廣東某項(xiàng)目策劃提案ppt

1、*二期項(xiàng)目策劃提案我們不僅僅是為了完成這個(gè)項(xiàng)目的銷售而做如果，我們希望在這個(gè)項(xiàng)目中賦予更多銷售層面之上的使命。或許，我們才值得深談。而對(duì)于本項(xiàng)目的思考，也正是源自換位后對(duì)項(xiàng)目的一系列自問(wèn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)有奇跡有機(jī)會(huì)創(chuàng)造奇跡為什么不是本項(xiàng)目？市場(chǎng)大多總是同質(zhì)有機(jī)會(huì)形成獨(dú)特差異個(gè)性為什么不是本項(xiàng)目？競(jìng)爭(zhēng)由產(chǎn)品轉(zhuǎn)向品牌有機(jī)會(huì)為品牌實(shí)現(xiàn)優(yōu)化升級(jí)，為什么不是本項(xiàng)目？市場(chǎng)由物質(zhì)升格為精神有機(jī)會(huì)打造一個(gè)心靈居所的代言者為什么不是本項(xiàng)目？任務(wù)解讀我們認(rèn)為，在本項(xiàng)目中，完成產(chǎn)品的銷售并非是唯一的任務(wù)，所以，我們是這樣定義此案的任務(wù)NO.1面對(duì)對(duì)手夾擊，項(xiàng)目如何后發(fā)而先至？NO.2面對(duì)業(yè)已啟動(dòng)，正在高速發(fā)展的江門(mén)市場(chǎng)，我

2、們能否在中庸保守的主流中獨(dú)樹(shù)一幟，成為市場(chǎng)標(biāo)桿。NO.2如何在完成項(xiàng)目銷售的同時(shí)，完成項(xiàng)目與發(fā)展商品牌提升？第一章：市 場(chǎng) 透 視第二章：項(xiàng) 目 理 解第三章：開(kāi) 發(fā) 建 議第四章：整 合 推 廣第五章：包 裝 建 議第六章：價(jià) 格 定 位第七章：廣 告 預(yù) 算第八章：預(yù) 期 目 標(biāo)第九章：服 務(wù) 優(yōu) 勢(shì)CONTENTS 目錄市場(chǎng)透視宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)周邊市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)江門(mén)一手樓市成交量穩(wěn)步上升，2006年成交量212.04萬(wàn)平方米，多于2005年的198.87萬(wàn)平方米6.62%；近2年總成交量數(shù)據(jù)來(lái)源：江門(mén)市統(tǒng)計(jì)局06年全市商品房銷售均價(jià)為2052元/平方米,增長(zhǎng)7.32%05年與06年

3、價(jià)格比較數(shù)據(jù)來(lái)源：江門(mén)市統(tǒng)計(jì)局自05年起至今，樓市價(jià)格上漲一些關(guān)鍵數(shù)字的變化統(tǒng)計(jì)數(shù)字一：2005年，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)回落，2006年全市商品房銷售額43.52億元，同比增長(zhǎng)14.44%,全市房屋竣工面積大幅增長(zhǎng)，由于受當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格上漲，銷售情況較好的影響，開(kāi)發(fā)商加快建設(shè)速度，促使今年房屋竣工面積大幅增長(zhǎng)。全年房屋竣工面積209.67萬(wàn)平方米，銷售面積達(dá)到212.04平方米,增長(zhǎng)6.62%.統(tǒng)計(jì)數(shù)字二：2006年江門(mén)市區(qū)（蓬江、江海）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，兩區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售面積74.56萬(wàn)平方米、6235套；其中商品房交易均價(jià)為2418.96元/平方米，同比上升了19.58%。 蓬

4、江、江海兩區(qū)樓價(jià)上升幅度均在15%以上。一些關(guān)鍵數(shù)字的變化一些關(guān)鍵數(shù)字的變化統(tǒng)計(jì)數(shù)字三：去年江門(mén)樓市中高檔樓盤(pán)大受消費(fèi)者追捧。是每平方米20003000元的單元，占總數(shù)的31.3%。位于北新區(qū)龍頭地位的金匯豪庭，以2800元/平方米的均價(jià)開(kāi)盤(pán)，吸引了眾多江門(mén)及周邊城市居民和外籍人士落戶；而北新區(qū)駿景灣豪庭，去年12月也以2750元/平方米的高價(jià)開(kāi)盤(pán)，僅開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就銷售了200多套單元。一改以往價(jià)格走底的趨勢(shì)，市民對(duì)樓盤(pán)的質(zhì)量及要求提高。營(yíng)銷成本銷售量同上步增長(zhǎng)，廣告投放比例下降2005年的廣告投放比例為33萬(wàn)元/1萬(wàn)平方米2006年的廣告投放比例為28萬(wàn)元/1萬(wàn)平方米營(yíng)銷成本數(shù)據(jù)來(lái)源：智庫(kù)市場(chǎng)研

