建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)變動(dòng)課件

1、第四章 建設(shè)用地使用權(quán) 的物權(quán)變動(dòng)第四章 建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)變動(dòng) 第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥 第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 第四節(jié) 建設(shè)用地物權(quán)的特殊變動(dòng) 建設(shè)用地物權(quán)的變動(dòng)，是指建設(shè)用地使用權(quán)作為他物權(quán)的產(chǎn)生、變更和消滅，當(dāng)這種權(quán)利的得喪變更通過(guò)法律規(guī)范加以固定化時(shí)，形成了建設(shè)用地的物權(quán)變動(dòng)法律制度。建設(shè)用地的物權(quán)變動(dòng)的核心：建設(shè)用地的使用權(quán)的產(chǎn)生和取得 建設(shè)用地的物權(quán)變動(dòng)方向：一般方向和特殊方向。建設(shè)用地物權(quán)的變動(dòng)制度的內(nèi)容：1、建設(shè)用地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)取得2、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)取得3、建設(shè)用地物權(quán)的特殊變動(dòng)方式 第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的出讓一、建設(shè)用地使用

2、權(quán)出讓的概念和特征1、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念 建設(shè)用地使用權(quán)的出讓是指國(guó)家作為土地所有者將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與建設(shè)用地使用者，并由使用者向國(guó)家交付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。2、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征（1）建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為是一種物權(quán)創(chuàng)設(shè)行為（2）建設(shè)用地使用權(quán)出讓主體的壟斷性（3）建設(shè)用地使用權(quán)受讓主體的廣泛性（4）土地使用權(quán)出讓的客體是國(guó)有土地使用權(quán)（5）建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為屬要式法律行為（6）建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償、有期限的出讓（7）土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施3、土地使用權(quán)出讓的條件（1）須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地規(guī)劃（2

3、）土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的須經(jīng)批準(zhǔn)（3）土地使用權(quán)出讓的具體方案須經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)的出讓屬于行政行為還是民事法律行為？三、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的范圍和方式（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的范圍1、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的地域范圍 建設(shè)用地使用權(quán)的出讓只能在城市規(guī)劃區(qū)的范圍內(nèi)進(jìn)行。城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)一級(jí)城市行政區(qū)區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。2、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的土地范圍 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第2條的規(guī)定和第8條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)是在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地上進(jìn)行的，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地在未經(jīng)法定程序征為國(guó)有土地前不得出讓。3、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的建設(shè)項(xiàng)目范圍

4、城市房地產(chǎn)管理法第23條的規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利項(xiàng)目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他建設(shè)用地，可以由政府劃撥外，其他的建設(shè)項(xiàng)目都采用出讓的方式取得。（二）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式 我國(guó)法律規(guī)定了三種建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。新的物權(quán)法規(guī)定第137條規(guī)定第2款規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣等競(jìng)價(jià)的方式。沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。四、建設(shè)用地使用權(quán)的出讓程序（一）擬定方案和預(yù)報(bào) 1、擬定出讓方案

5、市縣政府的地政部門依據(jù)經(jīng)政府批準(zhǔn)的年度建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃，會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)和房產(chǎn)管理部門共同擬定出讓地塊的出讓方案，編制土地使用規(guī)劃、出讓合同(草案)。 2、預(yù)報(bào) 出讓方案初步確定后按規(guī)定的審批權(quán)限，由建設(shè)項(xiàng)目所在地的市縣地政部門向有批準(zhǔn)權(quán)的上級(jí)政府的地政部門預(yù)報(bào)，有批準(zhǔn)權(quán)的地政部門接到預(yù)報(bào)表后應(yīng)組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，審核用地方案，指導(dǎo)正式報(bào)批準(zhǔn)備工作。（二）正式批報(bào) 1正式報(bào)批程序市縣地政部門根據(jù)出讓計(jì)劃會(huì)同有關(guān)部門擬訂出讓地塊的征地、拆遷補(bǔ)償安置方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和供地方案，土地使用條件、出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)合同(草案)報(bào)同級(jí)政府審核。按出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)上

