房地產(chǎn)策劃方案活動策劃案例

1、某房地產(chǎn)項目媒體整合推廣策劃方案前言一、太原樓市分析個性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。二、項目物業(yè)概述（略）三、項目物業(yè)的優(yōu)勢與不足優(yōu)勢：、位置優(yōu)越，交通便捷位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步3分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全室外設(shè)施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球

2、室、卡拉OK酒廊3、小戶型房2廳、3房2廳，面積平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。不足：1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群興趣；不利于提升HS花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務(wù)，使HS花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個性和吸引力。四、目標(biāo)購房群、年齡在35-60歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有

3、習(xí)慣在北城生活的中老年人家庭構(gòu)成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年、年齡在28-45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3000元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業(yè)主家庭構(gòu)成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年五、項目物業(yè)營銷阻礙及對策阻礙：1、HS花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。2、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。對策：1、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。2、商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。

4、故對策有二：一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售；二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。六、形象定位根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。主體廣告語：輝煌人生，超凡享受-HS花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅輝煌人生HS花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。超凡享受：享受入住方便享受交通便捷享受特別服務(wù)享受都市繁華

5、享受至尊榮譽七、兩點整體建議1、建HS廣場和寓意噴泉針對HS花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建HS廣場和寓意噴泉。為北城區(qū)增一別致夜景，給項目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。試想：當(dāng)夜幕降臨的時候，沿一路走來。遠遠的看到HS廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。2、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)HS花園的

6、目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故HS花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供*送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務(wù)。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強HS花園對目標(biāo)購房群的吸引力。八、廣告宣傳HS花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：1、盡竭傳達HS花園的優(yōu)勢與賣點；2、盡快樹立起HS花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象；3、直接促進HS花園的銷售。基于以上三個目的和太原房地產(chǎn)市場一直以來的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。在廣告切入期主要通過報紙軟文

7、章和報紙硬廣告形式盡竭傳達HS花園的優(yōu)勢與賣點；在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造HS花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場POP直接促進樓盤的銷售。廣告切入期（1-2個月）1、報紙軟文章主題1：輝煌人生，超凡享受-記“我”為什么選擇HS花園主題2：事業(yè)生活輕松把握-記HS花園特別的家政服務(wù)2、系列報紙硬廣告主題1：輝煌人生，超凡享受-這里離購物休閑廣場只有45分鐘主題2：輝煌人生，超凡享受-家里面的娛樂休閑主題3：輝煌人生，超凡享受-HS廣場就是我們家的后花園、網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主

8、題，進行豐富多彩的小型的對項目的討論和發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時可以嘗試對廣告的訴求賣點的市場考察，為廣告的投放降低風(fēng)險，同時保證廣告的宣傳效果。廣告發(fā)展期（3-4個月）1、報紙從各個側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。2、電視配合促銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式對項目從工程設(shè)計、工程質(zhì)量、開發(fā)商實力、開發(fā)理念和項目的優(yōu)勢方面進行正面宣傳，建立項目及開發(fā)商的良好口碑。3、電臺通過電臺配合*網(wǎng)的購房者俱樂部活動和配合項目的形象，給目標(biāo)受眾以聲音和感官的信息傳達。4、單張通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客戶手中，從而擴大

9、項目自身的影響范圍。5、戶外廣告在項目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告；在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告；在北城生意火爆的大酒店對面樹巨幅廣告牌；、車身廣告項目-繁華地段項目-購物中心項目-火車站、公共活動舉辦各種公共活動，樹立HS花園美好形象，迅速提升HS花園的知名度、美譽度和記憶度。HS廣場落成剪彩儀式邀請北城區(qū)各界知名人士及HS花園新老業(yè)主榮譽出席（有文藝表演及娛樂節(jié)目等）寓義噴泉征名及題名活動以各種方式（信函、熱線、現(xiàn)場、郵件等）大張旗鼓向社會各界征集HS廣場寓義噴泉的名稱。之后，在一個令人矚目的日子里，開展現(xiàn)場題名活動。在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以

10、感謝并獎勵（根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵）。HS花園文化活動月”活動一方面豐富項目周邊居民的文化活動，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹立HS花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高HS花園的知名度，造成持續(xù)記憶。1）向北城區(qū)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場券；2）于各節(jié)假日及工休日在HS廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等；3）在北城區(qū)范圍內(nèi)開展HS花園“文化活動月”萬人簽名活動。、網(wǎng)絡(luò)通過太原搜房進行全面宣傳，配合網(wǎng)絡(luò)炒作和太原市購房者俱樂部的會員看房活動，消化一部

