小戶型房產營銷

1、.：.；小戶型房產營銷一、小戶型產品釋義通常我們指的小戶型產品有兩種概念：一是功能型小戶型產品，指小戶型產品的幾個功能要素每樣只需一個，即我們通常所說的一房的概念，其面積通常不會超越50平方米；二是面積型小戶型產品，指在同樣多功能情況下，產品面積顯得比較小，比如60平方米的兩房，80平方米的三房。二、不同類型的小戶型居住理念LOFT小戶型產品概念：LOFT英語的意思是指工廠或倉庫的樓層，現(xiàn)指沒有內墻隔斷的開敞式平面布置住宅。定義要素：高大而開敞的空間，上下雙層的復式構造，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內無妨礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業(yè)主自行決

2、議一切風格和格局。消費群體：LOFT是同時支持商住兩用的樓型，所以主要消費群體包括個性上的和功能上的。作為功能上的思索，一些比較需求空間高度的，比如電視臺演播廳、公司產品展現(xiàn)廳等；作為個性上的思索，許多年輕人以及藝術家都是LOFT的消費群體，甚至包括一些IT企業(yè)。蒙太奇小戶型產品蒙太奇最突出的特點是以小戶型面積規(guī)范為根本設計單元，可按積木式自在組合成各種中、大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型。其樓內無承重墻，空間過渡沒有任何明梁、暗梁。通俗地講，假設他對戶內的格局不滿或更進一步，想實現(xiàn)戶與戶之間的合并，不論他對空間有什么想法，馬上會被告知，在蒙太奇的積木式自在組合戶型中都可以得到實現(xiàn)。

3、一切蒙太奇的戶型都是活的，客戶在購買時可以按需訂做。SOLO小戶型產品概念：本來的意思是指獨奏、單獨、單飛。在這里，它指的是超小的戶型定義要素：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房；公共空間也SOLO化，即24小時便利店、24小時自助型洗衣店、24小時自助式健身房等。消費群體：SOLO的消費群體是年輕人，他們或是外地人，或是本地想獨立的年輕人。共同點是：大學畢業(yè)不久，積存有限，但是收入穩(wěn)定，盼望獨立生活，通常有兩次置業(yè)的心思預備。戶型設計：SOLO的戶形設計以超小為特點，普通為10多平方米至50平方米左右。SOHO小戶型產品概念：戶型：SO

4、HO最初的本意并不是小戶型的概念，可是當它作為生活態(tài)度傳播以后，漸漸地開場與獨身、個性、自在等概念結合起來了，于是，很多城市的SOHO公寓以小戶型亮相。STUDIO小戶型產品概念：STUDIO，在英文中的意思是任務室，在國內屬比較新的產品類型，在國際上也沒有構成定論。定義要素：針對中小型效力企業(yè)“開展中企業(yè)；相對于寫字樓面積更小；對地段要求較高、交通方便、周邊配套設備齊全；靈敏小巧的空間設計；共享一流資源，包括共用律師、共用會計師、共用秘書、專業(yè)全程代辦公司注冊；商住兩用等。消費群體：STUDIO的消費群體，是所謂的“開展中公司，這些公司普通的規(guī)模在10 人以下，尚未構成強大的經濟支柱，又迫切

5、需求開展并注重籠統(tǒng)。此類公司普通為效力性行業(yè)，靠“腦力運營。比如創(chuàng)意行業(yè)、貿易、信息咨詢、網絡行業(yè)、商業(yè)藝術行業(yè)、媒體行業(yè)、攝影、漫畫、音樂、軟件開發(fā)、設計(包括網頁設計)等新興行業(yè)。YOHO小戶型產品三、小戶型公寓類物業(yè)形狀比較四、小戶型置業(yè)者一是獨身或者丁克家族的終極用房，這類運用者購買小戶型物業(yè)，將之運用功能作為小戶型的終極用途，比較注重產品的運用功能；二是準獨身與準丁克家庭將之作為過度房運用，該種運用者，更偏重對產品暫時性過度性功能；三是炒房族，他們關注的是房屋的投資報答率與出租率。城市小戶型的購買者中的前兩種目的的客戶的形狀描畫：靠本人的知識與才干憑仗本人的才識，經過幾年的打拼，可以

