綠城集團財務風險研究報告

1、-. z.本科生畢業(yè)論文綠城集團財務風險研究學院 經(jīng)濟管理學院專業(yè)工商管理會計學方向2015年5月獨創(chuàng)性聲明本人重聲明：所呈交的畢業(yè)論文設(shè)計是本人在指導教師指導下取得的研究成果。除了文中特別加以注釋和致的地方外，論文設(shè)計中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表的研究成果。與本研究成果相關(guān)的所有人所做出的任何奉獻均已在論文設(shè)計中作了明確的說明并表示了意。簽名：_ _年_月_日授權(quán)聲明本人完全了解學院有關(guān)保存、使用本科生畢業(yè)論文設(shè)計的規(guī)定，即：有權(quán)保存并向國家有關(guān)部門或機構(gòu)送交畢業(yè)論文設(shè)計的復印件和磁盤，允許畢業(yè)論文設(shè)計被查閱和借閱。本人授權(quán)學院可以將畢業(yè)論文設(shè)計的全部或局部容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進展檢索，可以采用影印、

2、縮印或掃描等復制手段保存、匯編論文設(shè)計。本人論文設(shè)計中有原創(chuàng)性數(shù)據(jù)需要的局部為如沒有，請?zhí)顚憻o：學生簽名：年月日指導教師簽名：年月日綠城集團財務風險研究摘要房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成局部，但與此相伴也突顯出一些不容無視的問題和矛盾。今年，國家不斷加強對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，出臺的一系列新政策無疑沖擊了目前正處于時代的樓市。本文運用財務比率分析的方法，通過比照其他房地產(chǎn)商在同一時期的數(shù)據(jù)，從償債能力、盈利能力和營運能力三個方面層層分析綠城集團財務風險產(chǎn)生的原因，并在此根底上對綠城集團未來的開展提出建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；綠城集團；財務風險-. zThe Research On Financia

3、l Risk Of Greentown China Holdings LimitedABSTRACTThe real estate industry plays a key role in the whole national economy, but some problems and contradictions have emerged. This year, countries continue to strengthen macro-control of real estate, a series of new policies will undoubtedly impact is

4、currently in the Silver Age of the property market.This paper applies the method of financial ratio analysis, by paring Other real estate panies data in the same period, the layers of analysis of the causes of Greentown group financial risk resulting from the three aspects of solvency, profitability

5、, operation ability, the suggestion of development and on the basis of Greentown group did not e.Key words:Real estate;Greentown China Holdings Limited;Financial risk-. z.目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc418000980一、緒論 PAGEREF _Toc418000980 h 1HYPERLINK l _Toc418000981一研究背景及意義 PAGEREF _Toc41800098

6、1 h 1HYPERLINK l _Toc418000982二研究方法 PAGEREF _Toc418000982 h 1HYPERLINK l _Toc418000983三論文框架 PAGEREF _Toc418000983 h 2HYPERLINK l _Toc418000984二、根本理論和文獻綜述 PAGEREF _Toc418000984 h 2HYPERLINK l _Toc418000985一根本理論和文獻綜述 PAGEREF _Toc418000985 h 2HYPERLINK l _Toc418000986二國外文獻綜述2HYPERLINK l _Toc418000987三、

7、綠城集團根本概況及財務狀況描述 PAGEREF _Toc418000987 h 4HYPERLINK l _Toc418000988一綠城集團概況 PAGEREF _Toc418000988 h 4HYPERLINK l _Toc418000989二綠城集團財務狀況描述 PAGEREF _Toc418000989 h 5HYPERLINK l _Toc418000990四、綠城集團財務風險成因 PAGEREF _Toc418000990 h 5HYPERLINK l _Toc418000991一財務政策激進，資產(chǎn)負債率較高,長期償債能力較弱 PAGEREF _Toc418000991 h 5H

