營銷推廣課件

1、雅居樂花園營銷推廣方案2022/7/29雅居樂花園營銷推廣方案前言集團(tuán)成功開局東北&十二年品牌地產(chǎn)戰(zhàn)略合作伙伴沈雅項目銷售實現(xiàn)&系統(tǒng)策略，解決地產(chǎn)問題推廣成果業(yè)界標(biāo)桿&高檔項目成功推廣案例基于相同的目標(biāo)與互融的平臺，我們將共見雅居樂開局東北，鉅筑沈陽！雅居樂花園營銷推廣方案目錄 CONTENTS1定位策略思考品牌&項目 雙管齊下 品牌開發(fā)商市場格局品牌定位策略 “三步走”項目定位策略 “三步走”板塊住宅市場分析競爭項目機(jī)會判斷目標(biāo)消費者洞察品牌導(dǎo)入模式品牌導(dǎo)入建議雅居樂花園營銷推廣方案目錄 CONTENTS2傳播策略工作2011年推廣策略分階段推廣戰(zhàn)術(shù)渠道建議3現(xiàn)階段創(chuàng)意表現(xiàn)雅居樂花園營銷推廣

2、方案定位策略思考PART 1【品牌篇】雅居樂花園營銷推廣方案199319981999200220042005200620072008200920102011萬科紫金苑保利花園萬科城/新榆公館保利海棠花園萬科蘭喬圣菲保利百合花園萬科金域藍(lán)灣保利心語花園恒大城金地濱河國際社區(qū)/長青灣綠地老街坊/新里摩爾公館遠(yuǎn)洋天地沈陽碧桂園/ /太陽城/銀河城/鳳凰城保利十二橡樹金地長青灣丹陛華潤凱旋門中海龍灣/國際社區(qū)新湖明珠城萬科金域國際/藍(lán)山/柏翠園 華潤中心/橡樹灣保利溪湖林語/海上五月花/康橋恒大名都金地名京/檀郡中海城/央墅/寰宇天下遠(yuǎn)洋三好郡/和平府萬科沈馬公路東項目/春河地塊項目保利于洪二環(huán)項目恒

3、大江灣/華府新湖御和園金地聯(lián)合路南遠(yuǎn)洋白山路項目雅居樂蒲河項目萬科城市花園萬科花園新城萬科金色家園萬科四季家園新湖北國之春萬科魅力之城/新里程恒大綠洲保利上林灣金地國際花園93年，第一個品牌開發(fā)商萬科進(jìn)入沈陽市場04年，保利進(jìn)入沈陽，結(jié)束了萬科獨領(lǐng)沈陽地產(chǎn)的局面沈陽房地產(chǎn)品牌發(fā)展格局歷程截至2011年，全國知名開發(fā)商近乎齊聚沈城，在沈陽這個品牌云集的商品房市場上，品牌幾乎是所有中高端及以上項目的基本價值要素。其中，萬科、中海、恒大、金地、保利均以出色的銷售成績贏得了市場的高度認(rèn)可，成為普通住宅市場中的主流品牌。雅居樂花園營銷推廣方案名次開發(fā)商名稱銷售金額（億元）所占比重1萬科50.756.4%

4、2中海39.134.9%3恒大34.224.3%4金地32.964.1%5保利30.873.8%前5名總占銷售比重：23.7%名次開發(fā)商名稱銷售面積（萬平）所占比重1萬科60.544%2恒大58.173.8%3中海55.463.6%4保利52.723.5%5金地39.132.6%前5名總占面積比重：17.7%2010年沈陽房地產(chǎn)開發(fā)商銷售額/銷售面積前五名從2010年各品牌銷售排行榜說起雅居樂花園營銷推廣方案萬科持續(xù)領(lǐng)跑，人文精耕17年18盤，足以證明萬科在沈陽住宅市場的絕對領(lǐng)導(dǎo)性地位。2010年金域國際開始，萬科從占據(jù)沈陽中高端住宅市場逐步走向沈陽高端住宅市場，并深獲沈陽高端人群的青睞。品牌

5、管理上，以客戶為中心的客戶服務(wù)、物業(yè)體系已非常完備，是其他品牌開發(fā)商所不能比擬的。雅居樂花園營銷推廣方案2007年進(jìn)入沈陽，32億地王落子長白島。聲勢浩大的品牌攻勢，一時風(fēng)頭無兩，但因大市場低迷的08時運，以及工程周期明顯滯后營銷的推盤硬傷，慘遭滑鐵盧。重整旗鼓的2009年，中海地產(chǎn)兩周內(nèi)拿下車輛廠、荷蘭村兩幅巨地，再次出手的中海，務(wù)實許多。品牌的著眼點落在項目品牌上，以項目豐滿公司品牌。 3年時間，完成萬科10年進(jìn)程，以實際銷售奠定了中海在沈陽銷售排行榜第二的地位。中海國字號大盤霸主雅居樂花園營銷推廣方案恒大三板斧，錢少房多速來入沈之初，創(chuàng)下1個月內(nèi)3000萬廣告費全媒體投放的驚人之舉，以世

