房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃合集（20套）

1、購物中心與城市綜合體類前期策劃難點 購物中心與城市綜合體類項目策劃面臨的難點:1.體量做多大?2.適合做什么業(yè)態(tài)?3.財務(wù)收益如何?案例1.上河國際商業(yè)廣場 中南商業(yè)第一極接手項目前情況掃描1.發(fā)展商從沒涉足商業(yè)地產(chǎn)，拿著JWDA設(shè)計公司做的整體規(guī)劃方案及上海策劃公司方案后無法推進招商、銷售2.當?shù)卮笮蜕虡I(yè)項目運作不成功,以國中新城為代表以失敗收場，發(fā)展商擔心能否首期銷售成功3.項目啟動時周邊現(xiàn)狀環(huán)境差4.招商的引進遇瓶頸，對于引入什么業(yè)態(tài)沒方向5.開發(fā)面臨資金短缺前期缺乏系統(tǒng)周詳?shù)牟邉?，項目發(fā)展方向凌亂，對招商、銷售造成很大影響，需要重新提煉整體的規(guī)劃及發(fā)展模式前期項目：規(guī)劃求大求全項目地址

2、： 萬家麗路與人民路交界處開發(fā)商： 湖南天潤五江置業(yè)有限公司占地面積： 15.20萬總建筑面積：50萬商業(yè)面積： 22.88萬（首期6萬）酒店面積： 4.64萬住宅面積： 17.90萬（首期2.8萬）是集購物、娛樂、休閑、居住、商務(wù)、餐飲和觀光等多功能的大型商業(yè)街區(qū)。項目規(guī)模龐大功能齊全前期發(fā)展定位不明確案名：上河國際街區(qū)定位：商業(yè)街區(qū)推廣主題：萬般快樂事上河皆上品物業(yè)類型：商業(yè)、酒店、住宅和停車場首期商業(yè)業(yè)態(tài)：沒有針對懷細化劃分前期項目周邊環(huán)境惡劣 屬新開發(fā)區(qū)域，周邊臟亂。項目需要解決哪些問題？1、確定方向：依托市場及消費力支持，產(chǎn)品如何重新進行合理的定位？2、解決生存：如何解決開發(fā)商資金鏈

3、問題？3、奠定基礎(chǔ)：如何創(chuàng)造產(chǎn)品的核心競爭力及唯一性4、實踐藍圖：如何落實銷售、招商、后續(xù)經(jīng)營管理規(guī)劃分析之城市發(fā)展長株潭的快速融城之勢，使長沙成為區(qū)域的中心城市，并催生出新的城市發(fā)展機遇。規(guī)劃分析之商業(yè)發(fā)展格局長沙市重點打造大東城 但大東城缺乏標桿性商業(yè)物業(yè) 市場分析之客戶需求小結(jié)消費者：喜歡休閑消費、體驗消費經(jīng)營者：對大東城發(fā)展前景看好，認為項目應(yīng)定位在中高檔投資者：認同東區(qū)投資環(huán)境，選擇1060m2的商鋪進行投資如何有創(chuàng)造性的解決問題？第一步：深入研究市場，覺察客戶需求第二步：圍繞需求進行發(fā)展定位的改造，量體裁衣實現(xiàn)商業(yè)價值最大化第三步：業(yè)態(tài)業(yè)種配備，人、車、貨流功能重新分區(qū)設(shè)計第四步：

4、租售組合比例劃分，達到套現(xiàn)與運營的平衡第五步：招商商戶重新梳理第六步：確定可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營管理第七步：一炮而紅的營銷策略正本清源，循序推進深化定位量體裁衣產(chǎn)品定位：中南最大體驗式國際風情主題街區(qū)MALL地域性：中南商業(yè)地標世界性：建筑景觀、經(jīng)營特色皆體現(xiàn)國際風情，濃縮世界，輻射深遠。文化性：國際文化交流的平臺，建筑、藝術(shù)與人文共融。核心性：地段的核心，新商業(yè)的核心，一個城市絕對的中心磁場。多元性：全業(yè)態(tài)、全業(yè)種，集消費性、服務(wù)性、體驗性、娛樂性于一體。形象定位： 中南商業(yè)第一極項目名稱： 上河國際商業(yè)廣場整體功能規(guī)劃調(diào)整銷售比例從50%調(diào)整為18%層數(shù)A區(qū)G1G314943.91961.261

5、683.92593.562046.38345合富建議銷售面積5537.44007.61683.9合計10692合富建議銷售面積與商業(yè)總建筑面積比18%注：20%以下為現(xiàn)時中國許多成功購物中心所采取的一個銷售比例。行界稱之為“銷售黃金比例”。過了就容易出現(xiàn)控制權(quán)的難題。2006年5月21日上河國際商業(yè)廣場正式公開發(fā)售 商鋪售出395套！公寓售出80套！ 銷售額超2億！創(chuàng)長沙商業(yè)項目開盤新記錄！大事回顧：營銷加上開業(yè)圖片大事回顧：招商與開業(yè)加上開業(yè)圖片大事回顧：招商與開業(yè)常規(guī)操作思路與模式的缺陷國內(nèi)常見的操作思路與模式拍腦袋決策、拍大腿后悔基于我司多年來積累的全國各地的項目經(jīng)驗，我們發(fā)現(xiàn)，在一個商

6、業(yè)項目的初期，開發(fā)商往往先拿地后做直接做規(guī)劃設(shè)計，在操作過程中遇到定位難、招商難、運營難的問題。我們看到，絕大部分開發(fā)商習慣于將精力放在規(guī)劃設(shè)計、工程成本控制方面。我們希望業(yè)主重新思考和審視的是：深入有效的市場調(diào)研，往往比技術(shù)支持和資金投入對項目的貢獻更大?？尚行匝芯?或投融資分析規(guī)劃設(shè)計以及有關(guān)報批手續(xù)立項、建團隊 招商及投融資各項專業(yè)設(shè)計開工手續(xù)報批其他籌建事宜建造及試運營稍偏功利色彩，倚重于成本層面分析的研究容易被“遺忘”的角落基于市場和運作層面的策劃工作？在規(guī)劃設(shè)計及項目立項后，發(fā)覺心里沒底，思前想后，決定回頭“補課”結(jié)果中后續(xù)工作基本“停擺”，已投入的資金及其他資源滯怠，方案修改困難

