物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋解讀課件

1、27 七月 2022物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋解讀主要內(nèi)容：一、“物業(yè)管理” 與 “物業(yè)服務(wù)”二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙三、從新司法解釋刪去的內(nèi)容看立法傾向 （課間休息）四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定五、物業(yè)服務(wù)實踐中如何避免法律風(fēng)險一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)提出兩個問題：（一）1981年3月10日深圳物業(yè)管理公司成立；1991年3月22日深圳天景花園業(yè)主委員會成立；孰為中國物業(yè)管理產(chǎn)生的標(biāo)志？（二）“物業(yè)管理”是從香港引入的概念。2007年物權(quán)法使用了“物業(yè)服務(wù)”一詞。兩者有何異同？1、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是業(yè)主自主管理自己不動產(chǎn)的民事活動，其權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)。物業(yè)管理的主

2、體只能是業(yè)主。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。物權(quán)法第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。從物權(quán)法看物業(yè)管理的權(quán)利屬性：物業(yè)管理共同管理的權(quán)利建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成部分物權(quán)物權(quán)是排他的、絕對的權(quán)利 由此得知：業(yè)主管理自己的不動產(chǎn)，是行使物權(quán)，是一種排他的絕對的權(quán)利，任何人不得妨害與干涉。一 物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)物 權(quán)所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)占有建筑物區(qū)分所有權(quán)專有權(quán)共有權(quán)共同管理的權(quán)利業(yè)主自行管理委托物業(yè)企業(yè)管理委托其他管理人一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理權(quán)利來源示意圖一 物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)2、什么是物業(yè)服務(wù)？物業(yè)服務(wù)是專業(yè)公司

3、或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動產(chǎn)進行管理維護的有償服務(wù)。物權(quán)法第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容：物權(quán)法第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 物業(yè)管理條例第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。兩法的重要差別：有無“維護相關(guān)秩序”的職責(zé)。一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)一 物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)“維護物

4、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)秩序”意味著什么？ “相關(guān)秩序”涉及人的行為，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，侵害人身與財產(chǎn)等。 這些事項如超出業(yè)主自治范疇，就屬于公法管制內(nèi)容，本應(yīng)是行政機關(guān)的管理職責(zé)。 物權(quán)法沒有規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)有“維護相關(guān)秩序”。 物業(yè)管理條例規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有制止、報告、協(xié)助的職責(zé)。 司法解釋肯定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護相關(guān)秩序的職責(zé)。一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)一 物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)回答前邊的兩個問題：區(qū)分物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)，是最重要的基礎(chǔ)性問題。1981年3月10日深圳物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著中國大陸物業(yè)服務(wù)行業(yè)的誕生；1991年3月22日深圳天景花園業(yè)主

5、委員會成立，標(biāo)志著中國大陸物業(yè)管理的誕生。物業(yè)管理糾紛，是業(yè)主實體權(quán)利的糾紛，其本質(zhì)是區(qū)分所有權(quán)糾紛，屬于物權(quán)爭議。如住改商、危害建筑物安全、違章搭建、占有共有部分，這些常見的糾紛，都規(guī)定在區(qū)分所有權(quán)糾紛的解釋中，而沒有規(guī)定在物業(yè)服務(wù)糾紛的解釋中。物業(yè)服務(wù)糾紛，是服務(wù)者與業(yè)主之間，因履行物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的債權(quán)糾紛。由于“維護相關(guān)秩序”的要求和代位訴訟的制度，物業(yè)企業(yè)不得不介入到物業(yè)管理的糾紛當(dāng)中。這大概是現(xiàn)階段中國物業(yè)管理的特色。一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)一 物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)（一）業(yè)主：不會當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家。（二）政府：混淆行政管理與物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于服務(wù)指導(dǎo)。（三）物業(yè)服務(wù)

