[標(biāo)桿房企]商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計及整體定位(圖文并茂 91頁)

1、【 I 期 商 業(yè) 調(diào)整 】I期鄰里中心商業(yè)功能定位I期商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整方案xx第二階段整體商業(yè)梳理及二期7000平米商業(yè)產(chǎn)品定位2007.11.23/【 本 階 段 工 作 重 點 】典型大盤案例研究整體項目各期商業(yè)定位梳理二期7000平米商業(yè)定位及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議一期鄰里中心商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整建議第二階段匯報思路【 大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對比研究 】大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究祁福新村華南星河灣錦繡香江深圳萬科城北京國美第一城大盤商業(yè)對比分析項目概況祈福新村以大環(huán)境、大配套、大交通的國際文化型社區(qū)而享有“中國第一村”美譽；占地7500畝，自1991年破土動工，已投資近160億元，開發(fā)6000多畝，建成售出住宅近3萬套；目

2、前已有36個國家和地區(qū)的2萬多戶約7萬人入住，到完全開發(fā)完畢入住人口將達(dá)15萬人；項目北距廣州市中心18公里，東距廣州大學(xué)城17.8公里，廣州新城20公里，西到佛山老城18公里，佛山新城10.8公里，均處在45分鐘出行通勤范圍內(nèi)。建汽車總站，多條線路至廣州市中心、碼頭、火車站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周邊城市的中心地帶。 24小時專線往返廣州。廣州公交路線有1、13、15、301、305、307、288，番禺公交有1,13，15，市廣路錦信巴士，祈福地鐵口接駁線10A，10B，公交車288路和番禺公交車13路、15路等。 祈福新村郊區(qū)大盤，開發(fā)周期長、資金投入量大、入住人口多、出行交

3、通相對便利大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究祁福新城曉峰園迎風(fēng)閣倚云居天湖居倚湖居月明軒湖景居翠怡居綠怡居青怡居碟舞軒翠湖居康怡居海晴居活力花園綠怡花園康怡雅園湖畔豪庭山泉居舊區(qū)洋房項目規(guī)劃以多層洋房為主，輔以別墅和高層，是典型的中低密度大盤。產(chǎn)品主要有四種：聯(lián)排、獨棟別墅：湖畔豪庭、康怡雅園、綠怡花園；4-5層多層洋房：舊區(qū)洋房、翠湖居、綠怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞軒、海晴居；6層半山洋房：月明軒、山泉居；18-36層高層住宅：天湖居、倚湖居、曉峰園、倚云居、迎風(fēng)閣、活力花園。產(chǎn)品分析區(qū)域產(chǎn)品類型主力戶型及面積目前均價舊區(qū)洋房40-70平米二居 85-91平米三居5000聯(lián)排160-286平米

4、6500中區(qū)洋房70-100平米二、三居6000聯(lián)排198-3509000獨棟300-460平米13000-15000新區(qū)高層82平米二居96-114平米三居 14000注：數(shù)據(jù)來源：滿堂紅二手房交易項目總體以多層洋房為主，輔以別墅和高層，隨著時間發(fā)展戶型面積逐漸變大大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究xx新城開發(fā)模式1991年祈福新村開始開發(fā)，首期定為中低密度、高性價比郊區(qū)大盤，“香港村”的客戶定位吸引大量港澳投資、度假客戶前來入??；隨著項目知名度的提高，項目適時推出高端獨棟別墅，提升項目檔次，提高經(jīng)濟(jì)收益，吸引大量外籍及廣州本地高端人士入住。隨著廣州城市“南拓”，地鐵3號線修通，祈福新村納入廣州城市住宅范圍，

5、項目推出高層住宅，吸引在廣州工作的高級白領(lǐng)，達(dá)到項目價值的更大提升。產(chǎn)品線香港、澳門投資客戶，周末度假前期客戶線中期后期度假客戶仍為主流港澳、歐美及廣州市區(qū)高端客戶并存湖畔高端獨棟、聯(lián)排輔以舒適洋房5-6層半山洋房18-35層觀景高層自住客戶成為主流，在廣州市區(qū)工作的白領(lǐng)入住3-4層低密度洋房為主，輔以聯(lián)排別墅大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究祁福新城大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究xx新城概況整盤面積：500萬平米商業(yè)面積：8萬平米商業(yè)配比：2%商業(yè)操作：統(tǒng)一規(guī)劃，帶租約銷售商業(yè)格局關(guān)鍵詞：沿主街、副街、街區(qū)式、集中型、按功能分類花園：為了適合不同年齡、趣味各異人士的需要，在屋村不同地點設(shè)置了2個大公園，數(shù)十個小花園、兒童樂

