房地產(chǎn)稅費(fèi)管理課件

1、房地產(chǎn)稅費(fèi)管理 李永樂 2011年12月，鐘小姐在杭州江濱花園購買了一套120多平方米的二手房，總價(jià)為108萬元。她仔細(xì)算了算已經(jīng)繳納的印花稅、契稅、個人所得稅、營業(yè)稅等稅費(fèi)，“前前后后一共交了7.5萬元的稅。 在現(xiàn)實(shí)生活中，父母想以自己未成年子女的名義購置房屋，其中一個很重要的原因是：擔(dān)心遺產(chǎn)稅將來會增收，以規(guī)避稅收為目的，直接使用子女的名義購買；即便更名也需要費(fèi)用。 種類多、額度大避稅并不簡單房地產(chǎn)稅費(fèi)管理是什么？理論回顧及分析稅與費(fèi)&古今中外房產(chǎn)稅怎么辦？改革探索-從稅種和作用出發(fā)稅收、政權(quán)、經(jīng)濟(jì) 稅收是國家憑借政治權(quán)力，按照事先公布的法定標(biāo)準(zhǔn)無償取得財(cái)政收入的一種分配方式，稅收&政權(quán)稅

2、收&經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)&政權(quán)政治&經(jīng)濟(jì)維護(hù)運(yùn)轉(zhuǎn)財(cái)政支出執(zhí)政合理經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上層建筑財(cái)政政策&貨幣政策 稅收特點(diǎn) 強(qiáng)制性政治權(quán)力-開征、法律手段-制標(biāo)行政司法手段-征稅實(shí)務(wù)無償性無需償還、無需付酬、提供公共品固定性立法、更改？：對象、比例、數(shù)額價(jià)格？ 規(guī)費(fèi)特點(diǎn) 等價(jià)提高服務(wù)或物品補(bǔ)償工本費(fèi)、手續(xù)費(fèi)（規(guī)費(fèi)）自愿辦理業(yè)務(wù)、享受服務(wù) 稅費(fèi)根本區(qū)別強(qiáng)制 無償 等價(jià) 自愿 稅費(fèi)土地 財(cái)政？古今中外房產(chǎn)稅 歐洲中世紀(jì)：“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”中國“廛布”-周禮、間架稅-唐，房捐-清，民國古老英國&法國：國家根據(jù)窗戶的數(shù)量和大小征稅 廛布：是古代官府征收的商賈儲貨邸舍和居住房屋之稅。 間架稅：唐德宗建中四年出臺過一

3、種“間架稅” 間和架房捐：鄭觀應(yīng) 盛世危言技藝：“地基由朝廷給發(fā)， 建院經(jīng)費(fèi)，或撥國帑，或抽房捐。” “我極敬愛的兄弟們，我的好朋友們，在法國的農(nóng)村中，有132萬所房子都只有3個洞口；一百八十一萬七千所有兩個洞口，就是門和窗；還有二十四萬六千個棚子都只有一個洞口，那就是門。這是因?yàn)槟欠N所謂門窗稅才搞到如此地步?！庇旯?悲慘世界 不同房地產(chǎn)稅模式 美國模式： 物業(yè)稅-直接稅，由地方政府征收，定位于為治安、教育和環(huán)衛(wèi)融資，它建立在土地私有的基礎(chǔ)上。 香港模式：圍繞房產(chǎn)征收的稅主要有兩部分，一部分叫差餉稅，另一部分叫物業(yè)稅，兩者均以租金為稅基。 中國大陸模式：從稅收性質(zhì)來看，包含了少量的直接稅成分，

4、但大多數(shù)是間接稅。 直接稅是指直接向個人或企業(yè)開征的稅，包括對所得、勞動報(bào)酬和利潤的征稅。間接稅是對商品和服務(wù)征收的，從而只是間接地以公眾為征稅對象。 香港對樓宇或物業(yè)征收的間接稅?！安铕A”指警察的工資、薪金。差餉稅實(shí)行?？顚Ｓ?，原主要用于警政開支，后來擴(kuò)大用于支付街燈、供水、消防等市政開支。 中國房地產(chǎn)相關(guān)稅收歷程1949年中華人民共和國建立后，政務(wù)院發(fā)布全國稅政實(shí)施要則（1950年）將房產(chǎn)稅列為開征的14個稅種之一。1951年8月政務(wù)院發(fā)布中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年簡化稅制，把對國營企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對

