金地集團沈陽市渾南區(qū)樓盤商業(yè)調(diào)研報告29課件

1、金地國際花園周邊商業(yè)調(diào)研報告目錄1、周邊商業(yè)基本信息2、投資回報分析周邊商業(yè)基本信息在售售罄出租調(diào)研商業(yè)項目情況及分布圖萬科新榆公館萬科城河畔新城萬科新里程江南水鄉(xiāng)富都麗景金水花城浦江苑塞納家園國際花園藝術(shù)家園萬科城：商業(yè)分布出售時間2006年商業(yè)類型底商、裙樓現(xiàn)在售價21000元/平米歷史售價15800元/平米面積區(qū)間160-240平米層數(shù)1層高8米贈送面積無現(xiàn)在租金550元/平米年周邊情況整體出租率不高，共有四家店鋪開張：信用社、足道、寵物館、PIZZA店：北面底商：東面底商萬科新里程出售時間2007年下半年商業(yè)類型底商現(xiàn)在售價北面16000元/平米東面18000元/平米面積區(qū)間51-19

2、5 平米層數(shù)1層高8米贈送面積無現(xiàn)在租金550元/平米年周邊情況受音樂學院和建筑大學影響，項目東南商業(yè)較完善，主要是網(wǎng)吧，旅社，餐飲和超市1351181181531955118810410411717317383 77747676761377676123萬科新里程底商面積分布圖：未售新里程東南面的已成型商業(yè)配套新里程8米高的沿街商鋪萬科新榆公館：商業(yè)分布出售時間2006年商業(yè)類型底商、裙樓現(xiàn)在售價12000元/平米歷史售價6000元/平米層數(shù)1層層高底商7米、裙樓8米贈送面積無現(xiàn)在租金350元 /平米年周邊情況前期免租金引進了一些生活配套店鋪，如飯店等。新榆公館-社區(qū)配套臨街商鋪社區(qū)內(nèi)部配套較

3、完善，臨街商鋪、飯店和便利店滿足小區(qū)的生活需求藝術(shù)家園：底商分布 金水花城出售時間5年前商業(yè)類型底商現(xiàn)在售價歷史售價2000-3000元/平米層數(shù)1層層高3.5米（目測）贈送面積無現(xiàn)在租金490-500元 /平米年業(yè)態(tài)情況配套商業(yè)較完善，有餐飲、超市、汽車美容、美發(fā)、診所等北面診所：面積110平米、 2年前租金4.3萬/年 現(xiàn)在租金5.3萬/年 （包括物業(yè)和采暖費）北面餐飲：面積184平米 租金10萬/年 （包括物業(yè)和采暖費）北面餐飲：面積184平米、 租金9萬/年 （不包括物業(yè)和采暖費）藝術(shù)家園商業(yè)現(xiàn)狀北東金水花城出售時間：07年商業(yè)類型：底商、點商層數(shù)：2層+贈送1層地下室層高：一層4.2

4、米 二層4.1米 地下室3.6-2.6米售價售價：15000-17000元/平米出售時間2006年商業(yè)類型底商現(xiàn)在售價15000-17000元/平米層數(shù)2層層高一層4.2二層4.1贈送面積送一層地下室，層高2.6-3.6單獨點商2193平米，兩層樓上，一層地下。售價3600萬周邊情況對面藝術(shù)家園和東面河畔的會所對商業(yè)網(wǎng)點售價起到支撐作用河畔新城實驗小學一期：已出租：未出租出租時間2005年商業(yè)類型點商現(xiàn)在租金500元/平米年歷史租金7500元/平米每年漲50元/平米層數(shù)2層層高一層3.5米二層3.2米（目測）贈送面積無周邊情況大面積會所，運動超市，女子美容及藥店富都麗景：底商分布出售時間200

5、7年商業(yè)類型點商現(xiàn)在售價南面：10500元/平米西面：10000元/平米區(qū)內(nèi)：9500元/平米層數(shù)1層層高一層3.5米（目測）贈送面積無租金情況190平 5.5萬/年年漲幅5000周邊情況大面積會所，運動超市，女子美容及藥店塞納家園出售時間：5年以前商業(yè)類型：底商、層數(shù)：一層層高：底商3.5（目測）03年售價：2000-3000元/平米現(xiàn)在租金：元/平米年出售時間2007年商業(yè)類型點商歷史售價南面：8000元/平米層數(shù)1層層高一層3.7米（目測）贈送面積無租金情況240平 12萬/年年漲幅5000業(yè)態(tài)情況餐飲、洗衣、理發(fā)店、超市投資回報分析在售項目數(shù)據(jù)橫向?qū)Ρ软椖棵娣e區(qū)間（平方米）售價（元/平

