X年03月22日長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣冠源·愛(ài)琴灣二期推盤策略

1、2013年【冠源】二期推盤策略謹(jǐn)呈：2013.03.221目標(biāo):一炮而紅,價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng),全年持續(xù)走貨序 號(hào)目 標(biāo)12013年一期.二期一批實(shí)現(xiàn)清盤(512套)2形象提升,為一線江景豪宅開(kāi)發(fā)作鋪墊3價(jià)格繼續(xù)突破,獲取價(jià)格紅利4再次轟動(dòng)寧鄉(xiāng)2一、市場(chǎng)研判二、典型項(xiàng)目的突破模式三、項(xiàng)目本體分析四、面臨的壓力與機(jī)會(huì)六、核心問(wèn)題界定七、解決方案八、執(zhí)行體系3一、市場(chǎng)研判4供給與去化:連續(xù)三年供遠(yuǎn)大于求，2013年去庫(kù)存壓力巨大5單項(xiàng)目年最大去化量為6.4萬(wàn)平米,大多項(xiàng)目年去化都在3萬(wàn)平米以下2012年全年累計(jì)商品房銷售前十名樓盤（按成交面積）板塊項(xiàng)目名稱套數(shù)面積（M2）銷售金額（元）1行政兆基君城544

2、64292.082279991082行政中源凝香華都45052810.592405339503行政綠地中央花園32947932.032198033694行政盛翠豪庭26042074.91807981785濱江海博星河綠洲30337907.721456559876行政龍灣一品24835112.811456128187金洲碧桂園山湖城12732636.11797158678南城南國(guó)水鄉(xiāng)23528727.459金洲五街國(guó)際25328596.8610987052710南城皇庭尚品22725777.366價(jià)格年前回落后，2012年價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，上漲乏力月份1月3月6月9月12月綠地中央花園3,98438

3、20 3857 3,896 3957五街國(guó)際3687 3688 377237573798皇庭尚品4,0543,5403,046 3,139 335072012年,全年價(jià)格穩(wěn)定徘徊1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房均價(jià)46024340473442693987396640434126421441354034 3977同比29.811.6540.3926.2324.4014.863.095.994.23-3.00-6.90 -30.1環(huán)比-0.579.08-9.82-6.61-0.531.942.052.13-1.87-2.44 -1.4非住宅均價(jià)6488612058848

4、85253486593701666377609920710203 6919同比60.3-0.6326.9799.4633.0040.581.5832.587.5856.5828.87 -24.3環(huán)比-5.67-3.8650.44-39.623.286.41-5.414.6521.0010.82 -32.2住宅均價(jià)357034644457383036343707354336213748369135693570同比8.32.941.1620.9318.286.745.61-2.61-0.87-4.05-5.78 -17.1環(huán)比-3.028.55-14.0-5.122.01-3.022.183.51

5、-1.43-3.32 -6.7別墅均價(jià)6929110979781551657737362599053895647604050424846同比-2.9857.18151.726.14-6.2231.8212.4-23.1-6.20-6.27-18.0 -36環(huán)比60.15-11.9-43.64.6627.53-18.6-10.04.796.96-16.5 -3.89多層均價(jià)244519812973287729662769268726513107282628882912同比0.811030.857.557.395.254.678.431.14-9.971.19 2.14環(huán)比1950.08-3.23

6、.09-6.65-2.96-1.3417.20-9.042.19 1.34電梯房均價(jià)359335773760377636943719371836493829370935803565同比 8.261.211.2816.1823.0112.773.51-7.642.273.862.81 -9.68環(huán)比05.120.43-2.170.680-1.864.93-3.13-3.48 -0.428寧鄉(xiāng)樓市進(jìn)入了戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，全面開(kāi)發(fā)，價(jià)格之戰(zhàn)、品質(zhì)之戰(zhàn)、規(guī)模之戰(zhàn)兆基君城：最低價(jià)：3100；最高價(jià)4500 皇庭尚品：最低價(jià)2910最高價(jià)3350 中央花園：最低價(jià)：3780；最高價(jià)4480星河綠洲：最低價(jià)：325