6、界級豪宅進(jìn)入沈陽做為品牌切入點，豪裝會所、大腕明星是品牌落地的主要特點，廣告運動之后的銷售數(shù)字成為謎團(tuán)。2010年，憑借在沈陽多方布局重塑市場形象，”開盤必特價、特價必升值“，”潛力區(qū)域+高層+大湖“使其成為中端投資市場霸主。除恒大華府外，恒大其他項目均分布在二環(huán)外、城市配套尚需完備的城市近郊。在產(chǎn)品力的營造上雷同，有嚴(yán)重的產(chǎn)品復(fù)制現(xiàn)象：均是大盤、高層、精裝、園區(qū)規(guī)劃上均配有景觀大湖及雙會所。雅居樂花園營銷推廣方案金地厚積薄發(fā)，長期利得者2007年，金地國際社區(qū)低調(diào)進(jìn)入。2008年，金地集團(tuán)創(chuàng)新成果展首展沈陽揭幕暨沈陽金地08戰(zhàn)略發(fā)布會，集團(tuán)董事長凌克出席，可見金地進(jìn)入沈陽的高調(diào)和決心。201

7、0年金地整合了7個項目，“品質(zhì)創(chuàng)造價值”聯(lián)動沈陽?！坝∠箝L青灣 感動大沈陽”長青灣蔡琴演唱會 ，強(qiáng)化品牌高端屬性。金地沿渾河和6個項目加上城市中心的金地名京項目，金地的高端品牌形象在2010年得以確立。在2010年的排名中，金地以微弱差距排名第四，但其銷售均價，卻超過萬科，是前五名中最高者。雅居樂花園營銷推廣方案保利低位徘徊，后起直追2004年，保利成為繼萬科之后第二個入主沈陽的全國性品牌開發(fā)商。入市及后續(xù)項目中檔住宅的市場定位，讓保利的品牌形象長期以來低位徘徊，與其全國性聲譽(yù)極為不符。2009年開始 ，以十二橡樹莊園為代表的保利高端產(chǎn)品線向沈陽高端細(xì)分市場發(fā)力。朗朗和樂中國音樂演出、與棋盤山

8、其他項目合作的秀湖搖滾節(jié)，成為保利重塑品牌形象一系列舉措。雅居樂花園營銷推廣方案值得關(guān)注的華潤高專細(xì)作 重質(zhì)重價 魯豫主持產(chǎn)品說明會、陸川執(zhí)導(dǎo)示范區(qū)影片、故宮舉行全球招商會，媒體同行客戶品質(zhì)檢驗之旅等一系列高端品質(zhì)活動，一舉打響了華潤品牌進(jìn)入沈陽的知名度。5年間，布局城市傳統(tǒng)核心區(qū)，已開盤的3個項目包括普通住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。產(chǎn)品以“毫厘工程”為亮點，示范區(qū)震撼體驗，營銷上慢工細(xì)活，穩(wěn)扎穩(wěn)打，逐步確立沈陽高端地產(chǎn)商形象。目前，華潤在沈最核心項目悅府2011年2月10日開盤，創(chuàng)下最高單價2.5萬，均價2.3萬的城心豪宅新標(biāo)桿。雅居樂花園營銷推廣方案全球頂尖豪車藝術(shù)節(jié)在龍湖滟瀾山別

9、墅激情上演。全球頂級品牌云集沈陽龍湖前所未見，頂級豪車法拉利、幽靈、悍馬與國際一線品牌GUCCI、PRADA等眾多世界頂級奢侈品牌，齊聚龍湖滟瀾山，舉行現(xiàn)場展示等活動。 聚焦龍湖觀點：龍湖落地沈陽只是龍湖滟瀾山項目的落地，舉行了龍湖滟瀾山大地藝術(shù)節(jié)等活動，成功的向市場向客戶展示出龍湖滟瀾山的產(chǎn)品品質(zhì)，但是對于龍湖品牌自身并沒有實現(xiàn)完美的落地，這就使得沈陽的客戶更多了解的是龍湖滟瀾山，而并非龍湖品牌。在近期走訪項目的過程中，我們也了解到龍湖近期的銷售并不理想，而10年成交的客戶多為其他城市忠于龍湖品牌的FANS。雅居樂花園營銷推廣方案品牌導(dǎo)入模式借鑒人文精神塑造核心競爭力 代表：萬科產(chǎn)品精工塑造

