嚴調控形勢下房地產企業(yè)開發(fā)經營各環(huán)節(jié)納稅風險防范和最新涉稅疑難問題深度全面解析

1、嚴調控形勢下房地產企業(yè)開發(fā)經營各環(huán)節(jié)納稅風險防范和最新涉稅疑難問題深度全面解析 主管稅務機關從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。國稅發(fā)【2006】128號國稅發(fā)【2009】91號前 言一、當前我國房地產行業(yè)宏觀調控政策 國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知國辦發(fā) 201317號“國五條”細則是在 2011 年新“國八條”的基礎上進一步細化和完善限 購措施，明確了限購政策統(tǒng)一執(zhí)行的標準，要求限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購

2、住房類型 應包括所有新建商品住房和二手住房，購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同（認購）前等，且 首次提出對偽造證明材料、騙取購房資格情節(jié)嚴重的，要追究法律責任。 細則統(tǒng)一了限購的區(qū)域、 類型、資格審查要求等，力度進一步升級。 2 月 20 日國務院常務會議提出“國五條”，指明繼續(xù)調控的主要方向，預示著新一輪調控由此 開始。3 月初“國五條”細則落地，相比 2010 年的“國十條”和 2011 年的“國八條”，限購統(tǒng)一范 圍、涵蓋新舊住房，限貸繼續(xù)提高二套房門檻，嚴厲程度繼續(xù)升級，并且再次要求地方制定房價控 制目標，更明確二手房轉讓嚴格實施“20%個人所得稅”政策，調控范圍逐漸延伸向存量房。房

3、產稅政策緊鑼密鼓的制定過程中。增加保障房措施： 1、加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租 賃等方式，多渠道籌集保障性住房房 源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。 2、加強保障性住房管理，健全準入退 出機制，切實做到公開、公平、公正。 全面落實 2013 年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成 470 萬套、 新開工 630 萬套的任務。 2013 年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外 來務工人員納入當地住房保障范圍。要加強小區(qū)運營管理，完善 社區(qū)公共服務，優(yōu)化居住環(huán)境。 增加土地供應 ： 1、各地要增加土地有效供應，落實保 障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套 型普通商品

4、住房用地不低于住房建設 用地供應總量的 70%的要求。 2、在新增建設用地年度計劃中，單列 保障性住房用地，做到應保盡保。 3、大力推廣以“限房價、競地價”方式 供應中低價位普通商品住房用地。 原則上 2013 年住房用地供應總量應不低于過去 5 年平均實 際供應量。二、我國房地產企業(yè)的存在問題和稅收形勢 2013年稅務評估和稽查形勢 1、應收盡收 2、加大評估稽查力度 3、以行業(yè)發(fā)票檢查為重點第一講、房地產企業(yè)開發(fā)經營各環(huán)節(jié)納稅評估重點第一、公司籌建期涉稅新政解讀與納稅評估什么是籌建期？ 籌建期間：自投資方簽訂投資協(xié)議或合同之日起，至領取營業(yè)執(zhí)照或有關部門批準登記之日止。 開辦費支出，是指企

5、業(yè)在籌建期間發(fā)生的人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費、業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費以及予以資本化的支出以外的支出。案例： 2012年18月份（籌建期）發(fā)生業(yè)務招待費30萬元，廣告費與業(yè)務宣傳費230萬元；912月份（9月辦好了營業(yè)執(zhí)照）發(fā)生業(yè)務招待費20萬元，發(fā)生廣告費與業(yè)務宣傳費200萬元。實現收入1000萬元，企業(yè)的開辦費選擇一次性扣除?！疽蠼獯稹?2012年，A企業(yè)可以稅前扣除多少的業(yè)務招待費、廣告費與業(yè)務宣傳費？第二、公司設立階段涉稅新政解讀與納稅評估 一、設立房地產公司時主要的關注點 新設立公司的投資者投資方式 根據中華人民共和國公司法第二十七條規(guī)定，股東可以用

