物權(quán)法講義(分論3)

1、第三章 所有權(quán)（三）建筑物區(qū)分(qfn)所有權(quán)專有權(quán)：單元空間(kngjin)共有權(quán)：地基、電梯、管線、走廊等公攤面積管理權(quán)：業(yè)主自治的權(quán)利法條：物權(quán)法第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（以下簡稱建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋）共二十六頁一、建筑物區(qū)分(qfn)所有權(quán)的概念 第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理(gunl)的權(quán)利。 共二十六頁二、建筑物區(qū)分所有(suyu)的要件基于物權(quán)客體的獨立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客

2、體。這些條件有：（1）須具有(jyu)構(gòu)造上的獨立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。（2）須具有使用上的獨立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他的目的而使用。（3）須在構(gòu)造上具有共用的部分，即各專有部分人為了利用其專有部分必須利用共用部分，如一住宅樓，各單元房的住戶必須共用一個樓梯，必須共用一條通道等等。共二十六頁三、專有權(quán)這是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有的那一部分，以此專有部分為客體的區(qū)分所有權(quán)，為各區(qū)分所有人單獨所有，在性質(zhì)上與一般所有權(quán)并無不同。建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第2條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當

3、認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為(chngwi)特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。” 共二十六頁專有部分的邊界為何，目前主要有中心說、空間說、壁心說、最后粉刷表層說等觀點。各說的區(qū)別主要在于區(qū)隔墻壁、天花板、地板、壁表面是屬于共有、還是專有。私見：以中心說較為妥適。業(yè)主不僅對其專有空間可以完全支配，而且還可以充分利用、裝飾其專有部分壁表面，其專有部分應及于墻壁、天花板、地板的中心

4、，只是其對這部分墻體的處分受到一定的限制，其進行物理上的處分時不得危及、損害其他業(yè)主的權(quán)益，不能造成其他物業(yè)的安全(nqun)和正常功能的發(fā)揮。 共二十六頁業(yè)主行使專有權(quán)的限制：1、業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害(snhi)其他業(yè)主的合法權(quán)益。2、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。共二十六頁四、共有權(quán)建筑物的共用部分為相關(guān)區(qū)分所有人所共有，均不得分割。各區(qū)分所有人對共有部分，應按其目的加以使用。共有部分的修繕費以及其他負擔，由各區(qū)分所有人按其單獨(dnd)所有的部分的

5、面積占總面積的比例來分擔。此種共有在性質(zhì)上應當屬于按份共有，但是不得請求分割。轉(zhuǎn)讓專有部分的所有權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓共用部分的共有權(quán)，專有部分和共有部分不得分開轉(zhuǎn)讓。共二十六頁1、業(yè)主共有財產(chǎn)部分（1）道路屬于業(yè)主共有建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)(chngzhn)公共道路的除外。（2）關(guān)于綠地的歸屬合同明確約定歸個人所有的屬于個人所有法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國家所有其余的一律歸全體業(yè)主共有物權(quán)法第73條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設

6、施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。共二十六頁（3）關(guān)于車位的歸屬占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是無論如何，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，然后(rnhu)才能對外出售、出租。物權(quán)法第74條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。共二十六頁（4）其他歸業(yè)主共有的

7、財產(chǎn)凡是必須由業(yè)主共同(gngtng)使用的部分都應當歸業(yè)主共同(gngtng)所有，如樓梯、過道、建筑物的外墻等；不是必須由業(yè)主共同使用的部分可以通過業(yè)主公約、出讓合同等約定歸業(yè)主共有。共二十六頁建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第3條第1款對共有部分的內(nèi)涵又以列舉的方式加以明確，“除法律、行政法規(guī)(fgu)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利

8、人所有的場所及設施等?！?共二十六頁2、共有部分(b fen)的處分 共有部分財產(chǎn)不能單獨轉(zhuǎn)讓、抵押、出租；業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 3、業(yè)主對共有部分的權(quán)利和義務（1） 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務。（2）建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。共二十六頁五、管理權(quán)1、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（1）性質(zhì)業(yè)主大會是全體業(yè)主進行集體(jt)決策的自治性組織，全體業(yè)主均有權(quán)利參加并在業(yè)主大會上行使表決權(quán)。業(yè)

