河南汝州商業(yè)步行街市場(chǎng)調(diào)查

1、.PAGE ：.；河南汝州商業(yè)步行街商業(yè)調(diào)查詢(xún)卷一尊崇的客戶(hù)：您好！位于洗耳北路右側(cè)的河南汝州商業(yè)步行街在推出以前，為能迎合您的需求，請(qǐng)將您的意向通知我們，您的意見(jiàn)對(duì)我們很重要。謝謝！您的姓名：_性別：_年齡：_歲 職業(yè)：_月收入_ 一、您選擇商鋪時(shí)，您首先關(guān)懷的是 ，依次是 ，再次是 A、地段 B、價(jià)錢(qián) C、運(yùn)營(yíng)范圍 D、增值潛力 二、您假設(shè)如今選購(gòu)商鋪，您的用途是 A、長(zhǎng)線(xiàn)投資 B、轉(zhuǎn)租 C、短線(xiàn)投資 D、本人運(yùn)營(yíng)三、您以為河南汝州的房產(chǎn)會(huì)增值嗎？ A、一定 B 、不一定 C 、不會(huì)您以為在汝州運(yùn)營(yíng)商業(yè)步行街有市場(chǎng)前景嗎？A、有 B、沒(méi)有 C、說(shuō)不準(zhǔn)您以為目前河南汝州商業(yè)步行街最適宜運(yùn)營(yíng)？

2、A、服裝 B、皮具 C、建材 B、家具 D、小商品 E、 其他在市場(chǎng)建成后，您最看重的是哪一方面的內(nèi)容A、管理 B、運(yùn)營(yíng)范圍 C、廣告宣傳 D、開(kāi)發(fā)商實(shí)力現(xiàn)階段，您假設(shè)投資房產(chǎn)，您會(huì)選擇？ A、住宅 B、商鋪您假設(shè)投資商鋪，您希望有包租嗎？假設(shè)有，希望是幾年？A、3-5年 B、5-10年 C、10-15年 D、15-20年您以為目前河南汝州最繁華的商圈在哪里？ 您假設(shè)選購(gòu)商鋪希望商鋪的面寬及進(jìn)深是多少面寬 米 進(jìn)深 米 層高 米 十一、您以為河南汝州商業(yè)步行街應(yīng)該采取哪種建筑風(fēng)格？ A、中式 B、歐式 C、中歐結(jié)合 D、其他 非常贊賞您的支持，耽擱了您珍貴的時(shí)間，希望您能對(duì)我公司的開(kāi)展給予更多

3、的關(guān)注。河南汝州商業(yè)步行街住宅類(lèi)調(diào)查詢(xún)卷二尊崇的客戶(hù)：您好！位于洗耳北路右側(cè)的河南汝州商業(yè)步行街在推出以前，為能迎合您的需求，請(qǐng)將您的意向通知我們，您的意見(jiàn)對(duì)我們很重要。謝謝！您的姓名：_性別：_年齡：_歲 職業(yè)：_月收入_ 1、您選購(gòu)住宅的面積需求為 A、中小套型6080 m2 B、中套型80120 m2 C、大套型120150 m2 D、大套型150170m2 E、特大套型170 m2以上 2、您以為在河南汝州商業(yè)步行街附近配套好、套型佳的住宅的合理單價(jià)是多少？ A、800元/ m2 B、900元/ m2 C 1000元/ m2 D、1000元/ m2 以上 3、您最稱(chēng)心的戶(hù)型面積和戶(hù)型構(gòu)

4、造為 A 兩室一廳一衛(wèi)，90平方米左右 B 兩室二廳二衛(wèi)，120平方米左右 C 三室兩廳二衛(wèi)120-150平方米 D 四室二廳二衛(wèi)150-170平方米 E 四室兩廳二衛(wèi)170-190平方米 4、您選擇家居時(shí)，您首先關(guān)懷的是 ，依次是 ，再次是 A 地段 B 價(jià)錢(qián) C 戶(hù)型 D 增值潛力 E 住宅環(huán)境 5、您假設(shè)如今選購(gòu)房，您的用途是 A 舊房換新房 B 本人居住 C 投資 D 為親人購(gòu)房 6、您能否有購(gòu)買(mǎi)住宅方案？A、馬上 B、半年之內(nèi) C、一年以?xún)?nèi) D、一年之后 E、不買(mǎi) 7、您以為哪些人會(huì)購(gòu)買(mǎi)這里的住宅？A、企業(yè)主、老板 B、政府機(jī)關(guān)任務(wù)人員 C、房產(chǎn)投資者 D 郊縣富有人士 8、您覺(jué)得現(xiàn)

5、行市面住宅價(jià)錢(qián)如何？A 廉價(jià) B 適中C 貴 D貴但可以接受 E非常貴F 會(huì)上調(diào) G會(huì)下調(diào) 9、您對(duì)現(xiàn)有住房稱(chēng)心程度：A 非常稱(chēng)心 B 稱(chēng)心 C 根本稱(chēng)心 D 不稱(chēng)心 E非常不稱(chēng)心。非常贊賞您的支持，耽擱了您珍貴的時(shí)間，希望您能對(duì)我公司的開(kāi)展給予更多的關(guān)注。河南汝州商業(yè)步行街商業(yè)類(lèi)調(diào)查詢(xún)卷三尊崇的客戶(hù)：您好！位于洗耳北路右側(cè)的河南汝州商業(yè)步行街在推出以前，為能迎合您的需求，請(qǐng)將您的意向通知我們，您的意見(jiàn)對(duì)我們很重要。謝謝！您的姓名：_性別：_年齡：_歲 職業(yè)：_月收入_1、您以為河南汝州商業(yè)步行街適宜運(yùn)營(yíng)哪幾類(lèi)商品 A、服裝精品區(qū)服裝、鞋帽、箱包、精品、百貨 B、餐飲休閑區(qū)餐飲、酒吧、茶樓、K

6、TV、文娛 C、家居裝飾區(qū)家具、家居、布藝、燈飾 D、家電通訊區(qū)家電、數(shù)碼、通訊產(chǎn)品 E、其他 您以為適宜運(yùn)營(yíng)的請(qǐng)打勾2、您以為洗耳北路的商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展前景如何？A、很好 B、普通 C、不好 D、說(shuō)不準(zhǔn)3、您以為此地適宜運(yùn)營(yíng)以下哪幾種商業(yè)類(lèi)型？ 集購(gòu)物、休閑文娛為一體的大型購(gòu)物中心 B、大型文娛場(chǎng)所C、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) D、倉(cāng)儲(chǔ)中心 E、其它4、假設(shè)此地有您心儀的商業(yè)類(lèi)型，您能否有意投資？ A、是 B、否 C、不一定5、假設(shè)您有意購(gòu)買(mǎi)此商鋪，您希望它以何種商業(yè)運(yùn)營(yíng)形狀出現(xiàn)？ A、商場(chǎng)一致規(guī)劃，分區(qū)一致運(yùn)營(yíng)管理 B、采取一間一戶(hù)出賣(mài)C、由業(yè)主自主決議運(yùn)營(yíng)種類(lèi)，自營(yíng)或出租，分戶(hù)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。6、您假設(shè)購(gòu)買(mǎi)商鋪或

7、店面，最適宜的面積是A、1020m2 B、2030 m2 C、3040 m2 D、4050 m2 E、50 m2以上7、您假設(shè)購(gòu)買(mǎi)河南汝州商業(yè)步行街商鋪或店面，最理想總價(jià)是多少？ 8、您以為河南汝州商業(yè)步行街一層店面合理單價(jià)是多少？二層店面合理單價(jià)是多少？一層 元/m2 二層 元/m29、您能否有購(gòu)買(mǎi)店鋪方案？A、馬上 B、半年之內(nèi) C、一年以?xún)?nèi) D、一年之后 E、不買(mǎi)10、您以為哪些人會(huì)購(gòu)買(mǎi)這里的商鋪？A、企業(yè)主、老板 B、政府機(jī)關(guān)任務(wù)人員 C、房產(chǎn)投資者 D 郊縣富有人士11、您以為在此地段每月每平方米的租金應(yīng)該是多少？ 12、您選購(gòu)商鋪時(shí)希望是哪種方式A、店連屋 B、單層獨(dú)立店面 C、其

8、他 非常贊賞您的支持，耽擱了您珍貴的時(shí)間，希望您能對(duì)我公司的開(kāi)展給予更多的關(guān)注。第二部分、城市總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)概略分析一、概述汝州市原為臨汝縣，北靠嵩山，南依伏牛，左控許襄，右鄰伊洛，因?yàn)l臨汝河而得名。汝州有著悠久的歷史和燦爛的文化，為仰韶、龍山文化發(fā)源地之一，是歷代郡州治所，享有汝旁化國(guó)和中州名郡的佳譽(yù)。1988年，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，撤銷(xiāo)臨汝縣，設(shè)立汝州市，屬河南省直轄，由平頂山市代管?，F(xiàn)轄4個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)鄉(xiāng)、5個(gè)街道辦事處，454個(gè)行政村。全市總面積1573平方公里，其中耕地面積62707公頃，城區(qū)面積14.2平方公里。全市總?cè)丝?2.8萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口88.2萬(wàn)人。 1993年被河南省委,省政府

