東莞銷售不動產(chǎn)-新稅費標(biāo)準(zhǔn)

1、.：.；個人銷售不動產(chǎn)二手房2021年04月02日個人銷售不動產(chǎn)第一部分：稅收政策個人銷售不動產(chǎn)涉及的稅種一覽表序號稅種計稅根據(jù)對應(yīng)稅率備注1營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入5%當(dāng)免征營業(yè)稅時，同時免征城建稅和教育費附加。2城建稅營業(yè)稅稅額7%，5%3教育費附加營業(yè)稅稅額3%5個人所得稅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得20%適用納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票、契稅稅票或建造本錢、費用支出的有效憑證，或稅務(wù)部門納稅系統(tǒng)中有上次買賣價錢記錄等情況轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入2%個人核定征收稅率。 6印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.05%適用個人銷售除住房外的不動產(chǎn)，個人銷售住房暫免征印花稅。7土地增值稅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入1.5%個人核定征收稅率。

2、注：1.城建稅稅率為：市區(qū)包括莞城、東城、南城、萬江、松山湖7%，其他各鎮(zhèn)5%。 2.能提供完好、準(zhǔn)確的財富原值憑證的可按稅法有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。詳細規(guī)定如下：一、個人銷售住房一個人將購買的住房對外銷售1.營業(yè)稅：1缺乏5年的非普通住房按轉(zhuǎn)讓價錢全額計征。2超越5年含5年的非普通住房或者缺乏5年的普通住房對外銷售，按差額計征營業(yè)稅。3超越5年含的普通住房免征營業(yè)稅。普通住房的規(guī)范：1、單層建筑套內(nèi)建筑面積120平方米以下含或建筑面積144平方米以下含；2、容積率在1.0以上含，容積率=整棟總建筑面積/土地面積；3、單價符合東財2007412號文規(guī)定的規(guī)范，單價=轉(zhuǎn)讓價錢/單層建筑面積。 詳

3、細規(guī)范如下：根據(jù)各鎮(zhèn)街住房平均買賣價錢情況，按照單套住房建筑面積計算，我市享用優(yōu)惠政策的普通住房實踐成交價錢按鎮(zhèn)街劃分為三類規(guī)范： 一類規(guī)范：莞城、東城、南城、萬江、虎門、長安、厚街、寮步、塘廈鎮(zhèn)、松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實踐成交價錢低于6000 元平方米以下含6000 元平方米; 二類規(guī)范：石龍、常平、樟木頭、黃江、大朗、茶山、橫瀝、鳳崗、清溪、沙田、道窖、大嶺山鎮(zhèn)，實踐成交價錢低于5300 元平方米含5300 元平方米; 三類規(guī)范：石褐、石排、橋頭、東坑、企石、中堂、高涉、望牛墩、洪梅、麻涌、謝崗鎮(zhèn)、實踐成交價錢低于4500 元平方米含4500 元平方米。 本規(guī)范從2007 年 11 月1 日起以

4、簽署房屋買賣合同日期為準(zhǔn)在全市范圍內(nèi)一致執(zhí)行。留意：轉(zhuǎn)讓價錢由評價機構(gòu)出具的評價報告上注明的評價價錢和買賣合同上注明的成交價錢兩者按孰高的原那么確定。屬于拍賣的按拍賣成交確認書上注明的價錢確定。“按差額計征是指以轉(zhuǎn)讓價錢減去購買價錢的差額為計稅金額，購買價錢指購房發(fā)票價錢，不包括其他相關(guān)稅費。而且必需憑發(fā)票或法院文書進展抵減。法院文書是指：法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁判決書、公證債務(wù)文書。2.個人所得稅：1個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上，并且是獨一家庭生活用房獲得的所得免征個人所得稅。2凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票、契稅稅票或建造本錢、費用支出的有效憑證，或稅務(wù)部門納稅系

