鄢陵縣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與營(yíng)銷推廣報(bào)告

1、鄢陵縣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與營(yíng)銷推廣報(bào)告厚土思想榮譽(yù)出品2010年12月25日目 錄第一部分 鄢陵縣宏觀市場(chǎng)情況3一、鄢陵縣概況3二、鄢陵縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況6三、宏觀政策情況9四、城市規(guī)劃發(fā)展12第二部分 鄢陵縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況20一、一級(jí)市場(chǎng)情況20二、二級(jí)市場(chǎng)情況21第三部分 鄢陵縣房地產(chǎn)項(xiàng)目分析27一、房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分27二、各板塊房地產(chǎn)現(xiàn)狀28三、小結(jié)39第四部分 本案基本信息41一、項(xiàng)目概況41二、項(xiàng)目四至41三、項(xiàng)目交通43四、人文環(huán)境及生活配套設(shè)施43第五部分 項(xiàng)目分析43一、項(xiàng)目SWOT分析43二、項(xiàng)目SWOT策略47第六部分 項(xiàng)目整體銷售策劃推廣計(jì)劃48一、項(xiàng)目情況分析48二、項(xiàng)目案名定

2、位思路50三、項(xiàng)目推廣原則51四、項(xiàng)目推廣手段52五、項(xiàng)目銷售策劃推廣階段劃分53六、項(xiàng)目二期戶型建議70七、附件72第一部分 鄢陵縣宏觀市場(chǎng)情況一、鄢陵縣概況大區(qū)位展示圖： 小區(qū)位展示圖： 1、地理位置：地理位置：鄢陵縣位于位于中原腹地，河南省許昌市東部，全縣總面積871.6平方公里。地處東經(jīng)11402-11419，北緯3346-3414之間。為黃河沖積平原，地勢(shì)平坦，土壤肥沃，地下水資源豐富。處于全省“米”字型高速公路網(wǎng)核心區(qū)、鄭（州）許（昌）漯（河）食品工業(yè)帶中心區(qū)、中原城市群經(jīng)濟(jì)隆起帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。2、行政區(qū)劃、人口：鄢陵縣隸屬河南省許昌市，東鄰扶溝，西界許昌，南接西華，北毗尉氏，西

3、南連臨潁，西北接長(zhǎng)葛，總面積871.6平方公里，耕地面積94.46萬畝。轄7鄉(xiāng)5鎮(zhèn)382個(gè)行政村，642個(gè)自然村，其中7鄉(xiāng)5鎮(zhèn)分別是：安陵鎮(zhèn)、馬欄鎮(zhèn)、柏梁鎮(zhèn)、陳化店鎮(zhèn)、望田鎮(zhèn)、張橋鄉(xiāng)、南塢鄉(xiāng)、陶城鄉(xiāng)、只樂鄉(xiāng)、大馬鄉(xiāng)、彭店鄉(xiāng)、馬坊鄉(xiāng)?？?cè)丝?3.4萬，其中農(nóng)業(yè)人口55.52萬人。3、區(qū)位交通：鄢陵縣基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，道路四通八達(dá)。311國(guó)道橫越東西，1626省道縱貫東北，西距京廣鐵路30余公里、京珠高速公路20公里，北距鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)70余公里、蘭南高速、許亳高速途經(jīng)鄢陵。4、區(qū)域環(huán)境：鄢陵縣開展衛(wèi)生城、園林城、旅游城、文明城、生態(tài)城“五城連創(chuàng)”活動(dòng)，城市基礎(chǔ)設(shè)施完備，電力供應(yīng)充足，各類市場(chǎng)和供排

4、水、道路、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，城市品位不斷提升。5、特色農(nóng)業(yè)：鄢陵縣是全國(guó)商品糧和優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地。盛產(chǎn)小麥、玉米、大豆、棉花、煙葉等，近年來，積極調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展花卉園藝業(yè)，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路，被省政府命名為“鄢陵模式”?；ɑ苊缒痉N植面積已達(dá)58萬畝，是“中國(guó)花木之鄉(xiāng)”，被譽(yù)為“中國(guó)花木第一縣”。6、新興工業(yè)：鄢陵縣已形成食品飲料、紡織服飾、有色金屬、棉短絨、機(jī)電、化工、建材等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。金匯工業(yè)區(qū)、九發(fā)科技園、馬欄棉短絨聚集區(qū)、馬坊板材加工聚集區(qū)、中原箱包工業(yè)園、振德出口基地等“工業(yè)園、科技園、生態(tài)園”特點(diǎn)日益顯現(xiàn)，金匯工業(yè)區(qū)被批準(zhǔn)為“河南省民營(yíng)科技園區(qū)”，馬欄工業(yè)區(qū)成為“

5、河南省中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地”。7、自然資源：氣候：全縣地處暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨熱同季，年平均氣溫為14.3，年積溫5100-5200，但降水分配很不均勻，旱、澇、風(fēng)災(zāi)害性天氣發(fā)生頻繁。耕地：耕地是全縣土地利用的主體，現(xiàn)狀面積66836.77公頃，占土地總面積的76.96。水澆地占77.38，旱地占22.36，菜地占O.26。旱地主要分布在縣西南部的望田鄉(xiāng)和縣東北部的彭店鄉(xiāng)。林地：全縣林地面積1760.70公頃，占土地總面積的比重為2.03。鄢陵以“花縣”著稱，花卉苗圃是全縣最具特色的產(chǎn)業(yè)，林地尤其是苗圃用地對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著特殊重要的意義。水資源：鄢陵屬淮河流域沙穎河水系。全縣多年平均水

6、資源總量約為21273萬立方米，其中地表水資源量約為8359萬立方米，淺層地下水資源量約為13441萬立方米，人均水資源量約為345立方米。二、鄢陵縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況1、2009年、2010年全縣生產(chǎn)總值增長(zhǎng)（來源：鄢陵縣2010政府工作報(bào)告）2009年鄢陵全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成151億元，同比增長(zhǎng)11%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成85.6億元，同比增長(zhǎng)35.2%。2010年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成170 億元，增長(zhǎng)12.1%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成107億元，同比增長(zhǎng)25%。由此可見鄢陵縣總體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，城市競(jìng)爭(zhēng)力提升非?？春?。2、2011年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)2011年鄢陵縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的預(yù)

7、期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)13%，其中一二三產(chǎn)業(yè)分別增長(zhǎng)5%、15%、15%；財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng)12%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)25%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)10%；農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)8%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)15%；人口自然增長(zhǎng)率控制在5以內(nèi)；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。3、2009年、2010年全縣工業(yè)產(chǎn)值及社會(huì)消費(fèi)品零售發(fā)展情況（數(shù)據(jù)來源：許昌網(wǎng)）2009年全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成25.9億元，同比增長(zhǎng)20%。工業(yè)生產(chǎn)總值完成了63.6億元，同比增長(zhǎng)14%。2010年全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成29.79億元，同比增長(zhǎng)15%。工業(yè)生產(chǎn)總值完成了75.1億元，同比增長(zhǎng)18%。4、城

8、鎮(zhèn)及農(nóng)村人均可支配收入高速增長(zhǎng)（來源：許昌統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）08年，鄢陵縣城鎮(zhèn)人均可支配收入11487元，同比增長(zhǎng)8%。09年，鄢陵縣城鎮(zhèn)人均可支配收入12636元，同比增長(zhǎng)10%。10年，鄢陵縣城鎮(zhèn)人均可支配收入14531元，同比增長(zhǎng)15%。08年，鄢陵縣農(nóng)村人均可支配收入6112元，同比增長(zhǎng)6%。09年，鄢陵縣農(nóng)村人均可支配收入6723元，同比增長(zhǎng)10%。10年，鄢陵縣農(nóng)村人均可支配收入7731元，同比增長(zhǎng)16%。由此可見，在多項(xiàng)宏觀利好條件的推動(dòng)下，鄢陵全縣人均可支配收入在高速增長(zhǎng)。三、宏觀政策情況1、全國(guó)性政策1）“新國(guó)四條”出臺(tái)政策解讀：購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上，貸款首

