Z海物業(yè)樓宇接管入伙管理手冊(cè)

1、北京陽(yáng)光嘉業(yè)物業(yè)管理有限公司BEIJING YANGGUANGJIAYE PROPERTY MANAGING CO., LTD.編號(hào)：YGJYPM-COP版本號(hào)：A接管入伙手冊(cè)編制：日期:審核:日期:批準(zhǔn):日期:說(shuō)明：紅色印章為受控文件括號(hào)內(nèi)數(shù)字為文件分發(fā)號(hào)文件受控章聲明：接管入伙手冊(cè)未經(jīng)許可，不得翻印。責(zé)任部門：工程管理樓宇接管入伙管理手冊(cè)WI/JR-目錄YGJY編號(hào)WI/JR-001WI/JR-002QR-001JRQR-002JRQR-003JRQR-004JRQR-005JRQR-006JRQR-007JRQR-008JRWI/JR-003WI/JR-004QR-009JRQR-010

2、JR1/1A/0標(biāo)題頁(yè)碼 版號(hào)/狀態(tài) TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 樓宇接管驗(yàn)收4A/0 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 樓宇接管驗(yàn)收工程驗(yàn)收程序2A/0樓宇建筑接管驗(yàn)收記錄表1A/0樓宇給排水接管驗(yàn)收記錄表1A/0樓宇電氣接管驗(yàn)收記錄表1A/0公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單1A/0J公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單1A/0室外給排水驗(yàn)收單1A/0公用建筑設(shè)施交接單1A/0樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單2A/0樓宇驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的解決辦法1A/0新接樓宇的入伙12A/0接管驗(yàn)收記錄1A

3、/0工程質(zhì)量問(wèn)題處理通知單1A/0樓宇接管驗(yàn)收WI/JR-001A/0YGJY1/4.目的：確保樓宇住、用的安全和正常使用功能。.適用范圍：對(duì)新接管樓宇的建筑、裝修、設(shè)備等方面的驗(yàn)收。.內(nèi)容：接管驗(yàn)收條件按發(fā)展商（或業(yè)主委員會(huì)）對(duì)物業(yè)管理公司的委托合同，在大樓竣工 驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足住戶居住安全、使 用功能正常為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。發(fā)展商需向物業(yè)管理公司移交的資料清單如下：注：對(duì)于原有已入伙的物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)公司驗(yàn)收 樓宇的同時(shí)，移交樓宇資料給物業(yè)管理公司；對(duì)于新的物業(yè)，發(fā)展商在樓 宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，也應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。產(chǎn)權(quán)資

4、料a.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；b.用地批準(zhǔn)文件；c.建筑執(zhí)照；d.小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；市府驗(yàn)收合格資料：a.工程竣工驗(yàn)收證書；b.消防工程驗(yàn)收合格證；c.市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書d.用電許可證；e.供用電協(xié)議書；f.用水審批表、水費(fèi)收繳合同書；g.衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證；h.電視共用天線合格證；i.電梯使用合格證。注：煤氣、電話由市有關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗(yàn)收樓宇接管驗(yàn)收WI/JR-001A/0YGJY2/4工程技術(shù)資料a.建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、空調(diào)、煤氣等工程的全套竣工圖紙及 各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書、調(diào)試報(bào)告等。b.地質(zhì)勘察報(bào)告；c.工程合同及開、竣工報(bào)告；d.工程

5、預(yù)決算分項(xiàng)清單；e.圖紙會(huì)審記錄；f.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；g.隱蔽工程驗(yàn)收記錄；h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖；.竣工驗(yàn)收證明書；j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；l.水、電、空調(diào)、采暖、電梯等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書；m.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；n.供水、供暖管道的試壓報(bào)告；o.機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說(shuō)明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。樓宇接管驗(yàn)收程序：發(fā)展商（業(yè)主委員會(huì)）通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收。物業(yè)管理公司按3.1 及3.2 進(jìn)行核對(duì)。具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。物業(yè)管理公司同移交

6、人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量初步 檢查。對(duì)初步檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商 定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。經(jīng)復(fù)驗(yàn)移交人對(duì)初檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司應(yīng)在合同規(guī)定的接管日期前7日簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證樓宇接管驗(yàn)收WI/JR-001YGJYA/03/4對(duì)于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向 發(fā)展商說(shuō)明：經(jīng)初驗(yàn)同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國(guó)家及設(shè) 計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，發(fā)展商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任。在一年保修期結(jié) 束時(shí)，應(yīng)在取得物業(yè)管理公司認(rèn)可后才向施工單位支付保修金。樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)：檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部ZBP30