7、，錯失開發(fā)時機惡果市場背景研究區(qū)域經(jīng)濟格局行業(yè)發(fā)展趨勢城市發(fā)展戰(zhàn)略消費市場調(diào)研商業(yè)公寓其他可行物業(yè)區(qū)域功能交通條件資源盤點價值挖掘開發(fā)條件資源挖掘機會分析整體定位價值定位功能定位產(chǎn)業(yè)定位案例研究模式借鑒發(fā)展戰(zhàn)略形象定位案例研究模式借鑒空間結(jié)構(gòu)道路交通功能分區(qū)業(yè)態(tài)組合項目開發(fā)運營計劃開發(fā)時序通盤計劃啟動項目財務(wù)分析形象檔次主題及功能經(jīng)營模式客戶定位租售價格規(guī)劃設(shè)計建議區(qū)域整體定位各物業(yè) 功能定位風險判斷概念 規(guī)劃建議規(guī)劃 及設(shè)計建造 及開發(fā)營銷 及推廣運營 及管理物業(yè)市場調(diào)研我們的操作思路與模式需求指導方向、策劃確定定位重點包括：可行性分析、發(fā)展模式、開發(fā)周期與分期、招商策略、租售策略、規(guī)劃設(shè)計

8、建議及投融資策略、商業(yè)模式后期運營顧問等策劃服務(wù)顧問服務(wù)主力店招商策劃確定方向，招商實踐藍圖，經(jīng)營創(chuàng)造價值泰盈置業(yè)顧問的思路與方法:項目界定優(yōu)勢劣勢核心問題解析商業(yè)市場研究開發(fā)商目標商業(yè)發(fā)展定位規(guī)模及建筑形態(tài)功能及業(yè)態(tài)設(shè)置主力店設(shè)置商鋪面積間隔區(qū)域價值市場格局消費需求商家需求競爭對手項目發(fā)展要求其他物業(yè)研究定位建筑規(guī)劃及財務(wù)項目整體定位宏觀經(jīng)濟市場大勢城市規(guī)劃區(qū)域資源主題定位形象定位產(chǎn)品定位租售價格及比例我們的操作思路與研究體系主題定位住宅公寓銷售模式購物中心與城市綜合體發(fā)展策劃研究思路：項目屬性核心問題解析提出解決辦法項目背景開發(fā)目標核心問題問題分解如何進行基礎(chǔ)研究？援引哪些案例？定位包括哪

9、些內(nèi)容？規(guī)劃設(shè)計怎么做？租售結(jié)合的財務(wù)分析揚州金陽光項目以“沃爾瑪”為核心的商住綜合型項目項目概況江陽路邗江路項目287m216mDABC有待整治的河道高壓線邗江大道公車總站居民區(qū)未拆遷用地約28畝高商業(yè)價值地塊占地面積：67500m2土地性質(zhì)：商服用地限高：50m容積率：未定項目位于揚州西部新城區(qū)域內(nèi)，毗鄰邗江路、江陽路兩大城市主干道及省汽車客運站、市公交總站，是揚州西部的交通樞紐及未來的城市發(fā)展熱點區(qū)域。區(qū)級中心文昌路江陽路邗江大道西部分區(qū)西南分區(qū)老城區(qū)區(qū)級中心項目城市副中心東部分區(qū)區(qū)級中心區(qū)級中心資料來源：揚州市城市總體規(guī)劃（20022020）項目位于城市非中心區(qū)域上，且偏離目前西區(qū)發(fā)展

10、的熱點，但受益于西部分區(qū)的快速發(fā)展，具備輻射西南分區(qū)的能力和機會老城區(qū)項目城市副中心西部分區(qū)沃爾瑪在項目的進駐條件進一步明確項目商業(yè)的發(fā)展方向沃爾瑪意向租用東南部約18000m2的商業(yè)；其中一層約600m2，二層約7400m2，三層約10000m2；從協(xié)議來看，沃爾瑪進駐的商業(yè)體平面至少應(yīng)為117m x 81m；沃爾瑪三層（10000m2)沃爾瑪二層（7400m2)沃爾瑪首層（600m2)81m117m沃爾瑪城市非中心區(qū)域，具有較好發(fā)展時機和區(qū)位條件的綜合性標桿物業(yè)項目的商業(yè)將以沃爾瑪為核心發(fā)展大型集中式商業(yè)體項目將以商業(yè)為重點，商業(yè)的定位對項目整體起到至關(guān)重要的影響我們對項目的理解：核心問題

11、解析 項目的商業(yè)物業(yè)將成為企業(yè)長遠發(fā)展的依托：企業(yè)品牌樹立和穩(wěn)定的資金來源 從市場角度確定合理物業(yè)功能組合，實現(xiàn)項目效益的最大化 通過合理的開發(fā)計劃，保證企業(yè)項目健康的現(xiàn)金流通過前期與開發(fā)商的溝通，本項目的開發(fā)目標：結(jié)合項目本身發(fā)展及開發(fā)商的目標，本項目重點解決三方面的問題：從物業(yè)類型上：通過建造最適合本項目的物業(yè)類型，規(guī)避項目發(fā)展風險，充分發(fā)揮地塊價值從定位上：突出項目各類物業(yè)的核心競爭力，從產(chǎn)品和形象上實現(xiàn)與競爭項目的差異化競爭從利潤上：通過合理物業(yè)類型組合和開發(fā)計劃，實現(xiàn)項目健康的現(xiàn)金流和利潤最大化商業(yè)做多大？商業(yè)做什么？商業(yè)怎么做？287m216m項目開發(fā)首要解決的問題？沃爾瑪以沃爾瑪

