產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律-坪山飛西舊改項(xiàng)目定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告53PPT課件

1、23 七月 2022世聯(lián)-產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律-坪山飛西舊改項(xiàng)目定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告_53PPT背景說明為什么會(huì)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律？項(xiàng)目屬性：整體規(guī)劃建議及一期定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告大工業(yè)區(qū)旁-坪山中心城門戶-86萬建面的綜合體-舊改項(xiàng)目 包括約63萬的住宅+16.5萬的商業(yè)+1.6萬的學(xué)校+4.8萬的酒店報(bào)告內(nèi)容：發(fā)展商背景：首次開發(fā)、陌生區(qū)域，對(duì)片區(qū)期望很高項(xiàng)目一期面市時(shí)間：2009年上半年，整體開發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)是810年規(guī)劃龍崗有兩個(gè)新城，東部新城未來規(guī)劃及發(fā)展前景對(duì)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口發(fā)展將有很大的促進(jìn)作用深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）未來深圳重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域四個(gè)新城的建設(shè)：（

2、1）龍華新城：區(qū)域性交通樞紐和綜合服務(wù)的現(xiàn)代化新城區(qū)。（2）體育新城：集體育、教育、居住、商業(yè)文化、旅游休閑于一體的體育新城。（3）光明新城：建設(shè)具有示范作用的生態(tài)新城。（4）東部新城：高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)產(chǎn)業(yè)與綜合服務(wù)功能協(xié)調(diào)發(fā)展的東部工業(yè)新城。 未來深圳重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域光明新城龍華新城體育新城東部新城龍崗有2個(gè)新城對(duì)本項(xiàng)目而言，她不只是一個(gè)單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，她承載的區(qū)域使命意義重大，她是新城規(guī)劃下服務(wù)新城、服務(wù)大工業(yè)區(qū)的一個(gè)綜合體本項(xiàng)目：86萬建面坪山目前在籌項(xiàng)目多、規(guī)模大，且政府招牌掛土地供應(yīng)頻繁已知的有歸屬的十塊商住用地/舊改項(xiàng)目未來還將有新增拍賣地塊牛角龍村舊改江嶺工業(yè)區(qū)舊改坪山圍村舊改飛西舊改

3、深業(yè)地塊飛東舊改寶山舊改三洋湖舊改萬科項(xiàng)目金眾藍(lán)鉆項(xiàng)目06年下半年，政府頻頻出讓坪山地塊，萬科熱情競(jìng)標(biāo)，其它開發(fā)商冷靜旁觀G11204-0395G11207-0205G11336-0061G11337-0089日期地塊建面容積率競(jìng)拍者（紅字表示競(jìng)得者）樓面地價(jià)（元/平米）9月15日G11204-0395785643萬科、鵬基2127元/平米10月30日G11207-0205G11207-0205（兩次出讓）848463萬科流拍12月27日萬科、深業(yè)、名居1802元/平米G11336-00612180863無競(jìng)拍申請(qǐng)流拍G11337-0089918663深業(yè)、萬科流拍備注：G11336-0061

4、，G11337-0089兩地塊中含15%的公共性租賃住房建設(shè)本地塊楔子背景觀察： 坪山的現(xiàn)狀與未來分析萬科的熱情競(jìng)標(biāo) &大部分開發(fā)商的冷靜旁觀坪山發(fā)展的遠(yuǎn)景與近景現(xiàn)狀基礎(chǔ)：工業(yè)重鎮(zhèn)坪山作為龍崗的傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展重鎮(zhèn)，大型工業(yè)區(qū)云集，發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)坪山主要工業(yè)園區(qū)大工業(yè)區(qū)臺(tái)商工業(yè)園羅湖工業(yè)區(qū)高思特工業(yè)城同富裕工業(yè)區(qū)富山工業(yè)開發(fā)區(qū)湯坑工業(yè)區(qū)坪環(huán)工業(yè)區(qū)坪環(huán)工業(yè)城竹坑工業(yè)區(qū)沙塋工業(yè)區(qū)寶山工業(yè)區(qū)資料來源：坪山計(jì)統(tǒng)辦規(guī)劃時(shí)間規(guī)模定位大工業(yè)區(qū)199438平方公里市屬寶龍碧嶺工業(yè)區(qū)200131平方公里區(qū)屬羅湖工業(yè)區(qū)19972平方公里鎮(zhèn)屬同富裕工業(yè)區(qū)3.5萬平米鎮(zhèn)屬坪環(huán)工業(yè)區(qū)20041.7平方公里鎮(zhèn)屬沙塋工業(yè)區(qū)200

5、450萬平方米鎮(zhèn)屬資料來源：坪山計(jì)統(tǒng)辦現(xiàn)狀基礎(chǔ)：產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)不明顯態(tài)勢(shì)良好但并不突出，工業(yè)區(qū)集群規(guī)模效應(yīng)差；以中小規(guī)模私營(yíng)企業(yè)為主；低附加值的來料加工型企業(yè)多1.全鎮(zhèn)約700家企業(yè)，其中私營(yíng)企業(yè)329家，占47%2.來料加工比重大。三來一補(bǔ)企業(yè)285家，占40%3.工業(yè)園區(qū)多，村村皆有，但分布散落，各自為政，未形成集群規(guī)模效應(yīng)單位企業(yè)合計(jì)三來一補(bǔ)三資私營(yíng)企業(yè)六聯(lián)124441763坪環(huán)10327472沙塋121011碧嶺156652071湯坑16142馬蘭301875石井963田頭5931721田心4318322竹坑237214金龜927江嶺5820929南布213513沙湖12543居委會(huì)2115

