湘潭嘉盛金桂園項(xiàng)目營(yíng)銷策略大綱

1、.：.；湘潭嘉盛金桂園工程營(yíng)銷戰(zhàn)略大綱長(zhǎng)沙天舜文化傳播金桂園工程小組目 錄一、湘潭市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1二、工程開發(fā)戰(zhàn)略 25三、工程定位 28 四、工程賣點(diǎn)提煉28 五、工程推盤戰(zhàn)略 29六、工程SWOT分析 32七、工程推行戰(zhàn)略33一、湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1、湘潭市概略湘潭市位于湖南省的中部偏東地域，東西橫寬108公里，南北縱長(zhǎng)81公里，土地總面積5015平方公里。市域既居長(zhǎng)、株、潭“金三角的一角，又處岳、衡、邵連成的“大三角腹地。2005年，湘潭市消費(fèi)總值達(dá)367.03億元，比2000年增長(zhǎng)74.3%，“十五期間年均增長(zhǎng)11.8%，增速比“九五時(shí)期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)目的占全省比重加大

2、、位次前移，其中：消費(fèi)總值在全省的比重由2000年的5%提高到6%，總量排位由第11位上升到第7位。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的比重由2000年的6.9%提高到8.1 %，總量排位由第6位上升到第4位。地方財(cái)政收入的比重由2000年的2.8%提高到3.4%，總量由第11位上升到第7位。進(jìn)出口總額的比重由5.57%提高到11.1%，總量堅(jiān)持在前三位。構(gòu)造調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造進(jìn)一步伐整優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由2000年的17：36：47調(diào)整至2005年的15.2：43.3：41.5，二產(chǎn)業(yè)比重有了較大提高。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速開展，高新技術(shù)產(chǎn)品添加值占工業(yè)添加值比重由2000年的19.5%上升至33.7%。城鄉(xiāng)構(gòu)造進(jìn)

3、一步伐整，2005年末城鎮(zhèn)化率達(dá)42.5%，比2000年提高11.65個(gè)百分點(diǎn)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷開展壯大。2005年末，全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)添加值占全市消費(fèi)總值比重接近50%，比2000年提高10個(gè)百分點(diǎn)。園區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，2005年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 29.9億元，比上年增長(zhǎng)61%。社會(huì)保證體系不斷健全。全市參保企業(yè)退休人員養(yǎng)老金和國(guó)有企業(yè)下崗職工根本生活費(fèi)做到了按時(shí)足額發(fā)放。城市最低生活保證范圍擴(kuò)展、規(guī)范提高，做到了應(yīng)保盡保。城市職工醫(yī)療保險(xiǎn)平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，并先后啟動(dòng)了工傷、生育保險(xiǎn)。2005年，全市企業(yè)職工根本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)達(dá)21.5萬(wàn)人，比2000年添加3.8萬(wàn)人；參與根本醫(yī)療保險(xiǎn)人數(shù)29.6萬(wàn)

4、人，添加26.2萬(wàn)人。5年來(lái)，全市共改造擴(kuò)建鄉(xiāng)村敬老院26所，新增床位1300張。就業(yè)緊張局面有所緩解。經(jīng)過(guò)實(shí)施“城區(qū)五萬(wàn)人就業(yè)工程，5年內(nèi)新增城鎮(zhèn)就業(yè)人員19.2萬(wàn)人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。 1、農(nóng)業(yè) 農(nóng)業(yè)消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)，農(nóng)業(yè)構(gòu)造繼續(xù)優(yōu)化。2005年，全市完成農(nóng)林牧漁業(yè)添加值 55.8億元，比2000年增長(zhǎng)31.5 %。主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量均有所增長(zhǎng)，其中：糧食總產(chǎn)量155.6萬(wàn)噸，比2000年增長(zhǎng)12.4 %；蔬菜 118.7 萬(wàn)噸，增長(zhǎng)49.6 %；水果3.77萬(wàn)噸，增長(zhǎng)69%；出欄肉豬541.16萬(wàn)頭，增長(zhǎng)37%；出籠家禽1100萬(wàn)羽，增長(zhǎng)25.5 %；水產(chǎn)品6.89 萬(wàn)噸，增長(zhǎng)23%

5、。 以“稻菜、“菜菜“蓮菜等耕作方式為主的稻田耕作制度得到進(jìn)一步開展。全市優(yōu)質(zhì)稻種植173.6萬(wàn)畝，占水稻種植比重達(dá)53.8 %。水果、蔬菜、花卉苗木、藥材等經(jīng)濟(jì)作物面積比2000年大大添加。生豬養(yǎng)殖加工業(yè)實(shí)施的“公司+協(xié)戶+農(nóng)戶的運(yùn)作方式開展良好，涌現(xiàn)了一批帶動(dòng)作用較強(qiáng)的龍頭企業(yè)。2005年畜牧業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破50 億元，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值比重由2000年的48.7%提高到54.2%。5個(gè)千畝以上的特征優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品示范基地獲得較好經(jīng)濟(jì)效益。 農(nóng)業(yè)綜合消費(fèi)才干逐漸加強(qiáng)。5年間，鄉(xiāng)村電網(wǎng)建立與改造、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、水利建立、退耕還林及長(zhǎng)江防護(hù)林、鄉(xiāng)村生態(tài)能源建立、農(nóng)業(yè)機(jī)械等工程投資15億元。2005年

6、末，全市農(nóng)機(jī)總動(dòng)力達(dá)161.3萬(wàn)千瓦，比2000年增長(zhǎng)70.9%。5年間新增電排裝機(jī)容量1.7萬(wàn)千瓦，新增灌溉面積3500公頃，硬化各類渠道1923公里，田園化2.8萬(wàn)畝，旱澇保收面積達(dá)179萬(wàn)畝。到2005年止，全市累計(jì)建立沼氣池13萬(wàn)個(gè)。 2、工業(yè) 工業(yè)消費(fèi)高速增長(zhǎng)。2005年，全市全部工業(yè)總產(chǎn)值完成475億元，5年平均增長(zhǎng)20.7%。全部工業(yè)添加值由2000年的53.6億元添加到134億元，年均增長(zhǎng)15.8%。規(guī)模工業(yè)企業(yè)由388戶添加到460多戶。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值2005年達(dá)380.87億元，年均增長(zhǎng)24.8%。工業(yè)支撐作用進(jìn)一步強(qiáng)化，2005年，工業(yè)添加值占全市消費(fèi)總值的比重達(dá)36.5%

