某地產(chǎn)商業(yè)招商課件

1、時(shí)代茗城“財(cái)富天下”招商方案第一部分：商業(yè)市調(diào)報(bào)告以及分析（前期已提報(bào)）第二部分：招商方案第三部分：招商宣傳推廣方案1商業(yè)市調(diào)報(bào)告城市地位項(xiàng)目位于舊城區(qū)3公里商圈邊緣，快環(huán)以內(nèi)。1、項(xiàng)目位于舊城區(qū)興寧區(qū)，500米核心商圈跨臨青秀區(qū)。2、受市中心傳統(tǒng)商圈擠壓，項(xiàng)目次級(jí)商圈呈橢圓輻射南寧東北角。舊城區(qū)快環(huán)時(shí)代茗城（500米核心商圈）永凱現(xiàn)代城（500米核心商圈）南城百貨（500米核心商圈）悅薈廣場(chǎng)（500米核心商圈）新夢(mèng)之島（500米核心商圈）交通現(xiàn)狀1商業(yè)市調(diào)報(bào)告項(xiàng)目主入口西臨望州南路300米，路中無(wú)隔離帶，可入性良好。1、項(xiàng)目西臨望州南中，東接長(zhǎng)興路，外部交通動(dòng)線良好。2、望州南路北接望州路，

2、南接民主長(zhǎng)堽路，皆可直通連接市中心與快環(huán)。3、民主、望州鐵道口立交的建設(shè)開(kāi)通，打通商業(yè)通路項(xiàng)目西北通往望州路項(xiàng)目北面望州南出望州路望州南路時(shí)代茗城項(xiàng)目東面長(zhǎng)興路出民主、長(zhǎng)堽路項(xiàng)目西面望州南路300米臨街面長(zhǎng)興路民主路長(zhǎng)堽路望州路往市中心往快環(huán)往市中心民主鐵路口立交往快環(huán)望州鐵路口立交（在建）公共交通：215、63、44、28路長(zhǎng)堽路一里燕子嶺路望州路北一里望州路北二里商業(yè)市調(diào)報(bào)告人口分布ABCDEFGHIJKLABCDEFGHIJKL時(shí)代茗城悅薈廣場(chǎng)南城百貨永凱現(xiàn)代城核心商圈輻射人口：157894人R=1.5km1商業(yè)市調(diào)報(bào)告商圈人口結(jié)構(gòu)五多：專業(yè)市場(chǎng)多、老社區(qū)和城中村多、醫(yī)院多 、流動(dòng)人口多

3、。流動(dòng)人口過(guò)多的現(xiàn)狀決定了本區(qū)域的餐飲、購(gòu)物類(lèi)需求將是主體。同時(shí)對(duì)休閑娛樂(lè)方面有一定要求，但檔次偏低。流動(dòng)人口與常住人口比例城中村、老社區(qū)、新建小區(qū)人口比例核心人群結(jié)構(gòu)1商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)商業(yè)市調(diào)報(bào)告1商圈范圍內(nèi)臨街鋪總商業(yè)面積約29363平米，共627家。商業(yè)市調(diào)報(bào)告1 望州南路95元/平米月時(shí)代茗城項(xiàng)目東面長(zhǎng)興路出民主長(zhǎng)堽路 望州路161元/平米月 長(zhǎng)興路50元/平米月民主路長(zhǎng)堽路 162元/平米月項(xiàng)目周邊租金項(xiàng)目周邊平均租金：117元/平米月商業(yè)市調(diào)報(bào)告周邊住宅分布時(shí)代茗城欣隆盛世香樟林金桂花園望州南小區(qū)武警生活區(qū)虎邱村 天健世紀(jì)花園同和華彩官橋村盛天公館榮和花園盛天果嶺金禾灣香堤雅院中海雍翠