6、園、燒烤場、無土栽培蔬果園、四季花園；人工湖：占地600畝，提供各種水上活動中心，內(nèi)部環(huán)島內(nèi)設(shè)置高爾夫球場；千色園：占地300畝，投資1500萬元，集娛樂、教育、益智、健體于一體的大型健康公園，內(nèi)有果園、熱帶植物園、嶺南盆景、養(yǎng)鳥和面花蝴蝶的大籠、回音壁、龜兔賽跑雕塑、人造石林、古堡還有青青小農(nóng)莊、趣致畜牧園等。山頂公園：小區(qū)內(nèi)有一座山，全長2.5公里，山上設(shè)有亭臺，住戶可爬山、游公園，也可賞月。 生態(tài)健身主題前期定位為郊區(qū)度假低密度住宅，配套多以休閑、生態(tài)和健身為主大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究祁福新城項目配套祈福新村各項生活、教育配套包括：教育：祈福精英幼兒園、祈福英語實驗學(xué)校、祈福新村學(xué)校、廣東工業(yè)大

7、學(xué)祈福分院（大專制）；國家三甲國際JCI認(rèn)證醫(yī)院：祈福醫(yī)院，以中西醫(yī)及自然療法精華相結(jié)合為特色；亞洲社區(qū)最大度假俱樂部：8萬平方米酒店度假俱樂部主題俱樂部：水上俱樂部、文化俱樂部，設(shè)施包括 2個籃球場、13個羽毛球場、9個網(wǎng)球場、4個壁球場、水上高爾夫球場、保齡球場、足球場、射箭場、溜冰場、電子游樂場、泳池、室內(nèi)恒溫泳池、水上樂園、潛水館、攀巖館等；小區(qū)獨立會所：天湖會所、半山會所；其他：大型超市、肉菜市場、24小時便利店、商業(yè)步行街。 祈福新村度假俱樂部的設(shè)施：孩童類：夏威夷水上樂園、寶寶天地、電子游樂城、開心樂園；文化類：雪茄屋、紅酒坊、茶藝館、閱覽室；商務(wù)類會議大廳、小會議室、秘書服務(wù)、

8、多媒體應(yīng)用設(shè)備；餐飲類：越南餐廳、意大利餐廳、日本餐廳、臺灣餐廳、韓國餐廳、東南亞餐廳、中餐廳、粥粉面館；休閑類：知己吧（上網(wǎng)酒吧）、奧斯卡影院；運動類：潛水館、室內(nèi)攀巖、射箭、高爾夫、壁球場、網(wǎng)球、高卡車、羽毛球館、乒乓球廳、桌球廳、保齡球館；健康類：室內(nèi)恒溫羅馬泳池、中藥浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰閣。祈福精英幼兒園天湖會所郊野公園祈福食街祈福度假俱樂部交通巴士總站祈福醫(yī)院祈福農(nóng)莊果園祈福英語實驗學(xué)校水上俱樂部高爾夫球場千色園半山會所為食天地祈福新村學(xué)校肉菜市場整個項目向城市化住宅轉(zhuǎn)型，配套多以生活配套為主，引入教育產(chǎn)業(yè)和醫(yī)院大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究祁福新城大盤業(yè)態(tài)研究祁福新城生活配套銀行

9、郵局派出所消防局超市肉菜市場快餐店涼茶鋪商場酒廊盲人按摩汽車美容大盤業(yè)態(tài)研究祁福新城綜合配套學(xué)校一條龍教育服務(wù) Kindergarten through University祈 福 新 邨 斥 資 3 億 元 創(chuàng) 立 了 祈 福 英 語 實 驗 學(xué) 校 及 祈 福 新 邨 學(xué) 校 2 所 高 質(zhì) 素 學(xué) 校 ， 并 與 廣 州 工 業(yè) 大 學(xué) 聯(lián) 合 開 辦 祈 福 學(xué) 院 ， 開 設(shè) 旅 游 酒 店 管 理 、 會 計 學(xué) 兩 個 本 科 與 工 民 用 建 筑 一 個 專 科， 祈 福 是 全 國 唯 一 擁 有 大 學(xué) 教 育 的 屋 邨， 提 供 由 幼 兒 園 至 大 學(xué) 的 一 條

10、 龍 優(yōu) 質(zhì) 教 育 服 務(wù) 。 大盤業(yè)態(tài)研究祁福新城綜合配套醫(yī)院全國唯一一家通過國際JCI認(rèn)證， 2003年香港最信賴的中國內(nèi)地醫(yī)療機構(gòu)世界級大型綜合醫(yī)院自然療法中心社區(qū)醫(yī)護(hù)服務(wù)中心健康檢查套餐大盤業(yè)態(tài)研究祁福新城綜合配套食街30多間食肆 各省的正宗地道特色小吃，由番禺 、澳門 、中山 、 順德 、潮州 、上海 、四川 、 浙江 、湖 南 、東北 、蒙古 等 一般小菜十多元 ，大眾消費 ，價 廉 物 美 。 大盤業(yè)態(tài)研究xx新城綜合配套租賃服務(wù)代 甄 選 租 客 ， 監(jiān) 管 房 代 安 排 維 修 及 報 價 代 辦 簽 約 及 樓 宇 交 收 手 續(xù) 代 辦 水 、 電 、 電 話 費 之

