養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)理念講義課件(最新)

1、退休社區(qū)的開發(fā)理念-北京東方太陽城開發(fā)案例分析1目錄一、退休社區(qū)的基本開發(fā)理念二、退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)三、退休社區(qū)的營(yíng)銷策劃方案四、退休社區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)五、退休社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)特色六、對(duì)中國(guó)老年住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)2一，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念 1、退休社區(qū)開發(fā)理念的產(chǎn)生 2、退休社區(qū)的基本開發(fā)理念3一，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念1，退休社區(qū)開發(fā)理念的產(chǎn)生（1）、境外投資考察的偶然發(fā)現(xiàn)（2）、美國(guó)對(duì)退休社區(qū)的定位（3）、美國(guó)退休社區(qū)的典型案例41、退休社區(qū)開發(fā)理念的產(chǎn)生 （1）境外投資考察的偶然發(fā)現(xiàn)1998年時(shí)，公司準(zhǔn)備在美國(guó)投資房地產(chǎn)，在美國(guó)亞利桑那洲考察地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，偶然中接觸到了一個(gè)老年公寓

2、的開發(fā)項(xiàng)目，由于我們對(duì)此項(xiàng)目的概念很陌生，所以沒有進(jìn)行投資。但因此我們初步解了退休社區(qū)這個(gè)理念，一方面被退休社區(qū)優(yōu)美的環(huán)境所吸引，另一方面對(duì)美國(guó)老年人有這樣的生活方式感到驚呀，從而對(duì)美國(guó)退休社區(qū)這種專業(yè)化房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)生了濃厚的興趣。 美國(guó)亞利桑那洲Grand太陽城是我們第一次見到的退休社區(qū)那優(yōu)美的環(huán)境和精致的房屋給我們留下了十分難忘的印象一，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念51、退休社區(qū)開發(fā)理念的產(chǎn)生 （2）美國(guó)對(duì)退休社區(qū)的定位 美國(guó)老年住宅主要有二大類型：退休社區(qū)(adult community)和老年公寓（seniors housing）。從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)角度區(qū)分就是：老年公寓一般是出租型物業(yè)，退休社區(qū)

3、一般是出售型物業(yè)。 退休社區(qū)主要是為健康老人提供居住的社區(qū)，在美國(guó)退休社區(qū)大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，入住或購(gòu)房者須滿足一定的年齡限制，比如：要求55歲以下年齡的人不能居住，退休社區(qū)所居住老人的子女在退休社區(qū)居住1年內(nèi)不能超過30日等，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1999年美國(guó)大約有2106個(gè)退休社區(qū)。退休社區(qū)的基本要求：（1）健康老人相對(duì)集中居住，（2）居住者既有獨(dú)立的生活空間，又有相對(duì)的公共空間，（3）既要有獨(dú)立的廚房，又要有集體食堂，（4）醫(yī)療設(shè)施要健全，（5）有完善的文化娛樂設(shè)施。 一，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念6（3）美國(guó)退休社區(qū)的典型案例 作為全球第七大的房地產(chǎn)公司，Del Webb是“Sun Cit

4、y”的發(fā)起者，是紐約交易所上市公司，年?duì)I業(yè)額8-11億美元，是美國(guó)最大的建設(shè)健康型退休社區(qū)的開發(fā)商，在美國(guó)南方主要8個(gè)州均有開發(fā)項(xiàng)目，到1999年時(shí)總計(jì)開發(fā)住房單位約75000萬個(gè).是美國(guó)是大的房地產(chǎn)公司帕爾迪（ Pulte Homes）的子公司。 2001年7月，帕爾迪公司和老年住宅開發(fā)商Del Webb合并，成為了美國(guó)最大也是最賺錢的房地產(chǎn)開發(fā)商。2005年P(guān)HM實(shí)現(xiàn)銷售收入為146.95億美元，總資產(chǎn)130.48億美元， 2006 年 銷售41487 套住宅。DELWEBB公司在全美各州所開發(fā)的退休社區(qū)位置一覽一，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念7（3）美國(guó)退休社區(qū)的典型案例 位于珞杉磯東南一百英

