物業(yè)管理策劃方案

1、第一部分香悅曦城物業(yè)項(xiàng)目的整體策劃與構(gòu)思一、簡(jiǎn)介香悅曦城位于新疆新源縣西北側(cè)，新市區(qū)法院西側(cè)。 項(xiàng)目位處素有“塞外江南“天山濕島”指稱的新源縣（又 稱鞏乃斯）內(nèi)，新源縣地形東高西低、三面環(huán)山、西部 敞開，東西長(zhǎng)約196公里，中部寬約65公里，總面積 9970平方公里。境內(nèi)有鞏乃斯河、卡普河、特克斯河， 國(guó)道218線、217線，省道316線和那拉提機(jī)場(chǎng)構(gòu)成全 縣連接疆內(nèi)外的主要交通網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目盤踞新市政開發(fā)區(qū) 首席地域，1公里即可通達(dá)新源縣核心的商業(yè)繁華之地。 香悅曦城占地7.73萬平方米，總建筑面積9.29萬平方 米。項(xiàng)目自有配套商業(yè)步行街可集生活、娛樂、購(gòu)物、 餐飲、教育等為一體的綜合配套設(shè)施

2、，真正實(shí)現(xiàn)了 “一 座生活城，裝滿一城的豐盈生活?！绷⒚嬲邕x經(jīng)典紅色 和乳白色為主基調(diào)，選材尚品，彰顯簡(jiǎn)約、明快、現(xiàn)代 華麗的北歐建筑風(fēng)格。景觀設(shè)計(jì)核心由綠色園林和中心 河流組成，綠植覆蓋的露天泊車坪和生活區(qū)，較大面積 的休閑廣場(chǎng)，散落的汀步、蜿蜒的棧道、點(diǎn)綴的綠植與 簡(jiǎn)約憩凳為您打造一個(gè)全方位高品質(zhì)的北歐名苑。該項(xiàng)目為高檔別墅和小高層為主，公攤面積較低， 綠化率較高。主推戶型為面積適中的中小戶型和面積較 大的別墅戶型，預(yù)計(jì)居住人口為900戶。業(yè)主數(shù)量相對(duì) 較多，為預(yù)防由于裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管 理項(xiàng)目所產(chǎn)生的問題多而復(fù)雜，為此，我們進(jìn)行透徹的 分析。二、客戶服務(wù)與需求分析主要是針對(duì)

3、上班一簇，企事業(yè)單位在職員工、哈薩 克族牧民、農(nóng)戶等多元化消費(fèi)人群，切合實(shí)際的考慮到 了這類人群對(duì)于安靜優(yōu)雅的居住環(huán)境和完備的生活基礎(chǔ) 設(shè)施的考慮，隨著人們收入水平和生活水平的提高，對(duì) 日常生活品質(zhì)的要求也水漲船高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)提出 了更多、更高層次的服務(wù)需求。力求打造健康，時(shí)尚， 和諧的居住環(huán)境。三、項(xiàng)目的可行性研究與定位立足于新源本地的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)和所在區(qū)域的人 居特點(diǎn)，充分考慮到推行該項(xiàng)目的可行性以及廣闊的市 場(chǎng)潛力，經(jīng)過細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查和民意測(cè)試，從多方得到的 數(shù)據(jù)和資料證明了推廣和實(shí)踐該項(xiàng)目是可行的，能夠給 企業(yè)帶來預(yù)期的效益。機(jī)會(huì)分析 如今的社會(huì)消費(fèi)者把更多關(guān)注的焦點(diǎn) 從房產(chǎn)項(xiàng)目

4、本身轉(zhuǎn)移到了后期更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的物業(yè)服務(wù)上， 所以具有一定管理經(jīng)驗(yàn)、更加專業(yè)、人性、細(xì)致和豐富 多彩的物業(yè)管理模式更加符合業(yè)主的需求。那么在新源 縣目前房地產(chǎn)項(xiàng)目正處在發(fā)展期的高峰競(jìng)爭(zhēng)壓力劇增的 市場(chǎng)環(huán)境下。一個(gè)能夠符合業(yè)主期望的物業(yè)管理模式將 成為本項(xiàng)目的亮點(diǎn)，機(jī)會(huì)不言而喻。威脅分析 新的房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷出現(xiàn)，同類的 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品在市場(chǎng)上不斷涌出。在房產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量、技術(shù)、 建設(shè)、綠化都在不斷提升的現(xiàn)狀下，每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都在 尋找新的銷售亮點(diǎn)，威脅時(shí)刻存在。優(yōu)勢(shì)分析目前我的樓盤項(xiàng)目在地理位置、整體規(guī) 劃和綠化布局上來看都是新源縣排名第一的。在銷售價(jià) 格上也具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并且有著良好的市場(chǎng)口碑和充足的 財(cái)政支

5、持。因此在各方面都比較具有優(yōu)勢(shì)的前提下，我 們需要更好的提高服務(wù)品質(zhì)，為業(yè)主提供更加舒心的服 務(wù)。劣勢(shì)分析 由于新源縣的地理環(huán)境特殊，所以在 物業(yè)公司成立初期想要快速的組建一個(gè)高效、成熟、專 業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)很困難。在當(dāng)?shù)卣衅傅娜藛T由于學(xué)歷 較低，年齡差異化較大。因此前期需要一定的培訓(xùn)期和 考核期，適應(yīng)過程在所難免。四、物業(yè)管理服務(wù)的難點(diǎn)及重點(diǎn)1、物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)：如何嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量管理體系和ISO14001 環(huán)境管理體系的要求，全面推行質(zhì)量管理，實(shí)踐我公司 “創(chuàng)造宜人的家居生活”這一管理核心理念。管理服務(wù) 除了依照慣例所提供的客戶服務(wù)、保安、保潔、綠化、 園藝、工程設(shè)備設(shè)施及維

6、修保養(yǎng)，垃圾處理和清運(yùn)服務(wù)、 停車場(chǎng)管理的基本配置服務(wù)外，我司還將物業(yè)管理公共 服務(wù)以“人性化、個(gè)性化”，“貼身、貼心”來體現(xiàn)更加 舒適安心的物業(yè)管理服務(wù)特色，使用戶享受著“藝術(shù)” 服務(wù)的“增值”這一特色。全面提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì) 量，打造“香悅曦城物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目”的品牌。2、物業(yè)管理服務(wù)的難點(diǎn)：鑒于以上原因，對(duì)小區(qū)的整體的規(guī)劃提出如下建議:小區(qū)進(jìn)行開放式管理，則需要建設(shè)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，電子追尋系統(tǒng)，還需要增加綜合管理員的數(shù)量，這樣將 加大物業(yè)管理的成本，增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)。結(jié)合物業(yè)服務(wù) 項(xiàng)目中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，我們將發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，我們的追 求目標(biāo)：以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè) 戶推出完善