6、貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產除外。 1、以貨幣出資 2、投資者以土地使用權出資 二、土地使用權出資問題 （一）土地使用權并不是都能用于出資 以劃撥土地使用權出資的，使用人應當向市、縣人民政府土地管理部門申請辦理土地使用權出讓手續(xù)后，方能作為出資； 城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地應當先依法征為國有土地后方能作為出資； 農村和城市郊區(qū)的集體所有的土地（除法律規(guī)定屬于國家所有的除外），應當經縣人民政府登記注冊，核發(fā)證書，確認所有權后方能作為出資。在落實土地使用權產權證明時，對劃撥土地和集體用地

7、應特別關注，如未按規(guī)定辦理相應手續(xù)的，即便是擁有土地使用權證也不能用來出資。 （二）土地使用權出資的稅務處理 營業(yè)稅財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知（財稅2002191號）規(guī)定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。因此，母公司將土地使用權作為投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。 土地增值稅財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）第一條規(guī)定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到

8、所投資、聯營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅、對投資、聯營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）第五條規(guī)定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，若子公司不是從事房地產開發(fā)，母公司投資土地使用權可免征土地增值稅；若子公司從事房地產開發(fā)，母公司應按土地增值稅暫行條例以及國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅宣傳

9、提綱的通知（國稅函發(fā)1995110號）第六條的規(guī)定：“（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 （二）對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20 以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金等相關規(guī)定計算繳納土地增值稅。稅收征收管理法第三十六規(guī)定，企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業(yè)之間的業(yè)務往來，應當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用；不按

10、照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調整。根據上述規(guī)定，若母公司應按規(guī)定繳納土地增值稅時，母公司按土地的成本價投資子公司，可被認定為未按獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用，稅務機關可合理調整應納稅額。 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅法實施細則第十三條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值確定收入額。前款所稱公允價值，是指按照市場價格確定的價值。第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉

11、讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。 印花稅財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知（財稅2006162號）第三條規(guī)定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。根據上述規(guī)定，母公司投資合同涉及土地使用權轉讓應按“產權轉移書據”貼花。 契稅 對以國有土地使用權投資入股的行為，要按規(guī)定繳納契稅。契稅稅率為3-5。 中華人民共和國契稅暫行條例實施細則第八條：土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股。 第三、土地取得階段涉稅新政解讀與納稅評估取得土地使用權的方式：1、土地使

12、用權劃撥2、土地使用權出讓3、土地使用權轉讓 土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付1給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得的土地使用權，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，土地使用權不能進行轉讓。 土地使用權劃撥的對象：根據國家有關政策，目前，對國家投資的黨政機關、行政事業(yè)單位辦公用房、公共設施、公用事業(yè)和國有工業(yè)等建設用地，繼續(xù)采用劃撥方式供應。 土地使用權出讓 1、方式：拍賣、招標、協(xié)議 2、年限：居住70年，工業(yè)50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育50年，商業(yè)、旅游、娛樂40年，綜合、其他

13、50年。 土地使用權轉讓 是指經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與、交換或者其他方式將土地使用權再轉移的行為。 轉讓后的使用年限為剩余年限房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前，通過各種途徑獲得國有土地使用權，涉及到的地方稅種主要有：契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（一）契稅 1、直接取得國有土地使用權成為納稅義務人 契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受單位和個人。 即境內土地使用權、房屋所有權發(fā)生轉移時，承受的企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關、軍事單位、社會團體、其他組織和個體經營者以及其他個人為契稅的納稅人。因此，房地產企業(yè)在項目開發(fā)前，通過各種方式直接取得國有土地使用權，

14、必然發(fā)生權屬轉移，成為契稅的納稅義務人。2、征稅范圍 中華人民共和國契稅暫行條例（國務院令第224號）第二條規(guī)定可知，國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓，包括出售、贈與、和交換均屬于轉移土地權屬的范疇。 中華人民共和國契稅暫行條例細則第八條規(guī)定，下列轉移方式，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅： 以土地、房屋權屬抵債或者作價投資、入股的； 以獲獎、預購、預付集資建房款或者轉移無形資產方式承受土地、房屋權屬的； 建設工程轉讓時發(fā)生土地使用權轉移的；以其他方式事實構成土地、房屋權屬轉移的。 因此，房地產企業(yè)通過出讓、受讓、抵債、接受投資、受贈等直接取得土地使用權，就屬于契稅的征稅范圍。3