6、33合計(jì)6962858232905年坪山鎮(zhèn)與龍崗區(qū)其他各鎮(zhèn)生產(chǎn)總值比較區(qū)域認(rèn)知較差城市發(fā)展緩慢，城市面貌不佳。坪山印象：老、臟、亂、落后深汕路現(xiàn)狀坪山文化廣場(chǎng)城市現(xiàn)狀：工業(yè)區(qū)農(nóng)民房混雜，相關(guān)的市政生活配套不足，城市建設(shè)嚴(yán)重滯后工業(yè)區(qū)帶來大量低收入藍(lán)領(lǐng)階層，人員混雜，治安較差房地產(chǎn)初步發(fā)展階段，區(qū)域型封閉發(fā)展。歷年只供應(yīng)3個(gè)項(xiàng)目，中小規(guī)模的中低檔項(xiàng)目，以區(qū)域內(nèi)客戶為主?，F(xiàn)二手房?jī)r(jià)格偏低，在4000元左右。項(xiàng)目東方威尼斯花園泰富中心廣場(chǎng)（泰富華庭）盈富家園（大工業(yè)區(qū)）開發(fā)時(shí)間2003年2005年2005年地理位置坪山新中心區(qū)坪山街道辦事處對(duì)面坪山金牛路與荔景路交匯處（深圳大工業(yè)區(qū)燕子嶺生活配套區(qū)北

7、側(cè)）占地面積2370018115.513381.1均價(jià)2600元/3500元/公寓：3900元/（帶裝修加1000元/平方米）；商鋪：14000元/主力戶型二房、三房二房、三房1房、2房的專家公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、服務(wù)式公寓樓盤概況總建面48000，由4棟多層與2棟小高層半圍合而成；共建住宅402套，首層商鋪125間總建面36330，其中商業(yè)13300 ，住宅面積23030。商業(yè)部分為三層高的集中式商業(yè)建筑。住宅部分由3棟1012層的小高層圍合，共214套。項(xiàng)目有2棟9層帶電梯小高層商住樓組成，分A、B、C三區(qū)，共524個(gè)單位，其中A、B區(qū)為產(chǎn)權(quán)式酒店與服務(wù)式公寓共452套，C區(qū)為專家公寓72套。

8、B、C區(qū)于06年3月發(fā)售。主力客戶原住民、私企業(yè)主、周邊工業(yè)區(qū)中高管理層、政府公務(wù)員公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、原住民私企業(yè)主公寓客戶主要是大工業(yè)區(qū)中高層管理人員/技術(shù)人員（自?。鄥^(qū)域投資客戶（包括關(guān)內(nèi)）；商鋪客戶以公務(wù)員為主區(qū)內(nèi)有效需求有限 ：嚴(yán)重的人口比例倒掛，有效置業(yè)需求有限戶籍人口僅2萬人，外來人口占95%，以工業(yè)區(qū)藍(lán)領(lǐng)為主。數(shù)據(jù)來源：坪山街道辦占地面積（平方公里）總?cè)丝谄渲袘艏丝谕鈦砣丝谄荷芥?zhèn)127.2236568320626345057大工業(yè)區(qū)46近10萬近10萬合計(jì)約46萬約2萬約44萬注：外來人口主要是工業(yè)區(qū)人及在本地做生意的小生意人目前坪山人口構(gòu)成表“勞動(dòng)力密集型”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致

9、嚴(yán)重的貧富不均，兩極分化現(xiàn)象嚴(yán)重。在人均收入的層面上，坪山已超過了普遍的“二八”原則，達(dá)到10%的人擁有80%的財(cái)富。區(qū)內(nèi)有效需求有限 ：工業(yè)區(qū)發(fā)展還遠(yuǎn)不成熟，仍需要時(shí)間3-5年培養(yǎng) 現(xiàn)有企業(yè)數(shù)有限，規(guī)劃中企業(yè)在二、三年內(nèi)難以產(chǎn)生有效需求。有效需求產(chǎn)生階段：二年建廠+一、二年工作+工作穩(wěn)定從而產(chǎn)生置業(yè)要求?，F(xiàn)有人口年產(chǎn)值（萬元）現(xiàn)有企業(yè)未來規(guī)劃配套大工業(yè)區(qū)10萬229萬118人口50萬、年產(chǎn)值1000億1、燕子嶺，建成宿舍樓10多棟，提供公寓式房間2000多間，商鋪286間。 2、聚龍山生活區(qū)已經(jīng)完成規(guī)劃，將建成各種檔次的住房，預(yù)計(jì)2010年建成。 寶龍碧嶺工業(yè)區(qū)5萬83.37萬1435家企業(yè)