9、確定為全省改革、開(kāi)放、開(kāi)展特別試點(diǎn)縣(市),2001年9月，被確定為河南省25個(gè)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程重點(diǎn)縣(市)之一。汝州市處豫西淺山丘陵地域，屬于溫帶大陸性氣候，四季清楚，年均氣溫14.2C。境內(nèi)大小山峰1025座，其沖海拔600米以上的有37座。由于境內(nèi)山川起伏，河溝縱橫，自然構(gòu)成山區(qū)、丘陵、平川、洼地等復(fù)雜地形。地質(zhì)年代悠久，地層構(gòu)造復(fù)雜，礦產(chǎn)種類(lèi)繁多，不僅有黑色、有色及貴重金屬礦產(chǎn)，而且有能源、放射性稀有礦產(chǎn)，還有陶瓷原料、冶金輔助原料、化工原料、建筑資料及其它非金屬礦產(chǎn)等。有煤、鋁、銅、金、石英石、大理石、葉臘石等礦產(chǎn)資源40多種。全市煤炭資源儲(chǔ)量較大，分布全市八個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，素有百里煤海之稱(chēng)，

10、初步勘察為27億噸，為全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)采煤縣市之一。鋁礬土總儲(chǔ)量12億噸，檔次高，易開(kāi)采。目前已有58個(gè)礦點(diǎn)開(kāi)采外銷(xiāo)，年開(kāi)采量達(dá)38萬(wàn)噸。汝州市土地資源豐富。全市土地面積237.7萬(wàn)畝，有效土地運(yùn)用面積182萬(wàn)畝，其中耕地面積96.5萬(wàn)畝，林地30萬(wàn)畝，牧坡20萬(wàn)畝，宜林牧荒山27.21萬(wàn)畝，河灘14萬(wàn)畝，其它用地50萬(wàn)畝，土壤質(zhì)地適中，適宜多種作物生長(zhǎng)和林業(yè)畜牧業(yè)的開(kāi)展。【概略】據(jù)平頂山市2004年統(tǒng)計(jì)年鑒，2004年汝州全年消費(fèi)總值完成974億元，增長(zhǎng)153，人均可支配收入9459.3元，超越了全省平均程度。地方財(cái)政全年完成17518萬(wàn)元，增長(zhǎng)574，是近10年來(lái)增長(zhǎng)速度最快的一年；工程建立

11、獲得艱苦突破，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成168億元，增長(zhǎng)1225，已建成及新建、改建、擴(kuò)建和即將開(kāi)工的、固定資產(chǎn)100萬(wàn)元以上的工程115個(gè)，總投資近80億元；招商引資效果顯著，共引進(jìn)1000萬(wàn)元以上的工程14個(gè)，全年利用外資257億元；非公有制經(jīng)濟(jì)開(kāi)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，培育了一批規(guī)模大、效益好的龍頭企業(yè)。全市非公有制經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值全年完成1804億元，增長(zhǎng)198，添加值完成53億元，增長(zhǎng)204，稅金2億元，增長(zhǎng)96，城鎮(zhèn)建立、公路建立和社會(huì)開(kāi)展、信訪(fǎng)穩(wěn)定等各項(xiàng)任務(wù)也都獲得了新的成果，呈現(xiàn)出近幾年來(lái)少有的好情勢(shì)。國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值(GDP)人均國(guó)民消費(fèi)總值農(nóng)民人均純收入城鎮(zhèn)居民人均純收入地方財(cái)政收入 社會(huì)消費(fèi)品零售

12、總額城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額第三部分、需求問(wèn)卷調(diào)查分析一、調(diào)查詢(xún)卷比例為對(duì)本工程所在的河南汝州市場(chǎng)的需求特征作科學(xué)分析，我們對(duì)當(dāng)?shù)厥忻褡髁诵枨笳{(diào)研。調(diào)查采用抽樣調(diào)查、重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合的方法。問(wèn)卷1000份全部回收。經(jīng)問(wèn)卷真實(shí)性核實(shí)核實(shí)抽樣率為總問(wèn)卷數(shù)的60%，真實(shí)性在97%以上。但在問(wèn)卷分析過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)存在相當(dāng)部分的回收問(wèn)卷，由于部分受訪(fǎng)者對(duì)于問(wèn)卷中部分問(wèn)題缺乏購(gòu)房或投資上的常識(shí)，故而該些問(wèn)卷的回答缺乏有效性。鑒于此，我司在對(duì)問(wèn)卷有效性的鑒別中，采取了個(gè)項(xiàng)問(wèn)題鑒別的方式。二、本案商業(yè)用房問(wèn)卷調(diào)查及走訪(fǎng)情況分析1汝州消費(fèi)者在選擇商鋪時(shí)最關(guān)懷的是地段、其次是價(jià)錢(qián)、再次是增值潛力及運(yùn)營(yíng)范圍汝州消

13、費(fèi)者在選擇商鋪時(shí)首先關(guān)懷的是地段、價(jià)錢(qián)和運(yùn)營(yíng)范圍，及增值潛力本次調(diào)查顯示四者分別占60.6%、20%及 8% 、10%的比例，其次關(guān)懷的是地段占22.9%、價(jià)錢(qián)占39.6%、運(yùn)營(yíng)范圍20.8%、增值潛力16.8%，再次關(guān)懷的是地段占13.2%、價(jià)錢(qián)27.1%、運(yùn)營(yíng)范圍28.3%、和增值潛力31.5%?？梢?jiàn), 汝州消費(fèi)者在選擇商鋪時(shí)最關(guān)懷的是地段、其次是價(jià)錢(qián)、再次是增值潛力及運(yùn)營(yíng)范圍。2購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶(hù)70%是用來(lái)本人運(yùn)營(yíng)本次調(diào)查顯示，購(gòu)買(mǎi)商鋪用來(lái)長(zhǎng)線(xiàn)投資占15%、轉(zhuǎn)租占13%、短線(xiàn)投資占2%、本人運(yùn)營(yíng)占70%。從走訪(fǎng)與數(shù)據(jù)可以了解到，大多數(shù)汝州消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商鋪用于本人運(yùn)營(yíng)為主。 3對(duì)河南汝州商業(yè)步

14、行街市場(chǎng)的前景看好程度調(diào)查顯示，以為有市場(chǎng)前景的占62%、沒(méi)有市場(chǎng)前景的占6%、說(shuō)不準(zhǔn)有沒(méi)有市場(chǎng)前景的占32%?？梢?jiàn)，調(diào)查的數(shù)據(jù)反映出目前這個(gè)市場(chǎng)的前景還是有的，且對(duì)洗耳北路的商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展前景也是比較看好。對(duì)洗耳北路的商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展前景看好程度：460%的客戶(hù)選擇中歐式結(jié)合的建筑風(fēng)格本次調(diào)查顯示，汝州人以為商業(yè)步行街采取建筑風(fēng)格集中于中歐結(jié)合占60%，選擇歐式風(fēng)格13.9%，選擇中式風(fēng)格有26.1%。在與被調(diào)查者訪(fǎng)問(wèn)時(shí)，可知他們對(duì)房屋風(fēng)格認(rèn)識(shí)并不強(qiáng)，只是簡(jiǎn)單地以為就該是現(xiàn)代式。545%的調(diào)查對(duì)象以為運(yùn)營(yíng)服裝，31%的調(diào)查對(duì)象以為運(yùn)營(yíng)家具本次調(diào)查顯示，服裝占45%、皮具占14%、建材占5%、家具占

15、31%、小商品占3%，其它占2%。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，汝州商業(yè)步街運(yùn)營(yíng)服裝比較有一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，但也有一部分人表示，運(yùn)營(yíng)服裝在汝州來(lái)說(shuō)，已接近飽和，開(kāi)展前景較小。經(jīng)過(guò)對(duì)一些運(yùn)營(yíng)服裝的商鋪業(yè)主的走訪(fǎng)，大家希望去嘗試一下其它行業(yè)的生意，比如餐飲、酒吧、床上用品、布藝等還處在起步階段的行業(yè)。620-40 m2的商鋪或店面面積接受程度最為廣泛次調(diào)查顯示，消費(fèi)者會(huì)購(gòu)買(mǎi)商鋪或店面的面積在10-20m2的占2.3%，20-30 m2的占21.75%，30-40 m2的占40.6%，40-50 m2的占22.6%，50 m2的占12.75%?？梢?jiàn)，20-40m2的商鋪或店面的面積的接受程度最為廣泛。一些專(zhuān)賣(mài)店希望店面大一