11、分產(chǎn)品。太原市購房者俱樂部“假日看房班車”活動；（目前有效會員近千名，并且數(shù)字還在以每周5-10人的速度增加，消費能力不可低估。）項目網(wǎng)站或是網(wǎng)頁的制作（建立廉價互動的溝通平臺）；網(wǎng)站論壇同時進行討論，使開發(fā)商和未來業(yè)主進行全面溝通，以便于了解客戶的基本情況，更好的拉動銷售。9、DM直投雜志太原市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞，通過強大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進行宣傳，雜志本身的信息量大保存時間長和到達率高的優(yōu)勢表現(xiàn)的淋漓盡致。九、費用預(yù)算（略）十、專業(yè)精神和職業(yè)水準(zhǔn)將為您帶來不一樣的效果由于我們是聯(lián)合和太原市的各強勢媒體，同媒體同時由于政府的支持我們的費用會成為效果明顯之外的另一個吸引人的地方。優(yōu)勢互補、資源共

12、享、促成立體報道的輿論合力網(wǎng)絡(luò)、報紙、電臺和電視臺聯(lián)動合作組織，互相提供新聞線索，聯(lián)合采訪，充分利用雙方的新聞資源，充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢，以達到最佳宣傳效果；共同策劃新節(jié)目、新欄目。網(wǎng)絡(luò)、報紙、電臺和電視臺的結(jié)合有利于雙方爭取更多的潛在受眾。所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時間內(nèi)可能創(chuàng)造受傳條件成為受眾的人。幾個媒體的潛在受眾雖不盡相同，但若結(jié)合起來，其潛在受眾將是十分巨大的。將潛在受眾轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵲谑鼙?，既是傳媒提高傳媒效果的需要，也是傳媒拓展市場，提高社會效益和?jīng)濟效益的需要。網(wǎng)絡(luò)、報紙、電臺和電視臺充分利用各自的傳播優(yōu)勢，進行立體報道，達到輿論合力，這是媒體整合的主要目標(biāo)。在網(wǎng)

13、絡(luò)、報紙、電臺和電視臺的整合過程中，網(wǎng)絡(luò)、電視將通過栩栩如生的動感畫面和快捷性的長處，使觀眾盡快得到初步的，鮮明的，直觀的感性認(rèn)識；電臺、報紙則克服電視瞬間性的缺陷，利用報紙能反復(fù)閱讀，具有穩(wěn)定性的文字報道和犀利評論的特點，引導(dǎo)讀者深入思考；雜志的針對性強、生命周期長的特點。這將有利于開發(fā)商和相關(guān)行業(yè)商家依據(jù)自身的情況特點，選擇合適的信息傳遞給目標(biāo)受眾，同時保證廣告容易被目標(biāo)受眾接受。媒體聯(lián)動既發(fā)揮了各自的特長，又交叉互補，彌補了各自的不足和局限性，從而擴大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。我們秉承如下方面原則：1、經(jīng)濟節(jié)約，最大限度為客戶省錢。2、追求創(chuàng)新。廣告形式力求創(chuàng)新，創(chuàng)新同

14、時與創(chuàng)意進行很好地結(jié)合。、努力建立品牌與目標(biāo)群之間的關(guān)系。對于大眾媒體，通?？梢杂行У貛椭⑴频闹?。而對于小眾媒體，則可以針對某些特定人群，而且它可以很好地建立起消費者與產(chǎn)品或品牌的某種內(nèi)在聯(lián)系，讓消費者感覺親切，感覺這是專為他而做的廣告。、建立協(xié)作關(guān)系。巧妙溶入媒體中去，不但純進行硬廣告的宣傳。、巧妙利用媒體本身的廣告作用。適當(dāng)?shù)墓P(guān)活動可以更好地提升公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強品牌的置信度和廣告效果。在整合營銷傳播中，“整合”是基礎(chǔ)，互動才是雙贏，需要在營銷中產(chǎn)生拉力同時與消費者建立起良好的互動關(guān)系。房地產(chǎn)行為策劃案例-建信房地產(chǎn)活動策劃?奧林匹克花園新生活舉動計劃之一