5、房管部門、個人、外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制，國家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種。1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例，同年10月1日起施行，適用于國內(nèi)單位和個人。 時(shí) 間內(nèi) 容2010年1月國務(wù)院辦公廳發(fā)文，提出要加快研究完善住房稅收政策2010年4月國務(wù)院發(fā)文，要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定房產(chǎn)稅收政策2010年9月有關(guān)部委出臺調(diào)控措施，提出加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國2011年1月重慶市確定開征高檔商品房房產(chǎn)稅，上海也正在為房產(chǎn)稅試點(diǎn)做準(zhǔn)備2011年1月28日上海、重慶正式啟動改革

6、試點(diǎn)，率先開征房產(chǎn)稅。 中國新房產(chǎn)稅啟動 房產(chǎn)稅試點(diǎn)的選擇 ，為什么？兩高房價(jià)高、漲幅高（北上廣深） 三高經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口聚集度、生活成本一大剛性需求大重慶？項(xiàng)目重慶上海試點(diǎn)范圍重慶主城區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)）上海市行政區(qū)域稅率以上兩年主城區(qū)新房均價(jià)為基準(zhǔn)，3倍以下的0.5%，34倍的1%，4倍以上的1.2%暫定為0.6%應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。本地居民1、個人擁有的獨(dú)棟商品住宅2、個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房

7、成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房家庭第二套及以上住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）項(xiàng)目重慶上海外地居民在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新購的住房計(jì)稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。條件成熟時(shí)，以房產(chǎn)評估值作為計(jì)稅依據(jù)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納免稅面積一個家庭可對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，存量獨(dú)棟住宅為180 平方米，新購高檔住房為100 平方米上海市居民家庭人均60 平方

8、米房地產(chǎn)稅制的理論回顧一、何謂房地產(chǎn)稅？ 房地產(chǎn)稅收拾國家憑借政治權(quán)力，依法強(qiáng)制、無償、固定地參與房地產(chǎn)收益分配和再分配而取得財(cái)政收入的一種形式。 不是對物質(zhì)性的土地和建筑課稅，而是對附屬在這些物質(zhì)性的土地和建筑上的不可觸摸的權(quán)利課稅。 兩種計(jì)稅依據(jù)：房地產(chǎn)權(quán)利本身，經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為二、為什么對房地產(chǎn)課稅？ 房地產(chǎn)稅和很好的地方稅（一）稅基：不可移動性，專屬X地（三）價(jià)值：波動小-實(shí)體-增值（二）課稅：不從生產(chǎn)流程退出（四）財(cái)政：增加地方政府收入（五）經(jīng)濟(jì)：提高土地利用效率三、房地產(chǎn)稅的主要作用是什么？ 財(cái)政收入：-地方政府 （1）房地產(chǎn)稅收收入占（各級）政府所有稅收收入的比重（美國9.2%、英國

9、8.4%、加拿大8.3%）； （2）房地產(chǎn)稅收收入占地方政府地方稅收入的比重（美國73%、英國99%、加拿大84%）； （3）房地產(chǎn)稅收收入占國民生產(chǎn)總值的比重（一般不超過15%）。 資料來源：廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會：廣州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題的調(diào)研報(bào)告（摘要）項(xiàng)目荔灣區(qū) 周門路商住樓海珠區(qū) 東曉路小區(qū)海珠區(qū)工業(yè)大道南 金碧花園 第2期土地出讓金9.75%10.75%6.51%拆遷補(bǔ)償17.90%12.49%16.3%稅8.79%7.62%7.22%費(fèi)16.46%11.15%23.96%稅費(fèi)合計(jì)25.25%18.77%31.18%地價(jià)及稅費(fèi)合計(jì)52.90%42.01%53.99%保證金0.4

10、1%0.30%0.35%供給（供應(yīng)量）調(diào)節(jié)-開發(fā)商 商品房的價(jià)格一般由“本、費(fèi)、稅、利”四項(xiàng)構(gòu)成，這四項(xiàng)是最根本的價(jià)格組成要素。兩部分：成本是“本、費(fèi)、稅”，收益是“利”。 稅收雖然是房價(jià)的組成之一，但反過來稅收能影響房價(jià)。 稅收可以調(diào)節(jié)成本和收益，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)商利潤，從而影響投資決策（退出？）總量&結(jié)構(gòu) 需求調(diào)節(jié)購房者 自住+投資投資征增稅、自住減稅二套征增稅、一套減稅對土地利用效果的影響： 土地稅優(yōu)于所有其他稅種，因?yàn)橥恋囟惒慌で恋厥袌觯ê嗬麊讨危?為什么？ 一般地，個人收入所得稅扭曲了勞動力市場（不鼓勵工作），消費(fèi)稅扭曲消費(fèi)市場（不鼓勵消費(fèi)）。由于土地稅是對地租課稅（土地的經(jīng)濟(jì)