7、2；最高價(jià)4734 愛(ài)琴灣：最低價(jià)：3188；最高價(jià)4600 財(cái)富金座：最低價(jià)2888最高價(jià)3470 公元道1號(hào)：最低價(jià)2910最高價(jià)3470 華都麗景：最低價(jià)2860最高價(jià)3326 頤和源：最低價(jià)2918最高價(jià)3348 福臨門名郡：最低價(jià)3100最高價(jià)3642 紫金城：最低價(jià)3306最高價(jià)3788 金色夏威夷：均價(jià)3500格林春天：均價(jià)34509新政下，開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎入市，主推120中小戶型樓盤名稱主力/面積區(qū)間（）交房標(biāo)準(zhǔn)綠地中央花園區(qū)間：80-160主力：80120毛坯凝香華都區(qū)間：57-157主力：75-132毛坯冠源愛(ài)琴灣區(qū)間：85145 主力： 92144 毛坯格林春天區(qū)間： 8315

8、2 主力： 110120 毛坯鉑金漢宮區(qū)間：99-164主力：99-124毛坯藍(lán)庭國(guó)際區(qū)間：52-139主力： 102-122毛坯福臨門名郡區(qū)間：37-159主力：90-130毛坯星河綠洲區(qū)間： 114-152主力： 114-138毛坯10140以上產(chǎn)品，市場(chǎng)需求相對(duì)較少樓盤名稱滯銷產(chǎn)品面積交房標(biāo)準(zhǔn)愛(ài)琴灣140以上戶型毛坯五街國(guó)際149，195戶型毛坯翰林華府134-145毛坯格林春天140152 毛坯星河綠洲138-152毛坯1190-120平米供銷比最小，去化速度快，庫(kù)存壓力小 2012全年商品房住宅供銷關(guān)系分析表戶型項(xiàng)目供（套）比例銷（套）比例供銷（套）供銷比=90448535.4512

9、9319.0131923.47：190-120270221.36189627.878061.43：1120-144414032.73286942.1812711.44：1144132310.4674410.945791.78:1合計(jì)12650680258481.86:112二、典型項(xiàng)目的突破模式13五街國(guó)際：地段+產(chǎn)品設(shè)計(jì)+高頻率的促銷策略五街國(guó)際位于金洲大道與寧鄉(xiāng)大道交匯處，有東西兩個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，東組團(tuán)有6棟19-33層的高層住宅，西組團(tuán)為2棟33層的酒店式公寓，其中1-4樓為商業(yè)裙樓。東組團(tuán)西組團(tuán)14項(xiàng)目定位：寧鄉(xiāng)門戶，國(guó)際生活港項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：該項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，一二期為住宅，三期為兩棟寫字樓

10、及裙樓商業(yè)組成，一期于去年底首推三棟房子400多套房源，目前所剩房源不多，項(xiàng)目引進(jìn)深圳觀瀾湖大管家服務(wù)機(jī)構(gòu)，明年五一交樓。特色：5米8泛會(huì)所，超高入戶大堂，零分?jǐn)?，超大?zèng)送面積最高送16均價(jià)：折后4000左右主力戶型： 110-120營(yíng)銷/優(yōu)惠策略：底價(jià)清盤（88折），再減5000元（房交會(huì)），按揭99折/一次性98折，12月底前契稅減半啟示/可借鑒之處： 5米8超高入戶大堂，N+1超大贈(zèng)送127.9690.8315中源凝香華都：地段+產(chǎn)品綜合品質(zhì)+實(shí)景體驗(yàn) 中源凝香華都位于現(xiàn)寧鄉(xiāng)城區(qū)的西北,一環(huán)路與二環(huán)路之間。地塊東面是學(xué)府路，南側(cè)為新康路，西臨城市主干道花明北路，北面為規(guī)劃的城市二環(huán)路。項(xiàng)

11、目占地315畝，建筑面積47萬(wàn)平方米，共2800多戶。份4期開(kāi)發(fā)，1,2期已經(jīng)開(kāi)完完畢?，F(xiàn)正推出三期高端住宅【榮域】.16二期四期一期三期在售項(xiàng)目定位：寧鄉(xiāng)首席英倫皇家名宅項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：目前在售三期“榮域”36號(hào)等幾棟房源特色：點(diǎn)板給合，兩梯三戶，最大棟距達(dá)200米，主臥270度弧形觀景陽(yáng)臺(tái)（早期）均價(jià)： 4100元左右戶型：83130主力戶型： 101130（三房）營(yíng)銷/優(yōu)惠策略：按揭97折、12月底前契稅減半項(xiàng)目工程進(jìn)度：前期已近交房，所推產(chǎn)品正在建造中媒體宣傳：采用了工地圍擋，道旗和戶外廣告牌等方式啟示/可借鑒之處：兩梯三戶，主臥270度弧形陽(yáng)臺(tái)，超大贈(zèng)送。17兆基君城：體驗(yàn)+形象包裝+