8、YPERLINK l _Toc418000992二企業(yè)增速過快，資源消耗過大，盈利能力較低 PAGEREF _Toc418000992 h 6HYPERLINK l _Toc418000993三商品滯銷存貨增加，銷售方式古板，營運能力較差 PAGEREF _Toc418000993 h 7HYPERLINK l _Toc418000994五、綠城集團改善財務風險的對策與建議 PAGEREF _Toc418000994 h 8HYPERLINK l _Toc418000995一降低資產(chǎn)負債率，提高資金使用率 PAGEREF _Toc418000995 h 8HYPERLINK l _Toc418

9、000996二提高固定資產(chǎn)管理能力，放緩擴速度 PAGEREF _Toc418000996 h 9HYPERLINK l _Toc418000997三轉(zhuǎn)變營銷理念，創(chuàng)新銷售方式 PAGEREF _Toc418000997 h 10HYPERLINK l _Toc418000998參考文獻 PAGEREF _Toc418000998 h 12HYPERLINK l _Toc418000999致 PAGEREF _Toc418000999 h 13-. z綠城集團財務風險研究一、緒論一研究背景及意義自改革開放以來通過不斷蓬勃開展的房地產(chǎn)行業(yè)很大程度上改善了國民的生活水平，但與此相伴也突顯出一些必須

10、認真加以解決而不容無視的問題和矛盾。近幾年政府出臺的各項嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)貸款、嚴格控制二套房首付等政策無疑沖擊了目前正處于時代的樓市。綠城房地產(chǎn)集團，是從長三角地區(qū)走向全國的地產(chǎn)龍頭企業(yè)，其工程遍布省經(jīng)濟最興旺的城市，龐大的業(yè)務規(guī)模使其擁有廣泛的知名度。綠城集團始終堅持高價購地高價賣出的開展戰(zhàn)略，以高杠桿，高負債的財務擴手法聞名業(yè)，不惜用重金高價購地對綠城集團來說已經(jīng)司空見慣。然而房地產(chǎn)工程本身就具有特殊的風險，在房地產(chǎn)整體市場不景氣的大環(huán)境下，綠城集團財務風險從投資工程開場就產(chǎn)生了。本文通過分析年度財務報表數(shù)據(jù)以發(fā)現(xiàn)綠城集團的財務風險問題，結(jié)合相關(guān)的分析方法研究其在此大環(huán)境下如何改善自身的

11、財務問題提升自身的綜合實力，從而繼續(xù)發(fā)揮領(lǐng)導作用帶著整個行業(yè)走向一個新的黃金時代。二研究方法1.個案研究法。本文以在房地產(chǎn)行業(yè)具有代表性的綠城集團為例，通過比照綠城集團2010年-2014年的財務報表數(shù)據(jù)和企業(yè)經(jīng)營信息，對綠城集團的財務報表數(shù)據(jù)進展了分析，以更好的研究綠城集團的未來開展方向。2.比照分析法。本文綜合利用財務分析的相關(guān)概念，并選取同行業(yè)競爭者近五年的相關(guān)財務數(shù)據(jù)進展比照分析，從而得出綠城集團財務風險方面的問題及解決的對策。3.文獻綜述法。本文在寫作準備階段大量閱讀了財務報表分析和企業(yè)財務風險等相關(guān)的文獻，結(jié)合在大學期間所學的管理學、財務管理學、財務報表分析等相關(guān)課程知識，更好的理

12、解了財務分析與企業(yè)財務風險的有機聯(lián)系。三論文框架第一局部，緒論。表達了研究背景和意義，包括本文采用的研究方法和全文的框架安排，為下文的研究做鋪墊。第二局部，根本理論和文獻綜述。此局部主要介紹本文所應用的財務報表比擬分析法、財務比率分析法等相關(guān)理論，并對相關(guān)文獻進展總結(jié)概括，為論文的寫作提供依據(jù)。第三局部，綠城集團根本概況及財務狀況描述。簡要描述綠城集團的概況和財務狀況，比照綠城集團與其他類似企業(yè)，以呈現(xiàn)綠城集團目前財務的整體狀況，為下文研究綠城集團財務風險做鋪墊。第四局部，綠城集團財務風險成因。此局部主要根據(jù)綠城集團年度財務報表，從償債能力、盈利能力和營運能力三個方面分析造成綠城集團財務風險的