7、，比2000年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)效益顯著提高。“十五期間是工業(yè)企業(yè)效益情況最好的時(shí)期，5年內(nèi)全市規(guī)模以上獨(dú)立核算工業(yè)盈虧相抵后共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)38.1億元，改動(dòng)“九五時(shí)期連年虧損局面。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)由2000年的76.5%提高到2005年的146.2%。企業(yè)投入加大。經(jīng)過(guò)狠抓工程建立，工業(yè)技改投入逐年添加，由2000年的10億元添加到2005年的81.64億元，5年內(nèi)共投入技改資金183.4億元，比“九五增長(zhǎng)3.2倍。湘鋼500萬(wàn)噸鋼改造工程、電廠一、二期工程、江南汽車九華消費(fèi)基地轎車工程投入均在40億元以上。制造業(yè)信息化工程全面鋪開，19家企業(yè)進(jìn)入國(guó)家、省級(jí)示范企業(yè)行列。 支柱產(chǎn)業(yè)開

8、展壯大。經(jīng)過(guò)“十五期間的加速開展，全市已根本構(gòu)成了冶金、機(jī)電、化纖紡織、新資料等支柱產(chǎn)業(yè)。2005年，四大支柱產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值256億元，比2000年增長(zhǎng)3.5倍。 投資規(guī)模不斷擴(kuò)展。5年間全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成527億元，是“九五的2.2倍。城鎮(zhèn)以上共有1761個(gè)工程建成投產(chǎn)，其中根本建立工程482個(gè)，更新改造工程1073個(gè)。 3、其它 近5年間全市投入城市建立資金42.8億元，比“九五增長(zhǎng)4倍。城區(qū)面積由45平方公里擴(kuò)展到76平方公里，展現(xiàn)和代表湘潭開放與開展籠統(tǒng)的河?xùn)|新區(qū)根本建成。5年新增城市道路60公里，新、改、擴(kuò)建城市主次干道和連通道40多條。三大橋建成通車，四大橋開工，城市二

9、環(huán)線、湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶等重點(diǎn)工程建立進(jìn)展順利。市政設(shè)備日益完善，河西污水處置廠一期工程正式運(yùn)轉(zhuǎn)，河?xùn)|水體凈化工程啟動(dòng)，雙馬渣滓場(chǎng)一期工程交付運(yùn)用，城市天然氣工程實(shí)現(xiàn)供氣。完成景觀道建立20余條，新建和改造10多個(gè)綠化廣場(chǎng)和10多個(gè)市民休閑小游園，提質(zhì)改造小街小巷120余條。人民大廈、廣電中心、夢(mèng)澤山莊、東方紅廣場(chǎng)等一批文化設(shè)備和大型標(biāo)志性建筑相繼建成并投入運(yùn)用。順利完成省級(jí)園林城市、省級(jí)文明城市的創(chuàng)建義務(wù)。 交通綜合運(yùn)輸才干不斷提升?！笆迤陂g,全市共完成交通根底設(shè)備建立投資 30.18億元，新增公路里程321.3公里，其中高速公路新增100公里，其它等級(jí)公路54.5公里。公路通村率達(dá)99.6%

10、，比2000年提高18.6個(gè)百分點(diǎn)。建成通村公路336.4公里，改造通暢公路271.3公里。 金融穩(wěn)健運(yùn)轉(zhuǎn)，存貸構(gòu)造進(jìn)一步優(yōu)化。隨著湘潭經(jīng)濟(jì)的全面開展，金融體制改革積極推進(jìn)，信貸投入加大。2005年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為325.24億元，各項(xiàng)貸款余額184.85億元，分別比2000年添加163億元和83.42億元，其中：農(nóng)業(yè)貸款33.73億元，比2000年添加22.64億元。城鄉(xiāng)居民生活程度明顯提高，居住條件進(jìn)一步改善。據(jù)抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，城市居民人均可支配收入由2000年的6049元添加到2005年的9685元，同比增長(zhǎng)60.2%，年均增長(zhǎng)9.9%；鄉(xiāng)村居民人均可支配收入也由2000年的2

11、599元添加到2005年的4086元，同比增長(zhǎng)57.1%，年均增長(zhǎng)9.5%。城市居民和鄉(xiāng)村居民人均住房面積由2000年的15.23平方米和42.34平方米，添加到2005年的21.19平方米和48.5平方米。要點(diǎn)歸納：1、隨著政府長(zhǎng)株潭一體化政策的逐漸實(shí)施，湘潭已進(jìn)入城市開展建立的快車道，政府投入資金力度加大，不斷吸引外資注入，交通綜合運(yùn)輸才干得到不斷提升，市容市貌對(duì)比從前已有較大改觀。2、在良好經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢(shì)的帶動(dòng)下，市民收入有所增長(zhǎng)，市民的購(gòu)買才干大幅提升，市民購(gòu)買心思已由原先的簡(jiǎn)單買房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)好房的劇烈需求，住好房也必將成為06年新的生活主題。3、金融穩(wěn)健運(yùn)轉(zhuǎn)，銀行存貸構(gòu)造進(jìn)一步優(yōu)化，