12、為核心組成業(yè)態(tài)之一的項目提出解決方法項目策劃技術(shù)思路項目理解項目其他功能研判項目商業(yè)功能定位規(guī)劃設(shè)計建議項目其他功能定位財務(wù)成本測算商業(yè)應(yīng)該怎么做其他類型物業(yè)應(yīng)該怎樣開發(fā)怎樣進行規(guī)劃設(shè)計和合理開發(fā)從消費層面看 解讀消費，洞察需求 ？機會，機會，機會在哪里？從商家層面看傾聽商家，印證機會從宏觀層面看剖析城市，發(fā)現(xiàn)方向從競爭層面看分析競爭，尋找突破 ？ ？ ？ ？從項目層面看掃描項目，挖掘機會展開系統(tǒng)的商業(yè)市場研究從消費層面看 偏好時尚潮流，需求強勁從項目層面看區(qū)級商業(yè)向市級商業(yè)的延伸從商家層面看商家認可項目的發(fā)展方向從宏觀層面看商業(yè)升級，新型化、現(xiàn)代化從競爭層面看中高檔、主題型、體驗式shopp

13、ing mall市級年輕、時尚、現(xiàn)代升級版從各個層面推導出定位方向項目主題定位揚州首個年輕時尚主題型MALL定位系統(tǒng)從那幾方面來落實？STEP ：市場定位建議STEP 2： 確定主力店及業(yè)態(tài)組合建議STEP 3 ：合適的商業(yè)規(guī)模建議STEP 4： 建筑形態(tài)及商業(yè)布局建議STEP 5 ：租售比例建議年輕時尚主題購物中心在項目地塊的示意圖根據(jù)項目購物中心基地面積為2萬m2，則項目商業(yè)體的占地面積為4萬m2充分考慮項目沿路面商業(yè)價值進行擺放資料來源：江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2004版）建筑類型建筑密度容積率商業(yè)建筑多層553.5高層505.5用地建筑密度、容積率上限指標4萬m2ABAB項目除了商

14、業(yè)以外，還將發(fā)展什么類型的物業(yè)？2.75萬m2物業(yè)類型普通住宅專業(yè)寫字樓酒店公寓項目開發(fā)市場機會高較低一般較高項目用地條件支持支持高星級酒店占地較大，投入成本較大；中低檔酒店價值缺損支持回籠資金的速度較快較慢經(jīng)營收入為主，慢較快項目發(fā)展研判使用不使用，且小型辦公的需求可在公寓實現(xiàn)不使用使用，功能多樣，形式多樣，可有效降低市場風險布局方式用地條件與影響公寓與住宅混合布局公寓對住宅相互影響，管理難度大，住宅居住價值減損公寓單獨布局項目剩余用地規(guī)模過大，市場風險過大商業(yè)上塔樓用地經(jīng)濟，對商業(yè)有一定影響，但可通過技術(shù)處理解決物業(yè)布局方式評價：住宅和公寓宜分開布局？2.75萬m2項目剩余用地宜用于發(fā)展住

15、宅，塔樓物業(yè)可發(fā)展公寓物業(yè)塔樓物業(yè)契合度研判：塔樓適合發(fā)展公寓物業(yè)住宅公寓建筑結(jié)構(gòu)契合度低；需要設(shè)轉(zhuǎn)換層高；不需過多處理造價成本轉(zhuǎn)換層帶來的造價成本高與商業(yè)結(jié)合對造價成本影響不大對環(huán)境要求要求高；環(huán)境對價值影響大要求低；環(huán)境對價值影響不明顯對商業(yè)影響影響大，需要更多的底層空間影響小，僅需占用較少的底層空間住宅公寓公寓魅力陽光都市新天揚州首個時尚主題型購物中心，陽光動感，全城時尚潮流匯聚之地；現(xiàn)代精品人文社區(qū)，體現(xiàn)城市現(xiàn)代化的時尚住宅，薈萃精彩人文品質(zhì)；揚州首席時尚SOHO公寓，投資自住兩相宜，都市新人類的自由空間；整體形象定位這里匯聚了城市的時尚菁英和潮流元素：落實各物業(yè)的規(guī)劃布局住宅住宅商業(yè)

16、公寓公寓商業(yè)項目總平面示意項目建筑體量示意項目各部分物業(yè)規(guī)模及開發(fā)時序二期公寓普通公寓：17500m2小復式公寓：7500m2二期商業(yè)：40000m2地下車庫： 15000m2一期商業(yè)：40000m2地下車庫： 15000m2一期公寓普通公寓：17500m2小復式公寓：7500m2一期住宅：44000m2地下車庫：3000m2二期住宅：44000m2地下車庫：3000m2方案一：理想的商業(yè)租售比商場總銷售面積租售比利潤1000085：15-8,042萬4F3F2F1FBAA棟首層：10000m2物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售收入（萬元）公寓35,00016,016小復式15,0008,424住宅

17、88,00038,438商業(yè)面積20,238首層10,00018,236二.三層2,0002,002合計83,116銷售總收入商場總銷售面積租售比利潤1800075：256,290萬4F3F2F1FBAA棟首層：10000m2B棟首層：8000m2方案二：理想的資金回籠物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售收入（萬元）公寓35,00016,016小復式15,0008,424住宅88,00038,438商業(yè)面積36,958首層18,00034,959二.三層2,0002,002合計99,836銷售總收入項目的操作亮點準確把握開發(fā)商的心理需求及項目特質(zhì)，重點解決商業(yè)部分的問題，奠定整個項目的基調(diào)；梳理出商業(yè)

