龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則

1、龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則第一章 總則第一條 為規(guī)范社區(qū)股份合作公司集體用地（以下簡稱“集體用地”）開發(fā)和交易行為，引導(dǎo)社區(qū)科學(xué)、集約、高效利用集體用地，保障社區(qū)股份合作公司及股東的合法權(quán)益，根據(jù)關(guān)于印發(fā)深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定的通知（深府2011198號）、深圳市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法的通知（深府辦20131號）、關(guān)于印發(fā)龍崗區(qū)進(jìn)一步加強(qiáng)股份合作公司重大事項(xiàng)監(jiān)管暫行辦法的通知（深龍府辦201121號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條 本細(xì)則適用于龍崗區(qū)城市化進(jìn)程中由原

2、行政村、自然村兩級集體經(jīng)濟(jì)組織改制組建的社區(qū)股份合作公司及其下屬分公司、子公司、控股公司，以及其他尚未改制的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。本細(xì)則所稱社區(qū)股份合作公司（或公司）均包含上述單位。第三條 本細(xì)則所稱集體用地是指社區(qū)股份合作公司所屬的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、拆遷安置返還用地等集體可用土地。第四條 本細(xì)則所稱集體用地開發(fā)和交易項(xiàng)目包括：集體用地自主開發(fā)（含自主實(shí)施城市更新）、集體用地合作開發(fā)（含作價入股）、集體用地參與城市更新、集體用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、集體用地使用權(quán)抵償債務(wù)等項(xiàng)目。（一）集體用地自主開發(fā)（含自主實(shí)施城市更新）項(xiàng)目是指社區(qū)股份合作公司自主規(guī)

3、劃、投資、建設(shè)、運(yùn)營并自行組織實(shí)施的集體用地開發(fā)建設(shè)和城市更新項(xiàng)目。（二）集體用地合作開發(fā)（含作價入股）項(xiàng)目是指社區(qū)股份合作公司通過引進(jìn)其他市場主體合作開發(fā)或以土地作價入股共同成立公司等方式實(shí)施涉及集體用地但不屬于城市更新范圍內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目。（三）集體用地參與城市更新項(xiàng)目是指社區(qū)股份合作公司以其在城市更新項(xiàng)目內(nèi)的集體用地及地上附著物，參與城市更新合作改造的項(xiàng)目。（四）集體用地使用權(quán)及集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目是指社區(qū)股份合作公司對外轉(zhuǎn)讓集體用地，以及轉(zhuǎn)讓涉及社區(qū)集體用地的公司（以下簡稱“集體用地項(xiàng)目公司”）全部或部分股權(quán)的交易項(xiàng)目（含城市更新項(xiàng)目）。第五條 集體用地開發(fā)和交易應(yīng)遵循民主決策、市

4、場運(yùn)作、公開公平、依法合規(guī)的原則，以確保集體資產(chǎn)的保值增值和維護(hù)公司全體股東的合法權(quán)益為前提，鼓勵有實(shí)力、有條件的社區(qū)股份合作公司自主開發(fā)集體用地或自主實(shí)施城市更新項(xiàng)目。第六條 集體用地開發(fā)和交易所得資金收入按不低于該項(xiàng)土地和地上附著物資產(chǎn)評估值列作公司公積金，用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、公共設(shè)施建設(shè)、股東社保支出等公共支出。第七條 集體用地開發(fā)和交易項(xiàng)目應(yīng)經(jīng)公司董事會、集體資產(chǎn)管理委員會（以下簡稱“集資會”）、股東代表大會表決通過（參與城市更新的，還需滿足深圳市城市更新實(shí)施細(xì)則等相關(guān)規(guī)定，下同），報街道辦審查同意后，循有關(guān)程序辦理相關(guān)開發(fā)建設(shè)或交易手續(xù)，具體操作流程按本細(xì)則相關(guān)規(guī)定辦理。街道辦應(yīng)在審查同意

5、后15日內(nèi)將審查情況及相關(guān)資料抄報區(qū)國資委。第八條 城市更新項(xiàng)目中集體用地面積占城市更新項(xiàng)目用地總面積超過20%，或改造前城市更新項(xiàng)目中集體物業(yè)面積占城市更新項(xiàng)目物業(yè)總面積超過1/3的（即社區(qū)股份合作公司對項(xiàng)目具有主動權(quán)），應(yīng)通過公開招、拍、掛或競爭性談判方式選擇合作方，同時按照本細(xì)則第十五條規(guī)定辦理。未達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)的（即社區(qū)股份合作公司對項(xiàng)目不具有主動權(quán)），可不通過公開招、拍、掛或競爭性談判選擇合作方，相關(guān)資產(chǎn)處置程序參照本細(xì)則第十七條規(guī)定辦理。第九條 對于關(guān)于印發(fā)龍崗區(qū)進(jìn)一步加強(qiáng)股份合作公司重大事項(xiàng)監(jiān)管暫行辦法的通知（深龍府辦201121號）出臺前（即2011年4月12日前），社區(qū)股份合作

