田豐新城市場推廣策劃方策

1、.：.； 田豐世紀春城 市場推行謀劃方案前言本方案是構(gòu)筑在對廣西玉林市開展現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟，建立現(xiàn)代商貿(mào)城市戰(zhàn)略研討，以及玉林市區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)特點研討根底之上。本案旨在經(jīng)過田豐房地產(chǎn)之機電五金綜合市場、正華園、明華園開發(fā)規(guī)劃的研討，以確定貴公司的準確定位及開展規(guī)劃為原那么，我公司提供樓盤工程之詳盡可靠，高效之招商戰(zhàn)略，銷售組合戰(zhàn)略及廣告推行戰(zhàn)略。工程分析地理位置：工程位于玉林市人民西路下穿立交橋200米左右，地塊取于人民西路路段兩旁，與南流江相近500米，總占地面積800畝，是玉林房地產(chǎn)開發(fā)占地面積最大的樓盤之一，與出海通道玉公公路相接，東鄰工業(yè)品市、南臨火車站，中藥材市場與摩托車市場，是玉林市極

2、好的市場旺地。 規(guī)劃用地：65.34公頃公建用地：6.02公頃道路用地：19.42公頃公用綠地：21.55公頃建筑密度：27.87%容積率：1.297%綠地率：32.68%開發(fā)商：廣西玉林市田豐房地產(chǎn)戶數(shù)：前期為機電五金綜合市場三至六層商品房，總共17棟，約226套，61套。一工程優(yōu)勢1與出海通道玉公公路相接，是通往南寧、福棉、博白、湛江、北海的主要交通路口，是一個交通的橋頭堡。2東鄰工業(yè)品市、南臨火車站，中藥材市場、糧油市場與摩托車市場。3與玉林市規(guī)劃中的市級公園相望，坐擁綠樹碧水。4東臨南流江江濱大道，與南流江相近500米，可享用南流江美景。5由知名度極高的廣西玉林鑫諾物業(yè)管理提供管理效力

3、。6交通便利、市內(nèi)可乘坐6路公交車到達。7新開通的人民西路，長約1.71公里，160米寬，可作為玉林城的十里長街，開發(fā)經(jīng)濟的潛力大。二工程優(yōu)勢 1配套嚴重來足，除交通路段外，其它社區(qū)生活配套都不夠完善、如菜市場、學校、醫(yī)院、超市、體育休閑文娛設(shè)備。2小區(qū)內(nèi)部原有規(guī)劃局限，規(guī)劃綠化面積少、也無法實現(xiàn)配套的自我完善，更是嚴重減弱了工程的競爭力。3整個工程地塊被下穿立交橋與鐵路相隔，使工程地理位置偏于玉林城郊。4樓盤處于人民西路兩邊、一層為機電五金綜合市場，會較為吵雜，影響居住環(huán)境。二、競爭對手分析對玉林市大部分樓盤進展統(tǒng)計與分析：對比稱號開展商工程地址建筑風格周邊環(huán)境交通情況配套設(shè)置戶型暢銷戶型銷

4、售定價暢銷價位按揭優(yōu)惠措施銷售網(wǎng)點銷售情況世紀江南世紀京華房地產(chǎn)公司江南開發(fā)區(qū)云天宮對面歐派海陸北臨南流江，東連民路主路，背靠云天宮4路公交車經(jīng)過高爾夫球場VIP練習場二房二廳/三房二廳/四房二廳/樓中樓三房二廳11001400元/ m10801200元/ m八成30年9.69.8折售樓部、金城高廈商示廳一期完成98%德興花園永高房地產(chǎn)公司文化廣場東面現(xiàn)代毗鄰文化廣場，金雞廣場，規(guī)劃中市政廣場，二環(huán)路大轉(zhuǎn)盤沒有開通公交車兒童樂園、保安嚴密一廳三房/四房二廳、一廳五房/獨立商鋪三房二廳1020元/ m1020元/ m以下七成20年9.8折樓盤入口文化廣場東面80%左右玖瑰花園海達房地產(chǎn)公司玉林市

5、玉梧路海達綜合樓歐派與國防基地、西倚文化廣場二環(huán)路毗鄰玉高、師院11路公交車終點站，方便羽毛球場、網(wǎng)球場、游泳池、噴水池二房二廳/樓中樓、躍層三房二廳14001600元/ m12001400元之間七成20年9.8折辦公大樓、一個據(jù)點根本完成荔園莊銀夏房地產(chǎn)公司荔園街原荔園小學內(nèi)現(xiàn)代毗鄰市政府、交通局、公安局、一環(huán)路4路、1路、3路、7路均經(jīng)過少量綠地三房二廳為主、少量四房二廳四房二廳9601200元/ m9601200元/ m5、10、20年、等一次性按揭9.8折暫時售樓部沒有銷售花鳥市場玉林市花市委員會十里長街花市內(nèi)現(xiàn)代位于繁華市區(qū)、毗鄰電腦市場、花市、福利院4、5、7、13路經(jīng)過小高層、配

