產業(yè)園項目定位報告

1、產業(yè)園項目定位及發(fā)展報告一、項目發(fā)展目標（一）終極目標完成項目的順利開發(fā)，在5-8年內回收所有投資并獲得20%經濟收益，同時取得商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)經營長期收益以及區(qū)域內的凈資產增值收益。（二）當前目標完成項目前期全盤研究及定位工作，確保啟動區(qū)順利開發(fā)及招商運營，為后期新地塊供給提供保障，同時以多元化融資方式實現(xiàn)開發(fā)所需現(xiàn)金流，保證全盤開發(fā)運營正常進行。二、煙臺海洋產業(yè)研究（一）煙臺海洋產業(yè)生產總值高2011年煙臺國民生產總值（GDP）達到4906.83億元，其中海洋產業(yè)生產總值（前三季度）超過1100億元，約占22.4%。22%國民生產總值（GDP）前三季度海洋產業(yè)生產總值數(shù)據來自：2011年

2、煙臺市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報2011年中國海洋經濟統(tǒng)計公報（二）煙臺海洋產業(yè)發(fā)展迅速煙臺海洋經濟近幾年發(fā)展迅速，2009年生產總值1100億元，2010年生產總值1265億元，2012年生產總值1727億元，平均年增速15%17%,遠超過我國GDP增速。20001500100050002009年2010年2012年海洋產業(yè)年生產總值-趨勢線數(shù)據來自：2009年、2010年、2011年中國海洋經濟統(tǒng)計公報（三）煙臺海洋產業(yè)已形成規(guī)模傳統(tǒng)海洋產業(yè)現(xiàn)代海洋漁業(yè)2011年漁業(yè)產值超過560億元。已建成全國最大的100萬立方健康苗種生產基地、全國最大的200萬平方工廠化養(yǎng)殖基地、全國優(yōu)勢水產品主產區(qū)

3、和國際性水產品加工出口貿易基地。已建成國家級和省級原良種場12處，全市海珍品增養(yǎng)殖面積達到45萬畝。開發(fā)區(qū)大季家水產品加工基地已有水產加工企業(yè)47家，產值過億元企業(yè)9家；蓬萊潮水水產品加工基地現(xiàn)有水產加工企業(yè)20余家，其中規(guī)模以上企業(yè)3家。以中魯遠洋食品為龍頭的一批遠洋捕撈企業(yè)快速發(fā)展，2011年煙臺市已擁有遠洋漁船44艘，遠洋漁業(yè)捕撈產量4萬噸，產值4.5億元。海洋裝備制造業(yè)2011年前三季度，實現(xiàn)造船及海洋機械制造業(yè)產值131.2億元，增長38.7%，擁有規(guī)模以上船舶及海洋工程制造企業(yè)達24家。中集集團投資70億元建設中集（蓬萊）工業(yè)園，全力進軍大型海洋工程及高附加值船舶生產，預計3-5年

4、內，可實現(xiàn)銷售收入200億元。海洋能源礦產業(yè)煙臺市海洋礦產資源豐富，其中萊州地下鹵水可析鹽2.1億噸，龍口海域煤區(qū)累計查明資源儲量9億多噸，蓬萊19-3油田可采儲量6億多噸，渤南油氣田可采天然氣儲量108億立方米。海上風能開發(fā)價值大，沿岸有效風能600-2000千瓦時/平方米。龍口、北隍城、千里巖海域波浪能豐富。為發(fā)揮資源優(yōu)勢，煙臺市積極加強與中央和省企業(yè)合作，配套發(fā)展礦產裝備制造產業(yè)，不斷拉長產業(yè)鏈條,從鹽化工到海底采金、采煤、采石油天然氣，在海洋能源礦產開發(fā)方面走出了一條新路。目前，煙臺市擁有我國第一個海底采金礦區(qū)-萊州三山島新立礦區(qū)，全國唯一的海底煤礦-龍礦集團北皂煤礦，我國海上整裝大油

5、田之一的蓬萊19-3油田。海洋運輸物流業(yè)2011年1-11月，全市港口實現(xiàn)貨物吞吐量22402萬噸，集裝箱吞吐量158.13萬TEU。新興海洋產業(yè)海洋生物產業(yè)。煙臺市利用豐富的海洋生物資源，依托中科院煙臺海岸帶研究所、煙臺大學等科研院所和駐煙高校，以海洋活性物質提取為主攻方向，研究開發(fā)出肝素、海參肽膠囊、膠原蛋白等具有自主知識產權的海洋藥物和保健品。在海洋生物產業(yè)領域形成了較強的研發(fā)能力，形成了以綠葉制藥、東方海洋、大洋藥業(yè)、渤海藥業(yè)、萬利醫(yī)療用品、固特麗新洲生物、東誠生化、正海生物等企業(yè)為骨干的海洋生物產業(yè)集群。海洋新材料產業(yè)。山東百年電力、蓬萊國電等企業(yè)利用海水作為工業(yè)設備冷卻水，年利用海