5、里外的沙漠棕櫚太陽城退休社區(qū)，有4985個(gè)住房單位，36洞高爾夫球場(chǎng)，其中一個(gè)18洞為PGA標(biāo)準(zhǔn)一，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念8位于美國(guó)南卡羅來納州的Hilton太陽城退休社區(qū)（3）美國(guó)退休社區(qū)的典型案例 一，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念9（3）美國(guó)退休社區(qū)的典型案例 位于美國(guó)佛羅里達(dá)州坦帕市的太陽城中心(sun city center)退休社區(qū)是我們?cè)诿绹?guó)考察次數(shù)最多的社區(qū)，它是目前美國(guó)最大的退休社區(qū)之一，占地10平方公里，總居住人口約1.7萬人，由6個(gè)大型組團(tuán)社區(qū)圍繞著126個(gè)洞的高爾夫球組成，這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天， 這里大約三分之一的居民是活

6、躍的高爾夫球愛好者 102，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念（1）、用退休社區(qū)去改變舊的養(yǎng)老觀念（2）、用退休社區(qū)去培育新的養(yǎng)老模式（3）、用退休社區(qū)引導(dǎo)老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（4）、退休社區(qū)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)一，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念112，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念不同于福利性的敬老院不是民政部門通過社會(huì)集資捐助或政府投資建設(shè)的純救濟(jì)型敬老院 不同于護(hù)理性的托老所不僅是為缺乏自理能力或無人照顧的老人所提供的純服務(wù)型托老所 不同于康復(fù)性的養(yǎng)老院不單是為那些治療疾病或定期療養(yǎng)的老人所建造的純醫(yī)療型養(yǎng)老院 （1）、用退休社區(qū)改變舊的養(yǎng)老觀念 退休社區(qū)-一，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念122，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念（2）、

7、用退休社區(qū)去培育新的養(yǎng)老模式 退休社區(qū)-是一種居家養(yǎng)老的新型模式獨(dú)立的單元化家庭生活，不同于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式是一種社會(huì)養(yǎng)老的發(fā)展模式居住環(huán)境社區(qū)化、配套設(shè)施多樣化、家庭服務(wù)社會(huì)化是一種商業(yè)養(yǎng)老的經(jīng)營(yíng)模式以商業(yè)化投資方式運(yùn)作老年公寓的建設(shè),形成良性循環(huán)一，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念132，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念（3）、用退休社區(qū)引導(dǎo)老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 退休社區(qū)- 提供交通、家政、餐飲、代辦、保健、醫(yī)療、理財(cái)、郵政、儲(chǔ)蓄、看護(hù)等服務(wù)內(nèi)容，引領(lǐng)社區(qū)化便捷化的退休生活。 提倡體育、旅游、休閑、娛樂、學(xué)習(xí)、務(wù)農(nóng)、自娛勞作、自我管理、 時(shí)間儲(chǔ)蓄等生活方式，引領(lǐng)相互交流、積極消費(fèi)的退休生活。 用退休社區(qū)去搭建老年

8、產(chǎn)業(yè)基地的雛形，可以充分挖掘并誘導(dǎo)老年人在購(gòu)房、保健、醫(yī)療、娛樂、旅游、再教育等方面的巨大消費(fèi)潛力，推動(dòng)老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。位于美國(guó)南卡羅來納州的Hilton太陽城退休社區(qū)內(nèi)高爾夫球會(huì)所一，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念142、退休社區(qū)的基本開發(fā)理念（4）、退休社區(qū)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn) 地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)潮起潮落，專業(yè)產(chǎn)品開發(fā)勢(shì)在必行。通過開發(fā)東方太陽城這個(gè)系列化、專業(yè)化的退休社區(qū)產(chǎn)品，引導(dǎo)中國(guó)改革開放之后富裕起來的一代退休人群(即上世紀(jì)50-60年代出生的群體）去接受全新的退休生活方式，使目前退休社區(qū)產(chǎn)品的潛在市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)市場(chǎng)。減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的非專業(yè)化的、周期性的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 一，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念北京目