6、公司已簽訂合作協(xié)議并經(jīng)過公司股東代表大會審議通過的集體用地合作開發(fā)和參與城市更新項(xiàng)目，不違反土地及城市更新相關(guān)法律、政策規(guī)定且能夠保障社區(qū)集體利益的，可以不重新選擇合作方，公司本著誠信原則在項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或城市更新單元規(guī)劃批復(fù)后，履行資產(chǎn)評估、項(xiàng)目公示和街道辦審查等合作開發(fā)程序；對于違反土地或城市更新相關(guān)法律、政策規(guī)定的，由區(qū)規(guī)劃國土或城市更新部門依法處置。第十條 龍崗區(qū)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)股份合作公司之間、同一公司內(nèi)部以及社區(qū)股份合作公司與區(qū)屬國有企業(yè)之間的集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目，可在履行完公司內(nèi)部決策程序和本細(xì)則相關(guān)民主決策規(guī)定后進(jìn)行協(xié)議合作。第二章 集體用地自主開發(fā)（含自主實(shí)施城市更新）

7、項(xiàng)目辦理程序第十一條 社區(qū)股份合作公司集體用地自主開發(fā)（含自主實(shí)施城市更新）項(xiàng)目應(yīng)遵循下列步驟程序：（一）項(xiàng)目論證。1.公司應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究，形成可行性分析報告，主要內(nèi)容包括項(xiàng)目初步規(guī)劃和設(shè)計(jì)、項(xiàng)目公共配套設(shè)施、項(xiàng)目投資估算與資金籌措、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排等相關(guān)情況。2.將項(xiàng)目主要事項(xiàng)在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于15日。公示內(nèi)容包括項(xiàng)目基本情況、可行性分析報告、項(xiàng)目投資測算、資金來源、項(xiàng)目預(yù)期收益等。3.項(xiàng)目論證情況和公示情況報街道辦審查。集體用地自主開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)按土地規(guī)劃建設(shè)相關(guān)規(guī)定完善公共配套項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。（二）民主決策。1.召開公司董事會、集資會對項(xiàng)目可行性及相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行表決。

8、2.召開公司股東代表大會或項(xiàng)目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對項(xiàng)目可行性及相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行表決。表決時須按相關(guān)法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的特別決議程序通過。（三）街道辦審查。社區(qū)股份合作公司在項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或更新單元規(guī)劃批復(fù)后，將項(xiàng)目整體資料報街道辦審查。（四）抄報區(qū)國資委。街道辦在審查同意后15日內(nèi)將審查情況及相關(guān)資料抄報區(qū)國資委。第十二條 集體用地自主開發(fā)（含自主實(shí)施城市更新）項(xiàng)目報街道辦審查應(yīng)提交下列資料：（一）項(xiàng)目審查或備案申請報告（內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本情況、公司內(nèi)部對項(xiàng)目的表決情況、其他須說明的情況）。（二）龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司重大事項(xiàng)登記表。（三）項(xiàng)目可行性分析報告

9、。（四）張榜公示的照片。（五）公司董事會、集資會、股東代表大會決議；項(xiàng)目涉及居民小組一級分公司、子公司的，須提交其股東會議決議。（六）項(xiàng)目范圍內(nèi)公司集體用地及地上附著物權(quán)屬證明資料或能夠證明權(quán)屬的其他相關(guān)資料及現(xiàn)場照片。（七）建設(shè)用地規(guī)劃許可證或更新單元規(guī)劃批復(fù)文件。（八）街道辦認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。第三章集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目辦理程序第十三條 社區(qū)股份合作公司集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)遵循下列步驟程序：（一）項(xiàng)目論證。對計(jì)劃實(shí)施的集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，形成項(xiàng)目可行性分析報告，主要內(nèi)容包括項(xiàng)目初步規(guī)劃和設(shè)計(jì)、項(xiàng)目投資測算與資金籌集及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排等相關(guān)情況。（二）選擇意向合作方。

10、公司董事會應(yīng)按照公開、公平、公正原則，選擇有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、有信譽(yù)、有資質(zhì)的意向合作方并簽訂合作意向書。合作意向書應(yīng)按社區(qū)股份合作公司章程規(guī)定的特別決議程序通過，報街道辦審查同意后簽訂。意向合作方應(yīng)符合的資質(zhì)條件：1.具備房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資質(zhì)和成功經(jīng)驗(yàn)；2.凈資產(chǎn)規(guī)模在人民幣1億元以上，且負(fù)債率不高于50%，資產(chǎn)質(zhì)量好；3.具有良好的誠信記錄與經(jīng)營業(yè)績。合作意向書應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.意向合作方交納合作意向保證金。保證金按項(xiàng)目中集體用地面積計(jì)算，每萬平方米交納500萬元人民幣，并明確合作意向保證金的管理處置事項(xiàng)；意向合作方通過程序選定為合作方的，合作意向保證金轉(zhuǎn)為履約保證金，如合作協(xié)議約定的履約保證