11、 核 數(shù) 及 交 接 代 收 租 及 追 租 ， 并 代 發(fā) 租 金 收 據(jù)大盤業(yè)態(tài)研究祁福新城綜合配套居民俱樂部居民專利會藉 Residents Club俱 樂 部 分 別 成 立 長 者 同 樂 會 婦 女 會兒 童 會 每 月 定 期 舉 辦 各 類 型 活 動 ， 例 如 生 日 會 、 旅 游 、 參 觀 、 興 趣 班 、 專 題 講 座 等 ， 并 為 會 員 提 供 專 用 活 動 場 地 、 租 用 設(shè) 施 折 扣 、 商 鋪 購 物 折 扣 和 免 費 身 體 健 康 檢 查 等 優(yōu) 惠 。大盤業(yè)態(tài)研究祁福新城綜合配套高級休閑會所 祈福新邨度假俱樂部(Clifford Es

12、tates Resort Center)經(jīng)營面積8萬平方米耗資3.5億元，全亞洲最大的私人屋俱樂部 可同時容納 10000 人提供50多項新穎的娛樂消閑設(shè)施 /大盤業(yè)態(tài)研究xx新城綜合配套千色園 占地1.8萬平方米，是 親 子 共 聚 的 歡 樂 天 地 結(jié)合藝術(shù) 、娛樂 、益智及康體等特點 ， 每個設(shè)施都各具特色 如千色堡 、龜兔競賽場 、奇卉館 、巨棋莊、宇宙游蹤 、蝶舞軒 、 百鳥湖、水晶宮樂園等大盤業(yè)態(tài)研究祁福新城綜合配套農(nóng)莊創(chuàng)意坊占 地 一 百 多 畝 百 果 園 、 畜 牧 園 、 騎 馬 場 、 自 助 耕 種 區(qū) 、 魚 塘 、 無 土 種 植 場 及 生 態(tài) 園 學(xué) 習(xí) 造

13、陶 藝、插 花、織 布、釀 酒 和 磨 豆 漿農(nóng) 具 展 覽 館、農(nóng) 莊 土 特 產(chǎn) 店 和 美 食 亭大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究祁福新城功能分區(qū)食街高級休閑會所農(nóng)莊祁福湖千色園郊野公園醫(yī)院學(xué)校租賃服務(wù)生活配套居民俱樂部區(qū)域配套創(chuàng)意休閑配套具體地址：深圳市龍崗區(qū)坂雪崗大道與貝爾路交界處、坂雪崗高科技區(qū)華為基地對面占地面積：約39.7萬平方米建筑面積：約43.7萬平方米總商業(yè)面積：3.5萬平方米容 積 率：1.1開發(fā)分期：6期開發(fā)時間：4年上市時間：2004年10月總戶數(shù)：約4000戶開發(fā)節(jié)奏：目前一、二、三期已售完，四期別墅熱銷中，四期高層2008年預(yù)售三期二區(qū)三期一區(qū)一期二期商業(yè)二期四期四期項目概況坂

14、雪崗開科技區(qū)周邊的居住配套，商業(yè)面積占總供應(yīng)面積8%，商業(yè)配套輻射周邊大盤業(yè)態(tài)研究深圳萬科城一期二期三期四期住宅規(guī)模726戶752戶1694戶聯(lián)排157戶產(chǎn)品洋房+小高層洋房+聯(lián)排聯(lián)排+洋房+高層公寓聯(lián)排+高層價格5700元/平米洋房6500元/平米聯(lián)排10000元/平米洋房、公寓7000元/平米聯(lián)排11000元/平米聯(lián)排30000元/平方米時間2004年2005年2006年2007年配套12000平米開放式城市廣場萬科試驗學(xué)校開學(xué)8000平米底層商業(yè)萬科試驗幼兒園7000平米生態(tài)人工湖2.2萬平米風(fēng)情商業(yè)街5000平米運動會所開發(fā)模式深圳坂田片區(qū)以工業(yè)為主，區(qū)內(nèi)有來自美、德、韓、日、香港等國