6、在這個生活要求日益增高的城市中站穩(wěn)腳跟。迫于城市生存的壓力，他們將大部分的時間用在了開展本人的事業(yè)上，因此時間對他們而言，是第一重要要素。到達任務地與成熟商業(yè)街區(qū)的時間成了他們對住房需求中的重要要素。因此在絕對間隔 相對較近的中心商圈由于價錢的高昂而讓他們無法接受之時，時間間隔 的遠近就成了他們選擇房屋的一個極其重要的要素。當一個城市的中產階層尚未構成之時，城市的年輕的白領階層就成為這個城市的主導消費潮流的代言人。在目前，我國的知識階層大多集中在2535歲這個年齡階段。當城市中心商圈與時髦認識、時髦潮流相分別時，案例闡明了一切。五、小戶型產品支撐要素1、 地段支持小戶型產品的地段支持要素主要有

7、兩個方面，一是小戶型產品本身的絕對地理位置，二是小戶型產品的心思位置。小戶型產品的地段要素對小戶型產品的營銷經常具有決議性作用。1、1 與中心商圈的絕對間隔 高知識、高技術的知識產業(yè)云集，與高收入和高消費相匹配，使得與中心商圈的絕對間隔 越近，也就越適宜消費高附加值與革新性產品，而產品營銷勝利的能夠性也就越大。1、2 與中心商圈的心思間隔 心思間隔 遠近產生的二個重要要素： 與公交系統(tǒng)的興隆親密相關與時髦商圈、時髦潮流聯(lián)絡親密相關 “ 衡量一個地方能否適宜營建小戶型產品，除了與中心商圈的絕對間隔 的遠近有關，與中心商圈的心思間隔 也是建立小戶型產品的重要規(guī)范。1、3 交通條件在選址建立小戶型產

8、品時，不宜在遠離中心商圈而且又不是城市三角地帶的地方建立小戶型產品。A、交通興隆的兩種不同的情況：一是公交車始發(fā)地點線路的多少，二是中間站過往的公交車線路的多少。B、非中心商圈的其他人口聚居地，通常情況下，整個地域顯得比較落后，通常為傳統(tǒng)的老街區(qū)。這些地方不僅城市生活配套設備落后，人們認識形狀與觀念落后，而且通常也缺乏改動這種情況的新興的公司出現(xiàn)。他們充任了城市的鄉(xiāng)村的概念。C、中間站過往的公交線路興隆的地方，通常位于城市兩個或者以上的幾個壓中心商圈的三角地帶。它們到各個壓中心商圈的間隔 大致相等。這些地方由于在空間間隔 上具有可選擇性，因此也頗受小戶型買家的青睞。D、在大多情況下，小戶型產檔

9、次于公交車始發(fā)線路密集的地方。但這些區(qū)域多為中心商圈所在地。1、4 街區(qū)功能規(guī)劃街區(qū)功能規(guī)劃，與小戶型產品銜接的嚴密程度不高，但是作為小戶型產品的營銷，對街區(qū)功能具有更大的依賴性。A、 產品規(guī)劃與街區(qū)的歷史功能的相結強度應與街區(qū)的歷史功能的強度成正比關系B、產品規(guī)劃除了要親密關注政府規(guī)劃方面的動態(tài)外，還應親密關注整個經濟開展情況，與地塊地理位置與經濟開展區(qū)域的銜接點之間的關系，自行預測未來在本區(qū)域能夠擁有的機遇，從而預先規(guī)劃產品的功能形狀，防止出現(xiàn)產品功能規(guī)劃失敗的艱苦決策錯誤。1、5 中心商圈的商業(yè)成熟度中心商圈的商業(yè)成熟度，對小戶型產品的規(guī)定性主要表達在小戶型產品的運用功能上。中心商圈的商

10、業(yè)成熟度與小戶型產品的功能范圍成正比關系。A、小戶型產品具有居住，投資或者商用三個方面的功能。B、中心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型產品的三種功能都能得到比較完全的市場認同。而遠離中心商圈，或者中心商圈的商業(yè)成熟度非常低的話，小戶型產品的商用功能那么幾乎可以忽略不計。C、中心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型需求也就越旺盛，小戶型產品的價錢也就越高，產品的種類也越多；中心商圈的商業(yè)成熟度越低，小戶型需求也就越低，小戶型產品的價錢也就越低，種類也越少。1、6 與時髦消費圈的關系時髦消費圈與小戶型產品的關系主要表達在小戶型產品的產品性能與功能上。間隔 時髦消費圈越近的小戶型產品營銷的風險越大，小戶型產品的價錢