12、為房地產(chǎn)買賣的良好進(jìn)展打下了堅(jiān)實(shí)根底。4、高新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建立和大量工業(yè)企業(yè)人流、資金流的遷入推進(jìn)了河?xùn)|房地產(chǎn)業(yè)的快速開展。5、人文底蘊(yùn)深沉，景觀資源優(yōu)良，紅色旅游興盛。在進(jìn)展房地產(chǎn)建立時(shí)可充分發(fā)掘此點(diǎn)，做出更具湖湘特征的地產(chǎn)工程，作為當(dāng)?shù)匦蓍e及購(gòu)物的新亮點(diǎn)。6、目前湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于逐漸升溫階段，進(jìn)軍湘潭房地產(chǎn)行業(yè)前景看好。2、湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 2005年全年總銷售金額84047萬(wàn)元，商品房開工面積96.5萬(wàn)平米，商品房銷售面積74.1萬(wàn)平米，物流中心、經(jīng)濟(jì)區(qū)投資。蓮城商業(yè)步行街總方案投資1億元：2005年方案投資1000萬(wàn)元，完成投資5000萬(wàn)元，韶山路商業(yè)廣場(chǎng)總方案投資4.8億元

13、，2005年方案投資1000萬(wàn)元，完成投資1154萬(wàn)元。2006年2月湘潭市固定資產(chǎn)投資總額完成73267萬(wàn)元，1-2月累計(jì)完成109741萬(wàn)元,較上年同期增長(zhǎng)15.3%，其中,房地產(chǎn)開發(fā)投資1-2月完成64萬(wàn)元,同比下降4.5%；技術(shù)改造投資1-2月完成60587萬(wàn)元,同比下降11.3%。1房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特點(diǎn)1商品房?jī)r(jià)錢漲勢(shì)趨緩，買賣量明顯下降湘潭市2005年雖然房?jī)r(jià)依然在上漲，但漲幅不斷回落。2005年全年房屋銷售價(jià)錢總指數(shù)105.37%，較上年同期上漲5.37個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售價(jià)錢為1212.9元/平方米，較上年同期上漲5.72個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅價(jià)錢上漲5.3個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)1112.

14、9元/平方米；非住宅價(jià)錢上漲3.8個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)為2186.7元/平方米。價(jià)錢漲勢(shì)趨緩，買賣量明顯下降。至2005年年末，全市房屋施工面積是245.74萬(wàn)平方米，同比下降10.3個(gè)百分點(diǎn)；共完成商品房銷售面積74.0811萬(wàn)平方米，同比下降21個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)銷售額8.4047億元，同比下降10.6個(gè)百分點(diǎn)。 2土地買賣價(jià)錢繼續(xù)上漲 2005年，土地價(jià)錢依然維持高位運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，其中居住用地價(jià)錢為60.6萬(wàn)元/畝，同比上漲8.7個(gè)百分點(diǎn)。 3二手樓市呈現(xiàn)回暖復(fù)蘇景象自2005年“六一新政以來(lái)，二手樓市曾出現(xiàn)過(guò)一段蕭條時(shí)期，買賣量明顯下滑，購(gòu)房者持幣張望，猶疑不決。在閱歷一段張望期之后，發(fā)現(xiàn)商品房銷售

15、價(jià)錢平穩(wěn)上漲，消費(fèi)者把目光重新投向二手房市場(chǎng)。受市場(chǎng)需求影響，二手房市場(chǎng)買賣量明顯上升，買賣價(jià)錢上漲。2005年，全市二手房銷售面積達(dá)501325平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額2.6436億元，同比上漲4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，二手房住宅821元/平方米，同比上漲4個(gè)百分點(diǎn)。 2影響要素簡(jiǎn)析1新挑戰(zhàn)和新機(jī)遇 2005年國(guó)家宏觀調(diào)控政策給房地產(chǎn)業(yè)的開展帶來(lái)的新挑戰(zhàn)和新機(jī)遇是前所未有的。它一方面繼續(xù)遏制不合理需求，經(jīng)過(guò)政策添加炒作型二手房的買賣本錢和非普通商品房的購(gòu)置本錢，同時(shí)滿足合理需求，添加經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)；另一方面那么為行政性凍結(jié)的土地和信貸適度解凍，同時(shí)完善相應(yīng)法規(guī)制度，繼續(xù)嚴(yán)把土地、信貸供應(yīng)閘門。經(jīng)過(guò)控制

16、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康開展，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)的平穩(wěn)開展，維護(hù)寬廣人民群眾的切身利益，在此背景下，購(gòu)房者持幣張望，猶疑不決，遲遲不肯入市，因此出現(xiàn)銷量大幅下降的情況。 2人均收入程度的提高 由于隨著人民收入程度的不斷提高，以及對(duì)舊城改造和城市根底設(shè)備建立力度的進(jìn)一步加大，行政中心的東移，公務(wù)員小區(qū)的逐漸興建，城市人口的增長(zhǎng)，購(gòu)房群體逐漸擴(kuò)展，加之人們生活程度的日益提高，對(duì)于居住環(huán)境的質(zhì)量提出更高要求，房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)居住小區(qū)的功能、綠化環(huán)境、新型建筑資料的運(yùn)用以及房產(chǎn)營(yíng)銷方面都加大了投入，為促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)錢而附加的投入又構(gòu)成一種本錢推進(jìn)力。這些有效需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的開

17、發(fā)，價(jià)錢呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。 3宏觀調(diào)控政策影響 由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策和建材價(jià)錢不同程度的下降，加上政策“一刀切的時(shí)代曾經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)是在積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點(diǎn)、區(qū)別對(duì)待，因地制宜、分類指點(diǎn)，強(qiáng)化法制、加強(qiáng)監(jiān)管的原那么下進(jìn)展的，這使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加有序的開展，供應(yīng)構(gòu)造不斷改善，有效供應(yīng)得到添加，房?jī)r(jià)增幅進(jìn)一步回落。 4土地稀缺性 土地作為一種不可再生的稀缺資源，隨著耕地維護(hù)認(rèn)識(shí)的加強(qiáng)，對(duì)土地出租、轉(zhuǎn)讓等買賣已采取招標(biāo)、拍賣等方式，在一定程度上促使土地買賣價(jià)錢依然有上漲的要求。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地，大都經(jīng)過(guò)公開拍賣和掛牌出讓等透明、市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，由于相互之間的龍爭(zhēng)虎斗，土地價(jià)錢隨之

