新模式?jīng)_擊傳統(tǒng)商業(yè)分析

1、新模式?jīng)_擊傳統(tǒng)商業(yè)(圖)與福州以往的商業(yè)地產(chǎn)項目不同的是，2005年新建的商業(yè)地產(chǎn)中大部分項目規(guī)模較大，面積通常在數(shù)千平方米以上，其中一些項目采用的開發(fā)模式和商業(yè)業(yè)態(tài)還是首次出現(xiàn)，這讓許多福州人對其能否最終運(yùn)營成功產(chǎn)生疑慮。那么，這些大型商業(yè)地產(chǎn)項目靠什么模式來成功運(yùn)營呢？新商銷售遭遇“瓶頸”福州一家地產(chǎn)策劃公司近期對部分新建商業(yè)地產(chǎn)銷售情況進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大部分的新建商業(yè)地產(chǎn)中，臨街的獨(dú)立店面或位置較好的店面銷售狀況良好，而店中店，尤其是二層以上或地下層店面的銷售卻遭冷遇。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，畢竟大型商業(yè)地產(chǎn)項目在福州還是個新事物，引起店面投資者的觀望是在所難免的。地產(chǎn)策劃人劉波分析，投資者對大型

2、商業(yè)地產(chǎn)存在觀望情緒并不意外，因為現(xiàn)在在建的一些大型商業(yè)地產(chǎn)項目中銷售主推店面以店中店為主，而福州商業(yè)傳統(tǒng)模式則以臨街店面為主，因其臨街，相對來說人流量較有保障，而且投資者運(yùn)作起來也較簡單，完全可以通過自己來招商，獲得較為穩(wěn)定的收益。但大型商業(yè)地產(chǎn)中的店中店就不一樣了，它與地產(chǎn)商的項目規(guī)劃、招商、后期運(yùn)營等條件息息相關(guān)，無論是商業(yè)地產(chǎn)項目的地理位置、業(yè)態(tài)組合、招商、規(guī)劃等每個環(huán)節(jié)都會影響店中店的未來運(yùn)營狀況，因此運(yùn)作起來相當(dāng)復(fù)雜。除此之外，福州已經(jīng)入市的一些商業(yè)物業(yè)中店中店在運(yùn)營上不理想，原來承諾為大型時尚百貨的店中店，現(xiàn)在改做大拍賣場的現(xiàn)象屢見不鮮，這些不良的情況或多或少影響著投資者的心理。

3、另外，目前的臨街店面的租金收入較店中店高，這也是令投資者對店中店觀望的原因。據(jù)記者了解，目前普通的二樓以上的店中店租金一般只在80至100元/平方米，而目前在售的店中店每平方米售價在1.5萬元至2萬元左右，即使店面招租無憂，恐怕要20年才能收回成本?！爱?dāng)然投資者對大型商業(yè)地產(chǎn)中的店中店存在觀望，還是源于對福州商業(yè)預(yù)期不看好的原因”，一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有一個很簡單的公式可以計算福州商業(yè)地產(chǎn)的未來，那就是目前加上2005年新建商業(yè)地產(chǎn)項目，福州的總商業(yè)用戶面積將達(dá)到約350萬平方米，人均達(dá)到2平方米，以平均售價每平方米1.5萬元的保守估計，其總價值為525億元，按投資回報十年計算，每年的租金至

4、少要保持在53億元，以目前租金成本在經(jīng)營成本中的比例20%計算，福州年消費(fèi)量應(yīng)當(dāng)達(dá)到1000億元才能夠保證這些商業(yè)地產(chǎn)項目順利運(yùn)營，可是福州2004年年消費(fèi)還不足這個預(yù)期的一半。由此看來，那些認(rèn)為福州商業(yè)地產(chǎn)過剩的看法也不是沒有依據(jù)。量體裁衣創(chuàng)新業(yè)態(tài)工業(yè)路某大型商業(yè)地產(chǎn)項目相關(guān)人士認(rèn)為，在任何一個市場中，都存在汰舊換新、適者生存的過程，因此可以相信的是，總有一些具有前瞻性、經(jīng)過科學(xué)規(guī)劃，符合社會商業(yè)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目會在市場中掘到金。大型商業(yè)地產(chǎn)項目畢竟剛剛出現(xiàn)在福州，而且許多項目仍處在初期建設(shè)狀態(tài)，投資者存在觀望，這是難免的。不過，大型商業(yè)地產(chǎn)項目由于投資龐大，開發(fā)商從選址到規(guī)劃都經(jīng)過了相當(dāng)