16、點(diǎn)，面積要求在100-200平方米之間。715萬(wàn)-30萬(wàn)的總價(jià)最被客戶(hù)所接受1本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者會(huì)購(gòu)買(mǎi)河南汝州商業(yè)步行街商鋪或店面總價(jià)位在10萬(wàn)元以下占13%，在10-12萬(wàn)元的占22%，在15-20萬(wàn)元的占33%，在20-30萬(wàn)以上的占27%，在30萬(wàn)以上的占5%。可見(jiàn)，在價(jià)位方面，總價(jià)在15-20萬(wàn)元之間的商鋪或店面的接受程度最為廣泛，同時(shí)反映汝州整體購(gòu)買(mǎi)力還可以。2 本次調(diào)查顯示，15-20萬(wàn)元的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)是消費(fèi)主體，雖然15-20萬(wàn)元的總價(jià)范圍是消費(fèi)主體，但20-30萬(wàn)元依然是一個(gè)不容忽視的群體，這一部分人既有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，又有著購(gòu)買(mǎi)商鋪的志愿，因此，房開(kāi)應(yīng)針對(duì)這一群體的需求適時(shí)推出一些適

17、宜的鋪位。 86000元/8000元/是客戶(hù)能接受的一樓單價(jià)1、汝州商業(yè)步行街商鋪第一層最容易接受的價(jià)位分析本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者接受的價(jià)錢(qián)在4000-6000元/平方米占30.2%，6000-8000元/平方米占42.6%，8000-10000元/平方米以上的占17.9%，10000萬(wàn)以上/平方米占9.3%?？梢?jiàn)，汝州商鋪?zhàn)钜捉邮艿膬r(jià)位在6000-8000元/平方米，甚至10000元/平方米左右的價(jià)錢(qián)亦可接受。2、3000-4000元/平方米是客戶(hù)所能接受的二樓單價(jià)本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者接受的價(jià)錢(qián)在2000-3000元/平方米占28.8%，3000-4000元/平方米占46.8%，4000-50

18、00元/平方米以上的占19.9%，5000元以上/平方米占4.5%?？梢?jiàn)，汝州商鋪?zhàn)钜捉邮艿膬r(jià)位在3000-4000元/平方米，甚至5000元/平方米左右的價(jià)錢(qián)少數(shù)人亦可接受。根據(jù)對(duì)一些商鋪的詳細(xì)走訪(fǎng)，發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)二層的商鋪業(yè)主非常之少，主要緣由是汝州人購(gòu)買(mǎi)物品習(xí)慣在第一層購(gòu)買(mǎi)；其次是大部分業(yè)主以為二層的功能得不到充分的發(fā)揚(yáng)，都偏向于選擇店連屋的方式。9購(gòu)買(mǎi)愿望分析本次調(diào)查顯示，被調(diào)查者中對(duì)購(gòu)買(mǎi)商鋪的方案，大都選擇一年以后占44.7%，一年內(nèi)的占15.5%，馬上買(mǎi)的占5.7%，半年之內(nèi)占11.4%,不買(mǎi)者也有22.7%。數(shù)據(jù)顯示現(xiàn)汝州消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)處于張望，只需好的工程才會(huì)心動(dòng)。 10購(gòu)買(mǎi)商鋪的

19、客戶(hù)群定位本次調(diào)查顯示，大多數(shù)人以為企業(yè)主、老板最有能夠購(gòu)買(mǎi)商鋪，占37%；其次是房產(chǎn)投資者及效縣富有人士，分別占19%與27%；政府機(jī)關(guān)任務(wù)人員占17%。11本次調(diào)查顯示，大多數(shù)商場(chǎng)投資者關(guān)懷商場(chǎng)的分區(qū)規(guī)劃及一致運(yùn)營(yíng)管理，以保證本人穩(wěn)定的投資報(bào)答；自營(yíng)業(yè)主更注重分戶(hù)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，希望有一個(gè)自主、自在的運(yùn)營(yíng)環(huán)境。還有一部分人想采取一間一戶(hù)方式，市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)外表，三者分別占54%、32%、14%。12商鋪類(lèi)型分析本次調(diào)查顯示，不同的運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)在商鋪類(lèi)型的選擇上有較大的趨同性，據(jù)隨機(jī)抽樣問(wèn)卷的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，選擇集購(gòu)物、休閑、文娛為一體的大型購(gòu)物中心的占59%；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)占26%；大型文娛場(chǎng)所占11%;倉(cāng)儲(chǔ)中心

20、3%;其他占1%。大家普遍反映汝州的休閑文娛的場(chǎng)所非常少，在下班時(shí)間及休憩日可去消費(fèi)的地方有限。故希望能有一個(gè)給大家提供這種消費(fèi)的地方。對(duì)于選擇專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的人普遍以為，目前，在汝州市場(chǎng)上大賣(mài)場(chǎng)及各種類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)相對(duì)偏少，在管理及效力質(zhì)量的建立上仍相對(duì)滯后。因此要想在本案上有所突破，就必需在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的引進(jìn)上注重質(zhì)量，并在整體商業(yè)氣氛的營(yíng)造上多花功夫，以可以對(duì)商業(yè)消費(fèi)人群產(chǎn)生足夠吸引力，聚集人氣；同時(shí)，本案的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)還必需做到與其它同類(lèi)型市場(chǎng)有所區(qū)別，即必需表達(dá)本人的特征。13本次調(diào)查顯示， 汝州人以為商業(yè)步行街適宜運(yùn)營(yíng)服裝精品區(qū)，比例占44.8%,餐飲休閑區(qū)占30.7%,家居裝飾品占11.2%，

21、家電通訊區(qū)占11.6%，其他占1.7%。1485%的人會(huì)選擇商鋪投資本次調(diào)查顯示，投資住宅的占15%，投資商鋪的占85%，可見(jiàn)，汝州居民對(duì)商鋪的需求比住宅要來(lái)的高很多。 圖表815消費(fèi)者投資心思分析本次調(diào)查顯示，在有本人心儀的商業(yè)類(lèi)型的前提下,有一定的購(gòu)買(mǎi)意向。在能否會(huì)購(gòu)買(mǎi)一題中，選擇不一定購(gòu)買(mǎi)占39%，買(mǎi)的占50%，而不買(mǎi)的只占11%。也就是說(shuō)，在消費(fèi)者了解工程的后，覺(jué)得好會(huì)購(gòu)買(mǎi)。所以要先讓消費(fèi)者了解本工程的優(yōu)勢(shì)，才是最關(guān)鍵的一步。 1655%的調(diào)查對(duì)象選擇店連屋方式，44%的調(diào)查對(duì)象選擇單層運(yùn)營(yíng) 汝州人在選購(gòu)商鋪時(shí)希望是店連屋的方式，占總調(diào)查人數(shù)的55%，普通人以為一層可做為店面，假設(shè)生意

22、好的話(huà)，二層既可作店面，又可作倉(cāng)庫(kù)。選擇單層獨(dú)立店面的人占44%，也是一個(gè)不容忽視的群體，選擇其他的占1%。17汝州商業(yè)步行商鋪的面寬、進(jìn)深及層高的分析1、調(diào)查顯示，以為層高2.8-3.2米占46.1%，3.2-3.5米占30.8%，3.5-4米的占19.0%，4米以上占4.1%。可見(jiàn)，汝州商鋪?zhàn)钜捉邮艿膶痈呤?.8-3.2米。汝州人對(duì)商鋪的層高不是很關(guān)注，只是以為合理就可以。2、調(diào)查顯示，以為面寬2.8-3.2米占52%，3.2-3.4米占31%，3.4-4米的占19.9%，4米以上占2.1%。可見(jiàn)，汝州商鋪?zhàn)钜捉邮艿拿鎸捠?.5-4米。汝州人對(duì)商鋪的面寬較為關(guān)注，但從汝州市現(xiàn)有的商鋪來(lái)看,

23、面寬的尺寸沒(méi)有較合理的規(guī)定,1.5-6米的面寬都有，所以構(gòu)成了各個(gè)商鋪在面積、戶(hù)型上的差別非常之大，給人一種混亂的覺(jué)得。大家在商鋪步行街的建立方面，根本構(gòu)成一個(gè)共識(shí)，就是希望可以整齊規(guī)劃，再根據(jù)詳細(xì)情況，可建一些特殊戶(hù)型。3、調(diào)查顯示，以為進(jìn)深4-5米占38.5%，6-7米占34.6%，7-9米的占10.3%，9-11米的占16.6%。可見(jiàn)，汝州商鋪?zhàn)钜捉邮艿倪M(jìn)深是4-5米。雖然4-5米的進(jìn)深是選擇主體，但6-7的進(jìn)深依然是一個(gè)不容忽視的群體，這一部分人既有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，又有著購(gòu)買(mǎi)商鋪的志愿，因此，房開(kāi)應(yīng)針對(duì)這一群體的需求適時(shí)推出一些適宜的鋪位。18調(diào)查顯示，望嵩路作為汝州市最為繁華的一條街區(qū)，租