10、在籌，建成后年產(chǎn)值200億東片生活配套區(qū)8萬平米；西片生活配套區(qū)10萬平米均尚未啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2010年建成江嶺196881216858企業(yè)自建員工宿舍坪環(huán)3825311138103六聯(lián)3946626736124石井1191256579竹坑3206164557市場(chǎng)聲音：當(dāng)前大工業(yè)區(qū)對(duì)坪山自住市場(chǎng)的拉動(dòng)但并不強(qiáng)勁。 工業(yè)區(qū)內(nèi)盈百富金領(lǐng)域二期去年3月開盤，目前銷售率僅32，每周只能銷售12套物業(yè)類型：商住樓建筑類別：多層、小高層物業(yè)地址：坪山金牛路與荔景路交匯處（深圳大工業(yè)區(qū)燕子嶺生活配套區(qū)北側(cè)）開發(fā)商：深圳市盈百富投資發(fā)展有限公司 二期開盤時(shí)間：2006-3 B棟 2006-5 A棟建筑面積：320

11、00平米容積率：2.39均價(jià)：4200元/平米戶型：452套單房銷售率：32一期以二、三房為主，二期以公寓型產(chǎn)品為主。中心城的誘惑：區(qū)域內(nèi)高端客戶外流坪山本地高端客戶更愿意置業(yè)中心城花半里、羅馬公元客戶分析其中坪山約5%1.看重中心區(qū)位：羅馬公元、花半里的坪山客戶比例高于奧體與中央悅城；2.客戶群體總量有限：近年來穩(wěn)定在5%左右中央悅城客戶來源分析在坪山人心目中：中心城代表著高尚的居住大環(huán)境與高素質(zhì)的城市配套關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃好/好學(xué)校/環(huán)境好公務(wù)員 王太 35歲 坪山南布村人 五口之家 與公公婆婆同住自建房 丈夫?yàn)槠荷焦珓?wù)員愛好：逛街、聊天家庭月收入：20000-30000元目前居住情況：自建

12、房，約500平米對(duì)目前居住環(huán)境滿意度：滿意置業(yè)情況：03年已在龍崗中心城購買天健郡城110平米三房。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：小孩教育、小區(qū)環(huán)境、戶型是否考慮在坪山置業(yè)：看情況，丈夫主要考慮投資商鋪“從小就在南布長(zhǎng)大，周邊都是親戚好友，覺得住村里好，相互有個(gè)照應(yīng)幫助，每年還有分紅，買龍崗的房子主要是為了孩子將來能在龍崗讀好的學(xué)校，對(duì)住坪山商品房沒多大興趣，如果有不錯(cuò)的項(xiàng)目，我老公倒是有投資商鋪的想法?！眰€(gè)體戶 方太 35歲 潮州人 中專 來坪山3年 建材店老板 愛好：逛街、看電視家庭月收入：10000元目前居住情況：和父母、兒女租房70平米左右農(nóng)民房同住對(duì)目前居住環(huán)境滿意度：不滿意是否有在坪山置業(yè)需求：暫無

13、，打算在龍崗買物業(yè)需求：小高層，3房100-110平米左右，總價(jià)35萬，首期10萬，月供2500左右置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：生活配套、地段、交通是否考慮在本項(xiàng)目置業(yè)：暫時(shí)不考慮“有買房子的計(jì)劃，但坪山整體環(huán)境不大好，有些亂，不象個(gè)城市，如果坪山的整體環(huán)境想龍崗中心城看齊就好了，比較起來還是龍崗中心城好?！?006年戰(zhàn)略新起點(diǎn)工業(yè)核心動(dòng)力區(qū)（東部新城）以中心城為中心的兩大核心發(fā)展區(qū)之一，謀求整個(gè)龍崗的共同崛起中心城：區(qū)域政治、文化、商業(yè)中心，城市次中心奧體新城：全市體育文化中心，區(qū)域的商務(wù)、商業(yè)、休閑娛樂中心龍崗東部新城：整合區(qū)域內(nèi)原有工業(yè)資源，以高科技和先進(jìn)制造業(yè)為主導(dǎo)，完善服務(wù)配套，全市的綜合工業(yè)基地。

14、東部新城：以坪山為中心，產(chǎn)業(yè)全面升級(jí)現(xiàn)代化工業(yè)基地；交通門戶/商業(yè)文化中心坪山與坑梓組成國(guó)際現(xiàn)代化工業(yè)基地。 重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)制造業(yè)、石化下游產(chǎn)業(yè)以及其他新興產(chǎn)業(yè)。成為以高新產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、大型工業(yè)項(xiàng)目為支柱的現(xiàn)代化工業(yè)基地，成為中國(guó)大型集團(tuán)企業(yè)和世界跨國(guó)公司集中區(qū)。1、初步建立以坪山為中心，以東、西、北放射路網(wǎng)為基本骨架，軸帶結(jié)合、梯度推進(jìn)的空間發(fā)展結(jié)構(gòu)。2、確保土地資源的集約使用。3、以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)，從區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的角度進(jìn)行組團(tuán)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其空間布局。4、以改善城市環(huán)境為目標(biāo)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，增辟城中干線，調(diào)整布局形態(tài)，強(qiáng)調(diào)城市特色，保護(hù)客家民居。5、建設(shè)現(xiàn)代化高質(zhì)量的公