9、前最大的退休社區(qū)-東方太陽城南大門15（4）、退休社區(qū)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn) 根據(jù)美國(guó)2008年對(duì)老年公寓開發(fā)商的統(tǒng)計(jì)： 排名前50名的老年公寓開發(fā)商有四分之一是上市公司，排名前10名的開發(fā)商有7個(gè)是上市公司，前50名開發(fā)商中有46%的為私人盈利性投資的企業(yè)，有30%為政府主辦的的非盈利企業(yè)，其余則是帶有一定政府補(bǔ)貼性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)企業(yè)。 排名前50名的老年公寓管理公司有12%是上市公司，前50名的管理公司開發(fā)商中有58%的為私人盈利性企業(yè)，有30%為政府參與和補(bǔ)貼性的非盈利企業(yè)。14年來美國(guó)老年公寓開發(fā)商前10強(qiáng)和前25強(qiáng)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)圖2，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念一，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念16 （4）、

10、退休社區(qū)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn) 美國(guó)的老年地產(chǎn)成為朝陽產(chǎn)業(yè)已發(fā)展20多年 大多數(shù)美國(guó)人退休后將自己的房子賣掉，住進(jìn)老人公寓。用賣房的錢支付公寓所需。美國(guó)的老年地產(chǎn)作為一個(gè)特有的行業(yè)發(fā)展已近40年，從上世紀(jì)80年代以來成為朝陽產(chǎn)業(yè)，90年代進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，美國(guó)二戰(zhàn)結(jié)束后經(jīng)歷人口出生高峰期，這個(gè)時(shí)期的人口目前已全部進(jìn)入退休年齡，所以進(jìn)入21世紀(jì)以來，美國(guó)老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期。 1996年，美國(guó)老年公寓這個(gè)市場(chǎng)價(jià)值860億美元，到2030年，將達(dá)到4900億美元。美國(guó)的老年公寓設(shè)施每年平均增長(zhǎng)幅度超過10%，現(xiàn)有超過28000個(gè)老年公寓遍及全國(guó)。這個(gè)市場(chǎng)已吸引許多大企業(yè)的目光，如君悅酒店集團(tuán)已

11、在美國(guó)的16個(gè)地區(qū)建立了3300個(gè)老年公寓，價(jià)值5億美元 美國(guó)老年住宅產(chǎn)業(yè)的投資由政府、福利團(tuán)體和個(gè)人共同組成，有盈利和非盈利兩種形式共存，但產(chǎn)業(yè)的主體還是私人投資，單從這一點(diǎn)上看，與歐州大部分發(fā)達(dá)國(guó)家以政府福利為主導(dǎo)的老年住宅產(chǎn)業(yè)模式相比，美國(guó)的老年住宅產(chǎn)業(yè)格局更合理，更有生命力，更值得中國(guó)借簽。 2、退休社區(qū)的基本開發(fā)理念一，退休社區(qū)的基本開發(fā)理念17二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)1、老年住宅的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)2、老年住宅的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)3、環(huán)保設(shè)計(jì)和利用經(jīng)驗(yàn)18 1、老年住宅的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn) 退休社區(qū)-開發(fā)單個(gè)項(xiàng)目成規(guī)模，配套設(shè)施齊備但規(guī)模適度，配套設(shè)施建設(shè)面積占 到住宅建設(shè)面積比例合理，公共活動(dòng)空間較大并相對(duì)

12、集中 自住型公寓-開發(fā)項(xiàng)目布局較分散，規(guī)模適度，檔次分開 護(hù)理型公寓-開發(fā)項(xiàng)目布局較分散，規(guī)模較小，靠近醫(yī)院東方太陽城的社區(qū)中心會(huì)所二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)19 2、老年住宅的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn) （1）在空間布局上：消除室內(nèi)地面高差，樓梯臺(tái)階變寬變矮，門手柄和電梯按鈕位置下穩(wěn)，燈具開關(guān)面板變寬，衛(wèi)生間坐便器略高，廚房灶臺(tái)略低，保證輪椅回轉(zhuǎn)空間，盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境（例如：連廊公寓的空間設(shè)計(jì)）二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)20 2、老年住宅的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)（2）在通行能力上：多層樓房帶電梯，全部無障礙通道，公共走道及衛(wèi)生間地面防滑，外部空間最好有帶頂?shù)拈L(zhǎng)廊相連二，退

