馨香園項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

1、遷安市馨香園1期項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目介紹 樓盤位置：遷安市鋼城大街市政府對(duì)面占地面積：55218總建設(shè)面積：153917 （包含商業(yè)，商業(yè)面積未知）開發(fā)商：遷安市馨苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司入住時(shí)間：2012年5月容積率：2.8 （經(jīng)計(jì)算得出）綠化率：30。2%類別：19層，框架結(jié)構(gòu)總套數(shù)：500左右（10、11、12、13、14號(hào)樓一共5棟）商業(yè)情況：西側(cè)臨街底商1-2層米暖方式：地板米暖開盤時(shí)間：待定戶型面積：111-178 m2銷售價(jià)格：5000-5800元/M 19層和1層價(jià)格相同為起步價(jià)樓層差價(jià)：50元優(yōu)惠政策：全款減200元/itf,貸款減100元/itf建筑層高：3米電梯配置：荷載1050

2、公斤，轎廂定員14人 樓間距：43米車位：地上車庫(kù)駕車為數(shù)量：500左右，保證1:1沒(méi)問(wèn)題物業(yè)管理公司：開發(fā)商自己管理費(fèi)用：待定項(xiàng)目分析地理位置本項(xiàng)目地處遷安南部，坐落在市政府斜對(duì)面鋼城東路以南，占據(jù)政治中心 的主要地理位置。周邊大面積拆遷，包括帝景豪庭南面的崔莊在內(nèi)的眾多村鎮(zhèn) 都在平改。本案也承擔(dān)了相當(dāng)一部分還遷任務(wù)，還遷房位于商品房以南（1-9號(hào)樓）都為六層到頂。交通狀況出行便利，5路公交車由黃臺(tái)山公園出發(fā)途經(jīng)本案直達(dá)市中心，鋼城大街也是主干道路，雙向6車道。周邊配套比鄰金都、九江、錦江三大酒店，半徑 2公里內(nèi)家樂(lè)超市、上島咖啡、中 信銀行、建設(shè)銀行、中心廣場(chǎng)等配套成熟。本案西側(cè)是遷安重點(diǎn)

3、高中排位第一 的遷安一中，地理優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，未來(lái)遷安的地標(biāo)性建筑。戶型分析（1號(hào)戶型）10號(hào)樓1、2、3單元12號(hào)樓1、2單元本案F戶型面積樓層價(jià)格出房率房型F戶型134.77-1354、5層到頂未開盤86%以上3室2廳2衛(wèi)1號(hào)戶型150.87-156.8119層到頂未開盤80左右3室2廳2衛(wèi)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：相同點(diǎn)：1、一梯兩戶2、雙陽(yáng)臺(tái)不同點(diǎn)：1、1號(hào)戶型有飄窗其中一個(gè)衛(wèi)生間干濕分離2、F戶型全明，1號(hào)戶型除了金銀角其余位置有一個(gè)暗衛(wèi)3、1號(hào)戶型為落地窗（2號(hào)戶型）本案J戶型11號(hào)樓1、4單元面積樓層價(jià)格出房率房型J戶型168.454層到頂未開盤未定3室2廳2衛(wèi)2號(hào)戶型156-17819層到頂未開

4、盤80%左右3室2廳2衛(wèi)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：相同點(diǎn)：1、雙陽(yáng)臺(tái)2、廚房都不是開放式的3、衛(wèi)生間都是全明不同點(diǎn)：1、J戶型一梯一戶，2、號(hào)戶型一梯兩戶3、J戶型主臥衛(wèi)生間帶更衣室 4、2號(hào)戶型衛(wèi)生間干濕分離4、2號(hào)戶型的270度轉(zhuǎn)角落地陽(yáng)臺(tái)（3號(hào)戶型）本案S1戶型12號(hào)樓3、4單元面積樓層價(jià)格出房率房型S1戶型97.42-97.675層到頂均價(jià)465087%2室2廳1衛(wèi)3號(hào)戶型116.8519層到頂未開盤80%左右2室2廳1衛(wèi)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：相同點(diǎn)：1、把邊明衛(wèi)，不邊為暗2、雙陽(yáng)臺(tái) 3、一梯兩戶不同點(diǎn)：S1戶型開放式廚房（4號(hào)戶型）本案D戶型14號(hào)樓1、2、3、4單元面積樓層價(jià)格出房率房型D戶型118.32-1

5、18.404、5層到頂均價(jià)520089%3室2廳2衛(wèi)4號(hào)戶型118-12219層到頂未開盤80%左右3室2廳1衛(wèi)結(jié)構(gòu)特點(diǎn):相同點(diǎn)：1、全明戶型2、廚房不開放不同點(diǎn)：1、D戶型雙陽(yáng)臥室，4號(hào)戶型兩個(gè)陰面臥室2、D戶型雙衛(wèi)3、4號(hào)戶型帶玄關(guān) 4、4號(hào)戶型衛(wèi)生間干濕分離 馨香園房型總結(jié)：南北通透，明亮舒適南北雙陽(yáng)臺(tái)，落地窗、飄窗明廚明衛(wèi)，獨(dú)特玄關(guān)設(shè)計(jì)實(shí)用方便房型布局欠缺合理性，功能分區(qū)不明顯，浪費(fèi)面積較多房型細(xì)長(zhǎng)，擺放家具不便陽(yáng)臺(tái)設(shè)有給排水，方便洗衣機(jī)擺放調(diào)研感受馨香園是帝景豪庭項(xiàng)目周邊的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。地理位置、價(jià)位、戶型、 樓層等都有近似的地方。開發(fā)商并沒(méi)有聘請(qǐng)專業(yè)銷售公司，而是自己成立的銷 售部，銷售團(tuán)隊(duì)不夠?qū)I(yè)?，F(xiàn)場(chǎng)銷售都是現(xiàn)招聘來(lái)的，專業(yè)知識(shí)不夠豐富，甚 至不知道出房率、容積率的概念，而且開發(fā)商也是家族企業(yè)。售樓處派發(fā)的宣 傳DM也比較粗糙，文字描述多采用口頭語(yǔ)，或者網(wǎng)上流行潮語(yǔ)，圖片描述也