12、總平規(guī)劃項(xiàng)目位居文體中心斜對(duì)面，處于寧鄉(xiāng)二環(huán)南路與文體路的交匯處，兆基君城占地500余畝，總建筑面積將近60萬(wàn)平米，一期開(kāi)發(fā)建筑面積30萬(wàn)平米，容積率2.11，建筑密度21.7%，由27棟11、18層帶電梯小高層構(gòu)成。 兆基君城擁有近10多萬(wàn)綠化、1.4萬(wàn)多的中央湖景公園、8萬(wàn)的商業(yè)配套、4萬(wàn)的星級(jí)酒店、2700大型豪華專屬會(huì)所、3000余泛會(huì)所，1所品牌國(guó)際幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等配套設(shè)施。18金色夏威夷：體驗(yàn)+戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目位居玉潭新城，處于寧鄉(xiāng)二環(huán)南路與安康路的交匯處，總建筑面積25萬(wàn)平米，一棟27層的公寓丶十棟高層住宅及一棟幼兒園組成，其中，住宅建筑面積156864.09平米，商業(yè)建筑面

13、積9703.57平米，公寓建筑面積13600.1平米，幼兒園建筑面積749.96，物業(yè)用房207.03平米，地下室建筑面積54661.32平米，容積率2.79，綠化率42.88%，住宅總戶數(shù)1338戶，公寓總戶數(shù)312戶，地下停車位1353個(gè)。 擬售19項(xiàng)目定位：寧鄉(xiāng)首席25萬(wàn)平米美式全景國(guó)際住區(qū) 項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：目前正在辦卡，12.25日開(kāi)盤特色： N+1超大贈(zèng)送面積，89三房，130五房，超大贈(zèng)送面積、220米棟距均價(jià)： 待定戶型： 86-130主力戶型： 89三房，130五房營(yíng)銷/優(yōu)惠策略：辦卡1千抵3萬(wàn)（前面先優(yōu)惠2萬(wàn)，開(kāi)盤前7天算價(jià)再優(yōu)惠1萬(wàn)）啟示/可借鑒之處：多變空間，N+1超大贈(zèng)送

14、，公寓規(guī)劃 20三、項(xiàng)目本體分析211.東面一線臨江，且沿江面長(zhǎng)2.距核心商業(yè)中心僅5分鐘3.西臨濱江中學(xué)4.屬于濱江板塊，非城市熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知：非城市熱點(diǎn)區(qū)域、進(jìn)則繁華、退則寧?kù)o、河西城區(qū)罕見(jiàn)一線臨江地塊22項(xiàng)目認(rèn)知：溈水西 45萬(wàn)平 西班牙風(fēng)情大盤項(xiàng)目特點(diǎn)：建筑規(guī)模：45萬(wàn)平米建筑類型：高層建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)情建筑、紅色的屋頂，暖色的外墻，鐵藝欄桿開(kāi)發(fā)策略：分期滾動(dòng)，分組團(tuán)開(kāi)發(fā)園林風(fēng)格：地中海、多漾太水景、情趣景觀廊架，趣味雕塑親水健身步道配套：高端商業(yè)配套、幼兒園、游泳池、康體設(shè)施細(xì)節(jié)品質(zhì)：紅外線周界防翻越系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；門禁可視系統(tǒng)；停車智能系統(tǒng)；24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)