9、付款比例不得低于30%，購買第二套住房，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2）國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知政策解讀：該通知是對(duì)“新國(guó)四條”進(jìn)一步地細(xì)化、完善。住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。3）關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知政策解讀：未取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得收取定金等費(fèi)用。應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及價(jià)格，嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制。4）“新國(guó)三十六條”政策解讀：“新國(guó)三十六條”涉及到

10、的壟斷行業(yè)、公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)事業(yè)、金融服務(wù)等領(lǐng)域納入對(duì)民資開放范圍。意在打破壟斷行業(yè)，制度保障的經(jīng)濟(jì)自由涉及經(jīng)濟(jì)動(dòng)力切換問題。5）關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知政策解讀：規(guī)定土地增值稅清算時(shí)的收入確認(rèn)、稅費(fèi)扣除等，以開具的發(fā)票為準(zhǔn)。對(duì)拆遷安置、舊房轉(zhuǎn)讓等情況下的土地增值稅清算，確定了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的土地增值稅，不加收滯納金。6）國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知政策解讀：5月31日國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)該通知，其中包括“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，研究實(shí)施個(gè)人所得稅制度改革，完善消費(fèi)稅制度”。這是國(guó)務(wù)院首次就業(yè)界風(fēng)傳房產(chǎn)稅征收進(jìn)行正面表態(tài)。7）關(guān)于加強(qiáng)土

11、地增值稅征管工作的通知政策解讀：除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。8）關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知政策解讀：又稱“新五條”， 暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%，貸款購買第二套住房首付款比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍；房?jī)r(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房?jī)r(jià)過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。9）存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)政策解讀：2010年12月20日起，第六次上調(diào)存款類金

12、融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，上調(diào)之后金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)18.5%，創(chuàng)歷史最高點(diǎn)。2、地方性政策1）關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知政策解讀：進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管；完善商品住房預(yù)售制度；加強(qiáng)預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理；健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理機(jī)制。2）關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知政策解讀：又稱“省8條”。內(nèi)容有：驗(yàn)收不合格交房，返修并罰款；不得按單元辦理預(yù)售許可；獲預(yù)售許可10日內(nèi)公開每套房?jī)r(jià)；未獲預(yù)售許可商品房不得排號(hào)；未取得資質(zhì)搞房地產(chǎn)最高罰10萬；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，租售并舉等。3）高房?jī)r(jià)城市多建經(jīng)適房政策解讀：將

13、結(jié)合居民收入、住房狀況，合理確定各地經(jīng)濟(jì)適用住房的年度供應(yīng)規(guī)模；適當(dāng)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍，具備條件市、縣可探索將有固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或穩(wěn)定收入的進(jìn)城務(wù)工人員等納入經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。四、城市規(guī)劃發(fā)展縣城總體功能布局展示圖： 縣城總體詳細(xì)規(guī)劃布局展示圖： （一）城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)1、城市定位現(xiàn)代鄢陵：建設(shè)花木名縣、生態(tài)美縣、旅游強(qiáng)縣、工業(yè)大縣、宜居花城，成為許昌市東部首席的衛(wèi)星城市。特色鄢陵：鄢陵農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，是全國(guó)商品糧生產(chǎn)基地和優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地?；ɑ苁芹沉暌淮筇厣赜小盎ǘ肌?、“花縣”之美稱，享有“鄢陵蠟梅冠天下”之美譽(yù)，花卉苗木種植發(fā)展迅速，種植面積已達(dá)58萬畝，是“中國(guó)花木之鄉(xiāng)”，被譽(yù)為“中國(guó)

14、花木第一縣”，繼而帶動(dòng)開發(fā)商貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)。2、城市性質(zhì)鄢陵縣城是定位為許昌市的衛(wèi)星城市，是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展中原地區(qū)最大的花卉交易城市和高效農(nóng)業(yè)、工業(yè)為主，具有濃郁中原文化特色的、靈巧秀美的花木城市。3、城市職能通過新建環(huán)形主干道連接起各功能區(qū)，通過向西外遷縣級(jí)行政辦公用地形成新的行政中心，并與縣城東部老城的商業(yè)中心構(gòu)成城市的雙中心格局。商業(yè)中心：依托老城現(xiàn)有的商業(yè)基礎(chǔ)，通過完善、升級(jí)，強(qiáng)化商業(yè)中心的地位。行政中心：在縣城西側(cè)，人民路及花都大道兩側(cè)布置城市未來新的行政中心、居住中心、旅游中心、廣場(chǎng)等。4、空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃縣城空間結(jié)構(gòu)展示圖：1）實(shí)施“一體兩翼三軸”戰(zhàn)略，加快城鎮(zhèn)化建

15、設(shè)步伐。一體：即中心城區(qū)、柏梁鎮(zhèn)新城區(qū)和陳化店鎮(zhèn)組團(tuán)一體發(fā)展，加強(qiáng)與許昌市區(qū)的空間對(duì)接及產(chǎn)業(yè)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)區(qū)域空間協(xié)調(diào)發(fā)展。兩翼：即311國(guó)道城區(qū)至陳化店鎮(zhèn)南北各兩公里區(qū)域?yàn)閮梢?，將名?yōu)花木園區(qū)納入縣城總體規(guī)劃，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和花木生態(tài)旅游休閑區(qū)。三軸：即打造311國(guó)道、219省道、花都大道城鎮(zhèn)發(fā)展軸，使之成為支撐城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)的網(wǎng)架。2）五大主體功能區(qū)，聯(lián)動(dòng)發(fā)展，錯(cuò)位發(fā)展，互補(bǔ)互促。按“西進(jìn)、南延、北伸”的思路，細(xì)化功能分區(qū)定位。自西而東，以柏梁鎮(zhèn)、陳化店鎮(zhèn)為重點(diǎn)，定位為生活服務(wù)區(qū)；中部城區(qū)，定位為優(yōu)先開發(fā)的文化生活區(qū)；東南部定位為產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；以花博園為中心的生態(tài)區(qū)建設(shè)堅(jiān)持“保護(hù)也是發(fā)展”的原則

16、；老城商貿(mào)區(qū)借助花都風(fēng)情商業(yè)街這一平臺(tái)，發(fā)展傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)。3）打造真正的宜居宜業(yè)花城以籌辦中國(guó)花卉博覽會(huì)為契機(jī)，大力度、高強(qiáng)度建設(shè)花木博覽園、現(xiàn)代名優(yōu)花木科技園區(qū)、花都溫泉度假區(qū)、清流河休閑旅游區(qū)、萬畝櫻桃園等生態(tài)旅游景區(qū)，把鄢陵建設(shè)成為全國(guó)著名花木生態(tài)休閑養(yǎng)生度假旅游目的地。5、城市發(fā)展目標(biāo)鄢陵縣是國(guó)家確定的糧食基地縣、優(yōu)質(zhì)棉基地縣、全國(guó)產(chǎn)棉大縣和秸稈養(yǎng)牛示范縣。鄢陵花卉始于唐，興于宋，盛于明清，素有“花都”、“花縣”之美稱，享有“鄢陵蠟梅冠天下”之盛譽(yù)，是我國(guó)“南花北移、北花南遷”的天然馴化基地。近幾年來，把花卉園藝業(yè)作為振興縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，全力實(shí)施“以花富縣、依花名縣”戰(zhàn)略。目前，全縣

17、花卉種植面積已突破50萬畝，總產(chǎn)值7.8億元，成為長(zhǎng)江以北最大的花卉生產(chǎn)、銷售集散地?！笆濉逼陂g，鄢陵全縣城鎮(zhèn)化率年均增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)；到2015年，全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%，全縣城鎮(zhèn)人口達(dá)到35萬，中心城區(qū)人口達(dá)到20萬，縣城規(guī)劃區(qū)面積達(dá)到189平方公里，城市建設(shè)用地面積為20.4平方公里，人均用地指標(biāo)106.3平方米。（二）城市發(fā)展方向改造舊城中心區(qū)，優(yōu)化老城功能，積極向西發(fā)展行政區(qū)域，爭(zhēng)取5-10年跟許昌城市化接軌，向西北發(fā)展居住中心、西南發(fā)展工業(yè)及旅游業(yè)。加快中心城區(qū)建設(shè)，推進(jìn)柏梁鎮(zhèn)新城區(qū)建設(shè)和陳化店鎮(zhèn)組團(tuán)建設(shè)，形成“一體兩翼”發(fā)展格局。1、城市發(fā)展1）“三村”（城中村、城邊村、城