15、家和地區(qū)的各類大企業(yè)600家，華為、萬科、當(dāng)納利、索尼、新天下等國內(nèi)外知名企業(yè)均在坂田落戶；在萬科城置業(yè)的人群，一般都是周邊企業(yè)的高級白領(lǐng)人士，特別是華為、富士康的管理階層。同時也還有來自關(guān)內(nèi)的一些置業(yè)者。坂田高科技園居住配套的定位決定萬科城的開發(fā)模式以激進(jìn)型為主大盤業(yè)態(tài)研究深圳萬科城大盤業(yè)態(tài)研究深圳萬科城商業(yè)街精品小物件餐飲類社區(qū)類商業(yè)大盤業(yè)態(tài)研究深圳萬科城社區(qū)類商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)：銀行、郵局、移動/聯(lián)通營業(yè)廳、票務(wù)中心、房屋租售、藥店、沖印、水站、干洗店、小超市、便利店、西餅店、美發(fā)、煙酒、五金件、耗材等大盤業(yè)態(tài)研究深圳萬科城餐飲街中餐：川味火鍋城、東北家常菜、江南火鍋、湯品、風(fēng)味小吃等外餐：印

16、度餐廳大盤業(yè)態(tài)研究深圳萬科城精品小物件服飾類：鞋店、內(nèi)衣店、衣帽店、婦嬰兒童用品家居類：窗簾、床上用品、布藝、家裝、家飾等位于廣州番禺迎賓路沙溪大橋南岸，由廣州宏宇房地產(chǎn)有限公司開發(fā)占地面積80公頃，建筑面積120萬平方米，容積率1.5分期數(shù)：2001.4開盤，現(xiàn)在做到第五期配套：番禺執(zhí)信中學(xué)、商業(yè)街、會所、五星酒店價格：2001.4開盤時為4000元/平方米，而現(xiàn)在第五期已漲至最高價22000元/平方米項目概況大盤業(yè)態(tài)研究華南星河灣一期住宅二期住宅幼兒園中小學(xué)三期住宅四期住宅五期住宅一期商業(yè)街四期商業(yè)街四季會所五星酒店開發(fā)模式 一期二期三期四期五期住宅規(guī)模約1600戶約400戶約1000戶約

17、790戶約400戶價格4800元/m25500元/m28000元/m213000元/m222000元/m2戶型80-120m290-140m2110-200m2220-260m2195-200m2時間2001年推出2002年推出2003年推出2004年推出2007年推出配套城市道路綠化、沿江棧道執(zhí)信中（?。W(xué)開學(xué) 靈格風(fēng)幼兒園開學(xué)沿四期南側(cè)建設(shè)有商業(yè)街 約8萬平米酒店投入使用 四季會所總規(guī)模8000平米沿一期西側(cè)約40多家商鋪白金五星級酒店配套、社區(qū)精品園林綠化提升了項目整體品質(zhì)，使項目價格達(dá)到周邊其他項目價格的二倍的同時，也吸引大量港澳、外籍人士及跨國企業(yè)高層前來投資購房；適量的教育、社區(qū)商

18、業(yè)配套滿足業(yè)主基本生活要求。大盤業(yè)態(tài)研究華南星河灣大盤業(yè)態(tài)研究華南星河灣 商業(yè)內(nèi)街 藥店、美容美發(fā)、洗衣店、銀行、便利店等社區(qū)商業(yè)為主，滿足業(yè)主基本生活需要。園林特色1.83 公里中國騎江實木觀光休閑大道；2個全天侯橋底休閑公園；一江兩河四湖六大泳池，沿江、銷售中心、會所、第一組團(tuán)、橋底公園、海島式游泳池六大水系；六大異域風(fēng)情水景園林社區(qū)，向人們展現(xiàn)了一個亞熱帶人居環(huán)境的典范。社區(qū)綠化環(huán)境的精致化，提升項目的整體品質(zhì)，吸引相對高端人群前來居住大盤業(yè)態(tài)研究華南星河灣大盤業(yè)態(tài)研究錦繡香江整盤面積：123萬m2商業(yè)體量：4.8萬m2商業(yè)配比：4%住宅關(guān)鍵詞：獨棟、聯(lián)排、花園洋房、小高層等低密度社區(qū)商

19、業(yè)關(guān)鍵詞：小體量、多中心、各檔次、街區(qū)式概況大盤業(yè)態(tài)研究錦繡香江功能分區(qū)豪華會所商業(yè)街社區(qū)配套設(shè)置在以獨棟和聯(lián)排為主的別墅區(qū)設(shè)置在以花園洋房和小高層為主的低密度住宅區(qū)設(shè)置在高層和小高層為主的高密度住宅區(qū)大盤業(yè)態(tài)研究錦繡香江社區(qū)服務(wù)中心建筑形式：沿街住宅底商業(yè)態(tài)：銀行、郵局、超市、肉菜市場、沖印、干洗店、便利店、快餐、美發(fā)、煙酒、二手房租售等/大盤業(yè)態(tài)研究錦繡香江商業(yè)街餐飲：中西餐、花園餐廳、商務(wù)餐、咖啡酒吧、書吧、茶秀等精品店：服飾、家居、花店、禮品店、汽車飾品等購物類: 宏城超市、海爾電器連鎖店、恒耀輝電器醫(yī)療保?。篠PA、按摩、健身大盤業(yè)態(tài)研究錦繡香江豪華會所幼兒園娛樂、休閑、餐飲、商務(wù)、