5、究廣告統(tǒng)計(jì)購(gòu)房者對(duì)居住的要求綜合化,對(duì)業(yè)界提出更多、更高的要求購(gòu)房者關(guān)注重點(diǎn)注：本地消費(fèi)需求與外來(lái)置業(yè)的消費(fèi)需求有所不同，關(guān)注因素也有所差別，以改善目前居住條件需求為主的本地消費(fèi)者更為注重產(chǎn)品本身，受價(jià)格影響也較大而外來(lái)置業(yè)者更為注重與周邊區(qū)域的交通便利性，社區(qū)人文環(huán)境、升值潛力等等，價(jià)格影響因素相對(duì)較小。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)后轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，優(yōu)勝劣汰成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新法則大型化、集約化開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)“設(shè)計(jì)時(shí)代”的到來(lái)， 發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)樓盤(pán)的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)更加重視片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)特征2大型樓盤(pán)具有綜合素質(zhì)優(yōu)勢(shì)，中小型盤(pán)以個(gè)性化或特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席

6、之地集約化、大型化項(xiàng)目是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)，并且逐漸成為市場(chǎng)的主流針對(duì)不同消費(fèi)群體的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日益明朗，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群體日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)要求各新生樓盤(pán)必須以更為開(kāi)放的思路面對(duì)目前以及將來(lái)的市場(chǎng)考驗(yàn)廣珠輕軌線的動(dòng)工、市政工程的不斷完善，城市面貌煥然一新，江門(mén)市投資居住環(huán)境日新月異；中江高速外海站的開(kāi)通，為中山和江門(mén)江海區(qū)的接合提供了契機(jī)；一級(jí)城市土地緊張，大發(fā)展商紛紛在二級(jí)城市發(fā)展，產(chǎn)品檔次提高造就了機(jī)遇。周邊城市價(jià)格高企，造就了江門(mén)市樓價(jià)上升的機(jī)遇；周邊城市和大發(fā)展商的進(jìn)駐，競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致產(chǎn)品的質(zhì)量提升；江門(mén)市發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，中江、江珠、濱江大道的通車，一小時(shí)生活圈的完善，必然導(dǎo)致珠海、

7、佛山、廣州、中山等周邊城市投資置業(yè)的人士到江門(mén)購(gòu)房，導(dǎo)致價(jià)格快速上升。項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商建筑形態(tài)主要賣點(diǎn)價(jià)格所在區(qū)域嘉悅豪庭 鶴山嘉悅發(fā)展高層?xùn)|湖2300-6100市中心駿景灣豪庭 南昌房地產(chǎn)小高層、高層地段、天沙河約3650北新區(qū)萃錦園 恒美房地產(chǎn)多層，小高層半山約3300北新區(qū)華茵堡華茵堡開(kāi)發(fā)有限公司別墅環(huán)境、產(chǎn)品7000-8000江海區(qū)碧桂園別墅、聯(lián)體品牌、規(guī)模約7800蓬江區(qū)2007年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新 盤(pán)小結(jié)：碧桂園以規(guī)模、品牌取勝；嘉悅則以東湖景觀為主要賣點(diǎn)，規(guī)模及建筑并不占優(yōu)；駿景灣豪庭產(chǎn)品外觀現(xiàn)代，但因規(guī)劃布局問(wèn)題，居住舒適度不足；華茵庭地塊價(jià)值高，但產(chǎn)品較多缺憾；萃錦園半山位置獨(dú)特，但檔