6、企業(yè)：素質(zhì)參差不齊，游離于管理與服務(wù)之間，地位尷尬。（四）法規(guī)：缺乏清晰法理基礎(chǔ)，公權(quán)力干預(yù)多，解決問題的辦法少。二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙（一）業(yè)主：不會當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家。二 當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙表現(xiàn)：業(yè)主普遍缺乏權(quán)利意識和公共意識，不關(guān)心公共事務(wù)。業(yè)主大會或者難以成立，或者徒有其名。很少有人愿意為公共利益挺身而出。維權(quán)缺乏理性。規(guī)范的開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)更容易成為維權(quán)對象，形成劣幣驅(qū)逐良幣的局面。原因： 1、中國人擁有自己不動產(chǎn)的時間太短，不適應(yīng)業(yè)主的身份。2、長期生活在高度集權(quán)的社會環(huán)境下，沒有自己當(dāng)家作主的意識，也沒有這種能力。3、缺乏在法制的軌道里解決

7、糾紛的機制，“管閑事”只能給自己找麻煩。特定歷史時期的特定現(xiàn)象，與國情相適應(yīng)。解決辦法：1、假以時日?？傆幸惶鞓I(yè)主會當(dāng)家。（深圳景洲大廈案例）2、政府的輔導(dǎo)、支持，而不是包辦。（廣州翠湖山莊業(yè)委會改選案例）3、法律與規(guī)則的完善。（摒棄口號與宣教，針對矛盾焦點。）二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙（二）政府：混淆行政管理與物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于服務(wù)指導(dǎo)。許多地方的行政機關(guān)都把物業(yè)管理作為政府職能。從業(yè)主大會籌備到業(yè)委會人選；從物業(yè)公司招標(biāo)到維修資金管理；從物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)到小區(qū)車位用途，都要控制與審批?！扒骞匐y斷家務(wù)事”深圳晚報：記者從龍崗區(qū)建設(shè)局了解到，在建設(shè)“大綜管”新格局中，該局將以

8、社區(qū)物業(yè)管理工作作為實施“大綜管”新格局的重頭戲，成為該局發(fā)力的重要抓手。物業(yè)管理條例為政府干預(yù)物業(yè)管理提供了法律依據(jù)：第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 （有求必應(yīng)還是越俎代庖？）業(yè)主存在“三不”，能否成為政府全面介入物業(yè)管理的理由？ 業(yè)主并非都沒有行為能力深圳景洲大廈選聘物業(yè)公司案例。 政府并非天然公正和無所不能北京太月園小區(qū)維修資金與深圳桃源村質(zhì)量案例。二 當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)：素質(zhì)參差不齊，游離于

9、管理與服務(wù)之間“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離”并不對癥。（最初的“誰開發(fā)、誰管理”）進入門檻低，魚龍混雜。（有打業(yè)主的，有被業(yè)主打的）法律地位是服務(wù)者，事實上又要求履行管理者職責(zé)。臺灣公寓大廈管理條例63條，提到“區(qū)分所有權(quán)人”131處；“管理委員會”60處“管理負(fù)責(zé)人”60處；“管理維護公司”11處；“管理服務(wù)人”只有2處。我國物業(yè)管理條例70條，其中提到業(yè)主大會68處；物業(yè)服務(wù)企業(yè)58處；業(yè)主委員會44處?！拔飿I(yè)管理服務(wù)”專列一章，18個條文。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的完善依賴于業(yè)主自治的成熟，也要假以時日。新興行業(yè)，通過市場上會逐步成熟與規(guī)范。（餐飲業(yè)和酒店業(yè)可資借鑒）二 當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主

10、要障礙（四）法規(guī)：法理基礎(chǔ)不清晰，公權(quán)力干預(yù)多，解決問題的辦法少二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙業(yè)主自治作為物業(yè)管理的最重要原則，目前只有個別地方法規(guī)中提到，國家立法沒有明確。從民法上來講，業(yè)主組織的法人地位本來是題中應(yīng)有之義，但立法上諱莫如深。新修訂的物業(yè)管理條例不適當(dāng)?shù)貜娀嘶鶎诱c居民組織在物業(yè)管理中的權(quán)力。而對行政機關(guān)的職責(zé)與義務(wù)，并不明確。對物業(yè)管理中存在的焦點問題，如欠費、私搭亂建、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的糾紛、小區(qū)內(nèi)部的公共秩序等問題，都沒有有效的解決辦法。行政機關(guān)有利就伸手，無利不作為。居委會寫進物業(yè)管理條例是明顯的錯誤：物業(yè)管理條例第二十條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委