24、金價(jià)位相對(duì)其他街區(qū)是最高的。此地段的租金較其它路段平均高出10-20元之間，望嵩北路靠東及靠西的店鋪在租金、管理等方面又有所不同，靠東店鋪房產(chǎn)權(quán)屬公家一切，租金相對(duì)其它街區(qū)普遍偏高，平均每平方價(jià)位在45-65元之間，是整個(gè)街區(qū)人流量、車(chē)流量最高的地段，越往南走，因人流量及車(chē)流量的減少，租金也逐漸變低，每平方價(jià)位在42-56元之間?？课鞯赇伔慨a(chǎn)權(quán)根本屬私人一切，同等位置租金較靠東店鋪偏低，租金每平方價(jià)位在38-56元之間。廣育路店鋪?zhàn)饨鹈吭录s25元/m2，沿街店鋪是店連屋方式。丹陽(yáng)路租金約為每月30-60元/平方米，接近望嵩路的商鋪?zhàn)饨疠^貴，根本以運(yùn)營(yíng)廣告公司為主。洗耳路租金約每月10-20元/

25、 m2,售價(jià)900元/ m2。這里的沿街店鋪有1/4是屬個(gè)人的，3/4是集體和市政府的；并且路況較差，離市區(qū)較遠(yuǎn)，大部分商鋪破舊。中大街屬汝州市老街，路面較窄，店鋪較破，產(chǎn)權(quán)屬私人一切，租金價(jià)位在15-25元/平方米。路 段租 金 價(jià) 位面積范圍望嵩路38-65元/平方米15-86平方廣育路25-30元/平方米14-55平方丹陽(yáng)路30-60元/平方米15-30平方洗耳路10-20元/平方米18-60平方中大街15-25元/平方米12-36平方三、本案住宅市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查及走訪(fǎng)情況分析1消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)程度1、本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者會(huì)購(gòu)買(mǎi)的房子的戶(hù)型面積在60-80 m2的占11 %，80-120

26、m2的占41% 其中選擇120-150 m2的占35%，150-170m2的占11%,特大套型170m2的占2%可見(jiàn)，在戶(hù)型方面，80-120 m2的住宅面積的接受程度最為廣泛。2、三室二廳二衛(wèi)100-120平方米最稱(chēng)心的戶(hù)型面積和戶(hù)型構(gòu)造本次調(diào)查顯示，兩室一廳一衛(wèi)80平方米的占10%，兩室二廳二衛(wèi)100平方米的占25%，三室二廳二衛(wèi)100-120平方米占48%，四室二廳二衛(wèi)120-150平方米以上的占13%，四室兩廳二衛(wèi)150平方米以上占4%。可見(jiàn)，在戶(hù)型面積和戶(hù)型構(gòu)造上三室二廳二衛(wèi)100-120平方米是最受市民接受稱(chēng)心的。3、0.50.8元/占了能購(gòu)接受的物業(yè)管理費(fèi)的最大比例本次調(diào)查顯示，

27、可以接受物管費(fèi)用為0.5-0.8元/ m2的最多，占50%，其次為0.8-1元/ m2，占35%，其他1.2-1.5元/ m2 的占15%。雖然大多數(shù)人能接受的物管費(fèi)用在1.0元/ m2以?xún)?nèi)，但幾乎每個(gè)人都希望得到最好、最完善的物業(yè)管理效力。所以，開(kāi)發(fā)商撥款建立專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理基金或保管部分物業(yè)出租或運(yùn)營(yíng)并以此收入補(bǔ)貼物管費(fèi)用，是較好的處理方法。4物業(yè)朝向差價(jià)分析在朝向差價(jià)的問(wèn)卷中，有接近半數(shù)的市民沒(méi)有做出選擇，這與其它問(wèn)卷的接近百分之百的有效問(wèn)卷相比有著天壤之別。在問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)中，市民普遍以為同一樓層的南北朝向差價(jià)應(yīng)為100-200元/ m2及100元以下，分別占總調(diào)查人數(shù)的42.5%和37.5%；

28、而以為景觀好，光線(xiàn)足就可以，無(wú)所謂朝向的也有相當(dāng)一部分，為總調(diào)查人數(shù)的20%。 2.消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為1環(huán)境和價(jià)錢(qián)與地段是購(gòu)房者首先思索的要素汝州市民購(gòu)房，首先思索的要素依然是價(jià)錢(qián)、環(huán)境和地段、增值潛力、戶(hù)型，本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示三者分別占到28%、25%、25%、14%、8%的比例，其它如物業(yè)管理、視野開(kāi)闊、社區(qū)配套、智能化及安保設(shè)備也是購(gòu)房者較為關(guān)注的問(wèn)題。 2購(gòu)買(mǎi)愿望分析本次調(diào)查顯示，被調(diào)查者中對(duì)購(gòu)買(mǎi)住宅的方案，大都選擇“一年以后占44.7%，一年內(nèi)的占15.5%，馬上買(mǎi)的占5.7%，半年之內(nèi)占11.4%,不買(mǎi)者也有22.7%。數(shù)據(jù)顯示現(xiàn)汝州消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)處于張望，只需好的工程才會(huì)心動(dòng)。37

29、6.6%的調(diào)查對(duì)象購(gòu)買(mǎi)住宅是為了自住本次調(diào)查顯示，消費(fèi)者購(gòu)房用來(lái)本人居住占多大數(shù)，所占比例為76.6%，用來(lái)投資占10.4%，舊房換新房占9%，為親人購(gòu)房占4%。4購(gòu)買(mǎi)汝州住宅的客戶(hù)群定位本次調(diào)查顯示，大多數(shù)人以為企業(yè)主、老板最有能夠購(gòu)買(mǎi)商鋪，占35.6%；其次是房產(chǎn)投資者及效縣富有人士，分別占18.4%與29.2%；政府機(jī)關(guān)任務(wù)人員占16.4%。3.消費(fèi)者的心思接受價(jià)位分析(1)800-900元/ m2是大多數(shù)人對(duì)這一區(qū)域住宅的心思價(jià)位本次調(diào)查顯示，如在此地塊建立配套好、套型佳的住宅，合理價(jià)位選擇中，選擇800元/ m2的最多，占58.9%；900元/ m2的占27%；而選擇1000元/ m

30、2的占7.8%，1000元/ m2以上的占5.7%，可見(jiàn)，800-900元/ m2是大多數(shù)人對(duì)這一區(qū)域住宅的心思價(jià)位.2消費(fèi)者對(duì)汝州市面住宅價(jià)錢(qián)接受程度大多數(shù)消費(fèi)者以為汝州住宅價(jià)錢(qián)偏貴，占調(diào)查的38.8%，以為價(jià)錢(qián)適中的占調(diào)查的18.8%，以為非常貴的占調(diào)查的13.9%，以為貴但可以接受的占調(diào)查的9.7%，以為房?jī)r(jià)會(huì)下調(diào)的占調(diào)查的12.7%，以為房?jī)r(jià)會(huì)上調(diào)的占調(diào)查的5.5%?？梢?jiàn)，大家以為住宅價(jià)錢(qián)偏貴，但這個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)能夠遭到了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)普遍偏高的影響，這個(gè)數(shù)據(jù)能夠不是大家心思的一個(gè)真實(shí)反映，由于有相當(dāng)一部分人以為汝州如今的房?jī)r(jià)還可以接受。3對(duì)現(xiàn)有住房稱(chēng)心程度本次調(diào)查顯示，汝州人對(duì)本人現(xiàn)有的

31、住房以為根本稱(chēng)心的占45%，稱(chēng)心的占22%，非常稱(chēng)心的占12%，不稱(chēng)心的占19%，非常不稱(chēng)心的占2%?？梢?jiàn)，大家對(duì)如今的居住環(huán)境根本持稱(chēng)心態(tài)度。由于相當(dāng)一部分人的住房是自建房及單位分配的家屬樓，幾乎不存在物業(yè)的管理，大家希望可以享遭到更好的一個(gè)居住環(huán)境，也希望能有這樣的小區(qū)出現(xiàn)。第四部分、汝州市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析一、春天服飾廣場(chǎng)地理位置：位于市區(qū)望嵩北路工程概略：該工程地理位置非常優(yōu)越，處于汝州中心商圈，此商場(chǎng)于2003年下半年開(kāi)業(yè)，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積1780平方米。據(jù)了解，該商場(chǎng)是由一位許昌人投資運(yùn)營(yíng)，主要的進(jìn)貨渠道是廣州，主要以運(yùn)營(yíng)中青年的男女服飾為主，以雜牌為主，針對(duì)當(dāng)?shù)刂械蜋n的消費(fèi)人群，運(yùn)營(yíng)的商品