6、級(jí)地政部門審查后，報(bào)人民政府批準(zhǔn)。2報(bào)批需送有關(guān)文件出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)呈報(bào)表；出讓地塊的地理位置圖和規(guī)劃設(shè)計(jì)；市縣地政部門根據(jù)出讓計(jì)劃會(huì)同有關(guān)部門擬訂出讓地塊的征地、拆遷補(bǔ)償安置方案；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和供地方案；土地使用條件；出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)合同(草案)；人民政府或有關(guān)部門的意見或文件。（三）組織實(shí)施和發(fā)證 建設(shè)用地使用權(quán)出讓經(jīng)政府批準(zhǔn)后，由市、縣地政部門與受讓人簽訂出讓合同，向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)證。（四）備案 在建設(shè)土地正是批準(zhǔn)后，市縣地政部門要向上級(jí)地政部門填報(bào)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)備案表，同時(shí)向批準(zhǔn)出讓的人民政

7、府地政部門增報(bào)正式簽訂的出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)合同副本和出讓土地登記卡復(fù)印件。目的：使上級(jí)政府及地政部門及時(shí)掌握土地出讓的情況，以便加強(qiáng)宏觀調(diào)控。五、出讓建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)（一）出讓建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的時(shí)間出讓建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的時(shí)間即出讓建設(shè)用地使用權(quán)正式成立的時(shí)間。1、研究出讓建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的時(shí)間的意義(1)表示出讓建設(shè)用地使用權(quán)正式從國(guó)有土地所有權(quán)中分離出來(lái)，成為一種新的獨(dú)立的民事權(quán)利。(2)是出讓方與受讓方合法轉(zhuǎn)移與占有土地的時(shí)間界限。(3)是建設(shè)用地使用權(quán)人享有建設(shè)用地使用權(quán)期限開始的起算點(diǎn)，并可確定終點(diǎn)。 2、出讓建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立時(shí)間的確定（1）登記并獲得建設(shè)用地

8、使用權(quán)證后才取得實(shí)質(zhì)意義上的建設(shè)用地使用權(quán)。（2）登記才能產(chǎn)生設(shè)定物權(quán)的效力。（3）實(shí)際占有難以表示不動(dòng)產(chǎn)合法權(quán)利的歸屬。（二）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 土地風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)是指土地因自然等原因造成的價(jià)值降低甚至滅失的危險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題。根據(jù)法律公平原則，土地風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，也就是建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的時(shí)間。六、土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人的主要義務(wù)（一）出讓方的主要義務(wù)1、提供土地的義務(wù)2、保證土地使用權(quán)人取得土地權(quán)利的義務(wù)3、因法定事由收回土地使用權(quán)而對(duì)受讓人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)案例 2000年3月，某公司經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，征用了市郊區(qū)菜地7畝用以擴(kuò)建。2000年10月，批準(zhǔn)用地的文件下達(dá)，某公司如數(shù)繳

9、納了征地費(fèi)用，相關(guān)手續(xù)也相繼辦齊。此后，直至2003年6月，商貿(mào)公司既未動(dòng)工建設(shè)，也不許被征地單位恢復(fù)種植。 問(wèn)：（ 1）某公司的行為屬什么性質(zhì)？（ 2）依照有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)該公司的行為應(yīng)該如何處理？（二）受讓方的主要義務(wù)1、按照合同約定支付土地使用權(quán)出讓金2、合理利用土地3、遵守城市規(guī)劃的義務(wù)4、按時(shí)歸還土地使用權(quán)的義務(wù)5、按合同約定的期限動(dòng)工建設(shè)的義務(wù)。合同法明確規(guī)定受讓人應(yīng)當(dāng)按照約定的時(shí)間動(dòng)工建設(shè)，不能按期開工建設(shè)的，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，但延期時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。合同法第33條規(guī)定：“超過(guò)合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓

10、金20以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外?！?、按合同約定的土地用途和條件使用土地的義務(wù)。合同法第17條規(guī)定：“在出讓期限內(nèi)，受讓人必須按照本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件利用土地，需要改變本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件的，必須依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，并向出讓人申請(qǐng)，取得出讓人同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記?！绷?、建設(shè)用地使用權(quán)的終止1、因土地滅失導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)的終止2、因土地使用者嚴(yán)重

11、違法行為，國(guó)家可以強(qiáng)制收回建設(shè)用地使用權(quán)3、在建設(shè)用地使用權(quán)屆滿前，國(guó)家因公共利益的需要提前收回土地的使用權(quán)4、因建設(shè)用地使用權(quán)的年限屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)的終止 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥一、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的概述 建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用或者將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。（一）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的特征1、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)是通過(guò)行政方式取得。2、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)是附屬行政權(quán)的民事權(quán)利，雖然享有占有、使用和一定的收益權(quán)利，但處分權(quán)受到嚴(yán)格的限制。3、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的取得具有低償性或無(wú)

12、償性。4、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)具有無(wú)期性。5、劃撥土地的用途具有特定性。（二）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事機(jī)關(guān)等公法人享有的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)；屬于未分離出去的所有權(quán)的使用權(quán)能。(2)公司、企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人或其他組織享有的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)。屬于與所有權(quán)相分離的一項(xiàng)相對(duì)獨(dú)立的用益物權(quán)。二、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的范圍和程序（一）建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍 城市房地產(chǎn)管理法第23條規(guī)定，下列建設(shè)用地的使用權(quán)，確屬必要的，可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：國(guó)家機(jī)關(guān)用地，軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，城市公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。（二）建設(shè)用地使

13、用權(quán)劃撥的程序1、預(yù)審：由土地行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查。2、申請(qǐng)：土地使用者持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或初步設(shè)計(jì)等向市縣人民政府的土地管理部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)。3、審查：指市縣級(jí)以上人民政府的土地管理部門對(duì)建設(shè)用地申請(qǐng)進(jìn)行審核，劃定用地范圍，組織商定用地補(bǔ)償、安置或拆遷安置方案。4、批準(zhǔn)：指縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門依規(guī)定權(quán)限報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地所在地的縣級(jí)以上人民政府發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)書。5、劃撥：指由用地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門根據(jù)有關(guān)人民政府批準(zhǔn)用地的文件所確定的用地面積和范圍，到實(shí)地劃撥建設(shè)用地。6、登記：用地申請(qǐng)批準(zhǔn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)

14、向市縣人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)土地登記，并由市縣人民政府頒發(fā)國(guó)有土地使用證三、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的終止1、為公共利益需要使用土地，收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的，對(duì)建設(shè)用地的使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助。2、為設(shè)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。3、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國(guó)有土地的。4、公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。 第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 我國(guó)的土地市場(chǎng)分為兩級(jí)：一級(jí)市場(chǎng)是建設(shè)用地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是建設(shè)用地使用權(quán)的交易、流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，包括建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。 案例 1995 年，某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與該市土地管理局簽定了 200 畝

15、土地使用權(quán)出讓合同，地價(jià)每畝 10 萬(wàn)元。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓土地后，即進(jìn)行開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的 5% 后，于 1996 年與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將其獲得的 200 畝土地，以每畝 13 萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙公司，合計(jì)價(jià)款 2600 萬(wàn)元。 1997 年，該市土地管理部門下達(dá)了行政處罰決定書，沒(méi)收甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的非法收入，并無(wú)償收回土地使用權(quán)。問(wèn)： 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效，為什么？ 一、建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（一）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念和特點(diǎn)1、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念 建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指建設(shè)用地使用權(quán)人在其權(quán)利年限的有效范