15、 23項(xiàng)目現(xiàn)狀：實(shí)景體驗(yàn)，市場(chǎng)口碑好，已有一定的群眾基礎(chǔ)，但沉寂太久1、“醉美不過(guò)愛(ài)琴灣”已形成一定的市場(chǎng)認(rèn)知；2、1期正在清盤中，已進(jìn)入現(xiàn)房狀態(tài)，建筑品質(zhì)口碑好；3、2012年市場(chǎng)上愛(ài)琴灣的聲音較少；4、濱江路與白馬一街正在建設(shè)中；5、已登記客戶達(dá)6000多批，已有600多組老業(yè)主；6、第一次開(kāi)盤火爆；7、已有江景大宅的價(jià)格標(biāo)桿支持；8、部分業(yè)主已入住，項(xiàng)目部分景觀已實(shí)景展示；24二期產(chǎn)品認(rèn)知：市場(chǎng)主流產(chǎn)品，平面設(shè)計(jì)相對(duì)創(chuàng)新，130平米以上產(chǎn)品占比大，去化速度有壓力戶型棟號(hào)面積套數(shù)優(yōu)劣產(chǎn)品分類A.B8-13126-124138優(yōu)C912518優(yōu)D910434優(yōu)E912136優(yōu)F913418優(yōu)

16、G10、11、12134270優(yōu)25一期紅動(dòng)寧鄉(xiāng)的成功點(diǎn):封鎖式的廣告投放 合適的價(jià)格策略 合適的入市時(shí)機(jī)一,在全城范圍內(nèi)高密度的布置交通路牌,主干道,主要節(jié)點(diǎn)投放戶外,形成全城封鎖;二,選擇6月入市,第一11年為寧鄉(xiāng)樓市的上行期,期間無(wú)大盤聲音三,在南國(guó)水鄉(xiāng)高價(jià)開(kāi)盤銷售不利后,愛(ài)琴灣選擇了合適的入市價(jià)格失敗點(diǎn):推廣與大戶產(chǎn)品不搭非市場(chǎng)主流戶型比重大,形象高度不夠,未能吸引足夠的高端客戶群“醉美不過(guò)愛(ài)琴灣”的小資情調(diào)與大戶型目標(biāo)客戶群的心理不符26項(xiàng)目分析總結(jié)：如何利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，持續(xù)保證項(xiàng)目的銷售速度矛盾點(diǎn)：1.主流產(chǎn)品如何實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格2.一炮而紅,目標(biāo)量化是多少3.如何通過(guò)二期帶動(dòng)一期大戶

17、產(chǎn)品去化4.如何平衡價(jià)與量?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)：1.項(xiàng)目實(shí)景展示，形象逐漸改善2.入住率逐漸提升3.項(xiàng)目部分實(shí)景展示4.稀缺江景資源 距商業(yè)中心近27四、面臨的壓力與機(jī)會(huì)28壓力1.巨大的庫(kù)存貨量2.南城低價(jià)截流3.購(gòu)房客戶主動(dòng)選擇行政板塊4.玉潭板塊戶型設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)分流5.濱江板塊惡性競(jìng)爭(zhēng)6.新國(guó)五條出臺(tái)，仍將打壓投資與改善型需求7.非城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，區(qū)域客戶分流嚴(yán)重8.產(chǎn)品表現(xiàn)同質(zhì)化，客戶難以分辨好壞29機(jī)會(huì)1.市場(chǎng)穩(wěn)定2.項(xiàng)目品質(zhì)逐漸得到一定的認(rèn)同3.業(yè)主逐漸入住,利于口碑營(yíng)銷4.擁有一線江景產(chǎn)品作價(jià)格標(biāo)桿5.登記3000多批來(lái)訪客戶以及600多批業(yè)主6.市場(chǎng)已成為寡頭之間的競(jìng)爭(zhēng)7.項(xiàng)目口碑好8.二

18、期產(chǎn)品為市場(chǎng)主流產(chǎn)品,客戶群相對(duì)穩(wěn)定30五、核心問(wèn)題界定31 客 戶年齡集中在30歲以上區(qū)域分布集中在市區(qū)多次置業(yè)為主、改善置業(yè)為主泛公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層認(rèn)同項(xiàng)目園林、地段人情網(wǎng)絡(luò)廣市 場(chǎng)市場(chǎng)回穩(wěn)定、大盤競(jìng)爭(zhēng)口碑好的項(xiàng)目，價(jià)格高，走量穩(wěn)定無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)漸失市場(chǎng)容量有限項(xiàng) 目1、一定的知名度2、部分園林已實(shí)景展示3、市場(chǎng)認(rèn)知形象高端4、擁有約6000批的登記客戶，600多批業(yè)主5、市場(chǎng)主流產(chǎn)品6、產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)無(wú)優(yōu)勢(shì)7、一炮而紅，全年去化500套，價(jià)格持續(xù)走高32核心問(wèn)題：1.寡頭競(jìng)爭(zhēng)之間,項(xiàng)目如何占位？ 2.一炮而紅,開(kāi)盤必須去化260套？3.面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)情況下，如何有效的拓展客戶？4