13、成因，為財務風險改善意見提供依據(jù)。第五局部，綠城集團改善財務風險的對策與建議。根據(jù)綠城集團財務風險產(chǎn)生的原因，從償債能力、盈利能力和營運能力三個方面提出相應的改良措施，照應第一局部的研究意義。二、根本理論和文獻綜述一根本理論和文獻綜述1、財務風險理論財務風險是指企業(yè)由于資本構(gòu)造不合理等因素造成企業(yè)償債能力變?nèi)鯊亩鴮е峦顿Y者收益減少的風險。從財務風險預警的角度看，影響企業(yè)財務風險不只限于籌資活動產(chǎn)生的風險，不當?shù)耐顿Y、營運、分配等活動同樣可能導致企業(yè)面臨風險，因此企業(yè)管理者對財務風險只有采取有效措施來降低風險而不可能完全消除風險。2、財務分析理論財務分析按分析的目的可以分為償債能力分析、盈利能力

14、分析和營運能力分析等。償債能力是反映企業(yè)財務狀況和經(jīng)營能力并影響企業(yè)安康開展的關(guān)鍵指標；盈利能力是通過企業(yè)獲得盈利的多少來反映企業(yè)經(jīng)營狀況的關(guān)鍵指標；營運能力則是反映企業(yè)營運資產(chǎn)效率與效益的關(guān)鍵指標。二國外文獻綜述1、調(diào)整企業(yè)資本構(gòu)造是改善企業(yè)財務風險的根本途徑。在理論研究上，我國學者嚴紅飛在資本構(gòu)造對上市公司財務管理目標的影響研究中指出，一個企業(yè)的資本構(gòu)造必然影響到企業(yè)的經(jīng)營收益和財務風險。我國經(jīng)濟學高宇教授在淺談企業(yè)財務風險管理中指出杠桿收益與財務風險之間是存在嚴密聯(lián)系的。我國學者金文輝2009在我國房地產(chǎn)公司資本構(gòu)造與風險研究中指出，最優(yōu)的資本構(gòu)造不僅能滿足股東投資收益，而且能將企業(yè)財務

15、風險降到最低。2、控制企業(yè)本錢是企業(yè)改善財務風險的主要途徑。我國學者鮑怡2014在談房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制有效性中指出，企業(yè)最終銷售價格在很大程度上受企業(yè)本錢的影響。我國學者義軍2012在新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制研究中指出，企業(yè)經(jīng)濟效益的好壞直承受到企業(yè)本錢控制的影響。我國學者仇萍2010在房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制探討中指出，企業(yè)生存開展的關(guān)鍵是如何降低本錢提高經(jīng)濟效益。我國學者敬樂2013在房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制中指出，當前企業(yè)必須重視自身本錢控制，視為工作的重心。3、拓展融資渠道是改善財務風險的重要途徑。我國學者吳耿城2010在我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險及其防措施中指出，企業(yè)改善資本構(gòu)造降低財務風險

16、需要采取多元化融資策略。我國學者羅鋒2004在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道拓展探討中指出，企業(yè)融資渠道單一容易引發(fā)財務風險。我國帥教授在利用夾層融資拓展我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道中指出，如何拓展融資渠道是企業(yè)目前面臨的首要問題。我國學者黃正在我國大型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道研究中指出，融資渠道多元化是企業(yè)增強自身實力改善財務風險的重要途徑。這些理論從不同的角度闡述了改善財務風險的各種措施，探究出資本構(gòu)造、本錢控制等對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要作用，但是這些學者的研究也存在一定的局限性：第一，這些學者解決措施不切合實際，缺乏對企業(yè)實情的了解；第二，研究大多局限于單純的文字分析，沒有立足于企業(yè)的具體財務數(shù)據(jù)和現(xiàn)實根底；第三，

