物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)課件

1、尊法 學(xué)法(xu f) 守法 用法物業(yè)管理及相關(guān)(xinggun)政策法規(guī)知識交流28 七月 2022共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司 案例：某小區(qū)要召開業(yè)主大會，決定與現(xiàn)有的物業(yè)管理公司是否續(xù)簽委托服務(wù)(fw)合同的問題，業(yè)主王某因在開會時有重要事情外出，不能親自投票，他寫出書面委托書，寫明委托程某（鄰居）投贊成與現(xiàn)有物業(yè)管理公司繼續(xù)簽約的票，程某家的房產(chǎn)證上寫的名字是他10歲的兒子，他是作為法定代理人的身份參加業(yè)主大會的，所以在投票時他投了兩票。 請問程某投兩票是否合法？為什么？2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司 參考答案：合

2、法。 依據(jù)： 1、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則第二十五條，業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。第二十六條，業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。 2、代10歲兒子投票的依據(jù)：根據(jù)民法通則第十二條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理(dil)人代理(dil)，或者征得他的法定代理(dil)人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理(dil)人代理(dil)民事活動。 3、代王某投票依據(jù)：物業(yè)管理?xiàng)l例第十二條規(guī)定，業(yè)主可以委托代理

3、人參加業(yè)主大會會議。2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司 我對物業(yè)(w y)法規(guī)知多少？ 互動： 請列舉出你所知道的物業(yè)管理及相關(guān)法律法規(guī)名稱 尊法是核心，學(xué)法是前提。2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司第一(dy)部分 物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)政策法規(guī)一、國家物業(yè)管理政策法規(guī)1、物業(yè)管理?xiàng)l例2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法3、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法4、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則5、物業(yè)承接查驗(yàn)辦法6、前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法7、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法8、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定9、物業(yè)服務(wù)定

4、價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）10、物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定11、物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法12、關(guān)于實(shí)施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工有關(guān)問題的通知13、物業(yè)管理師繼續(xù)教育暫行辦法14、前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）15、業(yè)主臨時公約（示范文本）16、建設(shè)部關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知17、國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知18、國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金免征營業(yè)稅問題的通知19、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋20、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋2022/7/28

5、河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司二、國家相關(guān)政策法規(guī)1、中華人民共和國民法通則2、中華人民共和國物權(quán)法3、中華人民共和國城市(chngsh)房地產(chǎn)管理法4、中華人民共和國消防法5、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例6、保安服務(wù)管理?xiàng)l例7、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法8、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法9、生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法10、城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定11、城市房屋白蟻防治管理規(guī)定第一部分 物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)政策法規(guī)2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司三、鄭州市物業(yè)管理政策法規(guī)1、鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例2、鄭州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦

6、法 3、鄭州市業(yè)主管理規(guī)約(guyu)（示范文本） 4、鄭州市業(yè)主臨時管理規(guī)約（示范文本）5、鄭州市前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本） 6、鄭州市業(yè)主大會議事規(guī)則 7、鄭州市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法8、鄭州市物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施細(xì)則（試行） 9、鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第一部分 物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)政策法規(guī)2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁第二(d r)部分 物業(yè)管理及相關(guān)政策法規(guī)摘錄28 七月 2022共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司相關(guān)(xinggun)概念物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主

7、和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表(dibio)和維護(hù)物業(yè)管理

8、區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。 相關(guān)概念2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司業(yè)主(yzh)共同決定事項(xiàng)物權(quán)法第七十六條下列事項(xiàng)由

9、業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司面積

10、及人數(shù)(rn sh)認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算； （二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計(jì)算； （二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公

11、司前期(qinq)物業(yè)管理合同在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。 2022/7/2

12、8河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司前期(qinq)物業(yè)管理招投標(biāo)第二十八條建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成招投標(biāo)工作： （一）現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前三十日完成； （二）預(yù)售商品房項(xiàng)目在取得商品房預(yù)售許可證前完成； （三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前九十日完成。第二十九條在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。第三十條建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照臨時管理規(guī)約示范文本制定臨時管理規(guī)約。 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)