11、員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 二 當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙香港康雅苑“注契”案例（2007年） 康雅苑于一九九三年落成，六年后發(fā)現(xiàn)冷氣機檐篷開始有石屎剝落，三年聘請工程師勘察，證實樓宇出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性損壞。因當(dāng)時未過十年結(jié)構(gòu)保證期，業(yè)主立案法團遂與房署談判要求賠償，惟房署指冷氣機檐篷并非樓宇結(jié)構(gòu)組件而拒絕。 去年中，透過仲裁中心調(diào)解，房署向康雅苑支付四百四十萬元維修費用?？墒?，屋苑業(yè)主在選擇維修承辦商等方面意見分歧，維修工程計劃一直懸而未決，房署曾多次要求法團盡快自行維修，屢發(fā)警告信亦無效。 房署獨立審查組上月中，根據(jù)建筑

12、物條例（第26條）向康雅苑發(fā)出命令，要業(yè)主在今年三月中前展開屋苑外墻及共享地方維修工程，工程并須于六月中前完成，修葺令同時送往土地注冊處，換言之，屋苑全體住戶共一千八百二十四個單位遭注契，業(yè)主難將單位買賣，樓價應(yīng)聲下挫近兩成。 康雅苑居民表示，現(xiàn)屆法團任期已滿，本周日（一月二十八日）將選出新一屆法團，方可再召開大會商討維修事宜，但距離修葺令的限期現(xiàn)只剩兩個月，時間緊逼，業(yè)主之間至今還未達成共識，憂慮屋苑維修未能如期施工。 房署發(fā)言人表示，康雅苑業(yè)主如未能依期展開及完成樓宇維修工程，獨立審查組會按建筑物條例提出檢控。據(jù)悉，過去有樓宇因違反房署修葺命令，結(jié)果遭判每天罰款八千元。三、從新司法解釋刪去

13、的內(nèi)容看立法傾向 與2008年6月16日公開征求意見稿以及之后的過程稿相比，正式公布的文本刪除了 （一）關(guān)于安全保障義務(wù) （二）關(guān)于車輛丟失責(zé)任 并對下列問題作了重大修改： （三）關(guān)于信息公開（業(yè)主知情權(quán)） （一）關(guān)于安全保障義務(wù)三 從新司法解釋刪去的內(nèi)容看立法傾向2008.6.16公開征求意見稿第八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。這一規(guī)定沒有法律依據(jù)；違反法理與情理；加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任； 如果該規(guī)則確立，將導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)承擔(dān)大量無過錯賠償責(zé)任。最終公布的解釋中刪除了這一條文，表明最高司法機關(guān)對這

14、個問題持否定的態(tài)度 ，實務(wù)中法院以安全保障義務(wù)判決就沒有了依據(jù)，這對正在制定的侵權(quán)責(zé)任法也有積極的影響。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任只能是法律規(guī)定與合同約定的違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任。最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋 從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（第六條第一款）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)安全保障義務(wù)的理由：1、不占有和控制特定場地并享有其利益； 2、不支配服務(wù)對象的人身或行動；3、服務(wù)的對象是特定的；4、服務(wù)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)是合同約定的物業(yè)管理

15、條例第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。主體資格不符合（二）關(guān)于車輛丟失責(zé)任三、從新司法解釋刪去的內(nèi)容看立法傾向2008.6.16公開征求意見稿第九條 車輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)丟失或者毀損，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔(dān)賠償責(zé)任以及承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍。業(yè)主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度減輕或者免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同包含車輛保管服務(wù)內(nèi)容或者當(dāng)事人另行簽訂車輛保管服務(wù)

16、協(xié)議，按照相關(guān)合同或者協(xié)議約定處理。 我們反饋的意見：本條與物業(yè)管理條例第三十六條相比，沒有新意，不僅不利于明確責(zé)任，消除紛爭，反而增加了不確定性。實際上相當(dāng)于說，有保管約定的要賠，沒有保管約定的，也難免要賠，這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是不公平的。界定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，只能以是否履行了合同約定的管理職責(zé)為準(zhǔn)，只要履行了職責(zé)，就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 本條最終刪除。表明最高院認(rèn)同履行職責(zé)說，而反對有損即賠說。三 從新司法解釋刪去的內(nèi)容看立法傾向（三）關(guān)于信息公開（業(yè)主的知情權(quán)）三、從新司法解釋刪去的內(nèi)容看立法傾向區(qū)分所有權(quán)解釋2008年9月稿 第二十條 業(yè)主請求公布或者查閱維修資金的籌集、使用情況的，應(yīng)予