10、核心競爭力 代表：金地、華潤強(qiáng)勢大盤塑造核心競爭力 代表：中海工業(yè)化規(guī)模擴(kuò)張、性價比塑造核心競爭力 代表：恒大、碧桂園針對目標(biāo)客群進(jìn)行產(chǎn)品定位，有的放矢進(jìn)行品牌植入、情感引導(dǎo)低調(diào)入市，高調(diào)做事，通過精工產(chǎn)品，實景震撼體驗導(dǎo)入品牌價值有利于資金快速周轉(zhuǎn)，不利于品牌長期發(fā)展和可持續(xù)性建設(shè)先拔形象，“硬”塑品牌，營銷費用投入大，存在產(chǎn)品偏差和工期跟進(jìn)的風(fēng)險 雅居樂花園營銷推廣方案碧桂園、龍湖、中鐵在城市量級上的品牌缺失，是我們跳脫板塊市場之爭的契機(jī)。雅居樂自身品牌形象值得導(dǎo)入城市級競爭格局。就雅居樂缺乏市場占有率的現(xiàn)階段品牌條件來看，先期輸出的品牌形象，更需扎實跟進(jìn)的產(chǎn)品攻勢，善于品質(zhì)細(xì)分的華潤可為

11、本案重點之借鑒。雅居樂品牌落地策略雅居樂花園營銷推廣方案品牌力商品力形象力理念產(chǎn)品營銷【品牌定位】2011中國房地產(chǎn)500強(qiáng)綜合實力10強(qiáng)2010年度十大最具影響力地產(chǎn)品牌福布斯亞洲最佳上市公司50強(qiáng)“全球最具成長性華裔上市公司美國商業(yè)周刊“亞洲50家最佳表現(xiàn)公司”精品代表：69城恢弘，百萬造城大師海南清水灣，廣州亞運城，廣州雅居樂花園等開發(fā)理念：追求無可復(fù)制的資源，僅專注精品豪宅的開發(fā)產(chǎn)品理念：精品建筑、綠色建筑、人文建筑、未來建筑 企業(yè)精神：遠(yuǎn)見 心建 共建未來 企業(yè)愿景：國際領(lǐng)先的城市運營者 企業(yè)使命：構(gòu)建未來地標(biāo)，締造優(yōu)質(zhì)生活品牌沈陽落地定位雅居樂花園營銷推廣方案雅居樂地產(chǎn)在超大規(guī)模項

12、目整體規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)設(shè)計的國際級的建筑視野，以及在大型配套上的國際級專業(yè)實力，首屈一指在廣州、南京、三亞，雅居樂運作純高端物業(yè)已取得了成功，均在當(dāng)?shù)睾勒袌稣紦?jù)一席之地。于品牌愿景與產(chǎn)品力上得到最大啟發(fā)雅居樂地產(chǎn)企業(yè)愿景：國際領(lǐng)先的城市運營者雅居樂花園營銷推廣方案雅居樂品牌形象定位雅居樂地產(chǎn)，中國高端生活運營商高端生活運營平臺，起步粵港，接軌世界，殊榮等身的集團(tuán)里程高端生活運營實踐，極致資源、城市運營與雅居樂花園三大產(chǎn)品系高端生活運營升華，開局東北，百萬平實力鉅筑高端生活新高度雅居樂花園營銷推廣方案定位策略思考PART 1【項目篇】雅居樂花園營銷推廣方案 沈陽市環(huán)環(huán)相扣的產(chǎn)業(yè)及城市規(guī)劃

13、布局，加之日臻成熟的商品房細(xì)分市場格局，決定了沈陽市商品住宅市場的土地區(qū)位價值分布特征。本案土地屬性分析 一類區(qū)位二類區(qū)位三類區(qū)位四類區(qū)位本案雅居樂花園營銷推廣方案土地級別區(qū)域分布價格特征產(chǎn)品形式核心競爭力典型項目一類區(qū)位沿河、臨園、金廊沿線、北二路核心、別墅產(chǎn)品主流分布板塊9000元/平以上別墅、高端集合住宅地段、稀缺資源世茂、悅府、峰匯、保利十二橡樹莊園、富力、龍灣二類區(qū)位一環(huán)內(nèi)，城市中心板塊；奧體板塊：北二路周邊；7000-9000元/平小高、高層中心居住，成熟配套金地名京、凱旋門、錦聯(lián)左岸、寰宇天下、保利達(dá)江灣城三類區(qū)位一、二環(huán)之間、丁香湖及北二環(huán)板塊，南京南街板塊，渾南南部5500-

14、7500元/平多層、小高、高層城市居住、性價比、成熟配套的借力、環(huán)境靜謐中海城、第一城、新加坡城、保利上林灣、理想新城、華府丹郡四類區(qū)位二、三環(huán)間東、西；蒲河板塊、于洪板塊4500-6000元/平多層、小高、高層價格低，低密舒適，生態(tài)靜謐海逸詩閣、和泰新城、博榮水立方、人杰水岸、唐軒公館區(qū)域格局分析土地屬性分析及價值判斷 本案所在沈北區(qū)域非沈城主流中端及以上商品住宅市場板塊，蒲河板塊之土地價值對于本案項目定位價值支撐價值有限！雅居樂花園營銷推廣方案板塊內(nèi)的競爭格局5000-6000元/平4000-5000元/平別墅高檔項目本案瑞賽居圣苑人杰水岸太湖國際花園唐軒公館步陽江南甲第城建美庭中央大學(xué)城