11、回報(bào)），土地稅不改變地主的經(jīng)濟(jì)行為。 四、房地產(chǎn)稅的稅基是什么？（一）房地產(chǎn)稅的課稅對象應(yīng)是什么 可以是土地、建筑，或兩者的結(jié)合，但目前只對土地的征稅較為少見，多數(shù)是對土地和建筑課稅。 為什么？ 1、土地稅征管的困難性，難以估計(jì)其價(jià)值； 2、僅基于土地的房地產(chǎn)稅稅基過小，征收行為不合算。 （二）房地產(chǎn)稅的課稅范圍 從國外的經(jīng)驗(yàn)看，需要解決的問題： 1、應(yīng)對哪些房地產(chǎn)類型課稅？（西方國家主要是對住宅、商業(yè)和工業(yè)課稅） 2、是否應(yīng)對不同的房地產(chǎn)類型予以區(qū)別對待？（應(yīng)該一視同仁，房地產(chǎn)稅負(fù)是財(cái)產(chǎn)擁有者或使用者對他們享受地方政府提供公共服務(wù)和產(chǎn)品所支付的價(jià)格） 3、應(yīng)否對特殊房地產(chǎn)類型實(shí)施減免？（不應(yīng)

12、該減免，對一些有很多社會功能的房地產(chǎn)可以進(jìn)行直接的資金補(bǔ)貼） （三）稅基的評估 這是實(shí)施房地產(chǎn)稅的核心問題之一： 由于房地產(chǎn)市場的特殊性，需要對沒有在市場上交易的房地產(chǎn)確定或計(jì)算其價(jià)值。五、房地產(chǎn)稅的稅率如何確定？國際上確定稅率的兩種模式： （1）中央或更高一級的政府來決定稅率； （2）由地方政府來決定稅率。 比較 第一個模式的優(yōu)點(diǎn)是同一稅率可以避免稅收競爭； 第二個模式的優(yōu)點(diǎn)在于地方政府能夠“以支定收”，建立起財(cái)政收入決策和財(cái)政支出決策之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)公共財(cái)政效率。 稅率確定模式的實(shí)例： （1）中央政府決定稅率的國家：日本、烏克蘭、智利、突尼斯、泰國等； （2）地方政府決定稅率的國家：阿根廷

13、、肯尼亞、美國、加拿大等。 地方政府在實(shí)踐中如何確定稅率？ （1）確定政府所需的財(cái)政開支； （2）根據(jù)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和其它稅費(fèi)收入預(yù)測，決定房地產(chǎn)稅稅收總額； （3）房地產(chǎn)稅率等于房地產(chǎn)稅收總額除以房地產(chǎn)稅基。 統(tǒng)一稅率還是“雙稅率”（或分稅率）？ （1）統(tǒng)一稅率征管成本低； （2）絕大多數(shù)國家實(shí)行的是統(tǒng)一稅率。固定稅率還是累進(jìn)稅率？ （1）固定稅率簡單、征管成本低（日本、加拿大等國家）； （2）累進(jìn)稅率將稅負(fù)與接受的公共服務(wù)掛鉤、體現(xiàn)了稅制的公平性（德國、印尼和泰國等國家）。 中國房地產(chǎn)稅的改革探索一、房地產(chǎn)稅收的對象與范圍1、房地產(chǎn)稅收的對象： 以房地產(chǎn)為征收對象的現(xiàn)行稅種，不涉及各種收費(fèi)。