15、健康生活方式新聞炒作方案一、本案方針初創(chuàng)復(fù)房地產(chǎn)活動策劃案合型踐諾手法，以有別于其他樓盤把持形式的全新把持手段，整合資本，將新聞炒作、行為籌謀、廣告房地產(chǎn)活動策劃案劃案例房地產(chǎn)活動策劃案例宣傳連絡(luò)起來，大手筆，高覆蓋率，以密集型、抖動型宣傳稿件，不露痕跡地倡導(dǎo)新房地產(chǎn)活動策劃的居家理念，短時間內(nèi)，房地產(chǎn)活動策劃案例讓新生活方式及建信?奧林匹克花園成為成都市民的房地產(chǎn)活動策劃案向往和追求。本案作為建信?奧林匹克花園一期開盤前的踐諾策劃案之一，旨在通過新生活方式的宣傳炒作及輔助活動的發(fā)展，直接或間接的揭示奧園建筑形態(tài)、生活生計體式格局的全部內(nèi)房地產(chǎn)活動策劃案涵和巨大魅力，為奧園銷售造勢。3舉動的發(fā)

16、展在于房地產(chǎn)活動策劃案例彌補動靜動靜報道的有余，更多的激發(fā)目標(biāo)購物群房地產(chǎn)活動策劃案例、媒體、廣大市民的加入熱忱，最大限度的擴大影響。42個月左右的時辰內(nèi)，使建信?奧林匹克花園為成都市民所了解，并在業(yè)界成立必然的江湖位置。5汲引奧園的品牌抽象，強化消費者對奧園的品牌認(rèn)知度6挖掘潛在購買力，為奧園中、前期的銷售做準(zhǔn)備。二、運作戰(zhàn)略1籌謀相關(guān)政府部分、媒體、廣大市民共同參加。2統(tǒng)一籌謀，分期執(zhí)行。以動靜事件導(dǎo)入，深入挖掘新生活方式的內(nèi)在。行為發(fā)展、動靜報道、平面告白、體系稿件、電視廣告齊頭并進。公司營銷策劃部、行政部、銷售部全力配合。三、實施細則行為項目之房地產(chǎn)活動策劃一走進新生活房地產(chǎn)開盤慶典活

17、動策劃方案一、活動目的利用開盤慶典造勢，使我們的目標(biāo)客戶群體知道、認(rèn)識本案。同時，借美食節(jié)的東風(fēng)，聚集開盤慶典的人氣，為本案的成功啟動埋下伏筆。二、活動整體按排1、時間：2005年6月18日上午9：582、地點：擬定在XX公園廣場3、具體按排：（1）地方政府領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商及各界人士參加開盤儀式。（2）開發(fā)商發(fā)言。（3）開盤剪彩儀式。（4）開盤慶典大型廣場文藝演出。（具體事項包括人員按排、道具使用等代定）三、信息通達（一）美食節(jié)信息發(fā)布：1、發(fā)布時間：本次活動擬在6月16日開幕，預(yù)定媒體造勢的計劃安排在五月中旬開始（具體時間待定）。2、發(fā)布方式：主要通過報紙、電視來通達本次活動。采用硬軟兩種廣告相

18、結(jié)合的媒體造勢方式進行。（二）開盤慶典信息發(fā)布：1、發(fā)布時間：開盤前一個月為廣告預(yù)熱和市場引導(dǎo)階段。本案擬在6.18日開盤，預(yù)定媒體造勢的計劃安排在五月中旬開始（具體時間待定）。2、發(fā)布方式：大型活動策劃與實施的技巧-房地產(chǎn)活動策劃大型行為策劃與實施的技術(shù)大型行為策劃和實施是公關(guān)房地產(chǎn)會計賬務(wù)處理使命罕用的技術(shù)手法。要有效地履行大型行為策劃與實施，首先要弄清楚幾個基本問題，比方：房地產(chǎn)會計制度如何房地產(chǎn)活動界定大型舉動房地產(chǎn)活動？哪些單位或在什么樣的情況下操縱大型舉動？大型行為策劃有什么技巧？房地產(chǎn)會計賬務(wù)處理籌謀的法式、方式是怎么的這樣晦氣于我把大型行為構(gòu)造的更加完美。房地產(chǎn)活動一、大型舉動