20、康體于一體中餐廳、湖邊咖啡廳、健身室、棋牌室、乒乓球、桌球、桑拿中心、室內(nèi)泳池酒店、客房、總統(tǒng)套房國際會議（商務(wù)）中心 、宴會廳建筑面積：2000多平米特色教學(xué)：雙語、網(wǎng)絡(luò)、活動、游戲教育內(nèi)容：健康、語言、社會、科學(xué)、藝術(shù)大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究北京國美第一城概況整盤面積：100萬m2商業(yè)面積：11.4萬m2商業(yè)配比：11.4%住宅特征：全部高層商業(yè)操作：統(tǒng)一規(guī)劃，帶租約銷售商業(yè)格局關(guān)鍵詞：沿主街、副街、街區(qū)式、集中型、按功能分類大盤業(yè)態(tài)研究北京國美第一城功能分區(qū)文體影視運動中心家居生活城超市購物中心國美餐飲街精品折扣街品味生活中心社區(qū)中心街區(qū)型和集中型商業(yè)形態(tài)大盤業(yè)態(tài)研究北京國美第一城社區(qū)中心菜市場

21、：水產(chǎn)品、禽類、鮮肉、蔬果、熟食五金店、縫紉店、家電維修、水站便利店、彩擴店、音像店、西餅店、名煙酒專營店連鎖藥店、書店、鮮花禮品店耗材專營店、汽車美容店移動/聯(lián)通營業(yè)廳、郵局、銀行、房產(chǎn)中介、旅行社、票務(wù)中心社區(qū)醫(yī)療中心家政服務(wù)、寵物診所、婦嬰兒童用品等大盤業(yè)態(tài)研究北京國美第一城超市購物中心經(jīng)營面積：28000平米定位：大賣場，大百貨，家電連鎖商家：國美電器、物美超市、百安居、曲美、集美、中卡商貿(mào)社區(qū)醫(yī)護(hù)服務(wù)中心經(jīng)營業(yè)態(tài)：時尚百貨、綜合超市、家用電器、通訊產(chǎn)品專營店、化妝品、珠寶手飾、品牌男裝、品牌女裝、運動休閑服飾、鐘表眼鏡、品牌快餐、品牌專賣、彩擴、運動品牌服裝專營店、針織用品、床品、兒

22、童系列、鞋帽、箱包、皮具等 大盤業(yè)態(tài)研究北京國美第一城國美餐飲街經(jīng)營面積：33000平米餐飲分類：中小型餐飲品牌，家常菜、特色菜、大型品牌餐飲、商務(wù)餐飲 業(yè)態(tài)劃分：中檔家常菜、高端商務(wù)宴請、地方特色小吃、時尚酒吧咖啡、果品店、菜系分類：川菜 、湘菜 、粵菜 、魯菜、本幫菜、東北菜、西北菜、家常菜、農(nóng)家菜 、滬菜、清真菜 、京菜 、贛菜 、潮洲菜 、客家菜、閩菜 、蘇菜、浙菜、快餐、傳統(tǒng)菜 、宮廷菜、火鍋 、燒烤、韓日料理等大盤業(yè)態(tài)研究北京國美第一城品味生活中心經(jīng)營面積：13000平米經(jīng)營業(yè)態(tài)：瑜珈健身、美容護(hù)膚、兒童藝術(shù)培訓(xùn)、茶室、咖啡、酒吧、鮮花禮品、足療按摩、家政護(hù)理、室內(nèi)球館 大盤業(yè)態(tài)研

23、究北京國美第一城精品折扣街經(jīng)營面積：12000平米 一層百安居形成業(yè)態(tài)互補、錯位經(jīng)營，適合開設(shè)個性化、多樣化的店面二層是家居生活街，主要經(jīng)營窗簾、布藝、家裝、家飾、床上用品、家紡精品、兒童專賣店等業(yè)態(tài) 三層是服飾名品街，主要經(jīng)營品牌服裝、鞋帽、箱包、禮品、飾品、運動用品、文化用品、音像、攝影專賣等精品店 大盤業(yè)態(tài)研究北京國美第一城家居生活城經(jīng)營面積：10000平米品牌商家：百安居、愛家、物美 （已經(jīng)簽約）經(jīng)營業(yè)態(tài)：玻璃門窗、板材、地磚、墻磚、涂料、木地板、燈具、小五金、衛(wèi)浴設(shè)備、櫥柜、散熱器；窗簾布藝、油煙機、櫥具、家居飾品、寵物用品、窗簾布藝、地毯、床上用品、儲物用品、兒童用品、裝飾畫、工藝

