浦江商業(yè)市場分析

1、.：.；浦江商業(yè)市場分析任何產(chǎn)品在推向市場之前，都必需充分了解當前的市場環(huán)境，并對目的客戶進展深化的研討，才干客觀、準確的預見未來市場。商業(yè)地產(chǎn)工程作為一種特殊產(chǎn)品，同樣需求依托于區(qū)域商業(yè)市場并符合當?shù)乜蛻舻男枨蟛鸥缮婧烷_展。本章力求經(jīng)過對區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境以及客戶需求的研討和分析，來尋覓市場空白點與客戶需求點的結(jié)合部位，從而為本工程的產(chǎn)品定位提供客觀、堅實的實際根據(jù)。一、浦江宏觀商業(yè)市場分析1.2006年經(jīng)濟開展及人均收入情況全縣國內(nèi)消費總值61億元財政總收入 7.4億元地方財政收入3.7億元工業(yè)總產(chǎn)值 180億元外貿(mào)出口交貨值56億元實踐利用外資2521萬美圓全社會固定資產(chǎn)投資35億元規(guī)模

2、以上企業(yè)292家城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入65元鄉(xiāng)村居民年人均純收入 4550元百強縣排名159位從浦江的經(jīng)濟開展目的及人均收入來看，城市經(jīng)濟主要是以水晶玻璃、鎖具等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為開展中心，開展形狀主要以手任務坊、廠房、個體運營為主，有相當一部分居民有著較高的收入，可說消費力相當強。同時浦江的產(chǎn)業(yè)形狀也決議了外來務工人員特別多，主要分布在各個工廠、作坊、三輪車、小運營戶等多種行業(yè)。2.2006年浦江各商圈分析經(jīng)過為期兩天的市場調(diào)查，浦江的商業(yè)相對比較集中，主要分布在人民東路、和平北路、和平南路、新華東路，其他的商業(yè)相對分散，有少數(shù)專業(yè)市場分布周圍，但商業(yè)氣氛普通。1商業(yè)區(qū)域及業(yè)態(tài)分布 中心商業(yè)區(qū) 福

3、泰隆廣場：位于浦江商業(yè)的第一中心圈，總建筑面積逾38000平方米，是一個集購物、餐飲、文娛、休閑、綜合效力于一體的的現(xiàn)代化復合型商業(yè)廣場。地下一層：服裝、飾品一樓：服裝、手機、鞋、珠寶二樓：鐘表、超市、服裝、包三樓：品牌服飾、男女裝、運動休閑裝、內(nèi)衣、童裝、皮具、健身器材地上一層部分可買以外，其他樓層均為出租，首年返還2個月租金。例：地下1510600元/年，即1.9元/天/平方米。人流量測算：下午15：50-15：55，進120人，出150人，合計270人，一分鐘54人，人流量25920人/天，由于其出入口南北各設(shè)一個，所以對測算會有一定影響，實踐數(shù)量該當更高。評價：廣告宣傳比較好，雖然相比

4、時代廣場成立較晚，但在消費者中佳譽度較高，人氣也旺，由于它和時代廣場對門而立，所以人流量可以共享。調(diào)查中不發(fā)現(xiàn)，由于地下商鋪租金程度較低，所以有相當多的外地務工人員也參與進來，做起了小老板。 時代廣場購物中心老牌商業(yè)中心，成立較早，總占地面積2萬平方米，總建筑面積9萬平方米。由四星級賓館、購物中心、時代商城組成，。與福泰隆廣場對面，人流量各方面相互共享，也均為出租。一樓：化裝品、通訊器材、黃金珠寶、幼兒用品、鞋類、箱包二樓：男女裝、休閑裝、童裝、針織內(nèi)衣、小百貨三樓：家電城、運動城、家具城、玩具、游戲廣場人流量測算：下午16：00-16：05，進150人，出200人，一分鐘70人，人流量336

5、00人/天。評價： 作為較早的商業(yè)中心，其先天的地理位置優(yōu)勢及業(yè)態(tài)分布決議了其源源不斷的人流，其租金程度也與福泰隆不相上下。 民主路步行街沿民主南路、民主北路一條內(nèi)街，兩側(cè)均為小型店鋪，與福泰隆廣場、時代廣場南北相通，但檔次也較為低端，道路寬度約3米左右，路況也不大好。運營范圍：服裝、鞋帽類，面對低端消費人群。租金程度：好地段：25，19000元/5個月，即5元/天/平方米；差地段：15，13000元/年，2.4元/天/平方米。 評價：較老的小型步行街，雖然運營鋪面及街道籠統(tǒng)顯得混亂，但地理位置及市場號召力，決議了仍有可觀的人流量來支撐其開展，從租金程度就可以看出來，附近的福泰隆廣場雖然裝修較

