房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖

1、.：.；房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)流程圖 HYPERLINK b29.photo.store./http_imgload.cgi?/rurl4_b=51c9c43c102e1ec766af6410a608fa7ee9fcc621b38dc0410c45049aaa3767d701a5d8ef62869471be4ced2c9a1276018747f180cbd647ad4a75d65a5d1f14a2ad58d2714017c55902aa7f598c6ebe1b93ded5f4&a=35&b=29 t _blank HYPERLINK b29.photo.store./http_imgload.cgi?

2、/rurl4_b=51c9c43c102e1ec766af6410a608fa7ee9fcc621b38dc0410c45049aaa3767d701a5d8ef62869471be4ced2c9a1276018747f180cbd647ad4a75d65a5d1f14a2ad58d2714017c55902aa7f598c6ebe1b93ded5f4&a=35&b=29 t _blank HYPERLINK b32.photo.store./http_imgload.cgi?/rurl4_b=51c9c43c102e1ec766af6410a608fa7eb4fd3d8bcfe0ba29d7

3、1774f8e8ed637153db65bb8fcf567055e66c809fff33406a4149f7e144a1954ff0bfe56ccc14953da95f3284b0347fbb4c4bebc378b3eb65d93efd&a=32&b=32 t _blank HYPERLINK b32.photo.store./http_imgload.cgi?/rurl4_b=51c9c43c102e1ec766af6410a608fa7eb4fd3d8bcfe0ba29d71774f8e8ed637153db65bb8fcf567055e66c809fff33406a4149f7e144a

4、1954ff0bfe56ccc14953da95f3284b0347fbb4c4bebc378b3eb65d93efd&a=32&b=32 t _blank HYPERLINK b29.photo.store./http_imgload.cgi?/rurl4_b=51c9c43c102e1ec766af6410a608fa7e67f26eab449b3aa2c283bdcafc27bbb8f1ac0980bc6940be7c0d23601ff187647da60e172d81dea120eb2177539a0cf6c46fc0786faa2239758555f5a3a31912c4ff9e20

5、&a=35&b=29 t _blank HYPERLINK b35.photo.store./http_imgload.cgi?/rurl4_b=51c9c43c102e1ec766af6410a608fa7ed7574414a7c6afbb2cd03ca817a9bec6a7ef3c14debc671059dac017412b8a06861dca01fde52e34f2e2db9344e402cbad47fe6b4ec23517bfec8fe5848d3a85830ce34c&a=35&b=35 t _blank HYPERLINK b35.photo.store./http_imgload

6、.cgi?/rurl4_b=51c9c43c102e1ec766af6410a608fa7ed7574414a7c6afbb2cd03ca817a9bec6a7ef3c14debc671059dac017412b8a06861dca01fde52e34f2e2db9344e402cbad47fe6b4ec23517bfec8fe5848d3a85830ce34c&a=35&b=35 t _blank 招招標(biāo)管理流程 HYPERLINK b36.photo.store./http_imgload.cgi?/rurl4_b=51c9c43c102e1ec766af6410a608fa7e22cee

7、34d9c2bfea51f6de821605b6d3950c20326ec7aa5c4a9eccd3909a68c49ca8de77258ac22bbf89a184f73f1063749283bb90d7ff69e449d4a600942ad6c049a959c&a=28&b=36 t _blank HYPERLINK b36.photo.store./http_imgload.cgi?/rurl4_b=51c9c43c102e1ec766af6410a608fa7e22cee34d9c2bfea51f6de821605b6d3950c20326ec7aa5c4a9eccd3909a68c49

8、ca8de77258ac22bbf89a184f73f1063749283bb90d7ff69e449d4a600942ad6c049a959c&a=28&b=36 t _blank HYPERLINK b35.photo.store./http_imgload.cgi?/rurl4_b=51c9c43c102e1ec766af6410a608fa7e7c9b1915f033d741cacca59b5e5cbdeba2089fcdfd4479876eb70e24f041c3db9e8c06cbb081b4689e5add770397249e94bb3f06851cf2d17f5351d25ec

9、f2ff235a1c177&a=35&b=35 t _blank HYPERLINK b35.photo.store./http_imgload.cgi?/rurl4_b=51c9c43c102e1ec766af6410a608fa7e7c9b1915f033d741cacca59b5e5cbdeba2089fcdfd4479876eb70e24f041c3db9e8c06cbb081b4689e5add770397249e94bb3f06851cf2d17f5351d25ecf2ff235a1c177&a=35&b=35 t _blank 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅

