項目評估及決策控制程序解析

1、-PAGE . z.文件名稱：項目評估與決策控制程序文件編碼：版次：A總頁數(shù)：7修改狀態(tài)：0主控部門：市場開發(fā)部1目的本程序規(guī)定項目評估的質(zhì)量控制要求，通過實施本程序，向決策人提供客觀的可行性論證，實現(xiàn)科學決策。2適用圍本程序適用于公司項目可行性論證和經(jīng)濟測算及決策工作。3職責3.1公司主管副總經(jīng)理主持項目的評估工作，總經(jīng)理辦公會對項目開發(fā)與否進行決策。3.2市場開發(fā)部是項目評估的主控部門，負責項目評估的具體工作。3.3規(guī)劃設計部、工程管理部、工程造價管理部、經(jīng)營部、財務部、銷售部、企管部參與進行項目評估。3.3.1市場開發(fā)部負責提供：a項目市場環(huán)境信息；b開發(fā)項目的土地轉(zhuǎn)讓，有關(guān)地價方面的資

2、料信息；c開發(fā)項目的市場調(diào)研結(jié)果；d市場對不同類型，不同檔次物業(yè)需求狀況；e擬開發(fā)項目目前和未來*一時期可能完成的租售價格；f對擬開發(fā)項目進行經(jīng)濟測算，編制可行性研究報告。3.3.2規(guī)劃設計部負責提供項目所在地區(qū)的道路現(xiàn)狀及規(guī)劃咨詢情況。3.3.3工程管理部負責提供擬開發(fā)項目施工可行性，現(xiàn)行技術(shù)條件下最短工期和最適宜的工期及有關(guān)技術(shù)洽商可能引起的成本變化的信息。3.3.4工程造價管理部負責提供*成本，并分析原材料價格、定額調(diào)整等可能引起的成本變化。3.3.5經(jīng)營部負責提供有關(guān)動遷成本信息。3.3.6財務部負責提供有關(guān)管理費用和財務費用信息。3.3.7銷售部負責提供有關(guān)銷售費用信息。4工作程序4

3、.1市場開發(fā)部將搜集到的有關(guān)擬開發(fā)項目的信息經(jīng)主管副總經(jīng)理審核，報總經(jīng)理辦公會確定。4.2市場開發(fā)部部長接到主管副總經(jīng)理通知后，正式確定評估任務，同時明確如下事項：4.2.1具體項目評估的主要容和相關(guān)要求。4.2.2已具備的初步資料與文件、圖紙。4.2.3有關(guān)合作方的聯(lián)系人、通訊地址。4.3市場開發(fā)部部長向部門崗位有關(guān)人員安排任務，明確以下要素：4.3.1項目評估容4.3.2時間要求4.3.3其它需要搜集的資料4.4明確評估對象的性質(zhì)市場開發(fā)部接到任務后，須針對下列問題調(diào)查分析，確認評估對象的性質(zhì)：a聯(lián)建；b新小區(qū)開發(fā)；c舊城危改；d安居工程；e以上*幾項綜合。4.5明確評估目的評估人員根據(jù)本

4、公司經(jīng)營策略明確評估目的，為進一步制定評估計劃分析方案做準備。4.6制定評估計劃分析方案評估人員根據(jù)評估目的與性質(zhì)，制定評估分析計劃方案報市場開發(fā)部部長審核，方案容如下：4.6.1評估分析流程；4.6.2時間進度安排；4.6.3需其他部門配合的容（見3.3）與時間進度。4.7根據(jù)評估計劃方案，進行實地勘察，搜集下列資料與文件：4.7.1項目區(qū)位4.7.1.1地理位置、四至圍、交通狀況；4.7.1.2與周邊其他項目的相關(guān)性；.3環(huán)境與綠化狀況。4.7.2建筑規(guī)劃條件4.7.2.1項目處于理論研究階段，則搜集市城市總體規(guī)劃有關(guān)要求（用地性質(zhì)、建筑類別、容積率、限高、臨街與否、遮擋情況等）。.2如項

