第七章-城市房地產(chǎn)管理法律制度(ppt可編輯修改)課件

1、第七章 城市房地產(chǎn)管理法律制度案例 某市居民劉某向張某借款10萬元，張某要求劉某提供抵押，劉某使用自己居住的房屋所有權(quán)作為抵押，并同張某簽訂了抵押合同，期限1年，并把房屋所有權(quán)證交予張某。1年后，當(dāng)張某要求劉某還借款時，劉某由于無力償還，張某便提出向劉某索要劉某居住的房屋。 試分析： （1）張某能否將劉某居住的房屋賣掉？為什么？ （2）劉某是否可以掛失房屋所有權(quán)證，并以此要求房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)？第一節(jié) 房地產(chǎn)管理法概述 一、概念房地產(chǎn)：房屋財產(chǎn)+土地財產(chǎn)房地產(chǎn)管理法：調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 房地產(chǎn)關(guān)系：人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理房地產(chǎn)而形成的 社會關(guān)系。 1、民事性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系

2、 平等主體之間基于房地產(chǎn)而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租 賃等經(jīng)濟(jì)關(guān)系； 2、行政性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系 不平等主體之間基于房地產(chǎn)的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立 項(xiàng)審批、房地產(chǎn)稅收等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。第一節(jié) 房地產(chǎn)管理法概述 二、房地產(chǎn)管理法 目前，我國已經(jīng)基本形成了以城市房地產(chǎn)管理法為基本法，輔之以一系列房地產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)（如建筑法、城市規(guī)劃法、婚姻法、繼承法等等），共同調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的房地產(chǎn)管理法規(guī)體系。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 一、房地產(chǎn)開發(fā)概述1、概念房地產(chǎn)開發(fā)是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對象所進(jìn)行的生產(chǎn)經(jīng)營活動。在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 一、房

3、地產(chǎn)開發(fā)概述2、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)是在國有土地上進(jìn)行的； 作為房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地，必須是國有土地，集體 土地不能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施（土地開發(fā)）和房屋建設(shè) （房屋開發(fā)）。 土地開發(fā)是指通過三通一平(即通電、通水、通道路)或七通一平(即通電、通水、通道路、通排水、通煤氣、通熱力、通郵;一平即為平整土地)，進(jìn)行土方工程施工。將自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旄黝惙课莺透黝愒O(shè)施的建筑用地，即把生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)活動。新城建設(shè)一般都需要先進(jìn)行土地開發(fā)。開發(fā)公司在平整土地之前，還應(yīng)對地下物進(jìn)行勘察，以確定地下是否有文物古跡、管道、電纜、防空洞和其它地下物，并按照規(guī)定進(jìn)

4、行地下物的清除。不能清除的也要在設(shè)施施工時加以考慮和處理。 土地再開發(fā)是指對已開發(fā)區(qū)域的現(xiàn)有土地，通過一定量的資金、勞動的投入，對城市原有土地進(jìn)行改造，拆除原來的建筑物，改變土地用途。舊城區(qū)改造一般都需進(jìn)行土地再開發(fā)。 房屋開發(fā)和再開發(fā)。房屋開發(fā)是指在具備建設(shè)條件的土地上，新建各類房屋的活動。一般包括地基建設(shè)、主體工程建設(shè)、配套和附屬工程建設(shè)、安裝和裝飾工程建設(shè)等內(nèi)容。房屋再開發(fā)指的是為了提高現(xiàn)有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除現(xiàn)有房屋的前提下，對現(xiàn)有房屋進(jìn)行較大規(guī)模的擴(kuò)建和改建活動。一般又稱舊城區(qū)開發(fā)。 土地房屋一體化開發(fā)。土地房屋一體化開發(fā)是指從事土地開發(fā)和房屋開發(fā)，或從事土地再開發(fā)和房

5、屋開發(fā)全過程的房地產(chǎn)開發(fā)活動。我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)此類形式居多。 根據(jù)開發(fā)目的不同，房地產(chǎn)的開發(fā)劃分為經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)和自用性房地產(chǎn)開發(fā)。 1、經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)是指由專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行，通過房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動將開發(fā)產(chǎn)品(房屋、基礎(chǔ)設(shè)施)作為商品進(jìn)行交易，以追求利潤回報的開發(fā)活動。 2、自用性房地產(chǎn)開發(fā)。自用性的房地產(chǎn)開發(fā)是指為自用而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動，開發(fā)者即使用者，開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品不進(jìn)行流通領(lǐng)域，只是滿足開發(fā)者自己進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營或消費(fèi)的需要，開發(fā)環(huán)節(jié)本身不追求營利。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 二、房地產(chǎn)開發(fā)用地 指的是以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)為目的的而取得使用權(quán)的土地。第二節(jié)