32、價(jià)錢(qián)在30元50元、50元80元、100元150元超越100元的商品占總比率的10%不到，但這些商品適宜當(dāng)?shù)厝说男枨?。同時(shí)，該商場(chǎng)已是當(dāng)?shù)剌^有規(guī)模的休閑類(lèi)服裝的購(gòu)物場(chǎng)所。工程勝利點(diǎn)： 正確的選址，商場(chǎng)規(guī)劃的合理，市場(chǎng)定位明確。 進(jìn)展一致運(yùn)營(yíng)，一致管理，容易構(gòu)成商業(yè)氣氛。交通便利，配套設(shè)備完善，商場(chǎng)的戶(hù)外廣告及商場(chǎng)內(nèi)部的設(shè)計(jì)也都較為合理，可以營(yíng)造輕松的購(gòu)物環(huán)境。區(qū)位圖：二、購(gòu)物中心地理位置：位于望嵩北路與丹陽(yáng)中路的交匯處工程概略：該商場(chǎng)位于汝州市區(qū)的黃金地段，該商場(chǎng)建于90年代中期，商場(chǎng)的總建筑面積是12000多平方米，營(yíng)業(yè)面積4800平方米，此商場(chǎng)共四層，一層主要運(yùn)營(yíng)日用品、家用電器、小超市及

33、體育用品，租金在40元50元，該層運(yùn)營(yíng)的商品是以雜牌為主，運(yùn)營(yíng)戶(hù)也大都是中年人，處于比較保守運(yùn)營(yíng)形狀；二層主要運(yùn)營(yíng)鞋類(lèi)、珠寶、男女服飾、雜貨店，租金在35元45元不等，該層除珠寶店之外，其他的運(yùn)營(yíng)種類(lèi)的檔次都較低，但珠寶商品價(jià)錢(qián)要比浙江同類(lèi)商品的價(jià)錢(qián)要高出20個(gè)百分點(diǎn)；三層主要運(yùn)營(yíng)羽絨服、床上用品等，租金在3040不等，屬低檔商品；四層：目前空置。據(jù)了解，該商場(chǎng)剛開(kāi)業(yè)時(shí)，生意非常的火暴，人氣旺盛?，F(xiàn)如今商場(chǎng)的整體的設(shè)備陳舊，扶梯幾乎是無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)，顯得整體的購(gòu)物環(huán)境較差。工程失敗點(diǎn)：由于是國(guó)營(yíng)單位，缺乏專(zhuān)業(yè)的商業(yè)操作。 商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)種類(lèi)太雜，檔次太低，沒(méi)有進(jìn)展一致運(yùn)營(yíng)、規(guī)劃，商場(chǎng)的主體功能不能得以表

34、達(dá)。設(shè)備太過(guò)陳舊，沒(méi)有及時(shí)進(jìn)展裝修、調(diào)整，約束了中、高檔運(yùn)營(yíng)戶(hù)的進(jìn)入，且租金比同類(lèi)物業(yè)高，構(gòu)成惡性循環(huán)。個(gè)案有感：該商場(chǎng)也曾有5-6年火暴，由于是國(guó)營(yíng)的緣由對(duì)商場(chǎng)沒(méi)有進(jìn)展合理的規(guī)劃，缺乏對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)，致使商場(chǎng)后期的運(yùn)營(yíng)乏力。區(qū)位圖：三、步步高服裝鞋業(yè)廣場(chǎng)地理位置：望嵩南路中段工程概略：該商場(chǎng)于2000年開(kāi)業(yè)，總營(yíng)業(yè)面積3600平方米，現(xiàn)有員工300多人，該商場(chǎng)是由汝州當(dāng)?shù)厝送顿Y，政府的關(guān)系很好。商場(chǎng)主要運(yùn)營(yíng)男女服裝、鞋類(lèi)，該商場(chǎng)的商品劃分非常明確，主要以中、高檔的商品為主，同時(shí)也滿(mǎn)足了當(dāng)?shù)氐囊徊糠值南M(fèi)人群，在鞋類(lèi)產(chǎn)品中，有很大一部分是溫州的品牌紅蜻蜓、杰豪、吉爾達(dá)等占總比例的40%左右，服裝

35、區(qū)的劃分有男裝、女裝、休閑裝、體育運(yùn)動(dòng)裝，并且還開(kāi)了一家服裝類(lèi)的精品店如：花花公子、都彭等，迎合不同的消費(fèi)人群，該商場(chǎng)有一部分鋪位是出租，租金在80元100元不等。同時(shí)商場(chǎng)內(nèi)的配套設(shè)備也較為完善，企業(yè)籠統(tǒng)的設(shè)計(jì)比同類(lèi)物業(yè)較為突出，容易營(yíng)造輕松的購(gòu)物環(huán)境，現(xiàn)已是汝州服飾類(lèi)的第一大賣(mài)場(chǎng)。工程勝利點(diǎn)：市場(chǎng)定位明確，適宜當(dāng)?shù)氐南M(fèi)觀念。該商場(chǎng)的管理得當(dāng)，同時(shí)，市場(chǎng)前期也有進(jìn)展招商引入品牌產(chǎn)品。每年都會(huì)有一次的一致裝修，堅(jiān)持購(gòu)物環(huán)境的溫馨。個(gè)案有感：實(shí)施了招商引資的措施，客戶(hù)的定位也很明確，故運(yùn)營(yíng)情況較理想。區(qū)位圖：四、健業(yè)生活廣場(chǎng)地理位置：位于市區(qū)丹陽(yáng)中路工程概略：該商場(chǎng)在2002年下半年開(kāi)業(yè)，是一家

36、專(zhuān)業(yè)的生活超市。共一層，總營(yíng)業(yè)面積3200m2，門(mén)前有近300m2的停車(chē)場(chǎng)，該商場(chǎng)主要運(yùn)營(yíng)服裝、生活用品、餐飲等，整體的配套設(shè)備不是很完善。本商場(chǎng)是由許昌人投資，據(jù)了解，剛開(kāi)業(yè)時(shí)生意很紅火，近半年來(lái)，由于同類(lèi)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，客源有所分流。同時(shí)，該商場(chǎng)也是汝州第一家大型超市，到目前為止，運(yùn)營(yíng)情況良好，超市整體功能劃分也很明確，貨架的陳列都較為規(guī)范，鋪位不出租。工程勝利點(diǎn)：交通便利，規(guī)模較大，是汝州第一家超市。整個(gè)商場(chǎng)的招商到供應(yīng)商都非常勝利。公司的管理較為嚴(yán)緊，衛(wèi)生情況良好。區(qū)位圖：五、老城購(gòu)物廣場(chǎng)地理位置：位于廣育路與廣成路交匯處工程概略：該商場(chǎng)規(guī)模較大，較為現(xiàn)代建筑，汝州人投資，在2004年開(kāi)業(yè)

37、，總營(yíng)業(yè)面積4300平方米，主要運(yùn)營(yíng)：生活超市、珠寶、服飾，都以運(yùn)營(yíng)中檔商品為主，該超市的整體規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)都較為合理，超市的規(guī)模、商品價(jià)錢(qián)要比同類(lèi)物業(yè)要高一個(gè)檔次。運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀：由于該商場(chǎng)是汝州第二家大型超市，同時(shí)購(gòu)物環(huán)境上看，由于開(kāi)業(yè)新裝修，較為溫馨，配套也都很完善，據(jù)了解，每天平均的人流量2000-3000人。同時(shí)，該商場(chǎng)鋪位可對(duì)外出租每平方米租金40-50元，引入一些品牌的產(chǎn)品。區(qū)位圖：六、九洲家具中心地理位置：丹陽(yáng)東路工程概略：該工程較有規(guī)模，2000年投入運(yùn)用，該工程分A，B區(qū)，總營(yíng)業(yè)面積7000平方米，共有63家運(yùn)營(yíng)戶(hù)，運(yùn)營(yíng)品牌代理有32家，占總市場(chǎng)份額50.7%，其主要運(yùn)營(yíng)家具、辦

38、公用品。該市場(chǎng)只租不賣(mài)，租金每平方12元、15元、18元不等，同時(shí)市場(chǎng)配有兩個(gè)主入口，四條通道，但市場(chǎng)的周邊配套設(shè)備不完善。市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況：在對(duì)市場(chǎng)的走訪(fǎng)過(guò)程中，了解到，總的來(lái)說(shuō)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)情況很好，并且有一部分運(yùn)營(yíng)戶(hù)于浙江運(yùn)營(yíng)戶(hù)，但市場(chǎng)內(nèi)部的配套設(shè)備需求改善，該工程只租不賣(mài)，主力面積是在5080平方米、100120平方米。區(qū)位圖： 七、汝州商場(chǎng)地理位置：丹陽(yáng)中路汝州大廈工程概略：該商場(chǎng)于97-98年投入運(yùn)用，總營(yíng)業(yè)面積2300平方米，共二層，一層主要運(yùn)營(yíng)家電、雜貨小店、小商品、日用品、珠寶店、體育用品，運(yùn)營(yíng)商品都非常低檔，二層處空置形狀。市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況：該商場(chǎng)已非常陳舊，是90年代末期的建筑風(fēng)格，