24、禮品、炊具、玻璃器皿、陶瓷用品、汽車飾品、野營用品；時尚家具等 大盤業(yè)態(tài)研究xx第一城文體娛樂運動中心經(jīng)營面積：10000平米經(jīng)營業(yè)態(tài)：影院、咖啡、茶秀；健身、桌球、保齡球、網(wǎng)球、羽毛球、籃球館等【 大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對比研究 】大盤業(yè)態(tài)研究大盤商業(yè)對比分析大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對比分析商業(yè)功能對比分析大盤項目北京國美第一城廣州錦繡香江深圳萬科城廣州祁福新村天津xx社區(qū)配套完善較完善較完善完善不完善特色配套國美餐飲街影院文體中心超級奢華休閑會所無小吃街農(nóng)家創(chuàng)意坊、千色園豪華會所居民俱樂部高級休閑滑水會所區(qū)域配套精品折扣購物家居生活城電器連鎖購物中心電器連鎖店超市餐飲建材二手房教育：從小學(xué)到大學(xué)醫(yī)院：大型綜合類

25、暫無東麗湖首要完善社區(qū)配套，特色配套需結(jié)合國美的餐飲娛樂運動性和祈福新村的文化休閑趣味性；最后還要注重區(qū)域教育、醫(yī)療、購物等市政功能的配套大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對比分析商業(yè)功能對比分析完善的社區(qū)配套是大盤商業(yè)走向成熟的基礎(chǔ)定位精準(zhǔn)的特色配套是商業(yè)迅速成熟的催化劑恰當(dāng)?shù)膮^(qū)域配套是走向城市化的必備要素最基本的生活配套升級型生活配套區(qū)域配套跟進(jìn)特色配套帶動大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對比分析社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)梳理SPA足浴盲人按摩美容美發(fā)店服飾店社區(qū)診所音像店彩擴店寵物診所婦女兒童用品花店家居飾品家政服務(wù)房屋租售禮品店票務(wù)中心便利店水果攤五金店縫紉店修鞋配鑰匙早點鋪家常菜肉菜市場中西快餐連鎖店西餅店煙酒店中小超市干洗店ATM機耗材

26、店小藥店基礎(chǔ)生活配套升級型生活配套大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對比分析特色商業(yè)業(yè)態(tài)梳理餐飲類特色小吃藝術(shù)餐廳西式正餐商務(wù)餐私房菜中西快餐連鎖中式菜系名店娛樂文化類KTV個性酒吧迪吧洗浴桑拿影院殺人游戲俱樂部宗教文化系列運動類休閑類健身俱樂部桌球俱樂部羽毛、網(wǎng)球館保齡球館跆拳道武館MINI高爾夫攀巖滑冰咖啡廳茶藝館曲藝茶樓藝術(shù)酒吧陶吧布坊、繡坊創(chuàng)意坊大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對比分析區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)梳理大型購物大型超市汽車維修美容品牌服飾折扣百貨商場家具建材通訊電子產(chǎn)品電器連鎖辦公營業(yè)廳工、建、招行移動、聯(lián)通電信、網(wǎng)通郵局消防局俱樂部派出所醫(yī)療類教育類口腔醫(yī)院中醫(yī)醫(yī)院美容院大型綜合醫(yī)院康體中心大型綜合藥房中草藥庫幼兒園重點中小學(xué)

27、藝術(shù)培訓(xùn)補習(xí)學(xué)校假期活動營社會實踐俱樂部親子創(chuàng)意坊大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對比分析對本項目啟發(fā)1-5期商業(yè)需有完善的社區(qū)配套2-3期需聚集人氣的特色配套5-6期區(qū)域配套持續(xù)跟進(jìn)【 本項目商業(yè)整體定位 】本項目整體商業(yè)定位多中心：宜動宜靜 內(nèi)外有序動態(tài)文、體、藝娛樂中心靜態(tài)高端休閑中心鄰里中心動態(tài)區(qū)域集中購物中心外向型區(qū)域商業(yè)中心本項目整體商業(yè)定位一期鄰里中心：承擔(dān)項目前期首批業(yè)主基本生活需求，以社區(qū)服務(wù)類商業(yè)業(yè)態(tài)為主。一期工作重點：現(xiàn)有商戶調(diào)整調(diào)整方向：鄰里中心主要以社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)為主，如24小時便利店、洗衣店、藥店、花店為主；中高檔餐飲類調(diào)至II期鎮(zhèn)中心商業(yè)中去。位置：靠近小區(qū)的商業(yè)客群：1-2期業(yè)主業(yè)