11、金大于合作意向保證金的，差額部分由合作方補(bǔ)足。2.項(xiàng)目前期費(fèi)用承擔(dān)。社區(qū)股份合作公司和意向合作方應(yīng)明確辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證等項(xiàng)目前期費(fèi)用承擔(dān)事項(xiàng)，項(xiàng)目費(fèi)用包括但不限于項(xiàng)目立項(xiàng)過程中的可研、測繪、查丈、規(guī)劃設(shè)計(jì)編制等費(fèi)用，項(xiàng)目費(fèi)用按照項(xiàng)目開展有效費(fèi)用票據(jù)金額加適當(dāng)利潤比例的原則由雙方議定。3.約定合作期限。對于合作意向書簽訂后2年內(nèi)未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，雙方意向合作關(guān)系自動解除，社區(qū)股份合作公司另行引進(jìn)新的意向合作方。4.約定意向合作方在同等條件下享有項(xiàng)目合作優(yōu)先權(quán)。（三）辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。社區(qū)股份合作公司自行或委托意向合作方循程序到相關(guān)部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。委托意向合作方辦理

12、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，在項(xiàng)目公開招、拍、掛或競爭性談判選定合作方時，在同等條件下，意向合作方享有項(xiàng)目合作優(yōu)先權(quán)；意向合作方通過程序未被選定為項(xiàng)目合作方的，項(xiàng)目前期費(fèi)用由社區(qū)股份合作公司承擔(dān)，且雙方應(yīng)約定在該項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)后社區(qū)股份合作公司方予支付上述費(fèi)用。（四）項(xiàng)目資產(chǎn)評估。1.在項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，聘請有資質(zhì)、有信譽(yù)的中介機(jī)構(gòu)對擬合作開發(fā)的集體用地按建設(shè)用地規(guī)劃許可條件進(jìn)行資產(chǎn)評估，將資產(chǎn)評估結(jié)果在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于10日。2.資產(chǎn)評估報告和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決。4.召開公司股東代表大會或項(xiàng)目所涉及的居民小組一級分公司、子

13、公司股東會議對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決確認(rèn)。（五）制定合作招商方案。1.公司應(yīng)按照實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)保值增值的原則，根據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果和項(xiàng)目實(shí)際情況制定合作招商方案。合作招商方案應(yīng)包括土地狀況、資產(chǎn)評估結(jié)果、采取公開招、拍、掛或競爭性談判方式引進(jìn)合作方、合作方應(yīng)符合的資質(zhì)條件、合作方式、利益分配、社區(qū)利益保障及增值（指合作分成比例、合作分成加固定分利或固定分利，下同）、履約保證金（工業(yè)項(xiàng)目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米500萬元；商住項(xiàng)目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米1000萬元）、決策和實(shí)施程序等內(nèi)容，并在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于15日。2.合作招商方案和公示情況報街道辦審

14、查。3.召開公司董事會、集資會對合作招商方案進(jìn)行表決。4.召開公司股東代表大會或項(xiàng)目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對合作招商方案進(jìn)行表決，表決時須按相關(guān)法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的特別決議程序通過。（六）引進(jìn)合作方。1.公告合作招商信息。合作招商方案相關(guān)信息應(yīng)在深圳特區(qū)報、深圳商報、深圳僑報任一平面媒體及區(qū)政府采購中心、區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)網(wǎng)或區(qū)政府認(rèn)可的其他交易服務(wù)平臺上公告，公告及報名時間不得少于20日。2.采用公開招、拍、掛或競爭性談判引進(jìn)合作方的，應(yīng)在區(qū)政府采購中心或區(qū)政府認(rèn)可的其他交易服務(wù)平臺按相應(yīng)規(guī)定程序進(jìn)行。3.在同等條件下，意向合作方享有項(xiàng)目合作優(yōu)先權(quán)。4.項(xiàng)目公示。

15、將合作主要事項(xiàng)（含公開招、拍、掛或競爭性談判情況）在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于15日。公示內(nèi)容包括合作方的基本情況、合作方式、利益分配及預(yù)期合作收益情況分析、社區(qū)利益保障及增值等。（七）競爭性談判方式引進(jìn)合作方的民主決策。1.召開公司董事會、集資會對競爭性談判及合作開發(fā)項(xiàng)目主要事項(xiàng)進(jìn)行表決。2.召開公司股東代表大會或項(xiàng)目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議，對競爭性談判及合作開發(fā)項(xiàng)目主要事項(xiàng)進(jìn)行表決。表決時股東代表大會、股東會議和全體個人股股東代表均須4/5（含）以上表決通過，并由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證和街道集體辦現(xiàn)場監(jiān)督。3.競爭性談判選定合作方時，在同等條件下意向合作方享有項(xiàng)目合作優(yōu)先

