新涇港，南至浦匯塘，虹泉路和規(guī)劃中的金匯南路貫穿小區(qū)，占地30萬(wàn)平方米，總建筑面積40萬(wàn)平方米容積率1.33，一期開(kāi)發(fā)14萬(wàn)平方米的多層、小高層住宅，并在建筑外觀，環(huán)境上都融入了一些江南傳統(tǒng)建筑符號(hào)，力求形成與眾不同的民族特色，如窗，陽(yáng)臺(tái)外設(shè)計(jì)了美人靠，屋頂采用青灰色斜坡頂，還參照“西湖十景”的江南園林意境，設(shè)計(jì)了“然十景”。十分明顯，該盤(pán)嘗試傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，期望以“中國(guó)民族魅力”來(lái)贏得市場(chǎng)，反映出求新求變的市場(chǎng)策略。規(guī)劃中的金匯路和虹泉路將整個(gè)小區(qū)分隔為四個(gè)地塊。并規(guī)劃有“生活天地”、“運(yùn)動(dòng)健康“、“商務(wù)時(shí)代”、“教育碩果”四大主題

47、會(huì)所，同時(shí)，金匯路沿街將規(guī)劃為江南文化休閑街，小區(qū)綠化率40%。一期開(kāi)發(fā)吳中路以南，金匯路以東地塊，占地近10萬(wàn)平方米，建筑面積14萬(wàn)平方米，規(guī)劃有13幢4-6層和10幢8-12層住宅，東南角為幼兒園。圍繞小區(qū)“一低北高，南面是多層住宅，東側(cè)沿新涇港和北側(cè)靠吳中路的是小高層，全部一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，兩房面積102-122平方米，三房118-158平方米。多層開(kāi)盤(pán)價(jià)4400-4700元，小高層4100-5000元/平方米預(yù)計(jì)2002年12月交房。位于吳中路的金虹大廈觀景閣是1幢18層點(diǎn)式高層，風(fēng)車(chē)型格局，141平方米左右三房，開(kāi)盤(pán)價(jià)僅3100-4100元，弱面可以看見(jiàn)虹橋高爾夫球場(chǎng)。比與其一路之隔的明

48、申花園、古北新城房?jī)r(jià)接近千元。位于金匯路紅松路口的金匯花園推出2幢12層住宅，“大面積、高價(jià)位”的特點(diǎn)，兩房面積122平方米，三房面積139-158平方米，房?jī)r(jià)4300-5400元/平方米。比龍柏金鈴公寓高出近1000元/平方米，與韻動(dòng)進(jìn)代報(bào)價(jià)相當(dāng)。位于七莘路的萬(wàn)兆家園本月正式銷(xiāo)售二期萊茵清鏡，二期中規(guī)劃有低層、多層和小高層住宅，其中，沿蒲匯路而建的排屋尚未公開(kāi)就已被預(yù)定一空，2幢三聯(lián)體和2幢四聯(lián)體排屋，面積在180-190平方米，售價(jià)4500-4600元/平方米，目前多層住宅房3200-3600元/平方米，比一期高出約500元/平方米。地塊西側(cè)的2幢多層住宅，以108平方米的三房為主，11月

49、交房。西郊龍柏香榭苑三期小高層位于青杉路169弄，北靠青杉路、東鄰虹井路，占地6萬(wàn)平方米，建筑面積11萬(wàn)平方米，規(guī)劃有12幢小高層，綠化率40%，容積率2.1。一二期已開(kāi)發(fā)了8幢住宅，引次推出三期小區(qū)最南面，靠吳中路的4幢8-11層住宅，一房面積60-66平方米，兩房面積80-104平方米，四房146平方米，開(kāi)盤(pán)價(jià)3700-4800元/平方米，預(yù)計(jì)12月交房。為突出本案的特色，航華一村一街坊的定位應(yīng)有意保持與其他樓盤(pán)的差異特征，以取得競(jìng)爭(zhēng)的有利地位。 春之聲市場(chǎng)調(diào)查表項(xiàng) 目錦繡江南韻動(dòng)時(shí)代金匯名人苑位 置金匯路88號(hào)金匯路462號(hào)紅松路598號(hào)規(guī) 模占地30萬(wàn)m29.7萬(wàn)m2建筑面積2萬(wàn)m2建