18、郊村）改造全面提速“三村”（城中村、城邊村、城郊村）改造步伐，吸引各類投資近10億元，18個(gè)城區(qū)周邊村莊實(shí)現(xiàn)了大變臉。堅(jiān)持治理與開發(fā)有機(jī)統(tǒng)一，實(shí)施汶河生態(tài)景觀建設(shè)，傾力打造綠色濱河公園，清淤治理和污水截流，汶河、清流河、雙洎河等水域再現(xiàn)美麗景象。在三年內(nèi)逐步對(duì)安陵、柏梁、陳化店、金匯區(qū)18個(gè)村實(shí)施“三村”改造，完善功能，使農(nóng)村變社區(qū)、農(nóng)民變居民、城鎮(zhèn)變城市。10年已完成安陵鎮(zhèn)南街社區(qū)、北街社區(qū)、西街社區(qū)，柏梁鎮(zhèn)王崗社區(qū)、柏梁村，陳化店鎮(zhèn)東明義村、西明義村，金匯區(qū)高莊社區(qū)等8個(gè)村（社區(qū)）的“三村”改造建設(shè)任務(wù)。2）打造生態(tài)旅游經(jīng)濟(jì)帶以311國(guó)道、219省道為線，把沿線村落串珠成鏈，發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)

19、，著力打造花卉觀賞、生態(tài)休閑、養(yǎng)生度假、鄉(xiāng)村體驗(yàn)四大主題特色突出的中原著名的旅游目的地。3）“86531”投資促進(jìn)計(jì)劃圍繞金匯產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、箱包皮具產(chǎn)業(yè)園、九發(fā)產(chǎn)業(yè)園、馬欄民營(yíng)工業(yè)園、馬坊木制品產(chǎn)業(yè)園、陳化店水資源開發(fā)產(chǎn)業(yè)園、名優(yōu)花木園區(qū)8個(gè)園區(qū)，在工業(yè)、服務(wù)業(yè)、社會(huì)事業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)田水利、交通6個(gè)領(lǐng)域，實(shí)施50個(gè)當(dāng)年投資規(guī)模千萬元以上的重點(diǎn)項(xiàng)目，力爭(zhēng)全年完成重點(diǎn)項(xiàng)目投資30億元以上，帶動(dòng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破100億元大關(guān)。2、重大配套建設(shè)1）金匯區(qū)工業(yè)園區(qū)金匯區(qū)規(guī)劃用地7.37平方公里，目前企業(yè)實(shí)際用地2000畝，初步形成了以棉紡加工、機(jī)械制造、食品加工、板材加工、醫(yī)療

20、用品、油脂等六大門類工業(yè)布局。2010年規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到100家以上，投資總額達(dá)到20億元以上，上億元項(xiàng)目15家。區(qū)內(nèi)道路10條以上，高標(biāo)準(zhǔn)綠化二級(jí)河，建設(shè)成為休閑與娛樂相結(jié)合的綠色長(zhǎng)廊，打造好生態(tài)環(huán)境，將之建成一個(gè)人與自然和諧發(fā)展的“工業(yè)園、科技園、生態(tài)園”。2）馬欄民營(yíng)工業(yè)園區(qū)占地3平方公里，園區(qū)內(nèi)擁有棉花加工、棉短絨加工、棉紡織、化纖加工、油脂加工企業(yè)313家。成為全國(guó)最大的棉短絨加工銷售集散地；區(qū)內(nèi)限額以上企業(yè)26家，其中產(chǎn)值超億元以上企業(yè)15家。3）柏梁工業(yè)園區(qū)占地2平方公里，擁有企業(yè)360多家，區(qū)內(nèi)從業(yè)人員已達(dá)14970人。園區(qū)內(nèi)限額以上企業(yè)12家,主要涉及服裝、紡織、食品、有色金

21、屬加工等領(lǐng)域。園區(qū)內(nèi)超億元以上企業(yè)有永興九發(fā)科技有限公司、花都紡織有限公司、姚花春酒業(yè)公司、眾品實(shí)業(yè)公司。4）馬坊木材加工區(qū)占地6平方公里，輻射帶動(dòng)丁莊、姚莊、前陳等18個(gè)行政村，擁有木材加工、熱壓合板加工企業(yè)近200家，從業(yè)人員達(dá)4000人，園區(qū)由原來單一的剝板加工，發(fā)展到現(xiàn)在的熱壓合板深加工，拉長(zhǎng)了產(chǎn)業(yè)鏈條，提高了附加值。5）鄢陵國(guó)家花木博覽園鄢陵國(guó)家花木博覽園占地面積1500畝，南北長(zhǎng)600米，東西長(zhǎng)1600米，按照“以人為本、生態(tài)優(yōu)先、物種多樣、持續(xù)發(fā)展”的原則，把整個(gè)園區(qū)劃分為十三大功能區(qū)域?；ɑ芊N植歷史悠久，素有“鄢陵蠟梅冠天下”之美譽(yù)。是我國(guó)“南花北移、北花南遷”的天然馴化基地，

22、也全國(guó)最大的花木生產(chǎn)、銷售集散地。6）鄢陵乾明寺乾明寺塔位于鄢陵縣城西北一處土崗之上。始建于隋仁壽四年，北宋重建，明代重修。今為十三層磚結(jié)構(gòu)塔，高約38米。每層檐下都有斗拱裝飾，瓦檐挑角，角掛鐵鈴。塔的第二層雕有直欞假窗3個(gè)，第三層嵌有磚雕佛像8尊。塔身各層有佛室1個(gè)，佛龕14個(gè)，拱形洞門10個(gè)。塔內(nèi)有臺(tái)階可供攀登，塔頂為銅質(zhì)塔剎。7）許由寨許由寨位于鄢陵縣陳化店鎮(zhèn)許由寨村。許由是許地文明的播種人，是許昌冠“許”之稱的本源，是天下許姓的始祖。人們把許由氏族生活的地方叫“許由寨”，許由死后也就安葬在這里。主要景觀有許由的墓園和上古時(shí)代遺留下來的許氏活動(dòng)遺址。8）曹操議事臺(tái)曹操議事臺(tái)位于鄢陵縣城南

23、偏西8公里的馬欄鎮(zhèn)議臺(tái)村西端。臺(tái)高5米，周長(zhǎng)約300米，呈橢圓形。西臨紅淤溝，引溝由北向南，圍臺(tái)環(huán)繞，臨溝兩沿綠樹蔥蔥，南臨大路。議事臺(tái)當(dāng)年曹操所筑，是曹操與謀臣議事之處。9）甘羅古柏甘羅古柏位于鄢陵縣城北1公里處，是因戰(zhàn)國(guó)時(shí)期少年天才、秦國(guó)上卿甘羅的長(zhǎng)眠之地而得名。在甘羅墓的周圍栽植有12株古柏，經(jīng)考證，其中的一棵為漢代栽植，故稱漢柏，并以紀(jì)念先秦上卿甘羅而又稱為甘羅古柏，是許昌市重點(diǎn)文物保護(hù)單位。第二部分 鄢陵縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況一、一級(jí)市場(chǎng)情況1、部分土地拍賣情況（含私人和非住宅用地）掛牌地塊編號(hào)土地座落宗地面積（）建筑面積（）土地用途規(guī)劃建設(shè)要求掛牌成交價(jià)（萬元）競(jìng)得人容積率建筑密度綠化率