18、節(jié)節(jié)攀升，開發(fā)企業(yè)的土地本錢必然大幅添加，是引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的直接緣由。如今不少開發(fā)企業(yè)曾經(jīng)貯藏了相當(dāng)?shù)耐恋?，正在消化?dāng)中，土地本錢相對(duì)而言不會(huì)添加，而隨著城市中心土地日益稀缺，土地價(jià)錢日益提高。3、典型樓盤市場(chǎng)調(diào)查隨著國(guó)家政策及相關(guān)配套措施的相繼落實(shí)，在政策執(zhí)行的磨合期過(guò)后，購(gòu)房者的張望心態(tài)將逐漸消除，城市建成區(qū)規(guī)模近幾年將不斷擴(kuò)張，城市人口也相繼添加。目前，城市二區(qū)人口正堅(jiān)持每年新增1萬(wàn)人口的增速，其對(duì)住房的需求不可小視，隨著人民生活程度的不斷提高近幾年城市居民可支配收入堅(jiān)持二位數(shù)增速，不同收入群體的城鎮(zhèn)居民對(duì)住房也有著不同的追求，加之城市中心東移，公務(wù)員小區(qū)的逐漸興建，河?xùn)|區(qū)的房地產(chǎn)開展將進(jìn)

19、一步推進(jìn)。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，湘潭房地產(chǎn)在2005年以前市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，而2005年以后那么理性回落，開展趨緩，2006年那么開場(chǎng)逐漸升溫。1、商業(yè)類A、中榮時(shí)代廣場(chǎng)開發(fā)商：湖南中榮房地產(chǎn)開發(fā)地址：韶山中路與車站路交匯處工程進(jìn)度:全現(xiàn)房業(yè)態(tài)：店中店商鋪，由開發(fā)商進(jìn)展一致運(yùn)營(yíng)管理。價(jià)錢：一層：9000元/38000元/ 二層：7900元/左右 三層：5400元/左右 四層：4000元/左右付款方式：只能一次性付款僅付首期52%，剩下48%以6年租金抵付產(chǎn)權(quán)：40年運(yùn)營(yíng)方式：返租15年，8%報(bào)答 月報(bào)答1600元以下免交個(gè)人所得稅開盤時(shí)間：05.9.18開業(yè)時(shí)間：05.9.18產(chǎn)權(quán)辦理：06.6交通道路：1

20、、2、6、9、10、11、13、14、17、18、19、21、23、24、105等投資群體：浙江等外來(lái)投資客及父母為子女置業(yè)保證者居多B、柏麗廣場(chǎng)位置:芙蓉路與吉安路交叉處開發(fā)商:湘潭七星房地產(chǎn)開發(fā)銷售熱線8525028付款方式:一次性付款 9.8折 銀行按揭 無(wú)折扣銷售時(shí)間:2004年初-至今交房時(shí)間:2005年6、7月份臨街銀行按揭:5成十年契稅:4%物業(yè)管理:1元/維修基金:2%小戶型：?jiǎn)蝺r(jià):1600元/1800元/樓層:6層面積:2030銀行按揭:4成十年契稅:2%維修基金:2%物業(yè)管理:0.6元/分?jǐn)?20%左右柏麗廣場(chǎng)的商鋪銷售均價(jià)為8000元/,前三年

21、可以返租的方式,三年的報(bào)答率18%一年6%, 可以直接抵房款?？傮w銷售到達(dá)80%以上,價(jià)錢中等偏上,購(gòu)買人群主要以投資客戶居多,國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)人員、湘鋼職工、高等院校如湘大、科大等教職員工為主。C、湖湘商業(yè)廣場(chǎng)TOP商務(wù)港位置:芙蓉中路東方紅廣場(chǎng)投資商:鑫城經(jīng)濟(jì)開發(fā)銷售熱線款方式:一次性銷售時(shí)間:2005年初交房時(shí)間：2006年底 概略：該樓盤地段北靠湖湘南路,南臨芙蓉中路，位于東方紅廣場(chǎng)內(nèi)，經(jīng)過(guò)的公交車次有2、3、23路，交通較為便利。周圍有湘潭市政府、市委、廣電中心、太平洋保險(xiǎn)湘潭中心支公司、湘潭日?qǐng)?bào)社等企事業(yè)單位。整個(gè)工程分A、B、C三個(gè)不同商業(yè)區(qū)域。A區(qū)方案引

22、進(jìn)國(guó)美或通程電器賣場(chǎng),B區(qū)規(guī)劃做大型超市運(yùn)用,僅對(duì)C區(qū)商鋪進(jìn)展銷售。C區(qū)均價(jià):3800元/-8000元/工程臨芙蓉路面地勢(shì)較低，為地下商鋪，故價(jià)錢相對(duì)低；而工程臨湖湘南路面那么地勢(shì)較高，為臨街商鋪，商業(yè)價(jià)值高，故價(jià)錢較高。銷售情況：臨入口處的一線門面銷售情況較好。面積:地下廣場(chǎng)內(nèi)單個(gè)商鋪面積為10左右，臨入口處10個(gè)商鋪，單套面積達(dá)80該區(qū)域內(nèi)商業(yè)正處于開展階段，有一定升值潛力。鑒于三年返租費(fèi)用到達(dá)21%的投資報(bào)答率，從第4年至第10年報(bào)答率為8%，最后一年返11%。第12 年在客戶不再繼續(xù)運(yùn)營(yíng)情況下，開發(fā)商以原價(jià)回收門面費(fèi)用，在整個(gè)運(yùn)營(yíng)年限中如運(yùn)營(yíng)期12年中投資報(bào)答較高的情況下穩(wěn)賺不虧，從這