17、支持。 業(yè)主請求公布或者查閱管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會會議記錄、物業(yè)服務(wù)相關(guān)財務(wù)報告、物業(yè)服務(wù)合同等其他物業(yè)服務(wù)資料的，應(yīng)予支持。正式公布的區(qū)分所有權(quán)司法解釋 第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持： （一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況； （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄； （三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況； （四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況； （五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。 三 從新司法解釋刪去的內(nèi)容看立法傾向聽累了吧，請大家休

18、息十分鐘。需要此課件的，函索即奉。四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定（一）業(yè)主、承租人、借用人、其他使用人（二）專有部分與共有部分（三）共有部分的合理利用（四）住改商限制（五）不輕易認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同無效（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代位請求權(quán)（七）業(yè)主多數(shù)決定可以解聘物業(yè)公司（八）表決權(quán)的計算（九）起訴追討業(yè)主欠費須先經(jīng)書面催交（十）確定物權(quán)歸屬只以法律、行政法規(guī)為依據(jù)（一） 業(yè)主、承租人、借用人、其他使用人四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定區(qū)分所有權(quán)解釋 第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法

19、律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。 專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。 物業(yè)糾紛解釋 第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為

20、引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。 （一） 業(yè)主、承租人、借用人、其他使用人四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定業(yè)主不僅僅意味著權(quán)利，同時也意味著義務(wù)。業(yè)主的權(quán)利可以讓與，義務(wù)不能逃避（連帶責(zé)任）。承租人、借用人、使用人違反法規(guī)規(guī)約的，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)事業(yè)部提出的問題：1、存在交付糾紛情況下，“視為交付”的，是否算業(yè)主？ 如果確實符合交付條件，買受人應(yīng)當(dāng)從此時承擔(dān)風(fēng)險。2、交付糾紛情況下，物業(yè)費由誰承擔(dān)？ 建設(shè)單位向物業(yè)公司交費，再向業(yè)主要求賠償比較合理。四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定（二）專有部分與共有部分四、新司法解釋中值得注意的新

21、規(guī)定何為專有部分？區(qū)分所有權(quán)解釋第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定共有問題涉及：物業(yè)企業(yè)的管理職責(zé)范圍、對業(yè)主不當(dāng)占用的制止、對業(yè)主之間因利用共有部分所生糾紛的調(diào)解、自己在

22、利用共有部位經(jīng)營時避免侵權(quán) 區(qū)分所有權(quán)解釋第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 法定共有、約定共有、天然共有四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定何為共有部分？住宅小區(qū)業(yè) 主

23、市 政其它權(quán)利人專有部分共有部分法定共有天然共有約定共有住 宅經(jīng)營性用房規(guī)劃車位道路、綠地物業(yè)管理用房道路、綠地規(guī)劃外車位結(jié)構(gòu)部分通行部分公共空間設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)施增益設(shè)施會 所水電氣熱通訊、網(wǎng)絡(luò)有線電視污水處理建地使用權(quán)規(guī)劃車位攤位等專有組成部分露臺等住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖 司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間。 民一庭負(fù)責(zé)人答記者問（三）共有部分的合理利用四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定區(qū)分所有權(quán)解釋第四條 業(yè)主基于對住

24、宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。合理利用四條件： 合理需要、合理范圍、不違法違規(guī)、不損害他人。使用共有部分有非占有性的使用和占有性的使用。 占有性使用的表現(xiàn)形式： 在屋頂安裝太陽能； 在外墻安裝空調(diào)室外機； 商鋪在外墻安裝招牌、廣告； 住戶在外墻安裝遮陽篷； 圈占公共通道、空地。 四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定（四）住改商限制四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定區(qū)分所有權(quán)解釋： 第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)

25、主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。 第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。 住改商是對住宅的非正常使用，嚴(yán)格限制才能保護住宅業(yè)主的利益。 住改商損害的不僅是業(yè)主的生活質(zhì)量，更重要的是不動產(chǎn)價值。 行政許可不能對抗其它業(yè)主的反對。 事實上的住改商的界定存在困難。 四