6、房地產(chǎn)開發(fā) 二、房地產(chǎn)開發(fā)用地（一）土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)出讓的特征土地使用權(quán)出讓是國家將國有土地使用權(quán)出讓的行為土地使用權(quán)出讓是一種有償行為 土地使用權(quán)出讓是一種附有特殊限制的行為 土地使用權(quán)出讓的有期限的土地使用者應(yīng)對土地負(fù)有管理、保護(hù)和合理利用的義務(wù)土地使用權(quán)的客體不含地下之物 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)出讓的方式 1、協(xié)議出讓的方式“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！鼻?/p>

7、“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價”。沒有引入競爭機(jī)制，人為因素較多，容易產(chǎn)生不正之風(fēng)。適用于市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)出讓方式2、招標(biāo)出讓出讓人發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ膯挝换騻€人在規(guī)定的期限以內(nèi)參加土地使用權(quán)書面投標(biāo)，由招標(biāo)方根據(jù)招投標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定土地使用者的方式。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 招標(biāo)出讓的程序招標(biāo)投標(biāo)評、定標(biāo)簽約履約 中標(biāo)者不一定是投標(biāo)標(biāo)價的最高者。在評價標(biāo)時，除了投標(biāo)價，而且要對投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計方案和投標(biāo)者的資信情況等進(jìn)行綜合評價。 適用于開發(fā)性用地或有較高技術(shù)性要求的建設(shè)

8、用地。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)出讓方式3、拍賣出讓指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點(diǎn)，利用公開場合，就所出讓土地使用權(quán)的地塊公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓者的一種方式。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 適用于投資環(huán)境好、贏利大、競爭性很強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)和娛樂用地。 據(jù)廣州日報報道28日，來自深圳的女子李燕如以5.26億元總價，力挫12家開發(fā)商，拍得廣州一塊住宅用地。廣州市房地產(chǎn)交易登記中心證實(shí)，這是廣州首次有自然人成功拍得住宅用地。 28日下午，面積17304平方米的天河區(qū)黃埔大道堅紅化工廠地塊競拍引來13位競拍者。此次出讓的宅地要求通過“限地價

9、、競配建”的方式拍賣。僅十多分鐘，地價就已從3.6億元飆升至4.9億元。競拍數(shù)額沖至5億元后，自然人李燕如將總價抬至5.26億元。隨后，拍賣隨著地塊最高限價的出現(xiàn)，轉(zhuǎn)至“競配建”環(huán)節(jié)。在此環(huán)節(jié)，李燕如與越秀地產(chǎn)爭奪了13輪后，以130套、3900平方米公租房的配建規(guī)模力壓對手。 廣州市房地產(chǎn)交易登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)，這是廣州有史以來首次有自然人成功拍得住宅用地，按規(guī)定，李燕如隨后將成立公司對土地進(jìn)行開發(fā)。李燕如在拍賣結(jié)束后稱自己來自深圳，并進(jìn)行過房地產(chǎn)開發(fā)。 廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，李燕如在申請競買該地塊時，按照競買須知的要求提交了成立項(xiàng)目公司“廣州市雅翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的相關(guān)證

10、明。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)出讓的最高年限土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年商業(yè)、旅游娛樂用地40年綜合或其他用地50年主要是考慮土地收益；其次考慮房屋的折舊期。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) （二）土地使用權(quán)劃撥 縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) （二）土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥的特征土地使用權(quán)的劃撥具有行政性，是一種具體的行政行為土地使用權(quán)劃撥是一種無償行為劃撥土地使用權(quán)無使用期限的限制劃撥土地使用權(quán)一般具有不可交易性 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) （二）土地使用

11、權(quán)劃撥 土地使用權(quán)劃撥的范圍國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的區(qū)別 劃撥土地使用權(quán) 出讓土地使用權(quán) 取得方式 行政方式 合同方式 支付對價否 無償取得 支付出讓金 存續(xù)期限長期或者無期限 有期限 可交易否 一般不可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 案例分析某國防廠因遷廠留有閑置房251間，某縣造紙廠了解情況后，經(jīng)其業(yè)務(wù)上級同意，雙方達(dá)成一項(xiàng)有償房地產(chǎn)協(xié)議書（簡稱協(xié)議），經(jīng)該縣公證處公證生效。 協(xié)議商定：某國防廠將其閑置的251間房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給造紙廠，房地產(chǎn)四界明確，