5、統(tǒng)中有上次買賣價錢記錄的，均應(yīng)按照核實征收方式計征個人所得稅。即：個人所得稅=轉(zhuǎn)讓價錢財富原值合理費用20%。財富原值是指購置或建筑該房產(chǎn)含土地出讓、轉(zhuǎn)讓金的價值，必需憑合法票據(jù)發(fā)票、財政票據(jù)或購房合同減除；合理費用是指本次交納的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費、購置時支付的契稅和辦證費、住房裝修費用按比例扣除、住房貸款利息、手續(xù)費中介費、公證費、評價費等，合理費用必需憑合法票據(jù)發(fā)票、稅票或財政票據(jù)減除。裝修費發(fā)票不僅要求發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人相一致，且發(fā)票上必需列明的裝修房號的詳細地址，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，才可按規(guī)定比例扣除。3納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造本錢、費用支出

6、的有效憑證，且稅務(wù)部門納稅系統(tǒng)中沒有上次買賣價錢記錄的，均應(yīng)按全額帶征個人所得稅。即：個人所得稅=轉(zhuǎn)讓價錢帶征率目前為2%。4個人經(jīng)過拍賣市場獲得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，一致按轉(zhuǎn)讓收入全額的3%計算交納個人所得稅。3.個人銷售住房暫免征收土地增值稅。4.個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。二個人自建自用住房初次銷售“初次銷售是指：第一次銷售。也就是說個人將自建住房承繼、贈與或夫妻財富分割給他人后，擁有人再銷售，也是初次銷售，也可享用自建自用住房銷售的優(yōu)惠政策。1.營業(yè)稅：市區(qū)包括莞城、東城、南城、萬江的每戶按占地面積減免50平方米，其它各鎮(zhèn)每戶按占地面

7、積減免60平方米。超出部分征收營業(yè)稅。2.個人所得稅：請參考上述“個人將購買的住房對外銷售政策3.個人銷售住房暫免征收土地增值稅。4.個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。三個人初次轉(zhuǎn)讓房改房“初次轉(zhuǎn)讓是指：第一次銷售。也就是說擁有房改房的個人將房改房承繼、贈與或夫妻財富分割給他人后，擁有人再銷售，也是初次轉(zhuǎn)讓，也可享用房改房轉(zhuǎn)讓的優(yōu)惠政策。1.營業(yè)稅：免征。2、個人所得稅：1個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上，并且是獨一家庭生活用房獲得的所得免征個人所得稅。2假設(shè)能提供及購置發(fā)票原件的，必需按稅法規(guī)定計算征收個人所得稅，即：個人所得稅=轉(zhuǎn)讓價錢財富原值合理費用20%。財富原值是指：原購房改房規(guī)范面積部分房價

8、規(guī)范面積部分房價=規(guī)范面積2000元/每平方米，加上原購房改房超規(guī)范面積實踐支付的房價款以及向財政部門或原產(chǎn)權(quán)單位交納的所得收益及相關(guān)稅費和合理費用，必需憑財政票據(jù)、稅票減除。3不能提供及購置發(fā)票原件的，按全額帶征個人所得稅，即：個人所得稅=轉(zhuǎn)讓價錢帶征率目前為2%。3. 個人銷售住房暫免征收土地增值稅。4.個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。二、個人銷售其他房產(chǎn)除住房外的廠房、商鋪、寫字樓等1.營業(yè)稅個人將購置的房產(chǎn)對外銷售，以全部收入減去不動產(chǎn)的購置原價的余額為營業(yè)額。2.個人所得稅1自然人：A、凡納稅人能提供房產(chǎn)購買合同、發(fā)票、契稅稅票或建造本錢、費用支出的有效憑證，或稅務(wù)部門征收系統(tǒng)中有

9、上次買賣價錢記錄的，均應(yīng)按照核實征收方式計征個人所得稅。即：個人所得稅=轉(zhuǎn)讓價錢財富原值合理費用20%。財富原值是指購置或建筑該房產(chǎn)含土地出讓、轉(zhuǎn)讓金的價值，必需憑合法票據(jù)發(fā)票、財政票據(jù)或購房合同減除；合理費用是指本次交納的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費、購置時支付的契稅，合理費用必需憑合法票據(jù)發(fā)票、稅票或財政票據(jù)減除。B、納稅人不能提供房產(chǎn)購買合同、發(fā)票或建造本錢、費用支出的有效憑證，且稅務(wù)部門征收系統(tǒng)中沒有上次買賣價錢記錄的，均應(yīng)按全額帶征個人所得稅。即：個人所得稅=轉(zhuǎn)讓價錢帶征率目前為2%。C、個人經(jīng)過拍賣市場獲得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，一致

