啟動住宅市場的理論分析9

1、.：.；啟動住宅市場的實際分析 我國住宅市場是一個需求潛力大、供應才干大、開展出路大的市場，但在這個大市場中，卻呈現(xiàn)著有需求無供應，有供應無需求，供求嚴重脫節(jié)的情況。這一情況當如何處理？我以為應從住宅商品市場的根本規(guī)律結合市場當事人的利益比較出發(fā)，深化研討選準住宅市場主體各方的利益“結合點，促使住宅盡快成為新的經(jīng)濟“增長點。 一、突破“團團轉的困擾 住宅商品進入市場，最明顯的是受供求規(guī)律的制約。也就是說，商品的供求與價錢，相互影響、相互作用、相互制約。假設市場上初始階段呈現(xiàn)供不應求，在這種情況下，商品價錢就會上漲；當價錢在上漲的過程中，商品的供應就會上升，而商品的需求那么會下降；這種態(tài)勢繼續(xù)到

2、一定時期，市場上就會呈現(xiàn)供過于求；此時的價錢就會下降；在這種情況下，需求上升，而供應下降，繼續(xù)的結果市場上又呈供不應求。如此構成一個“團團轉。諸多企業(yè)在市場上，都逃脫不了這個“團團轉的困擾。 而住宅商品，在市場上所構成的這種“團團轉的格局，就更加復雜。在一定時期，假設社會居民的收入是一定的，那么住宅商品的價錢，還要受住宅所在區(qū)位的影響，受住宅本身檔次的影響，受住宅區(qū)位社會、自然環(huán)境的影響。當然，假設把環(huán)境的要素放在區(qū)位中來思索，就構成奇迷的“三位一體，即區(qū)位、價位、檔次、這三者之間的相互作用關系。為了表達得更清楚一些，在此還是把區(qū)位與環(huán)境分開進展研討，并把居民收入、區(qū)位、價位、環(huán)境、檔次，做一

3、高低的簡單劃分。這樣，就圍繞價錢，構成一個新的“團團轉。這個“團團轉，要求精明的住宅開發(fā)商必需對其進展不斷的應變對策研討。 住宅價位是住宅供求聯(lián)絡信息的一種方式，住宅價位是關系住宅市場供求滯暢的中心。 第一，住宅價位有著鮮明的區(qū)位性。由于住宅的區(qū)位不同，住宅商品的價錢差別極大，這種差別，不僅表達在不同的城市，甚至在同一城市中的不同區(qū)位里，也極為明顯。據(jù)建立部和國家物價部門對全國222個城市普通住宅價錢程度的抽樣調查，特大城市和大城市、中小城市、縣級城市之間的商品住宅價錢的差別是很大的。一些小城市的住宅價錢每平方米在600800元之間，而一些特大城市市中心的住宅價錢每平方米可高達8000多元，相

4、差10幾倍。就一個城市，其市中心和市郊遙遠地域的住宅價錢差別，也是很大的。比如以北京內銷房價為例：在北京二環(huán)路附近的西面、西北、北面，其價位可高達8500元左右一平方米，而近郊稍偏遠一點的那么在2000元左右一平方米，相差4倍還多。住宅商品的這種明顯區(qū)位性，決議了房地產(chǎn)的區(qū)域性。 第二，住宅價位與住宅檔次有著親密關系。住宅檔次的高低，不僅是住宅商品建筑質量的優(yōu)劣標志，同時也是住宅用戶身世、位置的一種顯示。所以，住宅檔次的內涵是極其豐富的。它是在區(qū)位、環(huán)境一定的情況下從住宅的建筑設計外型、建筑構造構造、建筑裝飾資料、內外裝飾、裝修到戶型、類型以及與周邊自然、社會、人文景觀的調和、協(xié)調配置等諸多藝

5、術成分在內的一種綜合表達，甚至有一種多被意會而難以言傳的味道在里面。假設在住宅商品的開發(fā)階段，就能依市場需求的變化，或市場需求所能接受的情況來進展住宅檔次定位，或叫確定住宅商品的檔次，這要比在住宅建成以后所構成的檔次，硬讓用去接受會更容易進入市場。我們在這方面不是忽視住宅檔次的定位，就是把住宅檔次定位簡單化或凝固化。比如，當前空置住宅的檔次，除了其區(qū)位環(huán)境的要素之外，多半是單按戶型的單元情況，甚至在內裝修與內裝修的用料上大體都是雷同的。在這樣一種住宅檔次單調化的情況下，經(jīng)常帶來開發(fā)商與用戶之間的“雙向浪費或者銷售困難。用戶購房后，多有把已進展的室內裝修全部或部分打掉，再重新進展裝修的情況，也多