12、并附有房地產(chǎn)平面圖。造紙廠付給某國防廠房地產(chǎn)價款后，對該房地產(chǎn)行使了管理。 問：國防廠與造紙廠的交易是否合法？為什么？參考答案以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。本案中某國防廠轉(zhuǎn)讓的土地，所有權(quán)屬于國家，某國防廠只有使用權(quán)，無權(quán)轉(zhuǎn)讓。某國防廠與造紙廠通過有償轉(zhuǎn)讓房屋自行轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，違反土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定。中華人民共和國土地管理法 第四十七條規(guī)定：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，沒收非法所得，限期或者沒收在買賣或者以非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，并可以對當(dāng)事人處以罰款；對主管人員由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)給

13、予行政處分。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的法人企業(yè)。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) 有固定的經(jīng)營場所 有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本 有足夠的專業(yè)人員 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 昆明虛假樓盤吸引人購買 詐騙近3億 五星級酒店里的售樓處、媒體上大肆的廣告宣傳、與政府單位的“團(tuán)購協(xié)議”、每平方米比周邊樓盤便宜2000元的優(yōu)惠價格昆明的“華西濱湖國際生態(tài)城”吸引了2000多個市民和40余家單位搶購，到頭來竟是一場徹頭徹尾的騙局。 要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貙彶殚_發(fā)商的主體資格 ； 要審查開發(fā)商的

14、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房銷售(預(yù)售)許可證是否齊全 。 “毗鄰滇池國家旅游度假區(qū)，江蘇華西村參與投資，每平方米售價4900元，比周邊樓盤低2000元”今年初，昆明“華西濱湖國際生態(tài)城”成了受到昆明人熱捧的熱門樓盤。 今年5月，從浙江來昆明做生意的陳先生在房產(chǎn)中介公司“21世紀(jì)不動產(chǎn)”一名員工的極力推薦下，購買了一套88平方米和一套118平方米的住宅，并繳納了房款總價30%的“代建誠意金”，總計30.28萬元。 在宣傳資料上，“濱湖生態(tài)城”位于昆明市官渡區(qū)六甲街道永勝村，為城中村改造項(xiàng)目，由江蘇華西村與云南君信投資有限公司投資，昆明寧山房

15、地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建。 “年初，君信公司找我們談過聯(lián)合開發(fā)的事，但六甲街道約14平方公里的范圍內(nèi)，有10條入滇河道，屬于滇池流域重點(diǎn)保護(hù)治理區(qū)域，尚未納入城中村改造范圍?！绷捉值擂k事處相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“隨后幾個月，不斷有市民來電咨詢買房的事，還有人親自到村里來看我們感到有問題了?！?今年3月，六甲街道辦事處與永勝社區(qū)居委會在當(dāng)?shù)孛襟w上做出聲明，表示有關(guān)“濱湖生態(tài)城”的房屋售賣信息“與實(shí)際情況嚴(yán)重不符該片區(qū)城中村改造未確定任何開發(fā)企業(yè)” 一個月后，官渡區(qū)加快推進(jìn)城中村改造辦公室也發(fā)表聲明稱，“相關(guān)的土地征收及建設(shè)手續(xù)尚未獲得審批，任何銷售該項(xiàng)目商品房的行為均屬于違法行為。” 然而，“預(yù)警”

16、并沒有降低購房者的熱情。據(jù)初步統(tǒng)計，短短半年間，有40余家單位和約2000名市民被騙，涉案資金近3億元。 “公司是虛報注冊資本成立的，樓盤項(xiàng)目是虛構(gòu)的，戶型圖是網(wǎng)上下載的?！崩ッ魇泄簿纸?jīng)濟(jì)犯罪案件偵查支隊(duì)副支隊(duì)長、本案專案組副組長普令德說。 普令德介紹，云南君信投資有限公司董事長楊慶榮與其同伙租下了五星級的佳華廣場酒店一整層樓當(dāng)作辦公室，又租下酒店大堂作為“濱湖生態(tài)城”的展示大廳，還專門請公司制作了樓盤的3D宣傳影像。 “這樣檔次的售樓處在昆明房地產(chǎn)界應(yīng)該是惟一的，看上去就很有實(shí)力的樣子?！逼樟畹抡f。第三節(jié) 城市房屋拆遷 一、概述城市房屋拆遷指因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和保護(hù)環(huán)境等需要，