10、種很多，需求采取一定手段合理躲避，它所涵蓋的稅種除消費(fèi)銷售及修繕修配行業(yè)交納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外，根本包括了國(guó)家稅法規(guī)定的一切稅種。房地產(chǎn)開發(fā)公司從獲得土地運(yùn)用權(quán)起至開發(fā)銷售終了期間各階段應(yīng)納各稅種及各稅種應(yīng)納稅額如何進(jìn)展核算做詳細(xì)論述。一、土地運(yùn)用權(quán)獲得階段：需交納契稅、印花稅還有政府相關(guān)部門收取的買賣費(fèi)等，但有時(shí)土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對(duì)方承當(dāng)。1契稅：是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向接受土地運(yùn)用權(quán)、房屋一切權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。契稅按土地運(yùn)用權(quán)、房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的成交價(jià)錢為計(jì)稅根據(jù)，根本稅率為3%。應(yīng)納

11、稅額=房地產(chǎn)成交價(jià)錢或評(píng)價(jià)價(jià)錢稅率2印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=合同金額0.05%注：印花稅的交納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立交納注冊(cè)資本金的印花稅，立賬時(shí)賬本印花稅、土地獲得時(shí)交納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開發(fā)階段交納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階交納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。二、獲得土地運(yùn)用權(quán)后至房屋銷售并交付運(yùn)用之日止，每年交納土地運(yùn)用稅。土地運(yùn)用稅：城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地運(yùn)用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)踐占用的土地面積為計(jì)稅根據(jù)，

12、按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=土地運(yùn)用面積單位稅額三、預(yù)售階段：需交納營(yíng)業(yè)稅及附加，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。1營(yíng)業(yè)稅：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人。銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用5%2營(yíng)業(yè)稅附加稅：城市維護(hù)建立稅=營(yíng)業(yè)稅額7% 教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅額3%3土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入減除 規(guī)定的扣除工程金額后的余額，

13、為增值額。海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，?？?、三亞每月按銷售額的2%預(yù)繳，其它市縣按銷售額的1%預(yù)繳。3企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的納稅對(duì)象是以轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)及銷售不動(dòng)產(chǎn)所獲得收入及其他所得。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額25%房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅，每季度預(yù)繳稅額根據(jù)國(guó)稅發(fā) 200631號(hào)以及國(guó)稅函2021299號(hào)規(guī)定預(yù)繳每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額=季度銷售額10%營(yíng)業(yè)稅及附加預(yù)繳的土地增值稅期間費(fèi)用22%備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地域執(zhí)行企業(yè)所得稅過(guò)渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2021年22%，2021年24%，2021年以后執(zhí)行25%。四、

14、當(dāng)年度有完工樓盤，那么完工年度進(jìn)展企業(yè)所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報(bào)詳見國(guó)稅發(fā)202131號(hào)文。每年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額25%應(yīng)納稅所得額=收入總額不納稅收入免稅收入各項(xiàng)扣除以年年度彌補(bǔ)虧損五、工程銷售到達(dá)85%或銷售終了，進(jìn)展土地增值稅清算。一、土地增值稅的清算條件：1已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超越85%，但剩余的可售建筑面積曾經(jīng)出租或自用的；2獲得銷售預(yù)售答應(yīng)證三年仍未銷售終了。二、應(yīng)納稅額的計(jì)算1、計(jì)算增值額增值額收入額扣除工程金額2、計(jì)算增值率增值率增值額扣除工程金額3、根據(jù)增值率確定適用稅率。4、根據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)

15、納稅額。應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除工程金額速算扣除系數(shù)備注：實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率1增值額未超越扣除工程金額50%部分， HYPERLINK baike.baidu/view/107031.htm t _blank 稅率為30%；2增值額超越扣除工程金額50%，未超越扣除工程金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；3增值額超越扣除工程金額100%，未超越扣除工程金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；4增值額超越扣除工程金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)流程圖 HYPERLINK file/C:Documents%20and%20Set

16、tingsAdministrator%E6%A1%8C%E9%9D%A2%E9%81%93%C2%B7%E5%B1%B1%E4%BA%BA%20%5bhttp%20%20%2040102.qzone.%5d_fileshttp_imgload(4).cgi t _blank HYPERLINK file/C:Documents%20and%20SettingsAdministrator%E6%A1%8C%E9%9D%A2%E9%81%93%C2%B7%E5%B1%B1%E4%BA%BA%20%5bhttp%20%20%2040102.qzone.%5d_fileshttp_imgload(4)