6、方米）優(yōu)惠層數(shù)層高贈送面積金水花城260-56015000-17000一次性9.5折；14天付50%首款，三個月內(nèi)付尾款，9.7折2層一層4.2米二層4.1米負一層地下室萬科新里程51-195北面：16000東面：18000一次性9.9折1層8米無富都麗景南面170-200西面200-240區(qū)內(nèi)：80南面10500西面10000區(qū)內(nèi)9500無2層一層3.5二層3.2江南水鄉(xiāng)300-500北面：10500一次性減500/平米2層無萬科新榆公館50-14010000一次性9 .9折1層7-8米無浦江苑250-5517000-7800一次性9.8折2層一層3.9米二層3.7米送80110平地下室可租

7、項目數(shù)據(jù)橫向?qū)Ρ软椖棵娣e年租金租金凈值（元/平米年）說明藝術(shù)家園11055000490-500層高3.5米18490000萬科新里程76800001052.6層高8m河畔新城22090000500每年加50/平米500下半年出租富都麗景19055000289南面商業(yè)1層3.5米塞納家園12045000375南面商業(yè)06年售價8000元/平米1層3.5米萬科城160900005628米層高投資回報率計算預(yù)測說明： 1、范圍：萬科城，金水花城，富都麗景、萬科新里程的投資回報率。 2、考慮到不同項目的不同，所有單價均折算成樓面一次性付款銷售 單價（包括贈送面積） 3、年租金考慮周邊租金和自身租金綜合

8、考慮 4、由于渾南商業(yè)普遍剛起步，年租金漲幅越來越快，所以以周邊商業(yè)近 兩年漲幅為準可以看成是保守估計。 5、預(yù)測周期為5年 6、5年平均投資回報率=金水花城投資回報率計算項目 一次性售價（元/平）加上地下室面積后單價（元/平）租金（元/平年）5年內(nèi)預(yù)期租金年漲幅5年平均投資回報率金水花城145501164049013.10%5.63%注：1、考慮到使用價值，地下室面積乘以0.5的加權(quán)系數(shù)。 2、租金：以藝術(shù)家園為標準（見租金對比表） 3、預(yù)期租金漲幅：根據(jù)藝術(shù)人家北面診所：面積110平米、 2年前租金4.3萬/年、 現(xiàn)在租金5.5萬/年。推斷出租金漲幅為13.1% 萬科新里程投資回報率計算項

9、目 一次性售價（元/平）租金（元/平年）5年內(nèi)預(yù)期租金年漲幅5年平均投資回報率萬科新里程178201052.614.02%7.8%注：租金：(見租金對比表) 租金漲幅：根據(jù)新里程東南角商業(yè)，兩年由5萬/年漲到6.5萬/年，年漲幅為14.02% 富都麗景投資回報率計算項目 一次性售價（元/平）租金（元/平年）5年內(nèi)預(yù)期租金漲幅5年平均投資回報率富都麗景10500289.510%3.37%注：租金: (見租金對比表) 租金漲幅：根據(jù)實際業(yè)主開出的條件估計得出10%萬科城投資匯報率計算項目 一次性售價（元/平）租金（元/平年）5年內(nèi)預(yù)期租金漲幅5年期平均投資回報率萬科城1580055210%4.27

10、%注：租金: (見租金對比表) 租金漲幅：根據(jù)實際業(yè)主開出的條件估計得出10%現(xiàn)時售價估算估算說明： 1、范圍：萬科城，金水花城，富都麗景、萬科新里程的現(xiàn)時售價估算。 2、考慮到可比性，項目租金的計算用年總租金除以可使用面積?？墒褂梅e的計算方法為：a， 如果該商業(yè)層高為7-8米，計算使用面積時用地面面積乘以2；b，如果贈送面積，贈送面積乘以0.5后算入使用面積。 3、年租金考慮周邊租金和自身租金綜合考慮。 4、未來5年漲幅根據(jù)各項目過去漲幅得出。 5、預(yù)測周期為5年。 6、現(xiàn)時售價=各項目現(xiàn)時售價估計注：項目 現(xiàn)時租金（元/平年）5年內(nèi)租金預(yù)期年漲幅5年內(nèi)假定平均投資回報率為5%時的現(xiàn)售價格（元/平）5年內(nèi)假定平均投資回報率為10%時的現(xiàn)售價格（元）萬科新里程52614.02%139126956金水花城49013.1%127286364富都麗景289.510%70723536萬科城28110%6860343