7、001 - 90標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行及達(dá)到小業(yè)主合理要求。質(zhì)量及功能檢驗(yàn)程序：a.樓宇接管前的質(zhì)量檢驗(yàn)：根據(jù)設(shè)計(jì)要求，每棟每層每戶逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外 觀檢查。確定物件數(shù)量是否符合；外觀上有無(wú)人為損壞；房屋建筑或屋內(nèi)物件有無(wú)明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。對(duì)新樓宇的接管，此程序的檢驗(yàn)由發(fā)展商代表與物業(yè)公司人員雙方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，將檢查結(jié)果整理后返回移交人進(jìn)行整改， 管理處負(fù)責(zé)對(duì) 整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)于舊樓宇的移交，應(yīng)由發(fā)展商（業(yè)主管委會(huì)）與物業(yè)公司兩方 共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，將檢查結(jié)果整理后，雙方共同探討解決辦法。b.對(duì)于新樓宇，根據(jù)檢查結(jié)果，管理處對(duì)檢查合格的房屋接管鑰匙， 對(duì)仍存在缺陷的房間等整改好后

8、再接管鑰匙。對(duì)于舊樓宇，在雙方對(duì)如何解 決缺陷問(wèn)題達(dá)成協(xié)議后，管理處接管鑰匙。管理處對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān) 保管責(zé)任。c.小業(yè)主入伙接收物業(yè)時(shí)，管理處人員陪同小業(yè)主對(duì)房間設(shè)施進(jìn)行全 面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。對(duì)于新樓宇，由管理處整理 后送交發(fā)展商，并督促施工單位逐項(xiàng)返修，管理處（小業(yè)主）復(fù)檢認(rèn)可后 消項(xiàng)。對(duì)于舊樓宇，根據(jù)達(dá)成的協(xié)議對(duì)提出的缺陷進(jìn)行整改。樓宇接管驗(yàn)收YGJYd.對(duì)于在一年保修期內(nèi)的樓宇，小業(yè)主或維修工在使用（或工作）過(guò)WI/JR-001A/04/4發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷，經(jīng)管理處查驗(yàn)證實(shí)后，報(bào)告發(fā)展 商派人更換或返修。e.保修期結(jié)束后，根據(jù)承建商的保修情

9、況向發(fā)展商建議保修金的支 付。公共配套設(shè)備的驗(yàn)收：a.每棟高層樓宇應(yīng)有能直接觀察進(jìn)出口大門內(nèi)外的保安值班室。值班室內(nèi)應(yīng)有電話、與住戶相聯(lián)系的可視對(duì)講系統(tǒng)、可監(jiān)視大 堂門前及電梯轎廂的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、照明設(shè)施及衛(wèi)生潔具等。b.每棟高層進(jìn)出口處有可鎖的、箱面帶各單位明顯標(biāo)志的信報(bào)箱。c.有符合市交通管理局要求的汽車停車場(chǎng)、交通設(shè)施標(biāo)志及值班崗?fù)ぁ?電動(dòng)道閘、減速坡；并有符合要求的消防設(shè)施及排水設(shè)施。d.同樓宇管理相適應(yīng)的管理處辦公用房（包括辦公室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議 室、接待室），業(yè)主委員會(huì)辦公用房。3.6接管驗(yàn)收記錄：樓宇建筑接管驗(yàn)收記錄表樓宇給排水接管驗(yàn)收記錄表樓宇電氣接管驗(yàn)收記錄表公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)

10、收單公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單室外給排水驗(yàn)收單綠化驗(yàn)收單樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單樓宇接管工程驗(yàn)收程序WI/JR-002YGJY一、新樓宇的接收A/01/2簽署物業(yè)管F委托合同選定主要皆明。弱二個(gè)向前技 術(shù) 資 料廣 權(quán) 資 料地盤、管理處按單查驗(yàn)政府驗(yàn)收合格水電供應(yīng)合同小業(yè)主收樓 收物業(yè)管理公司正式進(jìn)行物業(yè)管理樓宇接管工程驗(yàn)收程序WI/JR-002YGJY二、原有已入伙樓宇的接收A/02/2簽署物業(yè)管拱委托合同選定主要管地2機(jī)會(huì)，應(yīng)于收樓前掌握樓宇基本情況印制驗(yàn)收表格物業(yè)發(fā)展叫（或業(yè)主委員會(huì)卜Iffll要出1 實(shí)物驗(yàn)收資料移交每項(xiàng)、每間、每個(gè)查驗(yàn)移交鑰匙政府驗(yàn)水電 供應(yīng)缺陷登記匯總?cè)礁鞒忠?/p>

11、份與發(fā)牌商也主委員會(huì)）討論缺陷解決辦法解決缺陷 注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在地產(chǎn)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，移 交一份給物業(yè)管理公司存檔注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在地產(chǎn)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的解決辦法WI/JR-003YGJYA/01/1樓宇驗(yàn)收分物業(yè)公司（管理處）初驗(yàn)和小業(yè)主復(fù)驗(yàn)。一、在初驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，處理如下：一般項(xiàng)目的返修對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司驗(yàn)收組應(yīng)在兩天 內(nèi)提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建單位）， 由承建單位負(fù)責(zé)返修；管理處應(yīng)留底一份，以便督促整改，并在雙方商定 的時(shí)