16、圍內(nèi)，將其受讓的建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移給他人的民事法律行為。2、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)（1）建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是以建設(shè)用地使用權(quán)的出讓為基礎(chǔ)的，轉(zhuǎn)讓合同必須以出讓合同為前提。（2）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原出讓合同中的權(quán)利義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移到新的受讓人。（3）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的年限受到建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中約定年限的限制。（4）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物也一并轉(zhuǎn)讓。（二）建設(shè)用地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓的聯(lián)系、區(qū)別 聯(lián)系：建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以建設(shè)用地使用權(quán)的出讓為前提和基礎(chǔ)。建設(shè)用地使用權(quán)的出讓合同內(nèi)容是建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一部分而對(duì)其產(chǎn)生效力。區(qū)別：（1）建設(shè)用地使

17、用權(quán)的出讓是創(chuàng)設(shè)財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，而國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。（2）法律關(guān)系的主體不同。（3）建設(shè)用地使用權(quán)出讓金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)的構(gòu)成不同。（4）出讓和轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容不同。（三）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件1、出讓建設(shè)用地使用權(quán)整塊轉(zhuǎn)讓的條件（1）按約定以支付全部建設(shè)用地使用權(quán)出讓金；（2）完成登記，取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證；（3）按合同進(jìn)行開發(fā)，并完成投資總額的25%以上；成片開發(fā)的，須形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件； (4)對(duì)已建成的房屋，應(yīng)持房屋產(chǎn)權(quán)證書。 案例： 1999年1月，H公司通過(guò)協(xié)商出讓方式，向國(guó)土管理部門購(gòu)得處于某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的未開發(fā)土地20公頃的使用權(quán)，用于建設(shè)與工業(yè)

18、區(qū)配套的住宅小區(qū)。為籌集發(fā)展資金，H公司在取得有關(guān)土地使用權(quán)權(quán)屬證明后，立即將其中10公頃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給Y公司，將另10公頃土地使用權(quán)抵押給M銀行并獲得貸款。H公司在本案中的設(shè)定抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為是否合法?為什么?2、出讓土地分割轉(zhuǎn)讓的條件 分割轉(zhuǎn)讓是一整塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的部分轉(zhuǎn)讓，建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市、縣級(jí)房地產(chǎn)行政部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理登記過(guò)戶手續(xù)。3、劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件（1）土地使用者為經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人（2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用權(quán)證（3）具有合法的地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明（4）依照出讓轉(zhuǎn)讓條例和劃撥建設(shè)用地使

19、用權(quán)管理辦法的規(guī)定簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府繳納建設(shè)用地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓所獲得收益抵交建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。（5）符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件4、建設(shè)用地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓的情形（1）司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（2）依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的；（3）共有房產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止轉(zhuǎn)讓行為。二、建設(shè)用地使用權(quán)的出租 我國(guó)的國(guó)有土地的租賃制度有兩種形態(tài)：一是建設(shè)用地使用權(quán)出租；二是國(guó)有土地租賃。（一）建設(shè)用地使用權(quán)出租的概念和特征 建設(shè)用地使用權(quán)出租

20、是指建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將土地隨同地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物提供給承租人占有、使用和收益，由承租人支付租金的行為。建設(shè)用地使用權(quán)出租的特征：（1）建設(shè)用地使用權(quán)出租必須是將土地隨同地上建筑物、附著物交給承租人使用、收益。（2）土地出租是一種民事法律行為，雙方當(dāng)事人在租賃法律關(guān)系中地位平等。（二）建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件1、出讓建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件(1)土地出租時(shí)，以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的主體必須支付全部出讓金，并依合同規(guī)定的期限條件進(jìn)行了一定的投資開發(fā)。(2)出租人必須是依法取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的受讓人，并持有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證同時(shí)，具有地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)

21、證。(3)土地出租不得違背出讓合同規(guī)定的期限、用途和條件。(4)出租土地的使用權(quán)必須在法律上可以轉(zhuǎn)移，如無(wú)權(quán)屬糾紛，未受司法、行政機(jī)關(guān)任何形式的限制。(5)共有建設(shè)用地使用權(quán)項(xiàng)下土地出租的，應(yīng)征得其他共有人的書面同意。(6)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)項(xiàng)下的土地出租，應(yīng)當(dāng)訂立書面的租賃合同，并由出租人辦理租賃登記，不經(jīng)登記的出租行為不生效力。案例 峰林市第二中學(xué)位于本市商業(yè)繁華地段。1997年3月，學(xué)校在未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)的情況下，拆掉臨街的一棟教學(xué)樓，利用原教學(xué)樓的部分地基和部分操場(chǎng)用地，修建了一棟占地近1畝的5層商業(yè)大樓，全部用于出租經(jīng)商。問(wèn)題：(1)本案中，峰林市第二中學(xué)的行為是否合法，為什么?