6、好，但其地下租金仍低于此步行街。 和平北路商業(yè)區(qū) 商貿(mào)中心小商品市場：市場為低端商品，共分上下兩層，由于距市中心較近，人流量也不錯。一樓：玩具；二樓：衣服、拖鞋等日常用品，3價錢5.5萬元，即18333元/平方米。人流量測算：15：28-15：33，進20人，出39人，合計人流量12人/分鐘，假定早上9：00-下午5：00，人流量5760人/天。 評價： 由于商貿(mào)中心的低端定位及內(nèi)部裝修等硬件設(shè)備的差距，也決議了其檔次不高，但和平北路的人流也給市場增添了無限的活力。 四牌樓商廈成立三年，位于商貿(mào)中心與市中心中間地段，生意較清淡。地下一層：藥房一層：服裝、鞋，36租金10000元/年，即約 0.

7、8元/天/平方米；二層：童裝，500，20萬元/年，即1.1元/天/平方米，十年合同。人流量測算：下午15：40-15：45，進28人，出18人，合計9人/分鐘，人流量4320人/天。 評價： 四牌樓商廈與商貿(mào)中心相隔很近，但其租金程度卻相差頗多，主要是由于建筑本體的設(shè)計及新的商廈沒有足夠的市場號召力。 沿街店鋪40，58000元/年，即4元/天/平方米。可以看出，沿街商鋪價錢相對較貴。 和平南路商業(yè)區(qū) 中心農(nóng)貿(mào)市場位于宣西路，成立十多年，是老牌城市中心，主要運營蔬菜、水果、副食品等。一層：用戶租用運營，15，17000元/年，即3.1元/天/平方米。二層：好佳樂量販水果市場茶葉市場和平南路街

8、主要在人民東路至浦陽江中間段，主要運營家居飾品、服裝、百貨等，檔次普通，分布較散。 新華東路商業(yè)區(qū)主要是和平路與環(huán)城路中間段，區(qū)域賓館林立，運營各種服裝等，人流量不錯。店面租金：40，35000元/年，即2.4元/天/平方米?？偨Y(jié)分析：整體看來，呈現(xiàn)幾大特征： 大型商業(yè)設(shè)備分布集中，周邊小商業(yè)做補充目前浦江整體商業(yè)環(huán)境良好，商業(yè)設(shè)備主要集中在人民東路、和平路沿線，以福泰隆廣場、時代廣場等商業(yè)設(shè)備為代表。該區(qū)域聚集了大量消費者，商業(yè)氣氛濃重，是浦江商業(yè)的熱點所在。而本工程所在的西區(qū)大規(guī)模商業(yè)目前還沒有，只需月泉西路沿線有少許店面，但主要是以運營水晶玻璃的運營部，無論從裝修不是規(guī)模，都不上檔次，良

9、好的商業(yè)氣氛還未構(gòu)成。與本工程緊鄰的汽車西站是小型站點，過往人流量也相對有限，本區(qū)域的消費潛力主要是小區(qū)居民和外來打工者及周邊學生。 商品檔次分區(qū)錯開，種類繁多從商品種類上講，浦江區(qū)域內(nèi)低、中、高檔各類商品齊全，即使一些知名品牌在浦江也并不鮮見，浦江商業(yè)市場根本上可以滿足人們的各種消費需求。在浦江，一些日常用品等普通商品在各個區(qū)域都很容易購買，而大家電、名牌服裝、珠寶首飾等中高檔商品那么主要集中在市中心地段。無論從商場的硬件配套設(shè)備，還是從商品的種類和檔次來比較，市中心商業(yè)都與其他幾個商業(yè)區(qū)塊存在明顯的優(yōu)勢。商業(yè)商品的種類和數(shù)量明顯較多，知名品牌甚至國際一線品牌大多集中在這里?？傮w而言，工程所