26、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定（五）不輕易認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同無效四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)糾紛解釋 第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持： （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同； （二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。 前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。 合同法解釋（二） 第十四條 合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。 日常工作中常見的存在超越資質(zhì)、未公開招投標(biāo)等瑕疵的物業(yè)合

27、同，不能再隨意認(rèn)定無效。四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代位請求權(quán)四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)糾紛解釋 第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。實際上在實踐中，其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)去制止妨害、侵害行為，而不愿自己親力親為。 最高院民一庭負(fù)責(zé)人答記者問 法理上有可商榷之處，實務(wù)中無可奈何之舉。 如何界定“違法違規(guī)”與“妨害”行為，是最大的難點?？梢詤⒄諈^(qū)分所有解釋第十四條（共有部分的保護）、第十五條（違章搭違）中列舉的事項。

28、對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是雙刃劍，能否用好全憑武功。四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)代位訴訟的實體法依據(jù)：區(qū)分所有權(quán)司法解釋 第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。 第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法

29、作出的決定，實施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”： （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； （三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修； （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。 （七）業(yè)主多數(shù)決定可以解聘物業(yè)公司四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)糾紛解釋 第八條 業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人

30、民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。 物業(yè)服務(wù)合同是委托合同 委托合同的基礎(chǔ)是雙方相互信任，故法律允許任何一方隨時解除。 對合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不會造成威脅，有利于行業(yè)進步。四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定（八）表決權(quán)的計算四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定區(qū)分所有解釋 第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算； （二）建筑

31、物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； （二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 “同一買受人”如何理解？四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)事業(yè)部提出的問題： 如小區(qū)未銷售完畢，是否現(xiàn)有業(yè)主的投票過1/2就可以處分共有部分？ 1、按司法解釋，處分共有部分，屬于物權(quán)法七十六條第一款第（七）項規(guī)定的“其它重大事項”，“雙過半”即可作出決定。 2、在多大范圍內(nèi)“雙過半

32、”，涉及“大公”與“小公”，目前法律沒有規(guī)定。區(qū)分所有解釋第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。 （九）起訴追討業(yè)主欠費須先經(jīng)書面催交四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)糾紛解釋 第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，

33、人民法院不予支持。 明確了書面催交為起訴的前置程序，但不限于業(yè)委會催交。 “僅以”二字大有文章。 物業(yè)費究竟是何種性質(zhì)的財產(chǎn)？ 從法理上看，業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費。 四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定重慶春暉花園3期3棟高層住宅樓因半數(shù)業(yè)主未交由電梯費和物管費，共欠電力公司1萬多元。5名物管員放棄了國慶假期挨戶上門催收，仍未收齊。電力公司停電，500戶居民受影響。 “我們不是不愿交電梯費，這都是被迫的?！奔易?3棟601的馬老先生說，樓上住戶的空調(diào)水，總是飄進他家，他找物管好幾次，卻沒得到解決。因此馬老先生拒繳物管費和電梯電費有好幾個月了。另一位業(yè)主蔡春蓉也對物管不滿，她家樓下的燒烤店油煙機

34、噪聲極重，樓道排氣管也壞了幾個月，她家門外經(jīng)常油煙陣陣，物管也沒有解決。昨日，沈陽市大東區(qū)新家源小區(qū)業(yè)主王先生向本報反映，從5月17日起，該小區(qū)14號樓1單元的電梯、感應(yīng)燈、對講門都停止了使用，居民每天都得摸黑爬樓梯。王先生說，自2004年入住以來物業(yè)一直按照每平方米1.2元的標(biāo)準(zhǔn)收費，但因為電梯連續(xù)4年沒有年檢，他擔(dān)心會有安全隱患，所以從去年6月起就沒有繼續(xù)交物業(yè)費?！白钇鸫a的安全都保障不了，我當(dāng)然不能再交物業(yè)費了！”他家住在高層，78歲的母親每天只能在家里待著，“想曬太陽都挺難?！?南京富麗山莊高層住宅的業(yè)主劉女士向本報投訴稱，她家所住的高層住宅因電梯欠費已停過兩次，現(xiàn)在剛剛恢復(fù)運行，電梯