7、的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。五、物業(yè)管理服務(wù)模式1、運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增 值；2、在管理體制上，實(shí)行行政管理權(quán)、財(cái)務(wù)管理權(quán)以 及監(jiān)督管理權(quán)的三權(quán)分立制度，強(qiáng)化財(cái)務(wù)和監(jiān)督管理， 保證公司在費(fèi)用開支方面的公開、廉潔、節(jié)省，確保制 度執(zhí)行，并有效、及時(shí)地彌補(bǔ)管理上的漏洞。3、建立健全溝通反饋機(jī)制，及時(shí)與業(yè)主進(jìn)行溝通。每星期主動(dòng)上門征詢意見，共同監(jiān)督管理處的所有工作， 確保管理處能按要求實(shí)施管理，保證小區(qū)的治安、消防 安全。我司設(shè)置專門監(jiān)督部門，通過日常抽檢、巡檢、 月檢、內(nèi)部審核等方式對(duì)管理處的日常工作進(jìn)行監(jiān)督， 確保管理工作的正常開展。4、結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的

8、管理理念， 以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)。5、人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn) 了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。第二部分管理方式與運(yùn)作程序一、管理方式與運(yùn)作程序（一）香悅曦城管理組織架構(gòu)根據(jù)香悅曦城項(xiàng)目的實(shí)際情況，為實(shí)施全面的、更 有效的物業(yè)管理服務(wù)，為此，建議公司將成立香悅曦城管理處，開展日常管理服務(wù)，并且就香悅曦城的實(shí)際情況設(shè)置管理人員及其架構(gòu)。管理處組織架構(gòu)描述：組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、一專多能， 采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書，實(shí)行獨(dú)立核算。香悅曦城管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行總公司監(jiān)管和物業(yè)公司具體管理，以保證管理處 經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)

9、的團(tuán)隊(duì)。香悅曦城管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量 減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢 通。物業(yè)主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施 的維護(hù)、檢修以及業(yè)主的請(qǐng)修工作。行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各部門的考核 和監(jiān)督、辦公室事務(wù)、后勤和社區(qū)文化建設(shè)。客戶服務(wù)員的職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶服務(wù)中心的運(yùn) 作，建立管理處與業(yè)主之間的橋梁。（二）管理機(jī)制的確定運(yùn)作機(jī)制a）全面質(zhì)量管理物業(yè)管理公司因著手建立一整套有香悅曦城物 業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系，全面推行質(zhì)量管理， 把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門，各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人，并 通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達(dá)到業(yè)主滿意的效果。b）計(jì)劃目標(biāo)管理按物業(yè)制定的各項(xiàng)管

10、理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案，物業(yè)管理處 各職能管理人員明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)際過程中抓 好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制，并 將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在的問題及時(shí)用圖表和 文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)， 確定成果和成績(jī)，并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。c）協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常放 生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、 員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。d）督導(dǎo)管理管理處擬采用物業(yè)管理成熟的督導(dǎo)管理模式，對(duì)各職 能部門實(shí)施指揮和知道管理。激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過程中相互聯(lián)系，相 互作用，相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能

11、， 其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。a）實(shí)施日常管理目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層的工作主 動(dòng)性，按“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各 項(xiàng)工作，明確獎(jiǎng)勵(lì)。b）實(shí)施獎(jiǎng)金，破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)全員工作熱情。 管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績(jī) 掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對(duì)先進(jìn)給于破格晉升，以形 成競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制，提高員工積極性。c）依法管理，管理結(jié)合，融情于管。管理處依法與 員工簽訂勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困 難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)主提 供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展的必要 外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證小 區(qū)管理機(jī)構(gòu)

12、及其工作人員依法辦事。a）管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。b）業(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成 多方面綜合監(jiān)督體系。C）通過信息反饋等各種手段，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán) 機(jī)制，保證吉林宜家物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)。自我約束機(jī)制a）經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)自我約束機(jī)制，充分利用經(jīng)濟(jì)措施 去誘發(fā)管理對(duì)象，對(duì)利益敏感的動(dòng)機(jī)，由這種動(dòng)機(jī)去對(duì) 行為自我約束。b）目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促進(jìn)機(jī)制，將管理目標(biāo) 層層分解到個(gè)人以后，由分層次的子目標(biāo)之間相互聯(lián)系 而形成的促動(dòng)機(jī)制。c）權(quán)利鏈條互相制約機(jī)制，建立管理對(duì)象之間相互 制約的權(quán)利鏈條，形成相關(guān)機(jī)構(gòu)，相關(guān)員工相互制約的 自我約束機(jī)制。第三部分人員的配備、培訓(xùn)及

13、管理一、香悅曦城各環(huán)節(jié)人員配備、職責(zé)及范圍部門職務(wù)人數(shù)職責(zé)及范圍管理處經(jīng)理1 人負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)對(duì)外聯(lián)絡(luò)、溝通、監(jiān)督、協(xié)調(diào) 管理處各部門開展有效的物業(yè)管理工作，編 制管理處各項(xiàng)工作計(jì)劃，指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查 管理處日常工作及屬下員工工作完成情況， 對(duì)外協(xié)調(diào)社會(huì)各部門關(guān)系。行政主管財(cái)務(wù) 出納 和會(huì) 計(jì)2 人負(fù)責(zé)管理處現(xiàn)金、銀行存款的收支、管理、 記賬、結(jié)算工作，對(duì)不合法、不真實(shí)、不完 整的原始憑證，不予辦理或退回補(bǔ)充更正， 各種臺(tái)帳的建立，做到賬目清晰、手續(xù)齊全、 賬賬相符，賬款相符、日清月結(jié)，準(zhǔn)確無誤， 定期分析資金往來及運(yùn)用情況、監(jiān)督合理使 用資金?？蛻舴?wù)2 人負(fù)責(zé)小區(qū)用戶投訴受理、跟蹤，處理用戶

14、日 常所碰到的所有問題。家政服務(wù)2 人負(fù)責(zé)小區(qū)小區(qū)清潔衛(wèi)生、設(shè)備、外觀等是否 符合公司要求，定期上門征求基地用戶意見， 建立良好的工作關(guān)系。物業(yè)主管供配 電系 統(tǒng)值 班電 工1 人在供配電領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下對(duì)供配電系統(tǒng)實(shí)行監(jiān) 管、監(jiān)理，確保系統(tǒng)的正常的運(yùn)行及對(duì)系統(tǒng) 進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)。綜合維修技術(shù)人員2 人為用戶及時(shí)處理一般室內(nèi)工程維修方面問 題，定期對(duì)大廈各項(xiàng)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)及樓 房的養(yǎng)護(hù)。及負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)和消防系統(tǒng)進(jìn) 行巡查及維護(hù)，保障系統(tǒng)的正常運(yùn)行使用， 處理業(yè)/租戶維修工作，排水管、排水井疏通 清理等工作。保安主管保安控制中心6 人制訂基地安全保衛(wèi)工作計(jì)劃，組織落實(shí)消防 演習(xí)工作，合理、科學(xué)安排