4、峰瀚林美筑皇龍新城瀚林山水源燕子嶺小區(qū)格林春天陽(yáng)光綠城保利山水怡城中路交通生活區(qū)廣西電網(wǎng)生活區(qū)廣西糧食局生活區(qū)燕子嶺居民自建房嶺南名居周邊眾多個(gè)大中型住宅樓盤(pán)、城中村、企業(yè)事業(yè)單位生活區(qū)，成熟型社區(qū)板塊，核心商圈居住人口近16萬(wàn)，次級(jí)商圈輻射人口近50萬(wàn)，強(qiáng)大需求，拉動(dòng)強(qiáng)勁的消費(fèi)。1時(shí)代茗城南寧市華佳學(xué)校廣西第一工業(yè)學(xué)校南寧十九中廣西警官高等?？茖W(xué)校廣西政法管理干部學(xué)院長(zhǎng)堽校區(qū)南寧創(chuàng)藝藝術(shù)職業(yè)學(xué)校廣西水利電力職業(yè)技術(shù)學(xué)校廣西水利電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院廣西師范學(xué)院長(zhǎng)堽校區(qū)南寧市現(xiàn)代舞蹈中等職業(yè)學(xué)校南寧南職業(yè)技能學(xué)校廣西公路技工學(xué)校南寧市第三職業(yè)技校東方民族藝術(shù)職業(yè)學(xué)校大中專院校14所分布周邊，眾多的學(xué)

5、生消費(fèi)群體。周邊學(xué)校分布商業(yè)市調(diào)報(bào)告1商業(yè)市調(diào)報(bào)告商圈農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分布周邊中型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和小型菜市環(huán)繞形成典型社區(qū)型經(jīng)濟(jì)1時(shí)代茗城燕子嶺市場(chǎng)面積600平米攤位面積2.4平米蔬果類(lèi)200元/月肉食類(lèi)350元/月金牛橋市場(chǎng)面積1200平米攤位3平米蔬果類(lèi)300元/月肉食類(lèi)500元/月蝴蝶葶市場(chǎng)面積800平米攤位1.4平米蔬果類(lèi)250元/月肉食類(lèi)450元/月望州南市場(chǎng)面積400平米攤位面積1.4平米蔬果類(lèi)300元/月肉食類(lèi)400元/月唐山路菜市望州嶺菜市商業(yè)市調(diào)報(bào)告商圈酒店市場(chǎng)四星級(jí)酒店 （180元以上） 三星級(jí)酒店（120180元）小賓館、招待所 （ 5090元）時(shí)代茗城酒店多以低星級(jí)酒店和招待所為主，

6、且需求多為內(nèi)生性需求；中檔酒店環(huán)境較好，需求量最大，客戶源最為穩(wěn)定；商業(yè)市調(diào)報(bào)告1時(shí)代茗城商業(yè)市調(diào)報(bào)告1區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)市調(diào)報(bào)告1數(shù)據(jù)來(lái)自南寧市統(tǒng)計(jì)局南寧城鄉(xiāng)居民生活：全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22561元，比上年增收2556元，增長(zhǎng)12.78%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出15292元，增長(zhǎng)10.46%，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)（居民食品支出占消費(fèi)支出總額的比重）為39.20%。（根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織的標(biāo)準(zhǔn)劃分，恩格爾系數(shù)在60%以上為貧困，50%-59%為溫飽，40%-49%為小康，30%-39%為富裕，30%以下為最富裕）城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)越小，購(gòu)買(mǎi)力越強(qiáng)。（北京 31.3% ；上海35.5%）南寧城鎮(zhèn)居