5、科學(xué)的計算，只有在保證未來運(yùn)營良好的狀況下才會立項動工?？梢哉f現(xiàn)在福州在建的一些大型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)都經(jīng)過了“量體”，即分析所在地塊的位置、人流量、消費(fèi)力后，才開始“裁衣”，即確定商業(yè)業(yè)態(tài)的過程。商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資周期長，投資風(fēng)險高，經(jīng)營難度大。因此像目前新建的這些商業(yè)地產(chǎn)項目在入市前的兩到三年，甚至更早前就開始籌備了。每個成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都會有一套周密的項目開發(fā)推廣方案，有自己既定的節(jié)奏，不會像以前的一些商業(yè)地產(chǎn)項目那樣，一哄而上湊熱鬧。商業(yè)地產(chǎn)的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)，對于這樣高風(fēng)險的投入，開發(fā)商不可能隨意就做出決定的，他們在投標(biāo)之前，會對所選的地塊進(jìn)行詳細(xì)的考量。東方偉業(yè)（國際）商業(yè)廣場

6、的項目運(yùn)作人士告訴記者，東方偉業(yè)在選擇東區(qū)這塊地做商業(yè)地產(chǎn)之前，首先考慮到這里的人流量，因為在福州市的規(guī)劃中，未來東區(qū)將是有30多萬人口的居民生活區(qū)，再加上馬尾等附近的居民，這里的人流量已經(jīng)可以保證幾千平方米的商業(yè)項目正常運(yùn)營。加上目前已有國美、永樂等大型賣場集聚其間，這使得東區(qū)已具備吸引福州其他區(qū)域購買力的能力。同樣作為大型商業(yè)地產(chǎn)項目的寶龍城市廣場也在項目立項前做了科學(xué)論證。據(jù)福州寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理方麗祥介紹，由于寶龍城市廣場是一個占地22萬平方米的大型MALL業(yè)態(tài)，與其他的商業(yè)模式不同，這樣的大體量商業(yè)項目，主要是以吸引全福州的消費(fèi)力為主的，因此在建這一項目時，寶龍集團(tuán)首先考察

7、了地塊的交通狀況，目前所在的工業(yè)路地段，東西走向是主干道，二環(huán)路的交匯點(diǎn)也在這里，因此市政交通設(shè)施相當(dāng)齊全，福州人無論從市區(qū)，還是從閩侯等郊區(qū)，或是從金山新區(qū)到這里都沒有交通阻礙。而后寶龍集團(tuán)又對周邊人口流做了統(tǒng)計，在國際上對MALL的建設(shè)有一個比較科學(xué)的測算，那就是半徑5公里之內(nèi)，人口接近30萬時，就可以保證MALL的運(yùn)營，寶龍城市廣場所選擇的地塊正是達(dá)到了這樣的條件。在保證了人流量的情況下，商業(yè)地產(chǎn)還會根據(jù)人流的消費(fèi)力來規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)。比如說，東方偉業(yè)商業(yè)廣場主要針對的是東區(qū)居民，因此其業(yè)態(tài)的定位多考慮中端及以下的消費(fèi)需求，滿足居民們?nèi)粘５馁徫镄蓍e，因此其業(yè)態(tài)就規(guī)劃為沃爾瑪+店中店的形態(tài)。東

8、方偉業(yè)（國際）商業(yè)廣場有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，早在三年前，他們就開始進(jìn)行了主力店的招商，選定沃爾瑪是根據(jù)東區(qū)居民生活來定位的，雖然東區(qū)現(xiàn)在有一些大型超市存在，但在配套設(shè)施上還不算完善，居民的日常購物并不方便。而且他們還調(diào)查過東區(qū)居民的消費(fèi)習(xí)慣，發(fā)現(xiàn)許多人在逛完超市后，還會有看看其他商品或有在外就餐的需求，而現(xiàn)在東區(qū)的一些超市往往是獨(dú)立的，因此，東方偉業(yè)建成后再加上東區(qū)的兩條商業(yè)街福晟錢隆世家、好來屋星光大道，就能將人們?nèi)粘Ｙ徫镏獾南M(fèi)群體爭取過來。寶龍集團(tuán)也是花費(fèi)了半年多的時間才對業(yè)態(tài)做出選擇，方麗祥介紹說，最終定位在大型百貨+購物超市+休閑娛樂（比如華納影院等）的大型MALL，是因為這樣的業(yè)態(tài)