24、YC-10-16#(1)縣城錦花路北、花博大道西側(cè)35580.1約124530住宅用地30%-40%30%-40%5510程向陽YC-10-16#(2)縣城錦花路北、花博大道西側(cè)11776.8約41218住宅用地33%-45%30%2076程向陽YC-10-16#(3)縣城錦花路北、花博大道西側(cè)799約2796商服用地等于70%200程向陽YC-10-16#(4)縣城錦花路北、花博大道西側(cè)765約2677商服用地等于70%200程向陽YC-10-17#縣城建設(shè)街南段東側(cè)26284.3約91995住宅用地45%30%3400安達(dá)實(shí)業(yè)YC-10-19#(1)縣城臥龍街西段路南1824.1約4560

25、住宅用地1-2.520%-35%35%115市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)中心YC-10-19#(2)縣城臥龍街西段路南5382約13455住宅用地20%-35%35%335縣市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)中心YC-10-20#縣城新區(qū)乾明寺路與人民路交叉口北則2520約8820住宅用地3.3526.9%30.2%220鑫盛置業(yè)YC-10-21#城北大街西側(cè)、西大街北側(cè)8663.91約30323住宅用地3.540%40%791躍達(dá)地產(chǎn)合計(jì)93595.21128472、市場(chǎng)小結(jié)：2010年上半年，鄢陵縣城區(qū)已出讓住宅用地14.24萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)27.1%。成交價(jià)格7140萬元，比去年同期增長(zhǎng)110%。截止2010年12月

26、，鄢陵共出讓土地30宗（含工業(yè)用地），成交面積1397.36畝，土地成交總額3.5297億元，為歷年來新高。鄢陵縣積極開展土地開發(fā)整理工作，今年上半年，全縣共開展土地開發(fā)整理項(xiàng)目9個(gè)，其中6個(gè)市投土地開發(fā)整理項(xiàng)目開工建設(shè)。6個(gè)項(xiàng)目總投資1109.26萬元，總規(guī)模1705.4公頃，3個(gè)重點(diǎn)土地開發(fā)整理項(xiàng)目全面開工建設(shè)。由上表看出，九塊土地出讓宗地面積達(dá)93595.21，出讓價(jià)格總額達(dá)1.2847億元。其中YC-10-16#(1)、YC-10-17#地塊面積較大，分別達(dá)到近186畝及137畝。隨著今年多塊住宅用地的拍出，再根據(jù)政府規(guī)劃調(diào)整影響和縣城開發(fā)進(jìn)度等因素，及以往所拍地塊的工作時(shí)間流程，規(guī)劃

27、、評(píng)估、報(bào)批、施工、銷售等一系列流程分析，預(yù)計(jì)明年下半年入市項(xiàng)目有所增多，將對(duì)項(xiàng)目帶來一定沖擊。二、二級(jí)市場(chǎng)情況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資1、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況2010年111月房地產(chǎn)開發(fā)情況具體數(shù)據(jù)同比住宅投資3.1億元52.8全縣房屋施工面積63.27萬平方米68.7住宅施工面積57.82萬平方米 128.5商品房銷售面積9.89萬平方米新開工房屋面積32.63萬平方米 147.9商品房銷售額2.01億元95.2現(xiàn)房銷售面積6.21萬平方米 271.1現(xiàn)房銷售額1.33億元 187.6期房銷售面積3.69萬平方米期房銷售額6852萬元1.4受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企穩(wěn)回升影響，今年上半年，鄢陵縣房地產(chǎn)開發(fā)投資

28、平穩(wěn)增長(zhǎng)，共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.68億元，比上年同期增長(zhǎng)68.7%。投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，施工規(guī)模擴(kuò)大，商品房銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)。隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入敏感時(shí)期，全國(guó)一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)和震蕩，因此更要高度關(guān)注鄢陵縣房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新變化，積極引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。2、20092010年房地產(chǎn)開發(fā)情況（來源：河南省統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）2010年前三個(gè)季度，鄢陵縣完成房地產(chǎn)投資3.87億元，比上年同期的2.18億元，增長(zhǎng)77.5%。房屋施工面積也大幅度增加，2010年前三個(gè)季度年，鄢陵縣房屋施工面積65.46萬平方米，比上年同期的27.7萬平方米，增長(zhǎng)128.5%。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，

29、鄢陵縣未來1年至1年半左右，市場(chǎng)新增可售房源不小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力開始逐步凸顯。3、2008-2010（上半年）房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)（來源：中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜）鄢陵縣隸屬河南省許昌市，距離許昌市僅20余公里，隨著許昌市向東部發(fā)展和鄢陵向西發(fā)展的規(guī)劃，兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于同質(zhì)化，所以許昌市的房地產(chǎn)發(fā)展必將對(duì)鄢陵產(chǎn)生巨大的影響，因此分析許昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，可以客觀看出鄢陵的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)。08年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，折射出市場(chǎng)消化的速度和能力，但隨著宏觀環(huán)境的變化和市場(chǎng)貨量的大幅度遞增，價(jià)格將逐漸回歸理性。（二）鄢陵縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1、邊緣化趨勢(shì)明顯鄢陵是距許昌市空間位置

30、最近縣份，僅距20余公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯但有利亦有弊，鄢陵縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的現(xiàn)狀是中高端市場(chǎng)的部分外溢。由于缺乏衛(wèi)星城市應(yīng)有的聚集效應(yīng)，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作缺乏亮點(diǎn)和吸引力，導(dǎo)致中高端市場(chǎng)的購買力部分外溢，從而使鄢陵縣房地產(chǎn)市場(chǎng)提高與自我提高的嚴(yán)重不足。2、城市發(fā)展不平衡城西、城東發(fā)展不平衡，城市化水平滯后。房地產(chǎn)市場(chǎng)容量擴(kuò)展有限，城西的公共設(shè)施不齊全。城市功能不夠完善，商貿(mào)、服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)，人流、物流、信息流有限，對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射、帶動(dòng)力較弱。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)。尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如金融服務(wù)、商貿(mào)流通、休閑娛樂、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)，在未來的城市發(fā)展經(jīng)營(yíng)中，其戰(zhàn)略地位和作用不容小覷。3

31、、形象欠佳，檔次不高，特色不夠鄢陵房地產(chǎn)開發(fā)還停留在初級(jí)階段，缺少精耕細(xì)作，缺乏代表鄢陵縣“中國(guó)花木之鄉(xiāng)”特色的商業(yè)性文化娛樂設(shè)施和旅游休閑場(chǎng)所，城市建筑缺少大筆墨，現(xiàn)代簡(jiǎn)約式、簡(jiǎn)歐式的普通住宅或商業(yè)項(xiàng)目充斥泛濫，形象和檔次較低，同時(shí)也缺乏地方特色和城市個(gè)性的標(biāo)志性建筑。要建設(shè)具有文化內(nèi)涵和個(gè)性特色的商住區(qū)來提高整個(gè)城市之形象，還應(yīng)從市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)來決定產(chǎn)品的規(guī)劃建設(shè)。4、城市定位缺乏個(gè)性，房地產(chǎn)打造特色文章鄢陵最早被定位為“農(nóng)業(yè)大縣”，現(xiàn)在政府又提出了“中國(guó)花木第一縣”的定位。聽起來很有氣勢(shì)，但缺乏個(gè)性，缺乏中原花卉山水特色的靈氣。鄢陵應(yīng)把中原特色的花卉山水園林融入縣城，體現(xiàn)出中原特色花卉

32、山水的靈魂；把縣城具有代表性的花卉木棉古城，融入城市的建設(shè)發(fā)展之中。打造中原特色花卉山水園林城鎮(zhèn)，營(yíng)造生態(tài)人居環(huán)境。5、宣傳途徑單一，銷售手法簡(jiǎn)單從所見的宣傳品來看，鄢陵縣房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣手段比較單一。最主要的推廣手段是戶外大牌、燈桿旗及樓盤的外墻廣告，兼之有些小報(bào)DM之類，也比較容易被忽略。從推廣手段上來看，基本還處于等客來看的低水平階段。可以預(yù)見，在其下級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳上，力度將很差。但這恰是一個(gè)很有剛性購買力的群體。銷售人員則過于隨性，專業(yè)知識(shí)缺乏、銷售技巧簡(jiǎn)單、接待流程隨便、服裝不統(tǒng)一等，都將給銷售帶來壓力。第三部分 鄢陵縣房地產(chǎn)項(xiàng)目分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分隨著縣城規(guī)劃發(fā)展以及樓盤的分布現(xiàn)