15、管理員的工作， 落實(shí)做好基地的安全保衛(wèi)工作，及時(shí)處理大 廈的突發(fā)事件。保安部組 長(zhǎng)1 人協(xié)助管理處主管，切實(shí)做好大廈24小時(shí)的安 全保衛(wèi)工作。環(huán)清潔4保證質(zhì)量地搞好本人負(fù)責(zé)區(qū)域的清潔衛(wèi)生工境員人作，不得擅自離崗，以保持區(qū)域內(nèi)的清潔。部園藝2保證質(zhì)量地搞好負(fù)責(zé)區(qū)域的園林綠化工作，門員不得擅自離崗，以保持區(qū)域內(nèi)的綠化。二、管理人員的選用辦法香悅曦城物業(yè)服務(wù)公司管理處各崗位所需人力 資源配置嚴(yán)格篩選，以保證管理處經(jīng)理建立一支高 效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍，提高 員工素質(zhì)，上崗員工都需要進(jìn)行崗前培訓(xùn)提高整體 素質(zhì)，人的因素決定一切。管理處日常運(yùn)作中的一 項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證我公司用人機(jī)制的有

16、效推行， 我們將通過競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制 來給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過持續(xù)不斷 的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素質(zhì)。香悅曦城培訓(xùn)系統(tǒng)目標(biāo)計(jì)劃考核評(píng)價(jià)培訓(xùn)方式（1）入職培訓(xùn)：由公司負(fù)責(zé)，對(duì)新招員工進(jìn)行的培訓(xùn)。（2）崗前培訓(xùn)：駐“香悅曦城”管理處負(fù)責(zé)，對(duì)新上崗 員工進(jìn)行的崗前培訓(xùn)。（3）在職培訓(xùn)：主要是針對(duì)不同的工作崗位進(jìn)行的專題 培訓(xùn)或進(jìn)行有計(jì)劃的知識(shí)培訓(xùn)。其中管理處主任的培訓(xùn) 由公司負(fù)責(zé)組織安排，一般管理處人員及普通員工由管 理處主任負(fù)責(zé)落實(shí)。（4）崗位輪訓(xùn)：通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機(jī)會(huì)， 通過人才的橫向、縱向交流，達(dá)到一專多能、一職多用的目的，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)

17、的功能。舉辦培訓(xùn)班：加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。3培訓(xùn)的種類及內(nèi)容培訓(xùn)類別培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)時(shí)機(jī)培訓(xùn)內(nèi)容入職培訓(xùn)所有新入職 員工辦理入職手續(xù) 后（每月中旬 和下旬集中培 訓(xùn)）1、公司基本情況、行業(yè)現(xiàn)狀、組織機(jī)構(gòu)、領(lǐng)導(dǎo)成員2、質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神。3、公司勞動(dòng)、人事制度。4、禮儀禮貌、基本紀(jì)律要求。L-U 岡位培訓(xùn)上崗培訓(xùn)入職培訓(xùn)合 格之新員工、 轉(zhuǎn)換工種之 員工入職培訓(xùn)合格后、轉(zhuǎn)換工種、八刖1、應(yīng)知部分：崗位基本情況。2、應(yīng)會(huì)部分：崗位職責(zé)、工作內(nèi)容、基 本要求、操作流程、使用表格。在 職 培 訓(xùn)日常工作 培訓(xùn)普通員工每日兩次（每 日早、晚集隊(duì)）1、工作方式、方法、要求2、注意事項(xiàng)3、

18、布置、檢查工作。日常管理培訓(xùn)主管級(jí)以上每日兩次（周 工作會(huì)議）1、工作方式、方法、要求2、工作總結(jié)、討論3、布置、檢查、協(xié)調(diào)工作。4、案例分析。5、專題討論、學(xué)習(xí)。全員 培訓(xùn)全體員工每月一次（全 員大會(huì)）具體 按培訓(xùn)部計(jì)劃1、公司規(guī)章制度2、國(guó)家政策、法律法規(guī)3、專業(yè)技能、行業(yè)信息理論進(jìn)行研究、 學(xué)習(xí)專項(xiàng)培訓(xùn)由人事培訓(xùn)部確定按培訓(xùn)部計(jì)劃培訓(xùn)部根據(jù)培訓(xùn)需求制定培訓(xùn)課程。演習(xí)按部門組織每月一次1、演習(xí)方案2、相關(guān)知識(shí)3、器材使用4、實(shí)際操練晉 升 培 訓(xùn)員工晉升所有后備晉升主管人員每季度一次， 具體另定各工種 工作要 求，工作 流程。案例分 析。溝通赤 調(diào)技巧。如何布置檢查落實(shí)工 作。如何管理培訓(xùn)

19、屬下員 工。如何有效貫徹命令。如何提升服務(wù)意識(shí)。如何進(jìn)行工作總結(jié)、分 析.中層 管理 人員 晉升所有后備晉 升主任、經(jīng)理 人員每季度一次， 具體另定 成本核 算。資源調(diào) 配和利 用。公共關(guān) 系，管理 架構(gòu)。如何提 升服務(wù) 質(zhì)量。輪崗培訓(xùn)季度考核優(yōu)秀員工每季度一次其他崗位的崗位職責(zé)、工作內(nèi)容、操作流 程要求及其他相關(guān)知識(shí)。培訓(xùn)安排培訓(xùn)類別培訓(xùn)天 數(shù)培訓(xùn)方 式負(fù)責(zé)部 門（人）培訓(xùn)記錄培訓(xùn)考核入職培訓(xùn)二天課授人事培 訓(xùn)部人事培訓(xùn) 部保存培訓(xùn)部考核LU 1 岡位培訓(xùn)上崗培訓(xùn)入職后 的第一 個(gè)月以老帶 新現(xiàn)場(chǎng) 講解，記 錄部門主 管人事培訓(xùn) 部保存人事培訓(xùn)部 考核換崗培訓(xùn)在職培訓(xùn)日常工作 培訓(xùn)不少于 2

20、0分鐘集隊(duì)、訓(xùn) 話部門主 管日常管理 培訓(xùn)不少于 1小時(shí)會(huì)議部門主 任、經(jīng)理部門保 存，培訓(xùn) 部抽查全員培訓(xùn)每次不 少于1 個(gè)小時(shí)會(huì)議部門主 任、經(jīng)理部門保 存，培訓(xùn) 部備案人事培訓(xùn)部 統(tǒng)一出題專項(xiàng)培訓(xùn)課授培訓(xùn)部 安排培訓(xùn)部保 存人事培訓(xùn)部演習(xí)課授、實(shí) 操部門主 任、經(jīng)理部門保 存，培訓(xùn) 部、督察 部備案部門考核，人 事培訓(xùn)部抽 查晉升培訓(xùn)晉升主管每次至 少一周課授、小 組討論培訓(xùn)部兼職培訓(xùn)員人事培訓(xùn) 部保存人事培訓(xùn)部 考核晉升主任每次至 少一周輪崗培訓(xùn)不少于一 個(gè)月以老帶 新現(xiàn)場(chǎng) 講解部門主 管人事培 訓(xùn)部保 存人事培訓(xùn) 部考核第四部分管理指標(biāo)與措施一、質(zhì)量指標(biāo)房屋建筑的完好率達(dá)到98%以上