15、皇家御院龍湖香醍漫步榮盛香緹瀾山碧桂園太陽城陽光書香園雅居樂項目匯置尚都三盛頤景園季景沁園新湖仙林金谷龍騰碧玉灣加華小城哥本哈根華強(qiáng)城榮盛盛京綠洲世界灣保利溪湖林語5000-6000元/平4000-5000元/平6000元/平以上價格未定4000 元/平以下雅居樂花園營銷推廣方案區(qū)域項目產(chǎn)品信息情況項目名稱當(dāng)售面積價格推出建筑形式銷售狀態(tài)推售情況推廣活動配套唐軒公館47-135高層5600多層6800高層47-87多層100-135一期 在售-樓市雜志、短信ART-DECO建筑風(fēng)格保利溪湖林語58-142多層4700多層一期在售、二期今夏開盤20套報廣軟文活動園區(qū)內(nèi)兩大景觀建設(shè)中太湖國際50-

16、1605500高層、多層三期即將發(fā)售38套樓市雜志廣告臺地園林景觀人杰水岸45-121高層4500多層5500高層35-75多層68-160在售200套報廣推廣賴特式草原建筑、環(huán)抱人杰湖中央大學(xué)城30-96高層3980多層5400高層30-37多層30-96一期在售300套宣傳折頁、車體無龍騰碧玉灣37-140高層4800多層5400高層37-82多層80-140在售1800套報廣三大休閑廣場、二大兒童樂園、四大花園組團(tuán)瑞賽居圣苑36-140小高4700多層5500小高39-102多層95-140三期認(rèn)籌中30套新品報廣推廣無加華小城41-104多層6000高層4700多層92-104高層41

17、-90二期在售20套報廣園區(qū)內(nèi)萬平綠地主題公園、羽毛球場籃球場哥本哈根31-1156500小高未售-北歐簡約風(fēng)格建筑江南甲第40-1204460高層40-100多層80-120二期在售-宣傳折頁公寓、酒店、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)三盛頤景園138-2496800-13000別墅二期即將發(fā)售-軟文園區(qū)內(nèi)規(guī)劃蘇州園林景區(qū)，建設(shè)中雅居樂花園營銷推廣方案該區(qū)域新項目供應(yīng)情況總結(jié)： 沈北區(qū)域市場近期紛紛推出新品，主要以高層、多層為主。加推新品中多以小戶型居多。高層主要集中在37-75平之間。多層及洋房產(chǎn)品以80-140平為主，但因價位略低，與本案洋房產(chǎn)品一定程度上存在競爭。 新項目中大體處于預(yù)熱階段，主打品牌形象

18、。如匯置尚都及季景沁園。洋房面積段區(qū)間與本案相符，需定期及時關(guān)注。 沈北區(qū)域推廣上項目數(shù)量較多，但熱度不足。目前匯置尚都稍顯突出，與該項目即將開盤正處預(yù)熱階段密切相關(guān)。項目名稱占地/建面（萬平）綠化/容積面積區(qū)間價格建筑形式當(dāng)期戶數(shù)目前推廣情況吉寶季景沁園11.2/15.340%/1.3130-1444500-5500洋房810目前排號中新湖仙林金谷15/1940%/1.3320-405 -別墅- - 匯置尚都52/861.7洋房100-160別墅210-320-別墅、洋房、高層-品牌報廣宣傳環(huán)北福圣居6.1/10.935%/1.738-124-高層、多層600開盤日期未定榮盛盛京綠洲23/4

19、535%/276-110-高層、小高43008F 11F 14F 18F 26F 世界灣101/18541%/1.5237-136-高層、小高、多層1602-雅居樂花園營銷推廣方案重點競品關(guān)注：匯置尚都開發(fā)商沈陽匯置地產(chǎn)集團(tuán)項目地址沈北新區(qū)蒲南路5號占地/建面52萬/87萬物業(yè)類別高層/洋房/別墅容積率/綠化率1.7/40%項目概況西與遼寧大學(xué)新校區(qū)隔101國道相望，東南面與沈陽航空工業(yè)學(xué)院相鄰，北鄰蒲河，眺望人杰湖。客群定位未來城市發(fā)展新區(qū)核心的高端領(lǐng)導(dǎo)者。產(chǎn)品概況目前已動工。一期主推別墅洋房產(chǎn)品。自建配套景觀：三大湖景會所：運動中心、生活配套：商業(yè)、寫字間、婚禮教堂、賓館等。開盤時間預(yù)計6