17、所提出的措施具有較大的普遍是影響，在針對到具體*個企業(yè)的財務風險問題時，這些措施的實施效果就會大打折扣。因此本文以綠城集團為例，結(jié)合財務風險的相關(guān)理論和國外房地產(chǎn)商在解決財務風險方面的經(jīng)歷，針對綠城集團的財務風險進展分析并提出針對性的解決措施，為綠城集團今后開展提供適當?shù)慕ㄗh。三、綠城集團根本概況及財務狀況描述一綠城集團概況綠城房地產(chǎn)集團，是一家從長三角區(qū)域走向全國的地產(chǎn)龍頭民營企業(yè)，于2006年7月13日在上市，股票代碼為03900，是省房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，其房地產(chǎn)工程遍布省主要城市，而高品質(zhì)的園林生活設(shè)計更是廣受當?shù)鼐用竦南矚g。綠城集團主要針對中高收入階層，極度追求高質(zhì)量的房產(chǎn)品，幾乎不

18、關(guān)注本錢和利潤甚至到了偏執(zhí)的程度。同時，綠城集團不僅是房地產(chǎn)行業(yè)中較早實施保障房建立的企業(yè)，還建立了我國首個園區(qū)生活效勞體系并取得了較好的成就。二綠城集團財務狀況描述1、償債能力在償債能力方面，綠城集團的資產(chǎn)負債率日益攀升。企業(yè)雖然具有一定的償債能力，但長期償債能力卻相當不理想。過度依賴銀行貸款加之資金周轉(zhuǎn)周期的緩慢，使得綠城集團的資金鏈較為緊，為綠城集團的財務風險埋下了重大隱患。2、盈利能力在盈利能力方面，綠城集團始終堅持擴的經(jīng)營模式，企業(yè)的資源開場跟不上企業(yè)的增長速度，加之成交量較低使得綠城集團無法快速回籠前期投入資金，流動資金開場凸顯緊趨勢，盈利能力較弱。3、營運能力在營運能力方面，綠城

19、集團2012年末存貨高達923.65億元，同比增長了49.8%。綠城集團雖然努力維持自身的存貨周轉(zhuǎn)率，但應收賬款周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的減少，無疑說明了綠城集團資產(chǎn)管理能力變?nèi)酰@也成了綠城集團最為嚴重的財務風險隱患。四、綠城集團財務風險成因一財務政策激進，資產(chǎn)負債率較高,長期償債能力較弱負債在短時間可以通過為企業(yè)帶來杠桿效益增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，但這并不代表企業(yè)應該不斷提高負債比例。企業(yè)負債金額的上升往往伴隨著財務風險，企業(yè)的資產(chǎn)負債越高，拖欠銀行的利息也隨之升高。高額的資產(chǎn)負債率往往是由激進的財務政策導致的，激進的財務政策通過企業(yè)超速的增長模式從而產(chǎn)生了較為嚴重財務風險。許多企業(yè)發(fā)生財務危機的

20、根本原因便是其激進的財務政策。資產(chǎn)負債率是衡量企業(yè)長期償債能力的指標，而長期償債能力的強弱則是反映企業(yè)財務平安穩(wěn)定水平的重要標志。一般說來，當企業(yè)的償債能力和負債經(jīng)營能力變?nèi)?，資不抵債則意味著該企業(yè)的資產(chǎn)負債率必然大于等于100%。綠城集團激進的財務政策加之較弱的長期償債能力，必然會影響企業(yè)財務的平安性。2015年2月9日下午，一處開發(fā)的金鷹別墅工程處于一片蕭瑟之中，這也標志著曾列于建筑房企前5強的鴻興房企一夜崩盤，而崩盤的原因正是鴻興房企高額的銀行貸款，企業(yè)資不抵債。無獨有偶，2015年4月15日，一棟10層高的公寓被爆已爛尾近一年，開發(fā)該樓盤的佳能地產(chǎn)因資金鏈斷裂無力承當高額的負債而宣布破