6、二部電梯三房二廳、四房為主、少量復式三房二廳01420元/ m01400元/ m5、10、20年等沒有優(yōu)惠暫時辦公地點銷售55%麗江家園振業(yè)房地產(chǎn)總公司江濱路現(xiàn)代南橋市場旁沒有開通公交車兩個花園、獨立商鋪三房二廳為主三房二廳未定價未定價未定未定未定沒有銷售聚龍花園天龍房地產(chǎn)公司金雞嶺附近現(xiàn)代毗鄰五里橋、金雞嶺、接近鬧市3路公交車經(jīng)過工程附近小型中心花園、籃球場三房二廳、四房二廳為主三房二廳12001400元/ m12001300元/ m5、10、20年等9.89.9折沒有沒有銷售良鷹花園良鷹食品廠良鷹食品廠附近現(xiàn)代毗鄰南流江、云天宮沒有開通公交車未知未知未知未定價待定待定未定待定沒有銷售三、工

7、程推行戰(zhàn)略一工程命名定位戰(zhàn)略為了更好地對整個樓盤的銷售進展整合，為推盤任務打下良好的根底，樹立田豐房地產(chǎn)在玉林的精品樓盤，我們經(jīng)過多方面的講究，做出以下的定位： 工程總命名(一)1總稱號：田豐世紀春城2命名闡明：“田豐之“田指田園之家、田園風光；之“豐指豐富、豐收、豐厚，寓意業(yè)主做生意有好收成；同時“田豐也是對廣西玉林田豐房地產(chǎn)企業(yè)品牌的延伸，原由田豐房地產(chǎn)公司成立于1994年，是玉林市最早開發(fā)房地產(chǎn)的房產(chǎn)公司之一，構(gòu)成有一定的企業(yè)文化與知名度，企業(yè)籠統(tǒng)已深化寬廣市民的心中?！笆兰o為一百年一個世紀，寓意二十一世紀是一個新世紀、新時代，同時也寓意本工程樓盤是玉林市一個跨世紀的、劃時代的經(jīng)典樓盤，

8、是一個區(qū)域性很大的、規(guī)劃性很強的、占地65.34公頃的玉林市新城區(qū)；在一定程度，也對玉林城市開展的起到重要意義，為玉林市又開辟一個新經(jīng)濟區(qū)域?！按撼侵按簽橐荒晁募镜谝粋€季節(jié)，萬物叢生的好季節(jié)，陽光與春天，也是一個季節(jié)與時間的轉(zhuǎn)機點；青春有活力，是一個新惹事物的天性。之“城指城市、一個區(qū)域地方，是一個人口集中， 工商業(yè)興隆，居住人口多的中心。“田豐世紀春城具有詩意、自然、生態(tài)的意味，有時代感與現(xiàn)代感；寓意為本工程是玉林城新世紀的春天里崛起的一塊熱土，樂土；與現(xiàn)代商業(yè)城樓盤的天性有完美相合，同時也為后期開發(fā)的南流江邊地塊作奠基，給人是一種春意、綠色、生態(tài)、好江景的覺得。工程分命名1分命名：錦華苑

9、機電五金綜合市場樓上住宅、正華苑已定、明華苑已定2命名闡明： “錦指有顏色花紋、鮮明華美；“華指錦繡中華；錦華苑指入住在錦華苑的您具有豐富多彩的生活，做生意也是錦上添花的，勝利的。以上的命名“田豐世紀春城是按照玉林市田豐房地產(chǎn)對玉林市人民西路片區(qū)開發(fā)的總稱號，總名下可分為姐妹樓：正華苑、明華苑、錦華苑；這樣命名為后續(xù)開發(fā)打下良好的根底，具有極強的品牌效應。正華苑明華苑田豐世紀春城錦華苑后續(xù)開發(fā)樓盤命名品牌中心價值定位：新經(jīng)濟、新世紀、新城工程總命名(二)1總稱號：田豐新大祿2命名闡明：“田豐之“田指田園之家、田園風光；之“豐指豐富、豐收、豐厚，寓意業(yè)主做生意有好收成；同時“田豐也是對廣西玉林田