22、(2)對(duì)峰林市第二中學(xué)的行為，應(yīng)該如何進(jìn)行處理?2、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件(1)出租人必須是依法取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的受讓人，并持有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證同時(shí)，具有地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)證。(2)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)人依據(jù)出讓轉(zhuǎn)讓條例規(guī)定，同市、縣人民政府簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并補(bǔ)繳建設(shè)用地使用權(quán)出讓金或以出租收益抵交建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。(3)出租劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，其上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物也應(yīng)隨之出租；出租地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的，該建筑物、構(gòu)筑物及附著物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)也應(yīng)一并出租。(4)以盈利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)上建

23、成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中含有的土地收益上繳國(guó)家。（三）建設(shè)用地使用權(quán)出租的效力(1)承租人取得建設(shè)用地使用權(quán)，可以依照土地租賃合同對(duì)土地進(jìn)行占有、使用和收益。同時(shí)承租人應(yīng)向出租人交付租金，并依照租賃合同確定的條件使用土地，承租人不得自行改變，于租賃合同屆滿時(shí)應(yīng)按照規(guī)定將土地交付給出租人。(2)出租人仍需繼續(xù)履行建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)并未隨土地的出租而移轉(zhuǎn)給承租人，仍有出租人承擔(dān)。同時(shí)，出租人仍需承擔(dān)租賃合同的義務(wù)，即將土地交付給承租人占有、使用并承擔(dān)權(quán)利瑕疵的擔(dān)保義務(wù)。(3)承租人取得的租賃權(quán)雖為債權(quán)性權(quán)利，但具有物權(quán)的某些效力，即所謂的“租賃權(quán)的物權(quán)

24、化”。(4)出租期限不得超過(guò)出租人尚享有的權(quán)利年限，超過(guò)部分無(wú)效。同時(shí)，一次租賃期限也不得超過(guò)20年，期滿可以續(xù)訂。 第四節(jié) 建設(shè)用地物權(quán)的特殊變動(dòng)一、土地的征收（一）土地的征收的概念和特征 土地的征收是指國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限，依法給予被征收者補(bǔ)償后，將其所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地的行為。土地的征收的特征：1、征收的法定目的性2、法定程序性3、補(bǔ)償性4、強(qiáng)制性5、權(quán)利轉(zhuǎn)移性6、非義務(wù)性（二）土地征收的條件1、征地的主體只能是國(guó)家2、征地的標(biāo)的是集體所有土地3、征地的目的只能是為了公共利益的需要（貧、災(zāi)、殘、教、科、文、體、衛(wèi)、環(huán)境、戰(zhàn)爭(zhēng)）4、征地的對(duì)價(jià)是必須給予補(bǔ)

25、償（三）我國(guó)土地征收的原則1、合理利用土地的原則2、兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人三者的利益3、土地征收權(quán)由國(guó)家統(tǒng)一行使的原則案例 1999年2月，湖海市政府討論決定在本市逢春鄉(xiāng)曲麗村興建一個(gè)電子工業(yè)區(qū)。市委常委、副市長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議在聽取有關(guān)的匯報(bào)之后，同意與被征地單位簽訂征地協(xié)議。據(jù)此，在未經(jīng)過(guò)法定申請(qǐng)報(bào)批的情況下，市城建辦主持電子工業(yè)建設(shè)辦公室與曲麗村辦事處簽訂了一份征地協(xié)議。市政府辦公室于1999年11月批準(zhǔn)曲麗村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用土地70公頃，其中基本農(nóng)田5公頃，其他耕地40公頃，其他土地25公頃，所征土地沒(méi)有報(bào)經(jīng)有關(guān)部門審批。上述征地，已按協(xié)議支付了用地補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用3000萬(wàn)元。 問(wèn)題： （1