33、狀，鄢陵縣樓市可分為兩個(gè)大板塊：舊城區(qū)、城西新區(qū)。城區(qū)板塊分布圖2010年前三個(gè)季度年，鄢陵縣已出讓住宅用地140.53畝。根據(jù)計(jì)劃，10年內(nèi)已沒有商業(yè)住宅用地提供。已出讓的住宅用地，均已按計(jì)劃開工建設(shè)或進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。全年商品房供應(yīng)量比去年有所上升。但受縣政府規(guī)劃調(diào)整影響、審批時(shí)間過長(zhǎng)和開發(fā)進(jìn)度緩慢等因數(shù)制約，預(yù)計(jì)明年初只能有少量新增商品房項(xiàng)目入市。二、各板塊房地產(chǎn)現(xiàn)狀1、城中區(qū)（老城區(qū)）板塊（1）板塊概況城中區(qū)（老城區(qū)）是鄢陵縣城中心區(qū)域，此城區(qū)人口密集，傳統(tǒng)商業(yè)比較發(fā)達(dá),各種配套設(shè)施完善，但該區(qū)域建筑密度大，整體環(huán)境欠佳，房地產(chǎn)開發(fā)主要依托舊城改造, 由于土地稀缺，房地產(chǎn)的開發(fā)成本較高

34、，基本依托縣城原有配套，該板塊樓盤基本都是舊城改造項(xiàng)目。（2）板塊樓市現(xiàn)狀板塊樓盤分布圖就目前而言，該板塊屬于縣城中心區(qū)域，商業(yè)、文化發(fā)達(dá)，在售樓盤較多，多數(shù)住宅項(xiàng)目基本已進(jìn)入尾盤銷售，商業(yè)項(xiàng)目也準(zhǔn)備銷售經(jīng)營(yíng)。區(qū)域人氣較旺，人口密集，由于土地稀缺，目前在售樓盤只有康橋半島、鼓樓廣場(chǎng)、康橋公寓、錦繡花園、花城春天、怡和苑、金豐花園，龍?jiān)讽?xiàng)目正在平整土地，預(yù)計(jì)明年5月份推出市場(chǎng)。板 （3）在售項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)分析樓盤名稱物業(yè)形態(tài)樓棟情況康橋半島商住37棟多層加小高層，一梯兩戶戶，沿街一層商鋪鼓樓廣場(chǎng)商住6棟高層商住樓加一棟5層商業(yè)廣場(chǎng)組成，住宅1、2層商業(yè)?？禈蚬⑸套∮幸粭澗频旯⒓耙粭澴≌M成，建

35、筑為小高層。錦繡花園商住共有18棟建筑、其中一棟復(fù)式樓、兩棟小高層、兩棟別墅、其他均為多層花城春天商住共23棟建筑，其中13棟多層均為回遷房，只有10棟小高層對(duì)外銷售怡和苑商住共8棟，由小高層及多層組成金豐花園商住共10棟，由多層及小高層組成龍?jiān)飞袩o資料由于該區(qū)域?yàn)槌鞘欣现行膮^(qū)，商業(yè)氛圍較為弄好，可開發(fā)地塊規(guī)模不大，因此，為了最大化發(fā)揮項(xiàng)目地塊的功能價(jià)值，大多項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)都以商住為主，且由于該片區(qū)開發(fā)時(shí)間較早，市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品形態(tài)的接受程度還是停留在初級(jí)階段，即以綜合形產(chǎn)品為主。（4）項(xiàng)目規(guī)模類比分析項(xiàng)目名稱占地/畝總建/萬容積率總戶數(shù)（戶）康橋半島160202.01325鼓樓廣場(chǎng)8015.9

36、83.0一期總戶數(shù)300康橋公寓103.14.65住宅60錦繡花園6082.0650花城春天150約151.51200怡和苑20約21.5170金豐花園30約42300龍?jiān)飞袩o資料板塊內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)體量較大，主要以大型的舊城改造項(xiàng)目為主，多數(shù)樓盤早已交付使用?，F(xiàn)土地開發(fā)基本已處于飽和狀態(tài)，未來基本無太多開發(fā)地塊。（5）項(xiàng)目主力戶型類比項(xiàng)目戶型面積（）康橋半島二居室93三居室128143四居室187188五居室232鼓樓廣場(chǎng)一居室4055二居室7898三居室139142康橋公寓公寓3070三居室101143空中別墅169252錦繡花園二居室89三居室134140四居室159花城春天三居室140四居

37、室160怡和苑二居室93三居室109139金豐花園二居室93三居室118135龍?jiān)飞袩o資料 從戶型統(tǒng)計(jì)中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是120140的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費(fèi)。（6）項(xiàng)目定位主題分析項(xiàng)目定位主題康橋半島康橋河畔 幸福萬家康橋半島 榮耀鄢陵一座城鼓樓廣場(chǎng)鄢陵商業(yè)的發(fā)源地 聚攏財(cái)富的新中心康橋公寓開創(chuàng)都市生活新典范國(guó)際視野生態(tài)宜居示范社區(qū)錦繡花園天賦上品 錦繡人生花城春天公園式中央生活城怡和苑首推電梯洋房 打造城南第一高度金豐花園引領(lǐng)居住新高度龍?jiān)飞袩o資料從老城區(qū)8個(gè)樓盤的主題定位來看，大多以地段和環(huán)境作為定位基礎(chǔ)，

38、部分則以社區(qū)品質(zhì)、檔次的高低作為定位思路方向，亮點(diǎn)不多，缺乏一定的創(chuàng)新性。（7）項(xiàng)目配套項(xiàng)目環(huán)境配套社區(qū)配套康橋半島縣第二初級(jí)中學(xué)、超市、家家生活廣場(chǎng)、各大銀行、各大酒店餐飲。超大多功能會(huì)所、主題風(fēng)情商業(yè)街、13000濱水景觀與6000主題景觀鼓樓廣場(chǎng)縣直幼兒園、各大銀行、家家生活廣場(chǎng)、酒店賓館、中心醫(yī)院。大型商業(yè)中心、中心商業(yè)廣場(chǎng)，步行街、中庭休閑廣場(chǎng)康橋公寓城際公交站、汽車站、交通局、公安交警大隊(duì)、家居城、酒店。四星級(jí)精裝公寓、中央空調(diào)、直飲礦泉水入戶錦繡花園家家生活廣場(chǎng)、縣直幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、縣一高、各大銀行以及縣中醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套。一線街鋪、社區(qū)休閑園林、停車場(chǎng)花城

39、春天胖發(fā)祥生活廣場(chǎng)、益民幼兒園、各大銀行、郵政局、中心醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套50000多層次綠地，一線精品街鋪，停車場(chǎng)怡和苑家家生活廣場(chǎng)、縣直幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、縣一高、各大銀行以及縣中醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套。沿街商鋪、中庭水景休閑綠化帶、停車場(chǎng)金豐花園家家生活廣場(chǎng)、縣直幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、縣一高、各大銀行以及縣中醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套。沿街商鋪、中庭休閑主題園林、停車場(chǎng)龍?jiān)房h直幼兒園、各大銀行、家家生活廣場(chǎng)、酒店賓館、中心醫(yī)院。尚無資料 由于區(qū)域類比的幾個(gè)樓盤相對(duì)較為集中，環(huán)境配套基本為共有資源，無太大差異化。而在內(nèi)部配套上，除了“康橋半島”和“花城春天