19、的界說大型舉動是一項有目的有計劃、有步驟地房地產(chǎn)會計賬務(wù)處理機關(guān)浩大人參與的社會協(xié)調(diào)舉動。這必定義要把握三個重要概念：第一，大型行為要有鮮明房地產(chǎn)活動的目的性。大型行為經(jīng)常消費很多資本，包含人力、物力。如房地產(chǎn)會計賬務(wù)處理一個房地產(chǎn)會計制度產(chǎn)品要進入一個中心城市，惟恐要花數(shù)百萬元的傳播用度。比來在深圳為山西一個公司做上市公關(guān)，費用開支達數(shù)百萬元。這樣大的消費，為什么還要機關(guān)如許的大型行為呢？固然是為了企業(yè)的傳播須要，為了接收更多的人去購買他股票，這是大型舉動的方針。沒有目的而消費資金做活動是不可能的目的不鮮明也是不值得的經(jīng)常遇到這樣一些廠家，看到人家公房地產(chǎn)會計制度司慶典舉動，也要做慶典活動，

20、而且要求行為更熱鬧，規(guī)模更大、規(guī)格更高，但不知為什么，第三。行為中要傳播什么動靜也不清楚，較著沒有目的性。第二，要有計劃性。凡事都應(yīng)有計劃，大型行為更不例外，而且更要求有周密的打算。浩大人參與是大型行為首要的觀點。既然是大型舉動，就應(yīng)該有眾多的人參與，但并不是加入人房地產(chǎn)會計制度數(shù)多就是大型舉動。一個單位有一萬個職工，要開一個全體大會，也是浩大人參與，能說這是大型行為嗎房地產(chǎn)活動策劃包含幾個方面：1、主題，沒有個好的主題就沒有核心的內(nèi)容，推廣起來也無從下手。2、物料及搭建，根據(jù)主題的設(shè)立到實景地測量，然后根據(jù)測量數(shù)據(jù)出效果圖和平面圖。3、節(jié)目，有很多的節(jié)目可選取，主要看主題，可分為：青春激情類

21、型、溫馨浪漫類型、優(yōu)雅舒適類型、清新怡然類型等等，根據(jù)主題類型制定相關(guān)的節(jié)目，推出主題增加互動。4、輔助襯托，可配有一些茶點、花式咖啡、花式茶藝等。主要就是先決定怎么做，做成什么樣的，有了主題就一切0K了。北京仁義兄弟國際影視文化傳媒有限公司專門承接各種房地產(chǎn)活動項目：奠基、發(fā)布會、推薦會、答謝酒會、年會、暖場等活動。零杜先生。某房地產(chǎn)項目包裝方案（案例）1、工地圍墻包裝位置：XX路規(guī)格：形式：常規(guī)精裝圍墻，噴繪選擇理由：1）隔離工地與其它地塊，明確項目的具體位置2）塑造和提升項目良好形象訴求點：工地圍板，緊扣定位，以新城市，新生活”形象表現(xiàn)XX新城多元、豐富的生活意境地。主題：整個項目：“X

22、省縣級城市建設(shè)樣板工程”+造城，城市新商業(yè)中心+強強聯(lián)袂打造商業(yè)方面：現(xiàn)代商業(yè)概念+2005新創(chuàng)富時代，城南龍頭鋪，一鋪富三代住宅方面：高尚品質(zhì)家，休閑生活方式，尊貴身份感覺。2、樓體昭示布位置：廣場右側(cè)、農(nóng)機公司樓體規(guī)格：形式：絲印昭示布3560元起。3560元起。訴求點：根據(jù)不同的銷售階段發(fā)布售賣信息，比如：住宅每平米僅3、廣場櫥窗：位置：廣場數(shù)量：12個規(guī)格：形式：鋼化玻璃封閉，內(nèi)打燈光。等純主題1:服裝、鞋帽、珠寶首飾、化妝品、音像、時尚飾品、休閑吧、箱包、手機業(yè)態(tài)畫面展示。主題2：現(xiàn)代商業(yè)概念、項目簡介、項目內(nèi)涵等圖文并茂的，向廣場游玩人群全面?zhèn)鬟_項目信息，起到圍墻作用。房地產(chǎn)開發(fā)公

23、司項目全員營銷實施方案一、全員營銷的目的和意義全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟效益，倡導(dǎo)員工愛崗敬業(yè)，營造一個團結(jié)協(xié)作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。二、實施辦法1、方案采取采取“全員營銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。2、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）三、銷售流程員工負責(zé)提供客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。員工負責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時支付

24、房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等）。員工負責(zé)帶領(lǐng)客戶到財務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。合同填寫由財務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負責(zé)對所簽訂合同進行立卷存檔、保管。如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。以上工作完成，視為該項銷售工作完畢。四、業(yè)績提成1、按照公司規(guī)定，對不同樓號、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。住宅：提成比率為0.8，商鋪提成比率為0.5。業(yè)績提成=合同總房價X比率2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司