21、產(chǎn)。這兩個企業(yè)破產(chǎn)的共同原因便是過于激進的財務政策，瘋狂拿地擴大企業(yè)規(guī)模，企業(yè)的償債能力太弱無法承當高額的資產(chǎn)負債率，最終因企業(yè)資金鏈斷裂只能宣布破產(chǎn)。綠城集團偏好于豪宅開發(fā)，始終堅持高價購地高價賣出的開展戰(zhàn)略，以高杠桿，高負債的財務擴手法聞名業(yè)，不惜用重金高價購地對綠城集團來說已經(jīng)司空見慣。綠城集團自2011年后竭力展開自救試圖降低資產(chǎn)復制率，但由于綠城集團本身對銀行貸款依賴有加，在現(xiàn)金流缺乏和資金回籠速度緩慢的前提下短時間無法脫離銀行貸款，因此綠城集團的資產(chǎn)負債率遠遠高于同行業(yè)平均水平，而這在較大程度上增加了綠城集團融資的不確定性。圖4-1 資產(chǎn)負債表比照圖根據(jù)圖4-1不難看出，高額資產(chǎn)負

22、債率已經(jīng)成了上市的房地產(chǎn)行業(yè)普遍現(xiàn)象。綠城集團高杠桿高負債的財務擴手法，配合激進的融資政策，加上其專注于高品質(zhì)所導致的資金周轉(zhuǎn)周期緩慢和房地產(chǎn)工程本身的財務風險，這為自身的財務危機埋下了重大隱患。二企業(yè)增速過快，資源消耗過大，盈利能力較低近幾年，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)不斷加快自身的增長速度，過度融資擴大資產(chǎn)規(guī)模，快速的增長速度造成了企業(yè)資源的緊和極大的消耗。企業(yè)快速增長的同時如果沒有相應的資源補充，就會讓企業(yè)陷入財務危機。企業(yè)經(jīng)營的最終目的是贏利，假設(shè)資金回籠速度較快，企業(yè)擁有了充足的流動資金，這在很大程度上能使企業(yè)有資金有能力完善自身的財務風險監(jiān)控預警機制，在一定程度上降低企業(yè)的財務風險，加強

23、企業(yè)的可持續(xù)開展能力。科宜集團曾經(jīng)是我國的知名企業(yè)，通過廣告、酒店和養(yǎng)生品三大系列的強勢占領(lǐng)市場，歷經(jīng)不到3年就成為擁有2億元銷售額的大企業(yè)，成為同行業(yè)的中小企業(yè)爭相效仿的成功經(jīng)營案例。然而科宜集團卻并不滿足現(xiàn)狀，瘋狂的籌資使得科宜集團頻頻發(fā)生現(xiàn)金流短缺的情況，在此大背景下科宜集團仍義無反顧的決定投資超出自身能力十幾倍的科宜大廈以美化自身的多元化經(jīng)營模式，這對需要現(xiàn)金和利潤支撐才能生存的企業(yè)來說，無疑重創(chuàng)了企業(yè)的財務狀況，這一步險棋也為日后科宜集團的倒閉埋下了巨大隱患。在此之后，科宜集團仍選擇快速增長的方式，巨資投入旅游工程、房地產(chǎn)企業(yè)等等，最終因為盲目尋求告訴開展無視自身財務狀況而宣布破產(chǎn)。

24、綠城集團在2011年以后，企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模迅速增加，總資產(chǎn)從2011年的754.75億元上升到2014年的1271.43億元。綠城集團依靠銀行貸款，信托等融資形式進展資金周轉(zhuǎn)以滿足快速擴的財政模式，卻沒有考慮到自身企業(yè)的開展是需要與市場相適應的，過于快速的擴步伐使得企業(yè)自身的資源已經(jīng)遠遠不能滿足，用剩余資源投資新的工程更是無稽之談。綠城集團雖然馬不停蹄的搶地、爭地擴規(guī)模，造成大量現(xiàn)金流出的局面卻不能馬上開工建立。企業(yè)會計準則說明工程所產(chǎn)生的費用必須計入企業(yè)當期損益，但開工前的利息是不能被資本化的。綠城集團的現(xiàn)金隨著企業(yè)的大規(guī)模擴大量流出，無法資本化的利息和不斷增加的期間費用減少了企業(yè)該年的盈利總