21、；報(bào)修及時(shí)率達(dá)到100%；清潔管理無盲點(diǎn)；設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98%以上；小區(qū)路燈完好率達(dá)到100%；管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；有效投訴處理率100%；服務(wù)滿意率達(dá)95%以上；綠化完好率達(dá)到98%以上；道路完好率達(dá)到98%；各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100%；二、管理措施采取小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方式，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，嚴(yán)格審批裝修管理，健全檔案記錄；所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄;各

22、種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開，合理收費(fèi);制定大、中修年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施;制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施；三、各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)承諾1房屋完好率99%2房屋零修、急修及時(shí)率100%3維修合格率100%4管理費(fèi)收繳率98%5綠化成活率95%6保潔清潔率99%7道路完好及使用率90%8雨水井、污水井完好率100%9路燈完好率99%10停車場(chǎng)完好率100%11小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率0.1%以下12排水管、明暗溝完好率100%13消防設(shè)施設(shè)備完好率100%14火災(zāi)發(fā)生率0.1%以下15違章發(fā)生率與處理率0.1%、100%16住戶有效投訴率及處理率1%、 100%17管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%18維修

23、服務(wù)回訪率80%19居民對(duì)物業(yè)管理滿意率99%第五部分管理制度的制訂一、公眾制度（一）管理規(guī)約為加強(qiáng)本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法 權(quán)益，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序， 根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例和 北京市的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通 過，制訂本管理規(guī)約（以下簡(jiǎn)稱本規(guī)約）。第一章總則1、物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：香悅曦城物業(yè)類型：居住型坐落位置：項(xiàng)目位于新源縣法院西側(cè)，新市政府廣 場(chǎng)旁邊。建筑物總面積：7.73萬平方米2、本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng) 的共同決定權(quán)。3、業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和本規(guī)約，執(zhí)行業(yè) 主大會(huì)和業(yè)主大

24、會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決議、決定。 配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi) 物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度。同時(shí)，業(yè)主應(yīng)保證其共居人、 使用人及相關(guān)人員遵守本規(guī)約和相關(guān)規(guī)定，合理使用物 業(yè)。第二章物業(yè)使用和維修四、按規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護(hù)物業(yè)整潔、美觀，遵守市容環(huán) 境管理的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途; 不擅自占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;不擅自利用共用 部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。選擇性條款：空調(diào)外掛設(shè)備應(yīng)按指定位置安裝，陽 臺(tái)外和窗外不吊掛和晾曬物品，不擅自張貼或安裝可通 過外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識(shí)牌、廣告牌或標(biāo)語等。五、愛護(hù)公共環(huán)境。不

25、侵占公共綠地、損壞綠地、 園林、小品和其它共用設(shè)施設(shè)備；不隨意堆放、傾倒或 拋棄垃圾、雜物；不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼; 垃圾應(yīng)按指定時(shí)間和地點(diǎn)投放，避免遺撒。六、自覺維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共 用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、 放射性物品和其它有毒有害物質(zhì);不得利用物業(yè)從事危 害公共安全和公共利益的活動(dòng)，以及法律法規(guī)及相關(guān)規(guī) 定禁止的其它活動(dòng)；遵守環(huán)境保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。七、業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)管理規(guī)定，實(shí)時(shí) 清理寵物糞便；八、機(jī)動(dòng)車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人，嚴(yán)禁 鳴喇叭；車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或登記。機(jī)動(dòng)車應(yīng)在規(guī)劃的車位停放，嚴(yán)禁在消防通道、消 防

26、井蓋、人行便道和綠地等場(chǎng)所停放；車位只可用作停 放車輛，不得擅自在車位上安裝設(shè)施；停放期間，防盜 報(bào)警器應(yīng)使用靜音，發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除。本物業(yè)區(qū)域業(yè)主共有的車位使用分配方式為：按順 序登記分配。九、業(yè)主應(yīng)及時(shí)對(duì)專有部分以內(nèi)的有可能影響相鄰 業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修，發(fā)現(xiàn)屬公共 維修責(zé)任的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)及 時(shí)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì)，并采取必要措施防 止損失擴(kuò)大。十、對(duì)異產(chǎn)毗連的物業(yè)進(jìn)行維修，各相關(guān)業(yè)主應(yīng)積 極協(xié)助、配合，不得人為阻撓維修。因阻撓維修，造成 人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失的，阻撓人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時(shí)進(jìn)入 專有部分以內(nèi)進(jìn)

27、行維修，如因該維修而造成物業(yè)損壞 的，應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償。十一、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 損壞的，責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。十二、業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)告知物 業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修房屋，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間施工，不得擅自拆改 承重結(jié)構(gòu)、各種管線和破壞防水層等，不得影響物業(yè)共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，因裝飾裝修導(dǎo)致物 業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠 償責(zé)任。第三章物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納十三、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約約定或業(yè)主大會(huì)會(huì)議 的決定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因故不能按期交納的，應(yīng)委 托他人按期代交或及時(shí)補(bǔ)交。對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主

28、，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)進(jìn)行催 繳或委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)催繳，采取電話、書面和當(dāng)面等 催繳方式。欠費(fèi)六個(gè)月以上或長(zhǎng)期拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主 委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯 著位置公布欠費(fèi)情況；同時(shí)，業(yè)主應(yīng)按規(guī)定交納水、電、燃?xì)?、供暖等?BB 用費(fèi)用。十四、業(yè)主如委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)其專有部分和專 有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)等特約性服務(wù)，應(yīng)另行支付 費(fèi)用。十五、業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納和使用專項(xiàng)維修資金， 并及時(shí)續(xù)籌。十六、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知新業(yè)主 和承租人遵守本規(guī)約，并將有關(guān)情況于日內(nèi)告知業(yè)主委 員會(huì)或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；出租物業(yè)， 約定由承租人交納

29、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。第四章 違約責(zé)任和違約糾紛的解決十七、業(yè)主應(yīng)自覺遵守本規(guī)約的各項(xiàng)規(guī)定，違反本 規(guī)約造成其它業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。對(duì)業(yè)主的違約行為，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì) 可以督促其改正，也可委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)督促其改正。十八、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見和建議，可直接向物 業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提出，也可向業(yè)主委員會(huì)提出。第五章附則十九、本規(guī)約如有與進(jìn)行法律法規(guī)相抵觸的條款，則 該條款無效，但不影響其它條款的效力。（二）裝修制度在二次裝修的審批過程中，建立項(xiàng)目主管初 審、綜合管理部部長(zhǎng)復(fù)審、管理處經(jīng)理簽字的三級(jí) 審批責(zé)任制，強(qiáng)化審批責(zé)任。加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理