26、）市政府的批準(zhǔn)征地行為是否合法，為什么？ （2）你認(rèn)為本案應(yīng)該如何處理？（3）按照有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)該怎樣取得土地使用權(quán)？根據(jù)土地管理法第78條的規(guī)定：“無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效，對(duì)非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！保ㄋ?/p>

27、）征收與征用的聯(lián)系與區(qū)別 1、土地征用的概念 土地征用是指國(guó)家因緊急狀態(tài)或者公共利益的需要，強(qiáng)制性地占用或者使用私有或者其他主體所有或使用的土地，使用完畢后，將土地歸還給原土地所有人或建設(shè)用地使用權(quán)人，并對(duì)其因土地被強(qiáng)制使用而造成的損失予以賠償?shù)男袨椤?2、臨時(shí)用地 建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò)二年。3、征收與征用的區(qū)別：（1）對(duì)象不同（2）財(cái)產(chǎn)權(quán)的改變不同（3）適用的情形不同（4）適用的法律規(guī)范不同（

28、5）有無(wú)補(bǔ)償和補(bǔ)償?shù)姆秶煌?）適用程序上的不同（五）征收的程序(1)預(yù)申請(qǐng)和申請(qǐng)預(yù)申請(qǐng)：在建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，建設(shè)單位向建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的同級(jí)地政部門提出建設(shè)用地預(yù)申請(qǐng)，地政部門受理并預(yù)審，出具建設(shè)用地預(yù)審報(bào)告。申請(qǐng)：建設(shè)單位在建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，持計(jì)劃任務(wù)書或初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃等文件，向被征收土地所在地縣級(jí)以上地政部門提出申請(qǐng)用地。(2)擬訂方案并上報(bào) 縣級(jí)以上地政部門在接到用地申請(qǐng)后，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補(bǔ)充耕地方案，征收土地方案和供地方案，按要求編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書，附具有關(guān)材料，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)地政部門審核。(3)審批 有關(guān)地政部門收到上報(bào)材

29、料后，對(duì)符合要求和條件的，報(bào)同級(jí)政府審核同意后，逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府，每一級(jí)政府必須提出審查意見，并對(duì)其真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。(4)組織實(shí)施并公告 經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補(bǔ)充耕地方案，征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。征收土地方案批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)在被征收土地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村范圍內(nèi)予以公告。(5)征地補(bǔ)償、安置方案的擬訂、報(bào)批和實(shí)施 公告期滿，市縣政府地政部門根據(jù)征地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬定征地補(bǔ)償、安置方案，在被征收土地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村范圍內(nèi)予以公告。報(bào)市縣政府批準(zhǔn)后由市縣人民政府地政部門組織實(shí)施。(6)頒發(fā)證書，辦理土地登記 以有償方式提供國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，由

30、市、縣人民政府地政部門與土地使用者訂立土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。土地使用者繳納土地有償使用費(fèi)用后，依照規(guī)定辦理土地登記。案例 某工廠為擴(kuò)大規(guī)模，擬投資建一個(gè)分廠，向縣級(jí)人民政府申請(qǐng)用地 5 公頃，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)使用屬于甲村集體所有的耕地 5 公頃。隨后，該工廠與甲村簽訂土地使用權(quán)出讓合同，該合同規(guī)定，由甲村向工廠出讓 5 公頃用地，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為 70 年。 問(wèn)題：該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？ （六）征地的審批權(quán)限 按照法律規(guī)定，征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的以及其他土地超過(guò)70公頃的，應(yīng)當(dāng)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。除此之外的