12、間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由建設(shè)單位委托管 理處代為返修，所需費(fèi)用由發(fā)展商支付。 房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)在接管驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì) 量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不能通過(guò)。由建設(shè)單位對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有 效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定 時(shí)間予以驗(yàn)收。并向發(fā)展商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔 備查。 不具備使用功能問(wèn)題的處理接管驗(yàn)收時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于 水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由發(fā)展商負(fù)責(zé)抓 緊解決，等符合接管驗(yàn)收條件后，再行組織驗(yàn)收。二、小業(yè)主在驗(yàn)收中提

13、出問(wèn)題的解決辦法1、對(duì)小業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā) 展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建商），由承建商負(fù) 責(zé)返修；管理處應(yīng)留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行 復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。2、對(duì)小業(yè)主提出的裝修方面的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，回答內(nèi)容見 工程規(guī)章制度手冊(cè)中的相關(guān)裝修管理規(guī)定。3、對(duì)小業(yè)主提出的有關(guān)入住等方面的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，并盡 力提供幫助。三、相關(guān)文件及記錄：業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定接管驗(yàn)收記錄新接樓宇的入伙WI/JR-004YGJYA/01/12一、物業(yè)接管前的工作：1、實(shí)地考察：對(duì)已確定接管的物業(yè)，由公司在該物業(yè)竣工前組織經(jīng)營(yíng)管理

14、部、工程 技術(shù)部、安全部和清潔綠化部等部門有關(guān)人員前往物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，圍繞接收后 管理工作所涉及的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行考察，（必要時(shí)可多次進(jìn)行實(shí)地考察），在 此基礎(chǔ)上，提交公司董事會(huì)或總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確認(rèn)，制定入伙工作方 案。2、成立管理處：新的物業(yè)管理處應(yīng)于已確定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)轉(zhuǎn)， 根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管 理處各類人員。管理處各類人員按以下程序進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際 情況進(jìn)行調(diào)整：入伙前1 0 0天，任命管理處主任，另配備助理員1人，財(cái)務(wù)室會(huì) 計(jì)、出納各1人，組成管理處籌建班子，編制入伙工作方案報(bào)公司研究批 準(zhǔn)后，立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)

15、備工作。入伙前三個(gè)月，調(diào)派機(jī)電管理維修人員若干進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)，參與機(jī) 電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，填寫工作記錄，全面掌握大廈機(jī)電設(shè)備的第 一手資料。入伙前一個(gè)半月，調(diào)配炊事班長(zhǎng)1人，開展管理處食堂的籌備工作。入伙前一個(gè)月，管理層人員配齊，管理處掛牌辦公。入伙前一個(gè)月，組建護(hù)衛(wèi)班進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)對(duì)所接管物業(yè)的守衛(wèi)工入伙前一個(gè)月，炊事班人員到位，食堂開伙入伙前2 5天，組建清潔班，開始對(duì)已接收的房屋進(jìn)行衛(wèi)生清潔工 作。（或確定清潔外包工作，由外包單位開展清潔工作。）入伙前2 0天，護(hù)衛(wèi)三個(gè)班的人員配齊、上崗。入伙前半個(gè)月，水電維修班正式成立，人員配齊就位。3、管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作：、管理處應(yīng)要求公司提

16、前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤 的工作人員一起，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè) 備設(shè)施，新接樓宇的入伙WI/JR-004YGJYA/02/12熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及 走向等，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。、由公司（或發(fā)展商）為新管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所，管理處根據(jù) 實(shí)際需要，擬制辦公用品的采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)公司審批后購(gòu)置。、在公司的指導(dǎo)下，印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格，如 住戶手冊(cè)、公共契約，管理規(guī)定等。此部分工作最好于入伙前一 個(gè)月完成。、根據(jù)入伙工作方案，編制管理處員工生活用品采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)公司 審批后訂購(gòu)。二、物業(yè)接管

17、中的工作：1、管理處要主動(dòng)與發(fā)展商（地盤）和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接 問(wèn)題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給物業(yè)公司并在公司領(lǐng)導(dǎo)下組織驗(yàn)收小組。由 地盤、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗(yàn)收方案， 統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。2、準(zhǔn)備驗(yàn)收項(xiàng)目表格，物業(yè)公司對(duì)所接收的建筑物、設(shè)備設(shè)施，要 分別準(zhǔn)備充足的驗(yàn)收記錄表格。3、全面驗(yàn)收交接。驗(yàn)收時(shí)須有發(fā)展商（地盤）、承建單位和物業(yè)公 司（含管理處指派人員）三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫記錄單，每 份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí) 一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字； 對(duì)