13、休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)21 2、老年住宅的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)（3）在特殊裝置上：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，安全電熱源，護(hù)理型公寓安裝專用平鋪式電梯、活動(dòng)滑輪床，衛(wèi)生間墻面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆 。二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)22 2、老年住宅的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)（4）從視覺能力上：適當(dāng)提高照明亮度，提高色彩的明度和對(duì)比度，放大標(biāo)識(shí)牌和字體，提高可識(shí)別性，減少黃色和暗色。 二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)23 3、環(huán)保設(shè)計(jì)和利用經(jīng)驗(yàn) （1）水處理系統(tǒng) 東方太陽城全部生活污水經(jīng)處理后排入人工湖，雨水亦排入人工湖，人工湖水再用來澆灌景觀綠地，以景觀湖為核心，以截流截污、循環(huán)生態(tài)修復(fù)，自然凈化、生物技術(shù)等生態(tài)工程進(jìn)行綜合設(shè)

14、計(jì)，實(shí)現(xiàn)景觀湖水質(zhì)保障，雨污水資源利用，排洪防澇和優(yōu)美的景觀效果等多重目標(biāo)，平均每年可利用雨水資源達(dá)70多萬噸二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)243、環(huán)保設(shè)計(jì)和利用經(jīng)驗(yàn)-（2）水源熱泵和地源熱泵系統(tǒng) 東方太陽城項(xiàng)目67萬建筑平米的公建和所有住宅居家單元，全部選用水源熱泵、地員熱泵系統(tǒng)集中供暖、制冷的最新型環(huán)保設(shè)備。 二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)25三，退休社區(qū)的營(yíng)銷策劃方案1、出售房屋2、出租房屋3、出售會(huì)員證4、舊房置換5、房屋居住置換6、交押金居住26三，退休社區(qū)的營(yíng)銷策劃方案 1、出售房屋 通過出讓方式獲得土地，開發(fā)退休社區(qū)或老年公寓，開發(fā)產(chǎn)品方式與一般的房地產(chǎn)住宅開發(fā)一樣，開發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)容和市場(chǎng)

15、銷售對(duì)象與一般性房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品略有不同 特點(diǎn)：出售房屋能給老年住宅的開發(fā)商盡快帶來利潤(rùn)和現(xiàn)金流，但這種形式不能保證居住者都是老人，將來產(chǎn)權(quán)的繼承也帶來更多的年輕人與老年人混居。 2、出租房屋 可出租老年公寓和輔助居住式單元公寓起租期可為三個(gè)月。入住時(shí)交納三個(gè)月租金作為押金。同時(shí)為老年人提供各種社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。 特點(diǎn)：出租方式靈活多樣，不同的租金標(biāo)準(zhǔn)和房屋檔次就能保證對(duì)入住者的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性，方便管理，但出租形式讓開發(fā)商的投資回收期較長(zhǎng)。27三，退休社區(qū)的營(yíng)銷策劃方案 3、出售會(huì)員證 通過居住、醫(yī)療、保健、旅游、高爾夫等名義，吸引老年人繳納會(huì)費(fèi)入住退休社區(qū)。執(zhí)行會(huì)員章程，會(huì)費(fèi)有多種金額和形式，可

16、退還。交費(fèi)后可免費(fèi)享受一些服務(wù)（住房），可優(yōu)惠享受一些服務(wù)（護(hù)理），付費(fèi)享受一些服務(wù)（餐飲和醫(yī)療）。 特點(diǎn)：繳納會(huì)費(fèi)的方式目前在國(guó)內(nèi)高檔老年公寓比較多，主要原因開發(fā)商建設(shè)的老年住宅沒產(chǎn)權(quán)，同時(shí)回收資金快，但經(jīng)營(yíng)時(shí)應(yīng)注意避免出現(xiàn)一些法律障礙。 4、舊房置換 舊房置換類似一種房屋銀行業(yè)務(wù)。即客人或老年人將將其市區(qū)的舊房交給開發(fā)商處置，開發(fā)商跟就業(yè)者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年獲得入住退休社區(qū)的資格，可根據(jù)自己舊房的處理形式?jīng)Q定是購(gòu)買還是租用老年公寓。 特點(diǎn)：開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)老年公寓的同時(shí)，還增加了其它房屋中介業(yè)務(wù)。28三，退休社區(qū)的營(yíng)銷策劃方案 5、房屋居住置換 通過房屋置換機(jī)構(gòu)或中介公司