18、項目市場研究體系，從區(qū)域、市場、競爭、消費者、商家各個方面進行定位方向的推導，得出真正符合市場需求及吻合項目特質(zhì)的發(fā)展定位；合理的物業(yè)組合及開發(fā)順序，實現(xiàn)現(xiàn)金流的健康滾動。12.購物中心與城市綜合體類策劃項目全程操作開發(fā)商的主要工作泰盈商業(yè)的主要工作進展階段1、接洽階段2、策劃階段3、主力招商階段明確項目開發(fā)意圖明確用地權(quán)屬明確具體策劃與顧問任務(wù)落實針對項目的貴我合作方式設(shè)定策劃工作大綱與計劃協(xié)助了解政府意圖協(xié)助了解主力商家的意向與需求區(qū)域發(fā)展研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究物業(yè)市場發(fā)展研究開發(fā)模式與相關(guān)案例經(jīng)驗研究項目發(fā)展定位規(guī)劃設(shè)計建議對政府匯報，落實發(fā)展定位簽訂主力商家合作協(xié)議財團接洽對政府匯報，落實發(fā)

19、展定位主力店合作引進規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書整合商家資源12.購物中心與城市綜合體類策劃項目全程操作開發(fā)商的主要工作泰盈商業(yè)的主要工作進展階段4、規(guī)劃與施工階段5、招商與銷售階段6、開業(yè)與運營階段選定規(guī)劃設(shè)計單位委托總體概念規(guī)劃和啟動區(qū)控規(guī)委托啟動開發(fā)項目的詳細規(guī)劃根據(jù)策劃對規(guī)劃設(shè)計方的釋案規(guī)劃設(shè)計跟進不同開發(fā)模式的經(jīng)濟估算啟動項目開發(fā)策劃研究成立開發(fā)運營機構(gòu)解決用地開發(fā)手續(xù)、落實基礎(chǔ)設(shè)施及項目建設(shè)形象示范區(qū)及引擎項目開發(fā)營銷推廣、招商引資制定運營計劃啟動開發(fā)策略銷售招商推廣策略運營管理顧問推進后續(xù)開發(fā)運營管理商戶調(diào)整運營管理顧問資源整合顧問其它經(jīng)典案例番禺星海文化廣場項目項目概況用地性質(zhì)：商業(yè)金融用地

20、用地面積：36100（含市政道路面積）容積率：2.0建筑密度30建筑高度50m用地紅線約32800約3300位于市橋城區(qū)邊緣，屬于“星海文化廣場”的商業(yè)配套，快速交通發(fā)達，距城區(qū)中心約10分鐘步行距離。項目開發(fā)具備一定的可依托資源優(yōu)勢地理位置優(yōu)勢：市橋為數(shù)不多的城區(qū)型項目交通優(yōu)勢：完善的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)環(huán)繞項目景觀資源優(yōu)勢：緊鄰城區(qū)唯一大型山體公園規(guī)劃前景優(yōu)勢：隸屬區(qū)政府重點發(fā)展的星海文化廣場項目開發(fā)條件及環(huán)境但面臨的區(qū)域及市場發(fā)展環(huán)境不容樂觀項目區(qū)域現(xiàn)狀：商業(yè)發(fā)展情況欠佳，消費支撐不足；項目區(qū)域規(guī)劃：非規(guī)劃商圈，未納入主流商業(yè)規(guī)劃；市場大勢：商用物業(yè)交投市場不旺，價格不高市場大勢：投資型商業(yè)普遍

21、面臨較大經(jīng)營壓力純商業(yè)項目，但物業(yè)發(fā)展方向不明朗物業(yè)發(fā)展方向不明朗：開發(fā)商有多種物業(yè)發(fā)展設(shè)想，但方向不明朗；缺乏能主導商業(yè)發(fā)展方向的主力商家：曾進行初步的商家接洽談，但缺乏引導項目發(fā)展的強勢商家，且進駐的可能性??；資金回收要求強烈：三方投資，要求項目收益最大化，希望盡快收回投資；核心問題解析項目開發(fā)需要解決的問題： 如何有效利用優(yōu)勢資源，突破區(qū)域及市場的不利條件，實現(xiàn)項目開發(fā)的價值最大化？項目發(fā)展核心問題開發(fā)商對項目的開發(fā)要求： 在滿足市場發(fā)展要求的前提下，優(yōu)先考慮物業(yè)銷售，實現(xiàn)項目效益最大化？項目發(fā)展的核心問題：如何尋求合理物業(yè)組合，實現(xiàn)項目開發(fā)價值最大化Q1：項目發(fā)展什么物業(yè)，如何組合？（

22、合理組合方案）Q2：怎樣定位，如何實現(xiàn)？(發(fā)展定位、開發(fā)建議、財務(wù)測算）提出解決方法項目策劃技術(shù)思路項目理解項目整體定位物業(yè)發(fā)展類型及組合規(guī)劃設(shè)計建議分物業(yè)定位財務(wù)成本測算發(fā)展何種物業(yè)類型項目的發(fā)展方向是什么怎樣進行規(guī)劃設(shè)計和合理開發(fā)總建筑面積：72200建筑基地面積108307層建筑層數(shù)16層從建筑形式來判斷用地性質(zhì)：商業(yè)金融用地用地面積：36100（含市政道路面積）容積率：2.0建筑密度30建筑高度50m裙樓塔樓用地紅線約32800約3300對應(yīng)項目建筑形態(tài)可發(fā)展的業(yè)態(tài)及物業(yè)類型裙樓部分塔樓部分集中商業(yè)體形式：空間相對封閉的多樓層商場，包含的業(yè)態(tài)類型相對單一，空間的可塑性小，不利于進行分散

23、銷售；適宜在集中商業(yè)體內(nèi)發(fā)展的業(yè)態(tài)有購物中心、百貨、超市、專業(yè)市場;開放商業(yè)街區(qū)形式：聚集了各種類型的功能和業(yè)種，共同形成的零售性或休閑性的開放型（半開放型）商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)靈活多樣，空間可塑性強，有利于進行分散銷售；酒店、公寓、寫字樓？用地紅線西面地塊約85m約95m約105m約100m約32800約3300項目物業(yè)組合方案方案三：集中商業(yè)體形式 + 塔樓方案二：商業(yè)街區(qū)形式+ 塔樓超市+服務(wù)式公寓業(yè)態(tài)多業(yè)態(tài)組合+服務(wù)式公寓超市：整體打包銷售/合作開發(fā)（TESCO模式）服務(wù)式公寓：分拆銷售運營模式商業(yè)街區(qū)：分拆銷售服務(wù)式公寓：分拆銷售業(yè)態(tài)運營模式方案一：商業(yè)街區(qū)形式+ 塔樓多業(yè)態(tài)組合+高星級酒店