16、權(quán)。4.表決結(jié)束后，街道辦應(yīng)對競爭性談判選定主體進(jìn)行資格審查并出具批準(zhǔn)文件。（八）街道辦審查。社區(qū)股份合作公司在資產(chǎn)評估報告有效期內(nèi)將項(xiàng)目整體資料報街道辦審查。（九）簽訂合作協(xié)議。社區(qū)股份合作公司應(yīng)嚴(yán)格按照股東代表大會審議和街道辦審查通過的合作事項(xiàng)，與合作方簽訂合作協(xié)議。（十）抄報區(qū)國資委。街道辦在審查同意后15日內(nèi)將審查情況及相關(guān)資料抄報區(qū)國資委。第十四條 集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目報街道辦審查應(yīng)提交下列資料：（一）項(xiàng)目審查或備案申請報告（內(nèi)容包括項(xiàng)目基本情況、公司內(nèi)部對項(xiàng)目的表決情況、其他須說明的情況）。（二）龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司重大事項(xiàng)登記表。（三）張榜公示的照片。（四）公司董事會、集資會、

17、股東代表大會決議；項(xiàng)目涉及居民小組一級分公司、子公司的，須提交其股東會議決議。（五）公證機(jī)構(gòu)對公司股東代表大會或股東會議出具的公證書。（六）項(xiàng)目范圍內(nèi)公司集體用地權(quán)屬證明資料或能夠證明權(quán)屬的其他相關(guān)資料及現(xiàn)場照片。（七）建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（八）集體用地資產(chǎn)評估報告、項(xiàng)目可行性分析報告及合作招商方案。（九）合作意向書。（十）合作意向保證金收款票據(jù)及合作方履約保證金票據(jù)。（十一）通過公開招、拍、掛程序選擇合作方的，需提交合作項(xiàng)目在媒體上公告的公開招、拍、掛信息材料；合作方中標(biāo)等成交確認(rèn)文件、營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)信譽(yù)等相關(guān)文件；擬簽署的合作合同（協(xié)議）。（十二）通過競爭性談判方式選擇合作方的，需提交合作

18、項(xiàng)目在媒體上公告的競爭性談判信息材料；街道辦關(guān)于該項(xiàng)目競爭者（即合作方）的核準(zhǔn)文件；競爭性談判的相關(guān)證明文件，包括項(xiàng)目競爭者報名登記表、談判會議紀(jì)要、談判雙方和見證方簽到表及三方人員談判現(xiàn)場照片等；董事會、股東代表大會確認(rèn)談判選擇結(jié)果和合作事宜等決議材料；擬簽署的合作協(xié)議；合作方的營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)信譽(yù)等相關(guān)文件。（十三）街道辦認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。第四章 集體用地參與城市更新項(xiàng)目辦理程序第十五條 集體用地參與城市更新項(xiàng)目（具有主動權(quán)的）應(yīng)遵循下列步驟程序：（一）項(xiàng)目論證。對計(jì)劃實(shí)施的城市更新項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，形成項(xiàng)目可行性分析報告，主要內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目初步規(guī)劃和設(shè)計(jì)、測算成本費(fèi)用和項(xiàng)目利潤、項(xiàng)目

19、啟動至工程竣工驗(yàn)收各個階段的分析評價等相關(guān)情況。（二）選擇意向合作方。公司董事會應(yīng)按照公開、公平、公正原則，選擇有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、有信譽(yù)、有資質(zhì)的意向合作方并簽訂合作意向書。合作意向書應(yīng)按社區(qū)股份合作公司章程規(guī)定的特別決議程序通過，報街道辦審查同意后簽訂。意向合作方應(yīng)符合的資質(zhì)條件：1.具備房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資質(zhì)和成功經(jīng)驗(yàn)；2.凈資產(chǎn)規(guī)模在人民幣1億元以上，且負(fù)債率不高于50%，資產(chǎn)質(zhì)量好；3.具有良好的誠信記錄與經(jīng)營業(yè)績。合作意向書應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.意向合作方交納合作意向保證金。保證金按項(xiàng)目中集體用地面積計(jì)算，每萬平方米交納500萬元人民幣，并明確合作意向保證金的管理處置事項(xiàng)；意向合作方通過程序

20、選定為合作方的，合作意向保證金轉(zhuǎn)為履約保證金，如合作協(xié)議約定的履約保證金大于合作意向保證金的，差額部分由合作方補(bǔ)足。2.項(xiàng)目前期費(fèi)用承擔(dān)。社區(qū)股份合作公司和意向合作方應(yīng)明確辦理編制和報批城市更新單元規(guī)劃等項(xiàng)目前期費(fèi)用承擔(dān)事項(xiàng)，項(xiàng)目費(fèi)用包括但不限于項(xiàng)目立項(xiàng)過程中的可研、測繪、查丈、風(fēng)險評估、意愿征集、規(guī)劃設(shè)計(jì)、搬遷補(bǔ)償方案編制費(fèi)等，項(xiàng)目費(fèi)用按照項(xiàng)目開展有效費(fèi)用票據(jù)金額加適當(dāng)利潤比例原則由雙方議定。3.約定合作期限。對于合作意向書簽訂后2年內(nèi)未納入城市更新計(jì)劃、3年內(nèi)未取得城市更新單元規(guī)劃的項(xiàng)目，雙方意向合作關(guān)系自動解除，社區(qū)股份合作公司另行引進(jìn)新的意向合作方。4.約定意向合作方在同等條件下享有項(xiàng)