10、豐房地產(chǎn)企業(yè)品牌的延伸，原由田豐房地產(chǎn)公司成立于1994年，是玉林市最早開發(fā)房地產(chǎn)的房產(chǎn)公司之一，構(gòu)成有一定的企業(yè)文化與知名度，企業(yè)籠統(tǒng)已深化寬廣市民的心中。“新大祿與“新大陸為同音,寓意為新發(fā)現(xiàn)的、新開發(fā)是一個新世紀、新時代，同時也寓意本工程樓盤是玉林市一個跨世紀的、劃時代的經(jīng)典樓盤，是一個區(qū)域性很大的、規(guī)劃性很強的、占地65.34公頃的玉林市新城區(qū)；在一定程度，也對玉林城市開展的起到重要意義，為玉林市又開辟一個新經(jīng)濟區(qū)域。“春城之“春為一年四季第一個季節(jié)，萬物叢生的好季節(jié)，陽光與春天，也是一個季節(jié)與時間的轉(zhuǎn)機點；青春有活力，是一個新惹事物的天性。之“城指城市、一個區(qū)域地方，是一個人口集中，

11、 工商業(yè)興隆，居住人口多的中心?！疤镓S世紀春城具有詩意、自然、生態(tài)的意味，有時代感與現(xiàn)代感；寓意為本工程是玉林城新世紀的春天里崛起的一塊熱土，樂土；與現(xiàn)代商業(yè)城樓盤的天性有完美相合，同時也為后期開發(fā)的南流江邊地塊作奠基，給人是一種春意、綠色、生態(tài)、好江景的覺得。工程分命名1分命名：錦華苑機電五金綜合市場樓上住宅、正華苑已定、明華苑已定2命名闡明： “錦指有顏色花紋、鮮明華美；“華指錦繡中華；錦華苑指入住在錦華苑的您具有豐富多彩的生活，做生意也是錦上添花的，勝利的。以上的命名“田豐世紀春城是按照玉林市田豐房地產(chǎn)對玉林市人民西路片區(qū)開發(fā)的總稱號，總名下可分為姐妹樓：正華苑、明華苑、錦華苑；這樣命名

12、為后續(xù)開發(fā)打下良好的根底，具有極強的品牌效應。二市場定位戰(zhàn)略1、銷售區(qū)域定位本工程的中心銷售市場區(qū)域主要是玉林城區(qū)的希望改善運營條件與居住條件、城改造拆遷戶、結(jié)婚青年男女；周邊縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)有意遷移大城市的富人家和商人；三大主流市場及周邊構(gòu)成的商貿(mào)中心區(qū)；電腦電器城、糧油市場及周邊構(gòu)成的商貿(mào)邊緣區(qū)；2、工程籠統(tǒng)定位本工程是以商貿(mào)氣氛、商務活動、商旅文化為基調(diào)，以簡約表達富有的商住小區(qū)。3、消費群體定位本工程客戶群體主要分為三類：第一類是玉林城區(qū)的希望改善運營條件與居住條件，三大市場主流的第二代業(yè)主和新業(yè)主，原有住房已不能滿足消費、生活和運營的需求，迫切希望改善運營條件與居住條件。第二類是在本工程地

13、段及周邊租賃店鋪攤檔運營有才干繼續(xù)開展、擴展運營的業(yè)戶和周邊家庭經(jīng)濟條件普通的舊城改造拆遷戶。第三類是追求貨幣保值增值的投資者和尋求第三收入渠道的有經(jīng)濟才干的中老年業(yè)戶。4目的消費群1主力目的消費者：具備相應購房實力的商貿(mào)圈中的中、小型私營業(yè)主從各縣級市到玉林市的生意人與預備結(jié)婚的對象。2次要目的消費者：政府公務員及企事業(yè)單位人員含藍領(lǐng)階層人士、商鋪投資客戶。含二次購房投機商3潛在目的消費者：因玉林市舊城改造工程的實施，由市政府提供拆遷各項補貼的拆遷安頓戶及城區(qū)分流人員。5、銷售價錢定位根據(jù)本工程的優(yōu)劣條件和市場態(tài)勢，建議本工程的入市定價應采取低開高走的戰(zhàn)略。入市定價應具有較大的彈性空間和較強

14、的市場競爭力，使先購先住者的物業(yè)升值，同時使投資人士的投資具有炒作空間。本著“低開高走的價錢戰(zhàn)略，綜合思索工程本錢、市場走勢和消費群體接受程度。建議本工程市場啟動的平均價錢為：980元/m1180元/m三宣傳戰(zhàn)略1廣告主題經(jīng)過對本工程的市場定位、業(yè)界態(tài)勢、消費目的，工程優(yōu)勢的分析、對比、研討、綜合，本謀劃方案以為符合該工程定位的廣告主題。2主打廣告語：品牌主題概念：新世紀、新起點田豐世紀春城廣告語1明華苑：玉林人的“經(jīng)濟走廊田豐世紀春城明華苑 2錦華苑：玉林人的“絲綢之路田豐世紀春城錦華苑“田豐世紀春城主要是針對整個工程的區(qū)位優(yōu)勢、特征，而對整個工程進展發(fā)掘特點與包裝。“新世紀、新起點、玉林人