13、服務(wù)合同向物業(yè)買受人明示，并作為物業(yè)買賣合同的附件。 業(yè)主大會成立后制定管理規(guī)約的，臨時管理規(guī)約失效。 業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司管理(gunl)規(guī)約第十九條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容：（一）共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān)、公共收益的分配；（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用；（四）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則；（五）物業(yè)管理爭議的處理方式；（六）

14、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費(fèi)(shu fi)的案例 2009年7月，河北省的張某購買鼎泰集團(tuán)開發(fā)的鼎泰花園的一套商品房。 2010年3月鼎泰花園竣工驗(yàn)收并交付，鼎泰集團(tuán)向張某發(fā)出入伙通知書，請張某于當(dāng)年的4月1日前來辦理入伙和房屋交付手續(xù)。但由于張某在深圳工作交通不方便，因此并未按照約定時間收樓。 2011年月2月，張某在春節(jié)回家期間前去鼎泰花園物業(yè)公司辦理入伙手續(xù)時，鼎泰花園物業(yè)公司要求張某繳納2010年4月1日起至今的物業(yè)費(fèi)。同時根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)委托合同約

15、定要繳納相應(yīng)的滯納金。 而張某表示自己并沒有辦理入伙手續(xù)，而且也沒有入住，更沒有享受物業(yè)服務(wù)，因此不應(yīng)繳納2010年4月1日起至今的物業(yè)費(fèi)，而是應(yīng)該自辦理入伙手續(xù)之日起（即2011年月2月）開始繳納物業(yè)費(fèi)。至于說滯納金，張某說自己沒有在前期物業(yè)服務(wù)委托合同上簽字，那是開發(fā)商自己與物業(yè)公司簽署的合同，因此自己并不接受該協(xié)議的約束，也無須承擔(dān)違約責(zé)任繳納滯納金。2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司互動(h dn)問題您認(rèn)為：張某是否應(yīng)該繳納2010年4月1日至今的物業(yè)費(fèi)及相應(yīng)的滯納金？依據(jù)是什么？同時，如果您是鼎泰花園的物業(yè)經(jīng)理，您應(yīng)該如何回避此問

16、題？2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司解析(ji x)開發(fā)商有權(quán)與物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三章規(guī)定了前期物業(yè)管理服務(wù)制度，法規(guī)賦予了建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。也就是說開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同是有法律效力的；前期物業(yè)服務(wù)合同已成為物業(yè)買賣合同項(xiàng)下的法定義務(wù)：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第25條規(guī)定“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”，此規(guī)定實(shí)際隱含了要求業(yè)主承受前期物業(yè)合同權(quán)利義務(wù)的要求，業(yè)主在簽訂買賣合同合同并經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記后，物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容已經(jīng)

17、強(qiáng)行納入，并已成為買賣合同項(xiàng)下的法定義務(wù)；開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對小業(yè)主具有約束力：根據(jù)2009年最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第1條明確規(guī)定“開發(fā)建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)委托合同，對業(yè)主具有約束力”。2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司未入住沒有享受服務(wù)并不代表不履行繳費(fèi)義務(wù)中華人民共和國合同法第三十六條規(guī)定：“法律、行政(xngzhng)法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案

18、件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司沒有讓每個小業(yè)主參與前期物業(yè)服務(wù)合同的締約制訂是保護(hù)公眾利益的立法精神：小業(yè)主是否承受未參與締約的前期物業(yè)合同的爭論，可能涉及小業(yè)主個人利益與公眾利益的沖突，物業(yè)管理?xiàng)l例是優(yōu)先保護(hù)大多數(shù)公眾利益的立法精神，表明好像是限制了業(yè)主