40、”兩個(gè)項(xiàng)目通過社區(qū)景觀等配套提升附加值外，其它幾個(gè)樓盤亮點(diǎn)配套不多，缺乏產(chǎn)品附加值的打造。2、城西區(qū)（新開發(fā)區(qū)）板塊（1）板塊概況城西區(qū)（新開發(fā)區(qū)）是鄢陵縣城未來的中心區(qū)域，此區(qū)域現(xiàn)開發(fā)的樓盤相對(duì)較多，政府相關(guān)的行政部門已經(jīng)搬至該區(qū)域辦公，傳統(tǒng)商業(yè)比較薄弱,各種配套設(shè)施有待完善。但該區(qū)域因?yàn)槭切麻_發(fā)區(qū)，所以整體的區(qū)域規(guī)劃、交通設(shè)施布置都較老城區(qū)合理，整體的區(qū)域環(huán)境良好，房地產(chǎn)開發(fā)主要依托土地拍賣完成,由于是新開發(fā)區(qū)，也是鄢陵縣政府重點(diǎn)打造的一個(gè)區(qū)域，所以未來的升值空間比較大。（2）板塊樓市現(xiàn)狀就目前而言，該板塊屬于縣城新開發(fā)區(qū)域，也是本項(xiàng)目所在的區(qū)域。該區(qū)域的商業(yè)、文化較薄弱，在售樓盤較多，準(zhǔn)

41、備用地也相對(duì)的較豐富，相信在未來的一年里，該區(qū)域?qū)?huì)有大量的貨源推出市場(chǎng)。目前該區(qū)域在售樓盤有碧翠苑、萊茵河畔、水岸映象、花樣年華、名仕家園及本項(xiàng)目。板塊樓盤分布圖（3）在售項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)分析項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)樓棟情況萊茵河畔商住22棟多層、小高層，東、西面一層底商碧翠苑商住7棟多層，西、南面沿街一層商業(yè)。水岸映象商住一期10棟多層、小高層，二期規(guī)劃未出花樣年華商住22棟多層、小高層建筑名仕家園商住1棟小高層和1棟高層，兩梯兩戶，小高層沿街三層商鋪本項(xiàng)目商住一期8棟多層，一梯兩戶，東、南面沿街商鋪該區(qū)域?yàn)榭h城新開發(fā)區(qū)，商業(yè)氛圍較為薄弱，但可開發(fā)地塊較多，因此該區(qū)域在未來一年內(nèi)將是鄢陵縣主要的住宅樓

42、盤銷售區(qū)域，由于是新開發(fā)區(qū)，市場(chǎng)購房者對(duì)該區(qū)域的認(rèn)同感較為抵觸。（4）項(xiàng)目規(guī)模類比分析項(xiàng)目名稱占地/畝總建/萬容積率總戶數(shù)（戶）萊茵河畔80102.2778碧翠苑121.62.0144水岸映象8010.52.0一期300，二期未詳花樣年華140121.3736名仕家園20未知未知一期小高層20多戶，具體方案還在調(diào)整本項(xiàng)目160171.6未定該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)體量較大，主要以大型的樓盤項(xiàng)目為主，現(xiàn)在售的多數(shù)樓盤已經(jīng)是尾盤銷售，現(xiàn)鄢陵縣基本的儲(chǔ)備用地都集中在這個(gè)區(qū)域（5）項(xiàng)目主力戶型類比項(xiàng)目戶型面積（）萊茵河畔二居室90三居室113138空中別墅240碧翠苑二居室暫無資料三居室四居室水岸映象二居室

43、91三居室120146四居室155165花樣年華兩居室92三居室129141名仕家園二居室118三居室176五居室205本項(xiàng)目二居室85三居室91132四居室122137從戶型統(tǒng)計(jì)中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是120140的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費(fèi)。（6）項(xiàng)目定位主題分析項(xiàng)目定位主題萊茵河畔城市新核心奢想新生活鄢陵首席富人區(qū)碧翠苑梅鄉(xiāng)花都 大富之家水岸映象水有岸 心無疆鄢陵首席水主題園林社區(qū)花樣年華新城核心香洋房派社區(qū)奢適花香洋房 締造鄢陵海派人居標(biāo)桿名仕家園城市西進(jìn)西新天地開創(chuàng)高標(biāo)準(zhǔn)居住浪潮本項(xiàng)目花博園旁17萬品質(zhì)風(fēng)景美宅

44、（前期）從城西新區(qū)6個(gè)樓盤的主題定位來看，基本以地段、環(huán)境以及區(qū)域發(fā)展作為定位基礎(chǔ)，很多情況下無法體現(xiàn)項(xiàng)目應(yīng)有的特性，不夠貼切，亮點(diǎn)不多，缺乏一定的創(chuàng)新性。（7）項(xiàng)目配套項(xiàng)目環(huán)境配套社區(qū)配套萊茵河畔實(shí)驗(yàn)幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店大型中庭水景園林、大型中央會(huì)所、空中花園、地下停車場(chǎng)碧翠苑實(shí)驗(yàn)幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店、銀行一線街鋪、休閑園林綠化、停車場(chǎng)水岸印象實(shí)驗(yàn)幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、公安局、勞動(dòng)局、超市、酒店、銀行中庭休閑主題園林、會(huì)所、停車場(chǎng)花樣年華花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場(chǎng)、衛(wèi)生局、武裝部中央生態(tài)園林景觀、一線街鋪、停車

45、場(chǎng)、會(huì)所名仕家園花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場(chǎng)、衛(wèi)生局、武裝部大型中庭休閑主題園林、停車場(chǎng)、一線街鋪本項(xiàng)目花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場(chǎng)五星級(jí)酒店、一線街鋪、大型中庭休閑園林和水景園林多功能會(huì)所、地下停車場(chǎng) 由于區(qū)域類比的幾個(gè)樓盤相對(duì)較為集中，環(huán)境配套基本為共有資源，無太大差異化，該區(qū)域?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)域，市政配套、居住配套以及商業(yè)配套尚未完善，缺乏人氣。因而，大多數(shù)上規(guī)模的項(xiàng)目都以增加社區(qū)配套來打造社區(qū)居住品質(zhì)，提升開發(fā)和銷售附加值，這也是我項(xiàng)目重點(diǎn)考慮的一個(gè)方向。三、小結(jié)1、樓盤分布及發(fā)展趨勢(shì)：由于縣城規(guī)模不大，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)仍處于起步階段，前期各樓盤主要集中在縣

46、城老城區(qū)一帶。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和城市建設(shè)重心移動(dòng)，目前房地產(chǎn)開發(fā)逐步向城西開發(fā)新區(qū)聚集。2、數(shù)量和規(guī)模：縣城樓盤總數(shù)為14個(gè)，總占地約1000畝，總建筑面積約123萬，總戶數(shù)約9000戶。（其中：老城區(qū)在售和待售樓盤數(shù)量為：8個(gè)，占地面積約為：510畝，總建筑面積約為：70多萬，總戶數(shù)約為：5000多戶；城西新區(qū)在售和待售樓盤數(shù)量為：6個(gè)，占地面積約為：492畝，總建筑面積約為：53萬多，總戶數(shù)約為：4000多戶.）3、樓盤規(guī)模：在縣城14個(gè)樓盤中，老城區(qū)有3個(gè)樓盤規(guī)模超過10萬（1520萬），城西區(qū)有4個(gè)樓盤規(guī)模超過10萬，其余的樓盤規(guī)模都比較小，容積率方面都比較低，大多在1.52.0之

47、間，屬于較低容積率范疇。4、物業(yè)形態(tài)：和其它地區(qū)的縣城項(xiàng)目類似，在物業(yè)形態(tài)上基本以多層，多層和小高層相結(jié)合的為主，部分樓盤出現(xiàn)中高層和高層，但后者被市場(chǎng)接受度還需要市場(chǎng)的引導(dǎo)，當(dāng)前的走貨量將會(huì)變得比較緩慢。因而，多層以及多層與小高層結(jié)合的產(chǎn)品更容易被市場(chǎng)接受。5、戶型：在14個(gè)樓盤戶型統(tǒng)計(jì)中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是120140的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費(fèi)，給銷售也帶來一定影響，如二居室面積達(dá)到118，三居室達(dá)到176，四居室達(dá)到232.本項(xiàng)目二期的戶型調(diào)整應(yīng)規(guī)避該類風(fēng)險(xiǎn)，力爭(zhēng)最大化發(fā)揮戶型設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)。6、主題定位：從所有