25、額，企業(yè)凈利潤較低同時受到高財務杠桿的影響企業(yè)資金回籠速度較慢現(xiàn)金流缺乏，較低的盈利能力在一定程度上破壞了企業(yè)的財務狀況，增加了綠城集團的財務風險程度。三商品滯銷存貨增加，銷售方式古板，營運能力較差企業(yè)營運能力作為財務分析的核心，在*種意義上決定著企業(yè)的償債能力和盈利能力，其主要表現(xiàn)形式便是資產(chǎn)的有效程度，通過存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率兩項指標來反映。資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)越少說明企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越慢，營運能力也就相對越弱，資產(chǎn)的有效程度越低。當企業(yè)的資金變現(xiàn)能力較弱時就無力降低企業(yè)長期固定資產(chǎn)占用資金的比例，從而造成資金積壓影響到企業(yè)的財務狀況，不良的財務狀況久而久之必然增加企業(yè)的財務風險。在我國寬松

26、的貸款政策環(huán)境下，我國根底設(shè)施建立投資在金融危機過后大放光輝，越來越多的企業(yè)將資金投入到根底設(shè)施建立的工程。自2007年至2011年末，我國粗鋼生產(chǎn)能力由5.9億噸上升到9.1億噸，遠遠超過了我國本身的有效需求。鋼鐵市場的瘋狂炒作使得鋼價直線攀升，高額的盈利吸引了越來越多的企業(yè)選擇囤貨而不銷售鋼鐵。然而2011年底，一洲集團產(chǎn)能過剩導致了資金鏈斷裂，從而宣布破產(chǎn)，這掀開了鋼貿(mào)黑洞的冰山一角。在國家抑制產(chǎn)能過剩政策的調(diào)控下，接二連三的鋼鐵企業(yè)宣布破產(chǎn)，用血淋淋的事實說明了企業(yè)囤貨過多，超圍的經(jīng)營只會增加企業(yè)的財務風險，最終只會導致企業(yè)破產(chǎn)。2012年末綠城集團存貨具有923.65億元，同比增長了

27、49.8%。在2012-2014年期間，綠城集團雖然試圖通過改變營銷模式降低存貨，但在房地產(chǎn)市場總體不景氣的大環(huán)境下，截至2014年末，綠城集團的存貨仍有702.52億元，相比2012年并沒有較大幅度的減少，同時綠城集團的存貨周轉(zhuǎn)率遠遠低于同行業(yè)平均水平。綠城集團雖然努力維持自身的存貨周轉(zhuǎn)率，但應收賬款周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降，無疑說明了綠城集團資產(chǎn)管理能力的下降，這也成了綠城集團最為嚴重的財務風險隱患。五、綠城集團改善財務風險的對策與建議一降低資產(chǎn)負債率，提高資金使用率負債在短時間可以通過為企業(yè)帶來杠桿效益增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，但這并不代表企業(yè)應該不斷提高負債比例。企業(yè)負債金額的上升往往伴隨

28、著財務風險，企業(yè)的資產(chǎn)負債越高，拖欠銀行的利息也隨之升高。財務風險的直接表現(xiàn)形式則是企業(yè)因資金鏈斷裂而破產(chǎn)，因此將企業(yè)的資產(chǎn)負債率降低到合理水平，不但能改善企業(yè)資本構(gòu)造降低財務風險，還能為企業(yè)提高償債能力增加經(jīng)濟效益。企業(yè)的償債能力較弱則最明顯的表現(xiàn)就是沒有足有的現(xiàn)金支付能力，而缺乏現(xiàn)金支付能力的企業(yè)是無法安康開展的。清念置業(yè)一直以激進的財務政策和高額負債聞名于同企業(yè)。清念置業(yè)自2001年至2005年資產(chǎn)負債率由21%上升至172%，凈資產(chǎn)報酬率從6%下降至-7%，毛利率更是從18%降到了2%，公司已面臨破產(chǎn)倒閉的困境。為了挽救公司，清念置業(yè)高層公布了一系列新的決策，最為重要的一條便是自5年將