15、共服務(wù)設(shè)施6、保護(hù)城市環(huán)境資源，逐步實(shí)現(xiàn)城市人文環(huán)境與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)。坪山杭梓東部新城大工業(yè)區(qū)分期持續(xù)開發(fā)對(duì)周邊區(qū)域的影響是一個(gè)長(zhǎng)期，逐步提升的過程2006-2010年是大工業(yè)區(qū)的建設(shè)成型期大工業(yè)區(qū)總面積174.4平方公里可開發(fā)建設(shè)面積109平方公里其中，規(guī)劃城市建設(shè)用地面積81平方公里中心片區(qū)38平方公里其中，出口加工區(qū)3平方公里其中，工業(yè)產(chǎn)業(yè)用地35平方公里開發(fā)規(guī)劃：第一階段，到2005年：開發(fā)20平房公里第二階段，到2010年：開發(fā)18平方公里深圳大工業(yè)區(qū)近期建設(shè)新增建設(shè)用地表大工業(yè)區(qū)的規(guī)劃用地圖產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)效益未來更顯著企業(yè)類型主要企業(yè)彩顯業(yè)龍頭企業(yè)深圳賽格三星股份有限公司日立賽

16、格彩色顯示器件有限公司IT業(yè)巨子日立環(huán)球存儲(chǔ)產(chǎn)品（深圳）有限公司松日通信技術(shù)（深圳）有限公司新型材料生產(chǎn)中心住龍納米技術(shù)（深圳）有限公司TTI硅晶拋光材料（深圳）有限公司深圳市雷地科技實(shí)業(yè)有限公司裝備制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)汽車制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)大工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：重點(diǎn)發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)、精密機(jī)械工業(yè)、生物工程及醫(yī)療工業(yè)和新材料四大產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在：共引進(jìn)項(xiàng)目120個(gè)，建成投產(chǎn)71個(gè)，在建14個(gè)，利用外資3億元。共進(jìn)駐企業(yè)118家，2006年工業(yè)總產(chǎn)值132億元未來：目前有35個(gè)項(xiàng)目籌備中，遠(yuǎn)景目標(biāo)待大工業(yè)區(qū)建成后，2010年總產(chǎn)值達(dá)1000億元。企業(yè)名稱投資規(guī)模（億元）預(yù)計(jì)年產(chǎn)值（億元）深

17、圳中核集團(tuán)公司（中核磁性材料項(xiàng)目）6.6230兆天國(guó)際集團(tuán)有限公司（兆天保護(hù)膜項(xiàng)目）2.23.45深圳市雷地科技實(shí)業(yè)有限公司（雷地金剛石膜項(xiàng)目）29.3福興達(dá)科技實(shí)業(yè)（深圳）有限公司（福興達(dá)數(shù)碼信息產(chǎn)品項(xiàng)目）210高端產(chǎn)業(yè)人口不斷匯集：隨著企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的雙向提升及企業(yè)自身建設(shè)運(yùn)作成熟，管理及技術(shù)人員所占比例上升。產(chǎn)業(yè)工人技術(shù)人員研發(fā)人員一般管理人員中高級(jí)管理人員高級(jí)管理人員人群分類（年份） 04 05 06 07 08 09 10產(chǎn)業(yè)工人人數(shù)增長(zhǎng)曲線專業(yè)人才及管理人員人數(shù)增長(zhǎng)曲線（人數(shù)）4000030000200001000080006000400020000企業(yè)發(fā)展規(guī)律：管理及技術(shù)人員的比

18、例隨企業(yè)的發(fā)展快速提升企業(yè)發(fā)展初期，管理及技術(shù)人員比例很小目前區(qū)內(nèi)人口約10萬，80%左右為普通產(chǎn)業(yè)工人未來規(guī)劃人口50萬產(chǎn)業(yè)配套不斷完善興建大量生活配套及文化娛樂配套坪山大工業(yè)區(qū)體育中心已動(dòng)工，預(yù)計(jì)09年建成大工業(yè)區(qū)醫(yī)院，預(yù)計(jì)09年建成中心廣場(chǎng)，尚未動(dòng)工，預(yù)計(jì)2010年建成河濕地公園，尚未動(dòng)工，2010年建成馬巒山郊野公園，預(yù)計(jì)2010年前建成第九高級(jí)中學(xué)，尚未動(dòng)工，預(yù)計(jì)09年建成大運(yùn)會(huì)的申辦成功，坪山作為部分賽事承辦地區(qū)各類市政配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度，勢(shì)必將會(huì)在2010年前完成！依托中心城，交通全面升級(jí)中心城的南坪快速、地鐵3號(hào)線、3號(hào)線延長(zhǎng)線、沙荷線的利好對(duì)坪山有積極影響，加強(qiáng)坪山與中心城的

19、聯(lián)系。地鐵3號(hào)線2009年建成地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)線2010年后建成南坪快速路2010年后建成沙荷路2007年建成坪山地鐵三號(hào)線延長(zhǎng)線A線將坪山與龍崗中心城連接龍六線：服務(wù)于大工業(yè)區(qū)。線路從龍一線銀海市場(chǎng)站采用高架方式經(jīng)過新橫坪公路中山大道深汕路丹梓大道。中山大道直接聯(lián)系坪山中心城中環(huán)路圍繞整個(gè)坪山中心城萬科的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光：產(chǎn)業(yè)帶來的巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)坪山對(duì)于萬科，是另一個(gè)“萬科的坂田”四季花城萬科城第五園，萬科已經(jīng)確立了市場(chǎng)霸主的地位，成為區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的拉動(dòng)者，并從中獲益豐厚。2.萬科城3.第五園1.四季花城價(jià)格時(shí)間STEP1：四季花城STEP2：萬科城STEP3：第五園關(guān)外居住“城鎮(zhèn)”。產(chǎn)品多元化：多層