31、土地，征用應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案（七）征收土地的補(bǔ)償1、征地補(bǔ)償費(fèi) 主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。2、征地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)土地補(bǔ)償費(fèi)：耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6倍10倍；安置補(bǔ)助費(fèi)：按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算，為該耕地前3年平均產(chǎn)值的4倍6倍。3、征地補(bǔ)償費(fèi)的使用 主要用于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民興辦企業(yè)及其他項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)。4、我國(guó)現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償制度的缺陷：（1）補(bǔ)償范圍過(guò)窄（2）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低（3）補(bǔ)償分配不合理 張某在其住房的空地上，未經(jīng)批準(zhǔn)，修建了一個(gè)兩層樓的門面房?，F(xiàn)由于道路拓寬，對(duì)道路兩旁的建筑進(jìn)行部分拆除，張某的門面房在拆

32、除范圍之內(nèi)。拆遷人在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)張某的門面房為違章建筑，不屬于拆遷補(bǔ)償范圍；張某在拆遷過(guò)程中以拆遷人未給予其合理補(bǔ)償為由，拒絕搬遷并阻撓拆遷。二、城市房屋拆遷法律制度（一）城市房屋拆遷概述 城市房屋拆遷是指拆遷人依法對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的房屋予以拆除，對(duì)被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對(duì)被拆除房屋的所有人予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。拆遷人：取得房屋拆遷許可證的單位被拆遷人：被拆除房屋及其附屬物的所有人1、城市房屋拆遷的分類 征收拆遷的特征：只能是為公共利益目的而取得他人建設(shè)用地使用權(quán)；是通過(guò)行政行為方式進(jìn)行拆遷活動(dòng)，應(yīng)遵守征收法律制度；強(qiáng)制取得他人建設(shè)用地使用權(quán)并消滅拆遷房屋的所有權(quán)；必須

33、按法定的行政程序拆遷，并可通過(guò)行政訴訟程序獲得司法救濟(jì)。收購(gòu)拆遷的特征：是為商業(yè)目的而取得的他人建設(shè)用地使用權(quán)；是通過(guò)民事法律行為，實(shí)行要約、承諾的合同方式取得他人的建設(shè)用地使用權(quán)；只能通過(guò)平等、自愿、對(duì)價(jià)方式進(jìn)行拆遷活動(dòng)，不得直接實(shí)施強(qiáng)制拆遷行為；應(yīng)按法定程序進(jìn)行收購(gòu)，適用民事訴訟程序獲得司法救濟(jì)。 2、城市房屋拆遷與土地征收拆遷的區(qū)別：（1）適用范圍不同（2）法律后果不同（3）法律依據(jù)不同（4）補(bǔ)償方式不同（二）拆遷主管部門的權(quán)利和義務(wù)1、拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放后，房屋拆遷主管部門就應(yīng)及時(shí)向拆遷范圍內(nèi)的被拆遷人公告。2、拆遷許可證核發(fā)后，房屋拆遷主管部門要通知房屋拆遷所在地的公安部門凍結(jié)戶口。

34、3、在房屋拆遷過(guò)程中房屋拆遷主管部門應(yīng)該對(duì)房屋拆遷活動(dòng)進(jìn)行檢查，并在履行職責(zé)時(shí)，負(fù)有對(duì)被檢查的當(dāng)事人保守技術(shù)和業(yè)務(wù)秘密的義務(wù)。4、建立、健全拆遷檔案制度。5、房屋拆遷主管部門對(duì)房屋拆遷中經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成補(bǔ)償、安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)有權(quán)進(jìn)行裁決。（三）城市房屋拆遷的程序1、申領(lǐng)房屋拆遷許可證（1）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（3）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（4）拆遷計(jì)劃和拆遷方案（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明2、拆遷審批（1）申請(qǐng)人提供的批準(zhǔn)文件是否齊全、合法；（2）拆遷范圍內(nèi)是否有受保護(hù)不允許拆除的建筑，拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)是否明確；（3）對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償安置是