24、+服務(wù)式公寓商業(yè)街區(qū)：分拆銷售高星級酒店：優(yōu)先考慮整體銷售服務(wù)式公寓：分拆銷售業(yè)態(tài)運營模式項目深化研究的方向：商業(yè)街區(qū)+高星級酒店+服務(wù)式公寓項目核心問題回顧核心問題：尋求合理物業(yè)組合，實現(xiàn)項目開發(fā)價值最大化?商業(yè)街區(qū)高星級酒店服務(wù)式公寓項目整體提升人氣快速回現(xiàn)展示形象快速回現(xiàn)提升價值經(jīng)營收益提升價值商業(yè)配套客戶多樣性提升價值帶來中高端客戶商業(yè)配套價值標桿形象標桿品質(zhì)標桿如何定位？先整體定位后分物業(yè)定位，亦或反之？ 關(guān)鍵問題： 如何進一步尋找屬于項目的獨特競爭力，使項目在整個番禺的未來商業(yè)發(fā)展中脫穎而出？星海文化廣場在番禺具有唯一性，是項目可重點依托發(fā)展的資源萬畝葵園十八羅漢山森林公園蓮花山余

25、蔭山房大夫山寶墨園門戶形象不明顯：番禺呈現(xiàn)組團式發(fā)展，雖然快速交通發(fā)達，但市橋無論與廣州的連接，還是與洛溪、華南板塊的連接，都存在一定阻隔。在整個番禺區(qū)而言，項目的門戶形象不明顯；景觀資源不突出：相對于蓮花山、大夫山、羅漢山等大型森林公園，城北公園的景觀資源優(yōu)勢不突出；星海文化廣場優(yōu)勢凸顯：星海文化廣場是“番禺最大的文化活動中心”，也是“廣州南部最大的文化中心”，在番禺甚至廣州都具有唯一性。洛溪板塊華南板塊沙灣板塊項目華南快速干線依托星海文化廣場發(fā)展的項目定位方向文化價值休閑價值客戶價值賦予項目整體休閑氣質(zhì)，發(fā)展現(xiàn)代休閑商業(yè)帶來可觀的客流量，成為項目發(fā)展的有力支撐項目vs項目vs項目vs文化將

26、可有效的豐富并延伸休閑的內(nèi)涵，賦予商業(yè)鮮明的性格特征于休閑之上延伸文化并實現(xiàn)與文化相融合的具有鮮明性格的現(xiàn)代休閑商業(yè)于區(qū)域：充分依托星海文化廣場發(fā)展并凸顯星海文化廣場的文化及休閑價值；于市場：在番禺商業(yè)市場具有唯一性和獨特性，可突破區(qū)域限制實現(xiàn)差異化競爭；于消費者：滿足項目目標消費群體的需求。文化可為商業(yè)帶來怎樣的影響和競爭力？西湖天地成都錦里園林文化商業(yè)：豐富并延伸了商業(yè)的休閑性、體驗性建筑：獨具韻味的浙派民居風格價值：成為著名景點及休閑勝地蜀文化商業(yè)：豐富并延伸了商業(yè)的休閑性、體驗性建筑：性格鮮明的川西民居風格建筑價值：成為城市旅游的著名景點案例給予項目的借鑒： 地域文化與現(xiàn)代商業(yè)的結(jié)合將

27、使商業(yè)產(chǎn)生獨特的人文魅力，使商業(yè)更具內(nèi)涵和獨特性：1）產(chǎn)品：獨特的產(chǎn)品形態(tài)和商業(yè)空間；2）商業(yè)：豐富并提升商業(yè)的休閑體驗；3）價值：有效的提升項目的可知性。項目整體發(fā)展定位依托星海文化廣場發(fā)展 具有獨特文化氣質(zhì)的現(xiàn)代休閑商業(yè)地標具有獨特文化氣質(zhì)的現(xiàn)代休閑商業(yè)地標商業(yè)街區(qū)服務(wù)式公寓高星級酒店?整體定位下，項目的各功能物業(yè)的產(chǎn)品定位高星級酒店：建議發(fā)展45星級酒店，客房總數(shù)200250間，可視合作公司的要求做適當調(diào)整建議高星級酒店客房數(shù)量在200250間左右，建筑規(guī)模在1.52萬平米之間，底部可擴大建設(shè)（建議基地占地約2千平米，標準層建筑面積約1千平米），滿足酒店必須配套的建設(shè)要求。從整體開發(fā)效益

28、看：在保證酒店開發(fā)規(guī)模需求的前提下，盡可能減少酒店的基地面積和建筑面積，保證可銷售商業(yè)街的面積及服務(wù)式公寓的建筑面積；酒店每增加1000平米需投入資金約450萬，減少服務(wù)式公寓的可銷售金額約為1300萬；從商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗和開發(fā)方式看：根據(jù)商業(yè)經(jīng)驗，45星級酒店的客房數(shù)量一般在200300間；可適當減少部分與商業(yè)街同類型的配套，充分利用商業(yè)街的配套為酒店所用；若酒店方對客房數(shù)量要求較大，可調(diào)整部分服務(wù)式公寓調(diào)作為酒店客房。商業(yè)街區(qū)定位內(nèi)容商業(yè)街區(qū)是展示項目形象的重要部分，產(chǎn)品的打造、功能及業(yè)態(tài)設(shè)置尤為關(guān)鍵；同時，商業(yè)街區(qū)將是項目快速回現(xiàn)的重要途徑，關(guān)鍵問題在于：明確目標客戶？價格如何確定？租售比例