17、根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃和國家專項(xiàng)工程的遷建計劃以及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，由取得房屋拆遷許可證的單位依法對城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋予以拆除，并對被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的行為。房 屋 拆 遷 的 準(zhǔn) 備 工 作申請房屋拆遷許可證取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件申領(lǐng)用地規(guī)劃許可證獲取國有土地使用權(quán)證簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議實(shí) 施 房 屋 拆 遷編制拆遷方案和計劃存入拆遷補(bǔ)償安置金發(fā)布房屋拆遷公告房屋拆遷程序養(yǎng)豬場遭遇暴力拆遷 百頭豬被活埋2人受傷 2009年5月24日，湖北宜昌市宜昌開發(fā)區(qū)南苑養(yǎng)豬場遭遇暴力拆遷，2000多平方米的豬舍被夷為平地，數(shù)百頭豬被活埋或砸死，養(yǎng)豬場的2名工人在拆遷沖突中受傷。 最牛釘子戶”拉

18、了五年“鋸”家里曾被投活蛇射煙花，也曾被深達(dá)1 米的“護(hù)城河”圍困。第三節(jié) 城市房屋拆遷 二、城市房屋拆遷補(bǔ)償 房屋拆遷補(bǔ)償?shù)母拍?拆遷人依法對被拆遷人因房屋拆遷所遭受經(jīng)濟(jì)損失所給予的合理彌補(bǔ)。對象：被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人。 第三節(jié) 城市房屋拆遷 二、城市房屋拆遷補(bǔ)償房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问?貨幣補(bǔ)償：在拆遷補(bǔ)償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場評估價為標(biāo)準(zhǔn)，對被拆遷人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ：拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為。第三節(jié) 城市房屋拆遷 四、城市房屋拆遷安置 房屋

19、拆遷安置是房屋拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用。安置與補(bǔ)償不同，補(bǔ)償是拆除有產(chǎn)權(quán)的房子；安置是拆除沒有產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)人下落不明、無產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明等）的房子。第三節(jié) 城市房屋拆遷 四、城市房屋拆遷安置 房屋拆遷安置補(bǔ)助 搬遷補(bǔ)助費(fèi)：由于房屋被拆遷，該房屋的使用人搬遷而發(fā)生的費(fèi)用。 臨時安置補(bǔ)助費(fèi)： 過渡費(fèi) 停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)： 拆遷生產(chǎn)、經(jīng)營用房， 對停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)償。 原告：脫啟英，男，80歲，北京市人，北京市天壇家具公司退休工人。 被告：北京市東城區(qū)房屋土地管理局。 第三人：北京市天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司。 脫啟英共有私房8間，建筑面積93

20、5平方米，位于本市東城區(qū)東四北大街273號、 275號，屬拆遷范圍。其房產(chǎn)全部用于經(jīng)營，該戶在冊戶口為9人 。 天創(chuàng)公司根據(jù)脫敞英對房產(chǎn)的使用情況及在冊戶口人數(shù)，對脫啟英共補(bǔ)1130395元，脫啟英拒絕接受補(bǔ)償，要求原地回遷，故天創(chuàng)公司要求東城房地局依法裁決。 第三人于2000年3月1日委托北京市東城區(qū)房地產(chǎn)價格評估所對原告所有的非住宅房屋進(jìn)行評估。共計補(bǔ)償人民1130395元。 第三人天創(chuàng)公司依法領(lǐng)取了國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和房屋拆遷許可證后，對本市東城區(qū)魏家胡同、東四北大街261-277號進(jìn)行辦公樓建設(shè)并委托昊海拆遷服務(wù)中心實(shí)施拆遷，天創(chuàng)公司辦理的上述拆遷手續(xù)齊全、合法有效。脫

21、啟英訴北京市東城區(qū)房屋土地管理局城市房屋拆遷糾紛案 被告認(rèn)為，天創(chuàng)公司對脫啟英的拆遷補(bǔ)償，符合北京市城市房屋拆遷管理辦法的有關(guān)規(guī)定，脫啟英拒絕接受，理由不足，被告不予支持。 裁決如下：一、脫啟英自收到裁決書之日起五日內(nèi)，將原房屋騰空，交天創(chuàng)公司拆除。二、天創(chuàng)公司一次性將拆遷補(bǔ)償款，計人民幣1130395元整交付脫啟英。三、逾期不搬，將根據(jù)拆遷管理辦法相關(guān)條例執(zhí)行。 原告訴稱，天創(chuàng)公司向被告提交的原告私有房屋建筑面積是1987年前的建筑面積。原告早在1987年就將房屋依法改建，其建筑面積明顯大于93.5平方米。天創(chuàng)公司未根據(jù)拆遷管理辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)際測量，以確定房屋真實(shí)的面積；天創(chuàng)公司補(bǔ)償原