21、目合作優(yōu)先權(quán)。（三）編制和報批城市更新單元規(guī)劃。社區(qū)股份合作公司自行或委托意向合作方循程序到相關(guān)部門申報城市更新計(jì)劃和單元規(guī)劃。委托意向合作方申報城市更新計(jì)劃和單元規(guī)劃等事項(xiàng)的，在項(xiàng)目公開招、拍、掛或競爭性談判選定合作方時，在同等條件下，意向合作方享有項(xiàng)目合作優(yōu)先權(quán)；意向合作方通過程序未被選定為合作方，項(xiàng)目前期費(fèi)用由社區(qū)股份合作公司承擔(dān)，且雙方應(yīng)約定在該項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)后社區(qū)股份合作公司方予支付上述費(fèi)用。（四）項(xiàng)目資產(chǎn)評估。1.在項(xiàng)目取得更新單元規(guī)劃批復(fù)后，聘請有資質(zhì)、有信譽(yù)的中介機(jī)構(gòu)對擬合作開發(fā)的集體用地及地上附著物按城市更新單元規(guī)劃條件進(jìn)行資產(chǎn)評估，將資產(chǎn)評估結(jié)果在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少

22、于10日。2.資產(chǎn)評估報告和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決確認(rèn)。4.召開公司股東代表大會或項(xiàng)目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決確認(rèn)。（五）制定合作招商方案。1.公司應(yīng)按照實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)保值增值的原則，根據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果和項(xiàng)目實(shí)際情況制定合作招商方案。合作招商方案應(yīng)包括土地物業(yè)狀況、資產(chǎn)評估結(jié)果、采取公開招、拍、掛或競爭性談判方式引進(jìn)合作方、合作方應(yīng)符合的資質(zhì)條件、合作方式、利益分配、社區(qū)利益保障及增值、履約保證金（工業(yè)項(xiàng)目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米500萬元；商住項(xiàng)目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米1

23、000萬元）、決策和實(shí)施程序等內(nèi)容，并在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于15日。2.合作招商方案和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對合作招商方案進(jìn)行表決。4.召開公司股東代表大會或項(xiàng)目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對合作招商方案進(jìn)行表決，表決時須按相關(guān)法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的特別決議程序通過。（六）引進(jìn)合作方。1.公告合作招商信息。合作招商方案相關(guān)信息應(yīng)在深圳特區(qū)報、深圳商報、深圳僑報任一平面媒體及區(qū)政府采購中心、區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)網(wǎng)或區(qū)政府認(rèn)可的其他交易服務(wù)平臺上公告，公告及報名時間不得少于20日。2.采用公開招、拍、掛或競爭性談判引進(jìn)合作方的，應(yīng)在區(qū)政府采購中

24、心或區(qū)政府認(rèn)可的其他交易服務(wù)平臺按相應(yīng)規(guī)定程序進(jìn)行。3.在同等條件下，原意向合作方享有項(xiàng)目合作優(yōu)先權(quán)。4.項(xiàng)目公示。將合作主要事項(xiàng)（含公開招、拍、掛或競爭性談判情況）在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于15日。公示內(nèi)容包括合作方的基本情況、合作方式、利益分配及預(yù)期合作收益情況分析、社區(qū)利益保障及增值等。（七）競爭性談判方式引進(jìn)合作方的民主決策。1.召開公司董事會、集資會對競爭性談判及合作開發(fā)項(xiàng)目主要事項(xiàng)進(jìn)行表決。2.召開公司股東代表大會或項(xiàng)目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議，對競爭性談判及合作開發(fā)項(xiàng)目主要事項(xiàng)進(jìn)行表決。表決時股東代表大會、股東會議和全體個人股股東代表均須4/5（含）以上表

25、決通過，并由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證和街道集體辦現(xiàn)場監(jiān)督。3.競爭性談判選定合作方時，在同等條件下意向合作方享有項(xiàng)目合作優(yōu)先權(quán)。4.表決結(jié)束后，街道辦應(yīng)對競爭性談判選定主體進(jìn)行資格審查并出具批準(zhǔn)文件。（八）街道辦審查。社區(qū)股份合作公司在資產(chǎn)評估報告有效期內(nèi)將項(xiàng)目整體資料報街道辦審查。（九）簽訂合作協(xié)議。社區(qū)股份合作公司應(yīng)嚴(yán)格按照股東代表大會審議和街道辦審查通過的合作事項(xiàng)，與合作方簽訂合作協(xié)議。（十）抄報區(qū)國資委。街道辦在審查同意后15日內(nèi)將審查情況及相關(guān)資料抄報區(qū)國資委。第十六條 集體用地參與城市更新項(xiàng)目（具有主動權(quán)的）報街道辦審查應(yīng)提交下列資料：（一）項(xiàng)目審查或備案申請報告（內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本情況、