6、有要素而難下決心購房的情況。假設依住宅檔次定位的高低，在內裝修與否，在所用內裝修的資料、設備等的檔次上有所區(qū)別，或在出賣以后，再依用戶之需求再由裝修公司來承做。諸如此類，雖屬小問題，如能從市場的高度，從住宅檔次化的高度，重新加以思索，使住宅價錢依住宅檔次的不同拉開檔次，將對住宅的銷售起到更多的推進作用，或向用戶提供更大的選擇余地，呵斥更多的成交時機。 第三，住宅價位與不同收入關聯(lián)親密。我國城鎮(zhèn)居民收入差距已明顯擴展，且趨勢不減。家積百萬元以上的數(shù)百萬戶，早已有房，只待錦上添花。但由于盡人皆知的緣由，急待“添花者寡，而急需改善住房條件的，又確實無錢買房。等他們各自“花昨天的錢買房，時日太長；讓他

7、們“用明天的錢買房，條件嫌苛；所以，單從價位與收入的關聯(lián)上入手處理現(xiàn)存問題，尚難立竿見影，很快激發(fā)成為消費熱點，活潑住宅市場。 第四，住宅價位受社區(qū)環(huán)境影響。社區(qū)環(huán)境既包括自然環(huán)境、交統(tǒng)統(tǒng)訊、生活效力、市政配套設備建立等所謂“硬件環(huán)境，也包括售后效力、物業(yè)管理、社區(qū)文化等所謂“軟件環(huán)境。這種社區(qū)環(huán)境的情況不僅是影響住宅價位的高低，而且對住宅的銷售、再開發(fā)都關系極大。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境是吸引客戶積極購房的重要條件。當然，社區(qū)環(huán)境的構成有些是靠住戶進住以后，逐漸構成的。但根底設備如道路交通、綠化、衛(wèi)生等等，應該是先期提供的。 總之，住宅有多重信息的價位性。住宅商品的價錢，不只是一個簡單的價高價低。實那

8、么這價位高低之中，包涵著諸多有著內在相互聯(lián)絡的信息或者說是住宅商品參與者相互聯(lián)絡信息的特種方式。住宅商品的價位，起碼也是住宅商品所在區(qū)位、住宅商品本身的檔次的直接反映；同時也是住宅商品所處居住環(huán)境與住宅商品購買者收入情況的市場表現(xiàn)；假設再加上現(xiàn)實制度界定中住宅的分配、租賃、銀行存貸款利息等要素與住宅商品售價之間的比較利益關系，那么住宅商品價位所表達的經(jīng)濟聯(lián)絡信息，就是更加綜合、豐富的。 二、“租、售、息的模擬分析 住宅市場的啟動，既可靠外力拉動，也可靠內力拉動。站在國家利益的角度，應該思索購房與開發(fā)商雙邊利益的協(xié)調互利，并使各自的利益向有利于住宅市場不斷完善的方向開展。在當前迫切需求處理的比較

9、利益驅動點：主要是居民買房、租房與存錢三者之間的比較利益關系。 第一，租售價錢比例問題。 對于購房者來說，假設是以居住為主要目的，并不關注住宅增值或無意進展炒作，在此前提下，至于住房來源是屬于分配的還是屬于購買的對他根本都是一樣。在此情況下，他所關懷的問題主要是購房的價錢與租房的租金之間在界定的時期內對比起來，租、購那種方式對他在經(jīng)濟上更有利。假設售價與租金之比過于懸殊，那么人們寧愿租房而不愿買房。 可見，在短期內居民收入不能大幅度很快提高的情況下，“提租促銷，只具實際價值，缺乏實踐意義。 第二，住宅租金與存款利率之間的關系。 居民在住宅購租的利益比較上，還會思索銀行存款利息高低的要素。也就是