18、不合格的產(chǎn)品，注明存在的問(wèn)題，提交地盤和施工單位，限期整改，整 改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。4、對(duì)于已經(jīng)接收的項(xiàng)目，管理處從接收簽字起，即組織人力對(duì)建筑 物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時(shí)，組織人員對(duì)已接收項(xiàng)目 進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。5、搞好公關(guān)工作，管理處要指派專人代業(yè)主聯(lián)系電話安裝、液化石 油氣開戶點(diǎn)火、確定街區(qū)門牌號(hào)碼以及通郵等工作。、管理處應(yīng)于入伙前三個(gè)月與深大電話公司聯(lián)系，確定管理處安裝 電話門數(shù)和業(yè)主入住后申請(qǐng)安裝電話的辦法。新接樓宇的入伙WI/JR-004YGJYA/03/12、管理處應(yīng)于入伙前半個(gè)月與市液化石油氣公司聯(lián)系住戶使用液化 氣

19、開戶點(diǎn)火手續(xù)。、于入伙前1 0 0天，從新管理處主任任命之日起，即向轄區(qū)派出 所申請(qǐng)確定新接收物業(yè)的街區(qū)門牌號(hào)碼。、管理處于入伙前3個(gè)月與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系辦理通郵手續(xù)，并向地產(chǎn) 商提出合理建議設(shè)計(jì)、定做信報(bào)箱。6、代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設(shè)施。管理處應(yīng)從堅(jiān)固美觀、價(jià)格合 理的原則出發(fā)，于入伙前一個(gè)半月組織定購(gòu)并代為業(yè)主統(tǒng)一安裝防盜門、 防盜窗花，為每戶業(yè)主配備市消防處規(guī)定型號(hào)的手提滅火器，并于入伙前 安裝完畢。（防盜門、防盜窗花也可指定樣式，由業(yè)主裝修時(shí)自行安裝。）7、積極、妥善解決員工的食宿問(wèn)題。在物業(yè)公司指導(dǎo)協(xié)助下，管理 處根據(jù)所接管物業(yè)的具體情況，提出管理處辦公、員工住宿、食堂用房的 規(guī)劃、

20、設(shè)計(jì)方案，經(jīng)批準(zhǔn)后，具體抓好改建裝飾工作的落實(shí)。三、入伙前的工作：1、通過(guò)登報(bào)和寄發(fā)通知書的形式，提前一個(gè)月（至少提前十天）向 業(yè)主發(fā)出入伙通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：、入伙通知書；、收樓須知；、入伙手續(xù)；、入伙收費(fèi)表.2、規(guī)劃整理物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，設(shè)置必要的設(shè)施、標(biāo)志。3、逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進(jìn)行衛(wèi)生清理，并注意保潔，其項(xiàng) 目和標(biāo)準(zhǔn)如下：A、對(duì)于送裝修的單位：、大小房間：玻璃擦凈，地板潔凈，窗臺(tái)干凈，踢腳線干凈，燈 具潔凈。、客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對(duì)講機(jī)干凈無(wú)灰。、洗手間：鏡面光潔，臺(tái)面潔凈，浴缸干凈、抽水馬桶潔凈無(wú)污 物痕新接樓宇的入伙WI/JR-004YGJYA/04/

21、12跡，下水暢通，地面潔凈顯現(xiàn)本色，地漏暢通，地面無(wú)積水。、廚房：壁廚干凈，木柜里外擦凈，水管及液化氣管擦拭無(wú)灰。內(nèi) 陽(yáng)臺(tái)擦拖干凈，地面擦凈顯現(xiàn)本色。、陽(yáng)臺(tái)：墻面、地面、玻璃擦凈，護(hù)欄干凈，地漏蓋上水泥清除， 漏水暢通。、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。B、對(duì)于不送裝修的單位：、大小房間：玻璃擦凈，地面清潔，窗臺(tái)干凈。、客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對(duì)講機(jī)干凈無(wú)灰。、洗手間：下水暢通，地面清潔，地漏暢通，地面無(wú)積水。、廚房：水管及液化氣管擦拭無(wú)灰，內(nèi)陽(yáng)臺(tái)擦拖干凈，地面干凈。、陽(yáng)臺(tái)：墻面、地面、玻璃干凈，護(hù)欄干凈，地漏蓋上水泥清除， 漏水暢通。、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。4、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層走廊、

22、后樓梯的清潔工作：、四壁潔凈，地面光潔；、防火門干凈，并按要求緊閉；、后樓梯扶手、臺(tái)階干凈無(wú)塵土；、門燈及一切能附著灰塵的附屬設(shè)施擦拭干凈；、每層后樓梯走火通道口擺放一個(gè)垃圾桶。5、研究制定集中入伙時(shí)的接待工作方案、場(chǎng)景布置方案，圍繞完成 任務(wù)對(duì)人員進(jìn)行合理分工，并在物資上做好充分準(zhǔn)備。四、入伙時(shí)的工作：1、場(chǎng)景布置：根據(jù)制定的場(chǎng)景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅 對(duì)聯(lián)，張燈結(jié)彩，插放彩旗，高掛氣球等，給人以隆重、喜慶的感受。2、設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo)，安排引導(dǎo)人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過(guò) 程中感到方便。3、管理處與發(fā)展商之地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部在入伙接待處進(jìn)行聯(lián)合辦公， 實(shí)行一，,新接樓宇的入伙WI/J