10、按轉(zhuǎn)讓收入全額的3%計算交納個人所得稅。2個體工商戶：假設(shè)能提供購置自建發(fā)票原件的且購置自建原值大于等于轉(zhuǎn)讓價錢時，不征收個人所得稅；否那么，個人所得稅=轉(zhuǎn)讓價錢帶征率目前為2%。3.土地增值稅個人轉(zhuǎn)讓舊房或建筑物，凡能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除工程，轉(zhuǎn)讓價錢低于扣除工程的，不征土地增值稅。計算購房年度能否滿一年按實踐擁有天數(shù)到達365天來判別。個人轉(zhuǎn)讓自建建筑物的，可以提供發(fā)票，當(dāng)自建原值大于等于轉(zhuǎn)讓價錢時，不征收土地增值稅。不能提供購房自建發(fā)票的，可按轉(zhuǎn)讓價錢的1.5%核定征收土地增值稅。4.印花稅房產(chǎn)銷售合同雙方都按合同所載金額按“產(chǎn)權(quán)

11、轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五貼花。三個人無償贈與不動產(chǎn)及受贈后再轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定1.個人無償贈與不動產(chǎn)的分類1普通贈與：是指房屋產(chǎn)權(quán)一切人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)一切人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承當(dāng)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)一切人死亡，依法獲得房屋產(chǎn)權(quán)的法定承繼人、遺言承繼人或者受遺贈人。2其他贈與：是指除普通贈與以外的行為。2.個人無償贈與不動產(chǎn)相關(guān)稅收政策1營業(yè)稅。個人普通贈與不動產(chǎn)不征收營業(yè)稅；個人其他贈與不動產(chǎn)按照視同銷售的原那么征收營業(yè)稅，計稅銷售價錢可參照評價機構(gòu)的評價價錢確定。2個人所得稅。個人普通贈與不動產(chǎn)不

12、征收個人所得稅；個人經(jīng)過其他贈與方式將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋獲得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定納稅的其他所得工程交納個人所得稅，稅率為20%。3土地增值稅。個人無償贈與住房和個人普通贈與不動產(chǎn)免征土地增值稅；個人其他贈與不動產(chǎn)非住房應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。4印花稅。個人無償贈與住房免征印花稅；個人無償贈與不動產(chǎn)非住房應(yīng)按規(guī)定征收印花稅。3.個人將經(jīng)過受贈、承繼、離婚財富分割等非購買方式獲得的不動產(chǎn)對外銷售1營業(yè)稅：住房：個人將獲得住房時間缺乏5年的非普通住房對外銷售時，按全額計征營業(yè)稅；個人將獲得住房時間超越5年含5年的普通住房對外銷售時，免征營業(yè)稅；個人將獲得住

13、房時間超越5年含5年的非普通住房或者缺乏5年的普通住房對外銷售時，按差額計征營業(yè)稅，其購房價錢按發(fā)生受贈、承繼、離婚財富分割前的購房原價確定。非住房：個人將受贈的不動產(chǎn)(非住房)對外銷售，按銷售收入全額征收營業(yè)稅。2個人所得稅：住房：個人將經(jīng)過贈與方式包括普通贈與和其他贈與獲得的住房對外銷售交納個人所得稅時，不符合“自用達五年以上，并且是家庭獨終身活用房條件的，以財富轉(zhuǎn)讓收入減除原捐贈人獲得該房屋的實踐購置本錢以及受贈、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)過程中交納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計算交納個人所得稅。其中個人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋所獲得的收入在計算個人所得稅時，其對應(yīng)的財富原值，