20、、小高層、花園洋房、聯(lián)排、別墅。形象提升：白領(lǐng)社區(qū)文化社區(qū)1-7期：2800-50001-2期：普通住宅：5500TH：120001-3期：普通住宅6000-8500TH：11500數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)我們的建議：坪山更具戰(zhàn)略性地位，遠(yuǎn)景光明但仍需要等待，近期發(fā)展前景應(yīng)謹(jǐn)慎！未來東部新城帶來的機(jī)遇：1.以坪山為中心，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)2.高端產(chǎn)業(yè)人口不斷匯集3.產(chǎn)業(yè)配套不斷完善4.依托中心城，交通全面升級(jí)現(xiàn)狀當(dāng)前坪山狀況導(dǎo)致的限制：1.區(qū)域認(rèn)知性差2.房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域封閉發(fā)展3.區(qū)域內(nèi)有效需求有限，短期難以改善4.區(qū)域內(nèi)高端客戶外流現(xiàn)狀與期望存在著巨大的差距，美好的未來何時(shí)才能到來呢？尋找可借鑒案例

21、案例借鑒新城、工業(yè)區(qū)發(fā)展案例 美國(guó)加州爾灣市蘇州工業(yè)園深圳科技園上海漕河涇工業(yè)園區(qū)以一種或多種產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)力而帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展的新城，規(guī)劃設(shè)計(jì)好，吸引大量的居民和商業(yè)機(jī)構(gòu)，從而成功帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，形成高尚住宅區(qū)爾灣位于加利福尼亞州以南五十公里處，屬于橘郡管轄范圍。爾灣南面瀕臨太平洋，擁有著名的Laguna海濱、LongBeach海濱，這里陽光充沛(“加州的陽光”聞名世界)，氣候溫和爾灣是美國(guó)最大的規(guī)劃城市社區(qū)之一，占地88平方公里，現(xiàn)有人口17.5萬。雖然爾灣從建市到目前只有短短的30多年歷史，但是它已經(jīng)成為加州重要的經(jīng)濟(jì)城市。由于是新開發(fā)的社區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)非常好，吸引了大量的居民和商業(yè)機(jī)構(gòu)，

22、近幾年來逐漸成為加州的高尚住宅區(qū)之一。 美國(guó)加州爾灣市發(fā)展歷程產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展間隔10年以上美國(guó)加州爾灣市1959年?duì)枮彻?、政府捐地；同時(shí)開始城市規(guī)劃1970年“爾灣工業(yè)區(qū)” （爾灣商業(yè)綜合體）開放；龜巖、大學(xué)公園、牧場(chǎng)、核桃及Culverdale等住宅區(qū)陸續(xù)建成1971年?duì)枮呈薪⒁?guī)劃最終完成，產(chǎn)業(yè)逐漸完善1977年1980年后房地產(chǎn)業(yè)起步并逐漸發(fā)展成熟10年產(chǎn)業(yè)高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，與深圳大工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類似美國(guó)加州爾灣市爾灣現(xiàn)有公司1.7萬家，以高科技為主導(dǎo)，具有多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。公司名稱產(chǎn)業(yè)公司名稱產(chǎn)業(yè)雇員塔可鐘餐飲福特汽車集團(tuán)汽車400埃樂峻馬自達(dá)482圣約翰豐田材

23、料處理100布勞德康姆起亞汽車222密地機(jī)械機(jī)械戴姆勒克萊斯樂80康阿戈拉食品零售食品川崎汽車400極可意渦流浴缸建材林肯125第一選擇抵押貸款金融共1809愛德華生命科學(xué)生物總部在爾灣的公司數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)叢書新城模式國(guó)際大都市發(fā)展實(shí)證案例吸引大量企業(yè)及居住人口的原因最核心因素的是政府的大力扶持和完備的商業(yè)、教育配套美國(guó)加州爾灣市綜合競(jìng)爭(zhēng)力安全自然環(huán)境商業(yè)、教育配套政府扶持就業(yè)機(jī)會(huì)近10年來，爾灣一直在全美最安全城市前10；并多次名列榜首。有超過100個(gè)公園和公共游泳池；提供自行車道，鼓勵(lì)自行車作為交通工具。80%以上的社區(qū)都規(guī)劃良好，大多數(shù)擁有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、小公園等，木橋區(qū)甚至有人工湖。高

24、檔次的酒店，超大規(guī)模的SHOPPING MALL，世界各國(guó)風(fēng)味美食餐廳均在此聚集；學(xué)區(qū)一貫被評(píng)為美國(guó)最佳教育系統(tǒng)；是全國(guó)聞名的學(xué)校。政府對(duì)低收入首次置業(yè)者、殘疾人和老年人都有不同程度的住房扶持政策，以保證居民的住房條件得到有效保障；人口17.5萬，房屋數(shù)量6.45萬套，包括商品房、廉租房、臨時(shí)住房等。橘郡在美國(guó)各個(gè)行業(yè)的總體工資水平都處于上等。爾灣收入水平在橘郡處于上等。爾灣現(xiàn)有居住人口17.5萬，就業(yè)崗位數(shù)16.8萬，其中2/3的崗位是由當(dāng)?shù)鼐用裣溆?/3的崗位吸引了很多外來人口。成功因素：多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善的城市配套。前者深圳大工業(yè)區(qū)已經(jīng)具備，目前欠缺的需要借鑒的是后者美國(guó)加州爾