29、如何設(shè)定？選擇何種運營模式才更有利于商業(yè)的良性發(fā)展？產(chǎn)品及功能業(yè)態(tài)設(shè)定目標客戶價格及租售比例STEP1STEP2STEP3STEP4運營模式服務(wù)式公寓定位內(nèi)容 產(chǎn)品的打造在滿足市場需求的同時提升競爭力戶型如何設(shè)計可滿足租戶需求，增強對投資客的吸引力？價格如何設(shè)置可滿足市場要求的同時體現(xiàn)自身價值？如何進行產(chǎn)品有效創(chuàng)新，提升競爭力？采用什么樣的開發(fā)運營模式可提升項目的銷售吸引力？整體物業(yè)分布空間示意整體物業(yè)分布示意東環(huán)路東環(huán)路項目開發(fā)分期項目分期，需要結(jié)合物業(yè)情況考慮可售產(chǎn)品 由三種物業(yè)，其中商業(yè)、公寓是項目的主要銷售產(chǎn)品產(chǎn)品分布 分為兩地塊，其中西面的大地塊約占80的總貨量項目開發(fā)，必須為首期銷

30、售、物業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好條件從首期銷售考慮 項目首期開售需要一定規(guī)模的展示區(qū)、及良好的配套支持從物業(yè)發(fā)展考慮 商業(yè)街區(qū)需要快速成行、從而展現(xiàn)物業(yè)形象、互動發(fā)展整體物業(yè)分布示意綜合各方因素，建議項目同步施工，分期銷售街區(qū)商業(yè)商住物業(yè)公寓物業(yè)商業(yè)街裙樓商業(yè)服務(wù)式公寓高星級酒店項目整體銷售收入項目可銷售貨量共為84,585萬元注：公寓帶裝修及不帶裝修貨量各占50物業(yè)類型銷售面積（平方米）銷售價格（元/平方米）銷售收入（萬元）商業(yè)37,389 首層8,830 33,000 29,139 二層5,000 16,500 8,250 公寓34,200 帶裝修14,300 47,196 不帶裝修13,300合計8

31、4,585 項目的操作亮點建筑形式推導物業(yè)類型：從建筑形式出發(fā)，結(jié)合地塊形狀或限制性條件對可能組合的物業(yè)類型進行推導，從而明確需進行市場研究的物業(yè)類型；先整后分的定位體系：論證各物業(yè)類型之間的內(nèi)在聯(lián)系和相互影響，從內(nèi)部、外部的價值挖掘入手，以尋找“獨特競爭力”為主線，進行項目的整體發(fā)展定位及整體定位基調(diào)下的分物業(yè)定位；靈活的市場研究：靈活運用商業(yè)項目市場研究體系，重點突出價值挖掘及案例借鑒，將使整個研究過程主次分明；分享我們成功的案例襄樊民發(fā)商業(yè)廣場項目位置：偏離主城核心區(qū)的新興區(qū)域，交通主干道長虹路和人民路的交匯處，未來城市規(guī)劃的商業(yè)商務(wù)區(qū)。 項目規(guī)模：占地面積4萬平方米，總建筑面積11萬平

32、方米；其中A棟四層，局部五層，B棟五層人民路長虹路民發(fā)核心商圈長虹路人民路項目發(fā)展問題所處商圈城市次級商圈，商業(yè)基礎(chǔ)和氛圍較薄弱；政府規(guī)劃未來城市的發(fā)展方向和新型商務(wù)商業(yè)區(qū)；交通條件毗鄰兩條交通主干道；長虹路商業(yè)氛圍淡西站商業(yè)形象差南北向主干道邗江路南北向主干道長虹路升級與突破是我們面對的問題、開發(fā)商完全沒有商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗、決策時沒把握品牌大商家有沒進駐戰(zhàn)略，沃瑪首次進入三四級城市如何平衡資金周轉(zhuǎn)政府有要求 建筑形態(tài)分為AB兩棟，分期開發(fā)，兩棟之間保持檔次差異和風格統(tǒng)一；主力商家沃爾瑪入駐一期；百貨則成為二期的主力店；定位：項目形態(tài)和主力商家棟業(yè)態(tài)分布名店城沃爾瑪沃爾瑪大型家居賣場1F2F3F4

33、F1F2F3F4F5F天茂百貨天茂百貨天茂百貨天茂百貨及兒童樂園電影院與餐飲美食廣場A棟業(yè)態(tài)分布民發(fā)商業(yè)廣場業(yè)態(tài)分布A棟施工B棟地塊第一期第二期人 民 路長 虹 路 9月2日的公開發(fā)售以排隊的形式進行，部分客戶提前兩天于8月31日就在售樓部門口排隊，反應(yīng)熱烈。并且首開襄樊“排隊買商鋪”的先河。公開發(fā)售火爆A棟于2006底順利開業(yè)，目前經(jīng)營情況良好，B棟武商百貨于2007年底開業(yè)B棟施工A棟開業(yè)最終工作成果開發(fā)商擁有了近9萬平方米的有形好處：利用不到1.4億的自有資金，年產(chǎn)生約5000萬元現(xiàn)金現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)物業(yè)、市場評估不少于10億，如上市利用杠桿作用威力更大。無形好處：擁有品牌、可抗政策、金融風