23、點(diǎn)上來(lái)講，對(duì)客戶的吸引較大。 D、眾一商業(yè)廣場(chǎng)地理位置:河西西湖路 該商鋪只租不售，無(wú)產(chǎn)權(quán)，05年4月進(jìn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)租金價(jià)錢商鋪面積一年租金套三年租金套月租金元/m21211000315887641715888462887791851788851888806以上物業(yè)上交175元/月物管費(fèi)押金:18000元9年運(yùn)營(yíng)權(quán),以17為例,總價(jià)一次性付為113000多,每月交175元的物管費(fèi),押金500元?，F(xiàn)狀:運(yùn)營(yíng)情況較好2、住宅類 多層： A、陽(yáng)光山莊開發(fā)商：湘潭市陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理：湘潭市陽(yáng)光物業(yè)管理公司地址：湘潭市韶山西路砂子嶺總建筑面積：5萬(wàn)平米二期建筑構(gòu)造：多層、別墅、一梯兩戶、一梯一戶共三期，

24、一、二期多層，別墅已全部售完，第三期多層、別墅已全現(xiàn)房。住宅均價(jià)：1450元/別墅均價(jià)：2800元/住宅面積：140160復(fù)式面積：230280別墅面積：300410小區(qū)配套：網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池物管費(fèi)：0.5元/月消費(fèi)群體：公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)商戶、大學(xué)退休教授B、金僑中央花園開發(fā)商：金僑集團(tuán)地址：湘潭市芙蓉中路緊鄰市政府占地面積：126畝四棟小高層暫未建，定向開發(fā)已賣給公務(wù)員?，F(xiàn)有20棟多層住宅正處于銷售中，已銷售30%頂層復(fù)式花園，價(jià)錢1680元/價(jià)錢：1300元/起 住宅均價(jià)1550元/ 別墅均價(jià)4000元/ 門面均價(jià)4800元/ 面積：住宅98200 別墅300500 門面40100門面

25、層高4.5住宅分?jǐn)偅憾鄬?1%容積率：住宅1.48 整個(gè)小區(qū)1.8建筑密度：28%綠化率：37%物管費(fèi)：一期0.58元/月 二期0.68元/月購(gòu)買人群：教師、公務(wù)員C、金芙蓉小區(qū)：位置：芙蓉西路北金芙蓉小區(qū)開發(fā)商：湘潭市岳塘房地產(chǎn)開發(fā)分二期工程，共15棟，其中一期9棟，今年9月交房，多層建筑。住宅均價(jià)：1450元/車庫(kù)：1780元/購(gòu)買人群：湘鋼職工、學(xué)校教師、醫(yī)院?jiǎn)T工銷售率：已銷售80% D、錦繡華庭：位置：建立南路華凱旁、新一佳北側(cè)棟數(shù)：13棟交房日期：2006年10月；余下兩期06年全面開工，07年上半年交房建筑面積：近10萬(wàn)平米層數(shù)：6層有電梯房、多層房、但價(jià)錢一致，只需層差價(jià)。住宅均

26、價(jià)：1520元/車庫(kù)： 1782元/ 折后9.9折 門面均價(jià)：復(fù)式 3200元/ 單間面積為100平式 2800元/ 單間面積為100分?jǐn)偅?%-8%物管：0.75元/月有直飲水：1500戶購(gòu)買人群：湘鋼職工、學(xué)校教師、醫(yī)院?jiǎn)T工住宅面積：兩室兩廳 98、三室兩廳120、四室兩廳140、復(fù)式帶頂層花園，180賣點(diǎn)：戶外退臺(tái)私家花園E、霞光山莊開發(fā)商：湘潭市城郊房地產(chǎn)開發(fā)總公司地址：建立南路華都賓館旁分三期開發(fā)：一、二期已售完，06年10月交房，共21棟，占地86畝，約9萬(wàn)平米三期06年4月預(yù)售，共6棟規(guī)模：15萬(wàn)平米大型社區(qū)構(gòu)造類型：多層，共六層，頂層為復(fù)式住宅均價(jià)：1228元/ 屋頂花園：80

27、0元/車庫(kù)價(jià)錢為：1880元/商鋪價(jià)錢為：1880元/小區(qū)配套：500會(huì)所，幼兒園、文娛休閑廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)F、龍鳳佳園位置:砂子嶺黃花塘22號(hào)開發(fā)商:龍牌醬業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)銷售熱線2314265 378832付款方式:一次性付款 9.8折 銀行按揭 無(wú)折扣銷售時(shí)間:2005年初-2006年初工程概略：10棟均為多層建筑住宅均價(jià):1300元/主力戶型：三房?jī)蓮d134、四房?jī)蓮d復(fù)式樓、躍層式156221面積:134285占地面積:40畝建筑面積:5000綠化率:40%容積率:1.8車庫(kù)單價(jià):1200元/物業(yè)管理:0.45元/小區(qū)配套：中心花園小高層：A、金僑世紀(jì)大廈酒店式

28、商務(wù)樓四星級(jí)規(guī)范1-4F： 整體招商，擬引進(jìn)大型零售業(yè)5F： 開發(fā)商與商家正在洽談，暫不出賣6-11F： 單層面積2000，層高3.6米， 單層擁有15個(gè)單套，40-80面積不等，單套帶衛(wèi)生間，6F均價(jià)：3000元/ ，上升一層加價(jià)100-700元/不等 12F： 層高6米，售價(jià)到達(dá)5000元/， 一次性9.8折，按揭9.9折物業(yè)： 1元/不含中央空調(diào)費(fèi)用租賃：1.2元/每天B、絲綢大廈開發(fā)商:湘潭市金湘房地產(chǎn)開發(fā)公司地址:絲綢廣場(chǎng)旁建筑構(gòu)造:框架 一梯三戶面積:108-180住宅最高價(jià):1850元/層差:30元/建筑形狀:15層小高層,1-4層裙樓設(shè)商場(chǎng),5-15層住宅交房日期:07年10月