17、的擔(dān)保和操作，有目的將自己的房屋與異地他人的房屋進(jìn)行居住時(shí)間的置換，分時(shí)度假養(yǎng)老旅游。不同地區(qū)或國(guó)家的退休社區(qū)和老年公寓內(nèi)之間也可一置換居住。 特點(diǎn)：老年人退休后可靈活選擇不同國(guó)家、地區(qū)、氣候條件去階段性的去居住養(yǎng)老，可節(jié)約居住成本。但操作上有一定風(fēng)險(xiǎn)和麻煩。 6、交押金居住 客戶可按照略高于公寓出售價(jià)或開發(fā)商要求的金額交納一筆押金，入住一段時(shí)間后若不想繼續(xù)居住，可以要求全額退還押金。居住期間不須交納租金，只按規(guī)定繳納其它服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)管理費(fèi)即可 特點(diǎn)：開發(fā)商既能獲得資金，又能避免售房時(shí)繳納的稅費(fèi)。29四，退休社區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)1、基本醫(yī)療服務(wù)2、特色醫(yī)療服務(wù)3、增值醫(yī)療服務(wù)30一、基本醫(yī)療

18、服務(wù)- 在退休社區(qū)根據(jù)社區(qū)規(guī)模和居住人口數(shù)量，成立社區(qū)醫(yī)院或醫(yī)院門診部，將醫(yī)院的資源延伸到退休社區(qū)是醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)的首要條件，為社區(qū)內(nèi)的老人提供高水平的醫(yī)療服務(wù)奠定了基礎(chǔ) 建設(shè)面積2300平米的東方太陽城社區(qū)醫(yī)院(1) 能治療社區(qū)居民的一般性普通疾病(2) 對(duì)突發(fā)性疾病進(jìn)行緊急搶救，如需轉(zhuǎn) 院有救護(hù)車送往市內(nèi)醫(yī)院(3) 對(duì)老年常見?。òㄐ哪X血管疾病、 糖尿病、老年癡呆等）跟蹤治療, 提 供日常保健咨詢，定期舉辦保健講座(4) 定期外請(qǐng)老年病專家前來坐診四，退休社區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)31四，退休社區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)二、特殊醫(yī)療服務(wù)- 社區(qū)醫(yī)院將建立居民的健康檔案和數(shù)據(jù)庫(kù)，為社區(qū)居民提供上門就診

19、、集體義診、定期體檢、專項(xiàng)咨詢、老年常見病講座等服務(wù)東方太陽城社區(qū)醫(yī)院組織的集體義診活動(dòng)（1）為社區(qū)老年人建立個(gè)人檔案，為長(zhǎng)住居民每年免費(fèi)進(jìn)行常規(guī)體檢一 次，并提出健康建議和預(yù)防養(yǎng)生方案。（2）提供有償?shù)娜霊糁委熀妥o(hù)理服務(wù)（3）與社區(qū)老年大學(xué)合作開設(shè)醫(yī)療保健課程，增強(qiáng)老人的自我保健能力。（4）引導(dǎo)培養(yǎng)更多的老年人在社區(qū)進(jìn)行醫(yī)療義工和護(hù)理時(shí)間儲(chǔ)蓄，以便將來用自已形成勞動(dòng)儲(chǔ)蓄得到他人的服務(wù)32四，退休社區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)三、增值醫(yī)療服務(wù)- 通過與高水平專項(xiàng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，為社區(qū)內(nèi)和社區(qū)外的居民提供康復(fù)、保健、養(yǎng)生和生活照料等服務(wù) 可以在退休社區(qū)引進(jìn)醫(yī)療康復(fù)、老年病防治、老年保健和老年護(hù)理、生活護(hù)理、

20、入戶照料等多項(xiàng)增值醫(yī)療服務(wù)，退休社區(qū)也可以發(fā)展成為獨(dú)特的醫(yī)療康復(fù)基地。東方太陽城醫(yī)院經(jīng)常舉辦專家會(huì)診和老年常見病咨詢活動(dòng)33五，退休社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)特色1、物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)和諧共生2、社區(qū)文化塑造生活方式34 1、物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)和諧共生 （1）強(qiáng)調(diào)以人為本，關(guān)注末端管理 （2）自行參與管理，和諧共建社區(qū) （3）提供全面報(bào)務(wù)，談化收費(fèi)意識(shí) 社區(qū)老人義務(wù)巡邏與業(yè)主商議管理問題組織醫(yī)院為老人義診五，退休社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)特色35社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)參加人數(shù)多樓內(nèi)管理服務(wù)公示欄業(yè)主在老年大學(xué)上課 1、物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)和諧共生 （4）全面家政服務(wù)，增加收入來源 （5）強(qiáng)凋交流作用，建立溝通平臺(tái) （6）經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)傳媒，重視輿論宣

