土地財(cái)產(chǎn)制度概論課件

1、第八章 土地財(cái)產(chǎn)制度概論第一節(jié)土地財(cái)產(chǎn)制度簡述第二節(jié)土地所有制第三節(jié)土地使用制第四節(jié) 土地國家管理制度第五節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成第1頁，共58頁。第一節(jié) 土地財(cái)產(chǎn)制度的概論一、土地財(cái)產(chǎn)制度的概念和構(gòu)成：制度概念土地財(cái)產(chǎn)制度概念土地財(cái)產(chǎn)制度的構(gòu)成二、土地財(cái)產(chǎn)制度的特點(diǎn)三、土地財(cái)產(chǎn)制度的演進(jìn)與改革第2頁，共58頁。制度的概念制度的內(nèi)涵可概括為約束人們行為的一系列習(xí)慣和規(guī)則。 制度有保障功能和激勵(lì)兩大基本功能第3頁，共58頁。是一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。土地關(guān)系反映社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展形成和發(fā)展取決

2、于土 地制 度土地財(cái)產(chǎn)制度的概念第4頁，共58頁。經(jīng)濟(jì)制度和法權(quán)制度土地的經(jīng)濟(jì)制度是人們在一定的社會(huì)制度下在土地利用中形成的土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的組成部分。土地的法權(quán)制度是人們在土地利用中形成的土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律體現(xiàn)，是社會(huì)上層建筑的組成部分。第5頁，共58頁。土地經(jīng)濟(jì)制度土地法權(quán)制度關(guān)系基礎(chǔ)，決定土地法權(quán)制度； 反映、規(guī)范、確認(rèn)、保護(hù)、強(qiáng)化第6頁，共58頁。土地制度的特點(diǎn)地位的基礎(chǔ)性國度的差異性構(gòu)成的復(fù)雜性第7頁，共58頁。土地財(cái)產(chǎn)制度的演進(jìn)與改革 土地財(cái)產(chǎn)制度隨社會(huì)生產(chǎn)力的提高和整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的發(fā)展推進(jìn)和演變。從下而上自發(fā)地漸進(jìn)式地進(jìn)行通過國家政權(quán)的力量從上而下統(tǒng)一推進(jìn)-在一個(gè)

3、國度或地區(qū)內(nèi)普遍進(jìn)行的土地財(cái)產(chǎn)制度改革（革命）。第8頁，共58頁。第二節(jié) 土地所有制一、土地所有制的概念及其產(chǎn)生與發(fā)展二、土地所有制的法律形式三、土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)制度第9頁，共58頁。土地所有制的含義及其產(chǎn)生與發(fā)展土地所有制的含義土地所有制的產(chǎn)生與發(fā)展第10頁，共58頁。指人們在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下?lián)碛型恋氐男问?、條件和程序的規(guī)定.是土地的分配問題土地所有制度土地所有制的含義表明是土地制度的核心；土地關(guān)系的基礎(chǔ).基 礎(chǔ)產(chǎn)生法律體現(xiàn)土地所有權(quán)是土地所有權(quán)人依法占有、使用、收益和處分土地的權(quán)利.第11頁，共58頁。土地所有制的產(chǎn)生與發(fā)展 土地所有制是由生產(chǎn)力的狀況決定的，即不同的生產(chǎn)力狀況形成不同

4、的土地所有制。其產(chǎn)生發(fā)展經(jīng)歷了五個(gè)階段原始社會(huì)的氏族公社土地所有制；奴隸主土地所有制；封建土地所有制；資本主義土地所有制；社會(huì)主義土地所有制.可分為兩種基本形式：公有制和 私有制.第12頁，共58頁。土地所有制的法律形式土地所有制都需要在法律上得到承認(rèn)和保護(hù)。國家確認(rèn)并保護(hù)土地所有制的法律文件是土地所有權(quán)證書， 如我國的國有土地所有權(quán)證書。第13頁，共58頁。土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移包括有償轉(zhuǎn)移（如買賣）和無償轉(zhuǎn)移（如贈(zèng)與、繼承）。 我國土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移主要是集體土地所有權(quán)的單向轉(zhuǎn)移土地征用。即國家通過對土地集體所有者的一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國家所有。第14頁，共58頁。第三節(jié)