15、的“經(jīng)濟走廊、玉林人的“絲綢之路是指工程地是玉林市本世紀開展的一個新起點，是一個通向財富的捷徑，不久就成為南寧的瑯東、上海的浦東，有著愉快的商業(yè)前景。3系列廣告語a、新世紀、新起點b、玉林人的“絲綢之路c、玉林人的“經(jīng)濟走廊d、玉林人的“財富走廊e、交通樞紐的橋頭堡3賣點：硬件賣點地理位置優(yōu)勢；交通便利程度；建筑風格氣勢；臨江清風美景；環(huán)境綠化效果；資深物業(yè)管理；生活便利程度；周邊配套機構(gòu)；戶型、面積；小區(qū)建立規(guī)模；開開展商籠統(tǒng)。產(chǎn)品賣點：1交通樞紐的橋頭堡；是玉林出海的主要通道及玉林至南寧、柳州高速公路的必經(jīng)之路。2東鄰工業(yè)品市場、南靠玉林火車站、與玉柴新城毗鄰、西接福綿新城區(qū)；是最具開展經(jīng)

16、濟的新經(jīng)濟商業(yè)圈。3機電市場的商業(yè)氣味，營造新的商機；4臨近南流江500米，風光美景無限；5多種精巧適用戶型；6交通便利性；7專業(yè)的物業(yè)管理與保安系統(tǒng)工程；4促銷方式綜合利用媒體整合傳播和現(xiàn)場推介活動開展促銷。主要方式：1引導系統(tǒng)布置及樓盤現(xiàn)場包裝2媒體炒作、市場預熱3巡回宣傳、發(fā)送資料和售樓部洽淡、咨詢推介4訂號和內(nèi)部認購5開盤慶典6公共關(guān)系和公益活動5媒體組合玉林市的房地產(chǎn)廣告目前仍處于起步的粗放型初級階段。廣告缺乏創(chuàng)意，表現(xiàn)手法單一，廣告設(shè)計制造程度差，廣告投放力度和頻率過低，媒體組合聯(lián)動認識不強。從現(xiàn)階段玉林房地產(chǎn)廣告的投放情況看，主要媒體以電視廣告、POP廣告、樓書資料派送廣告為主，

17、報紙廣告為鋪。大面積，長時段的戶外路牌廣告，只需世紀江南和振業(yè)家園兩個工程開了先河。電視廣告多以價錢、付款方式為主要訴求點，報紙廣告多以小版面1/2版，1/4版為主，廣通知求根本與電視廣告一樣。玉林房地產(chǎn)廣告市場的粗放型、低程度狀況為本工程的宣傳推行、廣告籠統(tǒng)宣傳提供了良好的機遇。以下最先房地產(chǎn)廣告業(yè)態(tài)分析：內(nèi)容媒 體 組 合樓盤稱號電視報紙路牌引導系統(tǒng)POP廣通知求點世紀江南歐景嘉園玉林電視臺“房地直通車30秒籠統(tǒng)廣告和“新聞視野公益廣告玉林晚報每逄周末不定期：全版、半版、1/4版玉林電視報玉林樓市專欄：全版、半版、1/4圖文并茂排埠橋頭廣告牌500多平方米，玉林第一牌、通用五燈坡小牌約50

18、平方米工地現(xiàn)場，售樓部附近均用空飄氣球、彩旗綢布印有世紀江南歐景嘉園作為引導系統(tǒng)精巧宣傳活頁、精巧樓書強勢推介歐景家園小區(qū)的理念、區(qū)位、環(huán)境、配套、戶型、物業(yè)效力麗江家園玉林電視臺新聞綜合頻道30秒舞蹈大賽廣告玉林晚報、玉林日報推介暫時沒有沒有宣傳活頁籠統(tǒng)與舞蹈大賽傳單籠統(tǒng)玖瑰家園玉林電視臺信息頻道，三分鐘專題片，玉林電視臺新聞綜合頻道30秒籠統(tǒng)廣告玉林晚報、玉林日報周末不定期：軟文全版、半版、1/4版圖文并茂售樓部樓頂，市區(qū)部分轉(zhuǎn)盤口，人民路隔離欄小型廣告牌文化廣場東側(cè)設(shè)有簡單指示牌印刷精巧樓書和宣傳活頁全面推介開發(fā)商企業(yè)籠統(tǒng)和工程的優(yōu)勢感情訴求理性訴求相互輝映聚龍花園影視媒體暫時沒有思索玉林晚報周末不定期；1/4版玉林電視報玉林樓市專欄：1/4圖文并茂玉石二級公路入口護欄字體廣告2米12米沒有印刷簡單傳單著重推介地段、戶型、價錢工業(yè)品住宅暫時沒有思索媒體