7、民可支配收入水平南寧市興寧區(qū)商品零售情況商業(yè)市調(diào)報(bào)告1數(shù)據(jù)來(lái)自興寧區(qū)統(tǒng)計(jì)局商業(yè)市調(diào)報(bào)告1SWOT分析第一部分：商業(yè)市調(diào)報(bào)告以及分析（前期已提報(bào)）第二部分：招商方案第三部分：招商宣傳推廣方案2.1 招商遵循的基本原則2.2 招商計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2.3 招商各業(yè)態(tài)推進(jìn)原則2.4 招商政策2.4.1 租賃模式2.4.2 價(jià)格體系2.4.2.1 定金標(biāo)準(zhǔn)2.4.2.2 租金標(biāo)準(zhǔn)2.4.2 優(yōu)惠政策2.5 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局2.6 主（次）力店選址要求及合作條件2.1.1維護(hù)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例 建議遵循零售、餐飲、配套55：20：25的商業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例進(jìn)行招商管理，具體執(zhí)行可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況微調(diào)。2.1 招

8、商遵循的基本原則招商方案22.1 招商遵循的基本原則招商方案22.1.2 項(xiàng)目招商目標(biāo)要功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。 禁止盲目招進(jìn)同一類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)商，避免經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與種類(lèi)的同質(zhì)化。2.1 招商遵循的基本原則招商方案22.1.3 維護(hù)項(xiàng)目的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。 杜絕招進(jìn)有違于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題的經(jīng)營(yíng)商。2.1 招商遵循的基本原則招商方案22.1.4 招商順序原則。 核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。2.1 招商遵循的基本原則招商方案22.1.5 核心主力店招商布局原則。 從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方

9、便人流的回旋。 核心主力店的招商對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成敗，項(xiàng)目輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。 一個(gè)大賣(mài)場(chǎng)或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的順利招商與管理。 另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到項(xiàng)目的形態(tài)。 項(xiàng)目的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。2.1 招商遵循的基本原則招商方案22.1.6 特殊商戶招商優(yōu)惠原則。 “以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)”是超大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。 特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍項(xiàng)目氣氛之作用。 當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營(yíng)范圍要與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主題及品牌形

10、象相吻合。2.1 招商遵循的基本原則招商方案22.1.7 租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚(yú)的原則。 因?yàn)榇笮蜕虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)項(xiàng)目做熱，而后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，開(kāi)發(fā)商與商戶才能一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚(yú)的原則可以理解為“先做人氣，再做生意的原則2.1 招商遵循的基本原則2.2 招商計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2.3 招商各業(yè)態(tài)推進(jìn)原則2.4 招商政策2.4.1 租賃模式2.4.2 價(jià)格體系2.4.2.1 定金標(biāo)準(zhǔn)2.4.2.2 租金標(biāo)準(zhǔn)2.4.3 優(yōu)惠政策2.5 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局2.6 主（次）力店選址要求及合作條件招商方案22.2.1 招商計(jì)劃以開(kāi)發(fā)商物業(yè)交付為

11、節(jié)點(diǎn)倒推。2.2.1.1 主力店，提前18個(gè)月可以啟動(dòng)談判，常規(guī)談判周期為 6-8個(gè)月。2.2.1.2 次主力店，提前12個(gè)月啟動(dòng)談判，談判周期3-6個(gè)月。2.2.1.3 小商家，提前6個(gè)月啟動(dòng)談判，談判周期1-3個(gè)月。2.2.2 裝修期 大商家預(yù)留6個(gè)月的裝修期，小商家預(yù)留2-3個(gè)月的裝修期。項(xiàng)目可在交付半年后，正式開(kāi)業(yè)。 （主（次）力店開(kāi)業(yè)前8個(gè)月必須敲定。其他商家，交付前必須完成70%以上。）2.2 招商整體計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)2013 2014 2015 201610 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2