19、.如何有效的利用人情網(wǎng)絡(luò)，提高客戶來(lái)訪量與來(lái)訪質(zhì)量？5.如何通過(guò)展示與活動(dòng),加強(qiáng)體驗(yàn)，提高客戶的誠(chéng)意度？33六、解決方案34寡頭競(jìng)爭(zhēng)之間,項(xiàng)目如何占位？ 35競(jìng)爭(zhēng)分析在城市和資源價(jià)值較為均衡的大盤將成為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大盤項(xiàng)目中,惟有本項(xiàng)目與星河綠洲項(xiàng)目為最直接的肉搏競(jìng)爭(zhēng)如何強(qiáng)化項(xiàng)目的城市價(jià)值(5分鐘商業(yè)中心)在與行政中心的競(jìng)爭(zhēng)中,因其為城市目前的主導(dǎo)發(fā)展方向,項(xiàng)目相對(duì)較弱自然資源城市價(jià)值一般一般弱強(qiáng)強(qiáng)本項(xiàng)目兆基君城星河綠洲凝香華都金色夏威夷江是關(guān)鍵，河西的江景大盤“可以實(shí)現(xiàn)東面看江”36客觀性被動(dòng)式主觀性 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文資源（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式寧鄉(xiāng)代表

20、項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣凝香華都產(chǎn)品+資源星河綠洲資源兆基君城產(chǎn)品+服務(wù)愛(ài)琴灣產(chǎn)品+資源+服務(wù)37戰(zhàn)略的選擇領(lǐng)導(dǎo)者跟隨者補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者領(lǐng)袖/價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)制定者完全差異化定位/市場(chǎng)拾遺者差異化特色/借勢(shì)而上改變規(guī)則/強(qiáng)調(diào)自身差異性38唯領(lǐng)導(dǎo)者，方能建立權(quán)威影響力39推廣主題方向選擇：豪+實(shí)的結(jié)合金色夏威夷兆基君城中源凝香花都虛人文實(shí)低高兆基君城：傾世君城 恭迎王侯金色夏威夷：生活本該夏威夷中源凝香花都：一直強(qiáng)調(diào)實(shí)景體驗(yàn)愛(ài)琴灣一期：醉美不過(guò)愛(ài)琴灣愛(ài)琴灣二期：說(shuō)什么？40推廣主題： 江岸豪門，奢華永恒 溈江岸上的傳世豪門 江岸華宅 峰境人生 世界級(jí)的江灣豪門二期案名御岸41價(jià)格占位：低開(kāi)穩(wěn)步上漲，以搶奪市場(chǎng)，

21、一期開(kāi)盤均價(jià)：3500-3600，二期實(shí)現(xiàn)均價(jià)：3700-3800兆基君城：最低價(jià)：3100；最高價(jià)4500 皇庭尚品：最低價(jià)2910最高價(jià)3350 中央花園：最低價(jià)：3780；最高價(jià)4480星河綠洲：最低價(jià)：3252；最高價(jià)4734 愛(ài)琴灣：最低價(jià)：3188；最高價(jià)4600 財(cái)富金座：最低價(jià)2888最高價(jià)3470 公元道1號(hào)：最低價(jià)2910最高價(jià)3470 華都麗景：最低價(jià)2860最高價(jià)3326 頤和源：最低價(jià)2918最高價(jià)3348 福臨門名郡：最低價(jià)3100最高價(jià)3642 紫金城：最低價(jià)3306最高價(jià)3788 金色夏威夷：均價(jià)3500格林春天：均價(jià)345042再次轟動(dòng)寧鄉(xiāng),開(kāi)盤必須去化260