22、告內(nèi)外裝修費(fèi)用與實(shí)際相差甚遠(yuǎn)，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。 請求人民法院判決撤銷京東房地裁字(2000)第53號裁決。原告曾于1988年7月12日經(jīng)北京市東城區(qū)城市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)，對其所有的房屋實(shí)施翻建。翻建許可證申請書標(biāo)明同意翻建住房95.02平方米。原告在庭審中提交了中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計研究所設(shè)計的該房屋翻建圖紙以及營業(yè)執(zhí)照等文件。 原告翻建其私有房屋竣工后至今未到房管部門辦理房屋現(xiàn)狀變更登記。 被告辯稱，我局因原告未向我局提供其私有房屋所有權(quán)證，故我局依據(jù)房屋檔案的記載認(rèn)定該房的房屋面積是正確的。 原告在私有房屋翻建房屋現(xiàn)狀變更后，其應(yīng)在3個月內(nèi)依法到房屋主管部門辦理房屋現(xiàn)狀變更登記，以獲得國

23、家法律保護(hù)。原告未能依法履行其義務(wù)，失去了法律的支持。根據(jù)拆遷管理辦法的有關(guān)規(guī)定，私有房屋建筑面積以房屋產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積為準(zhǔn) 。 該裁決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法規(guī)正確，程序合法，本院應(yīng)予維持。原告要求撤銷被告裁決的訴訟請求，理由不當(dāng)，本院不予支持。 南京率先動用行政手段調(diào)控房價 07年5月以來，面對再次飆升的房價，南京市首開地方政府動用行政手段調(diào)控房價先河，對商品住宅實(shí)施以“政府指導(dǎo)價”為核心的價格監(jiān)管制度。 文件規(guī)定，普通商品住宅的利潤率不得高于8%，在核準(zhǔn)基準(zhǔn)價的基礎(chǔ)上，開發(fā)商最高加價幅度不得高于5%第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 一、房地產(chǎn)交易概述 概念 “本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)

24、轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?！?城市房地產(chǎn)管理法第2條 特點(diǎn)-房地產(chǎn)交易時權(quán)屬不分離原則 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。 第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 二、房地產(chǎn)交易的價格管理 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了兩種制度，即房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)交易價格申報制度。 房地產(chǎn)價格評估制度 房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，對房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價格所作出的推測和判斷。無論是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押還是房屋租賃，都需要對房地產(chǎn)進(jìn)行估價，這是房地產(chǎn)交易過程中的一項(xiàng)必不可少的基礎(chǔ)性工作

25、。房地產(chǎn)成交價格申報制度繳納稅費(fèi)依據(jù) 房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門申報，不得對成交價格隱瞞不報或者作不實(shí)的、虛假的申報。房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度-房地產(chǎn)估價師 第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 依法收回土地使用權(quán)的 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 權(quán)屬有爭議的 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形 案件回放：打算過戶時

26、發(fā)現(xiàn)是“查封房”去年3月，林先生通過一家房產(chǎn)中介公司介紹，與賣方王先生簽訂一份房屋買賣協(xié)議，購買王先生名下商品房一套。協(xié)議簽訂之日，林先生付了購房款30多萬元。之后，林先生陸續(xù)支付了銀行按揭房貸款及房子的物業(yè)管理費(fèi)。購房7個月后，林先生準(zhǔn)備裝修房子，并準(zhǔn)備辦理產(chǎn)權(quán)過戶，就到房產(chǎn)交易中心去查，這才發(fā)現(xiàn)該房已于2009年12月14日被法院查封（原房東因債務(wù)問題，導(dǎo)致這套房子被查封，卻仍掛到房產(chǎn)中介那銷售）。房產(chǎn)中介公司收了中介服務(wù)費(fèi)，卻連最起碼的審查工作都沒做，簽了合同就了事了，做事很不負(fù)責(zé)。林先生很生氣，將賣家和房產(chǎn)中介告上法庭。法院認(rèn)為，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，