20、月開盤價格未定雅居樂花園營銷推廣方案雅居樂花園營銷推廣方案匯置地產(chǎn)近期推廣情況4月7日沈日、遼沈、華商4月12、14日沈日、華商第一輪4月7日 第二輪4月12、14日 第三輪4月21報廣為連續(xù)式的。媒體以沈日為主。匯置地產(chǎn)目前主打品牌形象為兩個項目進(jìn)行預(yù)熱。4月19、21日遼沈、沈日產(chǎn)品信息：匯置尚都一期產(chǎn)品別墅洋房，預(yù)計今年6月開盤。因該項目首期主推別墅洋房產(chǎn)品，洋房面積140、160平，與本案主力產(chǎn)品相近，加之項目整體質(zhì)素與本案相似，其與本案競爭關(guān)系最為顯著。雅居樂花園營銷推廣方案中鐵人杰水岸開發(fā)商沈陽中鐵盛豐置業(yè)有限公司物業(yè)公司中鐵第一太平項目地址沈北新區(qū)蒲河路27號占地/建面26萬/5

21、0萬物業(yè)類別高層/洋房/別墅容積率/綠化率1.8/35%項目概況人杰水岸環(huán)抱約24萬平人杰湖。首期主打低密洋房產(chǎn)品，賴特式草原建筑與自然原生態(tài)景觀呼應(yīng)，打造高品質(zhì)湖景社區(qū)。產(chǎn)品概況一期剩余70-160平洋房、38-75平高層在售自建配套 業(yè)主會所、幼兒園、商業(yè)街等規(guī)劃的自建配套開盤時間2010年8月價格高層4800元/平；洋房5600-6000元/平雅居樂花園營銷推廣方案雅居樂花園營銷推廣方案人杰水岸近期推廣表現(xiàn)一期加推現(xiàn)房產(chǎn)品：70-160平洋房、38-75平高層目前推廣主打品牌。4月28日 華商 人杰水岸洋房面積區(qū)間較大，價位相對較低，對本案有分流需求的威脅。雅居樂花園營銷推廣方案龍湖香醍

22、漫步項目個案雅居樂花園營銷推廣方案開發(fā)商沈陽龍湖新北置業(yè)有限公司物業(yè)公司龍湖物業(yè)項目地址沈北新區(qū)蒲豐路49號占地/建面19萬/14萬（一期）物業(yè)類別別墅/洋房容積率/綠化率0.8/61%項目概況營造托斯卡納田園小鎮(zhèn)風(fēng)情，與自然融合的立面設(shè)計，完善的生活配套設(shè)施。坐擁沈陽最大的森林公園、韓華溫泉產(chǎn)品概況4月加推別墅在售320-350平，約40套。洋房產(chǎn)品110-160平預(yù)訂中自建配套 五重園林景觀，全冠移植，引進(jìn)教育配套開盤時間2010年9月25日價格8700-13000元/平雅居樂花園營銷推廣方案實景展示雅居樂花園營銷推廣方案洋房有110平、130平、140平、160平四種戶型面積。香醍別苑-

23、洋房產(chǎn)品目前推廣中，6月11日樣板間正式開放。雅居樂花園營銷推廣方案華強(qiáng)城項目個案雅居樂花園營銷推廣方案開發(fā)商沈陽華強(qiáng)新城市發(fā)展有限公司物業(yè)公司華強(qiáng)物業(yè)項目地址沈北新區(qū) 道義大街1號占地/建面28.8/108.8萬平物業(yè)類別高層/小高/多層容積率/綠化率3.01/35%項目概況沈陽首個百萬平米地鐵上蓋物業(yè)。Art Deco經(jīng)典建筑風(fēng)格，智能化配套。產(chǎn)品概況40-150平，包括一梯兩戶的多層戶型、兩梯三戶雙拼戶型、四梯十二戶公寓自建配套 綠化景觀設(shè)計，32萬平商業(yè)配套開盤時間未定價格未定華強(qiáng)城雅居樂花園營銷推廣方案項目名稱本案匯置尚都中鐵人杰水岸華強(qiáng)城區(qū)位黃河大街北：臨水、高綠化、緊臨遼大黃河大

24、街北、臨街蒲河路道義大街品牌雅居樂匯置中鐵華強(qiáng)規(guī)模大盤大盤中級大盤規(guī)劃三面環(huán)水，灣島型規(guī)劃舒適度景觀突出產(chǎn)品類型多樣、商業(yè)配套臨街沿湖而建，體量有限百萬大盤，商業(yè)配套完善配套園區(qū)景觀設(shè)計，7000平豪華住客會所，省實驗九年制教育保障，4000平商業(yè)配套三大湖景、運動中心、商業(yè)、寫字間、婚禮教堂、賓館等。業(yè)主會所、幼兒園、商業(yè)街等規(guī)劃的自建配套綠化景觀設(shè)計，32萬平商業(yè)配套戶型92-548平產(chǎn)品線豐富戶型尺度舒適100-320平暫無戶型比較38-160平重疊段格局緊湊主打性價比40-150平重疊段尺寸混亂主打商業(yè)本案產(chǎn)品對比優(yōu)勢區(qū)位及相關(guān)資源（灣、林、島、府）雅居樂花園營銷推廣方案地緣性方面分析