17、.cgi t _blank HYPERLINK file/C:Documents%20and%20SettingsAdministrator%E6%A1%8C%E9%9D%A2%E9%81%93%C2%B7%E5%B1%B1%E4%BA%BA%20%5bhttp%20%20%2040102.qzone.%5d_fileshttp_imgload(5).cgi t _blank HYPERLINK file/C:Documents%20and%20SettingsAdministrator%E6%A1%8C%E9%9D%A2%E9%81%93%C2%B7%E5%B1%B1%E4%BA%BA%20

18、%5bhttp%20%20%2040102.qzone.%5d_fileshttp_imgload(5).cgi t _blank HYPERLINK file/C:Documents%20and%20SettingsAdministrator%E6%A1%8C%E9%9D%A2%E9%81%93%C2%B7%E5%B1%B1%E4%BA%BA%20%5bhttp%20%20%2040102.qzone.%5d_fileshttp_imgload(6).cgi t _blank HYPERLINK file/C:Documents%20and%20SettingsAdministrator%E

19、6%A1%8C%E9%9D%A2%E9%81%93%C2%B7%E5%B1%B1%E4%BA%BA%20%5bhttp%20%20%2040102.qzone.%5d_fileshttp_imgload(7).cgi t _blank HYPERLINK file/C:Documents%20and%20SettingsAdministrator%E6%A1%8C%E9%9D%A2%E9%81%93%C2%B7%E5%B1%B1%E4%BA%BA%20%5bhttp%20%20%2040102.qzone.%5d_fileshttp_imgload(7).cgi t _blank 招招標(biāo)管理流

20、程 HYPERLINK file/C:Documents%20and%20SettingsAdministrator%E6%A1%8C%E9%9D%A2%E9%81%93%C2%B7%E5%B1%B1%E4%BA%BA%20%5bhttp%20%20%2040102.qzone.%5d_fileshttp_imgload(8).cgi t _blank HYPERLINK file/C:Documents%20and%20SettingsAdministrator%E6%A1%8C%E9%9D%A2%E9%81%93%C2%B7%E5%B1%B1%E4%BA%BA%20%5bhttp%20%2

21、0%2040102.qzone.%5d_fileshttp_imgload(8).cgi t _blank HYPERLINK file/C:Documents%20and%20SettingsAdministrator%E6%A1%8C%E9%9D%A2%E9%81%93%C2%B7%E5%B1%B1%E4%BA%BA%20%5bhttp%20%20%2040102.qzone.%5d_fileshttp_imgload(9).cgi t _blank HYPERLINK file/C:Documents%20and%20SettingsAdministrator%E6%A1%8C%E9%9

22、D%A2%E9%81%93%C2%B7%E5%B1%B1%E4%BA%BA%20%5bhttp%20%20%2040102.qzone.%5d_fileshttp_imgload(9).cgi t _blank 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需求采取一定手段合理躲避，它所涵蓋的稅種除消費(fèi)銷售及修繕修配行業(yè)交納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外，根本包括了國(guó)家稅法規(guī)定的一切稅種。房地產(chǎn)開發(fā)公司從獲得土地運(yùn)用權(quán)起至開發(fā)銷售終了期間各階段應(yīng)納各稅種及各稅種應(yīng)納稅額如何進(jìn)展核算做詳細(xì)論述。一、土地運(yùn)用權(quán)獲得階段：需交納契稅、印花稅還有政府相關(guān)部門收取的買賣費(fèi)等，但有時(shí)土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)要求

23、拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對(duì)方承當(dāng)。1契稅：是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向接受土地運(yùn)用權(quán)、房屋一切權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。契稅按土地運(yùn)用權(quán)、房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的成交價(jià)錢為計(jì)稅根據(jù)，根本稅率為3%。應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價(jià)錢或評(píng)價(jià)價(jià)錢稅率2印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=合同金額0.05%注：印花稅的交納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立交納注冊(cè)資本金的印花稅，立賬時(shí)賬本印花稅、土地獲得時(shí)交納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開發(fā)階段交納

24、各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階交納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。二、獲得土地運(yùn)用權(quán)后至房屋銷售并交付運(yùn)用之日止，每年交納土地運(yùn)用稅。土地運(yùn)用稅：城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地運(yùn)用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)踐占用的土地面積為計(jì)稅根據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=土地運(yùn)用面積單位稅額三、預(yù)售階段：需交納營(yíng)業(yè)稅及附加，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。1營(yíng)業(yè)稅：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人。銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用5%2營(yíng)業(yè)稅附加稅：城市維護(hù)建立稅=營(yíng)業(yè)稅額7% 教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅額3%3土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入減除 規(guī)定的扣除工程金額后的余額，為增值額。海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