39、現(xiàn)目前人流量非常稀少，租金也不高，好的500-600元/月，普通300-400元/月。區(qū)位圖： 在汝州對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，總的來(lái)說(shuō)市場(chǎng)的前景都不是很樂(lè)觀，這其中有市政府支持力度的問(wèn)題，也有整個(gè)市場(chǎng)不注重后期的運(yùn)營(yíng)管理緣由，詳細(xì)情況如下：時(shí)機(jī)點(diǎn)：大部分的商鋪都?xì)w政府機(jī)關(guān)與私人一切，沒(méi)有在市場(chǎng)上流通由于當(dāng)?shù)氐拇蠖嗌啼佒蛔獠毁u(mài)，所以給我們積累很好客源，是我們較好的一個(gè)契機(jī)難點(diǎn)：商鋪的總價(jià)不易超越20萬(wàn)元沿街商鋪對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)一定的沖擊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的配套設(shè)備應(yīng)該更加完善，如停車(chē)場(chǎng)、周邊的景觀設(shè)置等運(yùn)營(yíng)公司的管理程度，決議市場(chǎng)的開(kāi)展?jié)摿Φ谖宀糠?、汝州市中心商圈分析汝州市的中心商圈由幾條主要街區(qū)構(gòu)成，主要包

40、括望嵩路、丹陽(yáng)路、洗耳路、廣育路、中大街構(gòu)成，而工程所在地就在望嵩路和洗耳中路中間區(qū)域。對(duì)汝州市中心商圈的分析， 可以協(xié)助 了解到汝州市的整體消費(fèi)才干和消費(fèi)構(gòu)造，同時(shí)可以為工程后期的整體定位提供有力根據(jù)，據(jù)此，我們對(duì)幾條主要街區(qū)進(jìn)展逐一的詳細(xì)分析。一、望嵩路市場(chǎng)分析望嵩路位于汝州市中心地帶，根本構(gòu)成以服裝銷(xiāo)售為主，其它如鞋類(lèi)、家電、女性飾品、布藝、美容、餐飲等配套運(yùn)營(yíng)的商業(yè)一條街。望嵩路分為望嵩北路及望嵩南路兩段，其中以望嵩北路最為繁華。1、望嵩北路市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析望嵩北路地處廣成西路南面，是人流量、車(chē)流量較集中的地方，路面較寬，交通方便。共有店鋪169家，運(yùn)營(yíng)服裝類(lèi)的店鋪共116家，其中成人

41、服裝店108家；童裝店8家，分別占望嵩北路總店鋪數(shù)量的63.9%和4.8%。運(yùn)營(yíng)中高檔品牌店共有9家，分別為：金利來(lái)、柒牌、易和名品店主要是：鱷魚(yú)恤、花花公子、夢(mèng)特嬌意大利老人頭、雅戈?duì)?、?guó)人西服、漢維西服、步森、駱豪、紅豆等。其他店鋪主要運(yùn)營(yíng)一些中低檔產(chǎn)品，定位在群眾的消費(fèi)，進(jìn)貨渠道普通選擇在鄭州、洛陽(yáng)等地。中高檔品牌中的雅戈?duì)?、?guó)人西服、鱷魚(yú)恤、花花公子、夢(mèng)特嬌由廠(chǎng)家直接進(jìn)貨，其他中高檔品牌選擇在鄭州一級(jí)代理商處進(jìn)貨。據(jù)初步伐查，其中摻雜一些仿冒產(chǎn)品。經(jīng)過(guò)對(duì)一些業(yè)主的詳細(xì)了解，70%左右的業(yè)主以為服裝業(yè)在汝州市來(lái)說(shuō)曾經(jīng)飽和，普遍反映服裝生意的利潤(rùn)在下降，據(jù)初步分析，一是由于店鋪的租金不斷在

42、上漲，費(fèi)用總量繼續(xù)上升；二是由于服裝運(yùn)營(yíng)者逐漸的添加，供應(yīng)量曾經(jīng)飽和，呵斥了一種惡性的競(jìng)爭(zhēng)。導(dǎo)致利潤(rùn)迅速的下降，有5-7%的運(yùn)營(yíng)者已思索退出服裝業(yè)，但這主要針對(duì)一些運(yùn)營(yíng)實(shí)力較弱的業(yè)主，象對(duì)一些品牌專(zhuān)賣(mài)店的影響不大，由于他們定位的消費(fèi)群體不同，主要是一些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群，故產(chǎn)生的沖擊力有限。望嵩北路鞋店共有8家占總店鋪的4.8%；餐館共有7家占總店鋪的4.2%；攝影店共有1家占總店鋪的0.6%；家電店共有2家占總店鋪的1.2%；商場(chǎng)共有3家占總店鋪的1.8%；賓館共有1家占總店鋪的0.6%；女性飾品店共有5家占總店鋪的3%；雜貨店共有4家占總店鋪的2.4%；布藝店共有2家占總店鋪的1.2%；美容

43、店共有12家占總店鋪的7.1%；箱包店共有2家占總店鋪的1.2%；自行車(chē)車(chē)行共有3家占總店鋪的1.8%；手機(jī)店共有3家占總店鋪的1.8%。鞋店主要運(yùn)營(yíng)一些本地品牌，屬中低檔產(chǎn)品；女性飾品店運(yùn)營(yíng)種類(lèi)較為簡(jiǎn)單，主要以中青年女性為消費(fèi)群體。望嵩北路靠東及靠西的店鋪在租金、管理等方面又有所不同，靠東店鋪房產(chǎn)權(quán)屬公家一切，租金相對(duì)其它街區(qū)普遍偏高，平均每平方價(jià)位在45-65元之間，是整個(gè)街區(qū)人流量、車(chē)流量最高的地段，越往南走，因人流量及車(chē)流量的減少，租金也逐漸變低，每平方價(jià)位在42-56元之間?？课鞯赇伔慨a(chǎn)權(quán)根本屬私人一切，同等位置租金較靠東店鋪偏低，租金每平方價(jià)位在38-56元之間。2、望嵩南路市場(chǎng)調(diào)

44、查結(jié)果分析望嵩南路地處丹陽(yáng)中路南面，共有店鋪85家，其中服裝店占望嵩南路總店鋪的57.7%，成人服裝店45家，童裝店4家。鞋店共12家占總店鋪的14.2%；餐館共3家占總店鋪的3.6%；家電店共4家占總店鋪的4.7%；女性飾品店共3家占總店鋪的3.6%；珠寶店共3家占總店鋪的3.6%；雜貨店共8家占總店鋪的9.5%；商場(chǎng)共2家占總店鋪的2.4%；攝影店共1家占總店鋪的1.2%。望嵩南路也主要以運(yùn)營(yíng)服裝為主，但以一些私人小店鋪構(gòu)成，運(yùn)營(yíng)種類(lèi)也較單一，有專(zhuān)賣(mài)店2家，分別是七匹狼和袋鼠。望嵩南路商鋪種類(lèi)分布比例成人服裝店53.00%童裝4.70%鞋店14.20%餐館3.60%家電4.70%女性飾品店

45、3.60%珠寶店3.60%雜貨店9.80%綜合商場(chǎng)2.40%照相館1.20%望嵩北路商鋪種類(lèi)分布比例成人服裝店63.90%童裝4.80%鞋店4.80%餐館4.20%家電1.20%女性飾品店3.00%布藝店1.20%雜貨店2.40%綜合商場(chǎng)1.80%照相館0.60%美容店7.10%箱包店1.20%自行車(chē)行店1.80%手機(jī)店1.80%賓館0.60%二、廣育路市場(chǎng)情況廣育路地處汝州市市中心，有當(dāng)?shù)刈畲蟮睦铣琴?gòu)物中心，街長(zhǎng)300米，共有204家店鋪，運(yùn)營(yíng)種類(lèi)23種，店鋪以沿街方式分布，運(yùn)營(yíng)詳細(xì)情況如下：餐飲類(lèi)：67家，32.8%通訊：21家，10.3%銀行：3家，1.5%百貨店：18家，8.8%行政單

46、位：7家，3.4%診所：6家，2.9%電器維修類(lèi)：19家，9.3%其他，如洗衣店、書(shū)店、復(fù)印店、理發(fā)店共16種運(yùn)營(yíng)類(lèi)型：71家，占34%從以上數(shù)據(jù)可以看出，廣育路屬于餐飲一條街，但普遍屬于小門(mén)面店方式，檔次不高，消費(fèi)群體是工薪階層。廣育路店鋪?zhàn)饨鹈吭录s25元/m2，這里的店鋪屬于市政府一切，只租不賣(mài)，沿街店鋪是店連屋性質(zhì)。根據(jù)在此運(yùn)營(yíng)的市民反響，在汝州市，這條街僅次于望嵩路，也就是說(shuō)商業(yè)氣氛比較濃，運(yùn)營(yíng)商每月的收益平均有3000元左右。整個(gè)街區(qū)兩旁樹(shù)木茂密，沿街店鋪陳舊不堪，人行道坑洼不平，街區(qū)籠統(tǒng)不是很好。同時(shí)，了解到運(yùn)營(yíng)戶(hù)有的在此運(yùn)營(yíng)已有十多年，普通的至少有一年，運(yùn)營(yíng)商99%是本地人。三、