8、次略嫌不足。沒(méi)有具備獨(dú)特產(chǎn)品氣質(zhì)的產(chǎn)品，沒(méi)有讓人眼前一亮，讓人激賞的產(chǎn)品，沒(méi)有與其它項(xiàng)目至少在形象上拉開(kāi)距離的產(chǎn)品，尤其重要的是，沒(méi)有真正被賦予產(chǎn)品人文內(nèi)涵的產(chǎn)品。遲早會(huì)走到的這一步，最先由誰(shuí)來(lái)走？是我們嗎？本區(qū)域以開(kāi)發(fā)高檔項(xiàng)目為主以大中型小區(qū)項(xiàng)目居多以優(yōu)雅的天然環(huán)境為主賣點(diǎn)產(chǎn)品個(gè)性不夠鮮明客戶群體以公務(wù)員、企業(yè)主、白領(lǐng)精英為主，市場(chǎng)包括江門(mén)和中山。以本土發(fā)展商為主，象東華這樣的品牌發(fā)展商不多。項(xiàng)目理解基本數(shù)據(jù)地塊適宜性消費(fèi)群適宜性產(chǎn)品適宜性基本數(shù)據(jù)1居住區(qū)規(guī)劃總用地面積：388733.29 居住區(qū)用地面積：327247.09 總建筑面積：713390.45 容 積 率：1.99建筑密度：27

9、.30%綠化率：39.76%項(xiàng)目現(xiàn)狀北西東南2五邑路東海路江?；▓@銀泉花園地塊適宜性地理位置：項(xiàng)目位于江門(mén)市江海區(qū)、是南新區(qū)的中心，是與城市中心區(qū)地理位距最近的“一個(gè)新興區(qū)域”；交通距離：交通非常方便，距離中江高速外海出口10分鐘車程，與城際輕軌近在咫尺，出行非常便捷；周邊配套：周邊有中環(huán)廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、等配套設(shè)施；綜合配套：江門(mén)一中、釜山公園、白水帶風(fēng)景區(qū)、體育公園。 結(jié)合項(xiàng)目的地理位距周邊配套等特征，本項(xiàng)目適宜發(fā)展高檔居家型產(chǎn)品，但規(guī)劃時(shí)需注重區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的完善。提示性結(jié)論CONCLUSION 消費(fèi)群適宜性（1）常規(guī)消費(fèi)群，其特征如下：江門(mén)市民、占重要比重的中山、珠海、佛山、廣州、深圳

10、消費(fèi)者；年齡在30-45歲之間；追求舒適的居住環(huán)境，以改變?cè)幼…h(huán)境為第一出發(fā)點(diǎn)；對(duì)居住如其它消費(fèi)品一樣，具有品牌意識(shí)；對(duì)產(chǎn)品的綜合質(zhì)價(jià)比要求較高；有顯示身份、追求高品味的心理需求；除基本的居住功能外，希望得到更多的生活享受及精神享受，如健康需求、文化氣息等 ；外地置業(yè)者以投資度假需求為主，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，輕軌等交通便捷以及性價(jià)比極高是最大的吸引。消費(fèi)理智、時(shí)尚注重價(jià)值與品質(zhì)的體現(xiàn)透析 金字塔中上層人士交通便捷的周邊地區(qū)置業(yè)人士為主，受過(guò)高等教育，年齡-歲之間該族群的數(shù)量大，具有較強(qiáng)的從眾心理。崇尚國(guó)際居住文化，對(duì)外來(lái)時(shí)尚文化理解較深。有著足夠的購(gòu)買(mǎi)力，有很大的成長(zhǎng)性，后續(xù)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。性價(jià)比高和交通

11、的便利造就外地置業(yè)者的購(gòu)房熱情；外來(lái)潛在消費(fèi)群其特征如下白領(lǐng)以上一族年齡在30-45歲之間終極置業(yè)者該族群具備相應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)力以機(jī)關(guān)事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)主或高層，公司高級(jí)管理、高工及營(yíng)銷人員為主專業(yè)人士:如律師、醫(yī)生、音樂(lè)人、美術(shù)人、策劃人等本土潛在消費(fèi)群其特征如下 在三種不同的消費(fèi)群中，常規(guī)消費(fèi)群比較容易啟動(dòng)，建議以常規(guī)消費(fèi)群為啟動(dòng)的對(duì)象，通過(guò)常規(guī)消費(fèi)群帶動(dòng)本地潛在消費(fèi)群與外來(lái)消費(fèi)群。提示性結(jié)論CONCLUSION 從馬斯洛需求層次模式看本項(xiàng)目：他們對(duì)房子的情感需求生存需求安全需求歸屬需求自尊需求自我實(shí)現(xiàn)是好房子！物業(yè)管理和隱秘性好！有家的感覺(jué)！是有身份感的經(jīng)典樓盤(pán)！找到生活的意義！目標(biāo)人群的需求