48、類比樓盤的市場(chǎng)定位來看，無外乎都以地段、環(huán)境配套等為定位基礎(chǔ)，嚴(yán)重缺乏創(chuàng)新性，項(xiàng)目形象難以提升，產(chǎn)品價(jià)值無法體現(xiàn)，我項(xiàng)目后期應(yīng)考慮通過產(chǎn)品特性和借外部環(huán)境影響力來進(jìn)行市場(chǎng)定位。7、配套：由于容積率不高，且考慮成本因素，很多小項(xiàng)目無法通過規(guī)劃社區(qū)配套來增加附加值，只能依靠環(huán)境配套因素來體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，僅有的幾個(gè)規(guī)模較大的樓盤能在自身配套上發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，銷售效果要優(yōu)于其它項(xiàng)目，因此，本項(xiàng)目二期規(guī)劃設(shè)計(jì)除了戶型配套整合外，在社區(qū)配套上應(yīng)著重考慮適當(dāng)增加差異化配套，以提升產(chǎn)品附加值，增加銷售賣點(diǎn)，提高收益。第四部分 本案基本信息一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地處遠(yuǎn)近聞名的花博園內(nèi)，東南兩側(cè)緊靠花博大道和花都大道，項(xiàng)目占地

49、160多畝，建筑面積18萬，主要由一梯兩戶的多層和小高層組成，項(xiàng)目以經(jīng)典地中海生活為藍(lán)本，傾力打造鄢陵縣首屈一指的大型地中海精工豪宅社區(qū)，目前項(xiàng)目一期已建成投入使用的“賜富中原國(guó)際大酒店”是縣城唯一一座五星級(jí)酒店，一期住宅已經(jīng)建成現(xiàn)房，二期已規(guī)劃設(shè)計(jì)中。二、項(xiàng)目四至項(xiàng)目東側(cè)：項(xiàng)目東側(cè)花博大道和已投入使用的高尚住宅社區(qū)以及華越學(xué)校； 項(xiàng)目西側(cè)： 項(xiàng)目南側(cè)：項(xiàng)目西側(cè)為超大型、風(fēng)景秀麗的花博園； 項(xiàng)目南側(cè)緊靠寬敞靚麗的花都大道以及大片待開發(fā)地塊； 項(xiàng)目北側(cè)：項(xiàng)目北側(cè)近鄰人民路、鄢陵一高、中英文學(xué)校以及大量待開發(fā)地塊。三、項(xiàng)目交通項(xiàng)目東、南、北面由寬敞靚麗的花博大道、花都大道以及人民路組成，出入交通十

50、分便利。四、人文環(huán)境及生活配套設(shè)施項(xiàng)目西側(cè)擁有超大型、風(fēng)景秀麗的花博園，北側(cè)緊鄰鄢陵一高、體育局、縣文化廣場(chǎng)。項(xiàng)目?jī)?nèi)生活配套五星級(jí)酒店、一線街鋪、大型中庭休閑園林和水景園林多功能會(huì)所、地下停車場(chǎng)。第五部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目SWOT分析1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：一是鄢陵向西：鄢陵縣城市發(fā)展方向是：完善東部和北部，主要向西發(fā)展，次要向南發(fā)展。為了靠近許昌，鄢陵縣整個(gè)行政中心已完成向西搬移，原西部開發(fā)新區(qū)已經(jīng)成了城市中心區(qū)，原老城商業(yè)區(qū)已成為城市副中心區(qū)。而另一個(gè)城市副中心區(qū)花都新區(qū)（以花博園為中心向西、向南、向北發(fā)展）已逐步開發(fā)成型。項(xiàng)目地處城市中心區(qū)與花博園區(qū)結(jié)合處，隸屬城市發(fā)展龍頭地段，可尊享兩

51、城區(qū)發(fā)展所帶來的諸多利好，升值前景非?？春?。二是許昌向東：許昌的城市發(fā)展重點(diǎn)在東城區(qū)，目前各個(gè)市直機(jī)關(guān)已全部搬往東城區(qū)，交通樞紐也已經(jīng)東移，東城區(qū)已成為城市中心區(qū)。而許昌市東城區(qū)與鄢陵縣花都新區(qū)僅相隔約11公里，鄢陵縣完全有望在35年內(nèi)成為許昌的城市副中心區(qū)之一；交通優(yōu)勢(shì)：一是項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目處于城市副中心區(qū)的花博園區(qū)內(nèi)，東臨花博大道，北臨人民路向西延長(zhǎng)線錦華路，錦繡路已投入使用，南面則是311國(guó)道的城市路段花都大道，是縣城通往許昌、鄭州方向的必經(jīng)之路。項(xiàng)目東南北三側(cè)的道路建設(shè)以及綠化、路燈均以完善，業(yè)主的生活、出行旅游十分的便利；二是鄢陵縣交通優(yōu)勢(shì)：311國(guó)道正橫穿鄢陵縣城東西方向，進(jìn)城

52、后已發(fā)展成為花都大道，項(xiàng)目西臨京廣鐵路、京港高速公路僅13公里，緊鄰鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)許昌航站樓，北距鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)70公里。日照高速（許昌至毫州高速）途經(jīng)鄢陵縣，屬河南“米”字型高速公路網(wǎng)的核心地帶；景觀配套優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目本身就屬于1600畝的花博園的規(guī)劃范圍內(nèi)，樓盤與已建成的花博園僅由通透式欄桿隔開，項(xiàng)目建成后將有兩個(gè)進(jìn)入花博園的入口，業(yè)主可以免費(fèi)進(jìn)入花博園。在公園內(nèi)的樓盤，這種自然景觀優(yōu)勢(shì)在任何一個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)樓盤中都絕無僅有。建筑風(fēng)格定位優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目建筑風(fēng)格以地中海式風(fēng)格作為產(chǎn)品定位，在鄢陵縣乃是首創(chuàng)，與整個(gè)縣城其他項(xiàng)目都有著非常明顯的差異化優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地160多畝，建筑面積達(dá)到18

53、萬的體量，在鄢陵縣屬于首屈一指的大型項(xiàng)目之一。2. 項(xiàng)目劣勢(shì)人氣劣勢(shì)：項(xiàng)目所處區(qū)域雖然前景非?？春?，但屬于鄢陵縣的新開發(fā)區(qū)配套設(shè)施尚未完善，缺乏一定人氣，短期內(nèi)難以形成濃厚的居住氛圍和商業(yè)氛圍。形象劣勢(shì)：因?yàn)楸卷?xiàng)目曾經(jīng)停工了將近兩年時(shí)間并且兩次暫停推廣銷售，開發(fā)商和項(xiàng)目的形象受到一定的負(fù)面影響。小區(qū)內(nèi)的園林環(huán)境的暫時(shí)空白同樣影響樓盤的品質(zhì)；時(shí)機(jī)劣勢(shì)：本項(xiàng)目錯(cuò)過了2009年至2010年這兩年最好的銷售時(shí)機(jī)，一部分客源已轉(zhuǎn)移到其他樓盤。政策的不穩(wěn)定性以及鄢陵縣的商品房剛性需求有限也會(huì)影響樓盤的銷售業(yè)績(jī)；一期產(chǎn)品缺陷：由于一期部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)上存在一定的缺陷，勢(shì)必會(huì)在一定程度上影響整體銷售速度。3. 項(xiàng)