5、土地使用制土地使用制的概念土地所有制與土地使用制的關(guān)系土地使用制的分類土地租賃關(guān)系的性質(zhì)土地使用制的法律形式第15頁，共58頁。指人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定.是怎樣利用土地和取得收益；誰享有土地使用權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利.表明核心和內(nèi)容確定獨(dú)立于土地所有權(quán)的土地使用權(quán).是確 權(quán)解決土地資源的合理、有效利用問題.土地使用制度土地使用制的概念第16頁，共58頁。土地使用制與土地所有制的關(guān)系前提提供服務(wù)相對獨(dú)立性反映、體現(xiàn); 實(shí)現(xiàn)和鞏固的形式與手段.土地所有制土地使用制具有第17頁，共58頁。土地使用制的分類兩權(quán)合一兩權(quán)分離： 有償使用制 無償使用制度第18頁，共58頁。土地

6、租賃關(guān)系的性質(zhì)在土地“兩權(quán)”分離條件下所實(shí)行的土地有償使用制，無論其具體形式如何，實(shí)質(zhì)都是土地的租賃關(guān)系.土地租賃關(guān)系的性質(zhì)因社會(huì)性質(zhì)和土地所有制度的不同而不同，反映著不同的階級(jí)關(guān)系和產(chǎn)品分配關(guān)系：第19頁，共58頁。在封建社會(huì)中，土地租賃關(guān)系決定著地主階級(jí)無償占有佃農(nóng)的全部剩余勞動(dòng);在資本主義社會(huì)中，土地租賃關(guān)系反映的是土地所有者和租地農(nóng)業(yè)資本家共同占有雇傭工人剩余價(jià)值;在社會(huì)主義社會(huì)中，土地租賃關(guān)系反映的是國家、集體和個(gè)人如何分配土地收益.第20頁，共58頁。土地使用制度的法律形式佃契、租約等農(nóng)村土地承包合同城市土地使用合同第21頁，共58頁。第四節(jié) 土地國家管理制度 一、建立土地管理制度

7、的客觀必要性 二、土地管理的內(nèi)容、目的、任務(wù)與手段三、土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職能分工第22頁，共58頁。 1、土地具有特殊的重要性 2、土地供給的稀缺性 3、土地利用后果的巨大社會(huì)性 4、宏觀上，土地利用的基本目標(biāo)是（國家）實(shí)現(xiàn)土地的供求平衡。各部門利益不同，國家在各部門間資源優(yōu)化配置。 微觀上（使用者），土地利用的目的是實(shí)現(xiàn)自己經(jīng)濟(jì)利益最大化，而土地利用有很大社會(huì)性，土地用途的改變存在一定困難性，要實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)總平衡，只有國家宏觀調(diào)控才能做到。建立土地國家管理制度的客觀必要性第23頁，共58頁。土地國家管理的內(nèi)容1. 土地的權(quán)屬管理2. 土地的利用管理第24頁，共58頁。權(quán)屬管理的

8、任務(wù)社會(huì)主義土地公有制土地關(guān)系土地和使用者的合法權(quán)益土地征用國有土地有償使用國有土地轉(zhuǎn)讓維護(hù)調(diào) 整保護(hù)土地權(quán)屬管理：國家確認(rèn)和保護(hù)土地所有者和使用者合法權(quán)益及調(diào)整土地所有權(quán)和使用權(quán)關(guān)系的一種管理。第25頁，共58頁。權(quán)屬管理的內(nèi)容確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)管理土地權(quán)屬的變更調(diào)處土地權(quán)屬糾紛 查處土地權(quán)屬方面的違法行為 集體土地的征用;國有土地的劃撥;國有土地的出讓與轉(zhuǎn)讓土地調(diào)整;土地使用權(quán)的收回;農(nóng)村土地的承包與轉(zhuǎn)包;農(nóng)村宅基地、自留山、 自留地的調(diào)整.依法第26頁，共58頁。土地利用管理是國家按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運(yùn)行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對土地的開發(fā)利用、整治和保護(hù)所進(jìn)行的決策、組織、指揮、協(xié)調(diào)

9、、控制等工作的總稱。土地利用 -土地的開發(fā)、利用、整治、保護(hù)取得最好的效益符合客觀規(guī)律 管理-采取法律、行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)措施，對土地利用進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮和調(diào)控。土地利用規(guī)劃土地開發(fā)、整治與保護(hù)土地利用的監(jiān)督和調(diào)控第27頁，共58頁。土地管理的目的 維護(hù)已經(jīng)確定的土地所有制和土地使用制，即維護(hù)代表一國統(tǒng)治階級(jí)利益的土地所有制及其相應(yīng)的土地關(guān)系，最大限度地滿足全社會(huì)對土地的需求，并保證全國土地資源得到合理和充分有效的利用，維護(hù)良好生態(tài)環(huán)境。第28頁，共58頁。土地管理的具體任務(wù)維護(hù)土地所有權(quán)與使用權(quán)調(diào)整土地關(guān)系對土地所有權(quán)和使用權(quán)的必要限制保證合理分配和有效使用實(shí)施土地有償使用制度第29頁，共