35、停運的原因是部分業(yè)主未繳費。劉女士說，少數(shù)業(yè)主拖欠電梯費導(dǎo)致電梯停運，這對繳費的業(yè)主很不公平，物業(yè)管理負(fù)有不可推卸的責(zé)任。12月20號一大早，重慶北部新區(qū)鴛鴦街道萬興家園6部電梯全部停電，物管辦公室大門緊鎖，里面空無一人。墻上新貼出一張告示：“由于部分業(yè)主欠費累計10萬余元，本公司難以繼續(xù)運營” 在百度搜索“電梯欠費”他山之石臺灣公寓大廈管理條例 第21條 區(qū)分所有權(quán)人或住戶積欠應(yīng)繳納之公共基金或應(yīng)分擔(dān)或其它應(yīng)負(fù)擔(dān)之費用已逾二期或達相當(dāng)金額，經(jīng)定相當(dāng)期間催告仍不給付者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會得訴請法院命其給付應(yīng)繳之金額及遲延利息。 第22條 住戶積欠依本條例規(guī)定應(yīng)分擔(dān)之費用，經(jīng)強制執(zhí)行后再度積

36、欠金額達其區(qū)分所有權(quán)總價百分之一者，由管理負(fù)責(zé)人或管理委員會促請其改善，于三個月內(nèi)仍未改善者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會得依區(qū)分所有權(quán)人會議之決議，訴請法院強制其遷離。 前項之住戶如為區(qū)分所有權(quán)人時，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會得依區(qū)分所有權(quán)人會議之決議，訴請法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其區(qū)分所有權(quán)及其基地所有權(quán)應(yīng)有部分；于判決確定后三個月內(nèi)不自行出讓并完成移轉(zhuǎn)登記手續(xù)者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會得聲請法院拍賣之。 前項拍賣所得，除其它法律另有規(guī)定外，于積欠本條例應(yīng)分擔(dān)之費用，其受償順序與第一順位抵押權(quán)同。 第48條 管理負(fù)責(zé)人、主任委員或管理委員無正當(dāng)理由未執(zhí)行本條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區(qū)

37、分所有權(quán)之職務(wù)者，直轄市、縣 (市) 主管機關(guān)處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，并得令其限期改善或履行義務(wù)、職務(wù)；屆期不改善或不履行者，得連續(xù)處罰。（十）確定物權(quán)歸屬只以法律、行政法規(guī)為依據(jù)四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定區(qū)分所有解釋 第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。 現(xiàn)實中對私人財產(chǎn)的最大威脅來自公權(quán)力 地方性法規(guī)、行政規(guī)章、規(guī)范性文件動輒干涉所有權(quán) 人防、學(xué)校、幼兒園的歸屬 基層政府辦公用房、公共服務(wù)機構(gòu)用房的攤派現(xiàn)象四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定五、物業(yè)服務(wù)實踐中如何避免法律風(fēng)險（一）財務(wù)要做到干干凈凈（二）不作過高服務(wù)

38、承諾，遵守操作規(guī)范（三）安全風(fēng)險第一（四）慎用代位請求權(quán)（五）使用業(yè)主共有部分要合法（六）積極參與行業(yè)規(guī)則的修改和制訂收支清楚，經(jīng)得起審計；共有部分的經(jīng)營收益要收好、管好；維修資金使用符合法規(guī)和程序；沒有依據(jù)的費不能收；酬金制下，財務(wù)信息要透明。實務(wù)中存在的問題：約定的收費標(biāo)準(zhǔn)高于“政府指導(dǎo)價”，或者未經(jīng)過物價局核準(zhǔn)，是否屬于違法收費？ 經(jīng)過法定程序制定的指導(dǎo)價具有法律效力。 問題的根源在于政府過分干預(yù)民事活動。 政府給物業(yè)服務(wù)定價是典型的“損不足以奉有余”。 政府定價背離市場，無科學(xué)依據(jù)。 民事合同不因違反政府要求而失其效力。 促進政府改變荒謬作法是當(dāng)務(wù)之急。（一）財務(wù)要做到干干凈凈物業(yè)解釋第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。 業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。 五 物業(yè)服務(wù)實踐中如何避免法律風(fēng)險物業(yè)解釋第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定