23、R-004YGJYA/05/12一條龍服務(wù)。先由發(fā)展商為業(yè)主結(jié)清購(gòu)樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費(fèi)用、 簽訂公共契約，向業(yè)主發(fā)放門匙，并安排專人引導(dǎo)業(yè)主入室驗(yàn)收，對(duì)業(yè)主 提出的房屋質(zhì)量方面的合理意見，逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收記錄四聯(lián)單上 （承建商、管理處、業(yè)主、發(fā)展商各一份），并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系，限期修 好，保證業(yè)主按時(shí)入住。4、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時(shí)，管理處應(yīng)提供給業(yè)主如下資料及物 件：鑰匙開戶存折業(yè)主公約住戶手冊(cè)收費(fèi)一覽表裝修管理規(guī)定接管驗(yàn)收記錄其它注：以上資料和物件可根據(jù)各個(gè)管理處情況不同而有所不同。五、管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備：管理處設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室，下設(shè)三個(gè)護(hù)衛(wèi)班，一個(gè)清潔班（清潔也可 外包

24、），一個(gè)維修班及一個(gè)炊事班（炊事班應(yīng)根據(jù)各自管理處的實(shí)際情況而 定），定崗定員應(yīng)根據(jù)大廈幢數(shù)和層高及崗位多少而定（以兩幢大樓并帶有 地庫(kù)車場(chǎng)和單車庫(kù)的3 2層商住樓為例，應(yīng)配備5 8人。）六、入伙工作程序及工作標(biāo)準(zhǔn)：1、入伙前的準(zhǔn)備工作：、組建管理處，建立領(lǐng)導(dǎo)班子和辦事機(jī)構(gòu)開展工作。、收集歸檔大廈各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、各種交 工驗(yàn)收證書復(fù)印件、各種設(shè)備使用說(shuō)明書、合格證書復(fù)印件。、參閱有關(guān)圖紙資料，了解大廈情況，對(duì)設(shè)施、設(shè)備、安全、清潔 綠化工作及管理處辦公地點(diǎn)、員工食宿問(wèn)題提出具體工作意見。、起草、編定并印制大廈業(yè)主公約、住戶手冊(cè)和裝修管理 規(guī)定。新接樓宇的入伙WI/JR-0

25、04YGJYA/06/12、編制大廈開辦財(cái)政預(yù)算，測(cè)算管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，印制各種入伙資料。、招聘培訓(xùn)各類管理和服務(wù)員工。、聯(lián)系走訪派出所，街道辦事處等政府辦事機(jī)構(gòu)和有關(guān)部門，做好 公關(guān)工作。、提前進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，與地盤工作接軌，參與設(shè)備安裝調(diào)試，迅速熟悉 情況。2、做好樓宇交接驗(yàn)收和入伙工作。、認(rèn)真清點(diǎn)、檢查、驗(yàn)收室內(nèi)和大廈的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)登記、反映、整改。、擬定大廈設(shè)施中不完善方面的改進(jìn)計(jì)劃，首層大堂入口處安裝電 子門，每戶安裝防盜門、防盜窗花等。、布置好入伙辦公地點(diǎn)，熱情接待入伙業(yè)主，負(fù)責(zé)向業(yè)主解釋住 戶手冊(cè)、業(yè)主公約及管理規(guī)則，按規(guī)定收取有關(guān)費(fèi)用。、陪同業(yè)主視察房屋、驗(yàn)收設(shè)施

26、設(shè)備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙， 對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題，耐心解答，做好記錄，及時(shí)反映和處理、幫助入伙業(yè)主辦理好煤氣開戶手續(xù)。、處理好業(yè)主的投訴，做到件件有著落，盡最大努力使業(yè)主滿意。、管理好業(yè)主對(duì)房屋的二次裝修，確保房屋結(jié)構(gòu)完好，外貌完美統(tǒng) 03、工作標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，以及ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主創(chuàng) 造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境，并參照香港地區(qū)同 類型商住大廈物業(yè)管理一流水平的工作標(biāo)準(zhǔn)做好各項(xiàng)工作，做到業(yè)主、領(lǐng) 導(dǎo)、自己三滿意。七、人員配備、財(cái)務(wù)方案、材料計(jì)劃。（附后）八、需發(fā)展商解決的問(wèn)題：1、提供入伙和樓宇資料：、小業(yè)主名冊(cè)及聯(lián)絡(luò)通訊地址，電話號(hào)碼；、樓