6、水9.8億立方米，替代淡水800萬立方米。招金膜天擁有山東省唯一一家省級分離膜材料工程技術研發(fā)中心，是中國北方水資源利用研究基地，是國內膜分離組件規(guī)格品種最多的企業(yè)。海洋新能源產業(yè)煙臺市核電、風電、太陽能等新能源產業(yè)已初步形成規(guī)模，截止到2011年11月，全市新能源總裝機容量達到71萬千瓦，以臺?，斉瑺柵c中國原子能科學研究院合作成立第四代核電快堆結構材料研發(fā)中心和以臺?，斉瑺枮橹黧w建立的山東省核能設備金屬材料工程技術研究中心已掛牌成立。海陽核電裝備制造工業(yè)園區(qū)初具規(guī)模，區(qū)內有山東核電公司、中電投山東環(huán)保公司、山東核電設備制造有限公司、山東豐匯集團有限公司、國家核電電力規(guī)劃研究設計海陽分院、中國

7、核工程建設集團等一批企業(yè)落戶。全市累計投運風電項目17個，投運容量68萬千瓦；在建風電項目18個，裝機容量89萬千瓦。數(shù)據來源：煙臺市政府網（四）政府對海洋產業(yè)大力支持2013年全國海洋經濟“十二五”規(guī)劃提出北部、東部、南部三大海洋經濟圈。北部海洋經濟圈由遼東半島、渤海灣、山東半島沿岸及海域組成。其定位為具有較強國際競爭力的現(xiàn)代海洋產業(yè)集聚區(qū)、具有世界先進水平的海洋科技教育核心區(qū)、國家海洋經濟改革開放先行區(qū)、全國重要的海洋生態(tài)文明示范區(qū)。規(guī)劃指出在青島、煙臺、威海建設海洋新興產業(yè)基地，重點發(fā)展海洋藥物和生物制品、海洋新材料、海水淡化等海洋新興產業(yè)，加快推進海上風電及其它海洋可再生能源基地建設。

8、加快推進青島西海岸、煙臺東部、濰坊濱海、威海南海等海洋經濟新區(qū)。數(shù)據來源：全國海洋經濟“十二五”規(guī)劃（五）小結煙臺發(fā)展海洋經濟不但得到國家的大力支持，而且發(fā)展規(guī)模、效益都占煙臺經濟國民總產值的很大一部分，且目前發(fā)展迅速，每年按照15%-17%的增速增長，從此可以看出煙臺海洋產業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。三、產業(yè)園市場調研（一）各產業(yè)園開發(fā)情況編號項目名稱主要產品形態(tài)針對客群操作模式1聯(lián)東U谷辦公別墅（獨棟、聯(lián)排）+研發(fā)辦公樓+標準廠房、二代廠房（多層，可定制）煙臺本地生產性企業(yè)短線操作，以銷售辦公型、生產型物業(yè)為主要形式，取得資金快速回籠，有少量經營性物業(yè)2中青文化創(chuàng)意信息產業(yè)園企業(yè)辦公別墅（獨棟、雙拼）

9、+研發(fā)大樓兩條產品線，其中企業(yè)辦公別墅占大部分，戶型面積約6002000平米，研發(fā)大樓僅三棟。產品建造以預設建造與定制建造兩類形式。煙臺本地中小型文化產業(yè)企業(yè)推出部分住宅產品獲得現(xiàn)金流保證開發(fā)，全盤以銷售40%辦公型物業(yè)取得資金回籠，持有60%辦公型、商業(yè)型物業(yè)為后期經營3煙臺業(yè)達科技園企業(yè)辦公獨棟（20007000平米）+研發(fā)、辦公、孵化大樓+科技住宅全中國、馬來西亞、歐美大中型企業(yè)一期辦公獨棟、科技住宅全部銷售取得資金回籠，自持大體量商業(yè)進行經營4中冶商務基地企業(yè)辦公獨棟、別墅住宅煙臺本地中小型企業(yè)短線操作，以少量商務基地概念拿地，獲取大量住宅用地，取得住宅銷售快速效益5藍海國際軟件園辦公

10、大樓全中國科技研發(fā)型企業(yè)、機構政府主導，以經營物業(yè)為主要方式數(shù)據來源：考察走訪（二）小結1目前產業(yè)園開發(fā)多是以短線操作模式為主要，快速銷售辦公型物業(yè)，少量經營辦公型、商業(yè)型物業(yè)獲得后期利潤。2產品以辦公別墅型產品多見，這類產品銷售多有企業(yè)產權，利于樹立產品形象、尋找客戶機會、快速取得經濟效益，但產品大多容積率較低，無長期經營性利潤空間，難以實現(xiàn)開發(fā)利潤最大化。四、項目解析及界定（一）項目區(qū)位項目位于煙臺東部區(qū)域，北方國家海岸周邊，牟平區(qū)沁水工業(yè)園內。項目向北3公里為海岸線，向西44公里為煙臺市區(qū)，向東36公里為威海市區(qū)。（二）項目交通項目區(qū)位距煙臺市區(qū)44公里，距威海市區(qū)36公里，為煙臺與威海