14、房地產(chǎn)稅研究中涉及的范圍稅收收費(fèi)土地出讓金直接以房地產(chǎn)為征收對象的稅收房地產(chǎn)企業(yè)交納的全部稅收2、范圍：現(xiàn)行稅制中，直接將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有6個稅種： （1）土地增值稅；（2）城鎮(zhèn)土地使用稅；（3）耕地占用稅；（4）房地產(chǎn)稅；（5）城市房地產(chǎn)稅；（6）契稅從房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)經(jīng)營所繳納的全部稅種考慮，還包括5個稅種及1個附加： （1）營業(yè)稅；（2）企業(yè)所得稅；（3）個人所得稅；（4）印花稅；（5）城市維護(hù)建設(shè)稅；（6）固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅和教育費(fèi)附加。二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅制概要及歷史1、城鎮(zhèn)土地使用稅： 目的：為了促進(jìn)合理使用城鎮(zhèn)土地，適當(dāng)調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級差收入，針對使用城鎮(zhèn)土地征收。 征收：地

15、方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，收入歸地方政府所有。 納稅人：在中國境內(nèi)的城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類國內(nèi)企業(yè)、單位和個人。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。 稅率標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行等級幅度稅率。歷史變化：（1）1988年國務(wù)院發(fā)布實(shí)施（地方稅種）；（2）1992年3月5日國家稅務(wù)局地方稅管理司印發(fā)了1991年城鎮(zhèn)土地使用稅征收情況的通報(bào)，把土地使用稅的征收管理工作推向了一個新的高潮；（3）1993年起，城鎮(zhèn)土地使用稅穩(wěn)步增長，并且增長勢頭逐漸加快；（4）2002年，中國城鎮(zhèn)土地使用稅收入達(dá)到76.83億元，是1988年城鎮(zhèn)土地使用稅收入的150.65倍。2、城市

16、房地產(chǎn)稅：（1）1951年8月國務(wù)院頒布城市房地產(chǎn)稅暫行條例。（2）1984年進(jìn)行利改稅時(shí)，國務(wù)院決定對內(nèi)資企業(yè)和個人征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種；對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和個人繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。（3）納稅范圍：外商投資企業(yè)、外國企業(yè)，香港、澳門、臺灣和華僑興辦的企業(yè)，外國人和港澳臺同胞。（4）納稅人：產(chǎn)權(quán)所有人、承典人。（5）計(jì)稅依據(jù)和稅率：一是按照房產(chǎn)原值，稅率為1.2；二是按照房租收入，適用稅率18；按年計(jì)征，分期繳納。承典人：承典他人的物品或房產(chǎn)，并一次支付出典物或房產(chǎn)的典價(jià)，占有他人物品或房產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)的單位或個人。 在典期內(nèi)，承典人不但享有對物品或房屋的使用權(quán)，而且

17、有轉(zhuǎn)典和出租權(quán)，并負(fù)責(zé)房屋的維修。出典人：3、房產(chǎn)稅： 征收：由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，收入歸地方政府所有；按年征收，分期繳納。 納稅人：包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人和使用人。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。 計(jì)稅依據(jù)：（1）以房產(chǎn)原值一次減除1030以后的余值，按照1.2稅率計(jì)算；（2）出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入，按照12的稅率計(jì)算。4、土地增值稅： 目的：為了有效地抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等獲取暴利的投機(jī)行為，防止國家土地增值收益流失，保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法權(quán)益，防止國家土地增值收益流失。 征收：是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額征收的一種稅，由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，

18、收入歸地方政府所有。納稅人在房地產(chǎn)合同簽訂日起7日內(nèi)申報(bào)納稅，一次性繳納。 納稅人：在中國境內(nèi)以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體和個人。 計(jì)稅方法：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部收入減去規(guī)定的扣除項(xiàng)目，稅率按照四級超率累進(jìn)計(jì)算?！?14】5、耕地占用稅： 征收：是對占用耕地征收的一種稅，地方財(cái)政（或稅務(wù)）部門征收，收入歸地方政府所有。納稅人在土地管理部門批準(zhǔn)其占地之日起30日內(nèi)一次性繳納。 納稅人：包括在中國境內(nèi)占用國有和集體所有的耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的所有企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體和個人。 計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)人均占有耕地的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)