27、宇建筑及設(shè)備質(zhì)量保修責(zé)任的合約復(fù)印件。、建筑、水電、電梯、空調(diào)等工程項(xiàng)目的總投資表。新接樓宇的入伙WI/JR-004YGJYA/07/122、審批入伙開辦資金預(yù)算方案。3、審批入伙方案及管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4、解決入伙前管理處的臨時(shí)辦公地點(diǎn)和電話機(jī)一部。5、解決管理處辦公用房地點(diǎn)和員工食宿地點(diǎn)。以下按兩幢大樓并帶有地庫(kù)車場(chǎng)和單車庫(kù)的3 2層商住樓舉例計(jì)算有關(guān)人員 配備及材料機(jī)具等情況：附1、財(cái)務(wù)方案（開辦費(fèi)用）一、預(yù)計(jì)管理費(fèi)收入3 0萬(wàn)元：1、商住樓管理收入1 5. 6萬(wàn)元；2、2、裙樓管理收入8. 4萬(wàn)元；3、車場(chǎng)收入4萬(wàn)元；4、其他收入2萬(wàn)元。、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（港幣）1、商住樓（居民）：0.42元

28、/英尺2、商住寫字樓： 0.60元/英尺3、寫字樓：8元/平方米4、商場(chǎng)、酒樓：12元/平方米三、開辦費(fèi)用預(yù)測(cè)：151萬(wàn)元1、入伙前員工培訓(xùn)開支：20萬(wàn)元（2500 40X2月=20萬(wàn)元）2、辦公設(shè)施：11萬(wàn)元、辦公家私：2萬(wàn)元、電腦兩臺(tái)：4.2萬(wàn)元（辦公室及財(cái)務(wù)室各一臺(tái)）、復(fù)印機(jī)：1.2萬(wàn)元、辦公室裝修：2萬(wàn)元（預(yù)計(jì)）、辦公用品：1.6萬(wàn)元3、清潔衛(wèi)生費(fèi)用：16萬(wàn)元、垃圾筒：150個(gè)，8仟元新接樓宇的入伙WI/JR-0048/12YGJYA/0、果皮箱：10個(gè)，1萬(wàn)元、垃圾袋：200包，4.5萬(wàn)元、垃圾房：1個(gè)，6萬(wàn)元、打臘機(jī)：1臺(tái)，1萬(wàn)元、剪草機(jī)：1部，1.5萬(wàn)元、其它工具：1.2萬(wàn)元4、

29、保安設(shè)施：30萬(wàn)元、大堂監(jiān)視器：4臺(tái)，6萬(wàn)元（含車場(chǎng)）、對(duì)講機(jī)：10臺(tái)，3萬(wàn)元、服裝：27 X 2 , 9仟元、報(bào)警系統(tǒng)：5萬(wàn)元、大堂崗?fù)ぃ?仟元、車場(chǎng)崗?fù)ぃ?.6萬(wàn)元、警械等：9仟元、地下車場(chǎng)設(shè)備：10萬(wàn)元5、維修費(fèi)用：4萬(wàn)元、對(duì)講機(jī)：4臺(tái)，1萬(wàn)元、維修工具：12套，1.2萬(wàn)元、維修設(shè)備：1.8萬(wàn)元6、員工食堂、宿舍開支：50萬(wàn)元、食堂改建工程：5萬(wàn)元、炊事設(shè)備：15萬(wàn)元、宿舍改建工程：25萬(wàn)元、家私用品：5萬(wàn)元7、其它開辦費(fèi)用及流動(dòng)資金：20萬(wàn)元、住戶、員工手冊(cè)：2萬(wàn)元、公共契約：1萬(wàn)元、其它開辦費(fèi)：7萬(wàn)元（含公關(guān)費(fèi)用）新接樓宇的入伙WI/JR-004YGJYA/09/12、流動(dòng)資金：10

30、萬(wàn)元附2:人員配備管理處人員定崗定員總數(shù)（一）職務(wù)定員數(shù)備注職 務(wù)定員數(shù)備注主任1護(hù)衛(wèi)員27副主任1清潔工8助理主任1電 工5助理員2電梯工3會(huì)計(jì)1水（管）工2出納1其它普工2收銀員1炊事員3合計(jì)8合 計(jì)50護(hù)衛(wèi)員定崗定員表（二）崗 位第一幢第二幢崗位X班次定員數(shù)備注大 堂112 X 36崗 亭2 X 36班 長(zhǎng)1 x 33帶班巡邏汽車庫(kù)崗2 X 36單車庫(kù)崗1 x 33巡邏1 x 33包括車場(chǎng)合 計(jì)27新接樓宇的入伙WI/JR-004YGJYA/0 10/12清潔工定崗定員數(shù)（三）崗 位第一幢第二幢定員數(shù)備注裙樓1包括轉(zhuǎn)換層清潔、花園草地1-17層樓1121 8層以上112包括天臺(tái)上清潔地面