10、在的西區(qū)缺乏高檔次的商業(yè)設(shè)備，缺乏必要的商業(yè)網(wǎng)點及配套設(shè)備。 消費群遍及周圍，集中購買性強通常情況下，消費個體在購買日常生活用品時大多在居所附近的商店進展采購，但是對于大件物品、貴重物品和奢侈品等商品，消費者那么希望到城市的商業(yè)集中區(qū)進展選購，商業(yè)集中區(qū)除了根本的購物功能，休閑、文娛功能同樣是吸引消費者的重要要素。當物質(zhì)生活到達一定程度，購物將不再是單純的買賣，體驗消費的過程將成為影響購買活動的重要組成部分。興隆城市通常具備多個商業(yè)中心，商業(yè)中心多以商業(yè)街或MALL的方式存在，每個商業(yè)中心點輻射著不同范圍內(nèi)的消費個體。浦江在城市建立的過程中，由于歷史和文化等客觀緣由，構(gòu)成了市中心與城市周邊開展

11、不平衡的現(xiàn)狀，東西南北各區(qū)居民更多的信任市中心范圍內(nèi)的商業(yè)滿足需求。目前工程所在地的消費者多為區(qū)域內(nèi)的客戶，商業(yè)設(shè)備的滯后性、交通和人們固有觀念下，難以吸引其它區(qū)域的客戶流入。在調(diào)查中不難發(fā)現(xiàn)，對于當前的消費客戶流量，市中心較工程所在的西區(qū)有絕對的數(shù)量和質(zhì)量優(yōu)勢。小結(jié)：浦江整體商業(yè)環(huán)境良好，經(jīng)過多年的開展和建立，商業(yè)設(shè)備曾經(jīng)構(gòu)成了自有的體系，但在某些方面仍不夠理想，具有改善和提升的空間。此外，浦江在城市建立的過程中，構(gòu)成了各區(qū)塊開展不平衡及集中性的特點，不過，隨著工程的建成及未來商業(yè)設(shè)備的逐漸完善，該區(qū)塊仍有一定的開掘和提升空間。3.2006年浦江商業(yè)地產(chǎn)開展特點 商業(yè)地產(chǎn)市場投資的多元化20

12、06年，隨著商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)效力機構(gòu)的深度介入，開發(fā)商將越來越明確商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的市場包容方向，從而進一步伐整開發(fā)投資戰(zhàn)略，調(diào)整單一的投資開發(fā)方式以及物業(yè)類型，從而使得商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)多元化的趨勢。 社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)興起，且位置將越來越重要在商業(yè)地產(chǎn)投資的多元化的根底上，各種商業(yè)物業(yè)類型將有不同程度的開展，但2006年開展較為迅速的置信應該屬于新形狀的社區(qū)商業(yè)。隨著社區(qū)商業(yè)的上市，滿足傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)居住配套要求，同時具有一定體量與特點、具有區(qū)域商業(yè)輻射作用的新型社區(qū)商業(yè)逐漸成為商業(yè)市場的新寵。這與浦江現(xiàn)階段商業(yè)物業(yè)供應構(gòu)造不平衡以及消費市場的需求密不可分。 外地零售商、百貨的介入將極大地刺激與改動商業(yè)

13、地產(chǎn)市場格局隨著浦江經(jīng)濟的開展，宏大的商機使得大量的外地商業(yè)機構(gòu)紛紛進入浦江市場，從而對浦江商業(yè)地產(chǎn)開展起著至關(guān)重要的推進作用，也在某種程度上使房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時采用與知名品牌商家協(xié)作的所謂訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式增多，既有利于商業(yè)的合理分布，也減少了商業(yè)物業(yè)建成后期的招商與運營風險。 一站式休閑購物方式是未來商業(yè)地產(chǎn)開展的重點，但將在本年度重新洗牌，建立較為規(guī)范的界定與規(guī)范一站式休閑購物方式從商業(yè)開展情況與趨勢來說，一站式休閑購物方式這一商業(yè)運營方式將是未來商業(yè)高度興隆、城市經(jīng)濟開展到一定時期的必然產(chǎn)物，因此在2006年，一站式休閑購物方式將繼續(xù)開展，但隨著開發(fā)商開發(fā)理念不斷提高，對

14、一站式休閑購物方式的界定及其規(guī)范會越來越明晰。二、商業(yè)地產(chǎn)工程的投資群體分析商業(yè)工程主要的目的客戶是投資群體，它們中既有專業(yè)投資者，也有普通投資者，其中很多投資者還兼具運營者的身份，有相當一部分是外來務工人員，他們手上有一定積累，也不僅僅滿足于打工，本人做老板的想法也與日俱增，假設(shè)碰到適宜的鋪位，他們也會非常熱衷于投資運營。在這里，我們一致稱之為投資客戶。能否擁有足夠的投資客戶是商業(yè)工程成敗的關(guān)鍵，因此下面將對浦江區(qū)域的投資1.投資才干分析從宏觀經(jīng)濟上來看，浦江的人均收程度較高，居民收入富有，銀行存款穩(wěn)定，具有良好的投資才干。2.投資志愿分析浦江區(qū)大部分的居民都情愿有選擇的進展投資，以使自有資