10、58頁。土地管理的手段立法手段 經(jīng)濟(jì)手段 技術(shù)手段行政手段 政策手段 計(jì)劃規(guī)劃手段司法手段 教育手段第30頁，共58頁。土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職能分工分級(jí)分類管理垂直統(tǒng)一管理第31頁，共58頁。第五節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成一、產(chǎn)權(quán)的概念二、產(chǎn)權(quán)的起源及其功能三、土地產(chǎn)權(quán)的概念和結(jié)構(gòu)第32頁，共58頁。產(chǎn)權(quán)的概念是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的總稱，存在于財(cái)產(chǎn)中的排他性完全權(quán)利。產(chǎn)權(quán)不同于所有權(quán)產(chǎn)權(quán)不是人對物的權(quán)利，而是由于人對物的使用而形成的人與人之間的關(guān)系。一個(gè)完整的產(chǎn)權(quán)是由一束權(quán)利構(gòu)成的。第33頁，共58頁。產(chǎn)權(quán)的起源及其功能起源：資源稀缺和外部性的存在.功能：通過建立產(chǎn)權(quán)制度，讓人們知道如何獲得資源，以及在什

11、么樣的權(quán)利范圍內(nèi)可以選擇資源和使用資源。第34頁，共58頁。土地產(chǎn)權(quán)的概念和結(jié)構(gòu)1. 土地產(chǎn)權(quán)制度與土地產(chǎn)權(quán)的概念2. 土地產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)3. 土地產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成第35頁，共58頁。土地產(chǎn)權(quán)指存在于土地之中的排他性完全權(quán)利,是有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。權(quán)利束包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等。必須法律確認(rèn)指一個(gè)國家土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成及其實(shí)施方式的制度規(guī)定，是土地制度的重要組成部分。土地產(chǎn)權(quán)制度第36頁，共58頁。土地產(chǎn)權(quán)的基本特性（1）具有排他性；（2）土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價(jià)值性；（3）合法性；（4）土地產(chǎn)權(quán)的相對性。第37頁，共58頁。土地所有權(quán)地上權(quán)永佃權(quán)地役權(quán)土

12、地發(fā)展權(quán)土地使用權(quán)（廣義）土地抵押權(quán)土地使用權(quán)（俠義）土地租賃權(quán)土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)他物權(quán)自物權(quán)物權(quán)債權(quán)第38頁，共58頁。（一）土地所有權(quán)1、定義：土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理其土地的權(quán)利。 兩方面：法律意義上的土地所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的土地所有權(quán)。第39頁，共58頁。土地所有權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能土地占有權(quán)： 指對土地的實(shí)際占有、控制的權(quán)利 ；土地使用權(quán)：按土地性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和使用；土地收益權(quán)：指從土地上獲得收益的權(quán)利，土地收益權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能；土地處置權(quán)： 指在法律允許的范圍內(nèi)對土地進(jìn)行處置的權(quán)利。它決定土地的歸屬，是土地所有權(quán)的核心第

13、40頁，共58頁。土地所有權(quán)土地占有權(quán)土地使用權(quán)土地收益權(quán)土地處分權(quán)前提核心標(biāo)志第41頁，共58頁。2、土地所有權(quán)的屬性：完全性（全面性）；排他性；恒久性；歸一性（復(fù)歸性）；社會(huì)性（相對性）。第42頁，共58頁。土地使用權(quán)：指依法對土地使用的權(quán)利不及地下土地所有者非所有權(quán)人從所有權(quán)中分離出來的使用權(quán)地下文物發(fā)掘權(quán)、礦山開采權(quán)（二）土地使用權(quán)1、概念行使第43頁，共58頁。2、取得方式：無償、有償（出讓、轉(zhuǎn)讓）3、土地使用權(quán)的設(shè)定期限：依據(jù)用途不同而有不同的年限。第44頁，共58頁。（三）土地租賃權(quán)通過契約從土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人處獲得的土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)和部分收益權(quán)。與土地使用權(quán)