47、洗耳北路市場(chǎng)情況洗耳北路在汽車(chē)站那邊，街長(zhǎng)350米左右，運(yùn)營(yíng)種類(lèi)40種，共有100家，詳細(xì)運(yùn)營(yíng)情況如下：電器五金：50家，50%百貨店：12家，12%餐飲：4家，4%其他：34家，34%這條街主要運(yùn)營(yíng)電器五金，零售零售兼可，生意普通，也有5家樂(lè)清人運(yùn)營(yíng)。租金約每月10元/ m2,售價(jià)900元/ m2。這里的沿街店鋪有1/4是屬個(gè)人的，3/4是集體和市政府的?，F(xiàn)洗耳北路正處于翻修整改階段，整條街購(gòu)物環(huán)境不好，灰塵滿(mǎn)天飛，行人很少。很多運(yùn)營(yíng)商想封鎖店鋪，轉(zhuǎn)到其它地方或轉(zhuǎn)行。當(dāng)我們問(wèn)起金世界商業(yè)步行街時(shí)，有99%的人都知道。他們對(duì)能否建金世界商業(yè)街表現(xiàn)比較冷談，不過(guò)價(jià)錢(qián)合理的話(huà)，有90%的人想買(mǎi)那邊

48、的商鋪。四、丹陽(yáng)路市場(chǎng)情況丹陽(yáng)路主要以運(yùn)營(yíng)餐飲和日用百貨為主，占了整條街區(qū)的很大比例，租金情況從丹陽(yáng)路東端向西端依次提高，位于丹陽(yáng)中路最東端的店面租金每平方只需30元/月，而到了西邊的店面每平方就到達(dá)60元/月。同時(shí)，丹陽(yáng)路上大多數(shù)店面歸公家一切，根本上屬于只租不賣(mài)的情況。洗耳南路根本上曾經(jīng)是一條街區(qū)功能突出的商業(yè)街，在洗耳南路上大部分都是以運(yùn)營(yíng)副食品和日用百貨為主，而且都是以零售為主，這里北邊要比南邊的租金高，北面的可以租到30元/平方米，而南面的10元/平方米都不到，調(diào)查中很多人問(wèn)到工程的價(jià)錢(qián)，都表示很有興趣投資，我司以為這里有很多運(yùn)營(yíng)戶(hù)都會(huì)成工程的潛在客戶(hù)。丹 陽(yáng) 中 路 東 段服裝10

49、.50%飲食3.20%石頭飾品3.20%家電8.60%彩票店1.10%美容美發(fā)7.40%網(wǎng)吧11.60%打印店4.20%日用百貨11.60%自行車(chē)行3.20%廣告裝潢22.10%文具店3.20%花店2.10%其它6.30%丹 陽(yáng) 中 路 西 段餐飲20.2%日用百貨9.5%電器修繕9.5%五金7.1%服裝6.0%音像店4.8%鞋店2.4%眼鏡店7.1%煙花3.6%化裝品2.4%通訊器材2.4%理發(fā)店3.60%照像館2.40%箱包店2.40%其它16.60%第六部分、汝州商業(yè)現(xiàn)狀分析一、商業(yè)區(qū)域分布汝州市現(xiàn)有的中心商業(yè)圈主要由幾大商業(yè)街構(gòu)成，主要包括廣成路、洗耳路、望嵩路、丹陽(yáng)路、廣育路、中大街

50、，其中，以望嵩路和丹陽(yáng)路的交叉輻射區(qū)域?yàn)橹行?，?gòu)成汝州市的中心商業(yè)版塊。區(qū)位圖二、商業(yè)街現(xiàn)狀描畫(huà)廣成路：汝州市中心大街，主要以運(yùn)營(yíng)通訊設(shè)備為主洗耳路：洗耳路北面以運(yùn)營(yíng)五金為主，南面以運(yùn)營(yíng)日用百貨零售為主望嵩路：主要以運(yùn)營(yíng)服裝為主廣育路：運(yùn)營(yíng)小吃為主丹陽(yáng)路：各類(lèi)商店和運(yùn)營(yíng)種類(lèi)參雜中大街：屬于汝州老街，主要以運(yùn)營(yíng)雜貨為主三、租金及運(yùn)營(yíng)情況調(diào)查顯示，望嵩路作為汝州市最為繁華的一條街區(qū)，租金價(jià)位相對(duì)其他街區(qū)是最高的。此地段的租金較其它路段平均高出10-20元之間，望嵩北路靠東及靠西的店鋪在租金、管理等方面又有所不同，靠東店鋪房產(chǎn)權(quán)屬公家一切，租金相對(duì)其它街區(qū)普遍偏高，平均每平方價(jià)位在45-65元之間，

51、是整個(gè)街區(qū)人流量、車(chē)流量最高的地段，越往南走，因人流量及車(chē)流量的減少，租金也逐漸變低，每平方價(jià)位在42-56元之間?？课鞯赇伔慨a(chǎn)權(quán)根本屬私人一切，同等位置租金較靠東店鋪偏低，租金每平方價(jià)位在38-56元之間。廣育路店鋪?zhàn)饨鹈吭录s25元/m2，沿街店鋪是店連屋性質(zhì)。丹陽(yáng)路租金約為每月30-60元/平方米，接近望嵩路的商鋪?zhàn)饨疠^貴，根本以運(yùn)營(yíng)廣告公司為主。洗耳路租金約每月10-20元/ m2,售價(jià)900元/ m2。這里的沿街店鋪有1/4是屬個(gè)人的，3/4是集體和市政府的；并且路況較差，離市區(qū)較遠(yuǎn)，大部分商鋪破舊。中大街屬汝州市老街，路面較窄，店鋪較破，產(chǎn)權(quán)屬私人一切，租金價(jià)位在15-25元/平方米

52、。路 段租 金 價(jià) 位面積范圍望嵩路38-65元/平方米15-86平方廣育路25-30元/平方米14-55平方丹陽(yáng)路30-60元/平方米15-30平方洗耳路10-20元/平方米18-60平方中大街15-25元/平方米12-36平方四、物業(yè)形狀組成主要由門(mén)面店組成老式供銷(xiāo)社性質(zhì)的百貨商城汝州商場(chǎng)辦公室、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)公司購(gòu)物中心購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)公司超市老城購(gòu)物廣場(chǎng)、健業(yè)生活廣場(chǎng)、文峰購(gòu)物中心大型賣(mài)場(chǎng)春天服飾廣場(chǎng)、步步高服裝鞋業(yè)廣場(chǎng)五、消費(fèi)慣性及消費(fèi)才干汝州市主要的消費(fèi)由吃、穿、用構(gòu)成，占據(jù)了汝州市居民消費(fèi)的很大比例消費(fèi)指數(shù)普遍不高，包括在汝州市運(yùn)營(yíng)較勝利的“春天服飾廣場(chǎng)、“步步高服裝鞋業(yè)廣場(chǎng)等，在運(yùn)營(yíng)

53、范圍和產(chǎn)品定位上都屬于中低檔，單價(jià)突破百元的產(chǎn)品很少汝州市的支柱產(chǎn)業(yè)為農(nóng)業(yè)，商品運(yùn)營(yíng)主要靠異地供應(yīng)、主要進(jìn)貨渠道包括河南鄭州、洛陽(yáng)等，并不存在價(jià)錢(qián)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)階段無(wú)法構(gòu)成規(guī)模優(yōu)勢(shì)和集聚效應(yīng)，因此，汝州市的商業(yè)主要是內(nèi)部消化為主效力業(yè)在汝州市很少見(jiàn)到，包括如今比較普遍的茶樓、酒吧等，消費(fèi)慣性只停留在日常消費(fèi)的根底上，更多的消費(fèi)才干沒(méi)有得到釋放六、特征描畫(huà)現(xiàn)有的中心商業(yè)圈內(nèi)商鋪根本上屬于國(guó)家和集體一切，運(yùn)營(yíng)戶(hù)有一切權(quán)的極少，購(gòu)買(mǎi)力遭到壓制商鋪根本上屬于老房子改建，在籠統(tǒng)和運(yùn)用上都不是很到位中低檔產(chǎn)品占據(jù)了主流市場(chǎng)，更高層次消費(fèi)沒(méi)有得到有效釋放街區(qū)功能不是很明顯，街區(qū)的規(guī)模和集聚效應(yīng)沒(méi)有得到合理表