50、筑面積類(lèi) 型多層、小高層2幢9層、4幢11層12層價(jià) 格4400-4700、4100-5000元/ m24200-5500元/ m24500-5100元/ m2真實(shí)價(jià)格額4400-4700、4100-5000元/ m24200-5500元/ m24500-5100元/ m2真實(shí)銷(xiāo)售率約85%以上，11、12月排行第三位60%，11月排第五位90%工 期外立面落成20029月交房現(xiàn)房發(fā) 展 商明泉房地產(chǎn)復(fù)星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)寶虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)容 積 率1.33廣告主題非常中國(guó) 非常國(guó)際都市中的鄉(xiāng)村俱樂(lè)部點(diǎn)睛時(shí)沿社區(qū) 府瞰金匯傳奇總價(jià)分析45-49萬(wàn)元55-67萬(wàn)70萬(wàn)元戶(hù)型與主力戶(hù)型分析124 m2為主力戶(hù)

51、型109-133m2122158 m2物 管 費(fèi)1.3元/ m2（多層）1.6元/ m2（小高層）1.6元1.6元/ m2月配套設(shè)施四大主題會(huì)所足球俱樂(lè)部等周邊配套成熟，金匯中心俱樂(lè)部建筑風(fēng)格江南風(fēng)格綠色明麗歐式風(fēng)格園林設(shè)計(jì)風(fēng)格然十景，五親空間運(yùn)動(dòng)型簡(jiǎn)單綠化開(kāi) 發(fā) 期接近現(xiàn)房200個(gè)年9月交房現(xiàn)房客 戶(hù) 群、等高級(jí)白領(lǐng)時(shí)尚一族客戶(hù)群比較多高級(jí)白領(lǐng)綠 化 率40%40%30%備 注40萬(wàn)余平方米大型復(fù)合生態(tài)社區(qū)三期推出18套全裝修房與金匯花園一期連通項(xiàng) 目萊茵清鏡西郊龍柏香榭復(fù)泰華庭位 置七莘路2855弄青杉路169弄航東路689號(hào)規(guī) 模占地3萬(wàn)平方米11萬(wàn)m21萬(wàn)余平方米類(lèi) 型多、小高層、三聯(lián)

52、體與四聯(lián)體排屋12幢小高層7幢6層價(jià) 格3200-3600、4500-4600元/ m23700-4800元/ m22900-3500元/ m2真實(shí)價(jià)格額3200-3600、4500-4600元/ m23700-4800元/平方米2900-3500/ m2真實(shí)銷(xiāo)售率85%、11、12月排名第9、10位二期售完，目前推三期估計(jì)達(dá)95%以上12月預(yù)售排行榜第四位50%以上工 期200111交房200212結(jié)構(gòu)封頂發(fā) 展 商萬(wàn)兆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)復(fù)銘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司華漕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)容 積 率1.22.11.4廣告主題別墅社區(qū)，精品多層令人稱(chēng)羨的游泳池會(huì)所航華矚目精品總價(jià)分析集中2833萬(wàn)56萬(wàn)左右28-35萬(wàn)戶(hù)

53、型與主力戶(hù)型分析三房目前剩110多m2戶(hù)型106-146m285-134平方米物 管 費(fèi)0.45元/ m2電梯房1.6元/ m20.6元/ m2月配套設(shè)施名人會(huì)所、屋頂游泳池臨航北路配套全建筑風(fēng)格現(xiàn)代明麗剔透簡(jiǎn)約風(fēng)格歐陸風(fēng)格園林設(shè)計(jì)風(fēng)格1000 m2共享型廣場(chǎng)意大利、英倫風(fēng)情組團(tuán)式綠化開(kāi) 發(fā) 期目前銷(xiāo)售二期推出三期一年客 戶(hù) 群工薪階層與部分白領(lǐng)當(dāng)?shù)乜蛻?hù)群為主機(jī)場(chǎng)客戶(hù)為主，年青置業(yè)較多綠 化 率50%40%35%備 注別墅推出火爆，反映市場(chǎng)量少商鋪6000-6500元/平方米政府行為，價(jià)格低廉，不作廣告產(chǎn)，商鋪不賣(mài)春之韻花苑競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)位置評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)名競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)位置復(fù)泰華庭航東路689號(hào)