19、個人契約自由，但實(shí)際上是克服了業(yè)主個人自由無限擴(kuò)張與泛濫(fnln)可能帶來的公眾悲?。ㄎ飿I(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備內(nèi)無人管理、公共秩序無人維護(hù)，出現(xiàn)混亂狀態(tài)）和效率減損（前期物業(yè)企業(yè)與每一個業(yè)主逐一談判所面臨的高昂締約成本及物業(yè)因缺乏有效管理而導(dǎo)致的價(jià)值減損），這也符合現(xiàn)代民法以社會公共利益限制契約自由的立法理念。結(jié)論：張某的主張無效，沒有法律依據(jù)。其仍需按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定繳納物業(yè)費(fèi)及相應(yīng)的滯納金。2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司在前期物業(yè)項(xiàng)目獲得，要通過合法途徑，走合法程序，簽訂合法的物業(yè)服務(wù)委托合同；前期物業(yè)服務(wù)委托合同中不能有違反法律

20、和政策規(guī)定的條款，不能有違反業(yè)主權(quán)益的條款；前期物業(yè)服務(wù)委托合同要備案，要公示；在物業(yè)買賣合同中在主合同條款和附件中要約定前期物業(yè)服務(wù)委托合同的主要條款；在物業(yè)買賣合同的附件中要有“買受人簽署本合同的同時承諾(chngnu)對出讓人依法與其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽署的前期物業(yè)服務(wù)委托合同條款的認(rèn)同和遵守”；要求業(yè)主在簽署物業(yè)買賣合同的同時簽署前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和臨時管理規(guī)約，詳細(xì)約定業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格和支付方式、以及違約責(zé)任；建立完整的服務(wù)過程記錄：讓服務(wù)留下痕跡，表明物業(yè)已經(jīng)合格履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)暢通客戶溝通渠道：讓業(yè)主感覺你的服務(wù)在繼續(xù)

21、和運(yùn)轉(zhuǎn)，并沒有因?yàn)樗牟粎⑴c而停止。同時告知業(yè)主雖然沒有入住，但我們已經(jīng)履行物業(yè)服務(wù)的合同義務(wù)。案例：電子郵件的溝通方式讓服務(wù)信息無處不在。2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理用房第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房；二萬平方米以下(yxi)的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。 物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會使用；任何單位和個人不得擅自改變其用途。2022/7/28河南正弘物業(yè)

22、管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司 地上規(guī)劃總建筑面積所配備的物業(yè)管理用房應(yīng)位于地面以上，設(shè)置在物業(yè)項(xiàng)目出入口附近或中心區(qū)域并相對集中，具備自然通風(fēng)采光條件。沒有配備電梯(dint)的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)管理用房位置不應(yīng)超過第三樓層。 地下規(guī)劃總建筑面積所配備的物業(yè)管理用房可設(shè)置在地面以下，但應(yīng)具有獨(dú)立性、可分割性，并可單獨(dú)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。 總建筑面積在五萬平方米以下的，所配備的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)設(shè)置在地面以上。 物業(yè)管理用房應(yīng)為永久性建筑，并具有相應(yīng)的規(guī)劃審批手續(xù)。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設(shè)備間、消防控制室、監(jiān)控室、公共門廳、過道、車棚、車庫、人防工程、社區(qū)配套用

23、房、臨時性建筑及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)管理用房。 物業(yè)管理用房建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合下列標(biāo)準(zhǔn)： （一）進(jìn)行簡單裝修，并達(dá)到辦公或生活條件； （二）符合安全、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等相關(guān)要求，上下水、供電等具備正常使用功能，并獨(dú)立計(jì)費(fèi)； （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。物業(yè)管理用房2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司第三十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置維修機(jī)構(gòu)，配備(pibi)維修人員，履行維修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維

24、修聯(lián)系電話。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。保修責(zé)任2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司第三十六條業(yè)主大會依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費(fèi)清交等事項(xiàng)進(jìn)行約定。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。第三十七條物業(yè)服務(wù)合同

25、期滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議(huy)決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對方，并提前三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。交接與合約2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）嚴(yán)格執(zhí)行國家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)