19、展?fàn)顩r實(shí)行有地區(qū)差別的幅度稅率。歷史變化：（1）1987年開始征收；（2）1988年出現(xiàn)了大幅增長，當(dāng)年收入21.16億元；（3）19891991年出現(xiàn)了下降的趨勢；（4）1991年以來呈現(xiàn)出徘徊增長的局面；（5）2002年以后開始大幅增加，比上年增長49.60。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)簡介 階段 經(jīng)營環(huán)節(jié) 涉及稅種 開發(fā)建設(shè)期取得土地使用權(quán) 契稅 設(shè)計(jì)、監(jiān)理、咨詢、貸款 印花稅 施工 印花稅、營業(yè)稅（異地施工單位建安的代扣代繳 ）銷售期房 營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)簡介 階段 經(jīng)營環(huán)節(jié) 涉及稅種 租售管理期 銷售房屋或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 營業(yè)稅及附加、土地

20、增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅 出租房屋或土地使用權(quán) 營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅 自用房屋或土地使用權(quán) 企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅 贈與房屋或土地使用權(quán) 營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)簡介 階段 經(jīng)營環(huán)節(jié) 涉及稅種 租售管理期代收費(fèi)用 營業(yè)稅及附加 房屋抵押貸款 印花稅 對所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務(wù) 營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅（承包承租經(jīng)營）股利分配 個人所得稅（股息紅利）省級政府地級政府縣級政府鄉(xiāng)鎮(zhèn)級政府合計(jì)9.5441.4333.0216.01房產(chǎn)稅6.2848.4831.0214.22城鎮(zhèn)土地使用稅18.34

21、34.8730.1716.62土地增值稅24.5533.0627.8314.56耕地占用稅8.4818.5548.5224.45 中國房地產(chǎn)稅在整個地方財(cái)政收入中的地位1、房地產(chǎn)稅制度的目標(biāo)多元化，稅種過多： 房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)呈現(xiàn)“離散”的多元化，各個稅種的政策目標(biāo)“專門化”。 作為整體的房地產(chǎn)稅政策目標(biāo)不清晰，各稅種之間的政策目標(biāo)不協(xié)調(diào)。 例如，土地增值稅的政策目標(biāo)與所得稅的政策目標(biāo)相近；在房地產(chǎn)稅的各個政策目標(biāo)中，將不動產(chǎn)作為重要財(cái)政源泉之一，籌措財(cái)政收入的政策目標(biāo)和作用都不十分明顯。 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題稅種名稱開征年代主要政策目標(biāo)城市房地產(chǎn)稅1951年8月調(diào)節(jié)外商投資企業(yè)和外

22、國人的財(cái)產(chǎn)收入房產(chǎn)稅1986年10月調(diào)節(jié)國內(nèi)企業(yè)和個人的財(cái)產(chǎn)收入城鎮(zhèn)土地使用稅1988年10月同上耕地占用稅1987年4月保護(hù)耕地土地增值稅1994年1月對土地經(jīng)營者的級差收益進(jìn)行再分配中國現(xiàn)行房地產(chǎn)各稅種的政策目標(biāo)2、征稅覆蓋面窄，籌集財(cái)政收入的功能微弱：（1）納稅人：現(xiàn)行房地產(chǎn)稅對國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體及全額、差額撥款的事業(yè)單位的本身業(yè)務(wù)用房地產(chǎn)免稅，擁有非經(jīng)營用地的房地產(chǎn)個人沒有作為納稅人；（2）征稅對象：生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn) VS 個人居住或擁有房地產(chǎn)；（3）征稅地域：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) VS 農(nóng)村3、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅沒有體現(xiàn)公平稅負(fù)的原則： 內(nèi)、外資有別：兩套房地產(chǎn)稅制度 對內(nèi)資：房產(chǎn)稅和城市土地使用稅 對外資：城市房地產(chǎn)稅 征收范圍、稅率、計(jì)稅依據(jù)等方面都有所不同。4、大部分稅種的計(jì)稅依據(jù)不合理，稅率也需要重新設(shè)計(jì)：（1）計(jì)稅依據(jù)：按量或是按房地產(chǎn)原值計(jì)算征收的 既不考慮房產(chǎn)的自然損耗，又不考慮土地的級差收益、時(shí)間價(jià)值、不是以市場價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。（2）將土地和房屋分離作為不同的稅種，與房地產(chǎn)不可分割的自然屬性相違背 難以統(tǒng)一正確估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值 （3）稅率設(shè)計(jì)不合理。 城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅稅率偏低，難以起到合理用地和保護(hù)耕地的作用；而土地增值稅稅率過高，不利于促進(jìn)土地的合理流轉(zhuǎn)。5、難以發(fā)揮調(diào)節(jié)社會貧富差距的作用： 由于目前中國的房地產(chǎn)稅