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文檔簡介
1、云南大學(xué) 陳思西市區(qū)市場(chǎng)調(diào)查西市區(qū)區(qū)域概況分析西市區(qū)主要新、老小區(qū)概況調(diào)查項(xiàng)目介紹、訪談?wù)Z錄市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論目 錄調(diào)研區(qū)域四至此次市場(chǎng)調(diào)研范圍為昆明市西市區(qū):其中西邊以西三環(huán)為界,北邊以海屯路為界,東邊以二環(huán)西路為界,南邊以金碧路為界。蘭亭上錦西府景苑萬科金域國際啟鴻假日城市聯(lián)想科技城西市區(qū)北起龍泉路,沿二環(huán)東路、二環(huán)西路至碧雞路周邊滇池沿岸所圍成的區(qū)域。西市區(qū)整體概況龍泉路二環(huán)北路二環(huán)西路滇池沿岸西市區(qū)交通規(guī)劃西市區(qū)交通規(guī)劃西三環(huán)城市主干道:西市區(qū)擁有“三橫三縱”干線路網(wǎng)體系,輻射全城,到達(dá)主市區(qū)方便快捷?!叭龣M”:滇緬大道、人民路、碧雞路;“三縱”:西三環(huán)、海源路、西二環(huán)。軌道交通:3號(hào)線貫穿
2、西市區(qū)東西兩個(gè)方向,為西市區(qū)在昆明城市骨骼確立核心位置創(chuàng)造優(yōu)越條件。西市區(qū)區(qū)域配套西市區(qū)區(qū)域配套教育配套:幼兒園:西山區(qū)第二幼兒園分園、師大幼兒園、昆醫(yī)幼兒園等;小學(xué):師大附小、高新一小、梁源小學(xué)等;中學(xué):師大附中、云大附中、師大附中、昆一中、西山區(qū)一中等交通配套:眠山車場(chǎng)、地鐵三號(hào)線商業(yè)休閑配套:沃爾瑪、家樂福、鼎力絲印商場(chǎng)、佳樂購物中心、嘉悅購物公園;眠山森林公園、春雨路市政公園、寶珠生態(tài)公園、碧雞文化廣場(chǎng)、大觀公園、翠湖公園醫(yī)療配套:云南省急救中心、昆明醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院、昆明醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、昆明醫(yī)學(xué)院第三附屬醫(yī)院即云南省腫瘤醫(yī)院、昆明市西山區(qū)人民醫(yī)院。 西市區(qū)區(qū)域規(guī)劃根據(jù)昆明市整體
3、規(guī)劃中西市區(qū)發(fā)展規(guī)劃如下:西市區(qū)規(guī)劃范圍指北至老青山,東至長蟲山、昆沙公路及二環(huán)路,南至草海及滇池,西至郊野公園、西山的地區(qū),包括黑林鋪、馬街、普吉、昆明市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、西苑綜合開發(fā)區(qū)、碧雞等地區(qū)。規(guī)劃范圍110平方公里。是主城以傳統(tǒng)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),旅游度假、生活居住功能為主的綜合功能地區(qū);也是滇池、西山生態(tài)保護(hù)的重要地區(qū)。 1調(diào)整定位:發(fā)展優(yōu)化區(qū) 2調(diào)整內(nèi)容提高高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和西苑綜合開發(fā)區(qū)的綜合開發(fā)建設(shè)水平與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次;建設(shè)昆明公路西樞 10 紐,提高相應(yīng)出口道路等級(jí),確保城市過境交通的通暢;置換疏散馬街、眠山部分工業(yè)項(xiàng)目,加強(qiáng)面山植被綠化,建設(shè)以長蟲山、青山、郊野、等森林
4、公園和草海生態(tài)公園為核心的城市生態(tài)公園;建成功能完善,環(huán)境優(yōu)美的城市功能區(qū)。西市區(qū)區(qū)域規(guī)劃2008年昆明市2008年-2012年城市發(fā)展總體規(guī)劃報(bào)告中,昆明主城第一次提出規(guī)劃建設(shè)“一主三次”CBD區(qū)域:昆明主城主中心區(qū)(CBD)、西市副中心(次CBD)、北市副中心(次CBD)、南市副中心(次CBD)。根據(jù)昆明市政府公布的城市規(guī)劃建筑方案,在未來的12年,為了全面加速城市的發(fā)展,昆明市將在三大城市副中心布局商業(yè)中心,以帶動(dòng)各個(gè)片區(qū)經(jīng)濟(jì)快速成熟的發(fā)展。而西市區(qū),就是重點(diǎn)布局商業(yè)中心的城市副中心之一。隨著西市區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移,交通、配套設(shè)施的完善,公眾心目中居住品質(zhì)低、配套不完善、臟亂差的西市區(qū)已經(jīng)