29、企業(yè)的資產(chǎn)負債率降至70%，一支只為管理本公司資產(chǎn)負債率的隊伍也由此產(chǎn)生。同時，清念置業(yè)積極拓展新的業(yè)務，不再將目光局限于房地產(chǎn)行業(yè)，積極與酒店、保健品開展合作，多元化的業(yè)務組合使得清念置業(yè)在最短的時間降低了自身的資金緊情況，至2010年，清念置業(yè)已經(jīng)超額完成5年目標，成功將資產(chǎn)負債率降至67%，企業(yè)起死回生。清念置業(yè)不斷下降的資產(chǎn)負債率與不斷上升的盈利能力形成了鮮明比照，成了眾多企業(yè)學習的典范。吸取清念置業(yè)的成功經(jīng)歷，我認為綠城集團應當從以下三點降低資產(chǎn)負債率，提高資金使用率：1、明確戰(zhàn)略方向，穩(wěn)健經(jīng)營。明確清晰的戰(zhàn)略對于企業(yè)經(jīng)營的重要性不言而喻，綠城集團只有明確自身的戰(zhàn)略方向，采取穩(wěn)健的經(jīng)

30、營模式，才能防止盲目的擴和投資。2、明確負債能力，實現(xiàn)目標管理。綠城集團應當根據(jù)自身的負債能力和經(jīng)營情況，終將自身的資產(chǎn)負債率保持在60%左右。綠城集團必須重視資產(chǎn)負債率，將這一指標作為一個獨立目標分配專人進展管理，才能防止這一指標影響到本企業(yè)的經(jīng)營活動，從而為企業(yè)的財務風險埋下隱患。3、業(yè)務多元化，減少負債總額。高額的資產(chǎn)負債率往往由于企業(yè)盲目的貸款融資，久而久之如果企業(yè)的現(xiàn)金流無力歸還高額的負債，就會導致企業(yè)資金鏈斷裂。因此，綠城集團應當開拓多元化業(yè)務，通過多元化業(yè)務的組合保持自身合理的現(xiàn)金流，有效提高資金的使用率，這在一定程度上可以減輕企業(yè)對資金需求的壓力，減少向銀行貸款的金額，將自身的

31、負債總額控制在800億元以下。二提高固定資產(chǎn)管理能力，放緩擴速度固定資產(chǎn)可以通過為企業(yè)帶來資產(chǎn)流入從而提高企業(yè)資產(chǎn)的使用效率，提高企業(yè)的盈利能力，是企業(yè)最為主要的資產(chǎn)組成局部。同時，在競爭日益劇烈的市場上建立成熟的本錢控制體系，加強自身的本錢控制，放緩擴速度，也是企業(yè)提高盈利能力的重要途徑。企業(yè)經(jīng)營的目的是贏利，假設(shè)資金回籠速度較快，企業(yè)擁有充足的流動資金，這能在很大程度上企業(yè)有資金有能力完善自身的財務風險監(jiān)控預警機制，從而降低自身的財務風險。 遠洋船舶在成立初期規(guī)模較小，只能依靠地方政府信用舉債得以經(jīng)營。2005年遠船舶的實際的經(jīng)濟收益已處于負值，公司進入虧損狀態(tài)，但公司仍堅持引進5艘新的貨

32、輪擴大自身船隊規(guī)模，占用了市場卻喪失了利潤。一直到2007年新上任的總經(jīng)理遠洋船舶才放棄了激進的經(jīng)營策略轉(zhuǎn)為保守策略，同時完善了固定資產(chǎn)管理制度，從自身做起樹立節(jié)約意識，防止盲目投資現(xiàn)象再度出現(xiàn)。其次，堅持多元化業(yè)務開展與固定資產(chǎn)管理平臺并舉，在短時間使公司的實際收益節(jié)節(jié)攀升，公司成功脫離困境。吸取上遠洋船舶成功經(jīng)歷，我認為綠城集團應當從以下三點提高固定資產(chǎn)管理能力，放緩擴速度：1、加強固定資產(chǎn)管理意識，完善固定資產(chǎn)管理制度。綠城集團應當從高層領(lǐng)導做起，從思想到認識到管理固定資產(chǎn)的重要性并樹立節(jié)約意識，完善固定資產(chǎn)管理制度，防止盲目投資現(xiàn)象的再度出現(xiàn)，真正做到固定資產(chǎn)的保值與增值。2、建立健全