54、新景苑滬青平公路旁錦繡江南金匯路88號(hào)韻動(dòng)時(shí)代金匯路462號(hào)萬(wàn)兆家園七莘路2855弄金虹大廈吳中路598弄金匯名人苑紅松路175弄西郊龍柏香榭苑青杉路169號(hào)龍興苑黃樺路紅松路口海聯(lián)花苑吳中路380弄古北首席429弄17號(hào)航華社區(qū)開(kāi)發(fā)較早，房型均較落后的，現(xiàn)房源不多，僅有復(fù)泰華庭在賣(mài)，且隨著其樓盤(pán)銷(xiāo)售尾聲的到來(lái)，春之韻將迎來(lái)新的契機(jī)，但不可忽視在與本案距離較近的新景觀的開(kāi)發(fā)程度相當(dāng)，可能會(huì)給本案造成一定的銷(xiāo)售壓力。龍柏地區(qū)與航華地區(qū)僅環(huán)西大道相連，所以屬同一地區(qū)，但航華地區(qū)早些留下動(dòng)遷的痕跡，所以房?jī)r(jià)高低不平，總體價(jià)位上比龍柏差近千元以上，所以本案只要在品質(zhì)拉高，就能與龍柏地區(qū)的較高品質(zhì)樓盤(pán)相

55、當(dāng)，獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。2）規(guī)模、戶(hù)型、面積設(shè)置評(píng)價(jià)物業(yè)名稱(chēng)規(guī)模戶(hù)型面積復(fù)泰華庭總建筑面積主1萬(wàn)余平米一房69平方米二房（85-95平方米）三房（93-134平方米）新景苑總規(guī)劃1萬(wàn)多萬(wàn)平米二房（90100平方米三房(130-150平方米)韻動(dòng)時(shí)代總建筑面積9.7萬(wàn)平方米二房二廳（109平米）三房二廳（127-133平米）錦繡江南總建筑面積40平米二房（102122平米）三房（118-158平米）金匯名人苑建筑面積2萬(wàn)平米二房（122.43平米），三房（144-158平米）金虹大廈1萬(wàn)多平米三房二廳（141-142平米）西郊龍柏香榭苑總建筑面積11萬(wàn)平米二房一廳（84-104平米）三房二廳(106

56、-134)平米萬(wàn)兆家園占地近3萬(wàn)平方米（二期）聯(lián)排(180-190)三房二廳（108平米為主）海聯(lián)花苑總建筑面積101300平方米二房（99100）平米三房（110-187）平米古北首席二房（107平方米）三房（127-153平方米）價(jià)格評(píng)價(jià)物業(yè)名稱(chēng)單價(jià)圍主力單價(jià)銷(xiāo)售率復(fù)泰華庭2900-3500元/平方米3200元50%韻動(dòng)時(shí)代4200-5500元/平方米450070%錦繡江南4100-5000元/平方米4500元85%金匯名人苑4500-5400元/平方米5000元90%金虹大廈3100-4100元/平方米3800元接受度不高萬(wàn)兆家園3200-3600元/平方米3400元80%古北首席450

57、0-5400元/平方米5000元80%西郊龍柏3700-4800元/平方米4300元95%海聯(lián)花苑4400-5400元/平方米5000元不佳龍興苑4180-4650元/平方米4300元90% 龍柏地區(qū)的價(jià)格維持在4000元以上，在航華地區(qū)由于華漕鎮(zhèn)政府的開(kāi)發(fā)屬政府行為土地低廉，所以房?jī)r(jià)相對(duì)實(shí)惠，但其它新明星花園、丹桂南苑、鴻禧花園等樓盤(pán)價(jià)格也不菲，新明星所剩的房源基本上也維持在4000元以上。從銷(xiāo)售情況上看，除了吳中路一系列規(guī)劃較差的盤(pán)外，該地區(qū)只要推出樓盤(pán)，市場(chǎng)基本接受度很熱烈，甚至于嘉豐新苑在沒(méi)有開(kāi)盤(pán)前已將銷(xiāo)售一空，而航華目前沒(méi)有更多的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，市場(chǎng)反映度將更熱烈，現(xiàn)在的復(fù)泰華庭銷(xiāo)售過(guò)半。