14、相比少了一項(xiàng)處分權(quán)。土地轉(zhuǎn)租、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包第45頁，共58頁。（四）永佃權(quán) 永佃權(quán)是由永佃權(quán)人向土地所有者支付租金，為耕作和放牧的需要長期或永久使用土地，并獲得相應(yīng)收益的權(quán)利。永佃權(quán)實(shí)質(zhì)上是土地用益權(quán)，是他物權(quán)的一種。第46頁，共58頁。（五）地上權(quán) 地上權(quán)是指以支付租金為代價(jià)，在他人土地上設(shè)定建筑房屋、種植竹木等項(xiàng)權(quán)利。地上權(quán)是一種用益物權(quán)。地上權(quán)人的權(quán)利一般包括：對其建筑物及竹木有占有、使用、收益和部分處分權(quán)能，可以設(shè)定地役權(quán)，還可以讓與他人或作為抵押權(quán)的標(biāo)的物。地上權(quán)人的義務(wù)是：享受土地的便利須盡善良管理人的責(zé)任；向土地所有人支付租金；負(fù)擔(dān)地上建筑物的修繕、管理費(fèi)用及繳納賦稅等。 第47

15、頁，共58頁。（六）土地抵押權(quán)1、概念：土地受押人對于土地抵押人不轉(zhuǎn)移占有并繼續(xù)使用收益而提供擔(dān)保的土地，在債務(wù)不能履行時(shí)可將土地的拍賣價(jià)款作為受清償?shù)膿?dān)保物權(quán)。2、性質(zhì)：優(yōu)先清償性、附屬性、不可分性第48頁，共58頁。3、土地使用權(quán)抵押在實(shí)際工作中存在的問題（1）抵押人的問題房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分離抵押同一宗土地使用權(quán)或同一宗土地使用權(quán)及其地上建筑物所有權(quán)重復(fù)抵押、多頭抵押欺騙抵押。第49頁，共58頁。無意識(shí)申辦擔(dān)保物權(quán);抵押權(quán)人不申請地價(jià)評(píng)估及其確認(rèn)，或者要求不予評(píng)估、確認(rèn)，或者不按地價(jià)評(píng)估、確認(rèn)的結(jié)果控制抵押貸款的額度。抵押期限屆滿，抵押人既不依法處分土地使用權(quán)，又不申請抵押權(quán)的續(xù)登。

16、（2）抵押權(quán)人的問題第50頁，共58頁。（七）地役權(quán)1、概念特征2、地役權(quán)的類型3、地役權(quán)與相鄰權(quán)的區(qū)別第51頁，共58頁。地役權(quán)的概念與特征1、概念：指為了使用、經(jīng)營自己土地（需地役）的方便而使用他人土地（供地役）的權(quán)利。2、特征：地役權(quán)可以有償也可以無償，由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定地役權(quán)是為需役地的方便和利益而設(shè)立的第52頁，共58頁。地役權(quán)的類型1、利用供役地：如通行、排水、汲水、管線通過等。2、從供役地取得天然孳息：如從供役地上取土、采沙石、砍柴、割草、放牧等。3、限制供役地人某種權(quán)利的行使：如禁止打壩截水、禁止設(shè)置其他障礙物以便通風(fēng)、采光、眺望等。第53頁，共58頁。地役權(quán)與相鄰權(quán)的區(qū)別1

17、、相鄰權(quán)是法律對于土地間利用關(guān)系的一種最小限度的調(diào)節(jié)，它無需當(dāng)事人約定和法律登記便可發(fā)揮作用；地役權(quán)則是這種最小限度外更廣泛、更有力的調(diào)節(jié)，是依當(dāng)事人協(xié)商而產(chǎn)生的，并且必須經(jīng)過登記才有效。土地的相鄰權(quán)：指相互毗鄰的土地所有權(quán)人和使用權(quán)人為滿足其生產(chǎn)、生活需要而使用他方土地的權(quán)利。第54頁，共58頁。2、相鄰權(quán)要以某宗農(nóng)地的相鄰為條件，而地役權(quán)不完全以此為限。3、相鄰權(quán)是由法律直接規(guī)定的權(quán)利，只要在行使法律規(guī)定的權(quán)利時(shí)不給他人造成損失，則是無償?shù)?，地役?quán)時(shí)通過協(xié)商而產(chǎn)生的。因而可以有償，也可以無償。第55頁，共58頁。（八）土地發(fā)展權(quán)土地發(fā)展權(quán)是指改變土地現(xiàn)狀、用途和強(qiáng)度等方面的利用方式，進(jìn)行非農(nóng)建