15、金獲得高于銀行存款利息的良好升值。3.投資渠道分析目前，浦江市投資渠道非常狹窄，股票、期貨等常見的投資方式在浦江還并不普遍，主要緣由還是進入門檻較高，需求投資者具備一定的專業(yè)知識。而房地產(chǎn)投資遭到區(qū)域內(nèi)居民的廣泛接受。特別是商鋪投資，許多居民都深受“一鋪養(yǎng)三代的影響，非常熱衷于置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)。但是在當前的浦江市場，投資潛力大、風險相對較低、產(chǎn)品比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)工程并不多見?，F(xiàn)有的產(chǎn)品都或多或少的存在一定的缺陷和問題，以致于部分投資者持幣張望，呵斥了大多數(shù)居民把錢放在銀行，雖然有投資認識，但是缺乏門檻較低、高報答低風險的投資渠道的局面。4.投資客戶群體總量分析經(jīng)過我司前面對浦江城市的調(diào)查以及對浦

16、江區(qū)商業(yè)市場和客戶的調(diào)查?？梢园l(fā)現(xiàn)：目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)在投資市場上表現(xiàn)普通。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷售情況不好，因此可以得知目前區(qū)域內(nèi)缺乏足夠的投資客戶，如何調(diào)動客戶的投資熱情是個重要的問題。5.投資客戶群的關(guān)注點我司在研討目的客戶群需求時，采取的是隨機訪談的方法。發(fā)現(xiàn)，浦江區(qū)域內(nèi)居民對投資房地產(chǎn)的認可度較高，情愿選擇投資房產(chǎn)以獲取更高的資本升值。而他們在投資商業(yè)地產(chǎn)的過程中，最關(guān)注以下幾個方面： 區(qū)域的投資潛力投資商業(yè)地產(chǎn)的客戶對于區(qū)域未來的升值預期較高，有開展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)才可以獲得較高的投資報答率，因此客戶對于商業(yè)工程所處的地段格外看重。 前期資金壓力 在投資商業(yè)地產(chǎn)的過程中，產(chǎn)生效益

17、之前的資金壓力如首付、月供等是投資客戶最為關(guān)注的方面，尤其是一些比較專業(yè)的投資。 建筑產(chǎn)品能否成熟成熟的產(chǎn)品設(shè)計和科學的運營規(guī)劃是商業(yè)建筑產(chǎn)品正常運營的根底，運營的好壞那么與投資客戶的經(jīng)濟效益直接掛鉤，存在先天缺陷的產(chǎn)品必然會在運營的過程中遇到瓶頸，甚至在初期就無法正常運轉(zhuǎn)。因此，調(diào)查商業(yè)建筑產(chǎn)品的設(shè)計與規(guī)劃是投資行為中最關(guān)鍵的一環(huán)。 未來消費群區(qū)域內(nèi)消費者的數(shù)量直接影響到未來商業(yè)設(shè)備的運營情況，也就直接決議了所投資商業(yè)設(shè)備的投資報答的高低，所以投資商業(yè)地產(chǎn)的客戶對于商業(yè)設(shè)備能否有足夠的消費市場作支撐非常看重。小結(jié)浦江區(qū)整體經(jīng)濟環(huán)境良好，居民具備較強的投資認識，并且情愿將資金用于投資。本地投資

18、渠道狹窄，但是房地產(chǎn)投資市場潛力宏大，商業(yè)地產(chǎn)投資關(guān)注程度較高。區(qū)域內(nèi)的投資者總量可觀，他們在投資商業(yè)地產(chǎn)時對于區(qū)域的投資潛力、前期資金壓力、建筑產(chǎn)品能否成熟、未來消費群情況這幾個方面格外關(guān)注。三、浦江花鳥、盆景市場開展情況由于浦江是個以水晶加工、五金、針織為主的工廠、作坊，城市也相對較小，環(huán)境不是很好，很多街道都有臟、亂的覺得，而且商品房的開發(fā)建立相當緩慢，并不是很適宜居住的地方，這就構(gòu)成了當?shù)厝藢σ恍B類市場的冷淡，原有個小型鳥類買賣市場，目前也曾經(jīng)取消。而盆景市場目前有兩個：1.花卉一條街位于新華東路與浦峰路交叉口，新華東路沿線一層沿街鋪面，有30個左右的店鋪運營花卉，但也有花圈喪葬用品