31、地庫(kù)1包括花園、草地花園草地1花上清潔班長(zhǎng)1電梯清潔擦油，料具保管合計(jì)8水電維修等工人定崗定員表（四）崗位電工電梯工管工木（油）工瓦工炊事員合計(jì)備 注定員數(shù)53211315附3:材料計(jì)劃行政辦公、食堂、生活用品計(jì)劃表（一）名稱單位數(shù)量備注名 稱單位數(shù)量備注辦公桌張8單人床架58辦公椅把8單人衣柜個(gè)58文件柜個(gè)6椅 子把58保險(xiǎn)柜個(gè)2書 桌張58沙發(fā)對(duì)2床 墊個(gè)58電腦臺(tái)2炊事設(shè)備臺(tái)9落地扇臺(tái)3炊事用品種20自行車輛5餐桌椅套58熱水器只3餐 具套58開水爐只1臺(tái) 扇只58照相機(jī)臺(tái)1復(fù)印機(jī)臺(tái)1電視機(jī)臺(tái)1音 響套1錄放機(jī)臺(tái)1影牒機(jī)臺(tái)1新接樓宇的入伙WI/JR-004YGJYA/011/12保安設(shè)施

32、、裝備材料計(jì)劃表（二）名稱單位數(shù)量備注名稱單位數(shù)量備注保安服套27*2巡邏鐘只3對(duì)講機(jī)只12車擋部3攝像機(jī)套6減速駁節(jié)50滅火機(jī)只80單車架米200警鈴只10反光鏡面2警鐘只10崗?fù)ぷ?打卡機(jī)只3清潔工具、材料計(jì)劃表（三）名稱:單位數(shù)量備注名稱單位數(shù)量備注洗地機(jī)部1撮 斗只20打臘機(jī)部1毛巾?xiàng)l200吸水吸塵機(jī)部1黑垃圾袋包100剪草機(jī)部1白垃圾袋包100垃圾推車輛4洗潔靈箱150鋁合金梯架121潔廁靈箱150鋁合金梯架101去污粉箱200鋁合金梯架53鹽酸桶20玻璃刮子個(gè)5大那水桶20拖桶個(gè)40玻璃張100拖把個(gè)40白垃圾桶個(gè)150新接樓宇的入伙WI/JR-004YGJYA/012/12水、電

33、、電梯維修材料、工具計(jì)劃表（四）名稱單位數(shù)量備注名 稱單位數(shù)量備注臺(tái)鉆臺(tái)1電工工具套6手槍鉆支1管工工具套3管道疏通機(jī)臺(tái)2電梯工具3切割機(jī)臺(tái)1維修工具套r 3電焊機(jī)臺(tái)2水工材料對(duì)講機(jī)部4電工材料手電鋸臺(tái)1電梯材料工具柜個(gè)8墻磚材料測(cè)試表塊4地磚材料砂輪鉆臺(tái)1沖擊鉆臺(tái)1附表：接管驗(yàn)收記錄樓宇建筑接管驗(yàn)收記錄表QR-001JRYGJYA/0 1/1樓宇名稱： 驗(yàn)收組人員： 日期：?jiǎn)?元大門、房門、落地門 貓眼、門鎖、門碰等窗戶 窗臺(tái)粉刷 墻向粉刷 頂面磁磚 地面地磚 地面衣柜 廚柜鏡 子臺(tái) 面衣架 毛巾架樓 層 座詳情記錄：復(fù)查人：復(fù)查結(jié)果：?jiǎn)?元大門、房門、落地門 貓眼、門鎖、門碰等窗戶 窗臺(tái)粉

34、刷 墻向粉刷 頂面磁磚 地面地磚 地面衣柜 廚柜鏡 子臺(tái) 面衣架 毛巾架樓詳情記錄：復(fù)查人：層 座復(fù)查結(jié)果：?jiǎn)?元大門、房門、落地門 貓眼、門鎖、門碰等窗戶 窗臺(tái)粉刷 墻向粉刷 頂面磁磚 地面地磚 地面衣柜 廚柜鏡 子臺(tái) 面衣架 毛巾架樓 層 座詳情記錄：復(fù)查人：復(fù)查結(jié)果：?jiǎn)?元大門、房門、落地門 貓眼、門鎖、門碰等窗戶 窗臺(tái)粉刷 墻向粉刷 頂面磁磚 地面地磚 地面衣柜 廚柜鏡 子臺(tái) 面衣架 毛巾架樓 層 座詳情記錄：復(fù)查人：復(fù)查結(jié)果：說(shuō)明：1、本驗(yàn)收主要是設(shè)施點(diǎn)收及設(shè)施表面缺陷檢查，最終檢驗(yàn)以業(yè)主收樓檢查為準(zhǔn)2 、本項(xiàng)配件齊全或無(wú)缺陷作記號(hào)，有缺陷請(qǐng)?jiān)诒卷?xiàng)或詳情記錄欄內(nèi)寫明位置及缺陷情況，便