5、目已有審批的規(guī)劃方案，則搜集規(guī)劃部門下達的規(guī)劃設計條件和規(guī)劃方案。4.7.3市政條件4.7.3.1如項目已到市政管理部門進行咨詢或召開過市政協(xié)調(diào)會，則以相應咨詢結(jié)果或會議紀要為依據(jù)。4.7.3.2項目所在地自來水、雨水、污水、供電、煤氣（天然氣）、電信、人防、供熱及管道、道路狀況和近期規(guī)劃情況（容量、管徑、位置、管線走向）。.3如項目評估只要求初步結(jié)論或4.7.3.2中有關(guān)資料暫不具備,在評估中采用工程管理部和經(jīng)營部提供的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。4.7.4市場條件由市場開發(fā)部提供有關(guān)整體經(jīng)濟環(huán)境、特定物業(yè)需求及價位水準。4.7.4.1市場要求：調(diào)研提供有關(guān)整體購買力，消費者類型，各檔次物業(yè)近期與中遠期需求。

6、4.7.4.2市場價位調(diào)研：確定擬開發(fā)項目物業(yè)類型在目前、近期和將來一段時期的價位水平及供需變化等因素對價位的影響。4.7.5建設周期應結(jié)合市場需求、建筑行業(yè)平均技術(shù)安裝水平，開發(fā)商計劃、銀行利率等綜合確定，評估人員應根據(jù)實際情況，征求相關(guān)部門意見，必要時請示主管副總經(jīng)理。4.7.6土地開發(fā)成本4.7.6.1征地費用（菜田基金、土地占有稅、防洪費、復墾費）；.2地上物補償費用（青苗、私房作價、宅基地、社會企業(yè)）；.3土地補償費用；4.7.6.4征地管理費（上繳市政府）；.5地價款（含契稅、土地使用稅和土地使用權(quán)出讓金）；4.7.7拆遷安置成本，主要由經(jīng)營部負責提供。4.7.7.1搬家費；4.7

7、.7.2安置動遷戶還面積成本（含無照房或臨時建筑的拆遷補償費）；.3地上、地下物的拆除費；.4清理費；.5單位拆遷按有關(guān)政策收費；4.7.7.6拆遷服務費和拆遷管理費。4.7.8前期工程費用4.7.8.1臨時水電設施費、臨時水電費、質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、占道費、排污費、垃圾清運費、地名款由工程管理部負責提供。4.7.8.2場地平整費由經(jīng)營部負責提供。4.7.8.3規(guī)劃、測量、勘察、設計費由規(guī)劃設計部提供。4.7.9*造價工程造價管理部根據(jù)省建筑安裝工程概（預）算定額，確定當期多層、高層建筑單位造價，小區(qū)配套公建單位造價及其他特定建筑單位造價。4.7.10配套工程費4.7.10.1供水、排水、

8、供電、供暖、煤氣、消防、道路設施費、電信工程費由工程管理部和工程造價管理部負責提供。4.7.10.2綠化設施費由經(jīng)營部、工程管理部、工程造價管理部負責提供。4.7.10.3智能化費用由工程管理部、經(jīng)營部負責提供。4.7.10.4業(yè)主會所設備由經(jīng)營部負責提供。4.7.11代收代繳費用和其它費用4.7.11.1代收代繳費用：這里指上繳政府的有關(guān)費用。如：煤氣增容費、 消防費、基礎(chǔ)設施配套費、自來水增容費、勞保統(tǒng)籌、電貼費、新墻體基金等，由財務部負責提供。4.7.11.2其它費用：指補貼物業(yè)管理費和水泵房移交等費用。4.7.12不可預見費：這里指預提用于建材價格上漲，壞帳損失等費用，預提標準由財務部