12、 3 4 5 6 7 8 9開(kāi)發(fā)周期1期2期同步裝修招商周期主力店次主力店小商家開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備招商洽談期物業(yè)交付開(kāi)業(yè)商戶意向書(shū)及合同簽訂招商方案22.2 招商整體計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)2.1 招商遵循的基本原則2.2 招商計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2.3 招商各業(yè)態(tài)推進(jìn)原則2.4 招商政策2.4.1 租賃模式2.4.2 價(jià)格體系2.4.2.1 定金標(biāo)準(zhǔn)2.4.2.2 租金標(biāo)準(zhǔn)2.4.3 優(yōu)惠政策2.5 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局2.6 主（次）力店選址要求及合作條件2.3 招商各業(yè)態(tài)推進(jìn)原則 先大后小、先吃后穿、先主題后配套、先外來(lái)后本地、先特殊后普遍。招商方案22.1 招商遵循的基本原則2.2 招商計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2.3 招商各業(yè)態(tài)推

13、進(jìn)原則2.4 招商政策2.4.1 租賃模式2.4.2 價(jià)格體系2.4.2.1 定金標(biāo)準(zhǔn)2.4.2.2 租金標(biāo)準(zhǔn)2.4.3 優(yōu)惠政策2.5 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局2.6 主（次）力店選址要求及合作條件招商方案22.4 招商政策租金一定時(shí)期租金租戶營(yíng)業(yè)額租金租戶營(yíng)業(yè)額租金租戶營(yíng)業(yè)額租金租戶營(yíng)業(yè)額租金租戶營(yíng)業(yè)額2.4.1 租賃模式2.1 招商遵循的基本原則2.2 招商計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2.3 招商各業(yè)態(tài)推進(jìn)原則2.4 招商政策2.4.1 租賃模式2.4.2 價(jià)格體系2.4.2.1 定金標(biāo)準(zhǔn)2.4.2.2 租金標(biāo)準(zhǔn)2.4.3 優(yōu)惠政策2.5 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局2.6 主（次）力店選址要求及合作條件招商方案22.4 招商政

14、策2.4.2 價(jià)格體系2.4.2.1 定金標(biāo)準(zhǔn) 建議按租賃面積大小收?。好娣e30 的鋪位收取3000 元；面積30 的鋪位收取5000 元；面積100 的鋪位收取5000 元；面積100 的鋪位收取10000 元；招商方案22.4 招商政策2.4.2 價(jià)格體系2.4.2.2 租金標(biāo)準(zhǔn)2.4.2.2.1 項(xiàng)目整體租金制定標(biāo)準(zhǔn)： 基準(zhǔn)租金參考項(xiàng)目售價(jià)及項(xiàng)目地區(qū)市場(chǎng)租金制定 1） 制定第三年的月租金收益標(biāo)準(zhǔn)作為租金基準(zhǔn)（100%）。 2） 第二年月租金標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于租金基準(zhǔn)的80%，第一年月租金 標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于租金基準(zhǔn)的65%。 3） 除此之外，不作任何租金遞增。 目的是使商家認(rèn)同發(fā)展商愿意在商家的經(jīng)營(yíng)培養(yǎng)

15、期間做出非常大的租金優(yōu)惠的誠(chéng)意。根據(jù)前期調(diào)查建議項(xiàng)目基準(zhǔn)為:120元/平米月招商方案22.4 招商政策2.4.2 價(jià)格體系2.4.2.2 租金標(biāo)準(zhǔn)2.4.2.2.2 項(xiàng)目基準(zhǔn)租金調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)：2.1 招商遵循的基本原則2.2 招商計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2.3 招商各業(yè)態(tài)推進(jìn)原則2.4 招商政策2.4.1 租賃模式2.4.2 價(jià)格體系2.4.2.1 定金標(biāo)準(zhǔn)2.4.2.2 租金標(biāo)準(zhǔn)2.4.2 優(yōu)惠政策2.5 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局2.6 主（次）力店選址要求及合作條件招商方案22.4 招商政策招商方案22.4 招商政策2.4.2 優(yōu)惠政策2.4.2.1 開(kāi)發(fā)商： 2.4.2.1.1 租賃面積150的商家免租3個(gè)月，租