28、態(tài)：水果店、便利店、西餅店、干洗店、花店、家居小飾品、水站、藥店、ATM機檔次：中高檔的品牌連鎖本項目整體商業(yè)定位一期生活配套型商業(yè)3F1F1F1F1F2F2F2F生態(tài)走廊入口廣場B入口廣場A次入口廣場的處理可以結(jié)合場地的特性，與建筑之間形成有效的融合和滲透；次入口廣場景觀建議二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計內(nèi)部特殊庭院應(yīng)充分利用生態(tài)走廊的優(yōu)勢,進(jìn)行有效的結(jié)合,同意規(guī)劃除了,形成不同特殊的主題氛圍,利于商業(yè)外部氣氛的形成;特色情景庭院景觀建議二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計/露臺空間的可以結(jié)合建筑本身進(jìn)行景觀化處理,充分體現(xiàn)建筑與商業(yè)的融合;廊道處理局部應(yīng)體現(xiàn)室內(nèi)空間室外化;露臺空間及廊道空間建議二期

29、7000平米商業(yè)景觀設(shè)計3F1F1F1F1F2F2F2F生態(tài)走廊建議在燈光設(shè)計上仔細(xì)推敲，采用絢麗多彩的照明效果，提升商業(yè)的檔次；尤其是在夜間，凸顯商業(yè)的繁華氣氛，達(dá)到理想的宣傳效果。燈光效果建議商業(yè)外部二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計燈光效果建議商業(yè)內(nèi)部內(nèi)部裝潢效果要充分展示商業(yè)個體的經(jīng)營特色和品牌特點。商戶要根據(jù)自己的經(jīng)營需要，在不違背整體原則和特殊限定的要求的前提下，巧妙設(shè)計燈光布局 。二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計外部主入口外部次入口出入口規(guī)劃充分考慮東麗湖內(nèi)、外部人流、車流和分出不同層次的出入口,利于人流車流的組織出入口規(guī)劃建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃一級主人流動線三級人流動線入口二級

30、次人流動線沿生態(tài)走廊可通過人行動線交通組織外部車流動線交通動線規(guī)劃建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃主入口廣場次入口廣場特色情景庭院廊道景觀在整體規(guī)劃中充分考慮室內(nèi)外空間的結(jié)合,形成不同層級的功能廣場,體現(xiàn)不同的商業(yè)氛圍,形成不同主題的空間功能廣場規(guī)劃建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃停車位位置示意圖根據(jù)用地條件,車位結(jié)合交通流向,建議規(guī)劃位置沿道路布置停車位規(guī)劃建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃規(guī)劃業(yè)態(tài)面積及相應(yīng)車位需求數(shù)量業(yè)態(tài)類型餐飲.休閑娛樂標(biāo)準(zhǔn)20-25個/千平米建筑面積（平方米）7000車位（個）140-175總車位（個）140-175根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)，本項目最少滿足車位數(shù)量為140個，結(jié)合項

31、目自身的情況綜合考慮，建議設(shè)計最少100個車位為最好,其他利用周邊的場地停車停車位數(shù)量規(guī)劃建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃主要面向進(jìn)入項目商業(yè)氛圍中的消費人群，內(nèi)容包括店鋪列表、位置圖并具備相應(yīng)的指示功能。廣告位規(guī)劃建議內(nèi)部主題廣告位二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃突出商戶個性化，強調(diào)設(shè)計感，體現(xiàn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)及人性化功能。同時針對內(nèi)部交通流線及后勤通道（貨流及員工）提供導(dǎo)引指示。廣告位規(guī)劃建議內(nèi)部商戶廣告位二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃主要面向進(jìn)入項目商業(yè)氛圍中的消費人群，內(nèi)容包括店鋪列表、位置圖并具備相應(yīng)的指示功能。廣告位規(guī)劃建議外部主題廣告位二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃卸貨區(qū)的位置應(yīng)該根據(jù)車流動線規(guī)

32、劃在比較便捷的位置同時滿足對主要商業(yè)形象影響較小的地方卸貨區(qū)位置規(guī)劃建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃建議在項目垃圾清潔房設(shè)置在比較偏避的位置,對商業(yè)形象影響最小,公共衛(wèi)生間的位置建筑設(shè)置比較中心的位置,輻射周邊,不占主要商業(yè)街面。建議商戶內(nèi)預(yù)留電話線接口、寬帶接口建議預(yù)留應(yīng)急指示燈位置及接線口弱電系統(tǒng)建議地下室建議垃圾清潔房位置公共衛(wèi)生間位置其他配套設(shè)施建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃建議商戶內(nèi)預(yù)留電話線接口、寬帶接口建議預(yù)留應(yīng)急指示燈位置及接線口弱電系統(tǒng)建議建議在項目組團(tuán)各物業(yè)地下設(shè)置地下室，作為儲貨間及其他配套用途。地下室建議其他配套設(shè)施建議二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃建議將餐飲及休閑娛樂