26、公司內(nèi)部對項(xiàng)目的表決情況、其他須說明的情況）。（二）龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司重大事項(xiàng)登記表。（三）張榜公示的照片。（四）公司董事會、集資會、股東代表大會決議；項(xiàng)目涉及居民小組一級分公司、子公司的，須提交其股東會議決議。（五）公證機(jī)構(gòu)對公司股東代表大會或股東會議出具的公證書。（六）項(xiàng)目范圍內(nèi)公司集體用地及地上附著物權(quán)屬證明資料或能夠證明權(quán)屬的其他相關(guān)資料及現(xiàn)場照片。（七）城市更新項(xiàng)目單元規(guī)劃批復(fù)文件。（八）集體用地及地上附著物資產(chǎn)評估報告、項(xiàng)目可行性分析報告及合作招商方案。（九）合作意向書。（十）合作意向保證金收款票據(jù)及合作方履約保證金票據(jù)。（十一）通過公開招、拍、掛程序選擇合作方的，需提交合作項(xiàng)

27、目在媒體上公告的公開招、拍、掛信息材料；合作方中標(biāo)等成交確認(rèn)文件、營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)信譽(yù)等相關(guān)文件；擬簽署的合作合同（協(xié)議）。（十二）通過競爭性談判方式選擇合作方的，需提交合作項(xiàng)目在媒體上公告的競爭性談判信息材料；街道辦關(guān)于該項(xiàng)目競爭者（即合作方）的核準(zhǔn)文件；競爭性談判的相關(guān)證明文件，包括項(xiàng)目競爭者報名登記表、談判會議紀(jì)要、談判雙方和見證方簽到表及三方人員談判現(xiàn)場照片等；董事會、股東代表大會確認(rèn)談判選擇結(jié)果和合作事宜等決議材料；擬簽署的合作協(xié)議；合作方的營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)信譽(yù)等相關(guān)文件。（十三）街道辦認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。第十七條 集體用地參與城市更新項(xiàng)目（不具有主動權(quán)的）應(yīng)遵循下列步驟程序：（一）項(xiàng)

28、目資產(chǎn)評估。1.在項(xiàng)目取得更新單元規(guī)劃批復(fù)后，聘請有資質(zhì)、有信譽(yù)的中介機(jī)構(gòu)對擬合作開發(fā)的集體用地及地上附著物按城市更新單元規(guī)劃條件進(jìn)行資產(chǎn)評估，將資產(chǎn)評估結(jié)果在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于10日。2.資產(chǎn)評估報告和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決。4.召開公司股東代表大會或項(xiàng)目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決確認(rèn)。（二）協(xié)商擬定合作補(bǔ)償方案。1.公司根據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果擬定合作補(bǔ)償方案，應(yīng)包括土地物業(yè)狀況、資產(chǎn)評估結(jié)果、社區(qū)利益保障等內(nèi)容。2.將合作補(bǔ)償主要事項(xiàng)在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于15日。公示內(nèi)容包括合作方的基本情

29、況、合作方式、社區(qū)利益保障及增值等。3.將合作補(bǔ)償方案和公示情況報街道辦審查。（三）民主決策。1.召開公司董事會、集資會對擬合作補(bǔ)償方案進(jìn)行表決。2.召開公司股東代表大會或項(xiàng)目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對擬合作補(bǔ)償方案進(jìn)行表決，表決時須按相關(guān)法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的特別決議程序通過。（四）街道辦審查。社區(qū)股份合作公司在資產(chǎn)評估報告有效期內(nèi)將項(xiàng)目整體資料報街道辦審查。（五）簽訂合作補(bǔ)償協(xié)議。社區(qū)股份合作公司應(yīng)嚴(yán)格按照股東代表大會審議和街道辦審查通過的合作事項(xiàng)，與合作方簽訂合作補(bǔ)償協(xié)議。（六）抄報區(qū)國資委。街道辦在審查同意后15日內(nèi)將審查情況及相關(guān)資料抄報區(qū)國資委。第十八條 集體用

30、地參與城市更新項(xiàng)目（不具有主動權(quán)的）報街道辦審查應(yīng)提交下列資料：（一）項(xiàng)目審查或備案申請報告（內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本情況、公司內(nèi)部對項(xiàng)目的表決情況、其他須說明的情況）。（二）龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司重大事項(xiàng)登記表。（三）張榜公示的照片。（四）公司董事會、集資會、股東代表大會決議；項(xiàng)目涉及居民小組一級分公司、子公司的，須提交其股東會議決議。（五）公證機(jī)構(gòu)對公司股東代表大會或股東會議出具的公證書。（六）項(xiàng)目范圍內(nèi)公司集體用地及地上附著物權(quán)屬證明資料或能夠證明權(quán)屬的其他相關(guān)資料及現(xiàn)場照片。（七）城市更新項(xiàng)目單元規(guī)劃批復(fù)文件。（八）集體用地及地上附著物資產(chǎn)評估報告。（九）擬簽署的合作補(bǔ)償合同（協(xié)議）。（十）