9、主委員會是業(yè)主大會的常設機構(gòu)，在業(yè)主大會閉會期間行使業(yè)主大會的部分職權(quán)和其他由業(yè)主大會授予的權(quán)利。共二十六頁（2）必須由業(yè)主共同決定的事項【重點法條】：物權(quán)法第74條：下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)(rn

10、sh)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。共二十六頁對于“專有部分面積和建筑物總面積”以及“業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)”的認定，建筑物區(qū)分(qfn)所有權(quán)司法解釋第8條：專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照前述統(tǒng)計總和計算。第9條：業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照前述統(tǒng)計總和計

11、算。共二十六頁（3）業(yè)主對于業(yè)主大會決議的撤銷訴權(quán)物權(quán)法第78條：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 （4）業(yè)主大會與業(yè)主委員會的排除妨害請求權(quán)物權(quán)法第78條：業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意(rny)棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。共二十六頁2、

12、物業(yè)管理公司的選任(xunrn)（1）業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。（2）對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。（3）物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系 共二十六頁思考(sko)誰是業(yè)主？物業(yè)管理條例第6條：“業(yè)主”是指“房屋(fngw)的所有權(quán)人”，亦即房屋(fngw)權(quán)屬登記簿上記載的名義所有權(quán)人。共二十六頁但業(yè)主是否僅限于房屋所有權(quán)人，不同法域則有不同認識。臺灣地區(qū)公寓大廈管理條例將業(yè)主稱為“住戶”，由此其范圍較為廣泛，包括公寓大廈的區(qū)分所有權(quán)人、承租人以及其他經(jīng)所有權(quán)人同意而使用專有(zhun yu)部分之人。香港多層大廈（

13、業(yè)主立案法團）條例中的業(yè)主，除了房地產(chǎn)所有權(quán)人，還包括經(jīng)注冊登記的抵押權(quán)人。 共二十六頁建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第1條則規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有(zhun yu)部分所有權(quán)的人，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有(zhun yu)部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！?共二十六頁車庫和停車位業(yè)主(yzh)是否享有獨立的表決權(quán)？車庫在性質(zhì)上屬于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的附屬建筑物，一般而言，只能出售給物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。有些地方給車位頒發(fā)獨立的產(chǎn)權(quán)證，但這仍然無法改變其對住

14、房的從屬地位。原則上，車庫和停車位的業(yè)主并無獨立的表決權(quán)，但是，經(jīng)過業(yè)主大會決議同意賦予其表決權(quán)的除外(chwi)。根據(jù)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則第25條第1款，業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。共二十六頁首次業(yè)主大會建設(jinsh)單位的表決權(quán)？舉行首次業(yè)主(yzh)大會時，建設單位通常仍是業(yè)主(yzh)，而且是最大的業(yè)主(yzh)。業(yè)主表決權(quán)如何計算？決議內(nèi)容是否反映大多數(shù)業(yè)主的意思和利益？共二十六頁上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第9條規(guī)定，“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有(yngyu)的住宅套數(shù)計算，每套計一票。住

15、宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有(yngyu)的物業(yè)建筑面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產(chǎn)權(quán)證書的，可與其他業(yè)主合并計票，每滿一百平方米計一票。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。” 共二十六頁重慶市物業(yè)管理條例第17條規(guī)定，“業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分(b fen)建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計算；對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計算，一個權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù)。對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計算，一個合同計為一個業(yè)主人數(shù)；對未出售的物業(yè)，建設單位計為一個業(yè)主人數(shù)?！?共二十六頁思考(sko)某小區(qū)的A公寓中，由于部分業(yè)主未交物業(yè)管理費，物業(yè)管理人停止該公寓的照明服務，晚上公寓的走廊里漆黑一片；而20多層的B公寓，同樣由于部分業(yè)主未交物業(yè)管理費，公寓的電梯出現(xiàn)故障而遲遲(ch ch)得不到修理。 法律關(guān)系如何？物業(yè)管理人正當性如何？車輛被砸家中失竊別墅遇害共二十六頁內(nèi)容摘要第三章 所有權(quán)（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)。第三章 所有權(quán)（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)。業(yè)主不僅對其專有空間可以完全支配，而且還可以充分利用、裝飾其專有部分壁表面，其專