11、也就越高，銷售周期也越短，廣告推行力度也就越大。A、尚消費圈充任了一個城市消費潮流的代言人，因此越是間隔 時髦消費圈近的地方，產品的創(chuàng)新與革新程度越高，其營銷推行的方式也就需求不停的更新。B、時髦商圈總是與零售業(yè)態(tài)與思想潮流嚴密銜接的，主要位于中心商圈的中心位置，或者是思想潮流活潑的各類新興商業(yè)業(yè)態(tài)比較集中的地方。C、潮流天生具有暫時性，只需在有限的流行時間內，將產品售出去，才干實現(xiàn)工程的經濟價值。2、 經濟環(huán)境支持小戶型產品的經濟環(huán)境支持主要與工程所在地經濟產業(yè)業(yè)態(tài)親密相關。第三產業(yè)中知識產業(yè)的比重越高，市場對小戶型的需求也就會表現(xiàn)的越劇烈。產品需求層次也就越具有多樣性。對產品本身、營銷及居

12、住理念要求也就越呈現(xiàn)出多樣性。A、第二產業(yè)作為集體協(xié)作性組織，人的團隊認識濃重，價值觀也以團隊價值觀為取向，人的獨立性認識并不濃重，所以年輕人大多與父母同居，而很少向往追求本人獨立的空間。B、第三產業(yè)不僅帶來大量的年輕的知識精英，改動了當?shù)氐娜司訕嬙?，讓當?shù)貜氐鬃優(yōu)槟贻p人的社區(qū)，也給當?shù)厣鐣膬r值觀與區(qū)域精神帶來變革，讓人們更加崇尚獨立，崇尚創(chuàng)新。大量的年輕城市知識精英本身的產品需求，與他們激發(fā)的當?shù)爻缟凶粤⒑蟮哪贻p人的需求共同構成了小戶型產品的總需求。3、 人口環(huán)境支持 小戶型產品的人口環(huán)境支撐主要是表達在當?shù)氐娜丝跇嬙炫c人口素質方面。識別當?shù)氐娜丝跇嬙鞂π粜蜖I銷具有重要意義，人口構造對小

13、戶型產品營銷通常具有決議意義，是小戶型產品立項中最為關鍵的要素，應對此堅持高度注重。 A、小戶型產品客觀上需求有兩種人口環(huán)境：一是社區(qū)為青年社區(qū)，二是當?shù)卦涍M入老齡社區(qū)，家庭構造中，空巢期家庭有相當比重。 B、小戶型產品的人口環(huán)境支持不僅要求社區(qū)為青年社區(qū)，而且要求當?shù)氐那嗄耆巳簱碛休^高的文化涵養(yǎng)，價值取向趨向現(xiàn)代化，生活觀念潮流化，并且具有獨立的性格特征。 C、當一個城市因城市化速度過快出現(xiàn)了知識性第三產業(yè)的異常興隆，那么當?shù)刭徺I需求主要表達在小戶型投資客戶中。4、規(guī)劃設計支撐產品個性化：對小戶型產品的外立面設計與顏色進展調配； 運用功能認同度：對小戶型產品戶型進展合理創(chuàng)新的設計； 產品時

14、髦性：對各種數(shù)字化配套設備的設計與搭配，與各種公共空間的運用功能規(guī)劃。 六、產品營銷支撐要點 居住理念 品牌效應 產品差別化 產品配套 裝修房 入市時機 物業(yè)管理1、居住理念先進時髦的居住理念，是樹立小戶型產品籠統(tǒng)與品牌的重要方法。發(fā)明目的客戶群向往人群的居住理念是產品概念一大原那么。賦予小戶型產品先進時髦的居住理念是賦予其特定的文化涵義。途徑有兩條，其一是援用別的城市運用過的概念，比如SOLO，SOHO，STADIOU等概念。另一個途徑是經過對生活的提煉，進展概念發(fā)明。但一定要結合比本工程目的客戶群更高層次的人們的行為特征與思想相吻合。小戶型產品營銷很重要的另一個方面，就是經過對居住理念的詮

15、釋，來提升小戶型產品的附加值。居住理念與產品價錢的關系： 居住理念的時髦會適度提高產品的價錢 居住理念經過對產品個性的塑造改動產品價錢 居住理念與產品的外在籠統(tǒng)配比提升產品檔次而改動價錢A、假設產品間隔 中心位置較遠，要使產品具有時髦感除了經過裝修房對產品籠統(tǒng)進展調整外，最重要的就是賦予產品時髦的居住理念，以此短消費者的心思間隔 。B、居住理念的個性化，會在很大程度上改動產品的個性，經過個性的改動，為產品構成一個無競爭的差別化市場，從而工程的價錢提升留夠足夠的空間。C、消費心思學通知我們，消費者具有向比本人更高層次的消費人群看齊的消費觀念。因此發(fā)明目的客戶群向往人群的居住理念是產品概念一大原那