12、動(dòng)機(jī)多次置業(yè)人群一次置業(yè)人群歸屬需求自尊/自我實(shí)現(xiàn)需求目標(biāo)人群核心需求動(dòng)機(jī) 結(jié)合本項(xiàng)目發(fā)展商的實(shí)力、所處的地理位距、周邊市政生活配套，交通優(yōu)勢(shì)等區(qū)位項(xiàng)目適宜開(kāi)發(fā)高檔次的居家型產(chǎn)品 一級(jí)的地段一級(jí)的產(chǎn)品一級(jí)的形象惜售的手法漸次升高單價(jià)分期開(kāi)發(fā)、推售，造成產(chǎn)品“脫銷”心理漸次完善配套設(shè)施，價(jià)格不斷提升結(jié)論CONCLUSION 開(kāi)發(fā)建議產(chǎn)品建議一屋頂1 立面2CLADDINGS 飄窗3WALERPROOF道路 小區(qū)車道采用瀝青路面，人行道采用天然碎石鋪砌，將道路融入于自然之中。不同道路之間采用通花欄桿相互隔開(kāi)二小區(qū)環(huán)境建議 園林 利用園林小景：雕塑、噴水池、涼亭進(jìn)行裝飾點(diǎn)綴，顯示出發(fā)展商在細(xì)節(jié)方面對(duì)

13、客戶的關(guān)懷。 水景園林是廣東人最喜歡的園林，建議本項(xiàng)目盡可能多的增加水體，并將水景做得更加精致，自然融入建筑和園林之中。水景 住客大堂建議以天然大理石作為主要裝飾材料，配合歐式的燈飾、壁畫(huà)、鮮花進(jìn)行點(diǎn)綴，給人高檔而不奢華的感覺(jué)。大堂 游泳是休閑的首選運(yùn)動(dòng)，室內(nèi)恒溫泳池在墻身裝修、雕塑等等各方面都應(yīng)該顯示出本項(xiàng)目濃厚的西班牙式風(fēng)情，可考慮沙灘泳池。三社區(qū)配套設(shè)施建議健身室、保齡球室、壁球室也是高尚人士的主要休閑運(yùn)動(dòng)桌球室、視聽(tīng)室是高尚人士重要的娛樂(lè)場(chǎng)所 建議商業(yè)配套采用商業(yè)街的形式，其主要功能是作為社區(qū)的生活配套。建議招商時(shí)以便利店、美容、美發(fā)、藝術(shù)精品、干洗、沖印、茶餐廳、咖啡店、糕點(diǎn)店、音像

14、店等為主。商 業(yè) 配 套教育配套（設(shè)置兒童活動(dòng)室） 首先必須擁有優(yōu)越的硬件設(shè)施才能解除業(yè)主對(duì)子女照顧的后顧之憂。 軟件配套 物業(yè)管理 建議物業(yè)管理公司向業(yè)主提供高素質(zhì)的星級(jí)酒店服務(wù)，提供豐富完整的家居服務(wù)和社區(qū)休閑服務(wù)。建議聘請(qǐng)知名物管公司如戴德梁行或第一太平戴維斯作物管顧問(wèn)安防系統(tǒng) 建議實(shí)行24小時(shí)全封閉式管理 智能化系統(tǒng) 整合推廣品牌定位本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)消費(fèi)者心理需求競(jìng)品差異性檢視核心推廣概念江門(mén)是個(gè)著名僑鄉(xiāng)城市的文化趨于多樣化。并使本地人也受到一定程度的同化，不同文化背景使江門(mén)人對(duì)不同的生活方式有各自的認(rèn)同。在江門(mén)做不同形式風(fēng)格的住宅運(yùn)用異國(guó)風(fēng)情作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念有極大的吸引力。但必須是基

15、于對(duì)這種風(fēng)情的適度把握并作文化附加值的提升。江門(mén)由于地處珠江三角洲的核心位置，人口遷移與輕軌將豐富和刺激江門(mén)地區(qū)樓市消費(fèi)市場(chǎng)并使其呈流派多樣化。市場(chǎng)細(xì)分已成為大趨勢(shì)推廣核心理念背景推廣核心理念背景個(gè)性化的樓盤(pán)風(fēng)格是獲得市場(chǎng)青睞的第一步。在江門(mén)高價(jià)位的樓盤(pán)推廣中發(fā)展商大都采用了不同概念的包裝手法，但沒(méi)有深刻文化背景支撐的概念，購(gòu)買(mǎi)者并不能獲得多大的認(rèn)同。我們的產(chǎn)品：完善的規(guī)劃、園林、配套產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出。品質(zhì)優(yōu)勢(shì)明顯。從文化背景上講，以西班牙的異域風(fēng)情為特色以人為尊的產(chǎn)品理念將全面導(dǎo)入我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及社區(qū)人文氛圍營(yíng)造。我們希望將項(xiàng)目的推廣變成推廣一種生活格調(diào)和生活方式以輕松的姿態(tài)對(duì)抗目前江門(mén)流于泛濫