34、險；現(xiàn)時銀行追他貸款、政府拿地有優(yōu)惠待遇等，為企業(yè)上市打下扎實的基礎(chǔ)案例瀏覽：北京順義商務(wù)核心區(qū)（商業(yè)約30萬）案例瀏覽：廣州美博城（商業(yè)約5萬）亞洲最大型美容化妝品專業(yè)交易會展中心案例瀏覽：勝芳國際家具博覽城（總建約50萬）泰盈顧問 專業(yè)成就價值泰盈顧問 服務(wù)內(nèi)容 承學之上、啟術(shù)之下、運道于中。從宏觀角度切入，運用中觀、微觀的研究方法和邏輯推導，目前我們已成功操作了城市運營、產(chǎn)業(yè)研究、區(qū)域開發(fā)、舊城改造、商業(yè)投資、復合地產(chǎn)開發(fā)顧問等眾多顧問服務(wù)專案，為委托方提供創(chuàng)新性和可操作性的戰(zhàn)略解決之道。泰盈顧問核心業(yè)務(wù)區(qū)域開發(fā)與城市運營服務(wù)商業(yè)顧問服務(wù)企業(yè)顧問服務(wù)住宅顧問服務(wù) 前期立項階段：城市商業(yè)地

35、產(chǎn)市場發(fā)展前景分析、企業(yè)取地策略及經(jīng)濟評價、投資企業(yè)土地獲取及經(jīng)濟評價、商業(yè)項目融資報告、商業(yè)項目可行性研究 發(fā)展策劃階段：針對性商業(yè)市場研究、投資者、經(jīng)營者、消費者專題研究、商業(yè)項目發(fā)展策劃、商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書制訂及招投標組織、商業(yè)項目開發(fā)模式研究、商業(yè)項目成本收益研究 規(guī)劃階段：商業(yè)項目規(guī)劃針對性研究、商業(yè)水平及垂直交通動線研究、商業(yè)開發(fā)模式研究 營銷及推廣階段（銷售/招商顧問）：定位優(yōu)化及調(diào)整、招商策略建議、銷售策略建議、推廣策略建議、主力商家進駐指導、方案實施指導與監(jiān)督、營銷組織框架及管理制度建議 經(jīng)營管理階段（經(jīng)營管理顧問）：商業(yè)經(jīng)營管理體系建立、商業(yè)物業(yè)管理體系建立、經(jīng)營管理可

36、持續(xù)研究 項目引入基金運作研究：分類基金公司運作評估 商業(yè)顧問服務(wù) 城市運營：市發(fā)展總體戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）發(fā)展戰(zhàn)略、新城區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)園區(qū)（工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、教育園區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)園區(qū)等）發(fā)展戰(zhàn)略 城市營銷戰(zhàn)略：區(qū)域開發(fā)、區(qū)域物業(yè)市場研究、區(qū)域土地市場研究、區(qū)域土地及資源價值評估、區(qū)域土地增值措施、區(qū)域整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位、區(qū)域概念性規(guī)劃設(shè)計、區(qū)域開發(fā)模式設(shè)計與評估、區(qū)域開發(fā)經(jīng)濟評價及可行性分析、區(qū)域開發(fā)運營主體及合作者組織形式設(shè)計 土地運營：土地市場需求評估、土地底價與出讓方式的設(shè)定、土地出讓前的地塊分級研究、土地出讓策略、土地開發(fā)時序設(shè)定、土地運營模式設(shè)定、土地包裝與推廣、土地轉(zhuǎn)讓的途徑與模

37、式設(shè)定、土地轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟評價 舊城改造：城市重建整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略、舊城區(qū)改造發(fā)展策略與方案設(shè)定、開發(fā)強度研究與經(jīng)濟評價方案、歷史文化街區(qū)保護與更新策略、城市捷運系統(tǒng)（地鐵、輕軌、高速公路）沿線物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 復合地產(chǎn)開發(fā)顧問：城市綜合體項目、旅游及文化地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn) 區(qū)域開發(fā)與城市運營服務(wù) 前期立項階段：城市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預測、城市發(fā)展戰(zhàn)略及區(qū)域經(jīng)濟策略研究、投資企業(yè)土地獲取及經(jīng)濟評價、住宅項目融資報告、住宅項目可行性研究 發(fā)展策劃階段：針對性住宅市場研究、住宅項目發(fā)展策劃、住宅項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書制訂及招投標組織住宅項目開發(fā)模式研究、住宅項目成本收益研究 規(guī)劃設(shè)計階段：住宅社區(qū)規(guī)劃針對性研究

38、、住宅戶型設(shè)計針對性研究/住宅社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)計與開發(fā)設(shè)定 后續(xù)階段：住宅項目營銷策劃、住宅項目銷售顧問、住宅項目物業(yè)管理公司的推薦 住宅顧問服務(wù) 企業(yè)管理及項目培訓：項目戰(zhàn)略規(guī)劃培訓、項目綜合定位培訓、項目開發(fā)管理培訓、項目組織架構(gòu)及人力資源培訓、項目策劃業(yè)務(wù)培訓、項目營銷業(yè)務(wù)培訓、國內(nèi)外項目針對性觀摩組織 企業(yè)管理顧問：企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展顧問、企業(yè)組織架構(gòu)顧問、企業(yè)及項目文化發(fā)展顧問、企業(yè)公關(guān)及客戶關(guān)系管理顧問、企業(yè)投資及融資顧問、宏觀政策及法制法規(guī)顧問 項目開發(fā)及建設(shè)顧問：項目籌備及運營流程綜合顧問、項目組織架構(gòu)顧問、項目開發(fā)目標管理顧問、項目成本管理顧問、項目規(guī)劃設(shè)計及產(chǎn)品顧問、項目激勵

39、制度建設(shè)顧問、項目銷售現(xiàn)場管理顧問、項目開發(fā)及建設(shè)顧問、項目公關(guān)顧問、項目宣傳推廣顧問 企業(yè)顧問服務(wù)泰盈顧問 成功的商業(yè)項目案例（部分）項目名稱規(guī)模負責工作廣州美博城項目總建5平方米前期策劃、招商代理湛江國貿(mào)城市廣場項目總建9萬平方米前期策劃龍江亞洲國際家具博覽城總建120萬平方米前期策劃勝興地產(chǎn)國際家具博覽城項目總建50萬平方米前期策劃上海大成投資四川項目總建11.4萬平方米雙匯地產(chǎn)漯河商業(yè)項目總建10萬平方米前期策劃南京仙林國際汽車城總建16萬平方米營銷代理東易達鄂爾多斯北物流園區(qū)項目占地1400畝前期策劃天興置業(yè)鄒平商業(yè)項目總建12萬平方米前期策劃 主力店引進開元集團開封金明池項目總建6