30、，實(shí)施“二證一書” 制度，即要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”，并簽訂“二次裝修責(zé)任書”， 同時(shí)要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金作為 約束。為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，我 們?cè)趯?shí)際工作中，除要求項(xiàng)目主管的例行巡查外， 管理處保安員、保潔員等各崗位也對(duì)二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點(diǎn)，形成立體交叉式的裝 修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，把違章裝修 消滅于萌芽狀態(tài)。為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題，我們將要求施工隊(duì)做好洗手間、廚房等部位的防水處理并 經(jīng)管理處確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。電梯使用管理（1）根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)制訂電梯安全運(yùn)行和保養(yǎng)的

31、規(guī)章制度；（2）電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗，電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動(dòng)部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)；（3）保持機(jī)房、井道、轎廂的清潔。二、內(nèi)部制度（一）崗位職責(zé)經(jīng)理：協(xié)助招聘管理服務(wù)中心配置人員，負(fù)責(zé)員 工的培訓(xùn)及其考核和獎(jiǎng)懲;制訂各類緊急事件處理程序， 對(duì)小區(qū)整體安全負(fù)有組織領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任；處理投訴及突發(fā) 事件需到現(xiàn)場(chǎng)；出席各類會(huì)議，并提交會(huì)議記錄；認(rèn)真 執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司有關(guān)規(guī)章制度，在實(shí)踐中不斷 提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)工作能力；不斷建立和完善 科學(xué)的運(yùn)作、監(jiān)督和考核體系，確保政令暢通，信息反 饋流暢管理工作高效；制定管理服務(wù)中心管理目標(biāo)和經(jīng) 營(yíng)方向，包括一系列規(guī)章制度和操作規(guī)程

32、，制定管理服 務(wù)中心全體員工的職責(zé)，并監(jiān)督實(shí)施；以身作則，關(guān)心 員工，為員工解決實(shí)際困難，豐富員工的業(yè)余文化生活， 最大限度地發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體管理服務(wù)中心員工的工作熱 情和責(zé)任感，增強(qiáng)集體凝聚力等。環(huán)境主管部：負(fù)責(zé)物業(yè)公共部位的環(huán)境清潔、綠 化維護(hù)、衛(wèi)生消殺、環(huán)保監(jiān)測(cè)、和居民委托的清潔服務(wù) 項(xiàng)目等。物業(yè)主管部：負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收、共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、更新及住戶委托的 維修服務(wù)項(xiàng)目等工作。行政主管部：負(fù)責(zé)辦理住戶入住手續(xù)、日常接待、 住戶信息收集與反饋及社區(qū)文化活動(dòng)的策劃、組織、實(shí) 施、特約服務(wù)等。以及負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)費(fèi)用的收繳和內(nèi) 部帳務(wù)管理。保安主管：主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)

33、行主管領(lǐng)導(dǎo)指 令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全管理和 服務(wù)工作；熟悉各位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)， 掌握治安區(qū)的安管工作規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)崗位的安 全防范；處理公正、言行文明，自己的缺點(diǎn)勇于改正， 虛心接受工作建議和意見；完成上級(jí)交辦的其它臨時(shí)任 務(wù)。（二）員工考核考核辦法總則（1）為建立正常的員工考核制度，調(diào)動(dòng)員工的積極 性，真實(shí)地反映員工的工作能力、工作表現(xiàn)，切實(shí)地把工作表現(xiàn)和工資待遇結(jié)合起來，特制訂本辦法。（2）辦法適用于經(jīng)公司聘用的管理處全體員工，各 部門可根據(jù)本辦相應(yīng)地制定各部門的員工考核辦法，但 不得超越本辦法之基本原則，且須將考核方法之內(nèi)容報(bào) 總經(jīng)辦/人力資源中

34、心審批方可執(zhí)行，總經(jīng)辦/人力資源 中心并將監(jiān)督該考核過程。（3）考核包括試用期考核、年度考核兩種。（4）考核之基本內(nèi)容見員工考核報(bào)告，員工考 核報(bào)告分主管級(jí)及以上級(jí)別人員適用和主管級(jí)以下級(jí) 別人員適用兩種。（5）員工的考核資料將存入個(gè)人檔案，并作為以后 獎(jiǎng)懲晉升之有關(guān)依據(jù)。*試用期考核（一）員工試用期將滿時(shí)，由員工所屬部門為員工作 試用期考核，填寫員工考核報(bào)告，并簽署轉(zhuǎn)正意見及 填寫員工之優(yōu)、缺點(diǎn)。（二）試用期考核一般由員工之直屬上司進(jìn)行考核， 并由部門主管確認(rèn)，也可由部門主管直接安排考核人進(jìn) 行考核。（三）所有的試用期考核由部門主管簽字確認(rèn)后報(bào)總 經(jīng)辦/人力資源中心審核再報(bào)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)轉(zhuǎn)正。

35、（四）試用期轉(zhuǎn)正未獲批準(zhǔn)，如未延長(zhǎng)試用期者將視 為試用期終止合同，如延長(zhǎng)試用期者，待延長(zhǎng)之試用期 滿后再作試用期考核，如仍未獲批準(zhǔn)轉(zhuǎn)正，將作試用期 終止合同處理。*年度考核（一）年度考核原則上安排在年度末或下年度初進(jìn) 行；（二）年度考核中群眾評(píng)價(jià)部分采取不記名評(píng)分方 式，如對(duì)被評(píng)價(jià)人不了解可不作評(píng)分，群眾評(píng)價(jià)部分將 去掉一個(gè)最高分和一個(gè)最低分；（三）員工自我評(píng)價(jià)分如超出領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)分和群眾評(píng)價(jià) 分之平均數(shù)正負(fù)5分以上，員工自我評(píng)價(jià)分將不被承認(rèn)， 并相應(yīng)調(diào)整為領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)分和群眾評(píng)價(jià)分之平均數(shù)；（四）各項(xiàng)考核分?jǐn)?shù)比例構(gòu)成如下：領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)分占總分的50%；自我評(píng)價(jià)分占總分的10%；群 眾評(píng)價(jià)分占總分的40%

36、。（五）員工考核分?jǐn)?shù)如低于50分，管理處將對(duì)該員 工的工作能力及工作表現(xiàn)再作評(píng)估，考慮其現(xiàn)職工作的 勝任程度，并視情況作出調(diào)整或作出解聘安排；第六部分檔案資料的建立與管理根據(jù)國(guó)家檔案法和檔案管理規(guī)定，為進(jìn)一步提高管 理處文檔管理工作的質(zhì)量和管理水平，確保文檔的完整 與安全，應(yīng)作好如下工作：一、檔案資料建立與管理的相關(guān)規(guī)定管理處文檔管理員專職負(fù)責(zé)管理處所有文件（通 知、規(guī)定、公函、總結(jié)、報(bào)告、通報(bào)、會(huì)議紀(jì)要等及資 料（技術(shù)圖紙、說明書、手冊(cè)、聲像、員工檔案、市府法 規(guī)、車輛檔案等）的收集、存檔和保管工作，做到資料系 統(tǒng)、準(zhǔn)確、完整。保密級(jí)文件由資料管理員妥善保管，不得散播其 內(nèi)容，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，