19、同時出賣，主要運營塑料花卉、盆栽。租金：55，3萬元/年，即1.5元/天/平方米。2.盆景市場位于大橋路曹家畈，面積大致在800平方米左右，由簡易大棚搭建而成，每個面積大致在60平方米左右。租金：60平方米，3000元/年?？偨Y(jié)分析：目前浦江花卉市場明顯相當?shù)投耍ɑ芤粭l街也是運營戶自發(fā)構(gòu)成，幾年的存在也證明了花卉市場在浦江也有他的生存土壤，但據(jù)運營戶引見，這種店面主要是選在同行業(yè)較集中，另外地段要好，不能太偏，而本工程所在的西站，在運營戶心目中位置相當偏遠，沒有足夠的人流量支撐，所以店鋪選址時思索的能夠性不大。鳥類市場前期的出現(xiàn)，到而后的消逝，也證明了鳥類豢養(yǎng)在浦江來說還存在接受觀念的問題，

20、市場可行性不強。四、其他專業(yè)市場及在售商業(yè)概略1.浦江家居裝飾資料市場1一樓 窗簾布藝一條街位于中山北路與人民東路交叉口以北路段，一樓大約有30個店鋪左右。租金：40平方米，20000元/年，即1.3元/天/平方米。 浙江供銷超市2二樓今潮家具廣場，整體出租，主營范圍：桌椅、床、柜、沙發(fā)等，面積1000平方米左右。2.裝飾建材精品街位于江濱西路中房江濱花園，主要運營建材、陶瓷等，生意較清淡。租金：120平方米，26000元/年，即0.6元/天/平方米。3.水晶燈飾城位于仙華路與水晶路交叉口，是最大、最專業(yè)的水晶飾品零售市場，成立有十幾年時間，但周邊商業(yè)普通，附近有個仙華農(nóng)貿(mào)市場了，屬小型市場，

21、只對外出租。租金：好地段，20平方，25000元/年，即3.4元/天/平方米；差地段，28平方，8500元/年，即0.8元/天/平方米。4.恒昌財富廣場依人民路、大橋路和商業(yè)街而立，由一條雙向?qū)訉油伺_、三層中空的中心商業(yè)街和大賣場及少量公寓組成，為整個財富廣場的商業(yè)中心。集購物、餐飲、休閑、文娛，多業(yè)態(tài)、多功能、高檔次，是未來浦江一站式高檔消費的典范。地下一層，地上四層，目前規(guī)劃如下：一樓：男女皮件、保健品、化裝品、鐘表、黃金珠寶及飾品、大型餐飲、大型超市；二樓：內(nèi)衣、女裝、流行小商品、家電賣場、咖啡廳、茶吧，并設(shè)有公共休閑區(qū)；三樓：男裝、童裝、家居用品、美容院、大型文娛城；四樓：設(shè)公寓面積2

22、5-80，全部一致回租，一致由杭州大廈管理團隊運營，十年返租，前三年一次性返還20%在房款中扣除，后7年每年8%報答率，也可由管理公司繼續(xù)運營，租金照舊。2樓24000元/，一樓32000-41000元/均有。5.月泉花苑位于月泉西路客運西站往西段，有少量現(xiàn)房銷售，商鋪共24間左右，面積在20-80平方米之間，層高5米，5600元/平方米，住宅3200元/平方米。6.財富名座位于中山南路與文溪東路交叉口，商鋪一樓銷售價錢15000元/平方米左右，一次性付款可打98折，按揭無折扣。7.月泉西路沿線租金：40平方米，8000元，0.5元/天/平方米?？偨Y(jié)分析：從以上專業(yè)市場分布，可以看出其分布較散，規(guī)模都不大，像家居裝飾資料市場和裝飾建材精品街，就是住宅沿街商鋪打造專業(yè)市場的實例，從目前運營情況來看，由于家居裝飾資料市場位置相對較好，所以相對租金較高，而裝飾建材精品街租金在浦江相當?shù)?，更像是小區(qū)的配套商業(yè)，人流量相當小，不過以后規(guī)劃路開通后，人流量會好些。而水晶燈飾城是老牌買賣市場，有穩(wěn)定的客戶群體。月泉花苑、財富名座那么更多的屬于社區(qū)商業(yè)，主要是消費者是小區(qū)居民，過往人流量較少，其商業(yè)價值更多的是要經(jīng)過小區(qū)固定消費者的帶動。 五、工程商業(yè)部分建議東臨浦江