58、離本案最近的西郊龍柏也已達(dá)到95%以上的銷(xiāo)售率。市場(chǎng)進(jìn)入斷層期，如春之韻把握好時(shí)機(jī)，定能一舉獲勝。工程進(jìn)度與交房期評(píng)估物業(yè)名稱(chēng)交房期嘉豐新苑（二期）2002.6新明星花園現(xiàn)丹桂南苑現(xiàn)復(fù)泰華庭10月底西郊龍柏20002、12新景苑2003年1月韻動(dòng)時(shí)代2002年12月錦繡江南2002年9月金匯名人苑2002年7月龍興苑2002年5月西郊龍柏分三期開(kāi)發(fā)，二期三月交房。三期今年8月開(kāi)盤(pán)，今年12月交房。除了新景苑外，所有的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案與本案工期不相一致，所以競(jìng)爭(zhēng)不大。樓型與房型套數(shù)物業(yè)名稱(chēng)樓型房型套數(shù)復(fù)泰華庭7幢多層200套左右韻動(dòng)時(shí)代4幢11層小高層176錦繡江南13幢多層，10幢8-12層小高層58

59、2套西郊龍柏12幢小高層，4幢8-11層小高層150套金匯名人苑2幢12層95套 龍柏地區(qū)基本上是小高層，而航華地區(qū)本案的多層房也給銷(xiāo)售帶來(lái)了契機(jī)，從價(jià)格和宣傳策略上本案力將使其突顯出來(lái)。6）小區(qū)規(guī)劃新明星花園綠化率40%，辟有文化廣場(chǎng)、書(shū)屋、文化學(xué)校、影視中心等，強(qiáng)調(diào)小區(qū)的文化生活。華都公寓附屬設(shè)施有網(wǎng)球場(chǎng)、垂釣區(qū)、親子樂(lè)園等，周邊環(huán)境寧?kù)o整潔，距西郊公園數(shù)百米，路高架雖在附近，但有龍柏城市花園相隔，故沒(méi)有影響。西郊龍柏綠化率35%，并將進(jìn)行屋頂綠化。設(shè)有會(huì)所，容包括健身房，桌球室、乒乓室、閱覽室、家政服務(wù)中心等，屋頂游泳池為龍柏地區(qū)獨(dú)具。復(fù)泰華庭景觀格局以“一軸”、“一環(huán)”、“一中心”、“

60、多結(jié)點(diǎn)”為主線(xiàn)，主入口以藝術(shù)小品形成精致錯(cuò)落的梯景花壇。小區(qū)的東西南北四面以層次豐富的植物配置形成綠環(huán)。中心綠地以疊水為構(gòu)景主體，結(jié)合開(kāi)敞草坪，休憩坐凳等設(shè)置，形成小區(qū)的景觀焦點(diǎn)。主入口的彩色模紋花壇與中心綠地的疊水形成小區(qū)的景觀主軸，給人以強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊，東北部的組團(tuán)綠地為住戶(hù)提供便捷的游憩地。錦繡江南北起吳中路，東鄰新涇港，南至浦匯塘，虹泉路和規(guī)劃中的金匯南路貫穿小區(qū)，占地30萬(wàn)平方米，總建筑面積40萬(wàn)平方米容積率1.33，一期開(kāi)發(fā)14萬(wàn)平方米的多層、小高層住宅，并在建筑外觀，環(huán)境上都融入了一些江南傳統(tǒng)建筑符號(hào)，力求形成與眾不同的民族特色，如窗，陽(yáng)臺(tái)外設(shè)計(jì)了美人靠，屋頂采用青灰色斜坡頂，還