54、達(dá)缺乏一致管理及合理定位，根本上停留在原始運(yùn)營(yíng)的根底上投資商鋪根本上以自營(yíng)為主，房地產(chǎn)投資認(rèn)識(shí)不是很強(qiáng)第七部分、汝州金世界商業(yè)步行街工程分析一、工程描畫(huà) 汝州金世界商業(yè)步行街總占地面積27857.2，是汝州市規(guī)劃中的第一條商業(yè)步行街。 汝州商業(yè)步行街位于汝州長(zhǎng)途客運(yùn)站附近，南北貫穿于汝州最繁華的望嵩路及洗耳中路，地理位置極其優(yōu)越。 汝州商業(yè)步行街位于汝州曾經(jīng)成型的中心商圈內(nèi)，擁有優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境。 汝州商業(yè)步行街所在的洗耳中路，現(xiàn)還處于修整翻新期間，路況及周邊環(huán)境不是很好。 汝州商業(yè)步行街所在地，屬于老城改造區(qū)域，位于洗耳中路及望嵩北路中間區(qū)域望嵩委員會(huì)袁拐街工程如今還未開(kāi)工，拆遷任務(wù)亦未開(kāi)場(chǎng)。

55、二、SWOT分析優(yōu)勢(shì)STRENGTH就目前而言，本案在汝州規(guī)模大、定位高、政府支持力度強(qiáng)，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ挠绊懥?。產(chǎn)品具有綜合型的產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，亦住亦商，高規(guī)范物業(yè)的出現(xiàn)將添加本案區(qū)域熱點(diǎn)的壓服力。本案所在區(qū)域?yàn)槿曛葜行纳虡I(yè)圈，商業(yè)成熟度曾經(jīng)相當(dāng)高，不需做市場(chǎng)的后期推行及培育。合理規(guī)劃、整體定位，一致運(yùn)營(yíng)管理將提高物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，拉開(kāi)與汝州其他物業(yè)的差距，表達(dá)工程附加值及中心競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)勢(shì)WEAKNESS當(dāng)?shù)厝狈?qiáng)勢(shì)媒體協(xié)助 工程在當(dāng)?shù)氐男麄骱屯菩?。房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展剛起步，鄉(xiāng)村化景象較嚴(yán)重。目前國(guó)家出臺(tái)的一系列政策國(guó)八條將會(huì)打壓房產(chǎn)投資市場(chǎng)，對(duì)投資型客戶(hù)會(huì)產(chǎn)生比較大的影響，同時(shí)工程針對(duì)的客戶(hù)群體也

56、將相應(yīng)的減少。工程所在地洗耳中路正在整改當(dāng)中，拆遷任務(wù)也未開(kāi)場(chǎng)，工程整體籠統(tǒng)還未對(duì)外展現(xiàn)，汝州市民對(duì)本案還存在一定的疑慮。要挾THREATEN汝州市還處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初期階段，汝州市民對(duì)商業(yè)步行街的概念不是很深，在推行和接受上存在一定難度。汝州市房地產(chǎn)投資概念根本沒(méi)有，潛在購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)根本上屬于本人運(yùn)營(yíng)為主，對(duì)工程的銷(xiāo)售進(jìn)度和銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)會(huì)產(chǎn)生一定的影響。汝州市的整體購(gòu)買(mǎi)力不是很興隆，商業(yè)步行街的運(yùn)營(yíng)范圍及銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)須結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)踐情況制定。時(shí)機(jī)OPPORTUNITY汝州還沒(méi)有一條真正的商業(yè)步行街，工程屬于汝州市首個(gè)提出商業(yè)步行街概念的工程，找到工程入市較佳的切入點(diǎn)。工程所處區(qū)域?yàn)槿曛葜行纳虡I(yè)圈內(nèi)，同時(shí)，

57、商業(yè)圈內(nèi)商鋪根本掌握在公家和私人手上，運(yùn)營(yíng)客戶(hù)根本上沒(méi)有一切權(quán)，大量的潛在購(gòu)買(mǎi)力未得到釋放。汝州市商業(yè)圈內(nèi)根本運(yùn)營(yíng)中低檔商品，區(qū)域內(nèi)中高檔市場(chǎng)為空白點(diǎn)。商業(yè)圈內(nèi)的運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)情況大都比較好，有部分運(yùn)營(yíng)戶(hù)都急需擴(kuò)展運(yùn)營(yíng)面積和運(yùn)營(yíng)范圍。汝州市中心商圈內(nèi)的幾條主要街區(qū)都未表達(dá)街區(qū)功能，消費(fèi)在選購(gòu)商品時(shí)不是很方便，而商業(yè)步行街的提出和建立能很好的建立客戶(hù)集中方便購(gòu)物的問(wèn)題。汝州市各街區(qū)籠統(tǒng)不佳，未做到一致規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)及籠統(tǒng)包裝。汝州市及房地產(chǎn)都處于蓄勢(shì)開(kāi)展階段，市政府及當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)此類(lèi)籠統(tǒng)工程都給予了足夠的注重和關(guān)注。開(kāi)發(fā)商背景及其所擁有的資源將是本案勝利推行的關(guān)鍵，而尋覓適宜企劃、營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)將為本案推

58、行“錦上添花。綜合SWOT分析，尤其是對(duì)工程優(yōu)勢(shì)和時(shí)機(jī)的分析，我司以為，準(zhǔn)確把握工程定位，借助政府關(guān)系，同時(shí)依托工程后期的良好包裝，我司置信，經(jīng)過(guò)一系列的戰(zhàn)略和推行，達(dá)成工程理想化的銷(xiāo)售應(yīng)該不成問(wèn)題。三、主要目的客戶(hù)群分析 曾經(jīng)在汝州中心商圈內(nèi)運(yùn)營(yíng)的客戶(hù)，大多運(yùn)營(yíng)情況良好，希望擴(kuò)展?fàn)I業(yè)面積及范圍，或者是承租他人，沒(méi)有一切權(quán)的運(yùn)營(yíng)戶(hù) 同時(shí)由于有部分住宅的存在，可以以住宅和辦公兼宜的概念進(jìn)展推行，使部分商業(yè)步行街的商家入住或辦公運(yùn)用； 有投資認(rèn)識(shí)且在有一定經(jīng)濟(jì)根底的汝州市民，大多在30歲45歲之間，能經(jīng)過(guò)廣通知求加以打動(dòng)經(jīng)過(guò)對(duì)汝州市的定向及隨機(jī)調(diào)查，我們可以分析出：商鋪是汝州市房地產(chǎn)投資的首選，且

59、占據(jù)的比例極大本次調(diào)查顯示，投資住宅的占15%，投資商鋪的占85%，可見(jiàn)，汝州居民對(duì)商鋪的需求比住宅要來(lái)的高很多。 經(jīng)過(guò)調(diào)查可以了解到，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪根本上以自營(yíng)為主，投資行為也占了一定的比例。本次調(diào)查顯示，購(gòu)買(mǎi)商鋪用來(lái)長(zhǎng)線(xiàn)投資占15%、轉(zhuǎn)租13%、短線(xiàn)投資2%、本人運(yùn)營(yíng)占70%。從走訪(fǎng)與數(shù)據(jù)可以了解到，大多數(shù)汝州消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商鋪用以本人運(yùn)營(yíng)為主。 經(jīng)過(guò)以上幾點(diǎn)，我們可以分析出，能購(gòu)買(mǎi)本案的潛在客戶(hù)的大約范圍和類(lèi)別在汝州商業(yè)圈內(nèi)運(yùn)營(yíng)的客戶(hù)政府機(jī)關(guān)部門(mén)有一定投資認(rèn)識(shí)，且有一定經(jīng)濟(jì)根底的私營(yíng)業(yè)主、老板潛在的溫州及異地投資客戶(hù)這些都是商鋪專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)的追逐者，就本案所在位置來(lái)看，不存在地段問(wèn)題，只需是后期的

60、定位準(zhǔn)確，同時(shí)在價(jià)錢(qián)上能被接受，就可以有效的釋放潛在購(gòu)買(mǎi)力。四、商業(yè)步行街運(yùn)營(yíng)定位建議經(jīng)過(guò)對(duì)汝州市消費(fèi)才干和習(xí)慣的了解，以及市場(chǎng)調(diào)查詢(xún)卷的回收和整理，以及針對(duì)汝州市中心商圈的詳細(xì)調(diào)查， 我們可以得出汝州市現(xiàn)有的幾點(diǎn)消費(fèi)特征：1、吃、穿、用占了汝州市居民消費(fèi)的很大比例。2、汝州市整體消費(fèi)程度普遍不高，以中低檔消費(fèi)為主，中高檔產(chǎn)品很難找到市場(chǎng)突破口。3、以農(nóng)業(yè)為支柱性產(chǎn)業(yè)，商圈輻射范圍不大，根本屬于本地消化為主。4、文娛效力業(yè)在汝州市根本上屬于未涉及領(lǐng)域，更高層次購(gòu)買(mǎi)力未得到釋放。因此，在了解了以上幾點(diǎn)之后，我司以為商業(yè)步行街的主要運(yùn)營(yíng)內(nèi)容及產(chǎn)品定位應(yīng)以以下幾點(diǎn)為根據(jù)1、迎合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，真實(shí)思