40、.9萬平方米前期策劃湖北民發(fā)商業(yè)廣場項目總建12萬平方米前期策劃、營銷策劃代理、招商策劃代理開元集團杭州加州陽光MALL總建5.6平方米招商策劃代理宏府集團西安北大街嘉會廣場項目總建18萬平方米前期策劃、招商顧問、營銷顧問江蘇鹽城繽紛亞洲項目總建6萬平方米前期策劃、營銷代理金陽光揚州邗匯路項目占地100畝前期策劃天潤五江集團長沙上河國際廣場總建49萬平方米前期策劃、營銷代理、招商顧問襄樊錦繡廣場項目總建2.7萬平方米前期策劃、招商代理長沙珠江實業(yè)珠江花城項目佛山奧園湛江國貿(mào)城市廣場項目江蘇鹽城繽紛亞洲項目廣佛地鐵沿線物業(yè)研究新會駿凱豪庭佛山蘭桂路項目大連軟件園項目龍崗亞洲國際家具博覽城民發(fā)集團

41、襄樊漢江大道項目廣東控股集團珠江新城項目合肥旭日地產(chǎn)明珠湖畔項目東方有色集團北京新聞中心項目廣海地產(chǎn)廣?；▓@三期項目環(huán)宇地產(chǎn)東營項目金廈集團天津水語花都項目中海集團佛山萬錦豪園項目總建77萬平方米總建70萬平方米總建9萬平方米總建6萬平方米總建30萬平方米總建83萬平方米總建9萬平方米占地2.98平方公里總建120萬平方米總建20萬平方米總建14.4萬平方米總建11.3萬平方米總建13萬平方米總建2.5萬平方米總建100萬平方米總建120萬平方米總建70萬平方米勝興地產(chǎn)國際家具博覽城項目珠江實業(yè)珠江新城項目上海大成投資四川項目海口城投西海岸項目廣州華僑投資項目金地集團金地荔湖城合肥華澳行(古井

42、)項目雙匯地產(chǎn)漯河商業(yè)項目昆明恒森地產(chǎn)廣州項目南京仙林國際汽車城中房集團花都天馬河項目開封開元集團金明池項目東易達鄂爾多斯北物流園區(qū)項目天興置業(yè)鄒平商業(yè)項目金陽光揚州邗匯路項目礦業(yè)集團淮南老龍眼項目廣州康王地鐵商業(yè)項目總建50萬平方米總建15萬平方米總建11.4萬平方米總建100萬平方米總建6.6萬平方米總建312萬平方米總建3萬平方米總建10萬平方米總建7萬平方米總建16萬平方米總建41萬平方米總建8萬平方米占地1400畝總建12萬平方米占地100畝總建130萬平方米總建6.9萬平方米泰盈顧問 我們的部分業(yè)績泰盈顧問 我們的部分業(yè)績廣州康王地鐵商業(yè)項目廣州寶崗大道項目鑫遠集團長沙藝術(shù)花都鑫遠

43、集團長沙世紀城湖北民發(fā)商業(yè)廣場項目湛江榮基集團榮基國際廣場湛江榮基集團翠堤灣項目東方有色集團北京首都花園利港置業(yè)合肥銀河新城項目光大集團呼和浩特項目開元集團杭州加州陽光MALL天潤五江集團長沙上河街區(qū)西安高科半坡湖項目西安高科城市風景項目霸州勝興地產(chǎn)霸州項目佛山高富地產(chǎn)江南新區(qū)項目武漢雙環(huán)科技項目?？谒抉R坡島項目?？诮鹕碁稠椖肯宸\繡廣場項目總建6.9萬平方米總建10.7萬平方米總建34萬平方米總建56萬平方米總建12萬平方米總建11萬平方米總建23萬平方米總建68萬平方米總建44萬平方米占地4平方公里總建5.6萬平方米總建16萬平方米總建73萬平方米總建9.6萬平方米總建19萬平方米總建24

44、5萬平方米總建10萬平方米占地1.5平方公里占地4平方公里總建2.7萬平方米光信實業(yè)太原帝景項目光信實業(yè)太原北張項目唐山南堡開發(fā)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究山東順馳濟南緯十二路項目華凱地產(chǎn)三亞項目民發(fā)集團南寧項目中泰集團衡陽項目河北霸州工業(yè)園區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究淮南礦務(wù)局淮南老龍眼項目嘉和地產(chǎn)杭州小和山項目西寧周家泉舊城改造宏府集團西安北大街商業(yè)項目青島天泰城項目廣州從化溫泉度假村項目河北勝芳揚芬港開發(fā)區(qū)項目上海保集集團天津項目沈陽華潤萬象城項目北京摩林地產(chǎn)順義新城項目?？偨?3萬平方米總建22萬平方米占地390平方公里總建35萬平方米總建3萬平方米總建45萬平方米總建30萬平方米占地51平方公里總建83萬平方米總

45、建16萬平方米占地1平方公里總建18萬平方米占地1380畝1400畝占地22平方公里占地14平方公里總建約70萬平方米占地約500畝。泰盈顧問 我們的部分客戶中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司 中海地產(chǎn)天津津投金廈房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 金地(集團)股份有限公司 順馳集團/山東志成房地產(chǎn)安徽旭日房地產(chǎn)開發(fā)公司 中國光大房地產(chǎn)開發(fā)公司 廣州珠江實業(yè)集團有限公司 云南昆明恒森房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 廣州市番禺粵海房地產(chǎn)有限公司 香港新鴻基集團 湖北襄樊昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 青島天泰集團 大連億達集團億達房地產(chǎn) 河北婦興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 杭州開元房地產(chǎn)集團有限公司 西安高科房產(chǎn) 西安宏府房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有

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