37、任何人不得翻閱、復(fù)印、或帶離 辦公室。文件資料存檔時(shí)要進(jìn)行合理分類，做到標(biāo)識(shí)清楚， 查找方便，并注明保存期限。定期檢查存檔文件，過期的文件資料，經(jīng)管理處 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，做銷毀處理。管理處購(gòu)置的重要設(shè)備到貨時(shí)，會(huì)同有關(guān)部門， 檢查驗(yàn)收說明等材料，并及時(shí)歸檔。管理處各項(xiàng)活動(dòng)拍攝的照片、聲像材料，必須在 活動(dòng)結(jié)束后一周內(nèi)整理完整，注明時(shí)間、地點(diǎn)、來賓姓 名、活動(dòng)內(nèi)容，交資料室保存。政府往來文件、公司下發(fā)的文件須按類別及時(shí)存 檔，保證資料的完整性。管理處內(nèi)部發(fā)文須由資料員對(duì)格式、方法等方面 進(jìn)行審核，編發(fā)文號(hào)，并在電腦內(nèi)保存后，交部門經(jīng)理 批準(zhǔn)，方可按規(guī)定發(fā)送，同時(shí)發(fā)文原件由資料室存檔。文件、資料的借閱

38、須按公司有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行， 由資料員負(fù)責(zé)完善借閱手續(xù)。二、檔案資料建立與管理的內(nèi)容管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時(shí)，應(yīng)將業(yè)戶的個(gè)人資 料、報(bào)修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一檔。業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。管理處在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改。權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容: 入住通知書，入住手續(xù)書，業(yè)主使用公約，裝修管理協(xié)議，房屋驗(yàn)收表，入住手續(xù)資料簽收單，產(chǎn)權(quán)清單， 租賃清單，合同復(fù)印件，權(quán)證復(fù)印件，有關(guān)業(yè)戶其他資 料

39、，業(yè)主信息表，報(bào)修項(xiàng)目表，服務(wù)項(xiàng)目表，保管鑰匙 委托書，代辦服務(wù)委托書，安全責(zé)任書每月由經(jīng)理將上 述資料進(jìn)行檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補(bǔ)齊。三、權(quán)籍管理=經(jīng)理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況，負(fù) 責(zé)業(yè)戶資料的收集,并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手 冊(cè)中，管理手冊(cè)要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的 變更情況;能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方 式。物業(yè)管理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè)，并輸入 計(jì)算機(jī).產(chǎn)權(quán)清冊(cè)內(nèi)容房屋類型，使用面積、建筑面積，土地分?jǐn)偯娣e， 使用情況附設(shè)，設(shè)施情況車庫(kù)使用情況租賃清冊(cè)內(nèi)容，租賃戶姓名，租賃時(shí)間，房屋地址， 內(nèi)部裝修情況經(jīng)理每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系

40、 統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情況。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次 抽查業(yè)戶接待的管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范 或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè) 戶接待整改。第七部分 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一、承接查驗(yàn)新源仁和房地產(chǎn)股份有限公司和香悅曦城物業(yè)服務(wù) 企業(yè)有限公司，各方各自指定一位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)移交接管事 宜，步驟如下：承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)備工作小區(qū)物業(yè)資料的承接查驗(yàn)物業(yè)保修工作管理藍(lán)色收獲家園小區(qū)接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)住宅接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)公共設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主（住戶）入住管理商辦樓的入住管理工程完善和工程遺留的處理規(guī)定業(yè)主（住戶）入住前準(zhǔn)備工作承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)備工作二、物業(yè)承

41、接查驗(yàn)前的工作成立“香悅曦城管理服務(wù)中心”。雙方委托管理 合同簽訂后即提前介入管理。擬派管理服務(wù)中心經(jīng)理、 物業(yè)管理員和工作技術(shù)人員到位，其他管理人員分步到 崗，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。成立“香悅曦城管理服務(wù)中心”驗(yàn)收小組。工程 技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，了解住宅小區(qū)工程所有設(shè)備設(shè)施， 熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、煤、管道、強(qiáng)、弱電 線路，智能化設(shè)備的安裝位置及走向及存在問題；填寫 有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快解決。（1）移交接和收驗(yàn)遺留問題統(tǒng)計(jì)表（2）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表（3）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表（4）工程設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表（5）承接查驗(yàn)驗(yàn)收進(jìn)入公司制訂的“物業(yè)

42、驗(yàn)收程序”三、物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)索取的資料產(chǎn)權(quán)資料1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件2）用地批準(zhǔn)文件3）建筑許可證照4）拆遷安置資料5）房地產(chǎn)平面圖技術(shù)資料1）竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套竣工圖）2）地質(zhì)勘察報(bào)告3）工程合同及開、竣工報(bào)告4）工程預(yù)決算5）施工圖會(huì)審記錄6）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）7）隱蔽工程驗(yàn)收簽證8）沉降觀察記錄9）竣工驗(yàn)收證明書10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書，材料及設(shè)備供應(yīng)商資料11）新材料、構(gòu)配件的簽定合格證書12）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢查合格證書13）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告14）供水、供暖的試壓報(bào)告15

43、）園林綠化圖及其清樣16）設(shè)備清單、安裝高度記錄、使用注意事項(xiàng)說明、質(zhì) 保書和保修單17）有關(guān)工程部項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件四、物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.主體結(jié)構(gòu)1）地基沉降不得超過允許的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu) 開裂或毗鄰房屋的損壞。2）房屋的主體結(jié)構(gòu)無論是鋼筋混凝土還是磚石、木結(jié)構(gòu)， 變形、裂縫都不能超過國(guó)標(biāo)規(guī)定3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂 縫。4）木結(jié)構(gòu)應(yīng)給點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件 的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī) 定。5）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的 有先規(guī)定。6）外墻不得滲水屋面與樓地面1）各類屋面必須符合屋面

44、工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān) 規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲水。2）平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位 應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。3）陽臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、 檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。4）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整， 不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平 整、接縫均勻順直，無缺校掉角。5）衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng) 符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。6）木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。裝修1）鋼木門窗應(yīng)安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活， 零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗 縫隙適

45、度。2）進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層 外窗、樓層公共走道富、進(jìn)戶門的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露 釘帽，與基層必須打牢。4）門窗玻璃應(yīng)安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。5）抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直， 無缺校掉角。7）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏劇現(xiàn)象。電氣1）電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。 導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。 采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié) 構(gòu)和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間 和對(duì)