5、轉(zhuǎn)變成為昆明的新商業(yè)中心。在繼昆明房地產(chǎn)南北熱潮之后,西市區(qū)逐漸成為目前昆明樓市發(fā)展最快、勢(shì)頭最猛的片區(qū)。西市區(qū)內(nèi)部區(qū)域劃分高新區(qū)板塊馬街板塊王家橋板塊龍泉路二環(huán)北路普吉路二環(huán)西路人民西路二環(huán)西路馬街板塊人民西路以南,二環(huán)西路以西,與滇池沿岸所圍成的區(qū)域。從南二環(huán)一直到馬街(春雨路)是西市區(qū)第一區(qū),是房地產(chǎn)最早開發(fā)的區(qū)域,早期的梁源小區(qū)、千禧龍庭等等都是在這一區(qū)域。王家橋板塊龍泉路,二環(huán)北路,普吉路所圍成的區(qū)域。此區(qū)域?qū)儆谖魇袇^(qū)城中村改造的區(qū)域。高新區(qū)板塊人民西路以北,二環(huán)西路以西的區(qū)域,是以高新區(qū)為圓心的區(qū)域。此區(qū)域也是西市區(qū)發(fā)展最快的區(qū)域,也是房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)最集中的區(qū)域。西市區(qū)各區(qū)域發(fā)展特
6、點(diǎn)馬街板塊-老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)次中心。政府計(jì)劃把馬街片區(qū)打造成真正具備現(xiàn)代新昆明次商務(wù)中心的功能和作用,成為全省重要的商貿(mào)聚集區(qū),成為新昆明重要的商貿(mào)聚集區(qū),作為昆明的主城區(qū)連接?xùn)|南亞、南亞和滇西地區(qū)的門戶樞紐,同時(shí)成為昆明重要的湖濱生態(tài)區(qū)和重要的高尚住宅區(qū)。 高新板塊-產(chǎn)業(yè)集群造就新中心。經(jīng)過幾十年的開發(fā),高新區(qū)聚集了昆明絕大部分與高新產(chǎn)業(yè)相關(guān)的運(yùn)營中心,為高新區(qū)的發(fā)展貯存了能量,也使其成為西市區(qū)房產(chǎn)最集中區(qū)域。王家橋板塊-西市區(qū)與北市區(qū)聯(lián)通的地段,現(xiàn)在正在火熱的進(jìn)行城中村改造,道路規(guī)劃建設(shè)。建成后勢(shì)必帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。西市區(qū)土地供應(yīng)情況據(jù)2011年調(diào)查,西市區(qū)土地出現(xiàn)了較大放量。共成交
7、158宗土地,成交面積8677畝,可規(guī)劃建筑面積1510萬平方,成交價(jià)格約為150.42萬/畝。由此看來,西市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)在未來幾年的發(fā)展勢(shì)頭不可小覷。西市區(qū)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)西市區(qū)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)由今年上半年昆明市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖和今年1月西市區(qū)建筑規(guī)劃區(qū)域劃分來看,城鎮(zhèn)住宅用地所占比例超過三分之一,其次是商務(wù)金融用地。西市區(qū)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也與此大致相同。住宅和商業(yè)用地規(guī)劃面積較大。西市區(qū)SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅1.西市區(qū)與昆明市接觸面最大,距離市區(qū)最近,與市區(qū)融合度很高;2.道路建設(shè)以及城中村的改造,使得西市區(qū)的交通狀況,路網(wǎng)規(guī)劃,日趨合理和完善。;3.教育資源集中且豐富,從幼兒園到大學(xué),
8、西市區(qū)都有昆明一線名校;4.高新產(chǎn)業(yè)集中,落戶的企業(yè)160家左右,產(chǎn)值達(dá)到549億。西市區(qū)在就業(yè)和創(chuàng)業(yè)方面提供了良好的環(huán)境。1.昆明人對(duì)西市區(qū)的“東邪西毒”的偏見,過去西市區(qū)有很多污染型工業(yè);2.城中村分布很廣,在西市區(qū)各個(gè)區(qū)域都有,城中村的密集制約了西市區(qū)道路,市政配套等的建設(shè)以及西市區(qū)的環(huán)境改造進(jìn)度;3.商業(yè)資源不夠豐富和集中。商業(yè)氛圍不夠,配套設(shè)施不夠完善;4.西市區(qū)的醫(yī)療資源也相對(duì)缺乏,對(duì)于醫(yī)療資源還是要依托二環(huán)以內(nèi)的區(qū)域。1.政府對(duì)西市區(qū)越來越重視,把西市區(qū)規(guī)劃為昆明的西市商業(yè)副中心;2.40多條道路以及輕軌的建設(shè)使得西市區(qū)的路網(wǎng)更清晰,南北連通性增強(qiáng);3.同檔次的商品房,西市區(qū)的價(jià)