22、套？43二期銷售計(jì)劃7月？日開(kāi)盤、根據(jù)目前市場(chǎng)狀況，二期預(yù)計(jì)分兩批；一批：8#、9#、10#、11#；共344套。開(kāi)盤當(dāng)日銷售260套,實(shí)現(xiàn)9月份二期一批清盤.二批：12#、13#;共168套.10月1日加推,實(shí)現(xiàn)年底二期全面清盤.44蓄客目標(biāo)與問(wèn)題:如何實(shí)現(xiàn)每天36批來(lái)訪一炮而紅500張卡50%轉(zhuǎn)化率250套1932組客戶20%轉(zhuǎn)化率假設(shè):4月1日開(kāi)始蓄客,7月8日開(kāi)盤,共計(jì)69天,平均每天接待來(lái)訪,平均每天必須28批來(lái)訪. 如何從1天8批來(lái)訪提升至36批來(lái)訪?45戶型棟號(hào)面積套數(shù)優(yōu)劣產(chǎn)品分類A.B戶型8-13126-124138優(yōu)C912518優(yōu)D910434優(yōu)E912136優(yōu)F91341

23、8優(yōu)G10、11、12134270優(yōu)推貨策略：根據(jù)蓄客情況，根據(jù)蓄客需求，相應(yīng)推貨，保證 高去化率46蓄客策略1000元抵10000元,從購(gòu)卡之日起，至項(xiàng)目二期開(kāi)盤，每天直減一百元，認(rèn)籌即獎(jiǎng)價(jià)值100元/套的禮品蓄卡形式:辦理VIP卡老帶新政策：業(yè)主介紹客戶到項(xiàng)目看房成交簽約后，獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金5000元/套。（新客戶必須是第一次到訪）；新客戶同時(shí)可享受正常折扣以外，總價(jià)額外減2000元的優(yōu)惠；老客戶介紹客戶到現(xiàn)場(chǎng)看房，但未成交，可登記積分，一組客戶為1個(gè)積分年終根據(jù)情況給予特別獎(jiǎng)勵(lì)；47從推售周期上看，上半年開(kāi)盤項(xiàng)目多,宜搶占先機(jī)8月3月4月5月6月7月9月10月11月12月1月2月兆基君城年度目標(biāo)

24、800套,預(yù)計(jì)6月開(kāi)盤,產(chǎn)品 面積集中在80-125平米,預(yù)計(jì)6月大開(kāi)中源凝香華都：80-140的產(chǎn)品，上半年以去化三期已推貨量為主,預(yù)計(jì)9月份開(kāi)新貨格林春天:80-130的產(chǎn)品為主,預(yù)計(jì)5月開(kāi)盤海博星河綠洲：138-142的大戶型為主,去化庫(kù)存為主,全年實(shí)現(xiàn)一期清盤金色下威夷:89/125的產(chǎn)品,預(yù)計(jì)6月新開(kāi),全年目標(biāo)去化500套綠地中央花園：80-95/120-130平米的產(chǎn)品,全年持續(xù)推貨,全年去化目標(biāo)450套。48盡量做第一，堅(jiān)決不做第三2012年，3月15日星河綠洲開(kāi)盤取得139套的銷售業(yè)績(jī)2012年，兆基上半年6月開(kāi)盤，取得260套的銷售業(yè)績(jī)2012年，12月格林春天開(kāi)盤取得150

25、套的業(yè)績(jī)，夏威夷一周后新開(kāi)，取得160套的銷售業(yè)績(jī)，而羅馬假日元月開(kāi)盤，開(kāi)盤僅銷30余套。 愛(ài)琴灣：？時(shí)開(kāi)盤？6月底或7月初49面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)情況下，如何有效的拓展客戶？50 線上：通過(guò)戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電視等保持高端形象線下：充分利用老客戶資源，強(qiáng)調(diào)鄰里文化，借客戶答謝會(huì)出臺(tái)“以老帶新”政策；通過(guò)網(wǎng)絡(luò)新聞、QQ群發(fā)、短信、DM單、相親活動(dòng)吸引更多年輕群體關(guān)注；加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)派單掃街，擴(kuò)大剛性客戶群體；舉辦健康講座吸引老年群體；利用媒體集中炒作區(qū)域傳統(tǒng)藝術(shù)文化周周末暖場(chǎng)活動(dòng)臨時(shí)租用第二營(yíng)銷中心51戶外攔截：封鎖重要口岸，實(shí)現(xiàn)無(wú)處不“愛(ài)琴灣”，臨時(shí)租用3個(gè)月11111111152聯(lián)系知名相親網(wǎng)站，一起舉辦集體相親活動(dòng)參與人群：35歲以下未婚人群，擁有正當(dāng)職業(yè)，學(xué)歷高中以