31、合作方營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)信譽(yù)等相關(guān)文件。（十一）街道辦認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。第五章 集體用地使用權(quán)及集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目辦理程序第十九條 社區(qū)股份合作公司集體用地使用權(quán)及集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目應(yīng)遵循下列步驟程序：（一）項(xiàng)目資產(chǎn)評估。1.聘請有信譽(yù)的中介機(jī)構(gòu)對擬轉(zhuǎn)讓的集體用地使用權(quán)或集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)按市場價值進(jìn)行資產(chǎn)評估，將資產(chǎn)評估結(jié)果在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于10日。2.資產(chǎn)評估報告和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決。4.召開公司股東代表大會或項(xiàng)目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決確認(rèn)。（二）制定掛牌轉(zhuǎn)讓方

32、案。1.公司根據(jù)資產(chǎn)評估報告和項(xiàng)目實(shí)際情況制定土地或股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓方案，掛牌轉(zhuǎn)讓底價不得低于資產(chǎn)評估結(jié)果。掛牌轉(zhuǎn)讓方案應(yīng)包含掛牌轉(zhuǎn)讓交易標(biāo)的、價格、支付方式、交易主體資格、交易方式等內(nèi)容。2.將集體用地使用權(quán)或項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目主要事項(xiàng)在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于15日。公示內(nèi)容包括集體用地使用權(quán)及項(xiàng)目公司基本情況、土地或股權(quán)轉(zhuǎn)讓原因、擬交易方式及轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)管理情況等。3.掛牌轉(zhuǎn)讓方案和公示情況報街道辦審查。（三）民主決策。1.召開公司董事會、集資會對土地使用權(quán)或股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓方案進(jìn)行表決。2.召開公司股東代表大會或項(xiàng)目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議，對土地使用權(quán)或股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓方案

33、進(jìn)行表決。表決時須按法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的特別決議程序通過，并由街道集體辦現(xiàn)場監(jiān)督。（四）街道辦審查。社區(qū)股份合作公司在資產(chǎn)評估報告有效期內(nèi)將集體用地使用權(quán)及集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓整體資料報街道辦審查。（五）掛牌交易。將集體用地使用權(quán)或集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)在深圳市范圍內(nèi)具備資格的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)掛牌交易。（六）簽訂交易協(xié)議。社區(qū)股份合作公司根據(jù)掛牌交易結(jié)果與交易方簽訂交易協(xié)議。（七）抄報區(qū)國資委。街道辦在審查同意后15日內(nèi)將審查情況及相關(guān)資料抄報區(qū)國資委。第二十條 集體用地使用權(quán)及集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目報街道辦審查應(yīng)提交下列資料：（一）項(xiàng)目審查或備案申請報告（內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本情況、公司

34、內(nèi)部對項(xiàng)目的表決情況、其他須說明的情況）。（二）龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司重大事項(xiàng)登記表。（三）張榜公示的照片。（四）公司董事會、集資會、股東代表大會決議；項(xiàng)目涉及居民小組一級分公司、子公司的，須提交其股東會議決議。（五）公證機(jī)構(gòu)對公司股東代表大會或股東會議出具的公證書。（六）集體用地使用權(quán)或集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)的權(quán)屬證明資料或能夠證明權(quán)屬的其他相關(guān)資料及集體用地現(xiàn)場照片。（七）集體用地使用權(quán)或集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)的資產(chǎn)評估報告。（八）集體用地使用權(quán)或集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)的掛牌轉(zhuǎn)讓方案。（九）街道辦認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。第六章 民主決策與監(jiān)管規(guī)定第二十一條 集體用地開發(fā)和交易項(xiàng)目既涉及社區(qū)股份合作

35、公司總公司（以下簡稱“總公司”，即原行政村一級）又涉及居民小組一級分公司、子公司集體用地的，除總公司召開董事會、集資會、股東代表大會外，還應(yīng)召開所涉及居民小組一級分公司、子公司股東會議表決通過；只涉及居民小組一級分公司、子公司而不涉及總公司集體用地的，可以不召開總公司一級的股東代表大會，但應(yīng)召開總公司董事會、集資會以及所涉及居民小組一級分公司、子公司股東會議表決通過。第二十二條 本細(xì)則規(guī)定社區(qū)股份合作公司表決時須按相關(guān)法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的特別決議程序通過，是指集體用地合作開發(fā)和參與城市更新項(xiàng)目采用競爭性談判方式引進(jìn)合作方的，表決時股東代表大會、股東會議和全體個人股股東代表均須4/5（含）以

36、上表決通過；其他集體用地開發(fā)和交易項(xiàng)目，表決時股東代表大會、股東會議和全體個人股股東代表均須2/3（含）以上表決通過。第二十三條 集體用地開發(fā)和交易項(xiàng)目需召開居民小組一級分公司、子公司股東會議表決的，股東會議原則上由年滿18周歲的股東組成，但該居民小組股東家庭戶數(shù)100戶的，也可以遵循該居民小組歷史慣例由股東家庭戶代表或選舉產(chǎn)生的股東代表組成。第二十四條 社區(qū)股份合作公司或居民小組一級分公司、子公司按照本細(xì)則規(guī)定召開股東代表大會或股東會議對集體用地開發(fā)和交易項(xiàng)目進(jìn)行表決時，應(yīng)由街道集體辦現(xiàn)場監(jiān)督。街道集體辦現(xiàn)場監(jiān)督的主要內(nèi)容為：會議召集程序、會議議程（內(nèi)容）、表決事項(xiàng)、決議內(nèi)容、到會股東代表（