10、說，假設把用來購房的20萬元。存放銀行，每年所獲得的利息，與房租金的對比關系。 假設住宅自然增值率0；通貨膨脹率與存款利率不變；居民儲蓄存款平均年利率為8； 那么將20萬元按8的年利率存入銀行每年可得利息1.6萬元。也就是說，在每月每平方米租金不超越1314元的情況下，以利息抵租金，年年有余。在此情況下，居民在租購房的選擇上首選依然是租而不購。當然思索房屋自然增值與通貨膨脹預期的變化，將會有新的選擇。 由住宅租金、銷售價錢與銀行存款利息二者的模擬分析，可以看出，“提租促銷的方法，因有利息的“擋駕，此路亦是很難暢通。從現(xiàn)實情況看，“提租促銷提出已近二年，實踐效果亦不理想。 那么，當前住宅做為新的

11、經(jīng)濟增長點將如何增長呢？筆者以為途徑起碼有四： 即：從長期目的看，實行個人住房抵押貸款； 從中期目的看，實行建新房促空置房； 從即期目的看，處理住宅存量損益比較，使之快止損快獲益，以益補損，重新增益。 從現(xiàn)實市場看，以二級市場帶動一級市場其作用不應忽視。 三、“長、中、短期目的的對策建議 第一，實行個人住房抵押貸款，使那些缺房想購房而暫時又無足夠錢買房的個人，可以提早買得起房，以刺激住宅消費，帶動住宅市場開展，是世界諸多國家所采取的有效措施。當然，各國地域消費觀念不同。比如市場經(jīng)濟興隆的國家地域，“花明天的錢已成眾多人的習慣；而在我國，“花昨天的錢依然是許多人墨守的常規(guī)。但是，假照實行個人住宅

12、儲蓄存款高息，個人住宅抵押貸款低息，利差由政府安居工程款進展貼息的政策，對鼓勵個人住宅儲蓄、改動消費觀念、采用住宅負債消費，使安居工程多渠道實施，實際上講將是有益的，措施上已有勝利閱歷可自創(chuàng)，政策上也是遲早的問題。筆者以為及早勝托遲。 第二，以興建新住宅，促進或帶動空置住宅的銷售。空置住宅滯銷，引不起消費者的青睞，緣由是錯綜復雜的。就空置住宅本身的情況看，1有區(qū)位偏遠問題。雖然價位適宜，需房者可以買得起，但因地處偏遠，生活任務不便，難下決心；2區(qū)位較好、交通方便、根本生活環(huán)境條件亦具備，但價錢過高，難以接受；3房屋戶型不適宜，或因室內裝修已做，不符合用戶需求，新買來的房子，馬上再重做裝修，多花

13、冤枉錢，值不得、舍不得；4住宅質量難保。整體環(huán)境差，價錢又偏高，總想等等想說。諸如此類問題，既已出現(xiàn)，再依其本身來處理總是很困難的。如用新房拉動，新房造市，將對空置房的銷售起到一定的帶動作用。從購買者的從眾心思上講，他不買，我也不買；他買，我也買；他買了，我也買，總感到不是味道。中國人時下在購買中的從眾與攀比心思的作用，是不可低估的；從空置房形不成消費銜接點看，國人時下與國外在住房消費上的艱苦區(qū)別之一是國人不怕繁華，或喜歡住區(qū)的繁華，而國外，尤其是興隆國家，多愿清靜。所以，對孤立、偏遠地處清靜的住處需求“內外有別，且區(qū)別甚大。假設新建房能使空置房減少人們的空闊感或孤單感，將會帶動消費；再從戶型

14、、檔次高低、能否做內裝修等多方面做好市場調查預測，滿足消費需求，亦將會構成俏銷的態(tài)勢，有利啟動住宅市場。 第三，對空置房進展損益分析，適時采取止損求益措施。聽說，住宅空置帶來的損壞比有人居住的損壞速度或損壞程度更快、更大，這一點姑且不提。只就空置期內占壓資金和支付利息與收回資金，再投資生利進展比較，就可算出時序損益情況，以選擇止損獲益的最正確時點和采取最優(yōu)措施。當然，資金的占壓與利息的損失，在現(xiàn)行體制下，對國有企業(yè)是無關緊要的，甚至不是企業(yè)的不是，還很能夠成為企業(yè)之是。這是體制呵斥的。但在向市場經(jīng)濟轉變的過程中，加大企業(yè)的市場主體認識，將是開展趨勢。 第四，以二級市場帶動一級市場。由于住房分配貨幣化已是大勢所趨，在個人購買了成套舊公房以后，理應在如今市場條件日益開展的情況下，允許上市流通。這樣，啟動二級市場，一那么可以起到化黑