9、格占據(jù)著一定的優(yōu)勢(shì),這個(gè)優(yōu)勢(shì)會(huì)吸引很多潛在客戶的關(guān)注;4.高新區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集,對(duì)商品房需求較大,有許多有財(cái)力的潛在客源。1.區(qū)域內(nèi)樓盤同質(zhì)化明顯,導(dǎo)致放量相對(duì)集中,隨著城中村的改造,西市區(qū)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭將會(huì)愈演愈烈;2.相對(duì)教育配套的強(qiáng)勢(shì),區(qū)域內(nèi)醫(yī)療、商業(yè)的配套是十分不完善的,醫(yī)療購物都很不方便 ;3.南、北市區(qū)的發(fā)展相對(duì)西市區(qū)來說更加成熟,樓盤的差異化和品質(zhì)較之西市區(qū)都有很大的優(yōu)勢(shì)。西市區(qū)區(qū)域主要樓盤分布蘭亭上錦西府景苑萬科金域國際啟鴻假日城市聯(lián)想科技城經(jīng)典雙城經(jīng)典寬TOWN西城時(shí)代馬街摩爾城鼎易天城云都國際經(jīng)典明苑中天花園熙城朝花曦拾西市區(qū)新、老小區(qū)西市區(qū)在售新小區(qū)概況西市區(qū)新、老小區(qū)西市區(qū)在售
10、新小區(qū)概況西市區(qū)新、老小區(qū)西市區(qū)主要已售老小區(qū)概況西市區(qū)新、老小區(qū)特點(diǎn)對(duì)比1.價(jià)格對(duì)比:在2010年之前開盤的項(xiàng)目均價(jià)基本在4000-5000,現(xiàn)在在售的項(xiàng)目均價(jià)基本在8000-9000,新小區(qū)的均價(jià)是老校區(qū)均價(jià)的2倍左右,可見近幾年西市區(qū)房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快。西市區(qū)新、老小區(qū)特點(diǎn)對(duì)比2.物業(yè)類型對(duì)比:從上面的圖表物業(yè)類型一欄可以看出,老項(xiàng)目基本都是單一的住宅小區(qū),或者是住宅和商業(yè)相結(jié)合的小區(qū);而在售的項(xiàng)目大多都是復(fù)合型的地產(chǎn),包括了住宅、公寓、洋房、別墅、商鋪、寫字樓等業(yè)態(tài)??梢?,近年來西市區(qū)的項(xiàng)目競(jìng)爭力很大,開發(fā)商都是盡可能的讓自己的項(xiàng)目更有特色。3.配套設(shè)施:老項(xiàng)目本身配套設(shè)施不太完善,僅有
11、少量項(xiàng)目有商業(yè)配套,由于當(dāng)時(shí)西市區(qū)發(fā)展不充分,周邊設(shè)施配套也不是很有吸引力。近年來,新項(xiàng)目基本都是配套很完善的項(xiàng)目,包括商場(chǎng)、娛樂、幼兒園、學(xué)校,甚至花園等,項(xiàng)目周邊配套也日趨完善。4.主力戶型:從圖表中可以看出,不管是老項(xiàng)目還是新項(xiàng)目,主力戶型基本都在80-120之間,這個(gè)區(qū)間的戶型也是最暢銷的。所以,從需求上來看,西市區(qū)的項(xiàng)目還是以剛需自住型為主。項(xiàng)目最重要的也是這個(gè)區(qū)間戶型的設(shè)計(jì)。5.分布情況:很大一部分的老項(xiàng)目都是分布在西市區(qū)的高新區(qū)板塊,可以看出高新區(qū)是西市區(qū)房市發(fā)展最集中的區(qū)域?,F(xiàn)售項(xiàng)目分布范圍較廣泛,也表現(xiàn)出西市區(qū)的三大板塊房市都在逐漸的發(fā)展成熟。特別是地鐵沿線有項(xiàng)目聚集的情況。
12、實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目蘭亭上錦:項(xiàng)目在人民西路的最西端,東臨昆州路、南臨西三環(huán)、西臨春雨路、北臨人民路。實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目蘭亭上錦項(xiàng)目概況:實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目交通狀況:項(xiàng)目距地鐵3號(hào)線、眠山公交車場(chǎng)僅5分鐘路程。在眠山車場(chǎng)起始的K2路、6路、附6路、7路、54路、66路、116路等26條公交線路貫穿城市各個(gè)角落,通達(dá)社區(qū)。項(xiàng)目景觀:西市區(qū)最大園林,55%以上綠化率,項(xiàng)目種植的為嶺南文化的景觀。項(xiàng)目優(yōu)惠情況:目前二期在售7棟住宅,最高有2.2的優(yōu)惠項(xiàng)目廣告策略:以戶外廣告為主項(xiàng)目最暢銷戶型:85三房銷售比率:二期開盤了1500套,現(xiàn)在剩余200套左右;85只剩下了5、6套房源客戶類型:剛需客戶所占比例較大。醫(yī)療項(xiàng)