33、固定資產(chǎn)信息化管理平臺。在信息化經(jīng)濟快速開展的現(xiàn)在，綠城集團可以將固定資產(chǎn)管理系統(tǒng)與企業(yè)ERP系統(tǒng)進展對接，采用信息化條碼技術(shù)為每一個固定資產(chǎn)編制專屬的電子，確保企業(yè)管理層能隨時掌握固定資產(chǎn)的最新情況。3、減少土地儲藏，堅持多元化開展。綠城集團應該有意識的放緩自身的開展速度，減少土地儲藏，在每平方米收入本錢構(gòu)成中，將土地費用所占比例控制在15%以，防止土地費用擠占企業(yè)的利潤空間。同時，將企業(yè)的重心轉(zhuǎn)向多元化開展，在專注房產(chǎn)品工程建立的同時，可適當投資酒店建立和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合體建立等工程，通過業(yè)務的多元化組合保持自身合理的現(xiàn)金流。三轉(zhuǎn)變營銷理念，創(chuàng)新銷售方式房地產(chǎn)企業(yè)存貨通常在企業(yè)資金中所占比重最

34、大且流動性差。如果一個企業(yè)的存貨在流動資產(chǎn)中所占比重過大，則會直接影響到企業(yè)流動資產(chǎn)的利用效果，進而影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益。由此可見，企業(yè)只有做好存貨管理，降低自身的存貨數(shù)量至合理區(qū)間，轉(zhuǎn)變自身的營銷理念以增加銷售量，才能更好的應對財務風險，以追求企業(yè)利潤的最大化。據(jù)2014年度房企銷售金額TOP10顯示，前兩名分別為*地產(chǎn)，綠地集團，而兩者的共同點便是存貨囤積較少，存貨周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)平均水平。*集團開展的互聯(lián)網(wǎng)思維營銷率先打破了房地產(chǎn)成交低迷的僵局，而這一創(chuàng)新的營銷舉措也為*集團帶來了較大的盈利。此外，*集團始終堅持充足的現(xiàn)金，慎重的拿地兩大原則以抵御市場風險。*集團的小股操盤模式和合伙人制

35、度雙管齊下，慢慢將自身重心轉(zhuǎn)向了更為平安，更高效率的輕資產(chǎn)領(lǐng)域。同時，*通過調(diào)整價格、降低銷售門檻、提升客戶體驗三大銷售手段積極改善成交低迷的現(xiàn)狀。這一系列的措施也使得*在2014年以2120億元的銷售金額穩(wěn)居全國房地產(chǎn)銷售榜首之位。吸取*集團成功的經(jīng)歷，我認為綠城集團應當從以下三點轉(zhuǎn)變營銷理念，創(chuàng)新銷售方式：1、轉(zhuǎn)變營銷理念，以人為本。綠城集團應當牢牢貫徹消費者導向定向和市場競爭定價相結(jié)合的策略，堅持以客戶為主導的營銷理念。先進展市場定位再建立工程，推出符合消費者心理的高質(zhì)量房產(chǎn)品，防止客戶出現(xiàn)因一塊錢改變忠誠度的情況。2、創(chuàng)新銷售方式，推出新。綠城集團應當建立并健全經(jīng)紀人銷售制度，采取主動營銷模式，主動向客戶推銷產(chǎn)品，例如通過看房免費送水果和優(yōu)惠卡的銷售方式，吸引了許多客戶的眼球。同時，搭建電商集采平臺，結(jié)合線上線下兩種方式，為消費者提供最為專業(yè)的效勞平臺，使消費者更好更快速的了解房產(chǎn)品的所有信息。3、提高銷售意識，磨礪以須。綠城集團應當開設(shè)部銷售培訓課程，定期強化員工的銷售意識。同時將銷售業(yè)績與獎金機制掛