15、、計稅依據 財政部、國家稅務總局關于契稅征收中幾個問題的批復 （財稅字199896號） 財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知（財稅2004134號） 國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復（國稅函2009603號） 因此，從上述文件來看，房地產企業(yè)取得土地的契稅政策應關注以下幾點： 第一，以為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益為契稅的征稅依據。全部經濟利息包括貨幣、實物、無形資產和其他經濟利息，如國稅函20021094號規(guī)定，以項目換取等方式承受土地使用權，屬于契稅征收范圍。又如國稅函2004322號規(guī)定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土

16、地出資，受讓方以自身股權作為支付對價，計稅依據則為作價出資額。第二，不得因減免土地出讓金，而減免契稅。國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復（國稅函2005436號）對北京市地方稅務局關于對政府以零地價方式出讓國有土地使用權征收契稅問題的請示（京地稅地2005166號）的批復規(guī)定，根據中華人民共和國契稅暫行條例及其細則的有關規(guī)定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。 4、間接取得土地的契稅問題 房地產企業(yè)實務中，通過企業(yè)股權轉讓、企業(yè)合并、企業(yè)分立等方式間接取得土地使用權。上述方式中，通常土地權屬沒有發(fā)生變更，一般不征

17、收或享受免征契稅的待遇。文件財政部 國家稅務總局關于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知 財稅20124號 （二）耕地占用稅 1、占用耕地建房成為納稅義務人 占用耕地建房和從事其他非農業(yè)建設的單位和個人，成為耕地占用稅納稅人。因此，房地產企業(yè)通過出讓、受讓方式直接占用耕地用于開發(fā)房產，自然成為耕地占用稅納稅人。中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（國務院令第511號）2008年1月1日實施前，外商投資房地產企業(yè)占用耕地不是耕地占用稅納稅人。國務院令第511號實施后，耕地占用稅納稅人包括單位和個人，單位包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體

18、、國家機關、部隊以及其他單位；個人包括個體工商戶以及其他個人2、征稅范圍 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（國務院令第511號）第二條規(guī)定，耕地主要指種植農作物的土地。3、計稅依據 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（國務院令第511號）第四條規(guī)定，耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據。 4、納稅義務時間 經批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農用地手續(xù)通知的當天。（三）印花稅 1、土地使用權出讓、轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅 房地產企業(yè)以出讓、受讓方式取得土地，須簽訂土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同。根據財政部、國家稅務總局關于印花稅若

19、干政策的通知（財稅2006162號）第三條規(guī)定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。 2、開發(fā)廉租住房、經濟適用住房可減免印花稅 財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知（財稅200824號）規(guī)定，開發(fā)商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的印花稅。（四）城鎮(zhèn)土地使用稅 1、使用城鎮(zhèn)土地成為納稅義務人 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務院令第483號）第二條規(guī)定，在城市、縣城、

20、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。 前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。 因此，房地產企業(yè)取得的土地位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內，自然成為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人。國家稅務總局關于受讓土地使用權者應征收土地使用稅問題的批復（國稅函發(fā)1993501號）也做了規(guī)定。 因此，凡在土地使用稅開征區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，不論通過出讓方式還是轉讓方式取得的土地使用權，都應依法繳納土地使用稅。2、征

21、稅范圍 房地產企業(yè)占用位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內的土地。3、計稅依據 土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規(guī)定稅額計算征收。 國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)200389號）第二條第一款規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 房地產開發(fā)企業(yè)，應自房屋交付使用之次月起調減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據，但要按未交房產與已交房產的建筑面積比例分攤計算城鎮(zhèn)土地使用稅。 已征用未開發(fā)的土地應按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 房地產開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。4、納稅義務時間 房地產企業(yè)城鎮(zhèn)土

22、地使用納稅義務時間，主要分以下三種情況： 第一，根據城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條規(guī)定，對于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅； 征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 第二，根據財政部、國家稅務總局關關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知（財稅2006186號）規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 5、開發(fā)廉租住房、經濟適用住房可減免 財政部、國家稅務總局關于廉租住房經

23、濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知（財稅200824號）第四、設計、開發(fā)建設階段涉稅新政解讀與納稅評估設計、開發(fā)階段是開發(fā)商委托設計公司和建筑公司進行項目設計、建設的階段。該階段是房地產開發(fā)的重要階段。該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務代扣代繳、計稅成本的核算、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅務事項。 （一）印花稅 房地產開發(fā)階段需要繳納印花稅的主要包括采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同、建設工程勘察設計合同、借款合同、財產保險合同等合同。 甲供材料應按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花； 建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花； 建設工程勘察設計合同，