11、相連接的樞紐，距兩城市僅30分鐘車程。項目南1000米為連接牟平城區(qū)的中央主干道北關大街，北1000米為起點榮城、終點鄂爾多斯的榮烏高速口。項目北600米為青煙威榮成高鐵在建站口，未來至煙臺、威海僅10分鐘。項目西在大窯路有608路公交站，直通牟平市區(qū)。（三）項目配套項目周邊南莒村、北莒村、西呂格莊村中有初級生活配套，有超市、飯店、招待所、美發(fā)、維修等生活設施，周邊還有大小三個加油站分布。項目西北方向有一座五星級酒店（中盛東上海鮮），三層酒店規(guī)模，數(shù)百套客房，并有KTV、溫泉等休閑設施。項目北面有一座18洞果嶺高爾夫球場，為煙臺幾大高爾夫球場之一。項目東北方向的蛤堆后將建成大型居住小區(qū)，西北方

12、向為中冶別墅區(qū)。（四）項目地環(huán)境項目在沁水工業(yè)園內，周邊有食品加工、農產品加工、生物制藥、新能源、機械制造等工廠分布；項目西、南接壤農用地，東鄰建設高鐵臨時工廠，北臨仙壇街干道。項目地東南方向山巒疊嶂，為著名的昆崳山國家級自然保護區(qū)；向北5分鐘車程為牟平北方國家海岸；向西在沁水河上建有河濱廣場。（五）項目屬性界定地段優(yōu)勢：項目區(qū)位條件較好，位于煙臺城區(qū)與威海城區(qū)的中心地帶，是連接煙威的必經之地，方便兩市人才到來。在北方國家海岸規(guī)劃內，有望依托北方國家海岸的發(fā)展而發(fā)展，使區(qū)域價值提升。附近有高速路口、高鐵站點等交通節(jié)點，提供交通便利的同時會帶來大量人流聚集，炒熱區(qū)域。靠近優(yōu)越的海岸資源、昆崳山國

13、家級自然保護區(qū)、沁水河濱廣場，為項目提供優(yōu)越環(huán)境主題的同時還可吸引大量游玩人群到來。項目周邊即將建設的小區(qū)、別墅等，為項目將來發(fā)展提供生活、商業(yè)配套。地段劣勢：項目周邊建筑較少，還處于生地階段，城市基礎配套還未深入，無人流集聚。項目周邊以傳統(tǒng)生產型企業(yè)為主，且數(shù)量較少，沒有形成企業(yè)集聚，區(qū)域形象落后。區(qū)域發(fā)展受制于時間限制，不利于項目開發(fā)。工業(yè)用地，不利于項目操作。項目界定：地段遠景潛力巨大，目前發(fā)展無成熟資源依托。五、總體定位（一）項目定位生態(tài)產業(yè)城建立產業(yè)與產業(yè)之間橫向、縱向關聯(lián)，形成相關聯(lián)的網狀結構，成為產業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，產生產業(yè)關聯(lián)性集聚效應。（二）產業(yè)定位原則一個主干產業(yè)、若干旁系產業(yè)、

14、旁系產業(yè)形成分支產業(yè)，形成產業(yè)集合群。主干產業(yè)與各旁系產業(yè)、分支產業(yè)相關聯(lián)，打通產業(yè)間橫向、縱向之間關系，形成產業(yè)交叉，成為復合。暫定“海洋產業(yè)”為核心產業(yè)（三）客群定位第一客群地緣性客群（煙臺本地大中型企業(yè)、小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)）第二客群山東區(qū)域客群（山東地區(qū)大中型企業(yè)）輔助客群全國客群（山東地區(qū)以外的大中型企業(yè)）四）產品定位產品類型企業(yè)花園辦公別墅一一針對大型企業(yè)總部、中型企業(yè)辦公研發(fā)型辦公大樓針對中小型研發(fā)企業(yè)企業(yè)孵化寫字樓針對中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)新式廠房一一針對污染較小的研發(fā)、生產型企業(yè)產品特色部分產品進行委托定制，減少銷售中的阻力。五）功能配套定位酒店式會所滿足園區(qū)企業(yè)接待、會務、宴請、住宿、娛樂等功能。行政審批、人才交流、金融服務綜合大樓在區(qū)域內引進第三方服務機構，為企業(yè)提供行政審批、金融信貸、人才交流、法律事務等綜合性服務。企業(yè)展示中心通過展廳大堂展示企業(yè)發(fā)展歷程、經營實力、產品演示等內容的功能區(qū)域，是外來客戶了解企業(yè)的第一窗口。商務街區(qū)設置特色餐飲、中型超市、茶座、酒吧、美容美發(fā)、藥店、郵局等生活配套設施方便企業(yè)員工日常生活。公寓為企業(yè)員工提供日常住宿的場所，高級別員工可享有配置較高的專家公寓。中心景觀廣場帶有景觀、小品的中心廣場，為企業(yè)組織活動、員工休閑散步提供場地。七、項目發(fā)展戰(zhàn)略（一）目前狀況目前項目地塊周邊生地較多，市政配套落后，沒有形成企業(yè)聚