25、： 原住民購買實力有限，購買容量為殘食狀態(tài)，可為本案高層產(chǎn)品客戶部分構(gòu)成。產(chǎn)業(yè)客群沈北規(guī)劃多，但實施力度和速度有限，目前區(qū)域內(nèi)實力購買群體主要為教師，其可為本案重點區(qū)域內(nèi)客群。動線方面分析：主城外溢需求軌道交通時代的到來，會有利的帶動人流量及到訪量的提升。地鐵二號線、黃河北大街、文大公路及區(qū)域交通的建成，大批主城區(qū)之外溢需求將得到有效引流，結(jié)合該部分客群的容量及質(zhì)素，對位本案產(chǎn)品定位需求，其成為本案之主力客群！外地客大沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃下所帶動的周邊城市之入沈需求值得關(guān)注。目標(biāo)客戶尋找雅居樂花園營銷推廣方案文大公路地鐵2號線本案以洋房為核心價值產(chǎn)品的首期目標(biāo)客群為極具北部區(qū)域情節(jié)的北部客群！本案黃

26、河北大街文大公路延伸至大東區(qū)橫向帶動區(qū)域客群以皇姑為核心的北部客戶群至大東望花大渾南板塊大鐵西板塊 盡管軌道交通的到來可有效拉近本案與城心距離，但大渾南和大鐵西板塊由于整個板塊的供銷勢能占據(jù)著城心及以南的主力外溢客群需求，由此本案之城心外溢需求的全力承接意愿受到很大程度的限制。丁香新城（荷蘭村）雅居樂花園營銷推廣方案丁香湖新城北 二 環(huán)以皇姑為核心的北部客戶群9公里黃河北大街9.7公里道義片區(qū)由此，關(guān)鍵性動線黃河北大街成為價值聚焦！雅居樂花園營銷推廣方案對于皇姑區(qū)為核心的北部客戶而言：黃河大街的意義何在？ 昨日黃河大街，歷來擔(dān)負(fù)著沈城交通的主動脈角色。更因貫穿北部省級政治中心的獨特地位，承載著

27、沈陽最早的高端服務(wù)業(yè)，以鳳凰飯店為代表的五星級涉外服務(wù)業(yè)，以友誼賓館為代表的國賓館，加之北陵公園的世界級歷史文化資源地位，使得黃河大街當(dāng)仁不讓的成為沈陽城市發(fā)展歷史的主軸！ 今日以樂購為中心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，黃河大街沿線的高檔餐飲集聚性，無論是規(guī)模還是質(zhì)素，都在彰顯其沿街商配城心級高度；尤其是業(yè)已形成的官居文居氛圍，以及10年市級規(guī)劃明確的沈城首席南北主干線地位，使得黃河大街沿線不僅是皇姑區(qū)高高端居住核心，更是東西干線以北區(qū)域最具高端生活磁場吸引力的城市主軸！ 未來軌道交通的到來，黃河大街北向與地鐵二號線的緊密重合，鑒于黃河大街的高端屬性價值，其將是區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)實現(xiàn)度最高之動線，從而迅速拉近本

28、案與城心的實際與心理距離；結(jié)合其與貫穿棋盤山及丁香高端板塊的蒲河廊道之精彩匯聚，本案所在區(qū)位城市主軸地位得以繼承！雅居樂花園營銷推廣方案綜合市場競爭優(yōu)勢、主力消費者動線來源與雅居樂花園成熟產(chǎn)品優(yōu)勢，得出項目定位關(guān)鍵詞復(fù)合稀缺資源、黃河大街都市中央走廊雅居樂花園營銷推廣方案黃河大街北，高端生活體黃河大街北，外達(dá)全城。以黃河大街這一城市絕對高端動線，強(qiáng)化項目城市屬性與高端屬性高端生活體，內(nèi)隱大城。傳承高端生活運營商品牌定位，以“生活體”的概念有別“綜合體”的商業(yè)氣息，是以居住為主、復(fù)合高端資源的百萬平生活大城。作為定位，兼顧長周期推廣的大內(nèi)涵。沈陽雅居樂花園項目定位雅居樂花園營銷推廣方案沈陽雅居樂

29、花園高端生活體 六大價值點high-level life system 高端核心體高端資源體高端居住體高端園林體高端休閑體高端服務(wù)體雅居樂花園營銷推廣方案高端核心體，尊踞北城心發(fā)展第一空間雅居樂花園營銷推廣方案北城人居門戶，地鐵、輕軌、高鐵、公交、長客“立體化”路網(wǎng)直臨黃河大街北，與母城一線干道相連，緊密依托城市發(fā)展動脈“三橫五縱”路網(wǎng)全面升級改造，暢行城市四方零距離地鐵2號線遼寧大學(xué)站，新北站樞紐交通利好”大沈陽2小時生活圈“東北總部基地、中新國際城、華強(qiáng)科技文化產(chǎn)業(yè)基地，蓬勃興域優(yōu)越地理位置造就經(jīng)濟(jì)發(fā)展舞臺，東北總部基地、華強(qiáng)文化科技產(chǎn)業(yè)基地等匯聚項目周邊，與高品質(zhì)市場生活核心中新國際城近