26、規(guī)范(gufn)；（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；（三）確保消防等公共安全設(shè)施完好有效；（四）建立各種突發(fā)事件的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案；（五）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見和建議；（六）配合居民委員會做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。約定與法定注意事項(xiàng)2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格管理模式。 住宅小區(qū)未成立(chngl)業(yè)主大會和新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 住宅小區(qū)已成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

27、 別墅及非住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成內(nèi)容物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積為準(zhǔn)計(jì)算；辦理房屋所有權(quán)證前以售房合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)計(jì)算。完成物業(yè)承接查驗(yàn)并交付使用的房屋，自開發(fā)建設(shè)單位交付之日下月起，業(yè)主開始按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的房屋或已竣工但尚未出售的空

28、置房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額承擔(dān)(chngdn)。（期間的費(fèi)用誰來承擔(dān)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強(qiáng)制(qingzh)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)和管理發(fā)生的費(fèi)用，計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。第四十四條住宅小區(qū)交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)代為業(yè)

29、主辦理水、電、氣、暖分戶計(jì)量設(shè)施注冊手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。第四十八條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售(chshu)

30、、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車位，在產(chǎn)權(quán)人取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)后，可由產(chǎn)權(quán)人通過出售、附贈或者出租等方式約定。產(chǎn)權(quán)未明晰前，車位的收益歸全體業(yè)主所有。（須與律師、置業(yè)等方進(jìn)一步溝通、尋求依據(jù)、規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)）第五十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。在全體業(yè)主共有道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的，是否交納車位占用費(fèi)，由業(yè)主大會決定。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。經(jīng)營收入和收取的車位占用費(fèi)扣除經(jīng)

31、營管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。（思考：如何合理合法的維護(hù)自身利益）車位及其他經(jīng)營收益2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：（一）損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu)；（二）未經(jīng)規(guī)劃等有關(guān)部門批準(zhǔn)改變房屋用途和房屋外貌；（三）違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施；（四）擅自占用、挖掘道路、場地；（五）侵占綠地、毀壞花草樹木；（六）亂設(shè)攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物；（七）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；（八）超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音；（九）排放或者堆放有毒

32、有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品；（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)(yngdng)予以制止；制止無效的，可以向有關(guān)部門舉報(bào)或投訴。物業(yè)管理禁止事項(xiàng)2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。第四條業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或

33、者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自(shnz)擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗

34、辯理由的，人民法院不予支持。 服務(wù)糾紛司法解釋2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司 第七條業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院(rnmnfyun)應(yīng)予支持。第十二條因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院(rnmnfyun)應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。 物業(yè)使用人相關(guān)條款2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司第五十四條違反本條例第五

35、十一條第一款第（二）、（三）、（五）、（六）、（七）、（八）項(xiàng)規(guī)定的，按照城市規(guī)劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。前款規(guī)定的行政處罰權(quán)，在依法實(shí)行城市管理相對集中行政處罰權(quán)區(qū)域內(nèi)的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)行使；其他區(qū)域內(nèi)的，由有關(guān)部門按照法定權(quán)限行使。第五十五條違反本條例第三十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕辦理交接手續(xù)或拒不撤出，或者新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬以下罰款，并建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書或者降低其資質(zhì)。第五十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條第二款規(guī)定擅自撤離的

36、，由縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以五千元以上三萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書。第五十七條違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)部門按照其他法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。第五十八條業(yè)主(yzh)或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的約定，損害其他業(yè)主(yzh)、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。法律責(zé)任2022/7/28河南正弘物業(yè)管理有限公司共四十頁河南(h nn)正弘物業(yè)管理有限公司第三部分 學(xué)習(xí)物業(yè)(w y)法律法規(guī)知識的目的 一、遵規(guī)守約，不違法，不失約； 二、指導(dǎo)工作，規(guī)約要求是服務(wù)的最低標(biāo)準(zhǔn)； 三、學(xué)以致用，宣傳、引導(dǎo)客戶； 四、合理維護(hù)自身權(quán)益。（以戰(zhàn)促和） 注意適用范疇不以