33、商業(yè)部分首層層高規(guī)劃為4.2米，二層層高規(guī)劃為3.8米;功能區(qū)名稱業(yè)態(tài)柱距進(jìn)深面寬特色餐飲區(qū)中式餐飲不小于8米20-25米10-12米西式餐飲不小于8米20-25米10-12米休閑娛樂區(qū)咖啡不小于8米15-20米8-10米酒吧不小于8米15-20米8-10米二期7000平米商業(yè)技術(shù)指標(biāo)建議建筑指標(biāo)建議上下水指標(biāo)建議建議本項目的上下水管預(yù)留管徑為上水DN50，下水DN100 用電指標(biāo)建議商戶名稱體量用電量（KW）美容美發(fā)35050酒吧90090咖啡20030茶藝40030本項目配套及休閑類商戶的用電量大致在大致在380KW左右 水電指標(biāo)建議商戶名稱體量上水管徑/下水管徑（）日用水量（噸）美容美發(fā)

34、350DN50/DN1005-8酒吧900DN50/DN1004-5咖啡200DN50/DN1003-5茶藝400DN50/DN1004-6二期7000平米商業(yè)技術(shù)指標(biāo)建議用電技術(shù)指標(biāo)建議業(yè)態(tài)類型體量用電指標(biāo)(w/m2)中式餐飲3000200西式餐飲1000400上下水技術(shù)指標(biāo)建議業(yè)態(tài)類型上水管徑/下水管徑日用水量中式餐飲DN100/DN20015-20噸西式餐飲DN100/DN20020-25噸餐飲類指標(biāo)建議二期7000平米商業(yè)技術(shù)指標(biāo)建議燃?xì)饧夹g(shù)指標(biāo)建議業(yè)態(tài)類型燃?xì)夤軓饺細(xì)饬髁恐惺讲惋婦N60603/西式餐飲DN60-8070-803/隔油池技術(shù)指標(biāo)建議業(yè)態(tài)類型隔油池管徑中式餐飲DN200

35、西式餐飲DN200餐飲類指標(biāo)建議二期7000平米商業(yè)技術(shù)指標(biāo)建議廚房排煙量技術(shù)指標(biāo)建議業(yè)態(tài)類型廚房排煙量中式餐飲60m3/h/m2西式餐飲40m3/h/m2餐廳排風(fēng)技術(shù)指標(biāo)建議業(yè)態(tài)類型廚房排煙量中式餐飲58次/h西式餐飲35次/h餐飲類指標(biāo)建議二期7000平米商業(yè)技術(shù)指標(biāo)建議【 I期鄰里中心現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整建議 】I期鄰里中心商業(yè)功能定位I期商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整方案一期鄰里中心功能定位社區(qū)商業(yè)功能定位檔次中高檔根據(jù)第一階段對鄰里中心的調(diào)查研究分析工作，判定一期鄰里中心從目前到中長期都將承擔(dān)社區(qū)商業(yè)的功能，而目前的商業(yè)檔次和業(yè)態(tài)與業(yè)主的消費需求不相符，固鄰里中心調(diào)整后的定位如下：一期鄰里中心調(diào)整方案調(diào)整

36、布局原則考慮一期小區(qū)內(nèi)部人流和外部通過性人流能便捷到達(dá)將知名品牌的商業(yè)沿街布置，起到展示和“誘敵深入”的作用，激活內(nèi)部消費將人流較多的業(yè)態(tài)與人流較少的業(yè)態(tài)揉和到一起展示面招商銀行花店家居店濱湖酒樓天海風(fēng)餐吧大方便利一期鄰里中心調(diào)整方案對目前商業(yè)建議餃子館物業(yè)濱湖酒樓和大方便利檔次太低，建議搬出花店家居店保留，但建議改變位置天海風(fēng)檔次和風(fēng)格與7000平米定位符合，建議搬到7000平米餐飲街餃子館如增加早餐可以保留，位置需調(diào)整招商銀行位置保留物業(yè)改變位置一期鄰里中心調(diào)整方案建議增加業(yè)態(tài)品牌便利店、名煙酒專營店肉菜水果生鮮市場：水產(chǎn)品、禽類、鮮肉、蔬果、熟食品牌中式24小時快餐店、連鎖西餅店干洗店、縫紉店、皮革美容、五金店、水站、耗材專營店品牌診所、連鎖藥店、寵物診所、婦嬰兒童用品等連鎖足浴、盲人按摩、SPA建議物業(yè)承擔(dān)社區(qū)服務(wù)中心進(jìn)行房產(chǎn)中介、票務(wù)、家政服務(wù)的管理功能一期鄰里中心商業(yè)調(diào)整后，將為一期和二期入住業(yè)主提供較為完善的社區(qū)配套服務(wù)將餐飲等其他配套功能轉(zhuǎn)移到二期7000平米商業(yè)醫(yī)