29、主要消費(fèi)群:大學(xué)教師、公務(wù)員銷售現(xiàn)況:1-4層群樓均以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方式為主大部分為開發(fā)商高層指點(diǎn)的關(guān)系戶 目前以定購(gòu)住宅為主,已售20%C、湖湘家園位置：湖湘東路軍分區(qū)旁開發(fā)商：湘潭高新房地產(chǎn)開發(fā)股份工程概略：工程共有6棟，374戶，其中11層住宅有2棟，14層住宅4棟臨街面4層商鋪，住宅1層起價(jià)1850元/，均價(jià)1910元/。 層差價(jià)：2-7層每層加價(jià)20元/，7-頂層，每層加價(jià)30元/ 主力戶型：三房、四房面積：130-160頂層為復(fù)式樓，帶屋頂花園。工程配套：湖湘公園、直飲水入戶，智能電子監(jiān)控系統(tǒng)是其價(jià)錢高相對(duì)于同等樓盤的主要支撐點(diǎn)。雙電源，確保電梯的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，以引導(dǎo)湘潭市民不愿購(gòu)電梯房的消

30、費(fèi)習(xí)慣。工程進(jìn)度：裙樓在建高層：A、建鑫城市廣場(chǎng)位置：絲綢路與河?xùn)|大道交匯處整體構(gòu)造：工程共有建筑4棟，其中3棟為19層住宅從第1層到第4層為商鋪，第5層到第19層為住宅；另外1棟為塔樓和裙樓構(gòu)造。裙樓4層，為商鋪價(jià)錢待定，兩棟塔樓為24層住宅。戶型: 錯(cuò)層:133.95-154.93 三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d復(fù)式:180.00-213.00 六房?jī)蓮d公寓:39.15價(jià)錢待定,現(xiàn)無(wú)資料住宅起價(jià):約1700元/ 從第6層開場(chǎng) 每上一層加30-40元/商鋪暫不對(duì)外銷售交房時(shí)間:待定配套設(shè)備:開發(fā)商自建休閑廣場(chǎng),轉(zhuǎn)換層為“空中花園，可供休閑文娛。樓盤暫沒(méi)有開盤銷售,價(jià)錢還未確定。購(gòu)買人群只是登記在冊(cè),暫難

31、以確定購(gòu)買對(duì)象身份。湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)1、消費(fèi)群體：湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)目前以多層為主，商業(yè)工程如寫字樓、酒店等尚無(wú)規(guī)模開展，僅在部分區(qū)域的個(gè)別樓盤出現(xiàn)。以企事業(yè)單位職工、公務(wù)員、個(gè)體運(yùn)營(yíng)戶、高校教師為市場(chǎng)主要消費(fèi)群體，其中又以企事業(yè)單位職工與公務(wù)員為其中最大的購(gòu)買群體。不論從客戶群構(gòu)成還是成交金額上看，這兩大客戶群的重要性是顯而易見(jiàn)的。在湘潭商業(yè)性地產(chǎn)中，作為固定資產(chǎn)投資用途的購(gòu)買者占整個(gè)購(gòu)買群體數(shù)量的63%以上公務(wù)員+企業(yè)員工+事業(yè)單位員工，這其中還未包括個(gè)體運(yùn)營(yíng)戶以及私營(yíng)企業(yè)主中作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)用途而購(gòu)買的客戶。這也闡明了在目前情況下，在湘潭的商鋪購(gòu)買群體中，自購(gòu)自營(yíng)者所占比例不大。未來(lái)本工程在對(duì)

32、外推行時(shí)該當(dāng)慎重思索此種類型客戶的消費(fèi)取向。2、政策法規(guī)：湘潭房地產(chǎn)的銀行貸款對(duì)外地戶口的貸款較為慎重。不僅要求有本地戶口，且有本地任務(wù)的本地人作為擔(dān)保。3、價(jià)錢：目前湘潭住宅多層工程均價(jià)在1500-1800元/之間；小高層均價(jià)在2000-2300元/之間；別墅價(jià)錢相對(duì)偏高，均價(jià)在30004000元/之間。4、面積：由于湘潭地塊正處于開發(fā)期，土地資源豐富，工程均有低容積率、低密度等特點(diǎn)。面積設(shè)計(jì)以130150居多，戶型那么以三房、四房為主。一、工程開發(fā)戰(zhàn)略戰(zhàn)略一： 高端工程要在操作上取勝，關(guān)鍵在于高端資源整合！整合高端資源，包括人、財(cái)、物三方面。人就是指開發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建立、物業(yè)管理、營(yíng)

33、銷代理等協(xié)作單位；財(cái)就是指資金，能否可以保證順暢的資金鏈，其直接影響工程進(jìn)度；物就是指先進(jìn)的技術(shù)、資料、設(shè)備等。充分整合了這三方面資源，可以到達(dá)一個(gè)新的高度。但發(fā)明出新的高度并不意味著運(yùn)營(yíng)勝利，由于把握的都是客觀能動(dòng)面，要?jiǎng)倮€需求把握客觀面?？陀^面是什么，客觀面就是客戶資源和客戶意向。戰(zhàn)略二：準(zhǔn)確判別開展趨勢(shì)，市場(chǎng)時(shí)機(jī)高于一切！市場(chǎng)關(guān)系最中心的是供需，供大于需就是買方市場(chǎng)，需大于供就成為賣方市場(chǎng)。有需求沒(méi)供應(yīng)就是市場(chǎng)時(shí)機(jī)所在。故準(zhǔn)確的判別市場(chǎng)開展的趨勢(shì)和時(shí)機(jī)，爭(zhēng)做市場(chǎng)第一個(gè)，開發(fā)在湘潭沒(méi)有開發(fā)過(guò)的方式，做湘潭還未出現(xiàn)的產(chǎn)品，不但在概念上提升，在本質(zhì)上也創(chuàng)新，才干成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)和寵兒。同時(shí)，有