35、否符合政策規(guī)定，補(bǔ)償方案是否可行，拆遷期限是否合理；（4）其他需要審查的內(nèi)容。3、拆遷協(xié)議（1）補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額（2）安置房面積和安置地點(diǎn)（3）搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限（4）其他內(nèi)容4、拆遷的實(shí)施自行拆遷：拆遷動(dòng)員；簽訂和實(shí)施補(bǔ)償安置協(xié)議；拆除房屋及附屬物。委托拆遷：向被委托的拆遷單位出具委托書，訂立拆遷委托合同。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人。（四）城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置1、拆遷補(bǔ)償 拆遷補(bǔ)償是指拆遷人依法對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆除所遭受的損失給予合理的彌補(bǔ)。房屋拆遷堅(jiān)持必須統(tǒng)一作價(jià)、等價(jià)交換、區(qū)別對(duì)待和按質(zhì)論價(jià)的原則。譚某擁有建筑面積為100平方米的臨街營(yíng)業(yè)用房，現(xiàn)由

36、于拓寬街道，被列入拆遷范圍。評(píng)估該營(yíng)業(yè)房的公允市場(chǎng)價(jià)格為每平方米20000元。經(jīng)雙方協(xié)商，拆遷人采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積為150平方米，市場(chǎng)評(píng)估公允價(jià)格為每平方米12000元。另外，譚某有5名從業(yè)人員，停產(chǎn)停業(yè)損失按每人每月1200元，按1.5個(gè)月計(jì)算；其他搬遷補(bǔ)助費(fèi)按15萬(wàn)元計(jì)算。問(wèn)：產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，譚某還可拿到的補(bǔ)償金數(shù)額是多少？（1）拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象和范圍對(duì)象：被拆除房屋及其附屬物的所有人。在此，所有人包括房屋的產(chǎn)權(quán)人、代管人和國(guó)家授予的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人。范圍：被拆除的房屋及其他附屬物。但拆除違章建筑、超過(guò)期限的臨時(shí)建筑不屬于拆遷補(bǔ)償?shù)?/p>

37、范圍。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得進(jìn)行下列活動(dòng)：新建、擴(kuò)建、改建房屋；改變房屋和土地用途；買賣和租賃房屋。（2）拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞疆a(chǎn)權(quán)調(diào)換：產(chǎn)權(quán)人用異地的房屋或原地再建的房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，拆遷后被拆遷人取得交換房屋產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償方式。作價(jià)補(bǔ)償：拆遷人以支付貨幣的形式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟(jì)損失的補(bǔ)償方式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合：在拆遷補(bǔ)償過(guò)程中，對(duì)被拆除的房屋一部分實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，另一部分實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞健?、拆遷安置（1）拆遷安置的對(duì)象：被拆除房屋的使用人。 被拆除房屋的使用人是指在拆遷范圍內(nèi)具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內(nèi)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照或正式辦公地點(diǎn)的機(jī)關(guān)、團(tuán)

38、體、企事業(yè)單位。（2）拆遷安置的方式和地點(diǎn)拆遷安置的方式：一步到位的安置；兩步到位的安置。拆遷安置的地點(diǎn)：原地安置；異地安置。（3）拆遷安置的要求和期限要求：拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。期限：從房屋被拆除之日起到被拆遷人辦理回遷手續(xù)之日止。對(duì)于在過(guò)渡期內(nèi)，被拆遷人或房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。（3）拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)搬家補(bǔ)助臨時(shí)安置補(bǔ)助停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)2007年10月，李某將一套閑置二室一廳住房租賃給王某使用，租賃期為3年，每月租金1000元。2007年12月，李某因其母親患病在租賃房屋附近醫(yī)院住院，要求王某將住房的一間提供其使用一個(gè)月，王某表示同意。一個(gè)月期滿后，王某以李某占用了其租賃房屋的一間，要求李某減少當(dāng)月租金，李某對(duì)此非常不滿，宣布與王某解除租賃合同。王某以合同未到期為由，不同意解除合同，并一直向李支付租金，李某拒收，王某只好將租金向有機(jī)關(guān)提存。2008年6月，王某租賃的房屋面臨拆遷，王某要求以承租人的身份要求安置，李某認(rèn)為雙方已解除租賃關(guān)系，無(wú)權(quán)要求安置。