46、地絕緣電阻不得小于IMQ/KV。2）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全， 接觸良好，位置正確。4）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻 值必須符合電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引 機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī) 范的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈 敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄 及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。6）對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或 被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視 共用天線。7）除上

47、述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性低壓電器裝置規(guī) 程的有關(guān)要求。水、衛(wèi)、消防、采暖1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試 驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn) 收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。2）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。3）衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超高 壓sin，并不應(yīng)使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接 口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢 固、部件齊全、制動(dòng)靈活。5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)。6）消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑 設(shè)計(jì)防火現(xiàn)嫩要求。并且有消防

48、部門檢驗(yàn)合格簽證。7）采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。8）鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝乎正了配件齊全，不得 有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須 有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。9）爐排必須進(jìn)行12小時(shí)以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排 與爐鐵之間不得再相摩像且無雜音、不跑偏、不凸起、 不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。10）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、 可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。11）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝乎正、 啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。12）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工 程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于 維修，

49、管架、支架、吊架應(yīng)牢固。13）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防 腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī) 定。14）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減 震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。15）經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、 機(jī)械性能及采曖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。附屬工程及其他1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）、設(shè)置、管道 坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。管道 應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。2）化糞池應(yīng)接排滿量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出 水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有 足夠坡度，一但不

50、應(yīng)超過兩個(gè)彎。3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面 不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān) 規(guī)定。6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道 應(yīng)暢通，無阻塞物。7）單體工程必須做到工完料冷地清， 臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室 內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。8）群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè) 施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。五、物業(yè)接管驗(yàn)收的注意事項(xiàng)與問題解決香悅曦城物業(yè)有限公司對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職 能，指定專人做好協(xié)調(diào)工作。對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)

51、并書面告知建設(shè)單 位，協(xié)調(diào)解決問題的路徑。對(duì)一時(shí)無法解決的問題，提 請(qǐng)建設(shè)單位給予業(yè)主承諾，對(duì)建設(shè)單位應(yīng)該解決而尚未 解決的問題，以書面形式交建設(shè)單位備案，對(duì)嚴(yán)重影響 業(yè)主生活的急修項(xiàng)目，我司現(xiàn)場(chǎng)維修人員應(yīng)予以解決并 積極建議建設(shè)單位核準(zhǔn)。六、入住管理1入住管理的準(zhǔn)備“香悅曦城”管理服務(wù)中心正式成立后，管理服務(wù) 中心經(jīng)理根據(jù)公司策劃編寫的“香悅曦城”物業(yè)管理 服務(wù)方案，編寫入住工作方案。入住工作方案的內(nèi)容 包括以下部分：核實(shí)“香悅曦城”物業(yè)管理服務(wù)方案中擬定的 各類人員配備情況；根據(jù)“香悅曦城”的實(shí)際情況和香悅曦城”物 業(yè)管理服務(wù)方案中對(duì)住宅區(qū)管理的要求以及要達(dá)到 的標(biāo)準(zhǔn)，擬訂香悅曦城”入住后

52、在加強(qiáng)治安，車輛 管理，垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施。擬訂辦公用房和相關(guān)區(qū)域的裝修方案。擬訂物品米購(gòu)計(jì)劃。制訂入住流程2.準(zhǔn)備入住資料根據(jù)香悅曦城”實(shí)際情況編寫住戶手冊(cè)、物業(yè) 使用禁止行為。2）公布國(guó)家頌布國(guó)家居住物業(yè)管理?xiàng)l例并結(jié)合 實(shí)際編寫“香悅曦城”室內(nèi)二次裝修管理規(guī)定、裝 修管理規(guī)定和臨時(shí)用電管理規(guī)定。3）協(xié)助開發(fā)商編制管理規(guī)約。入住管理的實(shí)施在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，貫徹四種服務(wù)，即：面對(duì) 面、零距離的親情服務(wù)；規(guī)范禮貌的禮儀服務(wù)；熱情主 動(dòng)的溫馨服務(wù)；事先告知的誠(chéng)信服務(wù)。1）憑業(yè)主有效資料，熱情主動(dòng)一次完成入住手續(xù)，準(zhǔn) 確率100%；向業(yè)主宣傳介紹小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和裝 修房屋的

53、禁止行為，業(yè)主知曉率100%。2）制作統(tǒng)一標(biāo)識(shí)和小區(qū)管理規(guī)章制度，設(shè)置在小區(qū)醒 目位置，迎接業(yè)主的入住。3）設(shè)立入住服務(wù)“窗口”，一條龍辦理入住手續(xù)，無 休息時(shí)間隨到隨辦，高效便捷。4）向業(yè)主宣傳企業(yè)宗旨、質(zhì)量方針、小區(qū)管理規(guī)章等。5）向業(yè)主系統(tǒng)介紹裝修過程中的注意事項(xiàng)，做到事先告知裝修禁止行為，并與業(yè)主簽訂物業(yè)裝修管理 合同和裝修人員責(zé)任書。6）陪同業(yè)主驗(yàn)收房屋及其設(shè)備、設(shè)施。業(yè)主驗(yàn)收合格 后，再辦理和移交房屋各類鑰匙。入住流程圖：驗(yàn)證一一發(fā)放資料一一交費(fèi)一一鑰匙發(fā)放驗(yàn)房（1）驗(yàn)證1）開發(fā)商發(fā)出的入住通知單原件、購(gòu)房或租賃合同 復(fù)印件一份。2）業(yè)主及家庭成員（或同住人）身份證復(fù)印件一份。3）

54、業(yè)主及家庭成員（或同住人）一寸照片一張。（2）資料發(fā)放與保管1）發(fā)給住戶保存的資料2）住戶手冊(cè)3）管理規(guī)約4）居住物業(yè)管理?xiàng)l例5）“香悅曦城”二次裝修管理規(guī)定6）收費(fèi)項(xiàng)目一覽表（3）發(fā)給業(yè)主填寫并需回收的資料1）管理規(guī)約：經(jīng)開發(fā)商、業(yè)主和管理公司簽約后，三方各留一份。2）業(yè)主家庭情況登記表3）裝修申請(qǐng)表：住戶申請(qǐng)裝修時(shí)填寫，原件由管理公司存檔。（4）物業(yè)管理公司按業(yè)主（住戶）的棟號(hào)和房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，檔案中包括1）入住驗(yàn)房表2）業(yè)主家庭情況登記表3）裝修申請(qǐng)表（5）交費(fèi)1）按入住通知單發(fā)出的日期為準(zhǔn)收費(fèi)2）首付一年物業(yè)管理費(fèi)3）按政府規(guī)定交納物業(yè)維修基金4）按有關(guān)部門規(guī)定交納的其他費(fèi)用（6）鑰