34、時(shí)機(jī)并不意味著一定勝利，能否情愿承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，能否可以控制風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵問(wèn)題。大處著眼、小處著手，市場(chǎng)研討的根本在于趨勢(shì)的判別，其是定性的過(guò)程，而工程操作是定量的過(guò)程。定量其實(shí)就是在工程上優(yōu)化處置客戶群體的詳細(xì)需求，滿足其個(gè)性需求。湘潭經(jīng)過(guò)這些年的開展，尤其是2006年在產(chǎn)品與價(jià)錢上不斷地突破，曾經(jīng)為城市高端物業(yè)開展?fàn)I造了氣勢(shì)，高端市場(chǎng)大門正漸漸開啟，真正為城市主宰者提高質(zhì)量生活環(huán)境的時(shí)機(jī)曾經(jīng)到來(lái)。金桂園工程必將接風(fēng)氣勢(shì)。戰(zhàn)略三：物業(yè)要做第一，要做他人沒(méi)有做過(guò)的東西！身處高端，高處不勝寒。作為一個(gè)二級(jí)城市，高端群體的數(shù)量畢竟有限，消費(fèi)容易到達(dá)飽和。所以，要做高端，就要趕快做，就要做第一個(gè)。這樣更容易搶

35、占先機(jī)，樹立品牌。一是做第一個(gè)空間更大、概念更新穎、時(shí)機(jī)更多；二是做第二個(gè)市場(chǎng)有了參照，要比他賣得貴，就必需做得比他更好，這就有點(diǎn)騎虎難下的架勢(shì)；三是照搬別個(gè)的方式，畢竟已是第二個(gè)，難以成就本人的品牌。城市中心高端物業(yè)的開發(fā)方式相對(duì)簡(jiǎn)單，他人做了一個(gè)方式，樹立了一個(gè)標(biāo)竿，就起到了先入為主的作用，在價(jià)錢上已到達(dá)高點(diǎn)，再做一遍難以成就品牌。戰(zhàn)略四：高端工程開展需求“發(fā)動(dòng)機(jī)，也就是第一賣點(diǎn)！湘潭市場(chǎng)開展程度有限，消費(fèi)者對(duì)于物業(yè)檔次和素質(zhì)的認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)還沒(méi)有到達(dá)系統(tǒng)、全面的程度，所以一個(gè)新方式的發(fā)明，一個(gè)工程的飛躍，往往需求一個(gè)中心賣點(diǎn)的支撐，也就是所謂的“發(fā)動(dòng)機(jī)。有了他，工程就光彩照人，就有了自信心，

36、附加值提升將有保證。我們以為工程的發(fā)動(dòng)機(jī)不僅僅在于地段，更在于工程產(chǎn)品的獨(dú)特性和稀缺性。戰(zhàn)略五：工程要獲取高利潤(rùn)，需求添加投入，提升附加值！為了獲取更豐厚的開發(fā)利潤(rùn)，工程必需提升附加值，也就是在物業(yè)根底價(jià)值上進(jìn)展再發(fā)掘。附加值提升必然要求添加投入，添加本錢，但附加值提升的投入產(chǎn)出比高，故利潤(rùn)空間也增大。而在附加值提升中，工程前期定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)是投入產(chǎn)出比最高的兩個(gè)部分，其主要依托智力要素，但卻直接關(guān)系工程開展方向和后期物業(yè)增值幅度。故在前期階段投入更多的人力、物力、財(cái)力，統(tǒng)籌規(guī)劃做到位，是將工程做出色，把價(jià)錢做上去的重要前提。戰(zhàn)略六：工程產(chǎn)品附加值提升應(yīng)是全方位的！所謂的品牌產(chǎn)品，就是硬件和軟

37、件都具備頂級(jí)的素質(zhì)，完美的結(jié)合，最終到達(dá)最高級(jí)的生活享用。該工程要發(fā)明高售價(jià)，附加值提升應(yīng)該是存在于工程操作的各個(gè)環(huán)節(jié)，從整體規(guī)劃、建筑處置、資料技術(shù)、配套設(shè)備、配套會(huì)所、戶型設(shè)計(jì)、戶型裝修、物業(yè)管理、效力內(nèi)容、商業(yè)運(yùn)營(yíng)定位、寫字樓租客定位、公寓運(yùn)用者定位、籠統(tǒng)包裝、營(yíng)銷推行等等，都應(yīng)該表現(xiàn)出相應(yīng)的檔次，都需求做出創(chuàng)新。只需這樣，工程才能夠長(zhǎng)期的成為市場(chǎng)的標(biāo)竿。二、工程定位未來(lái)城市的高端商務(wù)區(qū)為社會(huì)中層群體量身定制的湘潭首個(gè)純粹高尚人文產(chǎn)品城中精英社區(qū)三、工程賣點(diǎn)提煉主打賣點(diǎn)： 中心地段概念產(chǎn)品居住環(huán)境品牌時(shí)機(jī)：五礦集團(tuán)品牌嘉盛房產(chǎn)品牌設(shè)計(jì)單位品牌施工單位品牌建筑用材品牌配套設(shè)備品牌物業(yè)管理品

38、牌。市場(chǎng)時(shí)機(jī)：湘潭中央高尚人文社區(qū)，城市精英社區(qū)。地段時(shí)機(jī)：中央地段，湘潭未來(lái)重要高端商務(wù)區(qū)所在。戶型時(shí)機(jī)：城市中心區(qū)的大戶型群落。配套時(shí)機(jī)：高科技智能化配套設(shè)備?？待R國(guó)際，到達(dá)規(guī)范。高綠化率，城市中央綠色專區(qū)。效力時(shí)機(jī)：國(guó)際知名物業(yè)管理效力機(jī)構(gòu)對(duì)工程實(shí)施個(gè)性化管理。四、工程推盤戰(zhàn)略1、推盤原那么制定工程的推盤戰(zhàn)略，需求結(jié)合以下三條要素，但市場(chǎng)要素最為重要，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律定開展戰(zhàn)略是不敗根本。要素一：工程進(jìn)度工程進(jìn)度決議銷售條件，但決議不了銷售進(jìn)度；銷售進(jìn)度是市場(chǎng)決議的，是營(yíng)銷方式正不正確，任務(wù)預(yù)備充分不充分決議的。所以，不能由于工程進(jìn)度影響推盤節(jié)拍，尤其是放盤量大的大盤，營(yíng)銷一定不能受制于工程