25、灣市多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完善的城市配套高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、物流、服裝業(yè)等產(chǎn)業(yè)都有大規(guī)模的公司進(jìn)駐。以高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)性大，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)浪中更加穩(wěn)定。在90年代末高科技產(chǎn)業(yè)泡沫破滅時(shí)，硅谷受到了極大的沖擊，而爾灣這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在遇到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候則相對(duì)穩(wěn)定，沒有受到太大影響。爾灣的投資主體是私人公司，以市場(chǎng)為導(dǎo)向的投資機(jī)制使開發(fā)商意識(shí)到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要性。酒店、餐廳、商場(chǎng)和娛樂設(shè)施的完善不但吸引了居住人口，其自身也實(shí)現(xiàn)了較高的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)了雙贏。新城、工業(yè)區(qū)發(fā)展案例 美國(guó)加州爾灣市蘇州工業(yè)園深圳科技園上海漕河涇工業(yè)園區(qū)一個(gè)以高新技術(shù)為先導(dǎo)、現(xiàn)代工業(yè)為

26、主體、第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)公益事業(yè)相配套的現(xiàn)代化的新城區(qū)，園區(qū)因經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快且資源、配套俱全使得房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府間最大的合作項(xiàng)目。蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州古城東側(cè)美麗的金雞湖畔，距離上海約80公里，交通十分便利。蘇州工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū)288平方公里，其中，中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，規(guī)劃居住人口100萬。 蘇州工業(yè)園蘇州工業(yè)園開發(fā)建設(shè)12年間，經(jīng)濟(jì)以年均40%左右的速度快速增長(zhǎng)，園區(qū)已成為中國(guó)發(fā)展速度最快、最具競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)區(qū)之一，得到了海內(nèi)外各界人士高度評(píng)價(jià)。園區(qū)風(fēng)景秀美、配套齊全，園區(qū)房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。 發(fā)展歷

27、程蘇州工業(yè)園1994年2000年高品質(zhì)區(qū)域環(huán)境形成；中方主導(dǎo)引進(jìn)外資，擴(kuò)充式開發(fā)未來建設(shè)“最適宜人居和創(chuàng)業(yè)城市”；房地產(chǎn)增長(zhǎng)方式向適度、均衡和可持續(xù)發(fā)展方向轉(zhuǎn)變2006年后開放交融式開發(fā)，完善城市功能；房地產(chǎn)業(yè)方興未艾成功卓越飛躍中國(guó)工業(yè)園區(qū)典范高平臺(tái)下的快速發(fā)展國(guó)際技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城中國(guó)和新加坡政府簽署園區(qū)合作開發(fā)協(xié)議；同時(shí)由新方主導(dǎo)開始城市規(guī)劃，封閉式開發(fā)成就土地規(guī)模土地日益趨緊288平方公里70平方公里12年產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：GDP和工業(yè)總產(chǎn)值迅速增長(zhǎng)，占全市GDP的15，園區(qū)世界500強(qiáng)企業(yè)達(dá)到46個(gè)蘇州工業(yè)園蘇州工業(yè)園區(qū)世界500強(qiáng)企業(yè)德國(guó)西門子集團(tuán)法國(guó)萊雅集團(tuán)法國(guó)阿爾卡特集團(tuán)法國(guó)家樂福韓國(guó)三星電

28、子英國(guó)葛蘭素斯密斯克林公司荷蘭阿克蘇-諾貝爾集團(tuán)日本三菱株式會(huì)社日本富士通日本久保田株式會(huì)社法國(guó)道達(dá)爾集團(tuán)三井物產(chǎn)株式會(huì)社美國(guó)高特利集團(tuán)日本丸紅株式會(huì)社美國(guó)伊頓公司達(dá)能集團(tuán)英國(guó)BOC集團(tuán)德國(guó)戴姆勒-克萊斯勒集團(tuán)日本三井金屬礦業(yè)株式會(huì)社新日本制鐵株式會(huì)社美國(guó)禮來制藥公司美國(guó)德爾福公司德國(guó)博世控股公司挪威海德魯公司美國(guó)百得集團(tuán)英國(guó)BP公司法國(guó)索迪斯聯(lián)合公司日本新日礦公司美國(guó)百特公司荷蘭皇家飛利浦電子股份有限公司法國(guó)歐尚集團(tuán)德國(guó)巴斯夫公司日本國(guó)株式會(huì)社日立制作所美國(guó)杜邦公司英國(guó)翠豐集團(tuán)皇家殼牌集團(tuán)（荷蘭）日本住友株式會(huì)社芬蘭諾基亞電信公司美國(guó)旭電公司明尼蘇達(dá)礦業(yè)與制造業(yè)公司(3M公司)美國(guó)霍尼韋爾國(guó)