24、包括勘察、設計合同，按收取的費用金額，萬分之五的稅率貼花； 銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額的萬分之零點五貼花； 財產保險合同：包括財產、責任、保證、信用等保險合同，按收取的保險費收入金額的千分之一稅率貼花。 （二）營業(yè)稅 房地產設計，開發(fā)期間涉及的營業(yè)稅，主要是對外支付款項時代扣代繳的營業(yè)稅。1、接受境外建筑設計勞務屬于營業(yè)稅應稅范圍 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定：在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。 營業(yè)稅暫行條例實施細則第四條規(guī)定：條例第一條所稱

25、在中華人民共和國境內提供條例規(guī)定的勞務，是指提供或者接受條例規(guī)定勞務的單位或者個人在境內。 因此，境內房地產企業(yè)接受境外建筑設計勞務，屬于應發(fā)生營業(yè)稅納稅義務的勞務。 2、代扣代繳義務的判斷 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第十一條規(guī)定：中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。 因此，企業(yè)發(fā)生對外支付建筑設計勞務款項時，要判斷企業(yè)是否負有代扣代繳義務，應向發(fā)生業(yè)務的境外單位或者個人確認其境內是否存在經營機構或境內代理人，如果不存在，則確認自身負有代扣代繳義

26、務。 （三）企業(yè)所得稅 根據企業(yè)所得稅法第三十八條“對非居民企業(yè)在中國境內取得工程作業(yè)和勞務所得應繳納的所得稅，稅務機關可以指定工程價款或者勞務費的支付人為扣繳義務人”的規(guī)定，境內房地產企業(yè)還應履行扣繳義務代扣代繳該境外勞務的企業(yè)所得稅。 （四）城鎮(zhèn)土地使用稅房地產開發(fā)企業(yè)設計、開發(fā)階段的城鎮(zhèn)土地使用稅同取得土地階段。（五）房產稅 財政部、稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（財稅地19868號） 在房地產開發(fā)過程中，“拆一還一”涉稅處理問題 房地產企業(yè)對于“拆一還一”的實質是，被拆遷戶用房地產企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產企業(yè)購入房屋?！斑€一”實質是以按公允價值或同期同類房屋市場價

27、格計算的金額以“拆遷補償費”的形式計入開發(fā)成本的土地成本。 1、營業(yè)稅的處理國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復（國稅函2007768號）規(guī)定，房地產開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益交換。房地產開發(fā)公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益。 （1）納稅義務發(fā)生時間房地產開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補償房產時，營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間應該為與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。（2）計稅依據根據國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復（國稅函發(fā)1995549號）和營業(yè)稅暫行條例的有關規(guī)定規(guī)定，對償

28、還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區(qū)配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。對超出拆遷建筑面積的部分，則應按營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額： 一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定； 二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定； 三是按下列公式核定： 營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本（1成本利潤率）（1營業(yè)稅稅率）。 2、土地增值稅的處理國家稅務總局關于土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅

29、函2010220號）規(guī)定，房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入。 3、企業(yè)所得稅的處理企業(yè)所得稅法實施條例第六十六條第三款規(guī)定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。 房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷

30、售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。案例：河南省洛陽市某房地產開發(fā)公司2009年度采取拆遷安置方式對某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡”的產權調換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分800平方米），同類住宅房屋建造成本3500元/平方米，銷售價格5500元/平方米。請進行有關的稅務處理分析。 （一）營業(yè)稅處理該房地產開發(fā)公司應就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價（即本例中的商品房建安造價）繳納銷

31、售不動產營業(yè)稅140000元（80035005%）。 而對超出部分則按同類商品房市場價格繳納銷售不動產營業(yè)稅55000元（20055005%）。（二）土地增值稅的處理房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房應視同銷售處理，上述“拆一還一”行為，在按市場價格確認收入的同時，還應將此收入確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費?！安鹨贿€一”等面積部分土地增值稅的計稅收入為4400000元（8005500），同時，計入房地產開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費也是4400000元，假如河南省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預征率為2%，則應按規(guī)定預繳土地增值稅88000元（4400000元2%）。 另外的2