16、么。2、品牌效應開展商的品牌支撐，對構成小戶型產品品牌營銷具有重要作用。開展商品牌的價值觀與審美觀與小戶型產品所要求的審美觀與價值觀能否吻合，是小戶型產品移植開展商品牌的重要要素。3、產品差別化一是居住理念上的差別化，二是產品設計的差別化，三是產品配套的差別化，四是效力的差別化戰(zhàn)略努力做到產品細分市場上相對獨特性與稀缺性，力爭做到細分市場上的無競爭營銷。A、產品的獨特性是個組合概念，它由產品外觀外型的獨特性，外立面顏色的超前性與產品實體配套的與眾不同性構成。B、在設計上的差別化，簡單的說就是走情理之中，預料之外的設計道路C、由于小戶型業(yè)主普遍是年輕人，他們對新奇的外型與夸張騰躍的顏色有著與生俱

17、來的喜歡。因此小戶型產品的外立面設計與顏色的運用上，要有適度的夸張與超前性。外型上除了對中國傳統(tǒng)文化的深度發(fā)掘外，可以更多的自創(chuàng)國外比較流行的，新奇的外型。顏色那么可以自創(chuàng)時髦雜志上對顏色的配搭，使小戶型產品外立面呈現(xiàn)出感性化，讓小戶型產品的時髦性得到徹底的釋放。4、產品配套在小戶型附加值提升過程中，配套產品的晉級是一個相當重要的途徑。其中心原那么是配套的檔次與產品檔次呈現(xiàn)出相對差別性，配套的檔次應稍高于產品與其相應的價錢檔次，是實現(xiàn)小戶型產品品牌化營銷的重要措施。 由于配套產品的檔次化，還會相應提高產品的市場籠統(tǒng)，而良好的籠統(tǒng)，給了產品高于市場價錢存在的理由。A、工程產品配置的檔次性的一個重

18、要方面就是樓盤智能化系統(tǒng)設備的齊備與否B、小戶型工程在產品配套檔次問題上，應針對工程特性，進展專門設計，使之不僅與工程相匹配，而且具有適當?shù)某靶?，而且具有鮮明的個性。C、樓盤公共設備的配置，由于受工程體量的限制，公共配套中的會所的大部分功能難以在工程中進展表達，但是入戶大堂那么幾乎可以遭到每個購買者的欣賞，D、假設小戶型可以在快餐方面給予相當?shù)乃妓?，就更符合小戶型業(yè)主的居家要求。5、裝修房小戶型產品進展裝修房營銷是實現(xiàn)品牌化與發(fā)明高附加值的一個非常有效的手段。開展商可以經過裝修的規(guī)模效應獲取一部分超額利潤，從而提高開發(fā)產品的利潤。同時裝修后的小戶型產品，營銷人員可以賦予他們更多的內涵，更為時

19、髦先進的居住理念，讓產品充溢了時代感與時髦感。這樣出如今市場上的產品籠統(tǒng)將顯出檔次化與風格感，為小戶型產品的附加值留下足夠的上升空間。 裝修檔次與價錢的同比關系裝修的檔次提高，并不會對市場需求產生構造性影響，而且會提升小戶型產品的定位，從而提高小戶型產品的售價，提高小戶型產品的價值。 裝修房對產品價錢弱化價錢，是小戶型產品營銷中一個關鍵性敏感要素。經過對小戶型產品進展裝修，一可以轉移小戶型業(yè)主對價錢的視野；二由于小戶型裝修后出賣，裝修款可以按揭，減輕了小戶型業(yè)主的居住本錢；三是小戶型產品經過裝修表達出的個性，可以起到提升小戶型產品品牌的作用。 裝修房對產品地理位置的弱化小戶型業(yè)主通常對小戶型產品關注要素的重要性有著以下的順序：地段、價錢、交通、戶型設計、配套設備、物業(yè)效力、環(huán)境。通常情況下，我們會用價錢、廣告推行、戶型設計與配套來對價錢進展調理。但是這都是建立在開展商犧牲利潤的條件下來進展的，沒有實現(xiàn)與消費者共贏的局面。而經過裝修房營銷，不僅可以讓開展商在價錢配套上的損失得到彌補，還可以使開展商經過良好的管理，得到一個裝修利潤。裝修房對產品個性的塑造通常小戶型