37、或股東）人數(shù)及表決同意股東代表（或股東）人數(shù)等是否合規(guī)。上述會議要做好會議通知、簽到、表決事項(xiàng)說明和會議記錄、拍照錄像等工作，按規(guī)定需公證的應(yīng)由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。第二十五條 股東代表大會（或股東會議）召開前，社區(qū)股份合作公司或居民小組一級分公司、子公司應(yīng)提前10日（因突發(fā)事件、特殊情況需要而召開的臨時股東代表大會或股東會議除外）以書面或其他有效形式通知股東代表（或股東），告知會議時間、地點(diǎn)和主要討論表決事項(xiàng)，預(yù)先準(zhǔn)備好會議簽到表、會議決議書草案及其他會議所需材料。會議簽到表應(yīng)標(biāo)明會議名稱、會議時間及股東代表（或股東）簽到欄、列席人員簽到欄。股東代表（或股東）及街道集體辦工作人員、公司監(jiān)事等列席

38、人員分別在相應(yīng)欄目簽名。會議表決后，應(yīng)形成會議決議書，同意會議表決內(nèi)容的股東代表（或股東）應(yīng)在股東代表大會（或股東會議）決議書上簽名，并按指模印。第二十六條 股東代表（或股東）因故不能參加股東代表大會（或股東會議）的，可委托其他股東代表（或股東）參會及投票，但應(yīng)出具書面委托書。委托書應(yīng)列明委托人和受托人姓名、委托時限及委托授權(quán)內(nèi)容，且委托人須在委托書上親筆簽名并按指模印。每名股東代表（或股東）最多只能接受3名其他股東代表（或股東）的委托。受托人在簽到時應(yīng)提交委托人的委托書，無委托書的視為無效委托。委托人同意會議表決事項(xiàng)的，受托人應(yīng)按委托人意愿在股東代表大會（或股東會議）決議書上簽署 “XX（受

39、托人）代簽”的字樣，委托書作為檔案資料由公司進(jìn)行保存。第二十七條 社區(qū)股份合作公司的項(xiàng)目公司、控股公司在進(jìn)行集體用地開發(fā)和交易項(xiàng)目決策時，除經(jīng)該項(xiàng)目公司、控股公司董事會、股東會表決外，還應(yīng)提交其母公司（即該項(xiàng)目公司、控股公司所屬的社區(qū)股份合作公司）股東代表大會表決，股東代表大會表決程序和要求依照本細(xì)則相關(guān)規(guī)定辦理。第二十八條 采用競爭性談判方式引進(jìn)合作方的，應(yīng)在區(qū)采購中心或區(qū)政府認(rèn)可的區(qū)、街道其他交易服務(wù)平臺按相應(yīng)規(guī)定程序進(jìn)行（以下將區(qū)、街道兩級交易服務(wù)平臺統(tǒng)稱為競爭性談判組織方）。（一）制定競爭性談判方案。公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定競爭性談判方案。方案主要內(nèi)容包括：1.競爭性談判項(xiàng)目基本情況

40、；2.成立談判工作組，由集資會提名工作組成員，人數(shù)為5-15名，其中監(jiān)事會、股東代表人員各不少于工作組成員總數(shù)的1/5，再召開股東代表會議（或股東會議）按普通決議程序表決通過；3.談判時間；4.談判地點(diǎn)；5.談判組織等。（二）競爭性談判方案審議。公司應(yīng)召開股東代表大會（或股東會議）對競爭性談判方案進(jìn)行審議，由街道集體辦現(xiàn)場監(jiān)督，并做好相應(yīng)保密措施。（三）競爭性談判方案審查。公司應(yīng)將經(jīng)股東代表大會（或股東會議）審議通過的競爭性談判方案，報街道辦審查同意后再開展競爭性談判工作。（四）報名和資質(zhì)條件審查。由競爭性談判組織方負(fù)責(zé)做好競爭性談判的報名登記工作，由街道辦對項(xiàng)目競爭者的資質(zhì)條件進(jìn)行審查。（五）組織競爭性談判工作。由競爭性談判組織方負(fù)責(zé)統(tǒng)籌競爭性談判工作，按照相關(guān)談判信息在競爭者之間保密的原則，組織社區(qū)股份合作公司在街道集體辦現(xiàn)場見證下，分別與報名且符合資質(zhì)條件的項(xiàng)目競爭者開展競爭性談判，并做好競爭性談判會議記錄、簽到、談判現(xiàn)場拍照等工作。（六）民主決策。召開公司董事會、集資會和股東代表大會或項(xiàng)目所涉及居民小組一級分公司、子公司股東會議，逐一介紹項(xiàng)目競爭者的基本情況、合作方式、預(yù)期合作收益情況分析、社區(qū)利益保障及增值等情況，并對競爭性談判選擇的合作方進(jìn)行表決。表決時股東代表大會、股東會議和全體個人股