32、00平米按正常銷售納稅處理。 （三）企業(yè)所得稅的處理該房地產公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。為簡化計算，假設本例中同類住宅房屋成本價等同于開發(fā)產品的計稅成本。由此可以看出，“拆一還一”行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開發(fā)產品計稅成本的拆遷補償支出均為4400000元。但在企業(yè)所得稅預繳申報時，應確認視同銷售所得1600000元（55003500）800。思考題：“拆一還一”繳納契稅嗎？國稅函2010220號 對被拆遷戶在回遷中涉及的契稅應按照中華人民共和國契稅暫行條例實施細則第三

33、條條例所稱承受，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為。對被拆遷人在回遷中，與房地產企業(yè)形成了交換方式，按照中華人民共和國契稅暫行條例實施細則第十條的規(guī)定，土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。第五、房地產預售階段涉稅新政解讀與納稅評估房地產開發(fā)產品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。它與現房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。 為了防止開發(fā)企業(yè)通過故意延緩收入實現的確認時間，隨意確定成本對象或混

34、淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平，稅法對房地產企業(yè)取得的預售收入的主要稅種均作出了規(guī)定。 （一）營業(yè)稅（銷售不動產） 納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額，銷售不動產稅率為5%。 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。 營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

35、 1、房地產企業(yè)是營業(yè)稅納稅義務人 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（國務院令第540號）第一條規(guī)定：在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。房地產企業(yè)預售開發(fā)產品，屬于銷售不動產的行為，當然成為營業(yè)稅納稅義務人。 2、計稅依據 營業(yè)稅的計稅依據即納稅人的營業(yè)額，包括納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。 價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合

36、以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費； （2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據； （3）所收款項全額上繳財政。4、納稅義務時間 實施細則第二十五條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發(fā)生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。 自建行為的，其納稅義務發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間。（二）土地增值稅（預征） 中華人民共和國土地

37、增值稅暫行條例實施細則第十六條明確規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。”國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知 國稅發(fā)201053號（三）企業(yè)所得稅（銷售未完工開發(fā)產品預交所得稅）（1）預收收入負有納稅義務 國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題（國稅發(fā)200931號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。 因此，房地產

38、企業(yè)通過簽訂房地產預收合同所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，只要簽訂了銷售合同、預售合同并收取款項，不管產品是否完工，全部確認為收入，負有企業(yè)所得稅納稅義務。（2）預收收入應納稅所得額的計算方法 國稅發(fā)200931號第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務

39、局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定： （一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%. （二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。 （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。 （四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。（3）預售收入相關的稅金及附加、期間費用稅前扣除問題 案例：某房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤，尚未完工，2010年4月開始預售，46月共取得預售收入8000萬元，46月發(fā)生期間費用50萬元，請計算該企業(yè)二季度應繳納多少企業(yè)所得稅？（假設企業(yè)土地增值稅預征率為2%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加2

40、%，該企業(yè)位于地級市，當地計稅毛利率為10%）。 （四）印花稅（商品房銷售合同） 對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。 根據中華人民共和國印花稅暫行條例及其實施細則的規(guī)定，在預售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。 （五）城鎮(zhèn)土地使用稅 房地產開發(fā)企業(yè)預售階段城鎮(zhèn)土地使用稅稅務處理同拿地階段。 （六）房產稅 房地產開發(fā)企業(yè)預售階段房產稅稅務處理涉同施工開發(fā)階段。案例分析：房地產企業(yè)銷售未完工產品收入的稅務處理第六、房地產竣工銷售階段涉稅新政解讀與納稅評估房地產企業(yè)竣工銷售階段一

41、般發(fā)生以下事項：開發(fā)產品已達到交付條件，房地產企業(yè)向業(yè)主交付房產，財務處理上結轉銷售收入和銷售成本；與施工方進行竣工結算，房地產企業(yè)確認竣工結算報告后，向施工方支付工程結算價款。此時，一般開發(fā)項目的開發(fā)成本基本可以確認。房地產開發(fā)商在項目竣工銷售環(huán)節(jié)，涉及到的稅種主要有：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、印花稅等稅種。 一、企業(yè)所得稅（銷售已完工開發(fā)產品） 開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。（一）完工時的稅務處理 國家稅務總局關于印