16、的賣點(diǎn)營(yíng)銷我們強(qiáng)調(diào)，住宅項(xiàng)目推廣首先應(yīng)該是比生活方式和生活品味，其次才是比地段、比環(huán)境、比戶型、比價(jià)格我們堅(jiān)持靈性與理性之美兼容并蓄的廣告推廣才能深入人心 西班牙異域風(fēng)情結(jié)合西班牙生活方式的主題文脈通過(guò)統(tǒng)一的形象始終貫穿全程銷售、售后服務(wù)、建筑規(guī)劃，園林設(shè)計(jì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告表現(xiàn)等項(xiàng)目的方方面面。推廣主線為什么是西班牙？西班牙世界三大旅游大國(guó)之一，被譽(yù)為最令人神往的國(guó)度西班牙人最懂得享受生活既有深厚悠久的歷史文化底蘊(yùn)，又有拉丁派的熱情與奔放，生活對(duì)西班牙人來(lái)說(shuō)是上帝的犒賞，甚至連西班牙語(yǔ)，都被世人認(rèn)為，那是與上帝交流所用的語(yǔ)言。西班牙讓人的享受欲望空前膨脹。美食、美酒、陽(yáng)光、沙灘、雕塑

17、、音樂(lè)、文學(xué)、古堡、教堂、名畫(huà)。許多西班牙人正是那樣，終其一生都在滿足各種享受生活的欲望 為什么是西班牙？在西班牙，除了那些恢宏大氣的古堡教堂令人嘆為觀止外，更教人怦然心動(dòng)的，是無(wú)論城市鄉(xiāng)村，家家戶戶的陽(yáng)臺(tái)外面都有飄出來(lái)的雕花窗臺(tái),以及擺放在窗臺(tái)上的一叢叢怒放著的花朵。盡管墻面可能是古老斑駁的，但因?yàn)橛辛诉@些色彩明艷的花朵，更映襯出當(dāng)?shù)氐暮裰貧v史和生活在其中的族群的生命活力。 僅從這個(gè)細(xì)節(jié)就可察覺(jué)出，西班牙人是多么的熱愛(ài)生活，并十分懂得如何享受其中的樂(lè)趣。 為什么是西班牙？因?yàn)闅v史的原因，西班牙的文化元素是多元豐富的，而不同的化在這里又相得益彰，水乳交融江門(mén)是著名僑鄉(xiāng)，走出去的人多，回來(lái)尋根的

18、人也多，他們身上帶回來(lái)的各式各樣的異鄉(xiāng)文化印記使江門(mén)人文同樣豐富多元。西班牙是最負(fù)勝名的旅游國(guó)度之一江門(mén)是最有名的僑鄉(xiāng)之一，而樓市的低洼效應(yīng)也吸引著四面八方的消費(fèi)者。西班牙有如藝術(shù)家手中的調(diào)色板，色彩濃烈繽紛，卻又渾然天成江門(mén)樓市雖然近期發(fā)展迅猛，但鮮有以自身形象取勝者。在不久的未來(lái)，樓盤(pán)產(chǎn)品形象包裝、定位、設(shè)計(jì)定將成為關(guān)注的焦點(diǎn) 為什么是西班牙？在西班牙，飲食是非常的講究精致，飲食環(huán)境也大多是刻意為之，人們可以在細(xì)斟慢酌中消磨掉一天中的大部分寶貴時(shí)光，而不覺(jué)一絲一毫的惋惜現(xiàn)江門(mén)樓市外來(lái)消費(fèi)者占重要比例，本項(xiàng)目也不例外。外來(lái)消費(fèi)者在江門(mén)置業(yè)一是為投資，二是為休閑渡假西班牙是被藝術(shù)包圍的國(guó)度，歷