21、傳 五，退休社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)特色36 2、社區(qū)文化塑造生活方式月份次數(shù)活動(dòng)內(nèi)容13水仙種植比賽、 廚藝沙龍、 新年聯(lián)歡會(huì) 21猜謎比賽31風(fēng)箏節(jié)暨民俗文化節(jié)43植樹節(jié)、攝影節(jié)、健康節(jié)52蘭花展、 歡樂周末聯(lián)歡會(huì)72消夏音樂會(huì)、 激情揚(yáng)歌82自娛農(nóng)莊豐收慶典、太極拳俱樂部聯(lián)歡會(huì)94露天電影展、音樂茶室、乒乓球賽103音樂沙龍成立會(huì)、九九重陽節(jié)活動(dòng)、香山賞秋113音樂茶室、消防宣傳、健康咨詢義診122京劇藝術(shù)盛典、文化藝術(shù)沙龍成立會(huì)合計(jì)：2008年社區(qū)共舉辦26次活動(dòng)社區(qū)民間社團(tuán)名稱人數(shù)1太極拳俱樂部402棋牌俱樂部143舞蹈俱樂部204書法俱樂部305乒乓球俱樂部286布貼畫俱樂部307攝影俱樂

22、部168踢毽子學(xué)習(xí)班259油畫俱樂部2210抗癌樂園2511社區(qū)藝術(shù)團(tuán)28012社區(qū)合唱團(tuán)2202010年社區(qū)組織的文化活動(dòng)和成立的俱樂部一覽表五，退休社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)特色372010年東方太陽城興趣社團(tuán)課程表時(shí)間星期一星期二星期三星期四星期五上午6:30-7:30健身俱樂部健身俱樂部健身俱樂部健身俱樂部健身俱樂部7:00-8:00 太極拳俱樂部（小服廣場(chǎng)、 會(huì)所前廣場(chǎng)）太極拳俱樂部 （小服廣場(chǎng)、 會(huì)所前廣場(chǎng)） 太極拳俱樂部 （小服廣場(chǎng)、會(huì)所前廣場(chǎng)）太極拳俱樂部 （小服廣場(chǎng)、會(huì)所前廣場(chǎng)）太極拳俱樂部（小服廣場(chǎng)、會(huì)所前廣場(chǎng)）9:00-11:00清風(fēng)書法班 （第五教室） 藝術(shù)團(tuán)合唱團(tuán) （會(huì)所商鋪2

23、11） 藝術(shù)團(tuán)合唱團(tuán) （會(huì)所商鋪211） 藝術(shù)團(tuán)合唱團(tuán) （會(huì)所商鋪211） 藝術(shù)團(tuán)合唱團(tuán)（會(huì)所商鋪211）藝術(shù)沙龍愛心歌室 （第七教室）藝術(shù)沙龍合唱隊(duì) （第七教室）9:00-10:00羽毛球隊(duì)（羽毛球館）羽毛球隊(duì) （康體羽毛球館）羽毛球隊(duì) （康體羽毛球館）羽毛球隊(duì) （康體羽毛球館）羽毛球隊(duì) （康體羽毛球館）下午3：00-5:00藝術(shù)團(tuán)模特隊(duì)（會(huì)所商鋪211）藝術(shù)團(tuán)舞蹈隊(duì) （會(huì)所商鋪211）藝術(shù)團(tuán)模特隊(duì) （會(huì)所商鋪211）藝術(shù)團(tuán)和韻民樂隊(duì) （會(huì)所商鋪211）藝術(shù)團(tuán)舞蹈隊(duì) （會(huì)所商鋪211）藝術(shù)沙龍舞蹈隊(duì)（第七教室）藝術(shù)沙龍合唱隊(duì) （第七教室）備注：以上為部分社團(tuán)活動(dòng)日程，其中藝術(shù)沙龍愛心歌社、開