9、有兩大特點(diǎn)，一是業(yè)態(tài)新，它將福州原有分散的商業(yè)、娛樂等集中起來，并引進(jìn)福州以往沒有的新消費(fèi)項目，因此對福州市民有吸引力，二是MALL的多種業(yè)態(tài)結(jié)合及規(guī)?？捎^的商品集合可以集中潛在的消費(fèi)力。租售結(jié)合統(tǒng)一招商以往福州的商業(yè)開發(fā)以出售為主，開發(fā)商只管把店面賣出去，投資者的收益好壞與其再無關(guān)系，而目前新建的大型商業(yè)地產(chǎn)項目采用租、售相結(jié)合的方式，開發(fā)商做起了其中的一部分甚至是大部分店面的房東，這種方式就使商業(yè)地產(chǎn)項目的收益與開發(fā)商掛上了鉤，業(yè)內(nèi)人士說，這種一榮俱榮、一損俱損的開發(fā)模式無疑為新建商業(yè)地產(chǎn)項目的運(yùn)作成功打下基礎(chǔ)，因為今后運(yùn)營不好，開發(fā)商的利益也會受到影響。據(jù)了解，以往的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)會套用住

10、宅的開發(fā)模式。開發(fā)商都是采取“先開發(fā)后招商”的方式，憑非理性的感覺進(jìn)行項目投資，在缺乏專業(yè)的市場研究和商業(yè)策劃的前提下，在沒有明確的目標(biāo)、明確的客戶，甚至沒有明確將要對哪些業(yè)態(tài)進(jìn)行組合的情況下就開始敲定方案，緊接著破土動工，然后再考慮如何招商的問題。這種結(jié)果往往是招商效果不好，最終造成項目的損失巨大，給投資者帶來大的損失。因為如果地產(chǎn)商抱著“賣房子就走”的經(jīng)營思想，就不可能對商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長期運(yùn)營。有的商業(yè)地產(chǎn)項目以及商業(yè)街，出現(xiàn)銷售火爆的場面，但是地產(chǎn)商走了以后，商業(yè)城和商業(yè)街就日漸蕭條，就出于此原因。因此，現(xiàn)在福州大部分新建大型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商都采取了租售相結(jié)合的開發(fā)方式，把自身的利益

11、與購買者的利益掛上鉤。據(jù)方麗祥介紹，在寶龍城市廣場，預(yù)計出售的店面只占整個項目的四分之一，其余的四分之三均由開發(fā)商用做商業(yè)配套或參與經(jīng)營，這樣做不僅可以向投資者證明開發(fā)商對該項目的未來有信心，更可以保證項目進(jìn)行整體運(yùn)作及招商，比如說將華納影院引到寶龍時，華納對項目的設(shè)施有嚴(yán)格的要求，對停車場、場地建設(shè)都有一定的規(guī)格，如果商業(yè)地產(chǎn)采取全出售的方式，就必須切割成一間間的獨(dú)立店面，這樣的招商就根本無法進(jìn)行。同樣?xùn)|方偉業(yè)（國際）商業(yè)廣場也是將二、三層店面保留不對外出售，整體進(jìn)行招商，這才保證了沃爾瑪?shù)娜胫?，因為沃爾瑪對商業(yè)地產(chǎn)的配套、店面布局有統(tǒng)一規(guī)定，這是劃成單一店面進(jìn)行銷售的商業(yè)地產(chǎn)項目所無法做到

12、的。開發(fā)商當(dāng)起了商業(yè)地產(chǎn)項目的房東，因其實力比零散的投資商強(qiáng)，這就使商業(yè)地產(chǎn)項目排除了草率運(yùn)營、招商的狀態(tài)，可以有較長一段時間的培育期。方麗祥分析，目前國內(nèi)一些有影響，經(jīng)營較好的大型商業(yè)項目都不是短期內(nèi)就能運(yùn)作成功的，他們要有一個培育期，從開始招租到經(jīng)營環(huán)境成熟，短則一兩年，長則3年，而如果將這些項目全部交由投資者來運(yùn)營的話，受收益影響，他們難免會浮躁，難以有時間去整合周邊地段的商業(yè)氣氛?，F(xiàn)在福州一些地段不錯的商業(yè)物業(yè)，由于開發(fā)商已經(jīng)撤出，有的在搞拍賣，有的賣吃的，有的賣用的，這樣的話很難吸引人氣，從而留不住租戶；而開發(fā)商介入其中的話，就會考慮到長期的收益，舍得投入，比如寶龍城市廣場在停車場、休閑娛樂、文化氛圍上有投入，就花了2萬多平方米來打