維修年度工作匯報

1、2010年維修工作總結王佳松本人自2010年3月8日由物業(yè)調入地產工程部負責售后維修工作，現將今年的維修工作做一個總結匯報。 一、維修費用 序號項目金額（元）備注1青馨家園一區(qū)481132青馨家園二區(qū)2086扣勁固公司維?？?青馨家園四區(qū)2408扣建設公司工程款600元13-2-11頂維修4興龍尚府13955其中扣新曙光400元維修款15-1-102車庫電機維修；其中扣海一公司650維修10-2-201墻體維修；扣海一8-3-301工程款11000元。5興龍國際城856.96御墅龍灣634317、其他維修2755.28維修費用合計133605.1含扣相關單位工程款12650元9地產支付維修費1

2、20955.1二、房屋質量問題賠償1青馨家園一區(qū)20000元14E地產支付2興龍尚府12000元8-3-301扣海一工程款3御墅龍灣1720元8-3-102扣建設工程款4、合計337205地產支付20000扣相關單位13720元維修費用總計：16732.1元(其中扣除相關單位26370元)三、維修項目統(tǒng)計1、今年維修項目有記錄的總計346項，電話聯系由于當時已處理解決未做統(tǒng)計。其中青馨家園一區(qū)54項，青馨家園二區(qū)45項，青馨家園四區(qū)106項，興龍尚府20項，北戴河御墅龍灣88項，興龍國際城33項，維修賠償3起。2、維修項目分類序號項目數量比例1、防水維修2墻體裂紋維修3墻體發(fā)霉維修4給排水維修

3、5電力維修6四、維修問題匯總我公司現在開發(fā)的住宅要緊分為：一般住宅（多層、高層）公寓、不墅三大類。房屋質量出現的問題要緊為：1、漏水的問題如：衛(wèi)生間和屋面的防水、窗戶漏水、不墅露臺防水滲漏、地下室滲水及管道漏水等等；2、墻體裂縫問題，如：施工洞口裂縫、砼墻與砌塊墻連接處的裂縫及砌塊墻裂縫和抹灰層的裂縫、空鼓等；3、室內冬季窗口墻體、頂發(fā)霉及夏季地下室結露發(fā)霉問題等等4、門窗質量問題：玻璃漏氣破損、窗框膠開裂，入戶門刮蹭損壞，下房門開焊等。（1）、衛(wèi)生間防水滲漏：要緊是管根處滲漏。下水管線現多使用PVC排水管材，下水管與墻體接觸，由于膨脹系數不同，有溫度變化時，特不是遇冬季，塑料管與墻體間會拉開

4、縫隙，造成漏水。小區(qū)住宅第一年冬季多數住戶不住不采暖，造成室內溫度較低，使墻體、地面產生溫度裂縫直接造成衛(wèi)生間防水層斷裂產生縫隙，破壞防水功能，這是衛(wèi)生間漏水要緊緣故之一；另外，衛(wèi)生間防水上卷250公分防止水超過防水層滲漏，同時建議衛(wèi)生間門口做3公分高防水擋水壩防止衛(wèi)生間門口竄水。衛(wèi)生間施工給水地暖管線后門口防水一定要處理好，由于管線進出衛(wèi)生間門口防水未處理好的造成滲漏的現象也專門多。在今后的施工中應注意上述問題。（2）、屋面、露臺滲漏：屋面、露臺面層防水一定要注意坡度和施工前的基層清理。外露臺由于處在外界冬季溫度專門低造成防水層隨著水泥地面因溫度低產生的溫度裂縫斷裂，第二年裝修時作閉水試驗漏

5、水現象較嚴峻，因此依照上述現象一定要用彈性較好的柔性防水材料。用造價較低的高分子防水層，或SBS改性瀝青油氈防水層即可，不要做剛性防水。雨季防水滲漏問題：2010年三季度進入夏季雨水增多，尤其今年7月份下的幾場大雨。2010年7月19日大雨，雨后各小區(qū)防水滲漏維修單大增，青一區(qū)、御墅龍灣小區(qū)最嚴峻，通過現場勘察，發(fā)覺大部分屋頂防水滲漏，墻面滲水造成。有的維修多次仍未維修好。各小區(qū)窗戶滲漏嚴峻，四區(qū)窗戶漏水最嚴峻，如3-3-803、3-4-403、3-4-303因窗戶質量問題漏水業(yè)主室內流進大量雨水損壞室內裝修和物品。業(yè)主提出索賠。分析緣故有設計緣故造成有施工緣故造成也有業(yè)主裝修不當照成，如北戴