16、賃面積150 的商家免租6個(gè)月。2.4.2.1.2 2014年9月通過(guò)品牌審核完成意向（合同）簽約的品牌 商家再免租3個(gè)月。（此項(xiàng)為預(yù)售服務(wù)，細(xì)則另定）2.4.2.1.3 2016年5月完成裝修、鋪貨并符合項(xiàng)目功能定位的商家， 根據(jù)不同的品牌及經(jīng)營(yíng)面積給予12個(gè)月的租金優(yōu)惠。2.4.2.2 運(yùn)營(yíng)公司：2.4.2.2.1 2016年5月完成裝修、鋪貨并符合項(xiàng)目功能定位的商家， 根據(jù)不同的品牌及經(jīng)營(yíng)面積給予12個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù) 費(fèi)優(yōu)惠。2.1 招商遵循的基本原則2.2 招商計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2.3 招商各業(yè)態(tài)推進(jìn)原則2.4 招商政策2.4.1 租賃模式2.4.2 價(jià)格體系2.4.2.1 定金標(biāo)準(zhǔn)2.

17、4.2.2 租金標(biāo)準(zhǔn)2.4.2 優(yōu)惠政策2.5 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局2.6 主（次）力店選址要求及合作條件招商方案22.5 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局G1大圖另附具體執(zhí)行隨實(shí)際招商情況微調(diào)招商方案22.5 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局G2大圖另附具體執(zhí)行隨實(shí)際招商情況微調(diào)招商方案22.5 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局G3大圖另附具體執(zhí)行隨實(shí)際招商情況微調(diào)2.1 招商遵循的基本原則2.2 招商計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2.3 招商各業(yè)態(tài)推進(jìn)原則2.4 招商政策2.4.1 租賃模式2.4.2 價(jià)格體系2.4.2.1 定金標(biāo)準(zhǔn)2.4.2.2 租金標(biāo)準(zhǔn)2.4.2 優(yōu)惠政策2.5 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局2.6 主（次）力店選址要求及合作條件招商方案22.6 主（次）力店選址要求

18、及合作條件餐飲需工程配合招商方案22.6 主（次）力店選址要求及合作條件餐飲需工程配合第一部分：商業(yè)市調(diào)報(bào)告以及分析（前期已提報(bào)）第二部分：招商方案第三部分：招商宣傳推廣方案1商業(yè)形象炒作市中心臨街鋪 耀世登場(chǎng)沃爾瑪進(jìn)駐財(cái)富天下時(shí)間：2014.4-2014.7媒體運(yùn)用：戶外廣告、公交車(chē)形象2商業(yè)價(jià)值點(diǎn)炒作市中心街鋪?zhàn)?0萬(wàn)人的生意時(shí)間：2014.7-2014.9媒體運(yùn)用：戶外廣告、公交車(chē)形象6萬(wàn)平方商業(yè)街全球招商 恢弘啟動(dòng)財(cái)富天下3商業(yè)招商啟動(dòng)時(shí)間：2014.9-2014.11媒體運(yùn)用：戶外廣告、公交車(chē)形象、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)6萬(wàn)平方商業(yè)街全球火熱招商財(cái)富天下4商業(yè)招商起勢(shì)期時(shí)間：2014.11-2015.2媒體運(yùn)用：戶外廣告、公交車(chē)形象、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)沃爾瑪、天逸國(guó)際影院KFC、星巴克、外婆家進(jìn)駐財(cái)富天下?lián)?！市中心街?商業(yè)招商成果發(fā)布時(shí)間：2015. 2-2015.7媒體運(yùn)用：戶外廣告、公交車(chē)形象、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)6萬(wàn)平方商業(yè)街鋪鋪臨街15-128 人氣旺鋪全面招商財(cái)富天下6商業(yè)招商執(zhí)行期時(shí)間：2015.7-2016.3媒體運(yùn)用：戶外廣告、公交車(chē)形象、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)4房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的績(jī)效考評(píng)實(shí)施辦法樹(shù)立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。7月-227月-22Thursday, July 28, 2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。