29、際集團(tuán)德國(guó)ZF集團(tuán)松下電器產(chǎn)業(yè)株式會(huì)社共計(jì)46家美國(guó)艾默生電氣公司瑞士迅達(dá)控股集團(tuán)日本旭化成株式會(huì)社經(jīng)過十多年的發(fā)展園區(qū)在以IC、TFT-LCD為核心的電子信息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域形成了較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈。已有2200余家跨國(guó)公司落戶園區(qū)，累計(jì)合同資金超過231億美元，實(shí)際到賬超過100億美元。其中，歐美企業(yè)投資比重占50%，港澳臺(tái)企業(yè)投資比重占22%，日本企業(yè)投資比重占13%。園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的竣工面積累計(jì)超過320萬平方米。產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，地價(jià)房?jī)r(jià)長(zhǎng)幅巨大，園區(qū)房?jī)r(jià)已成為蘇州乃至周邊地區(qū)之最規(guī)劃建設(shè)各類住宅20 萬套，可容納50萬人口左右?，F(xiàn)有住宅開發(fā)項(xiàng)目近40

30、個(gè)，目前住宅開發(fā)面積累計(jì)已超過900萬平方米，銷售率高達(dá)95%以上，吸引入住居民8萬余人。為在園區(qū)工作生活的各階層人士提供了適合的住房。既有適合海外人士居住的別墅及高級(jí)公寓，也有適合普通中國(guó)員工居住的公寓房。蘇州工業(yè)園商住用地價(jià)格已經(jīng)由開發(fā)之初的每平方米70美元上升到500美元左右，住宅商品房?jī)r(jià)格也由過去的每平方米1500元上升到4500元左右，房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯 ?！笆晃濉币?guī)劃目標(biāo)建成全市高尚人居區(qū)域和商務(wù)樓宇集中區(qū)域 吸引大量企業(yè)及居住人口的原因最核心的因素是政府的傾力扶持和完備的商業(yè)、教育配套綜合競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)位自然環(huán)境政府扶持配套人力資源蘇州與上海相隔僅80多公里，這一區(qū)位的特點(diǎn)同美國(guó)

31、東部的紐約地區(qū)十分相似。工業(yè)園位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的“區(qū)域發(fā)展中軸”之上，同時(shí)也是蘇州城市發(fā)展的主導(dǎo)方向。 金雞湖是蘇州工業(yè)園區(qū)寶貴的風(fēng)景資源。其湖面約平方公里，環(huán)湖地區(qū)將開發(fā)成為現(xiàn)代風(fēng)格的休閑娛樂空間。2005年度，金雞湖景區(qū)吸引了200多萬國(guó)內(nèi)外游客和市民，并獲得“蘇州旅游最佳投資獎(jiǎng)”。規(guī)劃建設(shè)的17個(gè)“鄰里中心”是在借鑒新加坡公共管理先進(jìn)理念的基礎(chǔ)上，結(jié)合園區(qū)商業(yè)開發(fā)，通過多年實(shí)踐而形成的集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心。蘇州工業(yè)園區(qū)的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)擁有先進(jìn)的教育設(shè)施、優(yōu)秀的師資力量和先進(jìn)的教學(xué)手段，為當(dāng)?shù)靥峁┝爽F(xiàn)代化的教育環(huán)境，園區(qū)的基礎(chǔ)教育走在了蘇州市的前列。

32、中國(guó)唯一的由兩國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人直接推動(dòng)的合作項(xiàng)目，降低了企業(yè)的政治風(fēng)險(xiǎn)。 中國(guó)唯一享受眾多優(yōu)惠政策的開發(fā)區(qū)。 蘇州的人力資源和人口素質(zhì)一向位居中國(guó)前列。全市共擁有各類大學(xué)9所、成人教育機(jī)構(gòu)46所，獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)63所，在崗各類專業(yè)技術(shù)人員31萬人，每年有近5萬名受過中等以上良好教育的新增勞力流入就業(yè)市場(chǎng)。蘇州工業(yè)園新城、工業(yè)區(qū)發(fā)展案例 美國(guó)加州爾灣市蘇州工業(yè)園深圳科技園上海漕河涇工業(yè)園區(qū)經(jīng)二十多年的高速發(fā)展，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高科技重鎮(zhèn)，成功帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟位置：麒麟路南油大道以東、廣深高速公路以南、沙河西路以西、濱海大道以北規(guī)模：11.52平方公里功能：以研發(fā)、科技、教育為主要功能世界500強(qiáng)

33、企業(yè)有60多家落戶深圳，幾十家世界著名企業(yè)在深圳投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)目前，科技園片區(qū)已經(jīng)開發(fā)的商住房項(xiàng)目20多個(gè)。其中不乏卓越淺水灣、城市山谷等高檔物業(yè)。隨著科技園的成熟發(fā)展，片區(qū)內(nèi)乃至周邊的房地產(chǎn)業(yè)也日趨成熟。物業(yè)的品質(zhì)在不斷升級(jí)，物業(yè)的價(jià)值在不斷上升。深圳科技園發(fā)展歷程深圳科技園屬于產(chǎn)業(yè)園中發(fā)展較迅速，并且相當(dāng)成功的案例，園區(qū)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始輻射周邊地區(qū)深圳科技園1996年整體規(guī)劃；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1998年產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)；核心項(xiàng)目及大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā) 核心大企業(yè)開始入園2002年服務(wù)完善、規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)大量進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)起步新產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃和啟動(dòng)防，中小企業(yè)大量進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成熟2005年未來工業(yè)園