6、河一期聯排不墅露臺漏水，經現場維修后作閉水試驗，不滲漏，但雨天露臺頂依舊滲漏，進現場勘查找結癥發(fā)覺墻體為泡沫苯板保溫，雨水順著苯板內側漏到墻內流到防水層下邊照成漏水。還有業(yè)主在裝修中破壞窗口膠造成雨水滲漏，如業(yè)主鑲窗臺將窗框膠鏟掉等使窗框密封不嚴。（3）、地下室：再維修中經常會遇到地下室滲水問題，建議施工過程中操縱地下室用水，防止雨水入浸。因此施工中地下室予留孔洞做好封堵，地下室頂板樓梯間和樓板孔洞作好臨時遮雨，防止雨水大量流入，使用干燥土回填禁止用濕土回填。上述問題差不多上造成地下室潮濕的要緊問題。業(yè)主在使用過程中應注意69月份室內外濕度變化大，地下室溫度低于室外溫度且室外空氣濕度大含水量高

7、假如地下室與外界空氣接觸后專門快會在地下室內產生揭露現象，造成地下室墻體發(fā)霉等。如2010-6-22對北戴河御墅龍灣小區(qū)不墅地下室業(yè)主反映的發(fā)霉結露現象進行現場勘察后，進行緣故分析，業(yè)主認為是地下室防水滲漏造成，地面墻面有結露積水現象，7-2-102最嚴峻地面積水約0.5公分高，水順墻體流下來，業(yè)主認為是墻體滲漏引起地面積水。經現場勘察后劉工決定做防水實驗，采納泡沫苯板對結露發(fā)霉戶嚴峻的7-2-102、8-2-102兩戶做保溫防水實驗。2010-6-23日進行實驗，一周后2010-6-30對上述兩戶實驗進行觀看，現場情況是做保溫的地面干燥無積水，證明地下室防水不滲漏。未做保溫的地面有水珠，有明

8、水現象。通過實驗證明不墅地下室發(fā)霉結露并不是地下室防水滲漏造成。因此建議物業(yè)應告知業(yè)主夏季盡量不要開地下室窗戶通風，室外濕度大時應關閉門窗，防止潮濕空氣進入地下室，天氣晴朗室內比較潮濕時，應打開門窗，排除地下室潮氣，建議業(yè)主購置除濕設備，夏季經常除濕。如此通過二、三年使用后會走向正常。同時在施工中要重視地下室地面墻體防水防潮層的施工。對下房防潮結露是有好處的。（4）、窗漏水：要緊緣故是施工過程中窗框與墻體結合處防水處理不到位是造成防水滲漏的要緊緣故，窗的下口要作裁口，不得返坡，外窗臺應有向外不小于1.52.0%的坡度，縫隙大的要加泡沫條或打泡沫膠再用密封膠封閉。窗框與洞口間縫隙連接與密封、作業(yè)

9、質量好壞是保證窗縫不透氣、不漏水的關鍵。因此一定要處理好窗口的施工。（5）、地暖分水器漏水、北戴河地下主管網跑水、熱熔管接頭處漏水緣故分析：維修中經常遇到物業(yè)報修業(yè)主家中地暖漏水經現場查看分水器多數為凍裂造成，也存施工造成。地下管網漏水由于施工時接口為直接焊接未加管箍，材料質量只是關及回填土下沉擠壓管材是造成接口爆裂的要緊緣故。建議在今后的施工中對暗埋管件施工時采納質量好的管件，施工完工后注意成品愛護。同時保證在施工中嚴格操縱熱熔時刻，注意施工工藝。室內給水管件滲漏要緊緣故是施工時接口沒熔好和冬季管內存水凍裂，施工時注意施工質量，冬季及時吹水保證管件不凍壞，物業(yè)及時提醒業(yè)主冬季不入住及時吹水。

10、（6）、國際城、青馨家園四區(qū)地下室線管漏水問題 緣故分析：國際成小區(qū)由于地下管線井穿線管未做封堵防水措施，造成雨水順著管線套管漏到地下一層配電室、信息間地面再漏到地下二層業(yè)主家下房內，給業(yè)主造成損失。青馨家園四區(qū)線管漏水緣故是網通公司穿線將物業(yè)密封好的線管通開后未做封堵。造成漏水。 措施：建議施工時穿好線的線管井內穿線管頭做好防水封堵。再次施工后線管穿好線重做防水封堵。確保雨水可不能順著管線漏到地下室。在今后的施工中注意該處施工防水處理工作。(7)、墻體裂縫：施工洞裂縫，在封堵施工洞時在洞口的接縫用網格布在抹灰之前粘一道，刮膩子之前再粘一道，效果會好些?，F澆混您土與砌塊連接處嚴格按照規(guī)范的植筋