14、為房屋初次購置全部原值和相關(guān)稅費之和乘以轉(zhuǎn)讓者占房屋一切權(quán)的比例。非住房：個人將受贈的不動產(chǎn)非住房對外銷售，個人所得稅征收方式請參考上面“二、個人銷售其他房產(chǎn)除住房外的廠房、商鋪、寫字樓等中的個人所得稅征收規(guī)定。3個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。個人銷售除住房外的其他不動產(chǎn)按規(guī)定交納土地增值稅。本卷須知：1.“個人的類型包括：國內(nèi)個人、外籍個人含港澳臺、個體工商戶國內(nèi)、個體工商戶涉外。2.個人購房能否足5年的購買住房和轉(zhuǎn)讓住房時間確實定：a.個人購房日期確實定：1個人購買住房以獲得的房地產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，房地產(chǎn)權(quán)證與契稅完稅證明上注明的時間不一致時，

15、按照孰先的原那么處置。房地產(chǎn)權(quán)證上注明的時間是指：房地產(chǎn)權(quán)證核準(zhǔn)登記日期；契稅完稅證明上注明的時間是指：契稅完稅證填發(fā)時間。2個人將經(jīng)過普通贈與方式獲得的住房對外銷售時，計算營業(yè)稅的購房時間按發(fā)生贈與行為前的房地產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定，計算個人所得稅的購房時間按發(fā)生贈與行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定；個人將經(jīng)過其他贈與方式獲得的住房對外銷售時，其購房時間按發(fā)生贈與行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。3被拆遷戶銷售獲得的拆遷補償住房時，其購買時間以該住房獲得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明注明的時間為準(zhǔn)。4個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合

16、同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照孰先原那么確定。5對自建住房，可按房屋檔案記載的開工驗收時間為準(zhǔn)。b.個人轉(zhuǎn)讓房屋日期確實定：以本次銷售發(fā)票上注明的時間為準(zhǔn)以分局受理時間為準(zhǔn)。第二部分 辦稅流程一、個人銷售住房1所需資料；原件及復(fù)印件；納稅人個人身份證(個體工商戶提供稅務(wù)登記證副本)原件及復(fù)印件；原件及復(fù)印件未辦證的要出具購房合同、土地證或購地合同等證明產(chǎn)權(quán)所屬的資料原件和復(fù)印件；契稅完稅證明原件及復(fù)印件；房地產(chǎn)評價機構(gòu)出具的評價報告書或拍賣行的拍賣成交書由拍賣行拍賣的住房需提供原件及復(fù)印件；購房發(fā)票原件及復(fù)印件；國土、房管部門收取的辦證費、土地出讓金票據(jù)、住房裝修

17、費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等合法票據(jù)原件及復(fù)印件；購房合同、房款收據(jù)原件及復(fù)印件房改房提供；委托書納稅人委托他人辦理時。備注：上述、項為必需提供的資料，原件審核后退回。需求報送的有關(guān)證件和資料全部需用A4紙復(fù)??；第二代居民身份證應(yīng)同時復(fù)印正、反兩面。2辦理程序第一步納稅人備齊資料，提出懇求第二步稅務(wù)機關(guān)審核資料，對符合減免稅條件的按規(guī)定程序辦理審批第三步納稅人交納稅費第四步稅務(wù)機關(guān)開具和辦證證明二、個人向他人無償贈與房產(chǎn)1所需資料；納稅人個人身份證(個體工商戶提供稅務(wù)登記證副本)原件及復(fù)印件；原件和復(fù)印件未辦證的要出具購房合同、土地證或購地合同等證明產(chǎn)權(quán)所屬的資料原件和復(fù)印件；市公證處出具的公證書或法院文書的原件和復(fù)印件；房地產(chǎn)評價機構(gòu)出具的評價報告書原件；委托書納稅人委托他人辦理時。備注：上述、項為必需提供的資料，原件審核后退回。需求報送的有關(guān)證件和資料全部需用A4紙復(fù)??；第二代居民身份證應(yīng)同時復(fù)印正、反兩面。2辦理程序第一步納稅人備齊資料，提出懇求第二步稅務(wù)機關(guān)審核資料，對符合減免稅條件的按規(guī)定程序辦理審批第三步納稅人交納稅費第四步稅務(wù)機關(guān)開具辦證證明三、個人銷售房產(chǎn)除住房外1所需資料原件及復(fù)印件；納稅人個人身份證(個體工商戶提供