13、目項(xiàng)目配套設(shè)施教育資源商業(yè)幼兒園:西山區(qū)第二幼兒園分園、師大幼兒園、昆醫(yī)幼兒園等;小學(xué):師大附小、高新一小、梁源小學(xué)等;中學(xué):師大附中、云大附中、師大附中、昆一中、西山區(qū)一中等休閑景觀昆明醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院即云大醫(yī)院、昆明醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院即工人醫(yī)院、昆明醫(yī)學(xué)院第三附屬醫(yī)院即云南省腫瘤醫(yī)院、昆明市西山區(qū)人民醫(yī)院。 眠山森林公園、春雨路市政公園、寶珠生態(tài)公園、碧雞文化廣場(chǎng)、項(xiàng)目高層可遠(yuǎn)觀滇池、西山。項(xiàng)目帶有13萬方商業(yè)配套,周邊有沃爾瑪、家樂福、高新生活圈、馬街生活圈、梁源生活圈實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目西府景苑:項(xiàng)目南臨人民西路,東臨昌源中路,西臨滇緬大道。實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目西府景苑項(xiàng)目概況實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目交通狀
14、況:項(xiàng)目與地鐵3號(hào)線站口無縫對(duì)接,對(duì)面就是眠山車場(chǎng),K2路,54路等32條公交線路直達(dá)項(xiàng)目。6路、7路、54路、k2路十余條公交線路快速連通全城;項(xiàng)目景觀:項(xiàng)目旁邊有市政規(guī)劃的公園項(xiàng)目廣告策略:樓體廣告、報(bào)廣、派單、公交站廣告等。負(fù)責(zé)人覺得樓體廣告反饋效果最好;項(xiàng)目最暢銷戶型:60-90戶型;銷售比率:開盤至今銷售比率達(dá)到了97%客戶類型:剛需客戶所占比例較大補(bǔ)充信息:項(xiàng)目旁邊有一條冶煉廠貨運(yùn)鐵路,成為潛在客戶較為擔(dān)心的問題,但負(fù)責(zé)人說,鐵路每天的班次最多只有3次,2年內(nèi)鐵路會(huì)搬離。項(xiàng)目和紅旗小學(xué)合作,業(yè)主的孩子有優(yōu)先入學(xué)權(quán)實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目萬科金融國際:項(xiàng)目位于昌源中路,北臨滇緬大道,南臨人民西路
15、,東臨海源中路。實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目萬科金域國際項(xiàng)目概況實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目交通狀況:項(xiàng)目與地鐵3號(hào)線昌源中路站僅600米,并擁有“三橫三縱”干線路網(wǎng)體系。項(xiàng)目周邊配套:三大沃爾瑪、家樂福等多個(gè)商超,遍布四周。項(xiàng)目周邊眾校云集,西山區(qū)一中、北師大附中等從幼教到高中的名校教育圈。昆明醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院等醫(yī)療配套設(shè)施完善。項(xiàng)目業(yè)態(tài):項(xiàng)目集住宅、商業(yè)街區(qū)、酒店式公寓為一體,社區(qū)內(nèi)還有15班雙語幼兒園和春城小學(xué)。項(xiàng)目最暢銷戶型:89銷售比率:一期全部售罄,二期銷售約90%客戶類型:剛需客戶所占比例較大實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目聯(lián)想科技城:項(xiàng)目東臨二環(huán)西路,西臨科普路,南臨海屯路,北至西北三環(huán)實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目聯(lián)想科技城項(xiàng)目概況實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目交通狀況:項(xiàng)目毗鄰4號(hào)線、7號(hào)線地鐵,為雙地鐵項(xiàng)目。項(xiàng)目配套:項(xiàng)目體量很大,自身配套包括了住宅、商業(yè)、寫字樓、學(xué)校、電影院、公園等,屬于復(fù)合地產(chǎn)。周邊有國際雙語幼兒園、“中華名校”云師大附小簽約入駐,項(xiàng)目5KM范圍內(nèi)更有幼兒園約20所,小學(xué)15所,中學(xué)10所,??坪痛髮W(xué)9所項(xiàng)目景觀:“一軸三園”三大主題園林設(shè)計(jì)項(xiàng)目最暢銷戶型:80左右項(xiàng)目優(yōu)惠:辦理認(rèn)籌卡有3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠客戶類型:剛需客戶所占比例較大客戶訪談情況市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論從實(shí)地調(diào)查項(xiàng)目和客戶訪問情況可以總結(jié)出幾下幾
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