25、財務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績提成。五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二0（五年八月上海某住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃案例住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理等幾個階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強，開發(fā)商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)完成。現(xiàn)針對一案例，欲對上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。某房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于上

26、海市五級地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協(xié)議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務(wù)費用等合計為200萬元/畝，該開發(fā)商在委托設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機構(gòu)進行住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃、開發(fā)成本估算及盈利性分析

27、。一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃1、樓盤價格定位根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價位集中在中價范圍。具體調(diào)查結(jié)果見下表：（有關(guān)表格請參考本文末的表格,下同）從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數(shù)分布在4980-6980元/M2。經(jīng)過綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟能力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點，擬定樓盤住宅商品房銷售均價在6180元/M2。在銷售運作時，可根據(jù)市場的供求關(guān)系，在已制定的銷售價格基礎(chǔ)上，進行適當(dāng)

28、的調(diào)整。2、房型定位及占比方案近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，2002年房地產(chǎn)市場商品房戶型面積70M2以下的僅占2.2%，房型面積70-100M2的占16.3%，戶型面積100-150M2占53.9%，戶型面積在150M2以上的占27.7%，由于戶型面積在100M2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實際上，目前上海住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統(tǒng)意義上的50M2左右戶型，而是指二房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2

29、左右的戶型，這種戶型實用性強，總價適中，物業(yè)管理費也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項目的房型、建筑面積和占比定位如下:3、購房戶購買力分析根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價為：52.5萬元-61.8萬元。一般情況下購房者首付30%，即15.75萬元-18.5萬元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首付18.5萬元，余款43.3萬元分20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為0.42%，每萬元每月還本付息額為66.21647元，每月還款額經(jīng)計算為2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應(yīng)

30、該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。4、開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟指標(biāo)的確定開發(fā)方案:社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，對住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（7-13層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢，與高層住宅相比具有良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢，成為當(dāng)前和未來最受購房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。參考經(jīng)濟指標(biāo):（1）住宅幢數(shù)

31、、建筑面積、住戶數(shù)的估算根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積：70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2每幢住宅設(shè)5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設(shè)1臺電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為：12層*5單元/層*2戶/單元*103.75M2=12450平方米已知基地地塊面積為21000M2，規(guī)劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設(shè)施建筑面積合計為：21000*2.5=52500M2根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套設(shè)施占5%-6%，假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為：5

32、2500M2*95%=49875M2可建12層小高層住宅幢數(shù)為：49875/12450=4幢住宅實際可建建筑面積：4*12450=49800M2每戶平均建筑面積為103.75M2，則住戶數(shù)為：49800/103.75=480戶（2）公建配套設(shè)施公建配套服務(wù)設(shè)施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設(shè)施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設(shè)施一般占25%。公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2便民商店建筑面積：2700*35%=945M2其他配套設(shè)施建筑面積：

33、2700*25%=675M2（3）室外附屬設(shè)施室外附屬設(shè)施包括獨立式地下停車庫、變電所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場等。停車位：小區(qū)機動車擬15%停在地面車位上，85%停在獨立式地下車庫內(nèi)?？紤]到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，假設(shè)小區(qū)內(nèi)每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為：480/3=160個，地面車位數(shù)：160*15%=24個；地下車位數(shù)：160*85%=136個。獨立式地下停車庫：每個車位平面尺寸為2.5M*5M，占地面積12.5M2。地下車位包括分?jǐn)傑嚨烂娣e一般為30-35M2，本次估算取上限值，則獨立式地下停車庫面積為：136*35=4760M2變電所:變電所投資取決于整個小區(qū)的總用電量，整個小區(qū)

34、總用電量估算如下：民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為40W/M2，幼兒園、托兒所為：30W/M2，便民商店為：60-120W/M2，其他配套設(shè)施為80W/M2，車庫為20-30W/M2。在估算時均采用上限值。住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦便民商店用電量：945*120=113.4千瓦其他配套設(shè)施用電量：675*80=54千瓦小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦獨立式地下停車庫：4760*30=142.8千瓦用電量小計：2957.1千瓦另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%，則整個住宅小區(qū)總用電量

35、為：2957.1*（1+5%）=3105千瓦選用變壓器容量為3200KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè)10KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計200平方米。網(wǎng)球場：為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區(qū)內(nèi)建造標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場1座。標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場規(guī)格：36.58M*18.29M。網(wǎng)球場占地面積：669M2、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場占地面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標(biāo)估算建筑覆蓋率：4幢12層小高層占地面積：103.75*5*2*4*（1+10%）=4565M2公建配套設(shè)施（以2層計）占地面積：2700/2