42、發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 因此，納稅人應注意開發(fā)產品是否符合完工條件，如達到完工條件，應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，年度企業(yè)所得稅匯算清繳時，實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額作納稅調整。 （二）完工條件的判斷 國稅發(fā)200931號規(guī)

43、定了關于完工產品的確認的三個條件：（一） 開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二） 開發(fā)產品已開始投入使用。（三） 開發(fā)產品已取得了初始產權證明。 因此，完工條件的確認是采用竣工、使用、產權孰早的原則，開發(fā)產品只要符合上述條件之一的，就應進行完工時的稅務處理。（三）年度申報時的注意事項 國稅發(fā)200931號，房地產企業(yè)開發(fā)產品完工時，在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料，例如差異調整的稅務鑒證報告、開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額

44、、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。 案例：某房地產企業(yè)，開發(fā)A項目，2008年簽訂預售合同，取得預售收入2500萬，2009年竣工完成，開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案，但未給業(yè)主辦理入住手續(xù)。2009年A項目又預收收入6500萬元，假設A項目已知實際計稅成本為4500萬元。A企業(yè)各項目預計計稅毛利率均為15%，暫只計算營業(yè)稅，不考慮其他稅費。請計算2009年 A項目匯算清繳應納稅所得額。分析：根據國稅發(fā)200931號規(guī)定，A項目已符合文件規(guī)定的其中一個完工條件，即視為稅法意義上的完工，此時企業(yè)應結算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，將實際毛利額與預計毛利額

45、之間的差額，計入當年度應納稅所得額。2009年的預售收入，所得稅匯算時不能按照預計計稅毛利率15%進行計算。而在2008年度預收款2500萬元按照預計計稅毛利率在年度匯算清繳中作過納稅調整，則在2009年度作納稅調減處理。假設A項目已知實際計稅成本為4500萬元，則A項目匯算清繳應納稅所得額（6500450065005%）（250015%25005%）=1675-250=1425（萬元二、土地增值稅（清算）（一）清算條件 土地增值稅暫行條例實施細則第十六條：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、

46、辦理結算后再進行清算。 1、自行清算 2、要求清算 3、核定征收（二）清算單位 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則細則第八條：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則細則第九條：納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按照建筑面積計算分攤，也可以按稅務機關確認的其他方式計算分攤 土地增值稅清算管理規(guī)程第十七條規(guī)定， 清算審核時，應審核房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為

47、單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 案例分析： 某房地產開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項目，商鋪項目面積1000平方米，普通標準住宅面積為5000平方米，合計6000平方米。該混合樓項目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本600萬元，其他費用按比例扣除。假如該商鋪項目收入為500萬元，普通標準住宅收入為500萬元，合計1000萬元。營業(yè)稅金及附加55萬元。請分別計算： （1）商鋪和住宅合并一個單位計算土地增值稅： （2）將普通住宅和商鋪分為兩個清算單位計算土地增值稅（按面積分攤成本費用）： 三、城鎮(zhèn)土地使用稅 國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知（國

48、稅發(fā)200389號）第二條第一款規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?？梢?，房地產企業(yè)要將全部開發(fā)商品房交付之后，開發(fā)商品房占用土地的城鎮(zhèn)土地稅納稅義務才全部轉移給購房人。在占用土地次月起至全部交付商品房當月期間，房地產開發(fā)企業(yè)對開發(fā)商品房占用土地均負有城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務。在開發(fā)產品全部交付給業(yè)主次月起，房地產企業(yè)就不存在開發(fā)商品房占用土地的城鎮(zhèn)土地稅納稅義務。四、印花稅 根據中華人民共和國印花稅暫行條例及其實施細則的規(guī)定，在竣工銷售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。

49、五、房產稅 根據財稅地19868號規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產稅。 因此，如果基建工程結束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產稅。第二講、房地產企業(yè)涉稅疑難問題深度解析第一、所得稅匯算清繳與土地增值稅清算的差異分析思考題：在房地產企業(yè)進行土地增值稅清算時：1、企業(yè)無法取得金融機構證明，企業(yè)取得土地使用權和房地產開發(fā)成本共計25000萬元，企業(yè)實際發(fā)生管理費用300萬元，銷