27、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。王先生將已被法院查封的房屋轉(zhuǎn)讓給林先生，違反了國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該房屋買賣無效。最后，法院判此房產(chǎn)交易無效，王先生退購房款，并支付從付款之日起至實(shí)際還款之日止按銀行同期貸款利率計算的利息；房產(chǎn)中介退中介費(fèi)。權(quán)屬有爭議 王先生的母親是朝陽區(qū)某處私房的產(chǎn)權(quán)人，王父已故多年。王母膝下有王先生及其姐妹三人。王母1997年9月去世，當(dāng)時王家沒有對該私房析產(chǎn)，此后，該房一直由王先生的姐姐一家居住。2000年2月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)批準(zhǔn)在該地區(qū)進(jìn)行拆遷，王先生和妹妹主張該房屋是母親遺產(chǎn)，拆遷補(bǔ)償款不能被姐姐一人獨(dú)占。但他姐姐認(rèn)為房屋一直由其一家居住使

28、用，因此拆遷補(bǔ)償款只能由她一人領(lǐng)取。類似的產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋在實(shí)踐中較普遍。第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合的條件 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書 第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合的條件相關(guān)政府部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓 受讓方辦理土地使用權(quán)證書，繳納土地使用權(quán)出讓金轉(zhuǎn)讓方的收益應(yīng)上繳國家第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 四、商品房預(yù)售 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 四、商品房預(yù)售

29、商品房預(yù)售的條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證 “一方二賣” 某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱A公司)在某市商業(yè)街開發(fā)了一幢商品樓，售價10000元/m2 。 某甲選中了其中一套三居室，雙方簽定了購房合同并于2004年2月1日辦理了付款交房的手續(xù)，并且約定一年之內(nèi)辦理所有權(quán)證書。某甲因公需要出國一年，為了方便房屋的維護(hù)，某甲在2004年2月18日將房屋鑰匙交給A公司下屬的物業(yè)處保管。

30、 3月份以后，該市的樓價大幅上漲，商品房供不應(yīng)求。3月5日，A公司售樓人員某乙從物業(yè)處取走了某甲房屋鑰匙，打開房門讓購房者參觀選購。 該房屋被某丙看中，某乙以A公司名義與某丙簽訂了購房合同，雙方于3月30日辦理了交房付款手續(xù)，并于次日辦理了過戶登記手續(xù)。 某甲于2005年5月回國后發(fā)現(xiàn)本屬于自己的房屋已被他人居住，十分氣憤，手持購房合同要求某丙騰退房屋，遭到某丙拒絕。 某甲找到A公司交涉，A公司負(fù)責(zé)人表示“一房二賣”的確是自己的工作人員所為，向某甲道歉并表示愿意按照合同約定返還某甲的全部購房款及利息，但拒絕某甲要求返還房屋的請求。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解

31、釋 第八條“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！?第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 六、房地產(chǎn)抵押 指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償?shù)谒墓?jié) 房地產(chǎn)交易 六、房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)抵押主要具有如下法律特征從屬性抵押權(quán)從屬于債權(quán)，只有在債務(wù)

32、人不履行已到期的債務(wù)時債權(quán)人才可行使抵押權(quán)來處分該房地產(chǎn)。抵押權(quán)隨著債權(quán)的成立而成立，隨著債權(quán)的小時而消失。抵押的房地產(chǎn)只是提供債務(wù)履行的擔(dān)保，而不是提供給抵押權(quán)人實(shí)際支配，所以抵押人在用其合法的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押時，抵押人對該房地產(chǎn)的實(shí)際占有權(quán)并不轉(zhuǎn)移。優(yōu)先受償性優(yōu)先于其他債權(quán)人抵押人將抵押的房屋租賃給他人時，抵押權(quán)不受影響；抵押人非經(jīng)債權(quán)人同意，將已抵押房地產(chǎn)就同一擔(dān)保值做重復(fù)抵押的，重復(fù)抵押無效；抵押人將抵押的房地產(chǎn)擅自轉(zhuǎn)讓他人，抵押權(quán)人可以追及抵押的房地產(chǎn)行駛權(quán)利。第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 七、房屋租賃 房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為 房屋租賃的特征 房屋租賃的出租人必須是房屋的所有權(quán)人房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)承租人向出租人支付租金 房屋租賃有效期屆滿，承租人必須把該房屋返還給出租人第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 七、房屋租賃 房屋租賃合同出租人與承租人簽訂的，用于明