19、史人文令人流連忘返江門(mén)還沒(méi)有真正被賦予產(chǎn)品人文內(nèi)涵的產(chǎn)品西班牙是溫暖而優(yōu)雅的，閑適而熱烈的項(xiàng)目既在市區(qū)內(nèi)，又不受鬧市喧囂影響，出行方便，動(dòng)靜自如。一種很有格調(diào)的物質(zhì)生活一種有美學(xué)意味的棲居方式一個(gè)高尚人文的居住氛圍一個(gè)可以陶醉70年的生活夢(mèng)想項(xiàng)目以當(dāng)代西班牙為生活藍(lán)本，在江門(mén)再造一個(gè)屬于西班牙的夢(mèng)境 創(chuàng)造廣告表述Hola!西班牙躺在陽(yáng)光下的西班牙項(xiàng)目推廣理念核心以西班牙風(fēng)情為形象載體以人為尊的產(chǎn)品理念注重享受的生活主張屬性定位當(dāng)代西班牙風(fēng)情高尚社區(qū)導(dǎo)入階段開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷階段持續(xù)階段制造市場(chǎng)輿論焦點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)推出，引爆市場(chǎng)引起市場(chǎng)關(guān)注制造市場(chǎng)熱點(diǎn)話題波浪式制造熱點(diǎn)延續(xù)市場(chǎng)熱度持續(xù)熱銷階段推廣階段推廣重點(diǎn)提示

20、：2007年為西班牙中國(guó)年，啟動(dòng)儀式已于2006年6月啟動(dòng)，近期西班牙國(guó)王胡安卡洛斯將第三次訪華。今年將有一系列關(guān)于西班牙的新聞與活動(dòng)見(jiàn)諸于媒體。這些可作為事件營(yíng)銷、新聞營(yíng)銷的強(qiáng)有力配合。塞維利亞城邦產(chǎn)品發(fā)布會(huì)邀請(qǐng)嘉賓：各大新聞媒體、政府主管部門(mén)、設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、準(zhǔn)業(yè)主發(fā)布信息項(xiàng)目規(guī)劃介紹、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)、產(chǎn)品特色等大型開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的主題及信息發(fā)布 導(dǎo)入階段推薦開(kāi)盤(pán)活動(dòng)建議“西班牙飲食文化周” 現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)秀、自助餐接待來(lái)賓 示范單位開(kāi)放開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷階段特別企劃零低價(jià)樣板間拍賣活動(dòng) 為吸引客戶眼球，顯示品牌發(fā)展商對(duì)產(chǎn)品信心，引發(fā)媒體報(bào)道炒作的事件，引起全城矚目，舉辦“零低價(jià)樣板間拍賣活動(dòng)”。持續(xù)階段舉辦 “品

21、味西班牙風(fēng)情”系列活動(dòng)，項(xiàng)目概念系列活動(dòng)建議：1、西班牙風(fēng)情表演2、舉辦咖啡品鑒會(huì)3、社區(qū)開(kāi)放日4、主題商業(yè)招商推介會(huì)5、家庭DV攝影大賽6、舉辦西班牙藝術(shù)周活動(dòng)階段的推廣策略階段第一階段第二階段第三階段導(dǎo)入階段開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷階段持續(xù)階段產(chǎn)品銷售策略1/公開(kāi)發(fā)售。篩選部分好單位與差單位搭配推出，試探市場(chǎng)承受力。 2/提前對(duì)主題商業(yè)部分進(jìn)行招商洽談及意向落實(shí)，務(wù)求在開(kāi)盤(pán)前簽定協(xié)議。1/試探市場(chǎng)后，可逐步再微調(diào)價(jià)格，營(yíng)造升值口碑，全線推出各種戶型，釋放客戶積累購(gòu)買(mǎi)意向 2/同期推出底層商鋪 3/繼續(xù)對(duì)商鋪進(jìn)行招商1/根據(jù)銷售情況推出不同組團(tuán) 2/促銷前期洋房貨尾單位。概述試探市場(chǎng)、公共形象推廣、啟動(dòng)社會(huì)認(rèn)知，實(shí)施軟性炒作，公關(guān)活動(dòng)，提高知名度及公信度。銷售宣傳全面介入、已積累客戶變現(xiàn)、加深客戶參與深度，形成良好的互動(dòng)關(guān)系。持續(xù)以活動(dòng)營(yíng)銷制造新聞要點(diǎn)，制造小高潮，隨著工程完工，加大體驗(yàn)營(yíng)銷的推廣重點(diǎn)論述1/通過(guò)主流媒體軟性報(bào)道，吸引客戶群關(guān)注； 2/了解樓盤(pán)的客戶取向，為下期價(jià)格及策略調(diào)整積累數(shù)據(jù)； 3/通過(guò)公關(guān)活動(dòng)，努力與客戶建立良好的互動(dòng)互利關(guān)系； 4/逐漸發(fā)