24、心樂隊(duì)、抗癌樂園、布貼畫班、攝影俱樂部不定期開展活動(dòng)五，退休社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)特色 2、社區(qū)文化塑造生活方式38六，對(duì)中國(guó)老年地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)1、產(chǎn)業(yè)化的條件2、市場(chǎng)整體需求3、行業(yè)開發(fā)格局4、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)39 1、產(chǎn)業(yè)化的條件 一個(gè)國(guó)家或地區(qū)形成房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化和“老年地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)化，應(yīng)具備以下條件（1）老年人口數(shù)量大：老年人口數(shù)量達(dá)到一定規(guī)模才能給房地產(chǎn)產(chǎn)品和需求的市場(chǎng)細(xì)分帶來可能，人口少經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家（澳州、新西蘭、歐州小國(guó)等）就不會(huì)細(xì)分出“老年地產(chǎn)”的開發(fā)和管理的產(chǎn)業(yè)格局。（2）人均生產(chǎn)總值高：退休后通過更換居所從新享受生活，老有所養(yǎng)都是富足生活的一種表現(xiàn)，從按發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)際情況看

25、，人均GDP在1.5萬或2萬美元的國(guó)家才能形成“老年地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)，如美國(guó)、歐盟、日本、韓國(guó)等。（3）退休后社會(huì)保障水準(zhǔn)高：高額充足的退休金的水準(zhǔn)和醫(yī)療保障支付水準(zhǔn)是促成“老年地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)的重要條件。（4）國(guó)土面積較大：國(guó)土面積大能促進(jìn)退休人口遷移，形成對(duì)退休社區(qū)的市場(chǎng)需求（如美國(guó)、加拿大和未業(yè)的中國(guó)）。（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)如果是開放式的，從業(yè)者資格低并自由準(zhǔn)入，非壟斷的市場(chǎng)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模大并利潤(rùn)較高，就會(huì)形成充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這種市場(chǎng)背景就會(huì)促使房地產(chǎn)的開發(fā)商朝著專業(yè)化、品牌化方向發(fā)展。 六，對(duì)中國(guó)老年地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)40 2、市場(chǎng)整體需求 市場(chǎng)需求潛力

26、巨大：由于中國(guó)老年人口絕對(duì)數(shù)量大，老齡人口基數(shù)大，占世界老齡人口的五分之一，占亞洲老齡人口的二分之一 ，人口老齡化速度快， 人口年齡結(jié)構(gòu)從成年型進(jìn)入到老年型法國(guó)用了115年，美國(guó)用了60年，中國(guó)僅用18年. 老年住宅的需求有巨大潛力。一對(duì)年輕夫婦供養(yǎng)雙方四個(gè)老人形成“421”結(jié)構(gòu)，老年人口占就業(yè)人口比例每20年就提高一倍，這迫切需要建立社會(huì)化老年照料服務(wù)體系。 市場(chǎng)需求能力較低：由于在中國(guó)未富先老，對(duì)老年住宅的需求能力有限，目前30-40后出生的人為老年人主體，他們收入有限，消費(fèi)能力不足，但人口數(shù)量大導(dǎo)致對(duì)老年住宅需求多樣化并提前釋放，50后出生人退休后會(huì)（即2015年以后）形成穩(wěn)定需求，60后出生人退休后(2020年以后)會(huì)形成全面多樣需求。 市場(chǎng)需求與產(chǎn)品定位：我國(guó)老年地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)品基本定位如下：在退休社區(qū)購(gòu)房和在自住型公寓租房的消費(fèi)屬高端健康老人（包括子女），房產(chǎn)對(duì)老人是第二或第三居所，購(gòu)房或租房的消費(fèi)行為屬于“錦上添花”，這種消費(fèi)行為形成退休后跨城區(qū)或地域的居住習(xí)慣。老人在護(hù)理型公寓的消費(fèi)在未來應(yīng)該是一種剛性居住需求，租房屬于“無路可走”，一般都是年齡大的非健康老人。而大部分中等收入老人還是選擇在原所居家養(yǎng)老。六，對(duì)中國(guó)老年地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)41 3、行業(yè)開發(fā)格局