9、提供。4.7.13期間費用4.7.13.1管理費用：指在開發(fā)建設周期，開發(fā)商用于開發(fā)建設且符合現(xiàn)行財務制度的費用，由財務部配合提供資料。4.7.13.2財務費用：指貸款利息及占有資金的應計利息。利率的確定，除參照同期銀行政策性貸款和商業(yè)性貸款利率外，主要由財務部提供實際可取得的貸款利率。4.7.13.3銷售費用：指商品房對外銷售（或預售）過程中發(fā)生的有關(guān)稅費和宣傳、廣告費用，由銷售部配合提供資料。4.7.14利潤：不同的評估目的，利潤計算方式及額度可以不同。4.7.14.1用成本法計算物業(yè)最低允許售價時，利潤可采用市計委、建委及市物價局商品房銷售價格報價表的有關(guān)標準。4.7.14.4.7.14

10、。4.8選擇適當?shù)脑u估方法評估人員根據(jù)評估目的、性質(zhì)、所獲資料以及上級要求，選擇以下的一種或幾種方法進行計算評估，并將意見上報主管副總經(jīng)理審查。a市場比較法；b成本法；c假設開發(fā)法；d收益還原法；e其它方法。4.9評估分析根據(jù)47中所搜集的資料和48中有關(guān)計算的結(jié)果，從以下幾點予以分析：4.9.1公司擬開發(fā)項目的可行性論證旨在為公司是否對該項目投資開發(fā)進行決策提供參考依據(jù)。應從以下幾方面加以考慮：4.9.1.1市場分析根據(jù)3343資料或市場比較法，確定開發(fā)項目的建設期、銷售價和銷售時間。4.9.1.2經(jīng)濟分析以假設開發(fā)為依據(jù)，根據(jù)征地、拆遷、*、市政等成本及有關(guān)稅費，在4.9.1.1預期售價的

11、基礎(chǔ)上，倒算出該項目所需的最低容積率，并同有關(guān)人員商議該容積率今后可否達到或突破（這一階段尚處論證階段，往往沒有正式的規(guī)劃設計條件與方案），以初步確定在經(jīng)濟上是否可行。如可行，計算毛利潤及稅后成本利潤率作為進一步參考。4.9.1.3技術(shù)分析在前面市場分析與經(jīng)濟分析均通過的條件下，分析是否存在施工人文地質(zhì)、給水、排水、供電等方面的限制。4.9.1.4詳細經(jīng)濟分析在前面有關(guān)市場、經(jīng)濟和技術(shù)分析等均通過的條件下，評估人員應以假設開發(fā)法為基礎(chǔ)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的一般條件和外部環(huán)境（貸款利率、開發(fā)周期、施工技術(shù)水平、開發(fā)成本），根據(jù)評估目的，給出以下一項或多項預測分析：a最低自有資金投入額；b最低貸款額；

12、c銷售（預售）情況預測；d貸款償還分析；e現(xiàn)金流量分析；f不確定因素分析；g風險分析；h敏感性分析。4.9.1.5結(jié)論及建議根據(jù)前面分析，提出項目可行性結(jié)論，并就有關(guān)風險和敏感性問題 提出建議。4.9.2公司已啟動項目的實施方案。4.9.2.1費用預測只需要詳細經(jīng)濟分析”中有關(guān)資金回收的部分。4.9.2.2組織實施方案一般指分期開發(fā)的居住區(qū)的征地、拆遷、施工組織、資金投入、人 員配備方面的順序安排及各期數(shù)量大小的調(diào)配，根據(jù)具體情況編制。4.10市場開發(fā)部根據(jù)前述分析工作，編制可行性研究報告初稿，經(jīng)部長審核，由主管副總經(jīng)理提交經(jīng)理辦公會進行討論決策。4.11項目決策4.11.1召開經(jīng)理辦公會，由主管副總經(jīng)理介紹可行性研究報告，與會領(lǐng)導可對報告進行討論，充分發(fā)表意見，提出進一步研究的問題。4.11.2市場開發(fā)部通知相關(guān)部門就經(jīng)理辦公會提出的問題作進一步研究,研究結(jié)果報主管副總經(jīng)理、總工程師、總會計師審核，再次提交經(jīng)理辦公會，對項目開發(fā)與否進行決策。經(jīng)理辦公會通