30、鄰，萬象一城，宜居宜業(yè)。商業(yè)、教育、醫(yī)療、娛樂豐盛生活圈，托舉一座城中城教育：沈陽大學(xué)城、11中、道義小等 商業(yè)：4S店、樂購、奧特萊斯、福瑞佳購物廣場等休閑：中國迪士尼、蒲河三大湖區(qū)、體育公園、森林公園等醫(yī)療：盛京醫(yī)院沈北院區(qū)、沈衛(wèi)醫(yī)院、省武警總隊醫(yī)院、何氏眼科、739醫(yī)院等運動：NBA、高爾夫等雅居樂花園營銷推廣方案高端居住體，南派低密洋房領(lǐng)銜超百萬平地標(biāo)建筑群雅居樂花園營銷推廣方案現(xiàn)代簡約風(fēng)格：源取粵港大都會的國際視野，融入現(xiàn)代風(fēng)尚感十足的簡約立面，現(xiàn)代飄板、飄窗元素，美學(xué)與功能極致融合，提升北方宜居要素，保障全南向最大采光尺度高端奢享空間：合理面積區(qū)間與精到戶型設(shè)計，涵蓋90-120平

31、城市空中公館、140-180平灣境電梯洋房、400平總裁私邸三大產(chǎn)品線，滿足首次品質(zhì)置業(yè)及改善性高端買家一步到位。“先進(jìn)”“舍得”“用心”的規(guī)劃理念：68米超大樓間距，采光采景無擾1：1.5車庫配比，別墅級的愛車有道半人車分流，脈狀園區(qū)動線臨河一線全景電梯洋房為脈，尺度開敞雅居樂花園營銷推廣方案高端資源體，灣、島、林、府，復(fù)合城市稀缺資源勝境雅居樂花園營銷推廣方案資源型豪宅住區(qū)，將城市向灣境打開，匯美萬千灣：2.5公里天然灣岸線環(huán)抱，形成獨一無二“自然邊界”島：由百棵原生林木覆蓋的兩座灣區(qū)島嶼，*平綠茵環(huán)繞林：30萬平綠化帶，保留148棵50年原生樹，首席生態(tài)宜居府：與一流學(xué)府遼寧大學(xué)一墻之隔

32、，蔥蘢華蓋，人文馥郁雅居樂花園營銷推廣方案高端園藝體， “環(huán)抱式”北歐五重園境，當(dāng)代極靜大宅雅居樂花園營銷推廣方案“環(huán)抱式”北歐園林大境，五重自然妝點源自香港國際級園林大師設(shè)計手筆，打造北歐風(fēng)格的極境園景，采用純天然材質(zhì)營造生態(tài)質(zhì)感，完全讓步于自然，在空間序列上形成錯落有致的四季景觀。園區(qū)內(nèi)獨有L形中軸景觀帶，連接?xùn)|西兩大綠化景觀，疊疊環(huán)抱，形成園區(qū)內(nèi)部大型環(huán)抱式園林畫卷；精致的園區(qū)景觀又與園外的自然灣岸美景相呼應(yīng)，層層圍繞，雙園美景收于一城，讓建筑與自然和諧交融，居住于此，宛如置身在都市內(nèi)的桃源勝境。雅居樂花園營銷推廣方案高端休閑體，北城心第一高尚生活平臺雅居樂花園營銷推廣方案商業(yè)、教育、會

33、所、建筑體驗館四大功能分區(qū)，鍛造“北城心第一高尚生活平臺”約7000平超豪華住客會所，流金生活魅力場：復(fù)合家庭休閑、圈層社交、鄰里中心定位的超大會所，四季開放，流金感設(shè)計，擁有室內(nèi)恒溫標(biāo)準(zhǔn)泳池、有氧運動區(qū)、SPA、3D影院、純正粵式美食餐廳等功能分區(qū)，唯業(yè)主尊享家門前的“知本殿堂”，創(chuàng)北城教育示范工程：雅居樂規(guī)劃的幼兒園，不僅讓子女得到快人一步的精英式教育，也可讓孩子步行上學(xué)，為下一代的求學(xué)之路提供方便與安全，未來將打造成一貫制精英學(xué)園，陪伴孩子優(yōu)質(zhì)成長。約4000平歐洲風(fēng)情商業(yè)街，咫尺奢尚：精英業(yè)主圈層家門前盡享前沿商業(yè)，一站滿足生活所需奢華不動產(chǎn)銷售體驗中心：宛若建筑藝術(shù)收藏館，感受雅居樂