50、售費用200萬元，財務費用（借款利息）800萬元。 請問三項費用是按300+200+800=1300萬元扣除呢，還是按25000*10%=2500萬元扣除呢？ 2、如企業(yè)能夠提供金融機構證明，財務費用為800萬元，請問是按300+200+800=1300萬元扣除呢，還是按25000*5%+800=2050萬元扣除呢？第二、房地產開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務處理第三、計入管理費用的工資能在開發(fā)間接費用列支計算土地增值稅加計扣除嗎？案例A房地產公司馬上要進行土地增值稅清算,財務人員想把公司開發(fā)部(跑前期手續(xù)職能),工程預算部(主管預算工作),技術部(主管工程產品設計)這幾個部門的工資調整計入開發(fā)間接費(

51、原來都計入了管理費用)。這樣可以在計算土地增值稅時加計扣除。請問這樣處理符合會計及稅法要求嗎? 【答】土地增值稅暫行條例實礎細則規(guī)定：開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）對于計入成本費用扣除的開發(fā)間接費用規(guī)定：開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。 從以上的

52、規(guī)定可以看出，直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的人員工資是可以計入開發(fā)間接費用的，但是不包括企業(yè)的行政管理部門的人員工資。 國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號）第二十六條對于審核開發(fā)間接費用時特別強調，稅務機關應當重點關注企業(yè)是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。第四、政府招商引資土地出讓款返還有無運作空間少繳稅？ 招拍掛，是當前開發(fā)商拿地的基本途徑。 政府出于招商引資、建設回遷房、基礎設施建設等原因。對開發(fā)商通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還。 由于政府與開發(fā)商之間約定返還的

53、條件和形式不同，稅務處理也不盡相同。 稅務機關對收入的涉稅認定，本著實質重于形式原則，主要依據是政府與開發(fā)商簽定的出讓協(xié)議和補充協(xié)議的約定內容進行判定?！景咐緼房地產開發(fā)企業(yè)經M市政府招商進入該地區(qū)從事房地產開發(fā)，雙方招商協(xié)議約定，A企業(yè)招拍掛價格高于100萬元/畝的價格由當地政府以補貼方式返還。實際招拍掛價格為130萬元/畝，A企業(yè)先期購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為13000 萬元，企業(yè)已繳納13000 萬元。招商協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于支持A企業(yè)配套建設。 分析： 營業(yè)稅 本案例房地產企業(yè)（乙方）取得政府獎勵企業(yè)的300

54、0萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此不征收營業(yè)稅。 企業(yè)所得稅： 本案例房地產企業(yè)（乙方）取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要進行判定：財政部、國家稅務總局關于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關企業(yè)所得稅政策問題的通知（財稅2008151號）規(guī)定：（二）對企業(yè)取得的由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。 財稅201170號關于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知對此進一步明確：“企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其

55、他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除： （一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件； （二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； （三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算”。 本案例中，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項用途，因此，不符合財稅【2011】70號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。 應在企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當年應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 土地增值稅： 企業(yè)在實際交納的土地出讓金13000元后

56、，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。 土地增值稅暫行條例實施細則對扣除項目中“取得土地使用權所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。第五、合作建房，將土地使用權過戶涉稅問題解析 一方出土地，另一方出資金，未成立獨立企業(yè)，雙方聯合開發(fā)房地產，因當地建設部門不能同時立項，需將土地使用權過戶至開發(fā)企業(yè)。 是否符合“一、以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅”？ 其他稅費的處理？第六、房地產開發(fā)企業(yè)計稅成本如何核算？1、企業(yè)計稅成本核算的一般程序2、企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本法進行計量與核算3、

57、企業(yè)土地成本、借款費用、公共配套設施成本分配方法第七、什么是開發(fā)費用？所得稅前扣除和土地增值稅扣除的具體規(guī)定？中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第七條 房地產企業(yè)開發(fā)費用，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。開發(fā)費用中有標準有限額的具體扣除規(guī)定：1、業(yè)務招待費2、工資薪金、季節(jié)工、臨時工、勞務派遣等（國稅總局公告2012 15號）3、工會經費4、職工福利費5、廣告費、業(yè)務宣傳費6、傭金、手續(xù)費7、利息費用第八、企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理 企業(yè)當年度實際發(fā)生的成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證