55、匙發(fā)放（7）驗(yàn)房：按本公司房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行:保修工作流程：驗(yàn)房一一申報(bào)一一維修一一驗(yàn)收（8）驗(yàn)房住戶領(lǐng)取鑰匙后，在物業(yè)管理員陪同下，對(duì)室內(nèi)項(xiàng) 目逐一進(jìn)去驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，雙方簽定“業(yè)主（住戶） 入住驗(yàn)房表”，驗(yàn)收合格，住戶交此表回管理服務(wù)中心 存檔；驗(yàn)收不合格時(shí)：a）業(yè)主（住戶）必須三日內(nèi)交此表回管理服務(wù)中心， 由管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)聯(lián)系或安排維修事宜；b）超過三日且房屋在保修期限內(nèi)，住戶未申請(qǐng)裝修 情況下，若外墻和樓板滲水等質(zhì)量問題仍屬保修， 房間內(nèi)易損壞如燈泡、水龍頭等則由業(yè)主（住戶） 負(fù)責(zé)。（9）申報(bào)保修a）住戶從領(lǐng)取鑰匙之日起三天之內(nèi)，憑“業(yè)主（住 戶）入住驗(yàn)房表”到管理服務(wù)中心，

56、由主管房管 員在“保修登記表”上登記；b）“保修登記表”上須明確住戶預(yù)約時(shí)間，聯(lián)系電 話等；c）物業(yè)服務(wù)人員在預(yù)約時(shí)間內(nèi)，及時(shí)填寫“派工單” 委派管理服務(wù)中心工程維修人員或通知施工單位 進(jìn)行維修。（10）維修a）大中修、小修由管理服務(wù)中心通知開發(fā)單位負(fù)責(zé) 維修，急修由管理公司派人維修；b）住戶必須在場(chǎng)（11）驗(yàn)收住戶、房管員和維修人員三方到場(chǎng)驗(yàn)收，并簽字認(rèn) 可。七、裝修管理設(shè)立專職裝修指導(dǎo)員，注重把好“三個(gè)關(guān)口”（即宣 傳關(guān)、入口關(guān)、管理關(guān)），對(duì)“人、物、聲”（即裝修人 員、物業(yè)外貌和建筑結(jié)構(gòu)、噪聲）的裝修全過程實(shí)施長(zhǎng) 效管理，控制房屋裝修違章行為的發(fā)生，確保房屋結(jié)構(gòu) 不受損壞、相鄰業(yè)主不受影

57、響和房屋外貌完好。A業(yè)主房屋裝修力爭(zhēng)做到“二無”和“二統(tǒng)一”無 有礙觀瞻的防盜網(wǎng)和窗罩、無違章搭建；統(tǒng)一空調(diào)外機(jī) 位置，統(tǒng)一脫排墻孔位置。注重把好“三個(gè)關(guān)口”。a）把好宣傳關(guān)。在業(yè)主看房時(shí)，管理服務(wù)中心接待 人員必須事先告知房屋裝修時(shí)的注意事項(xiàng)。在業(yè)主辦理 進(jìn)戶手續(xù)時(shí)，裝修指導(dǎo)員應(yīng)再次強(qiáng)調(diào)，并指導(dǎo)業(yè)主裝修， 確保裝修注意事項(xiàng)戶戶知曉、人人明白。b）把好入口關(guān)。在業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，小區(qū)門 崗保安必須對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修人員、裝修材料和裝修器 具時(shí)刻注意，防止有違章裝修的苗子發(fā)生。c）把好管理關(guān)。加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理，實(shí)施裝修 許可證、施工人員出入證和裝修人員責(zé)任書的“二 證一書”制度。B根據(jù)小區(qū)

58、物業(yè)房型制作一戶一圖，標(biāo)明承重墻體 等，明確裝修注意事項(xiàng)。C請(qǐng)業(yè)主提供裝修方案，由裝修指導(dǎo)員經(jīng)審核后發(fā) 放裝修許可證。與裝修施工隊(duì)簽訂責(zé)任書，辦理裝修人 員臨時(shí)出入證。D加強(qiáng)裝修過程的監(jiān)管，實(shí)施“全程管理”。對(duì)裝修 指導(dǎo)員實(shí)施違章裝修責(zé)任追溯制。八、“香悅曦城”的日常管理物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、 經(jīng)營(yíng)、服務(wù)于一體的有償服務(wù)，是一種服務(wù)性行業(yè)。我 司在“香悅曦城”的物管其性質(zhì)也比較明確，主要是“服 務(wù)性”的。寓管理一一對(duì)小區(qū)的日常事務(wù)性管理，亦即 是對(duì)人、事、物的管理、經(jīng)營(yíng)一一小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)、會(huì)所 內(nèi)康體設(shè)施，為業(yè)/租戶提供有償服務(wù)等。具體概括為: 目標(biāo)管理、總體物業(yè)管理設(shè)想

59、、日常物業(yè)管理方式、四 項(xiàng)基本管理工作的落實(shí)（保安管理、工程管理、清潔管 理、園林綠化管理）和經(jīng)營(yíng)宗旨。保安管理硬件方面：依靠各種設(shè)備一一小區(qū)配置的設(shè)備、工 具一一管理處配置的保安器材一一采取各種保安措施。 軟件方面是建立在住戶卡或業(yè)主卡制度的基礎(chǔ)上。住戶 憑住戶卡或業(yè)主卡進(jìn)入小區(qū)，是確保小區(qū)安全的保障。 對(duì)裝修及施工人員憑證出入小區(qū)區(qū)域，沒有臨時(shí)出/入證 者不得放行，禁止各類修補(bǔ)、收買破爛，推銷人員或閑 雜人員出入。做到“盤查”嚴(yán)、管理嚴(yán)。從而維護(hù)小區(qū) 正常的交通秩序，制止外來人員的干擾、騷擾，確保小 區(qū)附屬設(shè)備、公共場(chǎng)所等不受人為損壞、破壞，盡可能 減少人為因素造成的損失。我處擬想“香悅曦

60、城”的保 安工作劃分為：禮儀崗、巡邏崗、固定崗。防止和終止 任何危及或影響小區(qū)業(yè)/租戶的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的 行為與因素。崗位的設(shè)置大門崗：負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出車輛的指引或外來人員的 咨詢。巡邏崗：監(jiān)控中心及區(qū)內(nèi)定點(diǎn)崗位，實(shí)行24 小時(shí)值班并作記錄，發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象，即時(shí)通知巡邏人員 到現(xiàn)場(chǎng)查詢處理。巡邏保安員要及時(shí)勸喻各種不當(dāng)行為， 糾正亂停/放的車輛，保障消防通道的通暢，保持管理區(qū) 范圍內(nèi)的秩序，如發(fā)現(xiàn)異常情況，還應(yīng)及時(shí)向監(jiān)控中心 報(bào)告，由監(jiān)控中心協(xié)調(diào)處理。巡邏人員巡視時(shí)，還應(yīng)對(duì) 公共設(shè)備、消防設(shè)施的外觀是否完好進(jìn)行檢查，填寫巡 查記錄表，發(fā)現(xiàn)時(shí)，及時(shí)通知管理處負(fù)責(zé)人。2）日常保安管理主要包括消防管理與