39、。要素二：開發(fā)志愿開發(fā)企業(yè)具有明確的開發(fā)目的，客觀思緒，但其往往與市場(chǎng)有違背之處。思緒決議出路，決議效果，其必需遵守根本的市場(chǎng)規(guī)律。順勢(shì)而為，那么可充分發(fā)掘市場(chǎng)潛力；逆勢(shì)而行，就能夠事倍功半。要素三：市場(chǎng)情勢(shì)市場(chǎng)客觀存在開展，可作引導(dǎo)，但大勢(shì)難隨個(gè)人意志轉(zhuǎn)移。充分把握市場(chǎng)規(guī)律，認(rèn)識(shí)市場(chǎng)情勢(shì)，是把事情做好的根底。所以，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律定原那么，根據(jù)市場(chǎng)情勢(shì)定戰(zhàn)略，根據(jù)市場(chǎng)變化作調(diào)整，是工程勝利營(yíng)銷的關(guān)鍵。2、推盤方式作為金桂園工程的推盤，我司建議采取“充分蓄勢(shì)、分批放盤的方式，結(jié)合工程，選擇有利的時(shí)間節(jié)點(diǎn)集中放盤，主要思索有以下理由：“充分蓄勢(shì)更容易構(gòu)成市場(chǎng)熱點(diǎn)，呵斥旺銷局面；而作為大手筆工程，沒(méi)有

40、熾熱的情勢(shì)就不能夠構(gòu)成影響力。工程作為新盤第一次亮相市場(chǎng)舉足輕重，一定需求足夠業(yè)績(jī)的支撐，才干帶動(dòng)情勢(shì)，故前期蓄勢(shì)任務(wù)需求預(yù)備充分。在城市中心區(qū)域，我工程具有鮮明的特征，有一定獨(dú)一性，故營(yíng)銷推盤上不需求太急，時(shí)間越往后對(duì)工程營(yíng)銷應(yīng)該更加有利。較長(zhǎng)時(shí)間的積累讓客戶資源更豐富，對(duì)客戶心思把握更準(zhǔn)確，任務(wù)預(yù)備更充分。集中重點(diǎn)的進(jìn)展內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，讓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)與外部認(rèn)購(gòu)相互結(jié)合來(lái)共同刺激市場(chǎng)與消費(fèi)者?！俺浞中顒?shì)有利于集中投入推行費(fèi)用，配合主題營(yíng)銷活動(dòng)組織，更容易在短時(shí)間內(nèi)呵斥市場(chǎng)引爆。思索工程規(guī)模不大，總套190套左右，一次性放量，市場(chǎng)雖有比較大消化才干。但如該工程需求盈利增長(zhǎng)更多那么需求采取一定戰(zhàn)略。工程定

41、位高端物業(yè)，一次性放量太多，將大大降低工程的高貴感和奧秘感，不能完全表達(dá)工程稀缺的價(jià)值。需求放大工程的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)。工程產(chǎn)品的價(jià)錢在銷售過(guò)程中還需求逐漸驗(yàn)證，一次性釋放完全公布，將呵斥工程沒(méi)有退路。假設(shè)分批放量，那么后期物業(yè)可根據(jù)前期進(jìn)展戰(zhàn)略調(diào)整。由此，我司建議工程采用“充分蓄勢(shì)，分批放盤方式，將產(chǎn)品為幾個(gè)批次推出市場(chǎng)，引爆幾個(gè)不同概念下的鮮明賣點(diǎn)。如此既有效的控制銷售風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)明出一個(gè)接一個(gè)的市場(chǎng)聚焦，把工程影響力越推越高，到最后引爆工程制高點(diǎn)，完美閉幕。3、營(yíng)銷分期暫略 需求根據(jù)工程施工進(jìn)展情況來(lái)進(jìn)展方案與安排；4、價(jià)錢戰(zhàn)略“高開高走 高低結(jié)合隨著建筑的推進(jìn)，市場(chǎng)的變化，推出批次的素質(zhì)更高，工

42、程價(jià)錢將逐漸伐整和提升。而我工程屹立城市中心區(qū)，未來(lái)城市的高端商務(wù)區(qū)，必然呵斥市場(chǎng)氣勢(shì)，出山價(jià)錢也將不菲，必然在湘潭中心區(qū)到達(dá)中高端程度。我們暫擬定如下價(jià)錢，作為參考，詳細(xì)價(jià)錢在工程開盤前，根據(jù)市場(chǎng)情況和客戶意向情況詳細(xì)確定。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)錢：均價(jià)到 1800元/平方米外部市場(chǎng)價(jià)錢：均價(jià)到 1850元/平方米車位價(jià)錢：均價(jià)約 2000元/平方米五、工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析：地段較好，交通較為便利。工程位置較佳。工程地段開展前景好，區(qū)域配套設(shè)備較好。景觀效果較好，綠化率較高。開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力較強(qiáng)，資源整合才干強(qiáng)。人脈關(guān)系寬廣。對(duì)本地市場(chǎng)較為熟習(xí)。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較為明顯。產(chǎn)品特點(diǎn)較為突出。優(yōu)勢(shì)分析：地價(jià)有一定幅度上漲，提升了土地開發(fā)本錢，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大。工程中高端售價(jià)有一定風(fēng)險(xiǎn)。工程周邊仍有部分陳舊建筑和廠房影響區(qū)域美觀。工程中心區(qū)域的位置還未穩(wěn)定,區(qū)域的整體開展和建立還有待完善。時(shí)機(jī)分析：湘潭還沒(méi)有真正意義上的品牌物業(yè)。湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升期，市場(chǎng)前景看好。湘潭市場(chǎng)對(duì)于同類產(chǎn)品較為熱衷和認(rèn)同。工程區(qū)域開展機(jī)遇好，產(chǎn)品升值空