11、做法施工。砌塊自身的變形而產生的裂縫。陶粒磚出廠必須有足夠養(yǎng)護期，要保證強度達到標號要求。陶粒磚砌塊砌筑后不能立即抹灰，要停留不小于21天，保證收縮變形完結。再補砌梁下的斜放填充磚墻，抹灰時在梁與磚構件連接處加鋼絲網片。抹灰層的裂縫。一般操縱好砂漿的配比就可幸免。嚴格的施工流程及質量操縱是減少裂紋的必要條件。（8）、由于門窗安裝后經常會出現窗戶開啟扇變形傾斜、玻璃漏氣損壞等，入戶門變形刮傷等。建議施工時注意成品愛護，嚴格按照施工規(guī)范施工。在施工中必免不了穿插作業(yè)做好成品愛護是特不重要的。（9）、室內墻體結露發(fā)霉問題，該現象多反映在多層6樓，緣故是頂層保溫層薄（雨水溝處）室內冬季窗口產生冷橋現象

12、。在適宜的溫度濕度下空氣結露在窗四周墻體上產生結露發(fā)霉。冬季室內盡量不要晾曬衣物，保持室內適宜的干濕度。施工時注意房頂保溫厚度。五、維修賠償問題各小區(qū)普遍存在因工程質量問題造成的公司經濟賠償，現今業(yè)主的維權意識在不斷增強，出現工程質量問題是，業(yè)主第一要求是維修，造成的損失要求經濟賠償，裝修入住的要裝修恢復費用，外加精神補償；沒有裝修的要耽擱入住時刻的補償等。通過這些業(yè)主的賠償要求能夠看出，假如我們的工程質量出現問題，將會給公司帶來一系列經濟損失。這就要求我們在施工質量操縱上要加強質量操縱，同時在售后維修上要及時處理質量問題，物業(yè)公司做好業(yè)主的安撫工作也必不可少。地產、物業(yè)、施工單位相互配合是必

13、不可少的。上述情況是維修工作中出現的要緊問題。六、維修工作中的要緊矛盾1、 房屋質量問題的責任界定；在維修中經常會遇見維修事項責任方的界定工作無法確定責任主體，施工方在問題面前相互推諉，不承擔責任。如室內窗戶滲水在聯系相關施工方到場后窗戶廠家講是土建問題，土建講是窗戶問題。雙方互相推卸不承擔責任。致使維修工作無法進行，嚴峻阻礙業(yè)主的正常裝修入住，給業(yè)主和地產東造成損失。同時阻礙公司聲譽。2、房屋質量問題物業(yè)公司上報后經地產公司聯系相關維修方時大部分能夠到場維修，但也存在維修質量和維修時限較差，尤其是門窗維修問題，如新曙光門窗公司維修質量較差維修人員態(tài)度不行，致使業(yè)主和物業(yè)公司意見較大，多次與該

14、公司維修經理溝通但效果不行，保修期內的質量問題多次維修沒有維修好 ，過了保修期再找，新曙光公司以過保修期為由不再維修，經電話與該公司維修經理溝通，該公司經理強詞奪理講保修期早就過了，因為關系好才給你維修的。關于這種公司的保修行為差不多嚴峻地損害了興龍的聲譽，建議不再使用該公司的產品。這種維修時效性差，維修問題聯系施工方后施工單位不能及時到場維修，拖拉現象嚴峻，阻礙業(yè)主的正常生活，同時也使公司聲譽受到阻礙，業(yè)主買房出現質量問題直接對房地產公司，維修不及時業(yè)主只能認為地產公司的行為，責任要地產公司來承擔，可不能去直接與施工單位聯系。因此及時維修是特不重要的，在保修期內的不予維修，保修期過后再找以已

15、過保修期為由不再負責維修，如此的施工單位建議不再使用，自家的施工單位建議進行相應處罰當事人，維護興龍品牌。興龍的進展是我們大伙兒的辛勤努力制造來得，在今后的進展中還要以社會為主，為了更好的展示興龍的魅力，制造良好的公司形象，建議公司在選用承包方式優(yōu)先選用信譽好的分包方。保證工程交工后保修工作跟得上，讓客戶相信興龍的品牌。使興龍在地區(qū)市場上站穩(wěn)腳。 七、維修工作建議1、建議公司成立售后維修隊伍，配置相關維修工人，對房屋質量問題能夠及時處理維修，幸免因施工方維修不及時帶來的負面阻礙。在規(guī)定的時限內不到場維修的在公司下發(fā)維修通知單后不來的，由地產公司維修，費用雙倍扣除。同時維修部門接一些工程施工工作，以維修和工程施工保證維修工人開支，如此能夠減少公司費用支出。2、工程質量建議:在施工中加強施工質量操