36、*（1+10%）=1485M2配電所占地面積：200*（1+10%）=220M2建筑物占地面積：6270M2（考慮到基礎(chǔ)凸出外墻，建筑物占地在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上增加10%）建筑覆蓋率：6270/21000*100%=29.9%綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場地，地面車位，網(wǎng)球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設(shè)中心綠地。小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350M2網(wǎng)球場占地面積：36.58*18.29=669M2地面車位占地面積：24*2.5*5=300M

37、2幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積1080M2居民室外活動場所：取小區(qū)總占地面積的5%，即21000*5%=1050M2小區(qū)道路占地面積：21000-6270（建筑物）-7350（綠化）-669（網(wǎng)球場）-300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動場所）-1050M2（居民室外活動場所）=4281M2小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=20.4%、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標(biāo)估算：民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下：供水指標(biāo)：住宅：7-10升/M2日；公建配套設(shè)施：6-10升/M2日；綠化：1

38、.5升-2升/M2日。排污指標(biāo)：住宅：升/M2日；公建配套設(shè)施：5.4-9升/M2日。人工煤氣用量指標(biāo)：住宅：4.4M2/戶日；公建配套設(shè)施：0.08M3/M2日。電話容量指標(biāo)：住宅：100-154門/萬M2;公建配套設(shè)施：25門/萬M2小區(qū)日最大用水量為：10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（綠化）=544M3小區(qū)日最高污水排放量為：9.5升/0M2*498000M2（住宅）+9升/0M2*27000M22（公建配套）=497M3人工煤氣日最大用量：4.4M3/戶*480戶+27000M2*0.08M3/M3=2328M3電話

39、線數(shù)量：154門/萬M2*4.98萬M2+25門/萬M2*0.27萬M2=774門、前期策劃成果匯總?cè)缦拢航ㄔO(shè)規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結(jié)構(gòu)，每幢每層5個單元，平均每戶建筑面積：103.75平方米，層高2.9米地塊總面積：21000平方米建筑物占地面積：6270平方米綠化占地面積：7350平方米網(wǎng)球場占地面積：669平方米地面停車位占地面積：300平方米小區(qū)道占地面積：4281平方米幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積：1080平方米小區(qū)居民室外活動場所占地面積：1050平方米總建筑面積：57260平方米住宅商品房建筑面積：49800平方米公建配套設(shè)施建筑面積：270

40、0平方米幼兒園、托兒所面積：1080平方米便民商店面積：945平方米其他配套設(shè)施面積：675平方米獨立式地下停車庫建筑面積：4760平方米規(guī)劃容積率：2.5（不包括地下停車庫面積）建筑覆蓋率：29.9%綠化率：35%小區(qū)道路占有率：20.4%其他娛樂，休閑設(shè)施占有率：14.7%住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米住宅小區(qū)最高日污水排放量：497立方米住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328立方米住宅小區(qū)電話容量：774門總戶數(shù)：480戶樓盤開盤儀式流程與活動策劃方案（案例）時間：2005年6月18日上午地點：XX大廈客戶服務(wù)中心現(xiàn)場人員：工作人員、客戶、禮儀、演員等擬邀

41、政府貴賓：市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、XX市勞動局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、市總工會領(lǐng)導(dǎo)特別嘉賓：本年度XX市的全國勞動模范（或全國五一勞動獎?wù)芦@得者）擬邀媒體：XX電視臺、XX日報、XX晚報、XX快報、XX廣播電臺人數(shù)：100人左右。預(yù)定目標(biāo)：對外傳達XX大廈開盤典禮的信息、顯示企業(yè)實力擴大XX大廈的社會知名度和美譽度，體現(xiàn)XX大廈的美好前景促進樓盤銷售，與此同時進行企業(yè)社會公關(guān)，樹立XX地產(chǎn)積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系。會場布置：會場布置以實際效果為準(zhǔn)，但會按照不同區(qū)域的不同劃分。主席臺區(qū)：主席臺區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在客戶服務(wù)中心門口或放在大廳內(nèi)，主席臺左側(cè)為貴賓致辭專用致辭臺（透明有機玻璃，上有精美插花），右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側(cè)有綠化和不銹鋼禮儀柱。嘉賓區(qū)：可放在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。簽到處：來賓簽到處設(shè)置在會場入口處。簽到處配有我們的禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處背景。禮品發(fā)放區(qū)：即時也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。貴賓休息區(qū)：可放