35、于承建商整改和管理處復(fù)查。白色：承建商藍(lán)色：管理處綠色：發(fā)展商樓宇給排水接管驗(yàn)收記錄表QR-002JRYGJYA/0 1/1樓宇名稱：驗(yàn)收組人員：日期:單 元浴缸、洗手盆、 花灑、鏈堵等大便器 水箱配件衛(wèi)生問(wèn) 地漏廚房 地漏陽(yáng)臺(tái) 地漏陽(yáng)臺(tái) 水龍頭熱水 器洗菜 盆煤 氣樓 層 座詳情記錄：復(fù)查人：復(fù)查結(jié)果：?jiǎn)?元浴缸、洗手盆、 花灑、鏈堵等大便器 水箱配件衛(wèi)生問(wèn) 地漏廚房 地漏陽(yáng)臺(tái) 地漏陽(yáng)臺(tái) 水龍頭熱水 器洗菜 盆煤 氣樓 層 座詳情記錄：復(fù)查人：復(fù)查結(jié)果：?jiǎn)?元浴缸、洗手盆、 花灑、鏈堵等大便器 水箱配件衛(wèi)生問(wèn) 地漏廚房 地漏陽(yáng)臺(tái) 地漏陽(yáng)臺(tái) 水龍頭熱水 器洗菜 盆煤 氣樓 層 座詳情記錄：復(fù)查

36、人：復(fù)查結(jié)果：?jiǎn)?元浴缸、洗手盆、 花灑、鏈堵等大便器 水箱配件衛(wèi)生問(wèn) 地漏廚房 地漏陽(yáng)臺(tái) 地漏陽(yáng)臺(tái) 水龍頭熱水 器洗菜 盆煤 氣樓 層 座詳情記錄：復(fù)查人：復(fù)查結(jié)果：說(shuō)明：1、本驗(yàn)收主要是設(shè)施點(diǎn)收及設(shè)施表面缺陷檢查，最終檢驗(yàn)以業(yè)主收樓檢查為準(zhǔn)2 、本項(xiàng)配件齊全或無(wú)缺陷作記號(hào)，有缺陷請(qǐng)?jiān)诒卷?xiàng)或詳情記錄欄內(nèi)寫明位置及缺陷情況，便于承建商整改和管理處復(fù)查。白色：承建商藍(lán)色：管理處綠色：發(fā)展商樓宇電氣接管驗(yàn)收記錄表QR-003JRYGJYA/0 1/1樓宇名稱： 驗(yàn)收組人員:,日期：?jiǎn)?元對(duì)講機(jī)電源箱電表燈開關(guān)插座排氣扇門鈴樓 層 座詳情記錄：復(fù)查人：復(fù)查結(jié)果：?jiǎn)?元對(duì)講機(jī)電源箱電表燈開關(guān)插座排氣扇

37、門鈴樓 層 座詳情記錄：復(fù)查人：復(fù)查結(jié)果：?jiǎn)?元對(duì)講機(jī)電源箱電表燈開關(guān)插座排氣扇門鈴樓 層 座詳情記錄：復(fù)查人：復(fù)查結(jié)果：?jiǎn)?元對(duì)講機(jī)電源箱電表燈開關(guān)插座排氣扇門鈴樓詳情記錄：復(fù)查人：層 座復(fù)查結(jié)果：說(shuō)明：1、本驗(yàn)收主要是設(shè)施點(diǎn)收及設(shè)施表面缺陷檢查，最終檢驗(yàn)以業(yè)主收樓檢查為準(zhǔn)。2 、本項(xiàng)配件齊全或無(wú)缺陷作記號(hào)，有缺陷請(qǐng)?jiān)诒卷?xiàng)或詳情記錄欄內(nèi)寫明 位置及缺陷情況，便于承建商整改和管理處復(fù)查。白色：承建商藍(lán)色：管理處綠色：發(fā)展商公共機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單QR-004JRYGJYA/0 1/1樓宇名稱：驗(yàn)收組人員：日期:設(shè)備名稱：數(shù)量安裝位置：型號(hào)及主要技術(shù)參數(shù)：.現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)技術(shù)性能及數(shù)據(jù)：.隨機(jī)專用附件、工具

38、名稱、數(shù)量：保修期終止時(shí)間：年月日驗(yàn)收結(jié)論：驗(yàn)收人簽名：移交單位：移交人：年 月日接收單位： 接收人：年 月曰說(shuō)明：1、大型設(shè)備可作更詳細(xì)補(bǔ)充記錄2、本記錄經(jīng)雙方蓋章簽字后可作為驗(yàn)收憑證。室外給排水驗(yàn)收單QR-005JRYGJYA/0 1/1樓宇名稱：驗(yàn)收組人員:日期：廳P項(xiàng)目缺陷詳情備注1 化糞池2污（雨）水井3 1管道4水表井5管道竣工平面圖6 178移交單位：接收單位：移交人：年 月曰接收人：年 月曰說(shuō)明：1、污水井蓋應(yīng)逐個(gè)揭蓋檢查驗(yàn)收。2、隱蔽管道的驗(yàn)收需下井檢查。工程資料移交清單QR-006JRYGJYA/0 1/2物業(yè)名稱： 物業(yè)位置： 廳P資料名稱數(shù)量備注移交單位：移交人：年 月 日接收單位：接收人：年 月 日工程資料移交清單QR-006JRYGJYA/0 2/2一、產(chǎn)權(quán)資料口 a.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；口 b.用地批準(zhǔn)文件；口 c.建筑執(zhí)