34、品牌魅力、產(chǎn)品展示與無微不至的貼心服務(wù)雅居樂花園營銷推廣方案高端服務(wù)體，禮遇精英智富的全息生活雅居樂花園營銷推廣方案服務(wù)于卓越之上，雅居于世界心懷雅居樂物業(yè)，為豪門禮遇開啟：雅居樂物業(yè)管理服務(wù)有限公司成立于1993年，是國家首批一級物業(yè)管理企業(yè)。1999年通過ISO9000國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證（認(rèn)證機(jī)構(gòu)為英國皇家BSI），2009年成功換版ISO9001國際質(zhì)量管理體系。 服務(wù)體系包括日常尊貴服務(wù)、特色尊貴服務(wù)與專項私享服務(wù)。雅地會，全城尊貴榮耀：雅地會2005年7月成立。由雅居樂業(yè)主和認(rèn)同、喜愛雅居樂品牌的社會各界人士自愿加盟、非盈利性的客戶俱樂部。雅地會的創(chuàng)立旨在加強(qiáng)會員、特約商戶與雅居樂

35、之間的聯(lián)系溝通，時刻傾聽各界人士的要求和建議，從而推出更好滿足客戶需要的精品住宅，為業(yè)主和各界好友提供更多的優(yōu)質(zhì)服務(wù)及廣闊的互動平臺。 雅居樂花園營銷推廣方案傳播策略工作PART 2雅居樂花園營銷推廣方案2011沈陽雅居樂花園推廣之重兩個“突圍”突圍別墅如何攔截匯置，成為高端置業(yè)第一選擇突圍沈北如何突破競爭，短期內(nèi)實現(xiàn)銷售目標(biāo)C地塊首當(dāng)其沖，肩負(fù)突圍重任。雅居樂花園營銷推廣方案2.5公里灣岸線30萬平公園化綠帶花園會所一流人文學(xué)府遼寧大學(xué)蒲河校區(qū)道義南大街&軌道交通C地塊第一重，母城入新城人文地標(biāo)第二重，新城干道入“私家”闊道第三重，“私家”闊道入花園會所第四重，花園會所入公園綠化第五重，公園

36、綠化入園區(qū)內(nèi)景遼寧大學(xué)A、B地塊D地塊大城天地重重盛境在獨有灣境地貌中，模擬消費者動線突圍攻勢一：南源北調(diào)項目獨有筑居資源，仿若“灣境幾重天”雅居樂花園營銷推廣方案突圍攻勢二：價值整合尋求沈北的生態(tài)宜居、暢捷交通、高舒適度低總價的舒居生活團(tuán)圓置業(yè)的和樂一家親，看重城北價格洼地的投資客，以及高端從眾置業(yè)者地緣和產(chǎn)業(yè)客群出于區(qū)域內(nèi)大品牌、高品質(zhì)需求資源稀缺價值感突出品質(zhì)專屬灣、林、島、府、園；地鐵、會所、商業(yè)、學(xué)區(qū)；復(fù)合高端資源國際平臺境界私屬一級物管綜合以上C地塊主要產(chǎn)品線電梯洋房在板塊市場低密住宅為主、尤其匯置別墅占位攔截下，并不能成為競爭優(yōu)勢，尋找贏得客戶的價值核心，在于整合的力量。復(fù)合資源

37、（高端占有）、居境私密（高端私享）、品牌內(nèi)涵（高端血統(tǒng)）成為價值識別的關(guān)鍵詞。雅居樂花園營銷推廣方案“突圍”公式區(qū)域品牌力 項目形象力 洋房產(chǎn)品力大城形象復(fù)合資源C地圍合高端吸引區(qū)域市場突圍而出品牌先導(dǎo)占位高端南派筑居別出心裁精工實景高端震撼“高端生活運營商”“高端生活體”“灣境幾重天”“南派低密洋房”雅居樂花園營銷推廣方案品牌建立5月6月7月品牌維護(hù)城界觀“雅居樂地產(chǎn) 高端生活運營商”灣界觀“沈陽雅居樂花園 灣境幾重峰” 品牌線品牌大型活動售樓處及樣板示范區(qū)開放品牌導(dǎo)入8月開盤外展開放重要節(jié)點項目線項目形象導(dǎo)入洋房利益?zhèn)鲗?dǎo)主題線世界觀“南派低密洋房，灣境私享觀” 2011項目入市推廣節(jié)奏一期價值滲透雅居樂花園營銷推廣方案推廣目標(biāo)：借助中外乒壇對決的事件影響力與國球名將的公眾感召力，為品牌落地打開局面，全城強(qiáng)勢占位，宣傳項目形象廣羅受眾推廣內(nèi)容： “乒”壇盛賽，“樂”動巔峰 中國高端生活運營商雅居樂鼎力贊助世界乒壇盛事，開局沈陽！ 沈陽雅居樂花園，黃河大街北，高端生活體，鉅筑鼎獻(xiàn)！推廣手段：線上覆蓋式強(qiáng)勢推廣，活動重磅呈現(xiàn)第一階段（5月初-6.21）廣告運動報紙軟文戶外工地圍擋廣播短信網(wǎng)絡(luò)文本道具直郵項目手冊品牌樓書活動邀請函公共關(guān)系大型品牌活動