54、目機(jī)會(huì)本項(xiàng)目地塊所屬城市新的副中心區(qū)屬于城市規(guī)劃的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，地域價(jià)值高，開發(fā)潛力大。本項(xiàng)目所在區(qū)域在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少（基本都已經(jīng)達(dá)到尾盤銷售階段），若下階段做好項(xiàng)目的重新包裝推廣定位，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較??；隨著許昌市的中心區(qū)東移以及許昌市東城區(qū)城市交通網(wǎng)絡(luò)的高速發(fā)展，逐步將鄢陵縣納入“許昌市后花園”的城市規(guī)劃中，將為項(xiàng)目的后期開發(fā)銷售帶來較大的促進(jìn)作用；過去本項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)不佳，其最大的原因是項(xiàng)目宣傳推廣工作做得不到位，營(yíng)銷活動(dòng)單調(diào)和銷售節(jié)奏不能連貫等，若在營(yíng)銷策劃方面加強(qiáng)并做到位，本項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)一定會(huì)大幅度的提升。4. 項(xiàng)目威脅隨著本開發(fā)區(qū)的規(guī)劃發(fā)展趨于明朗化，未來23年區(qū)域?qū)㈥戧懤m(xù)續(xù)出

55、現(xiàn)規(guī)模大小不等的房地產(chǎn)項(xiàng)目入市，整體區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也逐步展開；宏觀政策環(huán)境的不斷變化和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的打壓，也會(huì)給項(xiàng)目帶來一定的銷售壓力，盡快重新樹立開發(fā)商和樓盤的正面形象，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，開始重新積累準(zhǔn)客戶，將是后續(xù)工作的一大關(guān)鍵；目前城北的萊茵河畔尚有兩棟小高層大戶型的尾盤、水岸印象一期尚有三分之二的房源未銷售，二期還有未規(guī)劃好的房源。康橋半島尚有兩棟小高層三分之二的房源會(huì)在明年銷售。鼓樓項(xiàng)目的商品房四分之三房源沒有銷售等都構(gòu)成對(duì)本項(xiàng)目一定的威脅。二、項(xiàng)目SWOT策略優(yōu)勢(shì)（S） = 1 * GB1 大力宣傳許昌及鄢陵兩級(jí)政府的城市發(fā)展規(guī)劃方向，重點(diǎn)突出本項(xiàng)目的稀缺性、未來的升值潛力 = 2

56、* GB1 打造地中海風(fēng)格高品質(zhì)樓盤，產(chǎn)品局部創(chuàng)新，制造差異化 = 3 * GB1 最大化挖掘和利用外部?jī)?yōu)勢(shì)景觀資源 = 4 * GB1 強(qiáng)調(diào)交通環(huán)境的優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)（O） = 1 * GB1 本項(xiàng)目必須迅速搬遷售樓部，重新招募和培訓(xùn)置業(yè)顧問，盡快恢復(fù)積累客戶資源的工作，為項(xiàng)目明年重新開盤做好充分的準(zhǔn)備 = 2 * GB1 現(xiàn)階段形象宣傳要大于價(jià)值宣傳，擴(kuò)大開發(fā)商及項(xiàng)目的影響力是當(dāng)務(wù)之急 = 3 * GB1 搶占元旦、春節(jié)等重大節(jié)日推廣宣傳的時(shí)機(jī)，力爭(zhēng)在明年市場(chǎng)貨量緊缺的情況下?lián)屨几嗍袌?chǎng)份額；劣勢(shì)（W） = 1 * GB1 迅速對(duì)整個(gè)樓盤重新進(jìn)行整合和推廣，在形象預(yù)熱的推廣工作要盡快的展開 = 2

57、 * GB1 盡早恢復(fù)項(xiàng)目的施工以便更好的展示開發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目的新形象 = 3 * GB1 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上突出自身產(chǎn)品特色，突出賣點(diǎn)，戶型配比要合理4.對(duì)一期工程高層部分迅速完工、驗(yàn)收交付使用，多層部分盡快的完善外立面工程威脅（T） = 1 * GB1 現(xiàn)有西北區(qū)、中心區(qū)樓盤有互搶客戶的競(jìng)爭(zhēng)威脅，必須迅速改變和提升開發(fā)商及項(xiàng)目的形象，明確整體差異化營(yíng)銷及價(jià)格體系，2011年開始逐步亮相市場(chǎng) = 2 * GB1 通過提升附加值穩(wěn)定現(xiàn)有客戶，從而吸引更多客戶轉(zhuǎn)介紹 = 3 * GB1 在推廣上，充分利用本項(xiàng)目特有的區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)來提升本醒目的形象，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目獨(dú)有的建筑風(fēng)格以引導(dǎo)、改變客群的消費(fèi)觀念 =

58、 4 * GB1 及時(shí)跟蹤宏觀政策的變化，及時(shí)做出可行、有效的政策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略第六部分項(xiàng)目整體銷售策劃推廣計(jì)劃一、項(xiàng)目情況分析1、鄢陵縣房地產(chǎn)板塊分析隨著城市的發(fā)展規(guī)劃以及樓盤分布狀況，鄢陵縣目前房地產(chǎn)板塊由東向西發(fā)展，大可分為五大板塊：東部生活區(qū)、東南部產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、中部生活區(qū)、花博園生態(tài)區(qū)和柏梁新區(qū)。東部生活區(qū)：鄢陵縣的老城區(qū)，主要以老百姓自買宅基地建筑為主，原住民居多。東南部產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：城市城鄉(xiāng)結(jié)合部，老街新區(qū)共存，工業(yè)聚集地，主要購買人群以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，改善生活水平。中部生活區(qū)：城市舊城改造的中心地段，縣上的商業(yè)中心，機(jī)關(guān)單位聚集地，文化和綜合服務(wù)的中心，人口密度大，新建生活小區(qū)集中地。花博

59、園生態(tài)區(qū)：城市的未來發(fā)展重點(diǎn)，有大型生活區(qū)項(xiàng)目及其他項(xiàng)目待開發(fā)，中原花博會(huì)的舉辦地，配備三星至五星級(jí)酒店，是城市未來發(fā)展的重點(diǎn)。柏梁新區(qū)：以柏梁鎮(zhèn)為中心，周邊企業(yè)、花卉苗木基地和溫泉旅游為配套的居民生活區(qū)。2、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目占地160畝，由多層和小高層組成，內(nèi)有五星級(jí)酒店和大型園林配套，結(jié)合周邊環(huán)境規(guī)劃，極力打造具有地中海特色的大型高檔休閑生活住宅小區(qū)。3、現(xiàn)狀：1）工程方面：項(xiàng)目一期建筑都已經(jīng)封頂；4棟高層電梯安裝齊全之后已經(jīng)達(dá)到了交樓標(biāo)準(zhǔn)；一期7棟多層正在進(jìn)行著外部裝飾；項(xiàng)目新售樓部已經(jīng)封頂；項(xiàng)目園林部分暫時(shí)沒有動(dòng)工。2）營(yíng)銷方面：廣告推廣方面：目前沒有投放任何廣告，包括銷售物料都不齊全（

60、如DM單張、宣傳折頁、戶型圖等）。銷售方面：目前銷售策略部署有：為08年已下定的客戶辦理購房手續(xù)及一期工程的預(yù)約銷售。4、存在問題及補(bǔ)救措施：項(xiàng)目建筑施工和園林施工相對(duì)過長(zhǎng)，在工程形象上給予客戶的信心不足，有待進(jìn)一步改善，力爭(zhēng)在開盤的時(shí)間節(jié)點(diǎn)前有個(gè)良好的工程形象展現(xiàn)，以提升客戶信心，刺激客戶預(yù)約和購房；宣傳物料和廣告媒體需進(jìn)一步加強(qiáng)和補(bǔ)充，如戶型圖、形象折頁、手提袋印刷等，媒體渠道方面增加傳統(tǒng)媒體及網(wǎng)絡(luò)媒體的投放、短信息群發(fā)、戶外大型廣告投放、燈桿旗的投放、高桿廣告的投放及項(xiàng)目圍墻的墻體廣告投放等；繼續(xù)加強(qiáng)和完善廣告投放的途徑和策略，提高客戶對(duì)于項(xiàng)目的關(guān)注度及熱度；針對(duì)前期缺乏營(yíng)銷活動(dòng)支持，建