34、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，輻射范圍越來越廣孕育期建設(shè)期成長(zhǎng)期成熟期市政投入國(guó)際企業(yè)及大量中小企業(yè)入園 核心區(qū)投入大企業(yè)入園土地清查與規(guī)劃健康成熟良性循環(huán) 9年產(chǎn)業(yè)園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是推動(dòng)園區(qū)進(jìn)步的主要?jiǎng)恿ι钲趽碛凶灾髦R(shí)產(chǎn)權(quán)的骨干企業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)華為、中興、科健、開發(fā)科技、長(zhǎng)城、天馬微電子等生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)科興、綠鵬、創(chuàng)世紀(jì)公司等新材料產(chǎn)業(yè)亞迪、天玉、長(zhǎng)園公司等醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)邁瑞、安科、奧沃公司等474.46655.18819.791064.4 51709.921321.362482.793266.52億元從事高新技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)的科技人員全市申請(qǐng)專利數(shù)高新技術(shù)產(chǎn)品利稅數(shù)據(jù)來源：深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)

35、公報(bào)深圳科技園科技園置業(yè)群體特征是高素質(zhì)年輕白領(lǐng)，他們的工作區(qū)域已不僅僅是科技園片區(qū)條 件2房3房/4房年齡26-3030-40學(xué)歷本科為主本科及以上職業(yè)IT/金融/設(shè)計(jì)類普通白領(lǐng)電子/網(wǎng)絡(luò)/IT/通訊類中高管理居住或工作區(qū)域福田、南山為主福田、南山為主家庭人口2人居多3人居多總價(jià)承受力60萬左右100萬以上交通工具公交車為主私家車置業(yè)次數(shù)首次居多二次及以上購房信息來源朋友介紹/網(wǎng)絡(luò)/條幅業(yè)主介紹/條幅/路過/報(bào)紙決定購房動(dòng)力源片區(qū)前景/小區(qū)環(huán)境/戶型環(huán)境安靜/戶型/名校深圳科技園數(shù)據(jù)來源：科技園海怡東方客戶分析成功原因核心因素是政府的支持深圳市的城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施政策優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì):西部發(fā)展

36、及城市中心西移區(qū)土地經(jīng)營(yíng):政府引導(dǎo)；市場(chǎng)主導(dǎo):以市場(chǎng)需求為發(fā)展導(dǎo)向,但政府在前期必須參與統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)配套和招商重點(diǎn)和核心競(jìng)爭(zhēng)力突出集中力量發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)深圳科技園新城、工業(yè)區(qū)發(fā)展案例 美國(guó)加州爾灣市蘇州工業(yè)園深圳科技園上海漕河涇工業(yè)園區(qū)2004年新開發(fā)的園區(qū)，被賦予了上海電子信息產(chǎn)業(yè)新匯集地的重要地位，核心產(chǎn)業(yè)定位明確上海已形成了三大產(chǎn)業(yè)，六大園區(qū)：西北區(qū)是新材料；正東是信息醫(yī)藥；西南到正南區(qū)域是電子信息漕河涇開發(fā)區(qū)內(nèi)有微電子、光電子、計(jì)算機(jī)及軟件、新材料、航天航空等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。因發(fā)展需要和地塊限制，在浦江鎮(zhèn)成立新園區(qū)漕河涇開發(fā)區(qū)代表企業(yè)：3M中國(guó)研發(fā)基地、愛立信亞太地區(qū)研發(fā)中心和華東總部上海

37、漕河涇工業(yè)園區(qū)高科技園區(qū)2005年底引進(jìn)第一批入駐企業(yè)，占地面積較小，規(guī)模不大，不能迅速推動(dòng)園區(qū)發(fā)展。規(guī)劃正常運(yùn)營(yíng)時(shí)間為2010年。漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園目前仍處于開發(fā)初期，發(fā)展不成熟，與深圳大工業(yè)區(qū)十分類似出口加工區(qū)高科技園區(qū)綜合配套區(qū)863軟件浦江智谷維豪科學(xué)園浦江原有企業(yè)備 用 地備用地配套區(qū)占地面積發(fā)展現(xiàn)狀出口加工區(qū)占地93公頃2004年3月1日正式封關(guān)運(yùn)作高科技園占地3.7平方公里面向世界500強(qiáng)招商，尤其歡迎高新科技產(chǎn)業(yè)的外資企業(yè)綜合配套區(qū)占地1.3平方公里將建設(shè)辦公、住宅、商業(yè)、休閑等方面的配套原有企業(yè)占地500多畝浦江鎮(zhèn)原有企業(yè)，目前享受園區(qū)優(yōu)惠政策；將在以后的園區(qū)發(fā)展過程中進(jìn)行地塊置換，退出高科園園中園將近3000畝地2004年之前建立，管理基本獨(dú)立于園區(qū)上海漕河涇工業(yè)園區(qū)漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)定位，將集聚10萬高收入專業(yè)人士與中高管理人員總規(guī)劃面積10.7平方公里與浦江鎮(zhèn)中心城區(qū)相望全國(guó)唯一同時(shí)享受經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的開發(fā)區(qū) 以IT和生物產(chǎn)業(yè)為主，定位為世界500強(qiáng)企業(yè)研發(fā)中心的國(guó)家級(jí)新技術(shù)工業(yè)園區(qū)。2004年建園，計(jì)劃2010年前投入正常運(yùn)營(yíng)規(guī)劃集聚約10萬名年收入達(dá)10萬元以上的各類專業(yè)人士以